物業(yè)企業(yè)管理手冊范本1

蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展集團(tuán)

SoochowUniversityEducationalServices&Investmentdevebpment(group)Co.,Ltd

蘇州市東昊物業(yè)管理管控有限公司

SoochowDongWuProPertyManagementCo.,LtdDWWY/QBGS-3001

管理手冊

版本/修訂狀態(tài):八/O

受控狀態(tài)：

分發(fā)號：

實施日期：2006-03-01

編制/日期:審批/日期:

目錄

0.11

C.2手冊說明.............................................................................2

0.3公司概況.............................................................................3

C.4公司組織結(jié)構(gòu)圖（質(zhì)量管理管控體系）..................................................5

0.5質(zhì)量管理管控體系職能分配表..........................................................6

0.6質(zhì)量方針/目標(biāo)........................................................................7

0.7職責(zé)、權(quán)限與溝通.....................................................................8

1.文件控制管理管控制度................................................................12

2.記錄控制管理管控制度................................................................16

3.文書管理管控制度....................................................................19

4.檔案管理管控制度....................................................................20

5.招聘管理管控制度....................................................................21

€.培訓(xùn)管理管控制度.....................................................................23

7.業(yè)主使用人接待反饋制度................................................................26

&回訪制度..............................................................................27

9.來訪接待制度........................................................................28

10.護(hù)衛(wèi)管理管控制度..................................................................29

11.治安管理管控制度..................................................................32

12.消防安全管理管控制度...............................................................33

13.保潔工作管理管控制度...............................................................34

14.設(shè)施設(shè)備管理管控制度...............................................................36

15.變配電管理管控制度................................................................37

16.停車場、車庫管理管控制度...........................................................39

17.電梯管理管控制度..................................................................40

18.空調(diào)設(shè)備管理管控制度...............................................................41

19.供水設(shè)備管理管控制度...............................................................43

20.水泵設(shè)備管理管控制度...............................................................44

21.水箱、水池清潔制度................................................................45

22.多媒體設(shè)備管理管控制度.............................................................46

23.倉庫管理管控制度..................................................................47

24.物業(yè)管理管控相關(guān)項目開發(fā)程序.......................................................48

頁次：1/1修訂狀態(tài)：A/0

A.0.1批準(zhǔn)頁編號：DWWY/Q-3001T

頒布令

為規(guī)范公司的內(nèi)部管理管控，確立公司的良好聲譽(yù)，并根據(jù)公司的服務(wù)宗旨一一持

續(xù)滿足顧客對產(chǎn)品/服務(wù)的需求，特本著“簡明、實用、有效”的原則，編寫了符合

GB/T19001-2000idtIS09001:2000《標(biāo)準(zhǔn)》和蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團(tuán)）有

限公司質(zhì)量管理管控體系文件要求的《管理管控手冊》。

本《手冊》是蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司質(zhì)量管理管控體系的支

持性文件，是公司質(zhì)量管理管控體系運(yùn)行所必須遵循的規(guī)范性文件，是公司下屬各單位

和公司全體員工在實施、保持、改進(jìn)質(zhì)量管理管控體系中所必須遵守的法規(guī)性文件，也

是公司下屬各單位和公司全體員工在為顧客進(jìn)行服務(wù)提供時所必須遵循的服務(wù)提供準(zhǔn)

則。

本《手冊》已經(jīng)集團(tuán)管理管控者代表審核批準(zhǔn)，現(xiàn)予以頒布。希公司全體員工認(rèn)真

學(xué)習(xí)、遵照執(zhí)行。

本《手冊》自2006年3月1日正式實施。

公司總經(jīng)理:

年月

日

修訂狀態(tài)：A/0

頁次”IB.0.2手冊說明編號：DWWY/Q-3001-0

1目的

證實公司有能力提供滿足顧客需求和各種所適用的法律法規(guī)要求的產(chǎn)品和服務(wù)，并

能通過質(zhì)量管理管控體系的有效運(yùn)行（包括持續(xù)改進(jìn)和預(yù)防不合格），不斷增強(qiáng)顧客的

滿意程度

2適用范圍

2.1適用于IS09001:2000標(biāo)準(zhǔn)的全部要求

2.2適用于公司物業(yè)管理管控（包括后勤服務(wù)、樓宇管理管控、宿舍管理管控、校園綠

化管理管控、水電氣管理管控、接待/客房/賓館服務(wù)、餐飲/休閑服務(wù)）服務(wù)

3術(shù)語和定義

本《手冊》采用GB/T19001-2000idtIS09001:2000《質(zhì)量管理管控體系-基礎(chǔ)與術(shù)語》

的術(shù)語和定義.

z本《手冊》為公司的受控文件，經(jīng)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，管理管控者代表批準(zhǔn)后，再

由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行?！妒重Α饭芾砉芸氐南嚓P(guān)事宜均由公司辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)

總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將《手冊》提供給公司以外的人員?！妒謨浴烦钟姓哒{(diào)離工作

崗位時，應(yīng)將《手冊》交還給辦公室，由辦公室人員辦理核收登記

5《手冊》持有者應(yīng)注意妥善保管，不得損壞、丟失、或隨意涂改

6在《手冊》使用期間，如有修改建議，應(yīng)由各單位負(fù)責(zé)人將有關(guān)意見進(jìn)行匯總，并

及時反饋到辦公室；適當(dāng)時，由辦公室根據(jù)《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)對《手冊》

的適用性、有效性進(jìn)行評審，必要時再對《手冊》進(jìn)行修改

7法律法規(guī)

7.1《中華人民共和國合同合約法》

7.2《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》

7.3《中華人民共和國計量法》

7.4《中華人民共和國物業(yè)管理管控條例》

7.5《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》

修訂狀態(tài)：A/0

頁次”C.0.3公司概況編號：DWWY/Q-3001-0

蘇州市東昊物業(yè)管理管控有限公司隸屬于蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限

公司，是順應(yīng)黨和國家關(guān)于高校后勤社會化改革的要求，于2000年11月成立，并具有

獨立法人資格的XXo

公司注冊資本為500萬元；公司具有國家物業(yè)管理管控企業(yè)二級資質(zhì)；公司現(xiàn)為中

國物業(yè)管理管控協(xié)會的會員單位。

公司具有健全、高效的組織機(jī)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

公司設(shè)有辦公室、人資與品管部（綜合部）、市場與護(hù)衛(wèi)部、工程部（水電中心兼）

等四個直屬部室和15個按專業(yè)化設(shè)置的物業(yè)管理管控中心/分部。

公司擁有員工378人（其中：大專以上42人，中級職稱以上35人，擁有建設(shè)部頒

發(fā)的物業(yè)管理管控經(jīng)理、管理管控員_L崗資格的人員44人，占部門經(jīng)理和管理管控員

總?cè)藬?shù)的85%以上）。

公司于2003年6月順利通過2000版1S09001質(zhì)量管理管控體系認(rèn)證。

公司堅持以專業(yè)化的手段為業(yè)主提供24小時不間斷的安全護(hù)衛(wèi)、公共保潔、工程

維修、裝修監(jiān)管、綠化設(shè)計施工和其它各種物業(yè)管理管控服務(wù)。

公司立足于蘇州大學(xué)校內(nèi)物業(yè)管理管控市場，定位于蘇州市科、教、文、衛(wèi)、金融

等特種物業(yè)市場，著眼于（并已經(jīng)或正在不斷開拓）江蘇省全省范圍內(nèi)的特種物'也大市

場。公司以“追求卓越，崇尚誠信”的企業(yè)精神，通過自身的不斷努力，并依托蘇州大

學(xué)的優(yōu)勢，已經(jīng)取得了較好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益

近幾年來，公司所管轄的一些物業(yè)相關(guān)項目曾先后獲得了“江蘇省高校花園式校園”、

“江蘇省園林式單位”、“全國部門造林綠化400佳單位”、“優(yōu)秀大廈”等榮譽(yù)。特別是，

在2003年10月，省建設(shè)廳派專家組對公司管轄的總面積約為15萬平方米的蘇州大學(xué)

校區(qū)物業(yè)管理管控進(jìn)行了嚴(yán)格的評審，評審專家對公司的物業(yè)管理管控水平給予了高度

的評價，并一致通過將蘇州大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理管控評定為“省級優(yōu)秀物業(yè)管理管控相關(guān)

項目”。

目前公司的物業(yè)服務(wù)相關(guān)項目主要有：蘇州大學(xué)各個校區(qū)及相關(guān)高校各校區(qū)的物業(yè)

管理管控，蘇州大學(xué)及相關(guān)高校的學(xué)生宿舍管理管控，政府、企事業(yè)單位綜合寫字樓物

業(yè)管理管控，設(shè)施設(shè)備維保、綠化、餐飲、休閑服務(wù)等；管理管控的總面積約為200萬

平方米。其特點主要是相關(guān)項目種類較多、涉及面較廣；而專業(yè)化的綜合寫字樓、教學(xué)

樓、實驗樓、公寓樓和高檔住宅區(qū)的物業(yè)管理管控則始終是公司最鮮明的特征。

總之，努力為蘇州大學(xué)乃至為整個社會提供更多更好的物業(yè)服務(wù)是公司永恒的宗旨;

努力為進(jìn)一步推動和深化中國高校后勤服務(wù)工作的社會化改革當(dāng)先鋒、樹典范、作貢獻(xiàn)

是公司不懈的追求；“以顧客為關(guān)注焦點，不斷開拓、不斷創(chuàng)新”是公司邁向未來的最

強(qiáng)音！

修訂狀態(tài)：A/O

頁次1/1

D.0.4公司組織結(jié)構(gòu)圖（質(zhì)■管理管控體系）編號：DWWY/Q-3001-0

東吳物業(yè)管理管控不一

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第6頁共55頁

頁次:1/1修訂狀態(tài)：A/0

E.0.5質(zhì)量管理管控體系職能分配司編號:DWWY/Q-3

章節(jié)號0.5

標(biāo)題質(zhì)量管理管控體系過程職能分配表

修訂狀態(tài)A/0

東

北南

樓

學(xué)后

園城

校

接

辦人

校

獨

昆

文

公

公

區(qū)

區(qū)

宇生

園

莊

區(qū)區(qū)

待

資

區(qū)

化

山

區(qū)

里

職能司

室

后

后

物宿

綠休

物物

與

物

服

分

后

后

湖

管

閑

勤

勤

業(yè)舍

化

公

業(yè)業(yè)

品

業(yè)

務(wù)

校

勤

勤

部門理

中

司

中

服

服

服服

服

分分

管

分

區(qū)

管

服

年服

心

心

務(wù)

務(wù)

務(wù)務(wù)

務(wù)

部部

部

部

物

控

務(wù)

務(wù)

中

中

中中

中

層

業(yè)

中

中

心

心

心心

心

心

心

分

,S.部

體系要求

4.1總要求?O0OO000OOOOOO0OOO0

4.2.1總則?OOOOOOOOOOOOOOOOO0

4.2.2質(zhì)量手冊?OOOOOOOOOOOOOOOOO0

4.2.3文件控制?OOOOOOOOOOOOOOOO0

4.2.4記錄控制?0OO000OOOOOO0OOO0

5.0管理管控職貢■OOOOOOOOOOOOOOOOOO

6.1資源提供?OOOOOOOOOOOOOOOOO0

6.2.1總則?O0OOO00OOOOOO0OOO0

6.2.2能力、意識和培訓(xùn)O?OO000OOOOOO0OOO0

6.3基礎(chǔ)設(shè)施O??????????????

6.4工作環(huán)境OOO???????■??????

7.1產(chǎn)品/服務(wù)實現(xiàn)的策劃???????????????

7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定?0??????????????

7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審?O??????????????

7.2.3顧客溝通OO??????????????

7.3設(shè)計和開發(fā)?

7.4采購0■?????????????

7.5.1牛?產(chǎn)和服務(wù)提供的控制OOOOO??????????????

7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)O??

7.5.3標(biāo)識和可追溯性??????????????

7.5.4顧客財產(chǎn)??????????????

7.5.5產(chǎn)品防護(hù)???????■????■■

7.6監(jiān)視和測量裝置的控制?????■???????■

8.1總則?OOOOOOOOOOOOOOOOO0

8.2.1顧客滿意??????■????????

8.2.2內(nèi)部審核?000OOOOOOO0OOO0

8.2.3過程的監(jiān)視和測量O?????■????????

8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量O??????????????

8.3不合格品控制O??????????????

8.4數(shù)據(jù)分析OO???????■????■■

8.5.1持續(xù)改進(jìn)?OOOOOOOOOOOOOOO0

8.5.2糾正措施?O?????■■■??????

8.5.3預(yù)防措施?0?????■????????

第6頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第7頁共55頁

注1：?為主要職能部門O為主要配合部門

注頁次.那具有相對獨立性、因此同一要求各單位都有

1/1修訂狀態(tài)：A/0

F.0.6質(zhì)量方針/目標(biāo)編號：DWWY/Q-3001-0

集團(tuán)質(zhì)量方針：

追求卓越，崇尚誠信，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足顧客需求和法律法規(guī)要求。其內(nèi)涵是：

a）追求卓越是集團(tuán)長遠(yuǎn)的目標(biāo)。首先是指集團(tuán)員工須具備卓越超群（高校后勤群

體）、逾越自身及同行的質(zhì)量意識，其次是指產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量要持續(xù)改進(jìn)，追求更

高、更好的品質(zhì)，第三，要有科學(xué)的質(zhì)量保障體系以實現(xiàn)品質(zhì)卓越的目標(biāo)。

b）崇尚誠信是指服務(wù)經(jīng)營要講誠實，守信用，按現(xiàn)代管理管控的要求，與時俱進(jìn)，

與國際接軌，不斷提高集團(tuán)美譽(yù)度。

c）為學(xué)校教學(xué)、科研和師生生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是教服集團(tuán)的根本宗旨，因此，集

團(tuán)的質(zhì)量方針應(yīng)與集團(tuán)的宗旨相適應(yīng)和協(xié)調(diào)。

d）滿足顧客需求，以顧客為關(guān)注焦點是集團(tuán)生存和發(fā)展的根本方針。

e）滿足法律法規(guī)要求是集團(tuán)安全、健康、持續(xù)發(fā)展的保證。

上述質(zhì)量方針由總經(jīng)理組織制定、批準(zhǔn)，并傳達(dá)到集團(tuán)下屬各部門、單位的全體

員工貫徹執(zhí)行?？偨?jīng)理在管理管控評審時對質(zhì)量方針的持續(xù)適宜性進(jìn)行評審，必要時

可對其進(jìn)行修改以適應(yīng)集團(tuán)的發(fā)展需要。

集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo)：

為實現(xiàn)質(zhì)量方針，本集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo)為：

為對方提供服務(wù)與產(chǎn)品而簽訂的書面合同合約履約率100%

相關(guān)項目峻工驗收一次合格率100%

服務(wù)設(shè)施完好率95%及以上

無重大消防、醫(yī)療、飲食安全衛(wèi)生事故

顧客滿意度80%及以上，其中：

教學(xué)、科研服務(wù)相關(guān)項目達(dá)85%及以上

生活服務(wù)相關(guān)項目達(dá)77.5%及以上

其它相關(guān)項目達(dá)77.5%及以上

公司質(zhì)量目標(biāo)：

投訴處理回訪率100%

報修完成率100%

急修及時率95%

服務(wù)設(shè)施完好率95%

服務(wù)對象滿意度（混合）80%以上

無重大安全責(zé)任事故

第7頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第8頁共55頁

頁次：1/4修訂狀態(tài)：A/0

G.0.7職責(zé)、權(quán)限與溝通編號：DWWY/Q-3001-0

I目的

對公司各單位的職能及其相互關(guān)系予以規(guī)定與溝通，以進(jìn)行有效的質(zhì)量管理管控。

2范圍

適用于公司內(nèi)部對質(zhì)量管理管控體系有關(guān)的管理管控層及各職能部門和有關(guān)人員的職

責(zé)、權(quán)限的規(guī)定。

3職責(zé)權(quán)限

3.1總經(jīng)理：

3.1.1負(fù)責(zé)制定公司質(zhì)量方針、確定質(zhì)量目標(biāo)，刻作出的管理管控承諾和產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)

量負(fù)責(zé)。

3.1.2明確與質(zhì)量管理管控體系有關(guān)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，并規(guī)定其職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系。

3.1.3批準(zhǔn)公司的管理管控手冊，并主持管理管控評審，以確保質(zhì)量管理管控體系運(yùn)行

的有效性和適宜性。

3.1.4以顧客為關(guān)注焦點、實施各種管理管控要求和與顧客的溝通

3.1.5負(fù)責(zé)配備和確保質(zhì)量活動所需的各項資源

3.2副總經(jīng)理

3.2.1協(xié)助制定公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)以及長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃、年度相關(guān)計劃，參與方

針和目標(biāo)的策劃并組織實施

3.2.2協(xié)助總經(jīng)理抓好公司服務(wù)、經(jīng)營、管理管控等相關(guān)工作。

3.2.3分別負(fù)責(zé)指導(dǎo)所分管單位質(zhì)量管理管控體系文件的實施及質(zhì)量策劃文件的批準(zhǔn)

3.2.4分別負(fù)責(zé)所分管單位與質(zhì)量活動有關(guān)的文件的審核或批準(zhǔn)

3.2.5參與對所分管單位持續(xù)改進(jìn)的策劃、對存在或潛在的不合格（項）簽發(fā)《糾正和

預(yù)防措施處理單》，并跟蹤驗證效果

3.2.6協(xié)助總經(jīng)理建立健全分管條線工作上的各項規(guī)章制度。

3.2.7協(xié)助總經(jīng)理召開分管條線工作上重要的會議，討論、研究工作中的重大問題，處

理緊急的突發(fā)事件。

3.3市場部與護(hù)衛(wèi)部

3.3.1負(fù)責(zé)市場調(diào)研，信息的收集與分析。

3.3.2負(fù)責(zé)對潛在相關(guān)項目或客戶的現(xiàn)場調(diào)研或拜訪。

3.3.3負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)新相關(guān)項目投標(biāo)書的制作和與投標(biāo)相關(guān)的其它工作。

3.3.4負(fù)責(zé)就新相關(guān)項目投標(biāo)書主要合適的內(nèi)容（部分）和經(jīng)營服務(wù)理念進(jìn)行必要的培

訓(xùn)。

3.3.5負(fù)責(zé)向基層統(tǒng)計部門送交公司統(tǒng)計報表。

3.3.6負(fù)責(zé)公司保安崗前培訓(xùn)、統(tǒng)籌調(diào)配及對各單位護(hù)衛(wèi)人員進(jìn)行考核監(jiān)督管理管控。

3.3.7完成上級交辦的其他工作。

第8頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第9頁共55頁

3.4人資與品管部

3.4.1負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督指導(dǎo)公司人員的招聘工作。

3.4.2負(fù)責(zé)公司考勤考績工作的指導(dǎo)、匯總、分析與監(jiān)督。

3.4.3負(fù)責(zé)組織公司中層以上管理管控人員的培訓(xùn)，對下屬單位的培訓(xùn)工作進(jìn)行指導(dǎo)并

監(jiān)督。

頁次：2/44.g—修訂狀態(tài)：A/0

0.7職責(zé)、權(quán)限與溝通編號：DWWY/Q-300--0

3.4.5協(xié)助、指導(dǎo)各相關(guān)項目部品質(zhì)管理管控工作，配合編制、修改各相關(guān)項FI部ISO

質(zhì)量管理管控文件。

3.4.6負(fù)責(zé)實施日常品質(zhì)工作檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題提出建議或開具《糾正和預(yù)防措施處

理單》，并跟蹤驗證效果。

3.4.7配合市場部完成新相關(guān)項目的前期介入工作。

3.4.8完成上級交辦的其他工作。

3.5辦公室

3.5.1負(fù)責(zé)公司內(nèi)外信息的收集、日常事務(wù)的處理和相應(yīng)的日常文秘工作。

3.5.2負(fù)責(zé)公司各類規(guī)章、質(zhì)量管理管控體系文件/記錄的控制和管理管控，并定期

組織對文件的評審。

3.5.3負(fù)責(zé)顧客滿意度的監(jiān)視測量和顧客抱怨/投訴來信來訪的登記，識別顧客的抱

怨/投訴，確定顧客抱怨/投訴的責(zé)任部門，監(jiān)督并跟蹤驗證糾正措施。

3.5.4負(fù)責(zé)對公司和各部門可測量質(zhì)量目標(biāo)有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、匯總與分析，并及

時將有關(guān)信息轉(zhuǎn)告各部門。

3.5.5負(fù)責(zé)對各部門統(tǒng)計技術(shù)應(yīng)用的指導(dǎo)或培訓(xùn)。

3.5.6負(fù)責(zé)公司的宣傳工作。

3.5.7完成上級交辦的其他工作。

3.6水電服務(wù)中心/工程部

3.6.1負(fù)責(zé)配電房、水泵房的管理管控和供電、供水工作及對水、電管網(wǎng)線路的維修和

維護(hù)

3.6.2配合學(xué)?；?、水電（外管、外線）大中修、氣、訊工程相關(guān)項目的管理管控

3.6.3負(fù)責(zé)指導(dǎo)和檢查物業(yè)中心（分部）對所管轄的設(shè)備設(shè)施建立帳；

3.6.4負(fù)責(zé)檢查、督促設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)；

3.6.5參與公司大中修相關(guān)項目改造及設(shè)備添置的必要性論證工作；

3.6.6配合做好物業(yè)開拓相關(guān)項目中設(shè)備設(shè)施的考察和配置，會同物業(yè)分部做好物業(yè)前

期接管驗收工作；

3.6.7由公司安排的其它相關(guān)工作。

3.7校本部后勤服務(wù)中心

3.7.1負(fù)責(zé)校本部區(qū)域內(nèi)普通教學(xué)樓利部分科研、機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理管控

第9頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第10頁共55頁

3.7.2負(fù)責(zé)為校本部師生提供郵件收發(fā)、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作

3.7.3負(fù)責(zé)校本部區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔工作

3.7.4負(fù)責(zé)校本部區(qū)域內(nèi)室外公共場所道路照明系統(tǒng)的零星維修和污雨水管網(wǎng)系統(tǒng)的

清洗工作

3.7.5負(fù)責(zé)校本部區(qū)域內(nèi)的教師家屬宿舍公共部位的零星維修服務(wù)

3.7.6負(fù)責(zé)校本部區(qū)域內(nèi)的防訊防臺等相關(guān)工作

3.8東區(qū)后勤服務(wù)中心

3.8.1負(fù)責(zé)為東校區(qū)師生提供郵件收發(fā)、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作

3.8.2負(fù)責(zé)東校區(qū)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔工作

3.8.3負(fù)責(zé)東校區(qū)區(qū)域內(nèi)室外公共場所道路照明系統(tǒng)的零星維修和污雨水管網(wǎng)系統(tǒng)的

清洗工作

3.8.4負(fù)責(zé)東校區(qū)區(qū)域內(nèi)的教師家屬宿舍公共部位的零星維修服務(wù)

頁次：3/4修訂狀態(tài)：A/0

0.7職責(zé)'權(quán)限與溝通編號：口火川丫/0-300-0

3.8.5負(fù)責(zé)東校區(qū)區(qū)域內(nèi)的防訊防臺等相關(guān)工作

3.9南區(qū)后勤服務(wù)中心

3.9.1負(fù)責(zé)南校區(qū)所有教學(xué)樓、辦公樓和學(xué)校第三會議室、南區(qū)學(xué)術(shù)報告廳的物業(yè)管理

管控

3.9.2負(fù)責(zé)為南校區(qū)師生提供郵件收發(fā)、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作

3.9.3負(fù)責(zé)南校區(qū)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔工作

3.9.4負(fù)責(zé)南校區(qū)區(qū)域內(nèi)室外公共場所道路照明系統(tǒng)的零星維修和污雨水管網(wǎng)系統(tǒng)的

清洗工作

3.9.5負(fù)責(zé)南校區(qū)區(qū)域內(nèi)的教師家屬宿舍公共部位的零星維修服務(wù)

3.9.6負(fù)責(zé)南校區(qū)區(qū)域內(nèi)的防訊防臺等相關(guān)工作

3.10北區(qū)后勤服務(wù)中心

3.10.1負(fù)責(zé)北校區(qū)教學(xué)樓、實驗樓、辦公樓、藝教樓、土產(chǎn)大樓的物業(yè)管理管控

3.10.2負(fù)責(zé)為北校區(qū)師生提供郵件收發(fā)、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作

3.10.3負(fù)責(zé)北校區(qū)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔工作

3.10.4負(fù)責(zé)北校區(qū)區(qū)域內(nèi)室外公共場所道路照明系統(tǒng)的零星維修和污雨水管網(wǎng)系統(tǒng)的

清洗工作

3.10.5負(fù)責(zé)北校區(qū)教師家屬宿舍區(qū)的護(hù)衛(wèi)和公共部位的零星維修服務(wù)

3.10.6負(fù)責(zé)北校區(qū)區(qū)域內(nèi)的防訊防臺等相關(guān)工作

3.11獨墅湖校區(qū)物業(yè)分部

3.11.1負(fù)責(zé)蘇州大學(xué)獨墅湖校區(qū)區(qū)域內(nèi)教學(xué)、科研、辦公等場所的物業(yè)管理管控（包

括醫(yī)學(xué)樓、生農(nóng)化樓、公共教學(xué)樓等辦公、教學(xué)樓）

3.11.2負(fù)責(zé)為獨墅湖校區(qū)師生提供郵件收發(fā)、洗浴利飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障

工作

笫10頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第II頁共55頁

3.11.3負(fù)責(zé)獨里湖校區(qū)內(nèi)學(xué)生宿舍的口常服務(wù)提供，負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生、

保潔工作和公用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與管理管控、水電使用管理管控，負(fù)責(zé)對學(xué)生宿舍

內(nèi)部的衛(wèi)生、安全、行為規(guī)范的檢行、督促，負(fù)責(zé)向?qū)W生提供日常零維修、代辦復(fù)印、

五金工具、自行車打氣、針線包借用、代理信件發(fā)放、天氣預(yù)報等服務(wù)相關(guān)項目

3.12樓宇物業(yè)服務(wù)中心

3.12.1負(fù)責(zé)理工實驗大樓、紅樓會議中心、校本部圖書館、逸夫樓、凌云樓、東區(qū)新

教學(xué)樓、北區(qū)工科大樓、東區(qū)文成、文思樓的物業(yè)管理管控（保安、保潔、零星維修

和會場服務(wù)等）。

3.13學(xué)生宿舍服務(wù)中心

3.13.1負(fù)責(zé)學(xué)校各區(qū)域內(nèi)學(xué)生宿舍區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)和公共環(huán)境清潔保潔

3.13.2負(fù)責(zé)學(xué)校各區(qū)域內(nèi)學(xué)生宿舍區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與管理管控

3.13.3負(fù)責(zé)學(xué)校各區(qū)域內(nèi)學(xué)生宿舍區(qū)的水電使用管理管控

3.13.4配合學(xué)校學(xué)生管理管控科做好對學(xué)生的宿舍室內(nèi)衛(wèi)生和安全、行為規(guī)范等方面

的檢查與督促

3.13.5負(fù)責(zé)向?qū)W生提供日常零星維修、代辦復(fù)印、五金工具、自行車打氣、針線包借

用、代理信件發(fā)放和天氣預(yù)報等服務(wù)

3.14后莊學(xué)生宿舍服務(wù)中心

3.14.1負(fù)責(zé)后莊學(xué)生宿舍區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)和公共環(huán)境清潔保潔

3.頁次：4/4:宿舍區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與豈理管控修訂狀態(tài)：A/0

。.7職責(zé)、權(quán)限與溝通編號：DWWY/Q-300；0

3.14.3負(fù)責(zé)后莊學(xué)生宿舍區(qū)的水電使用管理管控

3.14.4配合學(xué)校學(xué)生管理管控科做好對后莊學(xué)生宿舍區(qū)學(xué)生的宿舍室內(nèi)衛(wèi)生和安全、

行為規(guī)范等方面的檢查與督促

3.14.5負(fù)責(zé)向后莊學(xué)生宿舍區(qū)學(xué)生提供日常零星維修、代辦復(fù)印、五金工具、自行車

打氣、針線包借用、代理信件發(fā)放和天氣預(yù)報等服務(wù)

3.15校園綠化服務(wù)中心

3.15.1負(fù)責(zé)全校（各區(qū)）口常綠化和養(yǎng)護(hù)管理管控（包括樹木、草坪的修剪和相應(yīng)的

清潔工作）

3.15.2負(fù)責(zé)學(xué)校各類活動（含重大活動）時的環(huán)境布置.、會議室（會場）擺花及代理

勞務(wù)等業(yè)務(wù)

3.15.3負(fù)責(zé)出售或租賃各種盆花和提供花卉養(yǎng)護(hù)咨詢業(yè)務(wù)

3.16接待服務(wù)中心

3.16.1負(fù)責(zé)學(xué)校內(nèi)部函授生的住宿

3.16.2負(fù)責(zé)教工食堂、莘園餐廳的日常用餐服務(wù)

3.16.3負(fù)責(zé)莘園客房住宿接待、服務(wù)和住宿人員的洗衣服務(wù)等

3.17文化休閑中心

3.17.1負(fù)責(zé)為師生提供休閑、娛樂、閱讀及休閑食品，中西餐點心、包廂、電話等服

笫11頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第12頁共55頁

務(wù)

3.18社會委托物業(yè)管理管控（園區(qū)物業(yè)分部，城區(qū)物業(yè)分部，昆山分公司）

3.18.1按合同合約約定的范圍提供物業(yè)服務(wù)

4內(nèi)部溝通

4.1目的

確保公司和公司各單位在不同層次和職能之間，就質(zhì)量管理管控體系的過程（包括質(zhì)

量要求、質(zhì)量目標(biāo)、完成情況以及實施的有效性）進(jìn)行溝通，達(dá)到相互了解、相互信

任、全員參與的效果。

4.2要求

公司和各單位對質(zhì)量管理管控體系有關(guān)的各種信息的溝通應(yīng)采用通過各種會議、個別

交談、開具工作聯(lián)系單.、查閱質(zhì)量記錄文件、報送統(tǒng)計報表或通過其它媒體等方法進(jìn)

夕亍。具體執(zhí)行按教服集團(tuán)《程序文件》一《數(shù)據(jù)分析程序》要求辦理。

頁次：1/4修訂狀態(tài)：A/0

H.1.文件控制管理管控制度編號：DWWY/Q300101

1目的

對與質(zhì)量管理管控體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制，確保質(zhì)量管理管控體系運(yùn)行的各個場所

使用有效版本文件

2適用范圍

適用于東吳物業(yè)管理管控有限公司各單位（部門/中心/分部）與質(zhì)量管理管控體系有

關(guān)的文件的控制

3職責(zé)

3.1辦公室編制和組織實施《文件控制管理管控規(guī)定》，負(fù)責(zé)文件的識別、登記、評審、

發(fā)放、回收和歸檔。

3.2公司總經(jīng)理（管理管控者代表）負(fù)責(zé)審批、發(fā)布《管理管控手冊》，負(fù)責(zé)審批各單

位《管理管控規(guī)范》。

3.3各單位（部門/中心/分部）負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)所在單位《管理管控規(guī)范》的編制，單位

下屬相關(guān)項目部、班組《作業(yè)指導(dǎo)書》的審核。

笫12頁共55頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第13頁共55頁

3.4公司《人資與品管部》負(fù)責(zé)各單位下屬相關(guān)項目部、班組《作業(yè)指導(dǎo)書》的批準(zhǔn)。

3.5各單位辦公室負(fù)責(zé)本單位文件的編制、標(biāo)識、更改、報批、發(fā)放、回收、登記和

歸檔

4程序

4.1文件的分類

4.1.1質(zhì)量管理管控體系文件

a）公司《管理管控手冊》

b）各單位《管理管控規(guī)范》、各單位下屬相關(guān)項目部、班組《作業(yè)指導(dǎo)書》

c）支持性文件（如與質(zhì)量活動相關(guān)的投標(biāo)文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、制度、圖紙等）

4.1.2行政文件

與質(zhì)量活動相關(guān)的人事任免、授權(quán)書、機(jī)構(gòu)變動、通知、規(guī)定等文件

4.1.3其他相關(guān)文件

4.1.3.1合同合約文件

4.1.3.2采購文件

合格供方清單、物資、設(shè)備采購的相關(guān)計劃等

41.3.3各類標(biāo)準(zhǔn)

a）國家頒布的質(zhì)量管理管控標(biāo)準(zhǔn)

b）國家、行業(yè)發(fā)布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、驗收規(guī)范等

c）企業(yè)發(fā)布經(jīng)政府主管部門備案的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)發(fā)布的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)范）

d）國家、行業(yè)發(fā)布的適用的法律法規(guī)

4.1.3.4承載媒體不是紙張的文件，如光盤、軟件、聲錄象帶等

4.1.4各種記錄表式