住宅金融體系與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展

住宅金融體系與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展

隨著中國經(jīng)濟(jì)從溫飽走向小康，住宅已經(jīng)成為中國居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)

濟(jì)進(jìn)入長期持續(xù)增長時(shí)期之后，住宅支出占居民支出的比重將不斷提高，從而，在全社會(huì)的

投資中，用于住宅的部分將占有一個(gè)越來越大的份額。與此相應(yīng)，以住宅建設(shè)為主體的建筑

業(yè)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，住宅金融也將在金融體系中占據(jù)顯要的位置。自90年

代起，這一趨勢已在中國初現(xiàn)端倪。

然而，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，特別是中國的金融結(jié)構(gòu)，尚未能適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。主要

表現(xiàn)是，對于住宅建設(shè)這一需要長期巨額資金的行業(yè)，我們至今還沒有合適的機(jī)構(gòu)、渠道和

工具來有效地供應(yīng)資金。與此相關(guān)，我們的產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)政策、地價(jià)政策、房價(jià)政策、財(cái)

政稅收政策等等，也都與這種新的發(fā)展格局不相適應(yīng)。因此，在迎接新的發(fā)展階段到來之

時(shí)，有必要探討中國住宅金融體系的發(fā)展問題。

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中住宅建設(shè)地位

住宅建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，其首要的原因在于，住宅是人們賴以生存的

必需品。

所謂市場經(jīng)濟(jì)，就是以人類需求為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)。人類的需求當(dāng)然是多方面的，“衣、食、

住、行”則肯定是最基本的需求。如果說改革開放以來，我們已經(jīng)成功地滿足了12億人口

的“衣”“食”需求，那以，“住”和“行”的問題顯然尚未很好地解決。發(fā)展住宅建設(shè)，

就是在滿足人們的“住”的需求。

根據(jù)國家有關(guān)部門制定的《城市住房建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)‘九五'計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)》，

“九五”期末，中國城鎮(zhèn)人均居住面積要達(dá)到8?9平方米，人均使用面積達(dá)到12?14平方

米，并要基本解決人均居住面積5?6平方米以下的城鎮(zhèn)家庭的住房困難問題。

實(shí)現(xiàn)上述戰(zhàn)略目標(biāo)，需要解決3類相互關(guān)聯(lián)的問題：

首先要消滅住房困難戶。1985年全國城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)，全國城鎮(zhèn)共有缺房戶1052萬戶，占

普查戶的26.52%?！鞍宋濉逼陂g，中國解決了500萬戶城市住房困難戶的住房問題，大城

市基木完成了人均居住面積在2平方米以下特困戶的“解困”計(jì)劃。但住房困難的情況依然

存在。據(jù)1994年全國612個(gè)城方的統(tǒng)計(jì)，人均居住面積在4平方米以下的困難戶還有

414.45萬戶?？梢?，“九五”期間，解決住房困難戶的任務(wù)還是相當(dāng)艱巨的。

其次要滿足城鎮(zhèn)人口的增長的住房需要。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口增長，包括人口的

自然增長和人口的機(jī)械增長，是不可避免的現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)，1995年中國已

有28.85%的人口長期生活在城鎮(zhèn)（包括那些戶口在農(nóng)村，但長期在城市從事非農(nóng)業(yè)經(jīng)營的

人口）。這個(gè)比例在未來的15年會(huì)提高很多。國家民政部在《中國城市預(yù)測與規(guī)劃》中預(yù)

測：到2000年，中國城市化水立將達(dá)到34樂2010年將達(dá)到42?45機(jī)為滿足城鎮(zhèn)新增人

口的住房需求，至2010年，城鎮(zhèn)新建住宅就要接近或超過目前我國城鎮(zhèn)存量住房的總量。

其三是舊房改造。中國稍有一點(diǎn)歷史的城鎮(zhèn)，都有一批房齡長，既無保留價(jià)值，又難以修繕

翻建的破舊住房。其中居住的絕大多數(shù)是小機(jī)關(guān)、小企業(yè)、小事業(yè)單位的職工。這類住房嚴(yán)

重威脅著居民的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，需要及時(shí)進(jìn)行拆除重建。另外，中國在50、60年代

建造的大批住房，結(jié)構(gòu)簡陋，許多都不成套，居民生活極不方便，也大都需要改造。從全國

來看，目前需要改造的危房還有約4000萬平方米。

將上述3項(xiàng)因素綜合起來看，為實(shí)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)居民住房發(fā)展的目標(biāo)，在“九五”期間，全國

城鎮(zhèn)共需建造住宅12億平方米；在下個(gè)世紀(jì)的第一個(gè)10年，全國城鎮(zhèn)則需建造住宅33.5

億平方米。如果按照FI前全國商品房平均每平方米1700元計(jì)算，要完成這一任務(wù)共需資金

7.735兆元，15年平均，每年則需投資5156億元。要籌集規(guī)模如此之大的資金，沒有一個(gè)

發(fā)達(dá)的住宅金融體系是難以想象的。

住宅之成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱的第二個(gè)原因在于：在各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，住宅建設(shè)不僅投資規(guī)模

巨大，而且具有最大的乘數(shù)效應(yīng)。

投資規(guī)模和乘數(shù)效應(yīng)，是確定一個(gè)產(chǎn)業(yè)能否成為支柱產(chǎn)業(yè)的重要指標(biāo)。一般來說，一個(gè)產(chǎn)業(yè)

的投資規(guī)模越大，其乘數(shù)效應(yīng)越大，它對經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)力就越強(qiáng)。據(jù)日本住宅金融公庫計(jì)

算，在日本，非木造住宅的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)高達(dá)1.993,而民間固定資產(chǎn)投資的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)

僅為1.990,居民消費(fèi)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)則只有1.595。也就是說，在消費(fèi)和投資兩種誘發(fā)經(jīng)

濟(jì)發(fā)展的因素中，投資的誘發(fā)能力較大；而在各種投資中，又以住宅投資的誘發(fā)力最大。中

國尚未作過類似的研究，但有關(guān)部門的分析顯示：在中國，住宅的生產(chǎn)、流通和使用，直接

對幾百大類、幾萬個(gè)品種的產(chǎn)品提出需求，與建材、冶金、化工、森工、機(jī)械、儀表、公用

事業(yè)、金融保險(xiǎn)、運(yùn)輸、家用電器、家具、裝飾、服務(wù)業(yè)等近百個(gè)部門的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切關(guān)

聯(lián)。1994年的?項(xiàng)研究顯示：每投入100元的住宅建設(shè)資金，就可創(chuàng)造170?220元的需

求；每銷售100元的住宅，便可帶動(dòng)130?150元的其他商品銷售。顯然，無論是產(chǎn)業(yè)投資

規(guī)模還是乘數(shù)效應(yīng)，住宅業(yè)都明顯優(yōu)于其他許多產(chǎn)業(yè)部門，因而具有作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性

產(chǎn)業(yè)的能力，能夠成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

截至1993年3月31日，在全部15.16萬億美元未清償?shù)拈L短期債務(wù)中，聯(lián)邦政府債務(wù)占

32%,居第一位；抵押貸款占28%,（其中75%,即未清償債務(wù)總額的21%為住宅抵押貸

款），居第二位；而各種公司債務(wù)卻只占13%,居第三位；其余的則為地方政府債務(wù)和消費(fèi)

者債務(wù)。所以形成這樣的結(jié)構(gòu)，主要是因?yàn)?，建筑業(yè)（住宅業(yè)是其主體）是美國經(jīng)濟(jì)的重要

支柱之一，它在美國經(jīng)濟(jì)中居于舉足輕重的地位。

二、住宅金融的困境：投資不足和資金循環(huán)障礙

90年代以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。1991?1994年，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)達(dá)到5758億

元，分別占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的6%、9%、15%和16%；投資年平均增長率達(dá)

95%,大大高于國家基建投資年立均增長率31%的速度。1995年，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)3151.5

億元，比1994年又增長了23.以。在“適度從緊”的宏觀政策背景下，在房地產(chǎn)市場長期

低迷的條件下，房地業(yè)投資的增長率仍然獨(dú)占鰲頭，充分顯示了其強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)

展?jié)摿Α?/p>

盡管中國住宅建筑業(yè)發(fā)展十分迅速，但是，用國際標(biāo)準(zhǔn)來衡量，中國的住宅投資仍然顯得不

足。表117列示了中國1990年以來房地產(chǎn)和住宅投資占GNP的比重，表11-2則列示了若

干發(fā)達(dá)國家自1977年以來相應(yīng)的數(shù)據(jù)。這些資料顯示：只是在1992年以后，中國的住宅投

資才達(dá)到了能與這些國家水平相仿的程度。如果考慮到在1952?19家年的27年中，中國全

社會(huì)住宅投資總量只占同期GNP的1.50%,因而尚有大量的“欠賬”要還的歷史包袱，注意

到我國的住宅投資占GNP的比重只是在1992年之后才呈上升之勢，那么，中國住宅投資不

足確實(shí)是顯然的。

單位：%

19791981“六五”1986198719881989199019911992199319941995

2.33.94.13.43.33.32.52.83.24.25.35.05.6

資料來源:《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》有關(guān)各期。

表11T中國住宅投資占GNP的比重（1979?1995）

單位：%

年份1977197919811983198519871989199019911992

日本7.47.36.15.44.96.16.06.15.55.2

美國4.84.93.54.04.35.04.43.93.43.7

英國3.32.93.23.63.43.73.93.43.02.7

德國5.86.36.56.45.55.25.35.65.86.1

法國6.86.36.05.24.65.15.15.15.14.9

資料來源：聯(lián)合國：《住宅和建筑統(tǒng)計(jì)年報(bào)》；日本經(jīng)濟(jì)企劃廳：《國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年

報(bào)》。

表11-2若干國家住宅投資占GDP的比重(1977?1992)

中國住宅投資長期不足，其原因主要有：

其一，在中國，住宅投資一直被視為一種純粹耗費(fèi)資源的“非生產(chǎn)性”支出。由于中國政府

長期奉行“先生產(chǎn)、后生活”的安排國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的原則，所以，不僅每年計(jì)劃安排的住宅

投資規(guī)模很小，而且，一旦要壓縮投資規(guī)模，住宅投資總是首當(dāng)其沖。統(tǒng)計(jì)資料顯示，在

1952?1978年的27年中,政府安排的城鎮(zhèn)住宅投資僅占同期GNP的0.78%,加上農(nóng)村居民

的住宅投資，全社會(huì)的住宅投資總量也只占同期GW的1.50%。這種投資規(guī)模，相對于不斷

增長的總?cè)丝诤统擎?zhèn)人口來說，顯然非常不足。住宅投資的增長速度趕不上人口的增長速

度，勢將使城鎮(zhèn)居民住宅的供給日益萎縮。所以，中國城鎮(zhèn)居民的人均居住面積，從中華人

民共和國建立初期的4.5平方米，逐漸下降至1978年的3.6平方米。全國城鎮(zhèn)出現(xiàn)了許多

住房極端困難戶，并成為嚴(yán)重的社會(huì)問題。

其二，住宅投資長期缺乏穩(wěn)定的資金來源。經(jīng)濟(jì)改革之前，中國城鎮(zhèn)住宅投資基本上只有國

家預(yù)算撥款一個(gè)來源。這種住宅投資體制，在1980年首次受到?jīng)_擊。由于住宅短缺在當(dāng)時(shí)

已成為一個(gè)極為緊迫的社會(huì)問題，而陷入極度困境的國家財(cái)政根本不可能像過去那樣承攬大

規(guī)模的住宅投資，所以，政府開始允許各單位自籌資金來解決本單位職工的住宅問題。在財(cái)

權(quán)、投資權(quán)、經(jīng)營決策權(quán)全面下移的背景下，企事業(yè)單位逐漸成為中國住宅投資的主要力

量。根據(jù)逐漸推進(jìn)的改革安排，在國有經(jīng)濟(jì)單位方面，政府開始允許它們運(yùn)用預(yù)算外資金

(包括中央各部門、各地方和各單位的機(jī)動(dòng)財(cái)力、各項(xiàng)稅收附加、行政事業(yè)單位以收抵支結(jié)

余資金、城市維護(hù)和建設(shè)資金、企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展基金和更新改造資金、利潤留成、折舊基金

以及其他財(cái)政部門允許動(dòng)用的自有資金)來進(jìn)行住宅投資。1985年后，又放寬了自籌資金

建住房納入基本建設(shè)自籌資金計(jì)劃指標(biāo)的規(guī)定，允許老企業(yè)利用自有資金建住房，不再納入

基建規(guī)模。對于城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，政府鼓勵(lì)它們利用“稅后積累”籌集建房資金。對于

城鎮(zhèn)居民，政府終于脫出片面公有制的思想束縛，開始允許個(gè)人投資；其形式有自籌自建、

民建公助、互助自建、合作共建，以及購買商品房等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1979年，全國城鎮(zhèn)住宅投

資的90舟以上來自中央和地方政府“統(tǒng)一的”財(cái)政撥款。到1993年，在全國城鎮(zhèn)住宅投資

中，中央和地方政府投資約占23%,企業(yè)和事業(yè)單位投資約占60?70%,個(gè)人投資則占了

7?17%。

其三，資金循環(huán)不暢。雖然我國自改革以來通過多種形式增加了住宅投資，但是，這些資金

的運(yùn)作始終未脫離開單位建房，再以低租金分配給職工居住的傳統(tǒng)模式。雖然改革以來居民

自建住宅的比率在逐漸提高，但單位統(tǒng)建統(tǒng)分的局面基本沒有改變。例如，1994年，全社

會(huì)住宅投資中，個(gè)人、集體、國有單位和商品房各自所占比重分別為17限11%、42%和

30%,如果說其中個(gè)人投資的全部和商品房的一半已經(jīng)進(jìn)入了市場化和商品化運(yùn)作的凱道的

話，那以，在傳統(tǒng)體制中運(yùn)作的住宅投資仍然高達(dá)68舟。在這種狀況下，住宅投資越多，便

意味著越多的住宅進(jìn)入了我們正要力圖改變的傳統(tǒng)體制之中，這無疑會(huì)給進(jìn)一步的改革造成

極大的障礙。當(dāng)居民的就業(yè)單位仍然在為其雇員從事住宅投資，并且仍然向其雇員提供巨額

補(bǔ)貼的情況卜，住宅投資的規(guī)模越大，用新的資金來源建造的新住宅進(jìn)入舊的住宅體制的規(guī)

模就越大。

三、住宅高價(jià)：需求方的原因

中國傳統(tǒng)的住宅運(yùn)作模式，以單位建房、行政分配和低租金為基本特征。這種運(yùn)作模式的最

大弊端，就是住宅投資資金基本無法收回。因此，提高租金曾經(jīng)是我國城鎮(zhèn)住宅體制改革的

首要任務(wù)。

我們遺憾地看到：如果從1986年煙臺開始“提租增資”的改革算起，經(jīng)過近10年的努力，

這種狀況仍然基本未得解決。前己述及：盡管在實(shí)物量上，中國居民的住宅消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)

的比重近幾年都在15%以上，但通過居民自己支付的房租卻只占居民消費(fèi)支出的不足3%。這

一現(xiàn)象的另一面就是：到今天，中國居民仍然在大量享受著住宅補(bǔ)貼。據(jù)統(tǒng)計(jì)：城鎮(zhèn)居民人

均享受的房租補(bǔ)貼，在1981年為52.2元，1994年則已高達(dá)473.8元；平均每年增長10%以

上。

分析中國城鎮(zhèn)住宅體制改革的歷程，我們發(fā)現(xiàn)：低租金和高補(bǔ)貼模式所以難以消除，其深層

次的原因在于：居民所在單位仍然擔(dān)負(fù)著為本單位職工提供住宅的責(zé)任；換言之，居民在住

宅消費(fèi)上高度依賴其就業(yè)單位，是造成住宅資金難以順暢循環(huán)的體制原因。

我們已經(jīng)指出，城鎮(zhèn)住宅投資資金的來源，在改革之后由政府撥款為主轉(zhuǎn)向了以企事業(yè)單位

自籌為主。亳無疑問，這種變化是十分巨大的。然而，居民作為住宅的直接消費(fèi)者，但卻不

能在住宅市場上直接顯示自己的需求的狀況，仍然沒有改變。

企事業(yè)單位不能擺脫其作為雇員的住宅供應(yīng)者的地位，使得中國住宅體制改革的重要舉措一

一提高住宅租金和出售現(xiàn)有住宅一一都難以順利施行。這是因?yàn)椋谥袊F(xiàn)行的企業(yè)制度

下，企業(yè)不僅要向職工支付工資，還要負(fù)擔(dān)職工的物價(jià)補(bǔ)貼、福利、醫(yī)療、退休、養(yǎng)老金等

等的支出，其負(fù)擔(dān)本已十分沉重，如果住宅資產(chǎn)仍然在企事業(yè)單位手中，而目.住戶主要是本

單位職工的話，那么，在企事業(yè)單位未能從政府那里獲得相應(yīng)補(bǔ)償（財(cái)政撥款、減免稅等）

的條件下，提租和住房對于它們來說，都只不過是把錢從左口袋放進(jìn)右口袋去，其實(shí)際意義

是不大的。企事業(yè)單位所以對“提租一補(bǔ)貼”和“增資一售房”的改革模式?jīng)]有興趣，基本

的原因就在這里。

從住宅市場的角度來看，企事業(yè)單位代表其雇員購買住宅，不利于形成合理的住宅市場價(jià)

格。這是因?yàn)?，企?業(yè)單位作為住宅的購買者出現(xiàn)在市場.匕其需求并不受居民支付能力的

制約，而是取決于這些單位的支付能力：對于企業(yè)來說，這取決于它們可以支配多少利潤、

福利基金和折IH基金，以及能從銀行得到多少貸款；對于事業(yè)單位來說，則取決于它們能從

政府預(yù)算中得到多少撥款，以及自己可以籌到多少資金。顯然，在這種預(yù)算約束下產(chǎn)生的住

宅需求，與居民的有支付能力的需求基本沒有關(guān)系。這是因?yàn)?，單位“錢包”和居民“錢

包”的大小肯定是不一樣的。居民如果直接出現(xiàn)在住宅市場上，約束其購買行為的主要因素

是自己的收入水平；而單位出現(xiàn)在住宅市場上，首先考慮的則是本單位職工的強(qiáng)烈的住宅需

求壓力，至于購房資金，它們總是可以用各種辦法來籌集的。在這個(gè)意義上，我們甚至可以

說，中國城鎮(zhèn)的住宅價(jià)格在最近10年來幾乎每年成倍地提高，就是山企事業(yè)單位的這種異

常的“集體”需求拉起來的。如果我們被動(dòng)地接受目前的不合理的房價(jià)水平，確認(rèn)它，并依

據(jù)它來制定房改政策，依據(jù)它來反算現(xiàn)有公房的重置價(jià)，并據(jù)此重置價(jià)來確定提租的幅度、

成本價(jià)格、房屋價(jià)格等房改數(shù)據(jù)，只會(huì)使房改誤入歧途。

居民在住宅上高度依賴其就業(yè)單位，使得企事業(yè)單位承受了越來越沉重的補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)；它們投

資的越多，承受的補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)越重。需要指出的是，中國的住宅補(bǔ)貼，主要表現(xiàn)為企業(yè)過去的

住宅投資不能有效地收回，它并不意味著企業(yè)要連續(xù)不斷地向職工支付資金。也就是說，企

業(yè)向職工提供的住宅補(bǔ)貼，在企業(yè)進(jìn)行住宅投資時(shí)，便?次性地支付出去了。因此，要想減

輕企業(yè)的住宅補(bǔ)貼，只要其不再在新的住宅上投入資金，便是可以很快做到的。所以，阻礙

住宅改革的主要障礙并不是規(guī)模日益增大的住宅補(bǔ)貼一一它們已經(jīng)在過去完全支付出去了；

而是造成巨額補(bǔ)貼的機(jī)制一一企事業(yè)單位作為住宅的第一需求者出現(xiàn)在市場上購買住宅，再

將此住宅以相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹騼r(jià)格租給或賣給自己的職工。顯然，問題的關(guān)鍵不在于過去住宅

補(bǔ)貼的處理一一這只涉及過去已經(jīng)以實(shí)物形式提供的福利的分配；主要的問題在于：造成這

種補(bǔ)貼的機(jī)制，再也不能繼續(xù)下去了。從這個(gè)意義上說，迅速使企事業(yè)單位從住宅投資者、

第一需求者、分配者和補(bǔ)貼提供者的地位上解脫出來，對于中國城鎮(zhèn)住宅改革以及發(fā)展住宅

融資體系，具有十分關(guān)鍵的意義。

單位代表居民出現(xiàn)在市場上，其進(jìn)一步的弊端在于：住宅的供應(yīng)方得不到準(zhǔn)確的需求信息。

市場經(jīng)濟(jì)的優(yōu)越性在于：消費(fèi)者可以在市場上充分顯示其有支付能力的需求，生產(chǎn)者則順應(yīng)

這一需求，調(diào)整自己的生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)種類。但是，當(dāng)生產(chǎn)單位出現(xiàn)在市場上時(shí)，它們所顯

示的需求，一方面很難顯示居民的支付能力，一方面很難顯示其對質(zhì)量、品種等等方面的多

樣化的偏好。

在市場經(jīng)濟(jì)中，住宅市場是由空房率來控制的。一旦空房率提高到某一水平（通常在10%左

右），住宅投資將放慢速度。因?yàn)橛辛诉@種調(diào)控機(jī)制，住宅業(yè)才能穩(wěn)步發(fā)展。但是在中國，

空房率并不能發(fā)揮控制住宅市場的作用，我們的典型狀況是：一方面，廣大居民的需求難以

滿足，另一方面，則是大量的住宅空置。造成這種狀況的主要原因在于：在中國，住宅供應(yīng)

和住宅需求、住宅供應(yīng)者和住宅需求者之間存在著一個(gè)就業(yè)單位的阻隔；它們之間很難直接

溝通信息，因而也很難進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。顯然，要發(fā)展我國的住宅業(yè)，其前提條件之一，就

是拆除這?阻隔。

四、住宅高價(jià)：供應(yīng)方的原因

如上所述，單位建房并分配住房的體制，人為割斷了住宅的最終消費(fèi)者一一居民與住宅市場

的直接聯(lián)系，從而使得他們難以在巾場上表現(xiàn)自己的有支付能力的需求。而代表居民出現(xiàn)在

市場上建造或購買住宅的各種單位，由于其面臨著完全不同的預(yù)算約束，由它們的購買力所

形成的住宅需求必然是扭曲的。也就是說，中國城鎮(zhèn)住宅價(jià)格所以高懸，在相當(dāng)大程度上，

是由各種單位對住宅的不正常需求拉動(dòng)的。

在市場上，住宅價(jià)格由供應(yīng)和需求兩方面力量共同形成。因此，要全面分析中國城鎮(zhèn)住宅價(jià)

格偏高的原因，我們還須從住宅的供應(yīng)一方進(jìn)行考察。

經(jīng)濟(jì)改革之前，由于國民經(jīng)濟(jì)是高度實(shí)物化的，而且政府不把住宅當(dāng)做一種商品來看待，中

國城鎮(zhèn)住宅的價(jià)格長期維持在低水平上。大致說來，那時(shí)侯的住宅價(jià)格，基本上是從建筑商

角度來計(jì)算的“生產(chǎn)者價(jià)格”，它主要由建筑安裝費(fèi)用和占比例很小的土地征拆費(fèi)用構(gòu)成。

這種價(jià)格形成機(jī)制以及價(jià)格結(jié)構(gòu)，顯然與市場經(jīng)濟(jì)的原則不相符合。

從80年代末開始興起的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，一度可能成為解決這一問題的突破口。但是，中

國房地產(chǎn)業(yè)在興起之時(shí)，就受到了4個(gè)因素的強(qiáng)烈影響。

其一，最初對中國房地產(chǎn)提出較大需求的，是以港、澳、臺地區(qū)資本為主體的境外資本，它

們對房地產(chǎn)的特殊需求，從一開始就把中國的房地產(chǎn)業(yè)引向了商業(yè)性辦公樓、豪華娛樂性場

所和高級住宅的領(lǐng)域。

其二，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借鑒境外的經(jīng)驗(yàn)。然而，被介紹進(jìn)國內(nèi)并引

起人們興趣的，主要是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。這些國家和地區(qū)（尤其是香港特區(qū)、日本、

新加坡等國家和地區(qū)）的房地產(chǎn)高價(jià)，給國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商以極深的印象，并對他們提供了

極大的刺激。

其三，中國的房地產(chǎn)'也是在國有土地制度同時(shí)進(jìn)行改革的背景下發(fā)展起來的。原本被認(rèn)為是

無價(jià)或低價(jià)的土地突然有了價(jià)格，甚至是很高的價(jià)格，幾乎是神話般地為房地產(chǎn)開發(fā)商、城

市土地占有者以及實(shí)際支配國有土地所有權(quán)的地方政府開辟了一個(gè)巨大的財(cái)源。在這些因素

的綜合影響下，中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的對象，首先就指向了高檔住宅和辦公樓，而將更為急迫

的居民住宅建設(shè)置于視野之外，進(jìn)而使中國的房地產(chǎn)業(yè)從一開始就走上了一條并不正常的道

路。大量高檔建筑物的開發(fā)，帶動(dòng)了土地和建筑物價(jià)格的上漲，致使居民的住宅價(jià)格在很短

的時(shí)期內(nèi)便超出了普通居民的支付能力。供應(yīng)過多和價(jià)格奇高的高檔建筑物的發(fā)展，雖然很

快就遇到了國內(nèi)外需求的約束并受到政府的限制，但是，由于各種原因，土地以及與之密切

相關(guān)的住宅的價(jià)格仍然維持在一個(gè)普通居民難以接受的水平上。在這樣的市場結(jié)構(gòu)下，面向

普通居民的住宅業(yè)很難發(fā)展起來。

其四，中國的房地產(chǎn)業(yè)在一開始主要是由外國投資者和一小部分率先富裕起來的中國人的錢

袋刺激起來的狀況，潛移默化地在社會(huì)上形成了一種思維定式：住宅市場是“有錢人”涉足

的領(lǐng)域；而所謂住宅商品化，也就是“賣高價(jià)房”。這種狀況甚至影響了住宅改革最高領(lǐng)導(dǎo)

層的基本思路。例如，在官方的正式文件上，“商品房”就一直被限定在與“高收入家庭”

聯(lián)系在一起；而與“中低收入家庭”相對應(yīng)的，則只是“具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住

房”。就是說，盡管住宅商品化一直被引為住宅改革的目標(biāo)，但是，在人們的思想中，商品

房至少在相當(dāng)長的時(shí)期中只是特定地對一小部分高收入家庭而言的。

我們認(rèn)為，將住宅市場化和商品化的對象一開始就局限在占總?cè)丝诒戎睾苄〉囊徊糠秩松?/p>

上，可能是中國住宅體制改革的一個(gè)重大失誤。占人口總數(shù)絕大多數(shù)的城鎮(zhèn)居民定位在享受

“具有社會(huì)保障性質(zhì)”的住宅體制上，無疑意味著傳統(tǒng)住宅制度的福利特征最大限度地得到

了保留，這樣，中國城鎮(zhèn)住宅改革的“實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化”的目標(biāo)便難以實(shí)現(xiàn)。

將住宅體系人為地分為“商品住宅”和“社會(huì)保障性的住宅”兩個(gè)部分，還會(huì)產(chǎn)生進(jìn)一步的

問題。我們注意到，除了對開發(fā)規(guī)模和資金來源做了一定的限制以外，政府對于住宅開發(fā)公

司的“商品房”定價(jià)以及相應(yīng)的利潤水平實(shí)際上是放手不管的。然而，由于開發(fā)公司通常都

有很高的實(shí)際利潤，而這些利潤既難識別和確認(rèn)，又很難通過正常的納稅和收費(fèi)渠道來課

征，所以，各級政府一直存在著一種強(qiáng)烈愿望：尋找合適的方式來讓開發(fā)公司對普通居民的

住宅建設(shè)做一些“貢獻(xiàn)”。隨著“安居工程”在全國逐步推開，這種方式終于被“發(fā)現(xiàn)”

了。政府要求房地產(chǎn)開發(fā)公司”從每年的建房總量中，安排20%納入安居工程”。根據(jù)政府

關(guān)于“安居工程”的說明，在這一名目下提供的住房雖然可享受政府的某些優(yōu)惠（例如低廉

的土地價(jià)格、減免某些稅費(fèi)等），但由于價(jià)格受到限制，提供“安居”住宅的利潤一般較

低。這無疑是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的無償課征。作為追求利潤的房地產(chǎn)開發(fā)公司，它們的直接

反應(yīng)就是把這部分利潤損失加到另外80%的住宅價(jià)格中去。當(dāng)然，這種加價(jià)不可能沒有限

制，但“商品房”的價(jià)格因此而承受著上升的壓力，則是顯然的。我們認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)的

“商品房”價(jià)格長期居高不下，“商品房”與“安居住房”的價(jià)格差越拉越大，這也是一個(gè)

重要的原因。

如此等等的結(jié)果，就是使“商品房”的價(jià)格越來越脫離開普通居民的支付能力。這種狀況繼

續(xù)不去，顯然會(huì)進(jìn)一步帶來惡性循環(huán)：“商品房”價(jià)越高-普通居民越難進(jìn)入市場一“社會(huì)

保障房”越多一“商品房”價(jià)越高……，如此循環(huán)，住宅改革的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，是很值得懷

疑的。在這種居高不下的房價(jià)水平上，居民的承受能力是很低的，從而住宅金融體系就缺乏

基礎(chǔ)。

五、住宅高價(jià)：政府的責(zé)任

中國城鎮(zhèn)“商品房”價(jià)格長期高懸的一個(gè)重要原因，在于它的價(jià)格形成機(jī)制很不合理。迄今

為止，中國城鎮(zhèn)住宅的價(jià)格基本上還是“算”出來的：將在住宅開發(fā)過程中各種可能支出的

成本因素全部加總起來，再加上各種稅費(fèi)以及被政府“規(guī)定”的利潤，便形成了住宅的“市

場價(jià)格”。這種價(jià)格形成機(jī)制的最大問題，在于它可能為添加住宅成木項(xiàng)目，高估成本費(fèi)

用，從而提高住宅價(jià)格提供方便的途徑。我們注意到，這種可能正是中國目前大多數(shù)城市的

現(xiàn)實(shí)。

我們分析了若干城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格的成本構(gòu)成發(fā)現(xiàn)：中國城鎮(zhèn)住宅成本項(xiàng)目的安排具

有很大的隨意性。這些項(xiàng)目大致可分為四大類別。第一類是與住宅直接相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用，例

如征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、其他土地開發(fā)費(fèi)、住宅建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)（間接

稅）、管理費(fèi)和利潤等等。大致說來，這些項(xiàng)目被包含在房價(jià)之中是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹５诙愂?/p>

與住宅的服務(wù)功能具有相關(guān)性的一些設(shè)施，例如附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等等。從理論上

說，這些設(shè)施的有無雖然關(guān)系到住宅服務(wù)功能的好壞，但并不必然為住宅所必須，更重要的

是，這些設(shè)施所提供的服務(wù)對象都可以明確地區(qū)分出來，因而適用于“受益者付費(fèi)”的原

則，就是說，它們的投資都是可以通過正規(guī)的收費(fèi)系統(tǒng)回收的。第三類是各種公共設(shè)施，例

如“環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)”以及“公共配套工程”中的幼兒園、文化站、中小學(xué)、派出所、街道

辦事處以及涵義不甚明確的“大市政”等等，從理論上說，這些具有“外部經(jīng)濟(jì)”性的公共

服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由地方政府在財(cái)政預(yù)算中安排支出。第四類是那些商業(yè)性設(shè)施，例如“公共

配套工程”中的門診部、副食店、書店、浴池、小飯鋪、蔬菜店、煤氣廠、熱力廠、自來水

廠、污水處理廠等等。這些設(shè)施的建設(shè)雖然可能有利于提高住宅小區(qū)生活環(huán)境的質(zhì)量，但從

經(jīng)濟(jì)原則上看，將它們的建設(shè)費(fèi)用加入住宅價(jià)格則是不合理的。因?yàn)椋鳛樯虡I(yè)性設(shè)施，它

們應(yīng)當(dāng)由這些商業(yè)活動(dòng)的投資者出資建立，并通過出售其產(chǎn)品或提供服務(wù)來收回投資。簡言

之，上述第二、第三和第四類項(xiàng)目，基本上是不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入住宅價(jià)格的。分析顯示，僅僅是室

外工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、大市政費(fèi)和“四源”費(fèi)等四項(xiàng)，就占去了房價(jià)的30機(jī)換言之，如

果除去這些不合理的成本因素，“商品房”的價(jià)格可望降低三分之一左右。

不僅如此，以征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和其他土地開發(fā)費(fèi)形式表現(xiàn)出的土地使用權(quán)價(jià)格

也常常被高估，在我們調(diào)查的案例中，它們通常要占房價(jià)的50%左右。詳見表11-3。

占房價(jià)比例占房價(jià)比例

序號項(xiàng)目序號項(xiàng)R

(%)(%)

1征地補(bǔ)償費(fèi)4.78環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)0.6

2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)24.59“四源”費(fèi)5.5

3其他土地開發(fā)費(fèi)4.410大市政費(fèi)10.6

4住宅建筑安裝工程費(fèi)25.611營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅2.4

5附屬工程費(fèi)3.712管理費(fèi)1.8

6室外工程費(fèi)3.013利潤6.1

7公共配套建筑工程費(fèi)7.2

資料來源：劉歧:《當(dāng)代中國住宅經(jīng)濟(jì)》?表4-3。中國建筑工業(yè)出版社,1992。

表11-3北京某住宅小區(qū)商品房價(jià)格結(jié)構(gòu)

對于城鎮(zhèn)住宅價(jià)格構(gòu)成中的這些不合理的“攤派”，有關(guān)當(dāng)局并非沒有察覺。但是，在目前

各項(xiàng)建設(shè)資金的渠道沒有理順的情況下，特別是在住宅的直接購買者還主要是各種單位，而

各西位與政府之間的資金關(guān)系沒有徹底劃分清楚的條件下，把這些因素?cái)側(cè)胱≌杀?，在?/p>

定意義上，可以認(rèn)為是政府與單位之間進(jìn)行了一次收入的“再分配”和計(jì)劃的再調(diào)整。這種

“再分配”的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理雖然并不充分，但畢竟有著它的制度基礎(chǔ)。因?yàn)?，迄今為止，很?/p>

單位，尤其是那些“事業(yè)單位”，其住宅建設(shè)資金在相當(dāng)大的程度上是由政府直接或間接撥

付的。至于企業(yè)，政府雖然一般不再直接撥付資金，但它們用于住宅投資的資金或進(jìn)入成

本，或來自政府允許的稅后利潤提留，總之也是由政府確定的它同企業(yè)之間的分配關(guān)系確定

的。

在城鎮(zhèn)住宅定價(jià)過程中出現(xiàn)的隨意“攤派”成本問題，反映出中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)深刻矛

盾，即“公共產(chǎn)品”和“私人產(chǎn)品”不分的問題。在市場經(jīng)濟(jì)中，那些消費(fèi)具有競爭性和排

他性，而且能夠準(zhǔn)確地識別其受益者的產(chǎn)品屬“私人產(chǎn)品”，都是完全應(yīng)當(dāng)分別通過出售產(chǎn)

品的一次性交易或通過“使用者付費(fèi)”的方式來收回投資的。在本文的例子中，諸如糧店、

菜店、診所、飯店等等，均屬此類。那些消費(fèi)不具有競爭性和排他性，而且其受益者很難準(zhǔn)

確識別的產(chǎn)品，則屬“公共產(chǎn)品”，從道理上說，這些產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)由政府出面組織供應(yīng)，其供

應(yīng)成本則應(yīng)通過正規(guī)的稅收途徑來籌集資金予以彌補(bǔ)。在本文的例子中，諸如“大市政”等

等即屬此類。另外還有一些性質(zhì)介于“純”私人產(chǎn)品和“純”公共產(chǎn)品之間的一些“準(zhǔn)”公

共產(chǎn)品或“準(zhǔn)”私人產(chǎn)品，例如煤氣、熱源、電力、電訊等等。從世界性趨勢來看，對于提

供這些服務(wù)的設(shè)施和設(shè)備的投資，一般也是通過收費(fèi)形式逐步回收的。中國傳統(tǒng)體制的最大

矛盾之一，就是公共產(chǎn)品常由企業(yè)部門提供，典型的例子是企業(yè)“辦社會(huì)”；而私人產(chǎn)品卻

常由政府提供，典型的情況就是各級政府都非常熱衷于投資興辦盈利性企業(yè)?？梢哉f，中國

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的很多問題，有不少都是由這種狀況造成的；住宅成本中的不合理攤派，正

是這種狀況的反映之一。我們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)體制改革的任務(wù)之一，就是要改變“公”、

“私”不分的局面。因此，當(dāng)目標(biāo)是要努力促使單位退出住宅市場，同時(shí)鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民用自

己的收入購買住宅時(shí).，這種基于傳統(tǒng)體制而產(chǎn)生的定價(jià)模式顯然就是應(yīng)當(dāng)放棄的。

六、居民承受能力考察

房價(jià)/收入比是衡量一國居民對商品住宅承受能力的國際通行指標(biāo)。

在國外，住房很少按平方米來計(jì)算，通常的計(jì)量單位是“套”，它包括臥室、起居間、衛(wèi)生

間、廚房等“維持體面生活水準(zhǔn)”的必備設(shè)施。收入則指的是?一個(gè)家庭全體成員的年收入。

在統(tǒng)計(jì)上，“家庭”通常被分為單人家庭、雙人家庭、3口之家、4口之家等等，住宅則與

家庭人口相對應(yīng)，有單居室、兩居室、3居室等的分別。通常認(rèn)為，如果房價(jià)/收入比保持

在3?8之間，普通居民就是可以承受的。表11-4顯示了美、英、法、日等4國的情況。

新建住宅價(jià)格*家庭年均收入**房價(jià)/收入比

國家年份單位

(A)(B)(A/B)

美國1992美元121500307863.94

英國1993英鎊77284244923.15

法國1992法郎830001184007.01

日本1993千日元5752085376.73

資料來源：美國：《統(tǒng)計(jì)摘要》、《建筑概覽》；英國：《住宅金融》；法國：《建筑統(tǒng)計(jì)》；

日本：《國際比較統(tǒng)計(jì)，1992》。

*每套新建住宅的價(jià)格。

**全國家庭年均收入的中位值。

表11-4若干發(fā)達(dá)國家的房價(jià)/收入比

顯然，用房價(jià)/收入比來衡量居民對住宅的承受能力，意味著廣大居民不可能“一次付清”

全部房價(jià)，其中必然要涉及旨在將居民的住宅支出分布在一個(gè)長時(shí)期中的分期付款的金融安

排。換言之，如果經(jīng)濟(jì)社會(huì)中不存在以分期付款為基本運(yùn)作規(guī)則的住宅金融制度，房價(jià)/收

入比就將是一個(gè)僅有某種經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，但卻無任何實(shí)際意義的計(jì)量指標(biāo)。因?yàn)?，如果要大?/p>

數(shù)居民一次付清房款，就只有那些將近退休的人們才有足夠的積蓄來購買住宅。然而，不幸

的是，人類卻是從出生就需要住宅的，尤其是那些剛剛參加工作的年青人，他們都希望在自

己年青時(shí)而不是在年老時(shí)才享用較好的住宅，并寧愿在一生中都為這種享受支付債務(wù)。

對金融機(jī)構(gòu)來說，房價(jià)/收入比當(dāng)然有著多種意義。僅就其業(yè)務(wù)正常開展而言，控制在較低

水平上的房價(jià)/收入比，意味著債務(wù)人一般都能夠在其有生之年、特別是在其收入能力逐漸

上升的有工作能力期間還清債務(wù)。

顯然，合理的房價(jià)/收入比是中國建立有效的住宅金融制度的必要條件。因此，考察中國的

房價(jià)/收入是絕對必要的。表11-5顯示了中國1994年的相關(guān)數(shù)據(jù)?？梢钥吹剑涸诖蠖鄶?shù)省

區(qū)中，房價(jià)/收入比確實(shí)是過高了。

房價(jià)/收入比3?66?88?1010以上

寧夏、青海、陜西、河北、江西、浙江、內(nèi)蒙古、湖北、廣北京、遼寧、吉

甘肅河南、四川、安徽、西、海南、云南、新林、福建、廣東

地區(qū)

山西、湖南、上海、疆、天津

江蘇、山東、貴州

資料來源:《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》有關(guān)各期；建設(shè)部。

表11-5房價(jià)/收入比：全國的分組比較(1994)

中國的房價(jià)/收入比偏高，可以從房價(jià)和收入兩個(gè)方面尋找原因。從收入方面看，中國居民

的收入被大大低估已是公開的秘密。如果將這些收入估算在內(nèi)，房價(jià)/收入比將下降10余個(gè)

百分點(diǎn)恐怕沒有問題。從房價(jià)方面看，我國城鎮(zhèn)住宅價(jià)格，特別是所謂“商品房價(jià)格”畸

高，是一個(gè)突出現(xiàn)象。從表11-4可見，美國在1992年家庭在平均收入是中國居民1994年

平均收入的26倍，但是，即便撇開質(zhì)量的巨大差異，當(dāng)年美國一套新建住宅的價(jià)格大約在

100萬元人民幣，而1994年中國城鎮(zhèn)住宅的平均價(jià)格在1194.04/平方米，按照一套住宅60

平方米計(jì)算，一套住宅的價(jià)格在7.164萬元左右；前者僅為后者的不足14倍?？梢?，如果

價(jià)格體系能夠理順，中國的房價(jià)/收入比是完全能降下來的。如上所述，中國的房價(jià)中被加

入了大量不合理的攤派，如果將這些因素剔除，房價(jià)/收入比自然還會(huì)有大幅度的下降。

為了對房價(jià)/收入比這個(gè)非常重要的問題有個(gè)清楚的概念，在表11-6中，根據(jù)1994年國民

收入統(tǒng)計(jì)數(shù)字，并假設(shè)了若干種房價(jià)水平，計(jì)算了中國的房價(jià)/收入比。數(shù)據(jù)顯示，即便不

考慮中國居民收入被低估的情況，當(dāng)房價(jià)下降到每平方米1200元水平之下時(shí)，中國居民就

對住宅有了承受能力。

國家房價(jià)/收入比年份人均GNP（美元/人）

印度6.21985270

菲律賓4.51985580

埃及7.21985610

泰國2.51985800

馬來西亞6.019852000

韓國5.519862150

中國

A6.291994450

B7.551994450

C9.41994450

D12.581994450

E15.71994450

注：①中國家庭年收入假設(shè)平均9537元（1994年城鎮(zhèn)人口人均收入3179元，每個(gè)

家庭按3人計(jì)算）。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局：《關(guān)于1994年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)

公報(bào)》。

②一套住房的建筑面積假設(shè)為60平方米。這略低于近年來全國商品房的平均面

積標(biāo)準(zhǔn)（65平方米），但略高于國家控制標(biāo)準(zhǔn)（55平方米）。

③在中國一欄中,A：假設(shè)住宅價(jià)格1000元/平方米；B：假設(shè)住宅價(jià)格1200元/平

方米；C：假設(shè)住宅價(jià)格1500元/平方米；D：假設(shè)住宅價(jià)格2000元/平方米；E：假設(shè)住宅

價(jià)格2500元/平方米。

④其他國家資料來源：吳明雄：《個(gè)人購買住房的支付能力分析》，世界銀行，1990

年。

表11-6房價(jià)/收入比：中國與若干發(fā)展中國家的比較

關(guān)于居民對住宅支出的承受能力，還有另外一種衡量指標(biāo)，即住宅支出占家庭總支出的比

率。通常認(rèn)為，這一比率保持在30%以下，便應(yīng)認(rèn)為居民是有承受能力的。這一計(jì)算方法與

房價(jià)/收入比在邏輯上是一致的。大致說來，假定家庭將其購買住宅的支出分?jǐn)傇?5?30年

內(nèi)，則在考慮了利息支出的條件下，如果家庭的收入是正常增長的，該家庭每年的住宅支出

占其總支出的比率應(yīng)當(dāng)在30%以下。

從住宅支出占居民家庭總支出比例的角度來計(jì)算居民的承受能力，我們便可清楚地看到：即

便房價(jià)/收入比降到了國際公認(rèn)的水平，如果中國居民的住宅支出占總支出的比重不能提

高，中國居民也是沒有住宅承受能力的。由此還可以有進(jìn)一步的推論：倘若中國居民的住宅

支出能夠大幅度提高，提租就也是題中應(yīng)有之義。這樣，長期困擾我們的租金和房價(jià)之間不

平衡的問題就也是能夠解決的。

七、中國住宅金融體系的總體構(gòu)想

在人們各類最必需的消費(fèi)品中，住宅服務(wù)的價(jià)格最為昂貴。絕大多數(shù)人都不可能用自己的當(dāng)

期收入，一般也不可能用自己的短期積蓄來“一手交錢，一手交貨”地購買它，因此，為了

促進(jìn)住宅建設(shè)業(yè)的發(fā)展，建立發(fā)達(dá)的住宅融資體制是絕對必要的。

較之對其他產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)品的融資安排而言，住宅融資體系是更為復(fù)雜的。總體說來，住宅融資

體系至少涉及兩個(gè)側(cè)面.：一是生產(chǎn)面，一是消費(fèi)面。所謂住宅融資的生產(chǎn)面，指的是圍繞住

宅的生產(chǎn)者一一開發(fā)商而形成的融資安排，它要解決的問題是：如何為住宅的生產(chǎn)者提供足

夠的資金，以便其源源不斷地向社會(huì)提供規(guī)模適當(dāng)、價(jià)格合理的住宅。所謂住宅融資的消費(fèi)

面，指的是圍繞住宅的消費(fèi)者——廣大居民戶而形成的融資安排，它要解決的問題是：如何

使得收入有限的廣大居民具有購買價(jià)格昂貴的住宅的能力。換言之，與其他產(chǎn)業(yè)融資不同，

住宅融資不僅要支持住宅的生產(chǎn)，還要支持它的消費(fèi)。

同其他融資活動(dòng)一樣，住宅融資的生產(chǎn)面和其消費(fèi)面是密切關(guān)聯(lián)的。在這里，通行的仍然是

市場經(jīng)濟(jì)的最基本道理：消費(fèi)決定生產(chǎn)。如果住宅消費(fèi)的資金沒有來源，住宅的生產(chǎn)就是無

源之水，就住宅生產(chǎn)所提供的資金就可能被“套”住，資金的循環(huán)周轉(zhuǎn)就會(huì)中斷。因此，在

住宅融資體系中，圍繞著住宅消費(fèi)的融資安排具有決定性的意義。

為了探討建立有效的住宅融資體系的模式，不妨先分析一下我國現(xiàn)行的住宅融資體系。

圖11T刻劃的住宅資金的循環(huán)流動(dòng)模式，顯示出明顯的“中國特色”：在市場上購買住宅

的主體，是各種企業(yè)和事業(yè)單位；而作為住宅最終消費(fèi)者的居民則不僅一般不直接出現(xiàn)在市

場上，而且，他們也不為其住宅消費(fèi)支付合理的資金，而只是從自己在其中服務(wù)的單位用很

低的租金租用住宅。就是說，在消費(fèi)面上，中國住宅建設(shè)的資金主要來自各種單位，住宅金

融的安排自然也以他們?yōu)橹行?。由于各單位都以遠(yuǎn)低于成本的租金將住宅租給自己的雇員，

所以，住宅投資就很難通過租金收回。各單位住宅建設(shè)支出和收回租金之差，便構(gòu)成了單位

對居民的住宅補(bǔ)貼。正是巨額的住宅補(bǔ)貼，阻礙了住宅資金的順利循環(huán)。

還款

政府財(cái)政住宅開發(fā)商

貸款

供

銷

應(yīng)

售

貸

還

撥

收

住

款

款

款

入

宅

慳11-1中國傳統(tǒng)住宅融資體系

客觀地說，改革以來，住宅融資問題一直受到社會(huì)各方面的關(guān)注，但是，我們的注意力常常

只集中在“廣開財(cái)路、籌集資金”上，集中在為住宅建設(shè)和住宅開發(fā)商籌集資金上，而對于

與住宅的消費(fèi)相聯(lián)系的融資安排，則關(guān)注甚少。

“多方面籌集資金”固然在一定程度上解決了住宅投資資金來源不足的問題，在很大程度上

緩解了累積近30年的城鎮(zhèn)居民的住房困難，但是，我們也憂慮地注意到：以高福利、高補(bǔ)

貼為主要特征的傳統(tǒng)住宅體制，卻因以單位為中心的籌資體制的最大限度的被保留，基本上

未被觸動(dòng)。這種狀況，更因有關(guān)當(dāng)局將大部分居民的住宅定位在“帶有福利性和政策性”

上，而得到加強(qiáng)。換言之，改革以來在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)上的一系列舉措，雖然在相當(dāng)程度上解

決了投資資金的來源問題，但對傳統(tǒng)的住宅建設(shè)、分配體制卻觸動(dòng)甚少。正因?yàn)槿绱?，住?/p>

融資問題基本上未得解決。

中國城鎮(zhèn)住宅投資的資金來源，依籌資主體的不同，大致可分為3類，即：供應(yīng)商（房地產(chǎn)

開發(fā)公司）、直接需求者（居民）、以及集需求者和供應(yīng)商于一身但性質(zhì)上更接近供應(yīng)商的

各種“單位”。表11-7的數(shù)據(jù)顯示：1991?1995年，在全社會(huì)住宅投資中，房地產(chǎn)開發(fā)公

司所占比重穩(wěn)步上力，居民投資比重總體下降，而單位投資雖也呈下降趨勢，但依然占據(jù)

30*以上的比重。圖H-2刻劃了這種趨勢。這種趨勢說明：著眼于住宅供應(yīng)方的融資安排仍

然日據(jù)主導(dǎo)地位。

單位:億元(占總額的%)

年份住宅投資總額房地產(chǎn)開發(fā)商投資個(gè)人投資單位投資

1991523180(34.4)125(23.9)218(41.7)

1992750331(44.1)190(25.3)229(30.5)

19931750839(47.9)280(16.0)631(36.1)

199420851089(52.2)387(18.6)609(29.2)

199532071757(54.8)477(14.9)973(30.3)

資料來源:《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，建設(shè)部。

表11-7中國城鎮(zhèn)住宅投資(1991?1995)

100%

80%

60%

40%

20%

0%

1991_________1992199319941995

■房地產(chǎn)開發(fā)商投~□個(gè)人投資非單位投資

圖11-2中國城鎮(zhèn)住宅投資(1991?1995)

這種狀況，可以在房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源結(jié)構(gòu)上得到進(jìn)一步證實(shí)(表11-8)。

從表11-8中可見：1991?1995年間，中國房地產(chǎn)投資資金來源的最大變化，是定金和預(yù)售

款所占比重急劇下降，5年間下降了18個(gè)百分點(diǎn)。其他部分發(fā)生的變化順次為：“其

他”，上升了近10個(gè)百分點(diǎn)；“自有資金”，上升了7個(gè)百分點(diǎn)；“銀行貸款”，上升了

近2個(gè)百分點(diǎn)。如果從市場供求角度進(jìn)行分析便不難看出：

單位:億元（占總額的%）

年份自方?資金銀行貸款定金及預(yù)售款其他總計(jì)

1991116(20.4)116(20.4)252.5(44.3)85(14.9)569.5

1992257.2(22.4)279(24.3)440.4(38.3)171.9(15.0)1149

1993877.4(33.2)496.8(18.8)899.1(34.0)372.4(14.1)2646

19941213.7(34.3)745(21.0)961.7(27.1)570.1(16.1)3542.2

19951090(27.4)882.8(22.2)1036.7(26.0)974.3(24.5)3983.8

資料來源：建設(shè)部。

注：表中所列皆為當(dāng)年數(shù)。

表11-8房地產(chǎn)投資資金來源（1991?1995）

第一，在資金來源中，直接與最終需求相聯(lián)系的部分（定金及預(yù)付款）急劇下降，1995年

只占26.0樂其余的近74%的投資在建設(shè)時(shí)并沒有明確的買主，它們將在住宅建設(shè)過程中或

建成后尋找，這無疑埋下了住宅銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，統(tǒng)計(jì)在“其他”項(xiàng)卜的資金來源迅速增大。如所周知，這中間的絕大部分得自銀行貸

款。將這一部分與正規(guī)統(tǒng)計(jì)的銀行貸款相加，全部需要還本付息的資金占總資金來源的比重

高達(dá)46.8%,5年增長了18個(gè)百分點(diǎn)。在利率高懸的情況下，意味著房地產(chǎn)開發(fā)的成本大大

提高。

第三，“自有資金”增長的幅度雖然較大，但這主要是住宅需求單位的資金，而不是開發(fā)商

的資金。這說明，傳統(tǒng)的以住宅需求單位為主，即集住宅的生產(chǎn)和消費(fèi)為一體的住宅建設(shè)模

式，在近年來反有加強(qiáng)之勢。

第四，對房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)來說，一方面是成本上升，另一方面是銷售困難和售價(jià)下降，它們

經(jīng)營困難在所難免。

可見，發(fā)展住宅融資不能僅僅局限于，甚至主要不在于“多方面籌集資金”，其核心內(nèi)容是

要?jiǎng)?chuàng)造一種機(jī)制，使得住宅供應(yīng)和住宅需求對應(yīng)起來，從而使得住宅資金得以順暢循環(huán)。在

這里，迅速終止單位作為居民戶住宅主要來源的傳統(tǒng)體制，使得居民直接進(jìn)入市場，并根據(jù)

這種格局來安排住宅融資體系，顯然居于最重要的地位。

圖H-3刻劃了我們對我國新的住宅融資體系的設(shè)想。

政府中央抵押貸款銀行

財(cái)政出資設(shè)立

買賣

住宅抵押貸款二級市場

必

要買賣

的

利

息開發(fā)貸款

補(bǔ)住宅金融機(jī)構(gòu)----------住宅開發(fā)商

帖_______________還款

供

銷

抵

還

應(yīng)

售

押

款

住

收

貸

宅

入

款

甚11-3中國住宅金融體系設(shè)想

與傳統(tǒng)的住宅融資體系相比較，圖11-3所刻劃的住宅融資體系有五點(diǎn)明顯的區(qū)別：

其一，作為住宅市場的主要購買者的，將不是各種單位，而是住宅的消費(fèi)者，包括單個(gè)的居

民戶、住宅合作社一類的居民住宅消費(fèi)聯(lián)合體、以及以出租住房為營生的住宅出租業(yè)主。因

此，住宅融資的對象也將主要是卜.述3種經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

其二，關(guān)于從事住宅融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)，沒有特別的要求，在我們看來，原則上，在適當(dāng)

的管理規(guī)范之下，各種金融機(jī)構(gòu)都可以提供住宅抵押貸款。

其三，在這個(gè)模式中，設(shè)計(jì)了一個(gè)住宅抵押貸款的二級市場。

其四，設(shè)計(jì)了一個(gè)由政府出資建立的政策性金融機(jī)構(gòu)，并把其定位在類似住宅金融體系的

“中央銀行”的位置上，其主要功能是通過住宅抵押貸款二級市場干預(yù)住宅融資體系的運(yùn)

行。

其五，設(shè)計(jì)了一個(gè)政府通過提供利息補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)其政策性意圖的安排。

關(guān)于以上5