教學(xué)課件-房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格學(xué)習(xí)要求：

了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的

內(nèi)涵；了解房地產(chǎn)的特性及分類方式；熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的分類；掌握影響

房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

能力目標(biāo)：

1.利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料；

2.能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

3.會計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)、樓面地價(jià)及補(bǔ)地價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格；

4.會利用房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素修正估價(jià)結(jié)果。

§1-1房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)估價(jià)的對象是房地產(chǎn)，要對房地產(chǎn)進(jìn)行正確估價(jià)，必須客觀、全面、深入、正確的認(rèn)識房地產(chǎn)這一對象及其基本含義。房地產(chǎn)一詞貫穿于房屋開發(fā)、營銷到使用、管理的全過程。就房地產(chǎn)估價(jià)而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種權(quán)益。根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2003）對房地產(chǎn)的定義可知，房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物、包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。因此要正確把握房地產(chǎn)的內(nèi)涵，可以從房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面來綜合理解。

是土地、建筑物及其地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三種的綜合體。

1、土地是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

地上空間地心地面地下空間一、房地產(chǎn)的含義1、土地土地坐落面積形狀四至地勢周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)和水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制

2、建筑物是經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（例如給排水、

衛(wèi)生、照明等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。

土地：這是一塊無建筑物的空地。土地：該塊土地上雖然有建筑物，但在觀念上可能把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在的影響。建筑物：建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無視土地的存在；②考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來看待。（a）（b）（c）(d)2、建筑物建筑物坐落面積層數(shù)和高度結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況其他

建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別：

房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

構(gòu)筑物一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、道路等。

煙囪水塔道路思考題：請?jiān)趫D中找出房屋和構(gòu)筑物來？高壓電纜3、地上定著物指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可

以分離，但是分離后會不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的

完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損

害的物體。

例如：種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、

花園、假山、圍墻等。

但在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺等不屬于。

4、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

⑴實(shí)物指在房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

如：建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等實(shí)物實(shí)體功能質(zhì)量⑵權(quán)益

⑶區(qū)位權(quán)益權(quán)利利益收益北京某房產(chǎn)南昌某房產(chǎn)兩處房屋特性都相同，而區(qū)位不同的房屋？價(jià)錢為何不同？房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性壽命長久性價(jià)值量大相互影響性易受限制性流動(dòng)性差保值增值性二、房地產(chǎn)的特性用途多樣性數(shù)量有限性供給有限獨(dú)一無二性二、房地產(chǎn)的特性（一）不可移動(dòng)性不可移動(dòng)性也稱為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是指房屋一旦建成，總要固定在一定的地域內(nèi)。其他物品，如工業(yè)品可通過各種運(yùn)輸工具運(yùn)往全國乃至世界各地；古幣、黃金、古玩等財(cái)產(chǎn)，其持有人可以很容易地將它拿到有此類物品的市場進(jìn)行交易，但房地產(chǎn)做不到這一點(diǎn)。盡管現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)已能做到可在短距離內(nèi)移動(dòng)建筑物，但總的看來，建筑物被遷移的情況很少，被遷移的建筑物數(shù)量相對于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道。建筑物不管其外形、結(jié)構(gòu)、用途、裝修有何差別，一旦依地建成，都必須固定在某一地方，不可隨意改變其位置。

二、房地產(chǎn)的特性（二）獨(dú)一無二性獨(dú)一無二性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無二性，土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會各有差異，每棟建筑物也有位置、結(jié)構(gòu)、建筑材料、裝修、建筑風(fēng)格等方面的差異。即使同一棟建筑物的相同戶型，也會有樓層、面積、朝向、結(jié)構(gòu)等方面的差異。另外，房地產(chǎn)的開發(fā)過程也存在著很大差別，不存在完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)過程。所以說，不可能存在兩宗完全相同的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特性（三）壽命長久性除非發(fā)生人類不可抗拒的毀滅性自然災(zāi)害，土地可以長久使用下去，具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用壽命可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會被拆除。因此，房地產(chǎn)的使用期限要比其他物品的使用期限長得多。但是，房地產(chǎn)自然方面的使用長期性受到土地使用權(quán)年限的限制。在我國，對房地產(chǎn)商品使用期限的長短受到國家有限期的土地使用權(quán)出讓政策的限制。國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。二、房地產(chǎn)的特性（四）供給有限性

由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，不在于土地總量有限和面積不能增加,主要是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地含供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開發(fā)為人類使用的房地產(chǎn)；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如，增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃、資金等的約束。二、房地產(chǎn)的特性（五）價(jià)值量大與一般商品相比，房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高，其價(jià)值大即總體價(jià)值大。對于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價(jià)值就更大，通常上百萬元、甚至上千萬、上億元。二、房地產(chǎn)的特性（七）用途多樣性用途多樣性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。二、房地產(chǎn)的特性（八）相互影響性房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，其利用通常會對周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，居住區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施的興建，將促進(jìn)住宅的銷售，從而導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲。

二、房地產(chǎn)的特性（九）易受限制性由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。房地產(chǎn)受政府法令、政策的影響主要有以下三個(gè)方面：一是政府出于公共利益的需要，利用國家行政權(quán)力限制某些房地產(chǎn)的使用。如城市規(guī)劃對土地用途、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑高度和綠地率等方面的規(guī)定，限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)行為。二是行政征用權(quán)。政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制性征用或收買。三是課稅權(quán)。國家可利用稅收政策，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)業(yè)或其某一具體投資方向的發(fā)展。由于房地產(chǎn)位置的固定性和長期使用性，使房地產(chǎn)不但易受政府當(dāng)前法令和政策的影響，而且也逃避不了未來房地產(chǎn)使用期限內(nèi)政府法令和政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資具有更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，客觀上也要求政府制定長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策和法規(guī)，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、房地產(chǎn)的特性（十）保值增值性房地產(chǎn)由于壽命長久、土地面積不能增加，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會自然增加，即自然增值。房地產(chǎn)的類型按用途劃分按開發(fā)程度劃分按經(jīng)營使用方式劃分按是否產(chǎn)生收益劃分二、房地產(chǎn)的分類

1、含義:

和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。

2、形成條件有效需求稀缺性有用性形成條件§1-2房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件§1-2房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位性房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性房地產(chǎn)價(jià)格的敏感性房地產(chǎn)價(jià)格的差異性房地產(chǎn)價(jià)格的增值性房地產(chǎn)價(jià)格的二元性補(bǔ)地價(jià)保留價(jià)起拍價(jià)應(yīng)價(jià)成交價(jià)起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格成交價(jià)格市場價(jià)格理論價(jià)格評估價(jià)值原始價(jià)值賬面價(jià)值市場價(jià)值投資價(jià)值市場價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、建筑物重置價(jià)格（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)益價(jià)格（四）招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、拍賣價(jià)格（五）出讓價(jià)格、征收價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷價(jià)格（六）收益價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格（七）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元／平方米，乙為800元／平方米，丙為500元／平方米，其容積率分別為6、4、2.如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購買哪一塊地？

2、某項(xiàng)目土地總面積為40000平方米，出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價(jià)為3550元／平方米，現(xiàn)允許容積率增加到3.5，則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià)？課后思考題第一題：

根據(jù)樓面地價(jià)=土地單價(jià)／容積率

甲塊地樓面地價(jià)=1000÷6=167（元／平方米）

乙塊地樓面地價(jià)=800÷4=200（元／平方米）

丙塊地樓面地價(jià)=500÷2=250（元／平方米）

明智的買者應(yīng)購買乙地塊。

第二題：

樓面地價(jià)=3550÷3=1183.3（元／平方米）

第一種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加建筑面積后的地價(jià)-增加建筑面積前的地價(jià)

=236.66（萬元）

第二種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）

×土地面積×樓面地價(jià)

=40000×1183.3×（3.5-3）

=236.66（萬元）

第三種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）／增加前的容積率

×土地面積×樓面地價(jià)

=（3.5-3)÷3×40000×1183.3

=236.66（萬元）參考答案§1-3房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一、一般因素行政因素經(jīng)濟(jì)因素社會因素一般因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模政治安定狀況社會治安狀況房地產(chǎn)投機(jī)城市花物價(jià)利率經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民收入房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)價(jià)格政策行政隸屬變更特殊政策城市規(guī)劃稅收政策交通管制二、區(qū)域因素工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)區(qū)域因素請同學(xué)舉例，如果按照物業(yè)類型來進(jìn)行分類，分別有哪些區(qū)域因素？三、自身因素

自身因素位置肥力地質(zhì)條件地形地勢土地面積和形狀日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害建筑物本身一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素社會因素行政因素住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)PKPK（二）影響房地產(chǎn)的因素影響用地價(jià)格的區(qū)域因素序號影響因素影響因素的具體分析1區(qū)域自然因素區(qū)域在城鎮(zhèn)的位置2區(qū)域社會因素常住人口及流動(dòng)人口數(shù)量、社會人文環(huán)境3交通狀況街道狀況、道路狀況與交通便捷程度4基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水、排水、供電、供氣、通訊的基礎(chǔ)設(shè)施5商業(yè)繁華程度距離商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類、規(guī)模與聚積程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等。6區(qū)域行政因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制7區(qū)域環(huán)境因素區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音、空氣污染或離污染源的臨近程度。影響用地的個(gè)別因素影響因素影響因素分析的具體內(nèi)容商業(yè)用地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、面積、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近程度、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的新舊程度、土地使用年限等。住宅用地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、面積、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、地上建筑物的新度。土地權(quán)利狀況、與交通設(shè)施的距離。與商業(yè)設(shè)施和公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染的接近程度工業(yè)用地地形、地質(zhì)、地勢、水文條件、面積、臨街狀況、位置、土地使用限制、土地開發(fā)程度、土地權(quán)利狀況等。第二章房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)要求：

1.了解房地產(chǎn)估價(jià)的定義及估價(jià)的必要性；

2.掌握房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)涵；

3.熟悉房地產(chǎn)的估價(jià)程序；

4.了解房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度。

能力目標(biāo)：

1.根據(jù)估價(jià)原則的內(nèi)涵對對象進(jìn)行估價(jià)；

2.編制房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)度計(jì)劃；

3.估價(jià)實(shí)地查勘的內(nèi)容和注意事項(xiàng)。

第一講房地產(chǎn)估價(jià)概述

房地產(chǎn)估價(jià)定義專業(yè)估價(jià)人員估價(jià)目的估價(jià)原則估價(jià)程序估價(jià)方法影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一、房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（一）專業(yè)估價(jià)存在的基本前提（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)（三）房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（一）以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位（二）建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度（三）設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目（四）發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件（五）制定了房地產(chǎn)估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見（六）成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織（七）形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系（八）形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場（九）深化拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)（十）積極開展了國際交流合作

例2-1甲方（開發(fā)公司）于1993年

7月委托乙方（建筑公司）建設(shè)兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m平方米的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。例題1.確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：

A.以1500萬元作為評估價(jià)值

B.以（1400+1580）／2=1490萬元作為評估價(jià)值

C.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之

日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估價(jià)值

D.以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)

際發(fā)生的工程量計(jì)算評估價(jià)值

2.如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定

為：

A.1993年12月B.1995年7月

C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓期D.項(xiàng)目建成期3.該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測建成時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對象的狀況和房地

產(chǎn)市場情況應(yīng)該如何選擇：

A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年7月的狀態(tài)

B.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)

C.估價(jià)對象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)

D.估價(jià)對象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)

第一問：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日；

第二問：用假設(shè)開發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；

第三問：是確定估價(jià)對象在1998年5月建成時(shí)的售價(jià)，故估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)來確定其屆時(shí)的價(jià)格。

有一房地產(chǎn)需要評估，其現(xiàn)狀使用下價(jià)值為3000元／平方米，如對其進(jìn)行裝修改造，需要為1500元／平方米，根據(jù)市場分析，其裝修改造后的房地產(chǎn)價(jià)值為4000元。試判斷該房地產(chǎn)估價(jià)的前提?？伎寄銋⒖即鸢副３脂F(xiàn)狀前提。

認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀

估價(jià)原則合法原則合法產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分其他方面最高最佳使用原則法律上的許可性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則公平原則二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

第二講房地產(chǎn)估價(jià)程序

學(xué)習(xí)內(nèi)容（一）：

獲取估價(jià)業(yè)務(wù)受理估價(jià)委托擬定估價(jià)作業(yè)方案被動(dòng)接受主動(dòng)爭取簽訂書面估價(jià)委托合同明確估價(jià)基本事項(xiàng)（確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線）收集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對象選定估價(jià)方法并測算確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告審核估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)報(bào)告估價(jià)資料歸檔（保管期限一般在15年以上）(三）房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)收費(fèi)

表2-2以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（‰）1≤10052101——10002.531001——20001.542001——50000.855001——80000.468001——100000.27＞100000.1

第三講房地產(chǎn)估價(jià)原則

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則

二、房地產(chǎn)估價(jià)原則內(nèi)容對房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則

在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則有(1)合法原則；(2)最高最佳使用原則；(3)替代原則；(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(5)公平原則。

三、房地產(chǎn)估價(jià)原則

1、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行

2、合法權(quán)益包括

A:合法產(chǎn)權(quán)、

B:合法使用、

C:合法處分等方面

(一)合法原則

A:在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種

房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

B:在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。

C:在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等

D:在其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。例如，評估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。如房改售房的價(jià)格，新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，

最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價(jià)值最大化。最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求

(二)最高最佳使用原則

最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。

最高最佳使用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提

注意：但當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明

1、保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。

2．裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用

3、轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用

4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)

5．上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合

(三)替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格

說明：1．如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對象的價(jià)格。

2．不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格

(四)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指評估價(jià)值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對象才有該價(jià)值，通常用公歷年、月、日表示

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值

估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（過去）時(shí)的狀況過去（回顧性估價(jià)）未來（預(yù)測性估價(jià)）估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來）時(shí)的狀況估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況為過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對象為歷史狀況下的現(xiàn)在估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對象狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況(五)公平原則

公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值

估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德不能受任何私心雜念的影響；如果價(jià)對象有利益關(guān)系或是當(dāng)事人的親屬，應(yīng)當(dāng)回避；必須了解房地供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素，不斷提高估價(jià)理論水平、富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)期、實(shí)地查勘期、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期和估價(jià)責(zé)任期之間有何異同？

某宗房地產(chǎn)的評估價(jià)格為3200萬元，根據(jù)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該交多少評估費(fèi)用？動(dòng)動(dòng)腦1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是指評估價(jià)值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對象才有該價(jià)值，通

常用公歷年、月、日表示；

估價(jià)作業(yè)期：估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告

的年月日；

實(shí)地查勘期：估價(jià)人員到估價(jià)對象去進(jìn)行實(shí)地查勘的年月日，它屬于估價(jià)作業(yè)期

內(nèi)；

估價(jià)報(bào)告出具日期：估價(jià)報(bào)告根據(jù)委托人的要求完成，并在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)

由委托人簽收，并注明簽收人和簽收日期，此簽收日期即為

估價(jià)報(bào)告出具日期；

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效，可表達(dá)為到某個(gè)年月

日止，也可表達(dá)為多長年限；

估價(jià)責(zé)任期：估價(jià)責(zé)任只在本報(bào)告估價(jià)應(yīng)用有效期內(nèi)。

2.應(yīng)交的評估費(fèi)為：

100×5‰+900×2.5‰+1000×1.5‰+3000×0.8‰

+200×0.4‰=6.73（萬元）答案第三章

市場法3.房地產(chǎn)估價(jià)方法-市場法

3.1市場比較法基本原理3.2可比實(shí)例的搜集與選取3.3可比實(shí)例成交價(jià)格的處理3.4比準(zhǔn)價(jià)格的綜合估算與求取3.5市場法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往為估價(jià)人員首先選用。而在運(yùn)用其他估價(jià)方法時(shí)，也必須以市場比較法為輔助，所以它又是最基礎(chǔ)的方法。如后面將要介紹的剩余法中的預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格便是用市場比較法來估算的。學(xué)習(xí)本章應(yīng)重點(diǎn)掌握市場比較法的理論依據(jù)、比較實(shí)例的選取原則，以及比較實(shí)例修正系數(shù)的確定方法和計(jì)算。3.1市場法的基本原理

3.1.1市場比較法及其理論依據(jù)市場比較法：（TheSalesComparisonApproach）又稱市場法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場資料比較法等。指將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)：包括區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近地段相近（或類似地區(qū)）：在同一街區(qū)（同一供需圈）或土地利用類型相同或相似權(quán)益相同：同為所有權(quán)或使用權(quán)結(jié)構(gòu)相似：同是高層并且都是砼結(jié)構(gòu)，在大類結(jié)構(gòu)相同的情況下，最好還要小類相同，如同為磚木一等。用途相同：同是住宅或?qū)懽謽腔蛏虉隼碚撘罁?jù)

l

----替代原理由于商品購買者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當(dāng)同一市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購買者將力求選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購買者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過市場供求和競爭機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場上具在同等效用的商品獲得相同的市場價(jià)格。因此，估價(jià)對象的市場價(jià)值可與估價(jià)對象同類型的具有替代性的交易實(shí)例來決定。也就上說，可能利用與估價(jià)對象同類型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來推測估價(jià)對象可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格。

3.1.2市場比較法的適用條件和范圍必須具備以下3個(gè)條件：（1）有足夠的交易實(shí)例，能滿足比較、分析的需要。市場比較法的運(yùn)用完全取決于市場信息。交易實(shí)例不少于3個(gè)最終可以選定為比較實(shí)例。（2）

比較實(shí)例與估價(jià)對象具有替代性。（3）

資料要可靠。不適應(yīng)用于：（1）

房地產(chǎn)市場尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小的地區(qū)。（2）

對某些交易實(shí)例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園林等。3.1.3市場比較法估價(jià)操作步驟第一階段：市場調(diào)查----本方法的評估基礎(chǔ)問題尋找近期成交的與估價(jià)對象具有類似特性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例。第二階段：修正差異根據(jù)對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格形成的因素分析，對確定為比較實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以修正其與待估房地產(chǎn)存在的差異，通過具體比較的評估過程得出估價(jià)結(jié)果。

3.1.3市場比較法估價(jià)操作步驟（1）

收集交易實(shí)例（2）

選取比準(zhǔn)實(shí)例（3）

建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)（4）

交易情況修正（5）

交易日期修正（6）

房地產(chǎn)狀況修正（7）

綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格3.2可比實(shí)例的搜集與選取3.2.1交易實(shí)例的搜集運(yùn)用市場法的基礎(chǔ)和前提條件搜集交易實(shí)例通常渠道有：（1）上網(wǎng)查詢各地房地產(chǎn)交易網(wǎng)站案例；（2）

征得各區(qū)土地、房產(chǎn)管理部門配合，上門采集資料；（3）

取得物業(yè)管理部門配合，核實(shí)不可售公房等交易底稿；（4）

走訪工商行政主管部門，查閱非居住用房的合法性；（5）

通過房屋中介機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價(jià)格。（6）

通過深入現(xiàn)場，直接調(diào)查交易當(dāng)事人了解多方面信息；（7）

市場調(diào)查，到房產(chǎn)公司、售樓處、房展會了解情況。（8）

查閱各種報(bào)刊有關(guān)房地產(chǎn)交易的消息；（9）

同行之間互相提供信息資料;（10）其他途徑。需要搜集交易實(shí)例的內(nèi)容很重要，一般有：（參考表3.1）3.1.2選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)（1）類似房地產(chǎn)：地區(qū)相同、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)利性質(zhì)相同(出讓方式)。（2）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。（3）交易實(shí)例必須為正常交易。正常交易是指公平競爭、信息通暢、平等自愿的市場條件下進(jìn)行的公平交易。（4）交易時(shí)間與估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近。最長時(shí)間不宜超過2年。3.3可比實(shí)例成交價(jià)格的處理3.3.1價(jià)格可比基礎(chǔ)的建立先見教材中例3.2統(tǒng)一貨幣單位統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位3.3.2房地產(chǎn)交易情況修正

交易情況修正的含義：可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價(jià)對象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對象的價(jià)格。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正。

造成成交價(jià)格偏差的因素

交易行為中的個(gè)別情況不易實(shí)現(xiàn)完全的公平競爭的市場，容易造成價(jià)格偏差的特殊因素一般有以下幾種：（1）有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易，如親朋好友；（2）急于出售或急于購買的交易；（3）有特別動(dòng)機(jī)或偏好的房地產(chǎn)交易；（4）交易雙方信息不對稱；（5）特殊方式的交易：拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等；（6）

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；正常成交額-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的房款正常成交額+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的房款例P3.33.4（7）

相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（8）

受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（9）其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消費(fèi)主體售出的解困房、廉價(jià)房等。交易情況修正的方法

交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝正常價(jià)格采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額＝正常價(jià)格例：某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的2%和3%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方90萬元，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是？[解]賣方實(shí)際得到的價(jià)格=90萬元正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格-正常成交價(jià)格×2%=90

正常成交價(jià)格=90÷（1-2%）=91.84萬元3.3.3房地產(chǎn)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整含義—時(shí)間差異修正------將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對象的價(jià)格。對比較實(shí)例的交易日期進(jìn)行修正，其實(shí)是要對房地產(chǎn)的銷售價(jià)格予以調(diào)整，以反映隨著時(shí)間變化房地產(chǎn)市場價(jià)格行情的漲跌情況。修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/交易日期的價(jià)格指數(shù)（一般用物價(jià)指數(shù)，最適宜采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)）

交易日期調(diào)整的方法

采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T％)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(100±T)/100＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

修正系數(shù)=1+T%或(100+T)/100價(jià)格指數(shù)為基比時(shí)的修正：例3.5價(jià)格指數(shù)為環(huán)比時(shí)的修正：例3.6價(jià)格指數(shù)按人民幣等比漲跌幅的修正：例3.7價(jià)格指數(shù)按外幣等比漲跌幅的修正：例3.81.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2004年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2005年6月1日的價(jià)格為6000元/m2，對其作交易日期修正至2005年10月1日的價(jià)格是？2.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上個(gè)月為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年6月1日的價(jià)格為6000元/m2，對其作交易日期修正至2005年10月1日的價(jià)格是？3.某宗房地產(chǎn)2005年2月25日的價(jià)格為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其2005年10月25日的價(jià)格￥是？2005年10月25日的匯率為1$=￥8.29元。4.某宗房地產(chǎn)2005年2月25日的價(jià)格為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞增0.5%，則其2005年10月25日的價(jià)格￥是？2005年10月25日的匯率為1$=￥8.29元。3.3.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義房地產(chǎn)狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素，因此，如可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)本身有差異，則在進(jìn)行了交易情況和交易日期修正后，還應(yīng)房地產(chǎn)狀況的修正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（1）區(qū)位修正：主要包括交通狀況、繁華程度、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。（2）權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等（3）實(shí)物狀況修正：土地—面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況建筑物---新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等修正比率的方法主要是指以待估房地產(chǎn)的狀況為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例的狀況逐項(xiàng)與基準(zhǔn)作比較并打上對比分。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；其次判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)價(jià)格差異程度對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。修正方法：

1）直接比較修正

----以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（為100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)

2）間接比較修正

----先將可比實(shí)例狀況修正為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況與之比較得到修正價(jià)格的比率。修正比率=100×（100+R2）

（100+R1）100例1：在采用直接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，其依據(jù)是（）A.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2.04%D例3.2比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)是多少？[解]房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：

100/102×

97/100=0.95房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題

（1）

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。（2）

由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí)，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。3.4比準(zhǔn)價(jià)格的綜合估算與求取3.4.1求取與某個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法1.修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易時(shí)間修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)價(jià)格=P×（100+T）/100×

100/（100+

S

）×100/（100+R）比較實(shí)例比交易對象的情況好的，需要將比較實(shí)例的價(jià)格下調(diào)時(shí)，取正號；反之，需要將比較實(shí)例價(jià)格向上調(diào)整，則取負(fù)號。修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對象價(jià)格＝P實(shí)例×

（100+T）/100+S+R）連乘形式和累加形式相比，連乘形式更加科學(xué)，應(yīng)用更廣泛。3.4.2比準(zhǔn)價(jià)格的綜合估算方法平均數(shù)法

1.簡單算術(shù)平均數(shù)法

2.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中位數(shù)法眾數(shù)法3.4.3比準(zhǔn)價(jià)格綜合估算方法的選用判斷

對于同一個(gè)案例，使用不同的綜合估算方法，其結(jié)果通常是不同的。即是說，采用平均數(shù)法、中位數(shù)法或者眾數(shù)法，對估價(jià)結(jié)果的影響是不同的。即使采用平均數(shù)法，具體是采用簡單算術(shù)平均數(shù)法，還是加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法，以及加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中采用不同的權(quán)重，其最終估價(jià)結(jié)果也是不同的。實(shí)際估價(jià)中，如何選用不同的綜合估算方法也是一個(gè)難點(diǎn)，它需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的分析影響因素重要性的判斷力。3.5市場法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例3.5.1市場比較法估價(jià)總結(jié)待估房地產(chǎn)可比實(shí)例A可比實(shí)例B

可比實(shí)例C

交易情況修正

交易日期調(diào)整

房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格A

比準(zhǔn)價(jià)格B

比準(zhǔn)價(jià)格C最終比準(zhǔn)價(jià)格

比較

搜集交易實(shí)例

存入交易實(shí)例庫

存入交易實(shí)例庫

選取可比實(shí)例

綜合3.5市場法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例3.5.2市場比較法應(yīng)用舉例市場比較法應(yīng)用舉例：例題3.10、3.11第四章

成本法及其應(yīng)用

[學(xué)習(xí)目標(biāo)]1.了解成本法的含義、理論依據(jù)、適用范圍2.熟悉成本的概念、計(jì)算公式3.掌握物質(zhì)折舊的計(jì)算方法4.掌握房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成第四章

成本法及其應(yīng)用

第一節(jié)成本法概述第二節(jié)新開發(fā)土地的成本法估價(jià)第三節(jié)新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)第一節(jié)成本法概述

一、成本法的概念

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法的適用范圍四、成本法的操作步驟

第一節(jié)成本法概述

一、成本法的概念

成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

第一節(jié)成本法概述

二、成本法的理論依據(jù)1、買方角度：成本法的理論依據(jù)是替代原理

2、賣方角度：成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

第一節(jié)成本法概述

三、成本法的適用范圍1、新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)；2、既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)；3、單純建筑物的估價(jià)；4、市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的；5、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中的估價(jià)。第一節(jié)成本法概述

四、成本法的操作步驟

1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料2、估算重新購建價(jià)格；3、估算折舊4、求取積算價(jià)格第二節(jié)新開發(fā)土地的成本法估價(jià)

一、計(jì)算公式二、新開發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成

三、新開發(fā)土地的成本法估價(jià)第二節(jié)新開發(fā)土地的成本法估價(jià)

一、計(jì)算公式新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤第二節(jié)新開發(fā)土地的成本法估價(jià)

二、新開發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成1、取得待開發(fā)土地的成本（區(qū)分不同方式拿地的成本不同）2、土地開發(fā)成本（勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、稅費(fèi)）3、管理費(fèi)用（開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等）4、銷售費(fèi)用（銷售成本

）5、投資利息（包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息）6、銷售稅費(fèi)（銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)）7、開發(fā)利潤（估算同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤）第二節(jié)新開發(fā)土地的成本法估價(jià)

三、新開發(fā)土地的成本法估價(jià)估算時(shí)通常分為3大步驟：

1、計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。2、計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。3、計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。第三節(jié)新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)

一、計(jì)算公式

二、新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

第三節(jié)新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)

一、計(jì)算公式

新建房地價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤第三節(jié)新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)

二、新開發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成1、取得待開發(fā)土地的成本（區(qū)分不同方式拿地的成本不同）2、開發(fā)成本（勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、稅費(fèi)）3、管理費(fèi)用（開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等）4、銷售費(fèi)用（銷售成本

）5、投資利息（包括土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息）6、銷售稅費(fèi)（銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)）7、開發(fā)利潤（估算同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤）第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)一、計(jì)算公式二、重新構(gòu)建價(jià)格三、建筑物折舊

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)一、計(jì)算公式舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)二、重新構(gòu)建價(jià)格1、重新購建價(jià)格的概念

重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。注意：（1）重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的；（2）重新購建價(jià)格是客觀的，不是實(shí)際成本；（3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)二、重新構(gòu)建價(jià)格2、重新購建價(jià)格的求取思路

（1）求取房地的重新購建價(jià)格；（2）求取土地的重新購建價(jià)格；（3）求取建筑物的重新購建價(jià)格。

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)二、重新構(gòu)建價(jià)格3、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式（1）重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平,重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。（2）重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)二、重新構(gòu)建價(jià)格4、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

（1）單位比較法；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。單位比較法單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價(jià)格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購建價(jià)格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)二、重新構(gòu)建價(jià)格4、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。

工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。

指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊1、建筑物折舊的概念和原因

2、求取建筑物折舊的方法

3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊1、建筑物折舊的概念和原因

（1）估價(jià)折舊與財(cái)務(wù)折舊的不同之處（2）建筑折舊的種類物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。功能折舊：功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)折舊：經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。建筑物折舊是物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊的總和。第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊2、求取建筑物折舊的方法

（1）年限法：年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。（2）市場提取法：市場提取法是利用含有與估價(jià)對象中的建筑具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對象中的建筑物折舊的方法。（3）分解法。分解法將建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砬笕?。第四?jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊2、求取建筑物折舊的方法—年限法

基本概念建筑物的壽命--自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)過年數(shù)--實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)凈殘值

凈殘值率重新建造成本在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

（1）直線法。假設(shè)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等（2）成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)(1)直線法基本公式Di：第i年的折舊額；C：建筑物的重新建造成本；S：預(yù)計(jì)的建筑物的凈殘值；N：建筑物的耐用年限；R：建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率t:建筑物經(jīng)過的有效年數(shù)Et:t年末的累計(jì)的折舊額V:建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)直線法折舊應(yīng)用舉例例題：某房地產(chǎn)建筑的建筑面積1000平米，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/平米，經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請用直線法計(jì)算該房屋的折舊額、折舊總額、并計(jì)算該房屋的現(xiàn)值。解：已知C=500×1000=500000元；R=5%；N=30年；t=10年。該建筑的年折舊額該建筑物的這就總額Et=D×t=15830×10=158300元該建筑的現(xiàn)值V=C－Et=500000－158300=341700元。第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)(2)成新折扣法基本公式

V＝C×q其中：V-估價(jià)對象的評估價(jià)格

C-估價(jià)對象的重新構(gòu)建價(jià)格

q：建筑物的成新率（％）

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)成新折扣法應(yīng)用舉例例題：某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500㎡，是6年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/㎡，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/㎡，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)。解：（1）求土地價(jià)格VL：VL=2500×1000=250（萬元）（2）求建筑物價(jià)格VB：①求建筑物重置價(jià)格C=6000×1100=660（萬元）②求VB=C×q=660×80%=528（萬元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V=VL+VB=250+528=778（萬元）第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊2、求取建筑物折舊的方法—市場提取法

步驟

（1）搜集交易實(shí)例（2）選取可比實(shí)例（3）對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、修正、調(diào)整（不調(diào)整折舊）不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。（4）求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期的土地重新購建價(jià)格，然后用換算修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。（5）求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑重新購建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后的價(jià)值得出建筑物折舊。（6）將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。（7）將估價(jià)對象建筑物的重新購建價(jià)格乘以總折舊率或年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對象建筑物的折舊。第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊2、求取建筑物折舊的方法--分解法

（1）可修復(fù)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)修復(fù)費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的?？尚迯?fù)項(xiàng)目，其折舊額為使估價(jià)對象恢復(fù)到新的或相當(dāng)新的狀況下所必要的費(fèi)用

（2）不可修復(fù)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)修復(fù)費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的不可修復(fù)的項(xiàng)目可根據(jù)剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目，分別按照年限法計(jì)算折舊。

（3）功能折舊分為可修復(fù)的（功能落后引起）的折舊和不可修復(fù)（功能過剩）（4）經(jīng)濟(jì)折舊通常是不可修復(fù)的

第四節(jié)舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià)三、建筑物折舊3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)（1）應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別

（2）應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。

5.房地產(chǎn)估價(jià)方法—收益法5.房地產(chǎn)估價(jià)方法--收益法5.1收益法基本原理5.2凈收益及其估算5.3報(bào)酬率、資本化率及收益乘數(shù)的確定5.4房地產(chǎn)收益價(jià)格的估算5.5收益法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例本章導(dǎo)讀

收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的收益來評估其價(jià)格的方法，是一種很重要的方法。收益法理論基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，應(yīng)用廣泛，特別是在收益性房地產(chǎn)的估價(jià)中更有特殊的應(yīng)用性。通過本章的學(xué)習(xí)，應(yīng)了解收益法的概念、類型、理論依據(jù)以及報(bào)酬率、資本化率以及收益乘數(shù)的概念，熟悉收益法的適用范圍、計(jì)算公式及操作步驟，掌握房地產(chǎn)凈收益的求取及收益價(jià)格的估算。5.1收益法基本原理5.1.1收益法的概念及其兩種類型5.1.2收益法的理論依據(jù)與適用范圍5.1.3收益法估價(jià)操作步驟

5.1.1收益法的概念及其兩種類型收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法從未來的角度評估房地產(chǎn)價(jià)格。采用收益法求出的價(jià)格，通常稱為收益價(jià)格。

收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。1）直接資本化法2）報(bào)酬資本化5.1.2收益法的理論依據(jù)與適用范圍收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理：房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的，而不是過去已獲得的收益。

房地產(chǎn)的價(jià)格＝

收益法的適用范圍收益法的適用范圍是有收益或潛在收益，且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化的房地產(chǎn)，如寫字樓、公寓、餐館、游樂場、飯店、影劇院、農(nóng)地等。收益法的使用并不限于估價(jià)對象房地產(chǎn)是否現(xiàn)在有收益，只要其具有獲取收益的能力即可。如果房地產(chǎn)的收益或潛在收益難以量化，則收益法不適用。如學(xué)校、公園、圖書館、政府辦公樓等公用或公益性房地產(chǎn)的估價(jià)一般不用收益法。5.1.3收益法估價(jià)操作步驟《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出，運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1）搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運(yùn)營費(fèi)用；（5）估算凈收益；（6）選取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率；（7）選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

5.2凈收益及其估算5.2.1房地產(chǎn)收益、凈收益與客觀總收益5.2.2房地產(chǎn)凈收益估算的一般方法5.2.3不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的估算5.2.4房地產(chǎn)凈收益估算注意事項(xiàng) 5.2.1房地產(chǎn)收益、凈收益與客觀總收益1）房地產(chǎn)收益的類型可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有以下幾種：潛在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是指因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。凈經(jīng)營收益（netoperatingincome,NOI），通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)必須的費(fèi)用。稅前現(xiàn)金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收入，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。2）凈收益與客觀總收益

凈收益：僅由房地產(chǎn)這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的業(yè)主可以自由支配的收益，由其他生產(chǎn)要素，如資金、管理、經(jīng)營等發(fā)揮作用而產(chǎn)生的收益以及收益中不能由業(yè)主自由支配的部分（如需要交納的稅等）不屬于凈收益。

客觀凈收益：房地產(chǎn)在良好市場意識和正常經(jīng)營管理情況下所產(chǎn)生的規(guī)則而持續(xù)的收益，這種收益將生產(chǎn)經(jīng)營過程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。

5.2.2房地產(chǎn)凈收益估算的一般方法

1)利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的方法利用投資法估算房地產(chǎn)凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用＝總收益－總費(fèi)用由有效總收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用，實(shí)際上是由有效總收入中扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，剩余的就是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也就是房地產(chǎn)的凈收益。例5-1某寫字樓建筑面積為10000平方米，其空置率為15%，月毛租金為100元/平方米，租金損失為毛租金收入的3%，合理運(yùn)營費(fèi)用為有效租金收入的30%。

2)利用利潤法估算房地產(chǎn)凈收益的方法利潤法：在一定的假設(shè)條件下，通過求出待估房地產(chǎn)經(jīng)營所獲得的純利潤，并以某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求其之和來確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。這個(gè)條件是持續(xù)經(jīng)營，而非“公開市場”。純利潤的求取基本公式為：利潤=營業(yè)收入-采購成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營資本利息例5-2某酒店集餐飲、旅居、娛樂、健身、商務(wù)于一體。鑒于該酒店的特殊性質(zhì)，宜用利潤法評估其價(jià)格。該飯店2001--2003年的賬目情況可查閱，試估算其價(jià)格。

5.2.3不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的估算根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)類型的不同，一般可以分為四種情況：1)出租用房地產(chǎn)凈收益的求取2)營業(yè)用房地產(chǎn)凈收益的求?。?）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)（2)工業(yè)生產(chǎn)性房地產(chǎn)（3)農(nóng)地3)自住或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取4)混合性房地產(chǎn)凈收益的求取5.2.4房地產(chǎn)凈收益估算注意事項(xiàng)1)注意區(qū)分有形收益和無形收益2)注意客觀收益和實(shí)際收益的取舍3）注意數(shù)據(jù)分析和無關(guān)費(fèi)用的扣除4）注意收益期限的科學(xué)合理確定5.3報(bào)酬率、資本化率及收益乘數(shù)的確定5.3.1報(bào)酬率的求取 5.3.2資本化率與收益乘數(shù)的求取 5.3.1報(bào)酬率的求取 認(rèn)識報(bào)酬率:即折現(xiàn)率，是指投資回報(bào)與所投入資本的比率。所謂投資回報(bào)，是指投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)與投資回收不同。投資回收是指所投入資本的回收，即保本。以銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該成正比。所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資資本的報(bào)酬率。報(bào)酬率是一個(gè)變量，它的高低由投資風(fēng)險(xiǎn)的高低來決定。報(bào)酬率求取的基本方法主要有三種：1）累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率法。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對象房地產(chǎn)存在的具有投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。累加法的一個(gè)比較細(xì)化的公式為：報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠其中：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指當(dāng)投資者投資于具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，所要求的承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求的對所承擔(dān)的額外管理的補(bǔ)償；缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處。例5-4已知無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，與某房地產(chǎn)投資相關(guān)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償、投資帶來的優(yōu)惠分別為2.50%、0.50%、1.00%、1.00%，試求該房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率。

2)投資報(bào)酬率排序插入法

投資類型及其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率應(yīng)落區(qū)域報(bào)酬率估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置03）市場提取法又稱實(shí)例法，通過搜集市場上與估價(jià)對象相類似的房地產(chǎn)的凈收益與交易價(jià)格等資料，利用報(bào)酬資本化法的公式，反求出報(bào)酬率。用市場提取法一般要求能夠很容易地搜集到多宗類似房地產(chǎn)的交易信息。要選擇多宗能用以比較的實(shí)例，一般要求不少于三宗，而且交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。例5-5市場上有6個(gè)待估房地產(chǎn)的可比實(shí)例及其相關(guān)資料如下表5.5所示，試?yán)檬袌鎏崛》ㄇ笕〈婪康禺a(chǎn)的報(bào)酬率。