產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)化

產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)部門：前策產(chǎn)品部時間：2016年8月前策產(chǎn)品序列學(xué)習(xí)路徑圖課程資源一、部門節(jié)點概述二、各階段重要節(jié)點講解部門節(jié)點概述摘牌準(zhǔn)備期持續(xù)銷售期開盤沖刺期造勢蓄客期品牌立勢期摘牌開盤二次開盤（開盤后2個月）示范區(qū)開放（開盤前15天左右）摘后30天標(biāo)準(zhǔn)化工作節(jié)點示意圖戶型配比新產(chǎn)品研發(fā)示范區(qū)設(shè)置示范區(qū)設(shè)置建議架空層泛會所建議售樓部布局、室內(nèi)裝修風(fēng)格設(shè)置建議貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整裝修材料變更及配送部件宣傳圖紙制作房屋交付標(biāo)準(zhǔn)制定產(chǎn)品后評估一、部門節(jié)點概述二、各階段重要節(jié)點講解戶型配比展示區(qū)設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整宣傳圖紙制作房屋交付標(biāo)準(zhǔn)制定產(chǎn)品后評估各階段重要節(jié)點講解—戶型配比第一階段：摘牌準(zhǔn)備期-戶型配比工作節(jié)點：開始時間：摘牌前投資分析會后1天；

結(jié)束時間：摘牌前投資分析會后10天確定戶型、總建面積、容積率、總貨值、開發(fā)成本、總利潤、畝產(chǎn)利潤等關(guān)鍵產(chǎn)品信息及利潤測算數(shù)據(jù)；確定新項目首期開發(fā)所用戶型、開發(fā)范圍及建筑面積、貨值、畝產(chǎn)利潤等產(chǎn)品信息及指標(biāo)。按固定模版完成《項目戶型配比》建議書及相關(guān)附件的制作，正文格式正確、附件、附圖要按參考格式正確完成，按公司設(shè)定的固定流程完成審批流程。確定對新研發(fā)戶型的參數(shù)等，按參考的固定模版完成《新戶型研發(fā)申請單》及相關(guān)附件的制作，并完成審批流程。成果管控：內(nèi)容：戶型選擇組合、產(chǎn)品比例設(shè)定以及相關(guān)利潤測算。新產(chǎn)品研發(fā)建議，根據(jù)市場及客戶情況，申請研發(fā)適合地塊情況的新產(chǎn)品。各階段重要節(jié)點講解—戶型配比戶型配比注意事項及其他最新勞斯萊斯規(guī)劃要求規(guī)劃要做足容積率，不浪費日照。首期以18層YJ140T為主，加一棟YJ260T及少量干掛石材別墅。345線尤其是5線城市11層YJ115作為標(biāo)準(zhǔn)戶型。后續(xù)在北面建30層YJ160T和YJ260T。以5-10年的銷售周期來經(jīng)營，認(rèn)真分析后續(xù)分批開發(fā)帶來的報建、驗收、市政交付等問題，保證后續(xù)YJ260產(chǎn)品逐棟推出。高容積率地區(qū)可選用YJ118和YJ143（電梯入戶南北通透版）各階段重要節(jié)點講解—戶型配比戶型配比注意事項及其他原則要求：勞斯萊斯項目原則上不規(guī)劃玲瓏墅產(chǎn)品勞斯萊斯項目，由超豪（300㎡以上）、230-500㎡掛石別墅+YJ115（11層）+YJ140（18層）+YJ160（30層）、YJ245（30層）、YJ260（30層）組成；針對地價較高的地塊，原則上應(yīng)盡量做滿容積率，使利潤最大化；戶型選擇上，原則上洋房需使用精工洋房產(chǎn)品。在洋房戶型選擇上，應(yīng)避免全面積段覆蓋的做法，減少戶型。同一面積段（每隔10㎡區(qū)間，如90-100㎡），且同樓層體系，產(chǎn)品僅選擇一個戶型；同一套型（如三房兩廳一衛(wèi)），且同樓層體系（如都為高層、小高層、多層等），產(chǎn)品僅選擇一個戶型；一般情況下，樣板房盡量采用實體板房；若項目存在特殊原因的，可考慮設(shè)置臨建板房。各階段重要節(jié)點講解—戶型配比戶型配比注意事項及其他精工洋房戶型選用注意事項：連廊情況：了解客戶接受度情況、了解是否符合當(dāng)?shù)叵酪?面寬情況：了解大面寬產(chǎn)品是否符合當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范;戶型朝向：了解客戶對非南北朝向的戶型接受度;平凸窗：北方地區(qū)保溫要求、成本導(dǎo)向項目考慮使用平窗（客戶對飄窗不敏感的）;電梯類型：從增強產(chǎn)品賣點角度，盡量選用入戶電梯版【115（8x）、140㎡以上產(chǎn)品】戶配數(shù)據(jù)測算注意事項：測算價格必須實事求是，杜絕為提升產(chǎn)品凈利潤，隨意制定價格；在項目某類產(chǎn)品售價較低、利潤較低的情況下，若因市場因素制約售價無法產(chǎn)生較高的收益，需考慮該地塊是否值得購買?；驊?yīng)選擇效益更好的產(chǎn)品進行替代（特別是市場稀缺性產(chǎn)品），通過提升售價，確保配置的產(chǎn)品能達到利潤最大化。預(yù)估容積率在不同產(chǎn)品間需合理設(shè)置；土地成本需分戶型計算，保證數(shù)據(jù)正確；建造成本在不同產(chǎn)品間需對比合理；各階段重要節(jié)點講解—戶型配比三、四線“勞斯萊斯”項目優(yōu)選產(chǎn)品類型配置要求面積段產(chǎn)品編號及層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)版層高勞斯萊斯精工洋房標(biāo)配115㎡YJ115T-4(11層）、YJ115T-6(11層）（五線城市）2.9m140㎡YJ140T-6(6、11、18層）南北通透雙陽臺電梯入戶版3m260㎡YJ260T(9、16、30層）南方錯層陽臺版南北通透雙陽臺電梯入戶版3.3mYJ260T(30層）北方非錯層陽臺版160㎡YJ160T-4(17、31層）南北通透雙陽臺電梯入戶版3.15m選配115㎡YJ115T-4(11層）、YJ115T-6(11層）(三、四線城市)2.9m118㎡2電梯3戶：YJ118T(18X6)（60m面寬）2.9mYJ118T-5(18X)（70m面寬）YJ118T-5(34X)（70m面寬）2電梯4戶：YJ118T-1(34X6)、YJ118T-2(34X6)125㎡1電梯2戶：YJ125T-5(18層)2.9m143㎡YJ143T-2(33層)南北通透雙陽臺電梯入戶版3m180㎡YYJ180T-4(17X、31層)（70m面寬）3.15m備注：1、新項目選用勞斯萊斯產(chǎn)品應(yīng)優(yōu)先選用最新版本。如因種種原因需選用過往版本需向主席特殊請示，并附有項目總、區(qū)域總簽字且留底備案。

2、此份指引中的層高為目前集團標(biāo)準(zhǔn)層高，但應(yīng)用于具體項目中應(yīng)根據(jù)實際情況調(diào)整。營銷在對外輸出時應(yīng)以實際層高為準(zhǔn)?！皠谒谷R斯”展示區(qū)模式銷售大廳

銷售中心和裙房的屋面劃分給板房二層的住戶做私家花園銷售中心

：利用兩棟板房的側(cè)向間距（最小9米）以及裙房布置實體板房分不同樓層分別設(shè)置樣板間、工法展示區(qū)、家居館等功能實體板YJ115T+YJ140T層數(shù)4-8F

實體板房YJ245T或YJ260T+YJ160T，層數(shù)4-8F游泳池各階段重要節(jié)點講解—戶型配比各階段重要節(jié)點講解—戶型配比必要性—是否有現(xiàn)在通用產(chǎn)品可應(yīng)用；是否有可修改立面或間隔即可滿足項目需求。可行性—項目新設(shè)計或修改的要求是否涉及展力墻結(jié)構(gòu)調(diào)整，戶型核心筒結(jié)構(gòu)可否滿足戶型設(shè)計/修改需求（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計或總部設(shè)計院專業(yè)人員判斷）。時間性—戶型設(shè)計/修改所需時間多長（參考時間約為1個月），是否會影響項目開發(fā)進度（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計或總部設(shè)計院專業(yè)人員判斷）。合理性—新戶型設(shè)計或戶型調(diào)整修改要根據(jù)實際市場需求或結(jié)合了地塊區(qū)域內(nèi)特定的指標(biāo)而提出（硬性指標(biāo)：如限高、地塊戶型面寬進深限制、套型限制），修改要具體普遍適用性，能滿足絕大部分客戶需求。新產(chǎn)品研發(fā)注意事項及其他各階段重要節(jié)點講解—展示區(qū)設(shè)置第一階段：摘牌準(zhǔn)備期-展示區(qū)設(shè)置工作節(jié)點：開始時間：立項后，摘牌前，規(guī)劃方案定稿后1天

結(jié)束時間：立項后，摘牌前，規(guī)劃方案定稿后5天按參考的固定模版完成建議書及相關(guān)附件。確定各產(chǎn)品各戶型的板房（路址、數(shù)量、位置、套型）、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開放節(jié)點、展示區(qū)范圍、園林景觀。確定售樓部平面功能布局、展示效果以及開放時間。確定架空層“泛會所”的功能設(shè)置、展示效果及開放時間。按公司設(shè)定的固定流程走審批建議。成果管控：內(nèi)容：示范單位設(shè)置建議（調(diào)整）售樓部布局、室內(nèi)裝修風(fēng)格設(shè)置建議架空層（泛會所）設(shè)置建議示范單位設(shè)置建議注意事項及其他新項目，別墅產(chǎn)品至少設(shè)置1間相應(yīng)產(chǎn)品的1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)板房（別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)有：1412版超豪精裝修標(biāo)準(zhǔn)、1412版玲瓏墅裝修標(biāo)準(zhǔn)）。原則上各類產(chǎn)品只做一種裝修標(biāo)準(zhǔn)的板房，不再區(qū)分豪裝或精裝板房，且板房必須做到最好、便宜、既可出售，又可展示，客戶若需此套板房的家私，同樣可以配送給客戶。公司已針對1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不同裝修風(fēng)格，項目可根據(jù)情況進行選擇。在售項目大平層（130㎡及以上）及所有別墅的各種戶型，每種戶型存貨數(shù)量三套以上必須至少做一套1412版裝修板房。洋房（130㎡以下），若每種戶型中有一種以上的套型積存量在三套以上（按認(rèn)購），則至少須做一種套型的1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)板房，該戶型具體設(shè)置哪種套型存貨的板房由區(qū)域項目根據(jù)積存量及銷售難易程度來確定。各階段重要節(jié)點講解—展示區(qū)設(shè)置售樓部功能布局、室內(nèi)裝修風(fēng)格公司有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化要求，若項目需增加售樓部功能及將室內(nèi)裝修風(fēng)格采用石材版，均需經(jīng)主席審批同意方能執(zhí)行。售樓部布局、室內(nèi)裝修風(fēng)格設(shè)置建議注意事項及其他架空層（泛會所）設(shè)置建議注意事項及其他架空層（泛會所）設(shè)置建議不強制執(zhí)行。若項目需設(shè)置，需考慮：功能是否會影響后期的竣工驗收。施工工期、成本的投放及產(chǎn)出效益是否合理。架空層泛會所的功能與現(xiàn)時商業(yè)街、綜合樓是否存在重復(fù)。架空層“泛會所”的功能設(shè)置以何種形式設(shè)計（封閉式、全開放式、半開放式）各階段重要節(jié)點講解—展示區(qū)設(shè)置各階段重要節(jié)點講解—交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整第一階段：摘牌準(zhǔn)備期-交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整工作節(jié)點：開始時間：立項后，摘牌前，規(guī)劃方案定稿后1天

結(jié)束時間：立項后，摘牌前，規(guī)劃方案定稿后5天按參考的固定模版完成建議書及相關(guān)附件。確定各貨量區(qū)的交付標(biāo)準(zhǔn)按公司設(shè)定的固定流程走審批建議。成果管控：內(nèi)容：交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整裝修標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)性調(diào)整新項目注意事項及其他別墅產(chǎn)品可全部按裝修或裝修與毛坯同時銷售。洋房（含大平層、公寓）必須在開盤一個月內(nèi)強制推行1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售（度假盤可按度假版裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售），在此一個月凍結(jié)期內(nèi)，嚴(yán)禁選裝或毛坯銷售，集團亦不接受項目選裝或毛坯銷售的申請。在售項目注意事項及其他原則上所有在售項目未售的貨量均需按1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售，度假項可按度假版裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售。若市場及客戶不能接受裝修，貨量建議按裝修與毛坯同時銷售。裝修適應(yīng)性調(diào)整注意事項及其他洋房（130㎡及以下）的1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)中的客廳、餐廳、玄關(guān)、過道等位置的地磚鋪貼共有三款可供區(qū)域/項目選擇（灰白色拼花800x800mm拋光磚、白/黃色800x800mm拋光磚平鋪、800x800mm拋釉磚拼花斜鋪），具體由區(qū)域總裁終審確定。各項目可根據(jù)市場及客戶的需求，對裝修標(biāo)準(zhǔn)進行適應(yīng)性調(diào)整，但需考慮成本、售價及利潤，并呈主席審批。各階段重要節(jié)點講解—交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整各階段重要節(jié)點講解—宣傳圖紙制作第一階段：造勢蓄客期-宣傳圖紙制作工作節(jié)點：開始時間：摘牌后1天

結(jié)束時間：摘牌后30天規(guī)劃、戶型宣傳圖、合同圖紙按項目實際建筑圖制作，需確保圖紙的規(guī)劃展示、建筑面積、間隔、免責(zé)條款等正確。規(guī)劃、戶型宣傳圖、合同圖按公司權(quán)責(zé)文件完成審批流程。成果管控：內(nèi)容：

根據(jù)各自樓盤推售的時間，制作相關(guān)的宣傳資料，包括規(guī)劃示意圖、戶型間隔示意圖、合同圖等，并呈相關(guān)部門及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。注意事項方面：請各項目注意查看《制圖操作指引》各階段重要節(jié)點講解—房屋交付標(biāo)準(zhǔn)制定第一階段：造勢蓄客期-房屋交付標(biāo)準(zhǔn)制定工作節(jié)點：開始時間：示范區(qū)開放前45天

結(jié)束時間：示范區(qū)開放前30天商品房買賣合同裝修標(biāo)準(zhǔn)按參考模版制作，并按照貨量區(qū)建筑圖及裝修圖紙制作。確保合同裝修標(biāo)準(zhǔn)與最終交付業(yè)主的實際交付標(biāo)準(zhǔn)一致。按公司權(quán)責(zé)文件完成審批流程。成果管控：內(nèi)容：讓客戶清楚了解所購商品房實際的交付標(biāo)準(zhǔn)，銷售中心需制定商品房的合同交付標(biāo)準(zhǔn)。呈相關(guān)部門及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。注意事項方面：各項目注意查看《房屋交付標(biāo)準(zhǔn)制定指引》各階