于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1 2 2 3 4 建設(shè)有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公樓及停車（2）資金籌措：地方政府自籌2550.59萬元，申請國家財(cái)政補(bǔ)通過調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀關(guān)發(fā)展規(guī)劃，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性，研究該項(xiàng)目建及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開展項(xiàng)目投資估算分意見》文件精神，推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力。科學(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射值較高，開發(fā)前景廣闊，是市重要的礦產(chǎn)品生產(chǎn)基地，被前蘇聯(lián)專家譽(yù)為“東方烏拉爾”。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利做出了歷史性貢獻(xiàn)，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根開始舉世聞名的二萬五千里長征。五是國家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣，先后縣、全國文化工作先進(jìn)縣、全國公安“三基”工作先進(jìn)縣、全省工全省糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣、全省農(nóng)村危房改造工作先進(jìn)縣、全省強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)先進(jìn)縣；連續(xù)四年被評為全市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣，連續(xù)五年被評為全市推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評為全市住房保障工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評為全市和諧平安縣；雙擁工作實(shí)現(xiàn)全不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從于都開始一是于都誕生了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地和第裝，為中央革命根據(jù)的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)大革命時(shí)期于都就有一為探索中國革命道路做了一次次勇敢的實(shí)踐。暴動失敗后，于都黨于都興國邊界地區(qū)組建了紅軍第十五縱隊(duì)，管開炳任縱隊(duì)長、朱學(xué)紅十五縱隊(duì)是贛南第一支正規(guī)工農(nóng)武裝，它的成立大大推動了于興割據(jù)區(qū)域發(fā)展到于都、興國、寧都、瑞金、會昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會20多個(gè)，會員達(dá)數(shù)千人，在紅色區(qū)域基本實(shí)現(xiàn)于北特區(qū)革命委員會，由駿和謝芳圣分別擔(dān)任書記和主席。它的成立標(biāo)志著以于都橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，于都成土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動，如南康暴動、贛縣大埠暴動，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動，但暴動失敗后都沒有及時(shí)建立工農(nóng)武裝，更沒有形成紅色割據(jù)。于都的農(nóng)民暴動在中共贛南特委和于都縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，走上了建立工農(nóng)武裝和在邊區(qū)形成紅色割據(jù)的道路，于都成為當(dāng)時(shí)工農(nóng)革命的熱點(diǎn)地區(qū)和贛南革命熱潮的中心，成為贛南工農(nóng)革命的榜樣，中共贛南特委也一度遷入于都。橋頭革命根據(jù)地是全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地全團(tuán)四百多人，三百多支槍。同時(shí)，彭德懷領(lǐng)導(dǎo)的紅五突圍到達(dá)橋頭，得到了突圍后的第一次休整。緊接著紅四團(tuán)配合紅于都城，成立了贛南第一個(gè)縣級蘇維埃政權(quán)——于都縣工農(nóng)革命委員會，同時(shí)建立了縣赤衛(wèi)大隊(duì)。為慶?？h工農(nóng)革命委員會和縣赤衛(wèi)大隊(duì)的成立，中共于都縣委在縣城東門沙壩召開了萬人大會，毛澤東、朱德、彭德懷、滕代遠(yuǎn)等到會指導(dǎo)并做了重要講話。之后縣赤此以后，于都便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。于都縣工農(nóng)革根據(jù)地的初步形成。而于都縣工農(nóng)革命委員會作為贛南最早建立的縣級蘇維埃政府，無疑為中央蘇區(qū)其它縣蘇維埃政府的建設(shè)積累了隊(duì)、于都赤衛(wèi)師、于都獨(dú)立第三團(tuán)、于都紅衛(wèi)警衛(wèi)營、于北區(qū)獨(dú)立團(tuán)、獨(dú)立第九團(tuán)、紅色特務(wù)團(tuán)、于都模師、少共國際師勝利團(tuán)等大中央蘇區(qū)開始開展的“紅五月”突擊擴(kuò)紅運(yùn)動中，于都、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴(kuò)紅任務(wù)，被蘇區(qū)中央政府授予“擴(kuò)紅先進(jìn)萬人參加紅軍，占當(dāng)時(shí)于都、勝利兩縣總?cè)丝诘奈宸种欢?。?jù)當(dāng)時(shí)的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。于都人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊(duì)建設(shè)做出作為贛南最早建立蘇維埃政權(quán)的地方，于都也是最早改革的蘇區(qū)縣。于都的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿”斗爭。中央政府分配給于都、勝利兩縣的籌糧籌款計(jì)劃每次都提前超額完成，成為中央蘇區(qū)的主要“糧倉”。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)，中央政府還在于都鐵山垅鎮(zhèn)成立了“中華鎢砂公司”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。于都當(dāng)時(shí)的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，全縣各類合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予“中央蘇區(qū)第一縣長征做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲由于王明“左”傾機(jī)會主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反“圍剿”遭受失敗，中央八、九軍團(tuán)和中央機(jī)關(guān)直屬部隊(duì)先后從反“圍剿”戰(zhàn)場和駐地到達(dá)于都河（貢江）北岸集結(jié)，并分別進(jìn)行了近一個(gè)星期的休整和糧食開始了舉世聞名的二萬五千里長征。于都作為中央紅軍長征出發(fā)地于都縣各級黨政組織和于都人民在支援和掩護(hù)主力征的過程中，為中國革命的勝利做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲，主要表現(xiàn)（1）踴躍參加紅軍。在長征前兩次突擊擴(kuò)紅運(yùn)動中，一萬余名于都兒女報(bào)名參加紅軍，先后組成了八個(gè)補(bǔ)充團(tuán)，主力紅軍在于都蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動中，完成籌糧25萬擔(dān)，占全蘇區(qū)的四一多。在購買公債活動中，于都縣人民省吃儉用、傾其所有，完成配合其他紅軍部隊(duì)阻敵南下。于都、登賢縣的地方武裝在南線監(jiān)視都人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營房，而且組織慰問隊(duì)，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織進(jìn)行轉(zhuǎn)移，于都人民組織三千余名挑夫組成運(yùn)輸隊(duì)隨軍出征。這些同志的一部分在突破敵人第二道封鎖線后奉命離隊(duì)回鄉(xiāng)，少部分則加入到紅軍隊(duì)伍中繼續(xù)參加長征。于都挑夫占整個(gè)運(yùn)輸隊(duì)人數(shù)的一中的門板、床板、店鋪板全部貢獻(xiàn)出來提供給紅軍架浮橋。于都縣城一位年過古稀的曾大爺將家里的全部木材獻(xiàn)出來后又親自把自己的一副壽材搬到了架橋工地，周恩來同志感慨地說：“于都人民真好！”紅軍渡河期間，于都沿河群眾真正做到了紅軍需要什么就無有的直接參加架橋，有的送水送飯。為了避免敵機(jī)偵察，架橋不但要在下午五時(shí)后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時(shí)前拆掉浮橋，如長征前后于都安置紅軍傷病員一萬余名，占紅軍傷病員總數(shù)的一半以上。安置保護(hù)好這批傷病員是于都縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項(xiàng)艱巨任務(wù)，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會議，把安置任務(wù)落實(shí)到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。蘇維埃政府為每名傷眾負(fù)責(zé)，藥品由醫(yī)務(wù)所人員送到各戶。于都群眾對紅軍傷病員待如親人，給予了無微不至的關(guān)懷照顧。中央根據(jù)地失守后，為了保護(hù)這批傷病員，不少于都群眾還付出了生命代價(jià)，譜寫了一曲曲擁軍區(qū)設(shè)立興勝縣，包括長征前夕在于南區(qū)設(shè)立的登賢縣，軍事素質(zhì)低。而國民黨的“圍剿”部隊(duì)由于當(dāng)時(shí)國民黨最高當(dāng)局開瘋狂撲來，中央蘇區(qū)的反“圍剿”形勢十分嚴(yán)峻，蘇區(qū)斗爭形勢急地被敵人分割成許多小塊互不關(guān)聯(lián)的游擊區(qū)，紅軍和游擊隊(duì)不斷被包圍遭受損失。國民黨軍對于都人民實(shí)行慘無人道的三光政策，叫革命干部群眾達(dá)三千余人，在于都橋頭山洞活埋的就有數(shù)百人，在但是，于都軍民沒有被國民黨的反動氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領(lǐng)導(dǎo)下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭，協(xié)助堅(jiān)守中央蘇于都南部的禾豐、上坪地區(qū)。會議傳達(dá)到中央蘇區(qū)后，紅軍實(shí)現(xiàn)了斗爭方式的轉(zhuǎn)變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命瑞西、興勝、登賢縣的游擊隊(duì)仍然繼續(xù)同敵人周旋，領(lǐng)導(dǎo)群眾堅(jiān)持0.8于都縣全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長勢頭，全社會固定資于都縣隨著城鄉(xiāng)居民收入較快增長，居民生活質(zhì)量的不斷提高，推年全縣經(jīng)濟(jì)在保持穩(wěn)步增長的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步改善，實(shí)一系列政策，城鄉(xiāng)居民收入增速雙雙超過兩位數(shù)，城鄉(xiāng)居民收入得強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為城市開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來于都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，消費(fèi)也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔消費(fèi)場所2.1.5.1《于都縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第在《于都縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》中提出，于都縣城市發(fā)展按照“東拓、南進(jìn)、西開發(fā)、北優(yōu)化”的城市三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊(yùn)，山水園林為基點(diǎn)，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁、人文特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完備、城市功能完善、開明開放和諧，與建設(shè)中心城區(qū)構(gòu)建特大城市功能配套的大型城市?？h③以凸顯個(gè)性特色為亮點(diǎn)④以培育市場環(huán)境為契點(diǎn)⑤以提升城市品位為焦點(diǎn)（4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一江兩岸雙中心，多組團(tuán)。利用貢江，將城區(qū)一分為二。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。在貢江南岸利江南片：主要職能以工業(yè)、休閑度假為主的綜性質(zhì)、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動承接閩西南的輻射，打通通過東部的出海通道，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅之間的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展與市區(qū)和瑞金互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，如牛奶等食品工展的若干意見》正式出臺?！度舾梢庖姟分赋鲆苿赢a(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和于都縣城市綜合體符合貢江新區(qū)城市功能定位和產(chǎn)化城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，符合《國務(wù)院關(guān)于支持小康住宅是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵的組成部分，于都縣的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。城市綜合體項(xiàng)目引信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全。于都縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個(gè)“十五”、“十一五”期間，于都縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為于都縣域經(jīng)濟(jì)的支柱功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前于都縣城區(qū)小高層住宅量較??；縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。于都縣城市綜合體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)萬人。根據(jù)《于都縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第和29.7℃,極端氣溫為39.9℃和-8℃,年均降水量1507毫米，4—土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機(jī)質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)，PH值縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。實(shí)現(xiàn)市至縣通二級公即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江于都縣境地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀(jì)發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘項(xiàng)目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大與生活用水由于都縣自來水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。因此，項(xiàng)目用電能得的要求，其來源比較豐富，當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水綜上所述，本項(xiàng)目選址在于都縣貢江新區(qū)，渡江中路以南本項(xiàng)目場址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可建設(shè)規(guī)形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運(yùn)輸?shù)葐挝粚Ρ卷?xiàng)目落戶該地也將將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊(yùn)。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級森林公園，江對岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)投顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū)的進(jìn)一步自然的生態(tài)旅游和體驗(yàn)式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。另（3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設(shè)帶來了一定的困難，但豐富變康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活4.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支撐項(xiàng)目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。項(xiàng)目定位于立足于都、帶動瑞金、會昌、寧都、影響、輻射乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項(xiàng)圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時(shí)缺乏耐心（過于注重短期設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間），對社會與消費(fèi)者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留資金壓力與其它制約，無法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長期利益受損于都綜合體項(xiàng)目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時(shí)通過文化嫁接，賦予商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是國的誕生文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為項(xiàng)目帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，使項(xiàng)目得到獨(dú)特的發(fā)展平臺；因此文化價(jià)值是本項(xiàng)有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項(xiàng)目提供了更廣闊的生存空間，使項(xiàng)目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使項(xiàng)目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項(xiàng)目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補(bǔ)，促使項(xiàng)目本項(xiàng)目作為城市綜合體的一個(gè)代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價(jià)值，但作為在開發(fā)上有獨(dú)特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這有的在項(xiàng)目投入運(yùn)營時(shí)方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目都具有一個(gè)成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達(dá)等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項(xiàng)目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個(gè)成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。萬達(dá)也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達(dá)到了一個(gè)較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它造者，作為一個(gè)對自己負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)、對項(xiàng)目自身負(fù)責(zé)的開發(fā)者與運(yùn)營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項(xiàng)目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的涵，通過這種國源頭商業(yè)集群效應(yīng)。蘇區(qū)紅色文化是獨(dú)一無二的，于都城市綜合體也是獨(dú)一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營就要在涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價(jià)值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個(gè)帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會價(jià)值回報(bào)的知名品牌，因此，認(rèn)定：蘇區(qū)的品牌是獨(dú)一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力本項(xiàng)目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運(yùn)營在定位與操作諸單元上將達(dá)到一個(gè)新的高度，勢必將項(xiàng)目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價(jià)值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項(xiàng)目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價(jià)值，本項(xiàng)目投入運(yùn)營后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價(jià)值；由于本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢對于貢江新區(qū)自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。通過項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進(jìn)加強(qiáng)貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。同時(shí)，加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨(dú)立、又密切聯(lián)系的個(gè)體開發(fā)與保護(hù)，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠(yuǎn)期證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實(shí)施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活城市建設(shè)，規(guī)劃先行。思想是行動的先導(dǎo)，規(guī)劃是的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實(shí)、著眼長遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補(bǔ)、充滿活力的格局，根據(jù)這個(gè)原則，依照“科學(xué)規(guī)劃、注重保護(hù)、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進(jìn)”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)中、東部片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設(shè)為主要容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時(shí)貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)城市風(fēng)格，體現(xiàn)休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，于都也將會因?yàn)樨暯蠀^(qū)濱江山人文之城，形成一個(gè)集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓(xùn)、文加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套“休閑山城”：充分利用濱江、風(fēng)景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)豐富變化的地形地貌，塑造一個(gè)多維空間變化的山地城市，形成一個(gè)融山、水、城為一體的“半城青山半城樓”的山林城市風(fēng)貌。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市“人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設(shè)和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實(shí)施人文關(guān)懷。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實(shí)到貢江南區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、文化發(fā)展的各個(gè)方面，關(guān)注創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。文化乃城市發(fā)展之底蘊(yùn)，作為紅軍長征出發(fā)地的于都，紅色文化是一筆不可忽視的精神財(cái)富，規(guī)劃將注風(fēng)格和諧、新穎、獨(dú)特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。本次規(guī)劃目標(biāo)將從四個(gè)方面觀上起到維護(hù)與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。創(chuàng)造與自然山為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時(shí)為旅游觀光特色，塑造一個(gè)富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的根據(jù)總體規(guī)劃對城南區(qū)的總體定位下，強(qiáng)調(diào)各功能片區(qū)之間的有機(jī)聯(lián)系，使各個(gè)功能組團(tuán)的發(fā)展達(dá)到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以形和自然景觀區(qū)，造就了獨(dú)特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強(qiáng)城市人文化資源的傳承出發(fā)，在保護(hù)的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃將有選擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點(diǎn)等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域等）、城市經(jīng)濟(jì)、道路交通等一系列要素進(jìn)行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團(tuán)式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個(gè)完善的新城空間結(jié)構(gòu)體系，使各個(gè)中心功能互相聯(lián)系“兩帶”——以濱江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護(hù)綠帶構(gòu)“三大功能片區(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)容,依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地居“水網(wǎng)滲透”——溪流水系也是本次規(guī)劃的主要要素之一，規(guī)劃將保留溪流現(xiàn)狀，并強(qiáng)調(diào)以水帶綠、水綠結(jié)合，城市人工環(huán)境與河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進(jìn)城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間構(gòu)建新中心——于都市民休閑購物的第一選擇、外地游客光顧完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合了用地集約性，對土地資源日益緊的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓本項(xiàng)目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域交通及配套設(shè)施，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項(xiàng)目區(qū)域及本項(xiàng)目位于于都縣貢江新區(qū)，隨著贛南蘇區(qū)的的建設(shè)與發(fā)展，將會擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給城市的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來機(jī)會。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能（2）塑造城市新的商業(yè)中心——商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。以此豐富城市消費(fèi)場所、提升城市消費(fèi)檔次，促成外流消費(fèi)（3）蘇區(qū)紅色文化精神——主要元素：長征廣場、蘇區(qū)紅色文項(xiàng)目以此表達(dá)、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為國誕生地文化教育的本項(xiàng)目大面積的綠色公園開發(fā)，為城市帶來一塊“鬧市中的凈城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的有機(jī)組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會運(yùn)行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。城市綜合體中包括城市廣場、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個(gè)項(xiàng)目定位確定了市場基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時(shí)也其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢，打造城市級地標(biāo)。同時(shí)順利開業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長，投入大的開發(fā)過基于項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，項(xiàng)目發(fā)展為此區(qū)域高尚居住區(qū)，主要以底層洋項(xiàng)目的規(guī)劃理念及目標(biāo)應(yīng)充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)居住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動，強(qiáng)調(diào)高尚居住環(huán)境和氛圍，強(qiáng)歌劇院作為提高于都人民生活水平，豐富娛樂生活，頌揚(yáng)蘇區(qū)中廣場占地面積241444平方米，城市綜合體及廣場管理中心占地面建設(shè)貢江新區(qū)的地標(biāo)性建筑，其中集酒店、高檔商場、餐飲、系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及電梯、空調(diào)等方面。寫字樓追求科技與創(chuàng)新，所使用的技術(shù)較酒店更先進(jìn)，對建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新的要求更一方面要有高效的物業(yè)管理，另一方面要有對入駐企商業(yè)主要是打造于都城市級購物中心，是打街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質(zhì)。商購物公園式街區(qū)商業(yè)，以環(huán)境打造和文化氛圍為第一要?jiǎng)?wù)，是文化藝術(shù)娛樂休閑最佳結(jié)合的具有強(qiáng)烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展“泛商業(yè)”體系，以休閑娛樂為主導(dǎo)，注入特色餐飲功城市級一站式購物中心，是城市核心的、城市級的市商業(yè)印象的以高端消費(fèi)為主的國際商業(yè)體驗(yàn)：以購品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌城市綜合體道路主要包含渡江中路、屏山大道北段西段、長征南大道北段、文體一路、文體路北段、文教一路、文教綠色景觀區(qū)是結(jié)合山水現(xiàn)狀情況，保護(hù)規(guī)劃區(qū)生態(tài)環(huán)賞與游憩相結(jié)合的生態(tài)綠化網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建“四季長青、山水相伴、天人合一”的生態(tài)新區(qū)，山水新區(qū)、園林新區(qū)。綠色景觀占地規(guī)劃在城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)兩個(gè)大型停車場，一個(gè)加油站，一建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求上。壓力大、節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人項(xiàng)目處于于都縣貢江新區(qū)，得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)出“以人為本”注重品質(zhì)的設(shè)計(jì)理念，首道路系統(tǒng)的組織形式因地制宜，盡量結(jié)合山地地形，減少填挖城市綜合體項(xiàng)目路網(wǎng)主要以方格網(wǎng)加環(huán)路的混合形30M—50M。水南大道兩側(cè)可適當(dāng)布置商業(yè)服務(wù)19568規(guī)劃各道路交叉口主要采用平交形式，主干道與主干道、主干道與次干道相交處采用拓寬與渠化結(jié)合的原則。規(guī)劃在各主要路口以減少交通的穿插，增加交通的暢通性。在長征南大道與渡江南大地局部地區(qū)地勢相對較為平坦、地勢也相對較低，規(guī)劃區(qū)西部工業(yè)園區(qū)經(jīng)過了一定的平整，地勢相對平坦，規(guī)劃區(qū)其它用地大部分為自然地形地貌，減少土石方。在工業(yè)園區(qū)，維持了原有城市道路的標(biāo)高，避免了對道路兩旁建筑物人流、車的出行、排水系統(tǒng)以及景觀等造成大的影響。沿貢江屬沖積平原帶，地勢平坦且低洼，豎向洪水位之上。此外，在綜合片區(qū)和居住片區(qū)的多山區(qū)域，道路選線時(shí)基本沿山腳低洼地走線，這樣就避免了對山體的破壞，但也造成這些路段的填方量增大，且由于周邊用地會有一定的高差，這些地本方案以簡潔、現(xiàn)代的手法來詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。在以白色為主導(dǎo)的色調(diào)中適當(dāng)鑲嵌暖灰等暗色，更顯尊貴與品位。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。大面積的玻璃窗與鏤空陽納入景觀。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開窗，在建筑處理中盡量避免對視，同時(shí)在立面形成光影對比和虛實(shí)變化。頂部的飄板既是功能構(gòu)件又具裝飾效果。它以輕盈飄逸的造型、明快又亮麗的色彩使建氣密性不低于三級。采用多項(xiàng)措施降低空調(diào)能耗。降低外維護(hù)結(jié)構(gòu)表面溫度對于改善室熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措②外圍護(hù)墻體嵌貼聚苯烯擠塑板使建筑滿足夏熱冬冷地區(qū)居住⑥夏季盡可能的增加換氣次數(shù)，特別是進(jìn)行夜間通風(fēng)，換氣指護(hù)生態(tài)。為緩和城市氣候作貢獻(xiàn)。另一方面低耗能、健康自然居?。诟邊^(qū)供水系統(tǒng)：高位水箱給水方式；變頻調(diào)速水泵給水方式在市政自來水管的引入口設(shè)置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設(shè)在一③室所有排至室外之生活污水，均排至污水處理裝置。污水經(jīng)本項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí)失火按一次計(jì)算，消防設(shè)計(jì)系統(tǒng)21系統(tǒng)，立管豎向成環(huán)，消防給水系統(tǒng)不分區(qū)，消車庫危險(xiǎn)等級按中危險(xiǎn)Ⅱ級計(jì)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采消防電梯底部設(shè)集水坑，集水坑設(shè)兩臺潛污泵本項(xiàng)目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動控置了計(jì)度裝置，照明和動力分別計(jì)度；每戶設(shè)置電度，每層集中抄（4）電梯、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、消防控制室等一級負(fù)荷為雙（4設(shè)置市話直通式系統(tǒng)，每戶設(shè)置兩對線。交接箱設(shè)在大地下車庫設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，選用單速消防排煙風(fēng)機(jī)，排風(fēng)與排本項(xiàng)目可研節(jié)能編制依據(jù)國家計(jì)委、國務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦、建設(shè)123稱電水量相結(jié)合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墻體外保溫措施，提②建筑設(shè)計(jì)的維護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、遮陽系數(shù)、窗墻面積比、透存。地表材料的顏色和紋理決定其反射性能，顏色越深，外表越粗糙，反射性能越差。因此，設(shè)計(jì)時(shí)，注意大量種植樹木和灌木，減即應(yīng)急照明燈均采用可控型，住宅樓梯間及其公共走道除應(yīng)急燈外（3）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化節(jié)水管理。一是嚴(yán)格取水許可審批制度。二是建立節(jié)水管理“三同時(shí)”制度。三是完善用水計(jì)量與統(tǒng)計(jì)于都縣城市綜合體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于于都縣貢江新合二級大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水本項(xiàng)目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃無工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源，無易燃易8.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。本項(xiàng)目的建設(shè)，對建設(shè)地點(diǎn)不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進(jìn)行綠化，種植花草、美化施工期間對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運(yùn)輸及土方運(yùn)項(xiàng)目建成運(yùn)營期間對周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄8.3環(huán)境影響分析及保護(hù)措施①地下室設(shè)一個(gè)集中垃圾站，以收集各種分類袋裝垃圾后，由②餐廳廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排③地下蓄水池與污水池及管道間要求有10m以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。①現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工⑥盡量使用低噪聲施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。采取調(diào)整同時(shí)作業(yè)的施工①衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立③設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目，其及到很多利益相關(guān)方，因此建議組建專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，由于都縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局牽頭，有國土資源局、水電局、環(huán)保部門等利益相關(guān)方的參與組成領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目工程建設(shè)的組織、領(lǐng)導(dǎo)、管理于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目的前期建設(shè)主要是縣政基建設(shè)施的建設(shè)，其日常事務(wù)涉及面廣，專業(yè)性強(qiáng)且任務(wù)繁雜，建議成立專門的日常事務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)處理建設(shè)項(xiàng)目的日常事務(wù)、項(xiàng)施工招標(biāo)可分為拆遷、各市政專業(yè)、公共配套設(shè)施等大類，分別以專業(yè)工程為獨(dú)立單元進(jìn)行招標(biāo)。為了加快進(jìn)度，減少交叉也可以分材料設(shè)備供應(yīng)廠家、施工隊(duì)伍和工程監(jiān)理單位。確定的中標(biāo)單位應(yīng)本項(xiàng)目屬于政府組織，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度。建設(shè)單位可委托具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行管理，并簽訂監(jiān)理合同。實(shí)行工程監(jiān)理制度，是保證項(xiàng)目工程按質(zhì)按量完成的最重要措施，建議通過招標(biāo)選擇相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位代表甲方，本著客觀、公正、公平的原則，以相關(guān)的驗(yàn)收規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的施工質(zhì)量、工程進(jìn)度、分項(xiàng)工程項(xiàng)目完工后，先經(jīng)施工單位進(jìn)行部驗(yàn)收，然后由建設(shè)單位組織審計(jì)監(jiān)察部門、工程維護(hù)管理部門等參加。按照建設(shè)工程竣工驗(yàn)收程序，對照國家有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。工程通過要求，辦理工程移交。從竣工驗(yàn)收證書簽發(fā)之日起，工程維護(hù)管理該項(xiàng)目建設(shè)面積大，任務(wù)重，應(yīng)建立“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理、企業(yè)自檢”三級質(zhì)量保證體系。該工程項(xiàng)目及市有關(guān)建筑市場管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工質(zhì)量管理。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)國家和建設(shè)主管部門有關(guān)勘察設(shè)計(jì)單位必須選擇甲級以上資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位承擔(dān)勘察設(shè)計(jì)任務(wù)?？辈煸O(shè)計(jì)單位應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、規(guī)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的施工單位必須選擇二級以上資質(zhì)的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)。施工單位要接受質(zhì)監(jiān)和監(jiān)理對其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程進(jìn)行施工，對每道工序都按照省發(fā)展計(jì)劃委員會有關(guān)要求，結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，擬采用以該項(xiàng)目全部工程施工實(shí)施公開招標(biāo)，招標(biāo)容包括建筑工程、安在國家公開發(fā)行的報(bào)刊上刊登資格預(yù)審公告，初步擬定在省、市招按照有關(guān)規(guī)定對施工合同段潛在投票人進(jìn)行資格預(yù)審；對邀請?jiān)谌珖鴩堄屑准壗ㄖO(shè)計(jì)資質(zhì)、有乙級監(jiān)理資質(zhì)的單位參通過媒介發(fā)布公告，凡具有建設(shè)部二級以上施工資主管部門二級資信登記，具有良好的社會信譽(yù)和足夠的本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及主要設(shè)備采購活動，擬目建筑工程安裝工程主要設(shè)備重要原料標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)調(diào)查研究，邀請咨詢、研究單位對項(xiàng)目進(jìn)行評估論證。委托設(shè)計(jì)研織驗(yàn)收，初步驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和糾正，并向有關(guān)部和個(gè)人要給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對違反有關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目建設(shè)中造成經(jīng)濟(jì)建筑安裝工程價(jià)格主要參照工程所在地價(jià)格及相同類工程價(jià)格估項(xiàng)目概算編制辦法》計(jì)算；流動資金參照國家發(fā)改委、建設(shè)部《建（10）前期工作費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用（11）工程保險(xiǎn)費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的的0管道、電氣等設(shè)備和安裝、總圖、土建工程以及其他費(fèi)用的固定資11目理費(fèi)用為第一年全部投入；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目兩年投入，年投資比1二10230目支出為土地征地及整理支出、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、配套公建建設(shè)投資及財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目收入為項(xiàng)目區(qū)土地出讓收入及基礎(chǔ)設(shè)施配套本項(xiàng)目的總成本包括兩個(gè)部分，項(xiàng)目的總投資和經(jīng)營期的財(cái)務(wù)入、經(jīng)營成本以及建設(shè)投資等。這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動必然影響這項(xiàng)20.72%20.72%20.72%20.72%20.72%20.72%20.72%9.80%20.72%23.45%26.18%28.91%28.92%26.87%22.77%20.72%32.04%29.21%23.55%20.72%...根據(jù)項(xiàng)目的敏感性分析，得知營業(yè)收入對項(xiàng)目影響的敏感程度最大，因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中需要對項(xiàng)目的營業(yè)收入把握好，否能獲得較大的利潤，為國家增加一定的稅、費(fèi)，同時(shí)具備較強(qiáng)的抗收入，改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，提高于都城市化水平。通過項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提高當(dāng)?shù)氐闹?，樹立品牌形象，可極大地提升該區(qū)域的土地商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目基地自然環(huán)境優(yōu)越，目前開發(fā)程度低，并基本處于無序開發(fā)狀態(tài)。另外，項(xiàng)目通過低密度的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，可提高于都城市化水平，提高于都城市形象和知名度。項(xiàng)目建成后投入運(yùn)營，還可為當(dāng)?shù)卣峁┓€(wěn)定的稅源，增加地方財(cái)政收入，回同時(shí)，項(xiàng)目建成后，可有力帶動周邊商業(yè)的發(fā)展，增加了當(dāng)?shù)匕傩占s高效利用，進(jìn)一步改善于都縣城市面貌，完善城市整體功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，也有利于增強(qiáng)城市吸引力，為吸引長的重要措施，是完善城市功能的客觀要求。實(shí)施城市綜合體的建設(shè)，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，集14.2項(xiàng)目所在地區(qū)與適性分析該項(xiàng)目得到政府及各級領(lǐng)導(dǎo)部門的關(guān)心和重視。各有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)出面參加建設(shè)單位與建設(shè)用地所在區(qū)域的調(diào)解工作。建筑施工單進(jìn)行了民意調(diào)查，訪問咨詢了周邊民眾對建設(shè)該項(xiàng)目的意見。從調(diào)查資料看，大部分受訪者對建設(shè)該項(xiàng)目持支持意見，少部分民眾受訪者認(rèn)為無所謂。他們認(rèn)為項(xiàng)目的建設(shè)能改善居民生活環(huán)境，帶動單位做好各項(xiàng)前期工作，理由是本項(xiàng)目的建設(shè)將為當(dāng)?shù)鼐用駧碡S富的收益，將可以改善當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)環(huán)境條件，提高當(dāng)?shù)孛癖姷纳钯|(zhì)市的融合發(fā)展，改善人民生活水平。項(xiàng)目用地所涉及的相關(guān)工作已對提升現(xiàn)代化城市的綜合發(fā)展水平、提升城市生活質(zhì)量起到了積極②拆遷腐敗風(fēng)險(xiǎn)。拆遷公司的選擇；拆遷公司運(yùn)作程序；拆遷在工程實(shí)施過程中，工程材料、人工費(fèi)漲價(jià)的可能性較大以及①成立領(lǐng)導(dǎo)小組及工作專班。為了做好拆遷工作，必須成立拆遷工作組，要考慮好拆遷的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確每個(gè)成員的分工，做到②加強(qiáng)宣傳力度，讓群眾充分了解拆遷過程與政策。挨家挨戶進(jìn)行上門宣傳，下發(fā)政策宣傳冊，還通過拉橫幅、宣傳車等方式解從應(yīng)標(biāo)的拆遷公司中招標(biāo)出口碑好、工作效率高的拆遷公司責(zé)拆遷工作并在群眾中進(jìn)行公示，接受群眾對該公司的監(jiān)督。二是，在拆遷的同時(shí)，聘請審計(jì)公司進(jìn)行全程同步審計(jì)，只有審計(jì)的合同才能（2）施工期合理安排工期，為保障項(xiàng)目的實(shí)施，提供一切外部條件。針對施工擾民現(xiàn)象只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會風(fēng)險(xiǎn)主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也綜上所述，本項(xiàng)目不存在由其它潛在的負(fù)面影響而導(dǎo)致的深度論證，認(rèn)為：于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)市場潛力巨大，競爭優(yōu)勢明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項(xiàng)目投資開發(fā)的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)可控，商業(yè)回報(bào)與綜合回報(bào)率高，品牌成長基礎(chǔ)良好，具備9綠化景觀工程第二部分其他費(fèi)用2環(huán)境評估費(fèi)3招投標(biāo)費(fèi)及代理費(fèi)0.3%4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3%5施工圖預(yù)算編制費(fèi)10%6施工圖審查費(fèi)7工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.1%8建設(shè)單位管理費(fèi)1%9施工準(zhǔn)備費(fèi)第三部分預(yù)備費(fèi)8%建筑工程 4502.39 2573.69 593.25 2914.70 0.00 7501.0033621.92設(shè)備購 0.00 254.80 254.80 0.001768.00 231.00414.00 0.002922.60 0.00 0.00 2634.001309.50 0.004418.00 24.58122.89493.531982.67614.44 7643.613888.49 4939.19 3010.49 593.25 4793.20 2880.00 7501.0040962.52 24.58122.89493.531982.67614.44 7643.613888.49總計(jì)33621.922922.604418.0011532.152494.62項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建安工程第二部分其他費(fèi)用縣政大配套費(fèi)空調(diào)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)1%工程招投標(biāo)管理費(fèi)0.3%前期工作費(fèi)0.4%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3%施工圖審查報(bào)告0.1%工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.1%工程保險(xiǎn)費(fèi)0.3%環(huán)境評價(jià)費(fèi)12123456789設(shè)備購000