工業(yè)上樓與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐

“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐戴德梁行自2010年以來，我國(guó)制造業(yè)增加值已連續(xù)多年位居世界第一，并且是全球唯一擁有聯(lián)合國(guó)產(chǎn)業(yè)分類全部工業(yè)門類的國(guó)家。但從整體上看，“大而不強(qiáng)、全而不優(yōu)”是我國(guó)制造業(yè)當(dāng)前面臨的最大問題。與此同時(shí)，在我國(guó)主要城市，原來粗放式、規(guī)?；某鞘性隽堪l(fā)展模式已難以為繼，產(chǎn)業(yè)空間拓展正處于兩難境地：新增工業(yè)用地嚴(yán)重緊缺，而通過城市更新又難免推高用地的容積率。因此，做好集約化利用空間和制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的文章，探索可復(fù)制、可推廣的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)模式和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，已成為各地政府和企業(yè)推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的重大課題。近兩年，戴德梁行有幸服務(wù)編制了深圳市光明區(qū)、東莞市水鄉(xiāng)功能區(qū)“工業(yè)上樓”和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作指南。基于戴德梁行多年深耕產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)近千家制造業(yè)企業(yè)的走訪調(diào)研，我們系統(tǒng)梳理“工業(yè)上樓”發(fā)展歷程，首創(chuàng)提出“工業(yè)上樓“五要素模型，研究探討“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的趨勢(shì)要點(diǎn)，綜合形成本報(bào)告，供社會(huì)各界同仁參考。陶汝鴻陶汝鴻大中華區(qū)副總裁大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管目錄“工業(yè)上樓”發(fā)展背景與政策“工業(yè)上樓”“工業(yè)上樓”典型案例五要素模型及應(yīng)用““工業(yè)上樓”特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)要點(diǎn)指引產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)體系“工業(yè)上樓”發(fā)展背景與政策國(guó)內(nèi)外發(fā)展歷程發(fā)展動(dòng)力與問題相關(guān)政策梳理工“工業(yè)上樓”概念用地類型建筑形態(tài)用地類型建筑形態(tài)樓層層數(shù)5層及以上的生產(chǎn)空間模式創(chuàng)新樓層荷載、層高及設(shè)施設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)更高輕型、環(huán)保、低能耗及低振動(dòng)類企業(yè)中國(guó)改革開放以來，大灣區(qū)憑借沿海和毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)，吸收全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主要承接和發(fā)展了香港轉(zhuǎn)移的輕型工業(yè)，成為世界重要的制造業(yè)基地。經(jīng)歷30-40年高速發(fā)展之后，粵港澳大灣區(qū)制造業(yè)面臨著嚴(yán)重的土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級(jí)問題。因而，大灣區(qū)由市場(chǎng)自發(fā)和政府引導(dǎo)，協(xié)同推動(dòng)了“工業(yè)上樓”的快速發(fā)展。在借鑒香港“工業(yè)大廈”模式基礎(chǔ)上，深莞等大灣區(qū)城市根據(jù)土地區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、制造工藝等進(jìn)行落地性改良，正在逐漸形成符合大灣區(qū)實(shí)際的“工業(yè)上樓”發(fā)展模式。目前，我國(guó)對(duì)“工業(yè)上樓”尚無統(tǒng)一的定義。從直觀上理解，“工業(yè)上樓”不同于在傳統(tǒng)單層廠房進(jìn)行生產(chǎn)作業(yè)的空間模式，而是在高密度園區(qū)的高層樓宇中進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、辦公的新型工業(yè)載體發(fā)展模式。雖然多層廠房已在全國(guó)范圍內(nèi)被普遍接受、運(yùn)用，但本研究報(bào)告所探討的“工業(yè)上樓”建筑是指具備相近行業(yè)高通用性、高集約性的特點(diǎn)，符合國(guó)家通用建筑標(biāo)準(zhǔn)及消防、節(jié)能、環(huán)保等現(xiàn)行規(guī)范和政策要求，用地性質(zhì)為普通工業(yè)用地(M1)、新型產(chǎn)業(yè)用地(MO),容積率不低于2.5,高度24m以上，層數(shù)5層及以上，配置工業(yè)電梯且集生產(chǎn)、研發(fā)、試驗(yàn)功能于一體的廠房。06戴德梁行·策略發(fā)展顧問部國(guó)內(nèi)外發(fā)展歷程經(jīng)過早期境外萌芽發(fā)展，“工業(yè)上樓”模式被逐漸引入中國(guó)大陸，在粵港澳大灣區(qū)率先示范應(yīng)用，帶動(dòng)長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等地區(qū)逐步探索和適應(yīng)，并呈現(xiàn)由沿海城市逐步往內(nèi)陸城市發(fā)展趨勢(shì)。上世紀(jì)50年代以來，香港、新加坡迫于土地資源稀缺、工業(yè)迅猛擴(kuò)張等客觀壓力，先后開始對(duì)“工業(yè)上樓”進(jìn)行初步探索和發(fā)展。由于城市區(qū)位、發(fā)展時(shí)期、驅(qū)動(dòng)因素的不同，“工業(yè)上樓”的產(chǎn)品特征及形態(tài)經(jīng)歷了多重演變，大體分為“工業(yè)大廈”、“堆疊式工廠”兩種模式。20世紀(jì)50年代-80年代香港工業(yè)大廈模式萌發(fā)20世紀(jì)50年代-80年代香港工業(yè)大廈模式萌發(fā)“工業(yè)上樓”發(fā)展模式：工業(yè)大廈“工業(yè)上樓”發(fā)展模式：工業(yè)大廈活躍時(shí)期：20世紀(jì)50-80年代驅(qū)動(dòng)因素：工業(yè)發(fā)展需求與土地資源緊缺存在矛盾實(shí)施主體：政府或私人產(chǎn)品特征：以10-24層大廈為代表，容積率3.0以上，樓高小于100m20世紀(jì)80年代一至今新加坡堆疊式廠房模式起步20世紀(jì)80年代一至今新加坡堆疊式廠房模式起步“工業(yè)上樓”發(fā)展模式：堆疊式廠房“工業(yè)上樓”發(fā)展模式：堆疊式廠房活躍時(shí)期：20世紀(jì)80年代-至今驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)業(yè)升級(jí)，吸引高附加值的資本與技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，解決中小企業(yè)因租金、場(chǎng)地等分散運(yùn)作限制，提高企業(yè)生產(chǎn)效率實(shí)施主體：政府主導(dǎo)主要產(chǎn)業(yè)：無污染的輕加工、研發(fā)類產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)：通常4-9層，以3層為一個(gè)單元向上堆疊，容積率2.0以上，廠等生產(chǎn)輔助設(shè)施代表案例：大士生物醫(yī)藥園資料來源：《共享式工業(yè)上樓在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用》“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐07◎發(fā)展期：粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)狀與格局傳承香港，大灣區(qū)“工業(yè)上樓”全面開花在經(jīng)歷近40年粗放式、規(guī)?；l(fā)展之后，大灣區(qū)主要城市的工業(yè)發(fā)展面臨嚴(yán)重土地資源緊缺的瓶頸。一方面，政府招商引資和企業(yè)擴(kuò)充產(chǎn)能，均需要大量的制造業(yè)空間；另一方面，目前深莞等大灣區(qū)城市的工業(yè)用地主要來自于城市更新，而由于征拆返還要求，其容積率必然上升。在此背景下，催生了深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷等一批較為知名的新型“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，這也為解決制造業(yè)和空間矛盾出了一條新路?？梢灶A(yù)見的是，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將長(zhǎng)期與城市更新“工改工”產(chǎn)生的高容積率產(chǎn)業(yè)空間相伴而行，因此，“工業(yè)上樓”將是未來10-15年的大灣區(qū)主流產(chǎn)業(yè)空間供給模式之一。東莞深圳香港珠海第一圈層：“工業(yè)上樓”已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量20個(gè)及以上第一圈層：“工業(yè)上樓”已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量20個(gè)及以上*圖中時(shí)間統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)為2022年5月*圖中時(shí)間統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)為2022年5月資料來源：戴德梁行分析整理2005年2005年佛山因其制造業(yè)發(fā)達(dá)而用地緊張，需要集約化開發(fā)，率先積極2012年2012年深圳“工業(yè)上樓”項(xiàng)目曇花一現(xiàn)后，轉(zhuǎn)向重點(diǎn)發(fā)展MO研發(fā)辦公用地。工業(yè)生長(zhǎng)空間受擠壓，導(dǎo)致向東莞等臨近城市外遷，這也為東莞“工業(yè)上樓”發(fā)展產(chǎn)生助推作用2016年2016年一方面東莞大量承接深圳制造企業(yè)外溢的需求，亟需標(biāo)準(zhǔn)化廠房承接其空間需求；另一方面東莞亦引導(dǎo)本市企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、集約化利用土地，促進(jìn)先進(jìn)制造和科技創(chuàng)新發(fā)展。因此東莞抓2018至今2018至今產(chǎn)品進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展時(shí)代佛山：灣區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目試水●發(fā)展模式：工業(yè)大廈模式●驅(qū)動(dòng)因素：制造業(yè)重鎮(zhèn)，土地資源緊張，率先探路土地集約化利用，制定扶持政策代表性園區(qū)：順德天富來國(guó)際工業(yè)城項(xiàng)目(2005年)產(chǎn)品亮點(diǎn)：較早試行“商品廠房”經(jīng)驗(yàn)管理辦法；粗放式的市場(chǎng)環(huán)境下，高標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)品試水之作深圳：高層“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的一次成功實(shí)踐發(fā)展模式：工業(yè)大廈模式●驅(qū)動(dòng)因素：借鑒香港工業(yè)大廈開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并承接香港廠商生產(chǎn)加工模式與產(chǎn)品形態(tài)●代表性園區(qū)：深圳全至科技創(chuàng)新園●產(chǎn)品亮點(diǎn)：23層工業(yè)大廈，集研發(fā)、生產(chǎn)于一體，利用立體化優(yōu)勢(shì)打造多功能工業(yè)樓宇，吸引企業(yè)研發(fā)中試+高端制造環(huán)節(jié)進(jìn)駐，生活配套設(shè)施齊全，提升企業(yè)發(fā)展環(huán)境東莞：強(qiáng)工業(yè)基底，后來者居上，“工業(yè)上樓”全面開花●發(fā)展模式：工業(yè)大廈模式●驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)業(yè)升級(jí)、政府引導(dǎo)、土地集約利用●代表性園區(qū)：東莞松湖智谷●產(chǎn)品亮點(diǎn)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)前瞻，研發(fā)辦公的玻璃幕墻立面，廠房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)可分割銷售，空間靈活可產(chǎn)可辦，預(yù)留未來改寫字樓的條件深圳、東莞、佛山等城市均出臺(tái)“工業(yè)上樓”扶持政策，全面鼓勵(lì)發(fā)展，“工業(yè)上樓”市場(chǎng)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化發(fā)展時(shí)代資料來源：戴德梁行分析整理“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐092005年以來，“工業(yè)上樓”在大灣區(qū)的廣泛試水推廣，也逐步帶動(dòng)了長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)城市的借鑒與發(fā)展。由于節(jié)地需求不如大灣區(qū)那么強(qiáng)烈，且產(chǎn)業(yè)類型相對(duì)偏“重”,長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)現(xiàn)階段實(shí)踐主要為堆疊式廠房模式，如蘇州騰飛新蘇工業(yè)坊、青島城陽(yáng)夏莊智造園等。但隨著長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換全面提速，“工業(yè)上樓”的適用性將逐步擴(kuò)展提升。此外，依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和工業(yè)制造為主的內(nèi)陸城市，“工業(yè)上樓”或?qū)⒊蔀槠湮磥懋a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的助推器。環(huán)渤海城市群：起步時(shí)期：2018年青島政策引導(dǎo)，環(huán)渤海區(qū)域率先提出“工業(yè)上樓”長(zhǎng)三角城市群：起步時(shí)期：2018年9月蘇州工業(yè)園區(qū)出臺(tái)方案，鼓勵(lì)土地集約開發(fā)代表性園區(qū)：蘇州騰飛新蘇工業(yè)園驅(qū)動(dòng)因素：政策引導(dǎo)發(fā)展模式：堆疊式廠房市場(chǎng)成熟程度：快速發(fā)展粵港澳大灣區(qū)：粵港澳大灣區(qū)：起步時(shí)期：2005年佛山順德興起，2012年深圳推動(dòng)，2017年至今以東莞為代表，灣區(qū)全面推廣代表性園區(qū)：深圳全至科技創(chuàng)新園(城市更新推動(dòng)的國(guó)內(nèi)第一驅(qū)動(dòng)因素：城市更新推動(dòng)，借鑒香港工業(yè)大廈開發(fā)模式并承接香港廠商生產(chǎn)加工模式與產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)成熟程度：成熟發(fā)展 發(fā)展動(dòng)力與問題“工業(yè)上樓”對(duì)政府的意義城市形象通過打造新型摩天工廠，改善原有建筑空間和環(huán)城市形象通過打造新型摩天工廠，改善原有建筑空間和環(huán)境品質(zhì)，提升城市形象面順應(yīng)趨勢(shì)面對(duì)集約化利用空間和制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的雙成為“三區(qū)三線”國(guó)土空間規(guī)劃之下，結(jié)合城市更新活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的明智之選。產(chǎn)業(yè)升級(jí)在垂直空間中形成“樓上樓下創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體”,集成上下游產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)就近協(xié)同效應(yīng)。土地集約有效提升土地利用率和產(chǎn)業(yè)承載力，成倍提高畝均產(chǎn)值和稅收。拓展新土地高端制造業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能的主要體現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體以高端制造作為切入點(diǎn)，拓拓展新土地高端制造業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能的主要體現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體以高端制造作為切入點(diǎn)，拓展項(xiàng)目更為順利。融資新手段融資新手段高新產(chǎn)業(yè)扶持政策有較好的結(jié)合點(diǎn)，有利于做政策性融資；同時(shí)“工業(yè)上樓”兼具資產(chǎn)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，適用于傳統(tǒng)抵押、質(zhì)押、債權(quán)融資以及股權(quán)融資等方式。轉(zhuǎn)型新方向“工業(yè)上樓”作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的全策扶持上具有更多優(yōu)勢(shì)。提升員工自豪感與滿意度由于“95后、00后”已成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的提升員工自豪感與滿意度由于“95后、00后”已成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主體產(chǎn)業(yè)人群，“工業(yè)上樓”相對(duì)傳統(tǒng)廠房品質(zhì)更高、環(huán)境更好、配套更全，能幫助企業(yè)引人留人，提升藍(lán)領(lǐng)工人自豪感與滿意度。降低成本相較于老舊廠房違規(guī)漲租且無專降低成本相較于老舊廠房違規(guī)漲租且無專打造一個(gè)功能復(fù)合、運(yùn)作規(guī)范的化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)功能，有效降低企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)成本。產(chǎn)業(yè)協(xié)同“工業(yè)上樓”的園區(qū)平臺(tái)和垂直空間中即可形成企業(yè)上下游配套，有利于企業(yè)間協(xié)同發(fā)展、資源共享、實(shí)現(xiàn)雙贏?！肮I(yè)上樓”需解決的問題◎缺乏科學(xué)系統(tǒng)的“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指引：“工業(yè)上樓”尚處于發(fā)展初期，開發(fā)主體對(duì)“工業(yè)上樓”了解不深、信心不足，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的“工業(yè)上樓”操作標(biāo)準(zhǔn)和指引，開發(fā)主體試錯(cuò)成本高。缺乏針對(duì)制造企業(yè)“上樓”指引：“工業(yè)上樓”要求入駐企業(yè)符合環(huán)保、低能耗、輕生產(chǎn)、低振動(dòng)的特征，因此，政府及相關(guān)園區(qū)有必要研究和明確“上樓”產(chǎn)業(yè)門類，并制定完善評(píng)估體系，增強(qiáng)“工業(yè)上樓”的可行性、可操作性。缺乏相應(yīng)“工業(yè)上樓”的激勵(lì)政策：“工業(yè)上樓”建筑的單方造價(jià)通常比傳統(tǒng)低層廠房高，而制造企業(yè)對(duì)廠房售價(jià)、租金預(yù)期有明顯的“天花板”。目前全國(guó)僅有少數(shù)城市出臺(tái)了針對(duì)“工業(yè)上樓”開發(fā)主體、入駐企業(yè)的扶持政策?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐13相關(guān)政策梳理2018年以來，多個(gè)城市先后出臺(tái)了“工業(yè)上樓”相關(guān)政策措施，標(biāo)志著“工業(yè)上樓”逐步走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；l(fā)展。其中，2019年深圳寶安區(qū)率先在出臺(tái)的“工業(yè)上樓”相關(guān)細(xì)則中，對(duì)建筑的層數(shù)、層高、承重等指標(biāo)有初步指引。2021年7月，在《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》第十條中，提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。同處大灣區(qū)的東莞、佛山、廣州都在積極推廣發(fā)展，而以蘇州、嘉興為代表的長(zhǎng)三角城市政府也開始積極嘗試性地探索“工業(yè)上樓”。在全國(guó)，“工業(yè)上樓”總體呈現(xiàn)市場(chǎng)實(shí)踐與政策制定相互促進(jìn)、相得益彰的發(fā)展趨勢(shì)。戴德梁行深莞策略發(fā)展顧問部團(tuán)隊(duì)，已先后為東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)和深圳光明區(qū)的政府部門提供了“工業(yè)上樓”及特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)課題研究和政策編制服務(wù)?！渡钲谑袑毎矃^(qū)工業(yè)上樓工作指引(試行)》對(duì)“工業(yè)上樓”的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、建筑設(shè)計(jì)、消防管理、環(huán)保管理、供水管理、供電管理、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、設(shè)計(jì)審查、建設(shè)及使用監(jiān)管等方面發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)青島西海岸新區(qū)印發(fā)《關(guān)于加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投資主體、開發(fā)建設(shè)基本要求、功能配套要求、自持比例及分割轉(zhuǎn)讓要求、扶持政策、組織保障等七個(gè)方面對(duì)高層工業(yè)樓宇的建設(shè)發(fā)展進(jìn)行了規(guī)范《蘇州工業(yè)園區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案》指出提高用房用地效率，鼓勵(lì)地上(地下)空間開發(fā)，最大限度提高土地節(jié)約集約利用水平，鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”,提高產(chǎn)業(yè)用地容積率等《佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)“工業(yè)上樓”扶持辦法》對(duì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目提供建設(shè)資金扶持、貸款貼息、租金補(bǔ)貼等，單個(gè)扶持對(duì)象扶持總額最高可達(dá)《水鄉(xiāng)功能區(qū)工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)指南》、《水鄉(xiāng)功能區(qū)工業(yè)上樓園區(qū)規(guī)劃指南》、《水鄉(xiāng)功能區(qū)建筑設(shè)計(jì)指南》★由戴德梁行深莞策略發(fā)展顧問部團(tuán)隊(duì)提供編研服務(wù)系統(tǒng)全面提出了“工業(yè)上樓”導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)目錄、細(xì)分產(chǎn)業(yè)“工業(yè)上樓”適應(yīng)性指南、“工業(yè)上樓”建筑指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)指引、“工業(yè)上樓”園區(qū)規(guī)劃指南等《南山區(qū)城市更新和土地整備局2021年工作總結(jié)及2022年工作安排》提出探索“工業(yè)上樓”解決方案，打造先進(jìn)制造業(yè)空間解決方案的南山樣板《深圳市光明區(qū)“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指南(征求意見稿)》《深圳市光明區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)指南(征求意見稿)》★由戴德梁行深莞策略發(fā)展顧問部團(tuán)隊(duì)提供編研服務(wù)提出兼具硬性指標(biāo)與軟性指引的“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)體系，并根據(jù)光明區(qū)承接的八大特色產(chǎn)業(yè)集群，打造屬于光明區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)的技術(shù)指導(dǎo)文件從嚴(yán)落實(shí)“工業(yè)上樓”特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)指南細(xì)項(xiàng)指標(biāo)，持續(xù)打造高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐15由于一二線城市新增工業(yè)用地資源持續(xù)緊張，需要通過城市更新方式推動(dòng)存量土地空間釋放，但這又不可避免地推高工業(yè)用地的容積率。隨著容積率大于2.5的工業(yè)用地大量涌現(xiàn)，各地政府不得不探索“工業(yè)上樓”發(fā)展模式，出臺(tái)與城市更新相結(jié)合的“工業(yè)上樓”相關(guān)政策。戴德梁行對(duì)全國(guó)各地已發(fā)布的政策進(jìn)行分析，總結(jié)出政府對(duì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目有以下四個(gè)維度的鼓勵(lì)性指引和限制性要求。開發(fā)建設(shè)基本要求開發(fā)建設(shè)基本要求政策均鼓勵(lì)項(xiàng)目利用城市更新的機(jī)會(huì)探索“工業(yè)上樓”模式，且從土地開發(fā)面政策均鼓勵(lì)項(xiàng)目利用城市更新的機(jī)會(huì)探索“工業(yè)上樓”模式，且從土地開發(fā)面產(chǎn)品構(gòu)成及開發(fā)模式標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品構(gòu)成及開發(fā)模式標(biāo)準(zhǔn)化確定產(chǎn)品比例(如生產(chǎn)空間和配套設(shè)施占比)、各物業(yè)自持及租售比例、分割轉(zhuǎn)確定產(chǎn)品比例(如生產(chǎn)空間和配套設(shè)施占比)、各物業(yè)自持及租售比例、分割轉(zhuǎn)讓條件等。建筑標(biāo)準(zhǔn)化建筑標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)向型扶持政策導(dǎo)向型扶持政策向，對(duì)滿足“工業(yè)上樓”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)主體和入駐企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)扶持。資料來源：戴德梁行分析整理 “工業(yè)上樓”典型案例新加坡大士工業(yè)園深圳全至科技創(chuàng)新園?東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園?借鑒與啟示工“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐19位置：新加坡大士區(qū)大士一路，毗鄰地鐵站和高速公路新加坡大士工業(yè)園占地面積：64,000m2大士工業(yè)園建筑面積：153,500m2開發(fā)主體：裕廊集團(tuán)產(chǎn)業(yè)定位：醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)大士工業(yè)園是新加坡首個(gè)實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)-生活-娛樂”一體化的綜合性工業(yè)項(xiàng)目。通過立體化地整合生產(chǎn)、辦公、生活和休閑借鑒亮點(diǎn)：創(chuàng)新功能結(jié)構(gòu)、靈活多樣空大士工業(yè)園是新加坡首個(gè)實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)-生活-娛樂”一體化的綜合性工業(yè)項(xiàng)目。通過立體化地整合生產(chǎn)、辦公、生活和休閑娛樂等多重功能，該園區(qū)實(shí)現(xiàn)了土地高效集約化利用。首個(gè)實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)-生活-娛樂”一體化的綜合性工業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)新功能結(jié)構(gòu)通過創(chuàng)新工業(yè)物業(yè)的功能結(jié)構(gòu)，大士工業(yè)園高度集成各類型和規(guī)模的工業(yè)空間、共享設(shè)施、生活配套、后勤支持和員工宿舍等功能，來降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本，讓員工和企業(yè)進(jìn)入“一站式”發(fā)展模式，節(jié)約近50%的土地，是新加坡優(yōu)化工業(yè)用地、整合資源的標(biāo)桿性項(xiàng)目。平層廠房6-9樓平層廠房6-9樓坡道廠房2-5樓地面首層廠房1樓重型貨車停車場(chǎng)2-4樓生活配套基礎(chǔ)設(shè)施1樓重型貨車停車場(chǎng)2-4樓生活配套基礎(chǔ)設(shè)施1樓員工宿舍8-10樓員工休閑運(yùn)動(dòng)配套7樓停車場(chǎng)6樓坡道廠房2-5樓地面首層廠房1樓“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐21靈活多樣空間設(shè)計(jì)te坡道廠房(重型貨車可上樓)員工宿舍停車場(chǎng)首層廠房單層廠房辦公平層廠房●●為滿足企業(yè)的不同生產(chǎn)工藝需求，從生產(chǎn)環(huán)節(jié)、空間規(guī)劃、運(yùn)輸物流等各個(gè)角度，設(shè)計(jì)靈活多樣的功能空間，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈的高效聯(lián)動(dòng)?！裨O(shè)置不同面積段的生產(chǎn)空間，企業(yè)可進(jìn)行相鄰單元的自由組合，滿足工業(yè)生產(chǎn)的可擴(kuò)展性需求。●2-5樓設(shè)計(jì)為坡道廠房，重型貨車可通過旋轉(zhuǎn)式坡道直接進(jìn)入生產(chǎn)空間，為物流要求較高的企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)效率。因?yàn)樨涇嚳梢愿蛹皶r(shí)運(yùn)輸原材料和成品，可降低企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求。●臨近生產(chǎn)空間，設(shè)有小面積的辦公場(chǎng)所、裝卸貨平臺(tái)等，基本滿足制造企業(yè)延伸的功能需求。資料來源：戴德梁行分析整理多樣化生產(chǎn)空間提高運(yùn)營(yíng)效率裝/卸貨平臺(tái)裝/卸貨平臺(tái)心中心對(duì)于需要高效貨物流通的企業(yè)，如經(jīng)中心性價(jià)比高性價(jià)比高和承重要求較小的生產(chǎn)企業(yè)的首選?？臻g大小。貨梯平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)工廠入口工藝需求。 深圳全至科技創(chuàng)新園全至科技創(chuàng)新園位于深圳市制造業(yè)強(qiáng)區(qū)寶安區(qū)，與“世界工廠”東莞毗鄰，是寶安區(qū)重點(diǎn)打測(cè)和展銷的一站式需求，引入了企業(yè)150多家， 其中國(guó)家級(jí)高新企業(yè)約70家。位置：深圳市寶安區(qū)沙井街道后亭社區(qū)沙松路占地面積：約30,000m2建筑面積：168,000m2容積率：5.6項(xiàng)目開發(fā)商：深圳市佳領(lǐng)域?qū)崢I(yè)有限公司執(zhí)行運(yùn)營(yíng)商：深圳市全至產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)有限公司產(chǎn)業(yè)定位：電子信息、智能裝備、新材料等借鑒亮點(diǎn)：合理前瞻的建筑設(shè)計(jì)、簡(jiǎn)裝交付特色、完善的園區(qū)配套城市更新背景下推動(dòng)的集先進(jìn)生產(chǎn)與科技創(chuàng)新為一體的新型廠房入駐企業(yè)行業(yè)分布“工業(yè)上樓”入駐企業(yè)中，高附加值的戰(zhàn)略性新入駐企業(yè)行業(yè)分布“工業(yè)上樓”入駐企業(yè)中，高附加值的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比80%以上。其中，電子信息占比45%、智能裝備占比32%、新材料占比11%。新材料：11%入駐企業(yè)物業(yè)需求占比生物科技：5%節(jié)能環(huán)保：4%■不同行業(yè)企業(yè)數(shù)量占比入駐企業(yè)物業(yè)需求入駐企業(yè)租用中小戶型為主，需求600~1駐企業(yè)主要用作小量訂單生產(chǎn)、試驗(yàn)、檢測(cè)等輕生產(chǎn)功能，兼顧部分研發(fā)辦公功能，較少用作大規(guī)模生產(chǎn)制造?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐25“工業(yè)上樓”物業(yè)功能簡(jiǎn)介標(biāo)準(zhǔn)層承重750kg/m2,能夠滿足多數(shù)科技企業(yè)的中試、制造的荷載需求；標(biāo)準(zhǔn)層含有七個(gè)600-955m單元，同時(shí)滿足辦公與生產(chǎn)研發(fā)需求，可用作研發(fā)辦公、產(chǎn)品展示、輕生產(chǎn)等用途，科學(xué)靈活規(guī)劃戶型，定制企業(yè)高效生產(chǎn)空間，充分匹配科技企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求。金剛砂地面，獨(dú)戶精裝衛(wèi)生間+茶水間，金剛砂地面，獨(dú)戶精裝衛(wèi)生間+茶水間，節(jié)省50%裝修費(fèi)用LOWLOW-E玻璃，節(jié)省20%~30%空調(diào)能耗安裝通訊運(yùn)營(yíng)商的信號(hào)放大器百兆光纖入戶安裝通訊運(yùn)營(yíng)商的信號(hào)放大器百兆光纖入戶預(yù)留預(yù)留A/C空調(diào)機(jī)位及機(jī)械排風(fēng)管平臺(tái)，配備6臺(tái)貨梯，平臺(tái)，配備6臺(tái)貨梯，承重為2-3TG中E面積 “工業(yè)上樓”物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積813.8時(shí)BI建筑類型：“工業(yè)上樓”棟數(shù)：1棟(三個(gè)“一字型”廠房圍合)層數(shù)：地上23層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積：600-2500m2電梯：8臺(tái)客梯，6臺(tái)貨梯走廊寬度3m,可走接到公司門口會(huì)“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐27配套公寓：全至科技創(chuàng)新園人才公寓共有2棟，以40-60m單間為主，70-80m套間為輔，精裝交房。商業(yè)配套：園區(qū)內(nèi)配套商業(yè)包含員工餐廳、咖啡廳、便利店等業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)配置較為全面豐富，目前服務(wù)客群以入園企業(yè)的員工為主?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐29位置：東莞松山湖大道與石大路交東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園占地面積：169,418m2智谷產(chǎn)業(yè)園建筑面積：724,000m2容積率：4.3開發(fā)主體：高盛集團(tuán)、信鴻集團(tuán)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)松湖智谷是東莞首個(gè)真正意義上的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。該園區(qū)定位為“產(chǎn)城人融合新型智慧生態(tài)產(chǎn)業(yè)園”,致力打造智慧新城、產(chǎn)業(yè)新城、 松湖智谷是東莞首個(gè)真正意義上的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。該園區(qū)定位為“產(chǎn)城人融合新型智慧生態(tài)產(chǎn)業(yè)園”,致力打造智慧新城、產(chǎn)業(yè)新城、 總部辦公、生活配套、休閑娛樂于一體的東莞制造2025示范基地。東莞首個(gè)真正意義上的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目規(guī)劃與體量松湖智谷總開發(fā)體量約72.4萬m2,分為A-F六個(gè)區(qū)域開發(fā)，以工業(yè)大廈為主導(dǎo)產(chǎn)品，66%工業(yè)大廈(47.6萬m2),24%研發(fā)辦公(17.3萬m2)、10%配套(7.5萬m2)。E-F區(qū)：建設(shè)中2022年交付總開發(fā)體量72.4萬m2松湖智谷各區(qū)產(chǎn)品面積入駐企業(yè)現(xiàn)狀截至2021年9月，松湖智谷已有簽約進(jìn)駐企業(yè)375家，其中電子信息占比35%,智能裝備占比40%,新材料占比18%,其它7%;其中約70%的企業(yè)來源地為深圳。深圳：70%東莞：24%廣州：2%其他：4%智能材料：40%電子信息：35%新材料：18%其他：7%入駐企業(yè)行業(yè)分布入駐企業(yè)來源地域分布“工業(yè)上樓”產(chǎn)品情況標(biāo)準(zhǔn)層面積：約3535.22m2層高：一至三層6m,四層及以上4.5m荷載：一至三層100Okg/m2,四層及以上750kg/m2貨物中轉(zhuǎn)平臺(tái)、物流中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)等2014年9月，政府認(rèn)定香市科技園(松湖智谷原2014年9月，政府認(rèn)定香市科技園(松湖智谷原項(xiàng)目名稱)為東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地，享有基地相關(guān)產(chǎn)權(quán)分割銷售政策。一，即享受50年獨(dú)立紅本產(chǎn)權(quán)分割銷售，可分割銷售到套，每層最多可以分成7個(gè)單元獨(dú)立出證。潛在升級(jí)轉(zhuǎn)型的空間——摩天工廠外面是玻璃幕潛在升級(jí)轉(zhuǎn)型的空間——摩天工廠外面是玻璃幕墻，里面每一層、每300m都做了洗手間的管道預(yù)埋，預(yù)留了未來改寫字樓功能的工程條件。園區(qū)配套設(shè)施園區(qū)具備擁有智能餐廳、商業(yè)街、電影院、超市、濱河景觀公園等城市生活配套，全方位滿足生活、娛樂、休閑需求，打造“員工來了就不想走”的生活環(huán)境。通過政府PPP模式，高規(guī)格打造2公里濱河景觀，穿插濱江公園、城市公園、原生山體公園三大公園。園區(qū)內(nèi)騎行綠島縱橫交錯(cuò)，并將與松山湖、同沙生態(tài)公園、香市動(dòng)物園等城市綠道相連，與城市綠化系統(tǒng)緊密融合，形成高品質(zhì)人居生態(tài)環(huán)境?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐33新加坡裕廊大士工業(yè)園、深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園均為當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)具有示范意義的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，先行先試地解決發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和土地資源緊張的矛盾，創(chuàng)新探索出“工業(yè)上樓”的產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)新模式，也向市“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)特征：“工業(yè)上樓”園區(qū)和產(chǎn)品特點(diǎn)：通過新型摩天工廠的打造，一改傳統(tǒng)老舊工業(yè)園區(qū)的單調(diào)落后形象，大幅提升所在片區(qū)現(xiàn)代化的通過新型摩天工廠的打造，一改傳統(tǒng)老舊工業(yè)園區(qū)的單調(diào)落后形象，大幅提升所在片區(qū)現(xiàn)代化的城市面貌，有利于形成先進(jìn)制造業(yè)的集中度和顯示度；通過立體化產(chǎn)業(yè)空間的高度集成，在“工業(yè)上樓”園區(qū)中促進(jìn)相通過立體化產(chǎn)業(yè)空間的高度集成，在“工業(yè)上樓”園區(qū)中促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，更容易促進(jìn)企業(yè)間上下游相互配套，有利于地方政府推動(dòng)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群；比較傳統(tǒng)工業(yè)園0.8-1.5容積率而言，“工業(yè)上樓”園區(qū)容積率一般在2.5-4.0,可有效節(jié)約工業(yè)土地資源，提升單位用地上的產(chǎn)業(yè)承載力，有望成倍提高畝均產(chǎn)值和稅收；產(chǎn)業(yè)載體功能適度多元化：在同一園區(qū)甚至同一建筑中，可通過設(shè)置不同的層高、荷載、標(biāo)準(zhǔn)層面產(chǎn)業(yè)載體功能適度多元化：在同一園區(qū)甚至同一建筑中，可通過設(shè)置不同的層高、荷載、標(biāo)準(zhǔn)層面積、功能布局形式等，有效滿足企業(yè)不同生產(chǎn)工藝和企業(yè)功能的需求；突出針對(duì)制造企業(yè)員工的剛需生活配套，綜合打造符合時(shí)代特征的宿舍、食堂、餐飲、休閑娛樂等設(shè)施，提升年輕一代產(chǎn)業(yè)工人自豪感與滿意度?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐35“工業(yè)上樓”五要素模型及其應(yīng)用“工業(yè)上樓”產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)與“坑”而而“工業(yè)上樓”五要素模型簡(jiǎn)介戴德梁行深莞策略發(fā)展顧問部團(tuán)隊(duì)于2020年服務(wù)《東莞市水鄉(xiāng)功能區(qū)工業(yè)上樓研究服務(wù)(標(biāo)準(zhǔn)制定)》項(xiàng)目中，通過對(duì)近700家制造企業(yè)調(diào)研和科學(xué)系統(tǒng)地推導(dǎo)分析，在國(guó)內(nèi)首次創(chuàng)新提出“工業(yè)上樓”五要素模型，形成適用范圍廣、操作性強(qiáng)的篩選標(biāo)準(zhǔn)和流程，為判斷各產(chǎn)業(yè)類別和環(huán)節(jié)是否適宜“上樓”提供較為扎實(shí)落地的參考依據(jù)。“工業(yè)上樓”五要素模型構(gòu)成“工業(yè)上樓”五要素模型的判斷要素包括：環(huán)保安全、減振隔振、工藝需求、垂直交通和設(shè)備載重?！肮I(yè)上樓”五要素04.減振隔振加工精度減振措施38戴德梁行·策略發(fā)展顧問部01.環(huán)保安全·?；返燃?jí)：使用、儲(chǔ)存?；飞婕八诘卣呓蘅啬夸浿?“禁止部分”的禁止上樓?！どa(chǎn)火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)：生產(chǎn)火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)大于丙級(jí)的產(chǎn)業(yè)不建議上樓。議上樓。·環(huán)保要求：對(duì)自然環(huán)境和人居環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的產(chǎn)業(yè)不適宜上樓。02.設(shè)備載重·設(shè)備載重：綜合考慮“工業(yè)上樓”的建設(shè)成本，其上樓產(chǎn)業(yè)的核心生產(chǎn)設(shè)備不宜超過1T/m。03.垂直交通·貨梯需求：原材料或成品單件重量不宜超過2T?！ぴ牧匣虺善穯渭叽绮灰顺^2.5*3*2.2m(L*W*H)?！T工密度：生產(chǎn)廣房不宜超過1人/15m2。05.工藝需求·生產(chǎn)類型：不宜為大規(guī)模、流04.減振隔振05.工藝需求·生產(chǎn)類型：不宜為大規(guī)模、流程式生產(chǎn)?！p振措施：生產(chǎn)工藝有獨(dú)立基礎(chǔ)要求的不適宜上樓。程式生產(chǎn)。·層高要求：綜合考慮“工業(yè)上樓”的建設(shè)成本，其上樓產(chǎn)業(yè)·層高要求：綜合考慮“工業(yè)上樓”的建設(shè)成本，其上樓產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝所需層高不宜超上樓上樓?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐39“工業(yè)上樓”五要素模型應(yīng)用五要素模型操作指引根據(jù)重要性等級(jí)，將五個(gè)要素細(xì)分條件劃分為第一層級(jí)要素和第二層級(jí)要素兩類。其中，環(huán)保安全要素中的所有條件(如?；返燃?jí)、生產(chǎn)火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)、環(huán)保要求等)為第一層級(jí)要素；減振隔振、工藝需求、垂直交通和設(shè)備載重要素中的所有細(xì)分條件為第二層級(jí)要素。將各產(chǎn)業(yè)具體生產(chǎn)環(huán)節(jié)置入五要素模型篩選，可判斷該產(chǎn)業(yè)是否適宜上樓生產(chǎn)。若產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)不滿足任意一項(xiàng)的第一層級(jí)若產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)不滿足任意一項(xiàng)的第一層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，則不建議上樓，甚至不建議進(jìn)入園區(qū)；若產(chǎn)業(yè)具體生產(chǎn)環(huán)節(jié)滿足任意第一層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，且滿足所有第二層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，則適宜上樓；若產(chǎn)業(yè)具體生產(chǎn)環(huán)節(jié)滿足任意第一層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，且滿足所有第二層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，則適宜上樓；若企業(yè)具體生產(chǎn)環(huán)節(jié)滿足任意第一層級(jí)要素若企業(yè)具體生產(chǎn)環(huán)節(jié)滿足任意第一層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，但不滿足一項(xiàng)及以上第二層級(jí)要素標(biāo)準(zhǔn)，則可選擇在1-4層低樓層生產(chǎn)，或通過加強(qiáng)廠房的建筑設(shè)計(jì)和成本投入，提升至5層及以上樓層生產(chǎn)。是是可上樓(5F及以上)注：“可上樓”表示產(chǎn)業(yè)可在5層或以上樓層生產(chǎn)；“低樓層”表示產(chǎn)業(yè)僅能在1到4層的低樓層生產(chǎn)?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐41諧波傳動(dòng)減速器：是一種靠波發(fā)生器裝配上柔性軸承使柔性齒輪產(chǎn)生可控彈性變形，并與剛性齒輪相嚙合來傳遞運(yùn)上樓基本要素判斷強(qiáng)力旋壓→精密車削→高速滾齒→精車→剛輪插齒→檢測(cè)生產(chǎn)流程摸底生產(chǎn)過程需要的設(shè)備清單(不完全舉例，可選取最重、體積大的設(shè)備，進(jìn)行上限估算)數(shù)控車床尺寸：2970*1560*2110mm慢走絲線切割尺寸：2520*2720*2290mm數(shù)控插齒機(jī)尺寸：2030*1250*2220mm加工中心尺寸：2210*2350*2452mm數(shù)控滾齒機(jī)尺寸：2200*2600*2000mm坐標(biāo)磨床尺寸：4000*3600*3200mm諧波傳動(dòng)減速器生產(chǎn)設(shè)備和工藝材料，對(duì)生產(chǎn)廠房有以下要求：諧波傳動(dòng)減速器生產(chǎn)設(shè)備和工藝材料，對(duì)生產(chǎn)廠房有以下要求：·工作環(huán)境：理想溫度范圍為18-22℃,空氣壓力為0.5-1Mpa,溫度變化范圍為1℃/h,空氣流量為0.12-0.45m3/min,濕度范圍為55-65%·廠房承重：整個(gè)機(jī)械加工過程所涉及的設(shè)備基本都是重型設(shè)備，最低重2T,最高12T,如果需要上樓，則2層以上載重需達(dá)到1T/m以上，建設(shè)成本過高振有較高要求多維度判斷可上樓的生產(chǎn)環(huán)節(jié)判斷&抓取柔輪生產(chǎn)吊裝生產(chǎn)吊裝吊裝 “工業(yè)上樓”詳細(xì)建筑需求諧波傳動(dòng)減速器生產(chǎn)因大多數(shù)設(shè)備均為重型設(shè)備、且生產(chǎn)精度要求高，整體很難諧波傳動(dòng)減速器生產(chǎn)因大多數(shù)設(shè)備均為重型設(shè)備、且生產(chǎn)精度要求高，整體很難上樓，除非以較高的成本解決樓層載重和防微振的問題?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐43電子信息產(chǎn)業(yè)(右側(cè)部分舉例)一般設(shè)備相對(duì)輕量、勞動(dòng)力相對(duì)密集、更容易接受上樓，但員工數(shù)量較多、對(duì)配置要求更高(人員疏散、食堂、宿舍、商業(yè)、休閑設(shè)施等),廠房單體需求面積比其他行業(yè)大，層高承重等參數(shù)可略低，需預(yù)電子信息產(chǎn)業(yè)(右側(cè)部分舉例)一般設(shè)備相對(duì)輕量、勞動(dòng)力相對(duì)密集、更容易接受上樓，但員工數(shù)量較多、對(duì)配置要求更高(人員疏散、食堂、宿舍、商業(yè)、休閑設(shè)施等),廠房單體需求面積比其他行業(yè)大，層高承重等參數(shù)可略低，需預(yù)留設(shè)備管井，配備適宜數(shù)量的貨梯和客梯。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)(右側(cè)部分舉例)園區(qū)前期建設(shè)投入較大，企業(yè)生產(chǎn)集中處理需求多，如廢氣、廢液處理等，需要預(yù)留給排水口、進(jìn)出風(fēng)口及用電量(不宜低于200瓦/m2),不能種植開花植物，廠房單體面積可比其他行業(yè)小，層高承重等參數(shù)可略低。此外，還需要針對(duì)生物醫(yī)藥類企業(yè)特有注冊(cè)監(jiān)管的行業(yè)特點(diǎn)，需要建立良好穩(wěn)定性的園區(qū)平臺(tái)及營(yíng)商環(huán)境。ITO玻璃、SMT裝配車間可上樓芯片電池電池極片制作低樓層IR紅外截止濾光片低樓層防護(hù)服呼吸機(jī)范圍較廣，多數(shù)涉及到注塑、金屬加工等工藝，有較大型設(shè)備，因此大多數(shù)需要首層空間或部分低樓層空間，對(duì)承重、層高、柱距等參數(shù)要求高。工人數(shù)量相對(duì)較少，對(duì)配套的敏感度較低，而對(duì)物流、園區(qū)區(qū)位要求高。涉及細(xì)分行業(yè)范圍較廣，生產(chǎn)工藝中會(huì)有對(duì)廠房層高、承重等參數(shù)有一定要求。一般會(huì)有環(huán)保要求(VOC指標(biāo)、污水處理、廢氣排放、固廢回收等)。對(duì)工業(yè)園配套的敏感度較低。新能源產(chǎn)業(yè)白線針輪曲柄軸生產(chǎn)、殼體生產(chǎn)低樓層機(jī)器人專用高精度廣電編碼器生產(chǎn)低樓層電位器生產(chǎn)可上樓機(jī)器人專用機(jī)器人專用陶瓷傳感器低樓層LCP數(shù)值生產(chǎn)可上樓LCP薄膜生產(chǎn)可上樓LCP軟板生產(chǎn)低樓層陶瓷基板可上樓包括新能源電池、太陽(yáng)能、光伏、氫能等。后三者一般需要大型特殊化廠房，很少入駐標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)。新能源電池對(duì)廠房要求體現(xiàn)在安全需求，如消防、距離等。通常需要恒溫恒濕及潔凈車間。人工數(shù)量相對(duì)較少。“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐45通過前述“工業(yè)上樓”五要素模型及其應(yīng)用分析可知，“工業(yè)上樓”絕不是將廠房堆疊、把生產(chǎn)線搬上樓那么簡(jiǎn)單，而是一套科學(xué)系統(tǒng)的工程，需要根據(jù)層數(shù)層高、承重防振、平面柱距、設(shè)備管井、空調(diào)水電、卸貨吊裝、物流運(yùn)輸?shù)戎圃炱髽I(yè)需求提供一套綜合解決方案。目前，多數(shù)市場(chǎng)開發(fā)主體對(duì)“工業(yè)上樓”了解不深，缺乏針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)定位和目標(biāo)企業(yè)需求調(diào)研，不清楚目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的制造工藝和流程，也沒有建立“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)體系，導(dǎo)致開發(fā)運(yùn)營(yíng)的試錯(cuò)成本很高。“工業(yè)上樓”關(guān)鍵建筑指標(biāo)體系表平面設(shè)計(jì)：標(biāo)準(zhǔn)層面積、平面設(shè)計(jì)、柱距、設(shè)備管井、走廊寬度、綜合設(shè)備夾層、遮雨棚層數(shù)與垂直交通：層數(shù)、垂直交通、吊裝口外立面：整體風(fēng)格、外立面幕墻、空調(diào)機(jī)位建筑結(jié)構(gòu)：承重能力、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)節(jié)能安全環(huán)保：供水要求、供電要求、供熱系統(tǒng)、排水要求、排氣要求、固廢處理、清潔生產(chǎn)①層高：首層層高、標(biāo)準(zhǔn)層層高室內(nèi)環(huán)境：減振隔振：隔振、減振構(gòu)造、有振動(dòng)影響的廠房布置交通物流：出入口、園區(qū)道路、人車分流、卸貨場(chǎng)地、叉車動(dòng)線消防要求：防雷接地、防火與疏散、消防設(shè)施、防火間距建筑智能化：可再生能源利用綠色建筑與海綿城市46戴德梁行·策略發(fā)展顧問部案例一：公共廢氣排放管井預(yù)留過小案例一：公共廢氣排放管井預(yù)留過小某“工業(yè)上樓”項(xiàng)目主要招引深圳轉(zhuǎn)移過來的電子信息和智能裝備產(chǎn)業(yè)，其中約30%-40%的企業(yè)有廢氣排放的需求。該項(xiàng)目整體采用玻璃幕墻，不能像傳統(tǒng)廠房那樣把排放管道外穿到外立面上，必須在建筑內(nèi)部預(yù)留一個(gè)煙井。由于一期開發(fā)建設(shè)時(shí)無經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品預(yù)留的安置廢棄排放管井的空間過小，導(dǎo)致企業(yè)廢氣管擁擠且具備安全隱患。案例二：缺少公共倉(cāng)儲(chǔ)空間案例二：缺少公共倉(cāng)儲(chǔ)空間某“工業(yè)上樓”項(xiàng)目主要入駐的是電子信息、智能裝備、新材料等企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)周轉(zhuǎn)用的倉(cāng)儲(chǔ)需求較為旺盛。一般而言，企業(yè)生產(chǎn)與倉(cāng)儲(chǔ)面積之比要達(dá)到2-4:1,即2-4m2的生產(chǎn)面積，需要1m的倉(cāng)儲(chǔ)面積作為配套支撐。一期倉(cāng)儲(chǔ)空間存在明顯不足，目前只能將地下室用車位改造成臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)空間，用作短租出租用途；二期做園區(qū)專門公共倉(cāng)儲(chǔ)空間。案例三：垂直交通有案例三：垂直交通有嚴(yán)重瓶頸某“工業(yè)上樓”項(xiàng)目原本是按研發(fā)辦公標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，只預(yù)留了一臺(tái)5T供11個(gè)樓層使用。這樣的設(shè)置對(duì)入駐制造企業(yè)有很大的物流限制要求，絕對(duì)不能進(jìn)出過大量的原材料和貨品。另外，卸貨平臺(tái)面積很小，且只有一臺(tái)貨梯，所有企業(yè)的進(jìn)貨出貨效率受到嚴(yán)重的影響。案例四：平面設(shè)計(jì)案例四：平面設(shè)計(jì)考慮不周全某“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面中，電梯、樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備房、管井等輔助房不在短邊的端部布置，而在長(zhǎng)邊的中間布置，導(dǎo)致核心筒間距過短、生產(chǎn)線被切割，整體動(dòng)線不流暢，企業(yè)布局產(chǎn)線不利于整層使用。昌客梯核心簡(jiǎn)間距約25m專屬貨梯約70m長(zhǎng)的生產(chǎn)空間被切割成兩段案例五：貨梯配置標(biāo)準(zhǔn)不夠案例五：貨梯配置標(biāo)準(zhǔn)不夠某“工業(yè)上樓”項(xiàng)目中，1期租戶反映貨梯載重2-3T不夠用，貨梯凈高2.1m以及凈寬1.5m對(duì)整件成品的進(jìn)出有一定限制，而且梯速0.63m/s,運(yùn)輸效率低下。因此，2期將貨梯進(jìn)行升級(jí)：載重升級(jí)為3T、5T,每部貨梯服務(wù)的面積升級(jí)為10000m2,梯速提升至1-1.5m/s,貨梯開門凈高升級(jí)為2.3m,開門凈寬升級(jí)資料及圖片來源：戴德梁行分析整理“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐47“工業(yè)上樓”特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)要點(diǎn)指引特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展背景特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展要點(diǎn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩大前沿趨勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展背景特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是指具有明確產(chǎn)業(yè)集聚主題，并針對(duì)該產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求特點(diǎn)，搭建高度聚焦的產(chǎn)業(yè)載體及配套體系，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，用精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)去解決企業(yè)真正發(fā)展痛點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。GG從政府導(dǎo)向、市場(chǎng)企業(yè)需求、產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體操盤層面來看，傳統(tǒng)的綜合性園區(qū)的發(fā)展模式存在較多弊端，主要集中在：低水平的簡(jiǎn)單載體重復(fù)建設(shè)、園區(qū)定位模糊和產(chǎn)品針對(duì)性不夠、園區(qū)招商廣撒網(wǎng)、缺乏產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)及孵化機(jī)制等。因此傳統(tǒng)綜合園區(qū)需要重新檢視再出發(fā)，探索一條新的良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展之路。采用“拿地-建房-銷售”的地產(chǎn)化的商業(yè)模式，沒有聚焦特定產(chǎn)業(yè)的招商導(dǎo)入和針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，未對(duì)本地優(yōu)采用“拿地-建房-銷售”的地產(chǎn)化的商業(yè)模式，沒有聚焦特定產(chǎn)業(yè)的招商導(dǎo)入和針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，未對(duì)本地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源產(chǎn)生增量導(dǎo)入，未形成良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。痛點(diǎn)2痛點(diǎn)2園區(qū)定位模糊，針對(duì)性產(chǎn)業(yè)載體和生產(chǎn)性配套缺失園區(qū)前期研究及發(fā)展定位模糊，沒有基于產(chǎn)業(yè)本身特性構(gòu)建針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)載體和有效的生園區(qū)前期研究及發(fā)展定位模糊，沒有基于產(chǎn)業(yè)本身特性構(gòu)建針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)載體和有效的生產(chǎn)性配套，無法對(duì)本地產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提供強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈的支持。產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)的孵化培育也乏善可陳。資料來源：上海市人民政府官方網(wǎng)站();中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站(wwwzgcgw民政府官網(wǎng)();深圳市光明區(qū)工業(yè)和信息化局官方網(wǎng)站(/);戴德梁行分析整理2020年3月，上海市發(fā)布首批26個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2021年4月第二批14個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積超過50平方公里?！肮I(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐51特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展要點(diǎn)過往重規(guī)模、快周轉(zhuǎn)的綜合性園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)行不通。要順應(yīng)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展大趨勢(shì)，研究特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)律和成功要素，才能實(shí)現(xiàn)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。一般而言，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該在以下五方面著力發(fā)展：把握城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政策順勢(shì)而為，與當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略緊密配合，卡準(zhǔn)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)口。特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展主題定位，不僅看城市現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，亦要看新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。遵循城市發(fā)展需要，尊重產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向，這樣園區(qū)可以在頂層設(shè)計(jì)階段就爭(zhēng)取政府支持，從而推動(dòng)政府制定一些針對(duì)該產(chǎn)業(yè)核心發(fā)展痛點(diǎn)的扶持政策。明確產(chǎn)業(yè)招商門檻基于園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，招商要有與之對(duì)應(yīng)的明確的產(chǎn)業(yè)門檻。要做到園區(qū)內(nèi)60%以上的企業(yè)屬于園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)范疇，這樣有了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，將有助于后續(xù)招商，增加了預(yù)招商和產(chǎn)品定制的需求可能；從實(shí)際市場(chǎng)需求出發(fā)，其中10%-20%的空間也可引入一部分有產(chǎn)與園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有一定關(guān)聯(lián)性的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；剩下10-20%則以產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游配套為主。建設(shè)針對(duì)性強(qiáng)和性價(jià)比高的產(chǎn)業(yè)載體特色產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與綜合性園區(qū)不同，要吻合鮮明的主題產(chǎn)業(yè)特性，必須符合主導(dǎo)產(chǎn)處理等實(shí)際使用需求。根據(jù)對(duì)目標(biāo)企業(yè)的系統(tǒng)深入的需求調(diào)研，針對(duì)性地打造層高、載重、平臺(tái)等空間載體。對(duì)于開發(fā)主體而言，需要在滿足產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和控制建設(shè)成本之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)：要做到既符合目標(biāo)企業(yè)需要，同時(shí)又不會(huì)因?yàn)檫^高標(biāo)準(zhǔn)而造成成本浪費(fèi)。專業(yè)且完善的產(chǎn)業(yè)配套打造基于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)本身核心需求的產(chǎn)業(yè)配套，比如為智能制造企業(yè)設(shè)立智慧共享工廠，為醫(yī)療器械企業(yè)引入省級(jí)檢驗(yàn)檢測(cè)中心、審批中心與固廢處理服務(wù)，為集成電路企業(yè)統(tǒng)一配建?；穫}(cāng)庫(kù)，為生物醫(yī)藥企業(yè)統(tǒng)一建設(shè)雙回路電力系統(tǒng)、蒸汽和污水處理設(shè)施，這些類套都會(huì)大大提升特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供強(qiáng)落地的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，更像是園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上下游資源的高效整合平臺(tái)。借助特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)高度集聚的優(yōu)勢(shì)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體作為這個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的深入研究者，清晰整理出園區(qū)內(nèi)企業(yè)的共性痛點(diǎn)和發(fā)展訴求，通過對(duì)信息不對(duì)稱的解決，從中梳理出相應(yīng)的業(yè)務(wù)合作和資源整合對(duì)接機(jī)會(huì)，搭建園區(qū)內(nèi)能夠真正賦能的各類配套平臺(tái)，切實(shí)體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)涵和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩大前沿趨勢(shì)通過綜合研究數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)土空間規(guī)劃的管控要點(diǎn)，可以判斷未來特色產(chǎn)業(yè)園會(huì)呈現(xiàn)兩大主要趨向：一是智能化，強(qiáng)調(diào)園區(qū)企業(yè)的數(shù)字化升級(jí)應(yīng)用；二是集約化，強(qiáng)調(diào)土地空間的高效集約利用。前沿趨勢(shì)1:智能化&無人工廠在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的雙輪驅(qū)動(dòng)，許多企業(yè)已開始積極布局智能制造、構(gòu)建無人工廠和實(shí)時(shí)透明工廠，以此擁抱物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)，深度參與正在發(fā)生的工業(yè)變革。準(zhǔn)“無人工廠”案例：西門子成都數(shù)字化工廠西門子工業(yè)自動(dòng)化產(chǎn)品成都生產(chǎn)研發(fā)基地啟用于2013年9月，是西門子全球第二個(gè)數(shù)字化工廠，其中一期建筑面積3.53萬約5.1萬m2(2016年已投產(chǎn))、項(xiàng)目三期建筑面積約1.1萬m2(預(yù)計(jì)近期投產(chǎn))。目前工廠為西門子的兩個(gè)物流中心進(jìn)行全球供貨，每年生產(chǎn)可編程邏輯控制器400萬臺(tái)和人機(jī)界面50萬臺(tái)。該廠的數(shù)字化程度一直在不斷提高，在配料、傳輸、檢測(cè)等環(huán)節(jié)上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了高度自動(dòng)化。54戴德梁行·策略發(fā)展顧問部無人工廠定制化革新無人工廠定制化革新享譽(yù)全球的“未來工廠”享譽(yù)全球的“未來工廠”中國(guó)“工業(yè)4.0樣板工廠”中國(guó)“工業(yè)4.0樣板工廠”生產(chǎn)提質(zhì)增效生產(chǎn)提質(zhì)增效西門子成都數(shù)字化工廠智慧化生產(chǎn)執(zhí)行功能預(yù)留智慧化建筑條件舉例二二層：生產(chǎn)區(qū)()物聯(lián)傳感器回RFID()物聯(lián)傳感器回RFID識(shí)別西門子數(shù)據(jù)中心層層：物流區(qū)“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐55前沿趨勢(shì)2:集約化&“工業(yè)上樓”在這個(gè)全面回歸制造業(yè)的時(shí)代背景下，國(guó)家、多個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)“堅(jiān)持以特色產(chǎn)業(yè)集群引領(lǐng)先進(jìn)制造在這個(gè)全面回歸制造業(yè)的時(shí)代背景下，國(guó)家、多個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)“堅(jiān)持以特色產(chǎn)業(yè)集群引領(lǐng)先進(jìn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”的實(shí)施方案。因此，結(jié)合需要集約化利用土地資源的大背景，以“工業(yè)上樓”為主要載體的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展趨勢(shì)。一二線城市多數(shù)土地開發(fā)國(guó)際警戒線““工業(yè)上樓”落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展制造業(yè)的國(guó)家戰(zhàn)略，大力發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群“工業(yè)上樓”特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造要點(diǎn)□□□□□□□口[□□□□□□□口[“產(chǎn)業(yè)載體針對(duì)性要強(qiáng)”,這是特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展最基本也是最重要的要素。以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝需求為導(dǎo)向，定制化地打造符合各特色產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)使用需求的園區(qū)載體。產(chǎn)品打造需貼合實(shí)際落地產(chǎn)業(yè)的需求，打磨細(xì)節(jié)。載體的樓面承重、平面設(shè)計(jì)、層高、柱距、設(shè)備管井、配電容量、客貨電梯與卸貨平臺(tái)的配比、是否需要蒸汽、是否需要污水處理池以及污水處理池的容量確定等，都要根據(jù)每個(gè)具體產(chǎn)業(yè)的設(shè)備、工藝、流程、排放等要求進(jìn)行針對(duì)性規(guī)劃設(shè)計(jì)。這也是特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)與綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)品定位邏輯層面的最大區(qū)別。由于不同細(xì)分產(chǎn)業(yè)和環(huán)節(jié)對(duì)園區(qū)載體的要求五花八門，打磨針對(duì)某個(gè)特定產(chǎn)業(yè)的載體及其配套，需要對(duì)該產(chǎn)業(yè)有深入細(xì)致的研究，并對(duì)企業(yè)客戶需求持續(xù)積淀后提煉出共性點(diǎn)和差異點(diǎn)，才能在產(chǎn)品層面逐步落地實(shí)現(xiàn)。資料來源：戴德梁行分析整理56戴德梁行·策略發(fā)展顧問部對(duì)層高定制化要求：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)企業(yè)對(duì)廠房恒溫恒濕有嚴(yán)格的特殊要求，一般而言，常規(guī)高標(biāo)準(zhǔn)廠房4.5m的層高設(shè)計(jì)較難滿足其使用需求。如按4.5m設(shè)計(jì)層高，在扣除橫梁縱梁、消防管道、GMP車間新風(fēng)系統(tǒng)管道、檢修通道等所需占用的層高空間后，實(shí)際的凈層高將不到2m,這樣導(dǎo)致一方面無法滿足生物醫(yī)藥生產(chǎn)工藝的需求，另外一方面空間感受較為壓抑。因此，在前期設(shè)計(jì)階段，需適當(dāng)調(diào)高層高。戴德梁行研究經(jīng)驗(yàn)：針對(duì)生物醫(yī)藥特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將層高調(diào)到5.4m,能更好滿足生物醫(yī)藥生產(chǎn)工藝普適性的需求，亦能做到建筑經(jīng)濟(jì)效益最大化。對(duì)用電荷載特殊需求：生物制藥企業(yè)對(duì)用電要求較高，需24小時(shí)可靠電力設(shè)備，保障一定的恒溫恒濕空間，因此，雙回路供電設(shè)計(jì)是必備選項(xiàng)，這樣就能避免突然的斷電帶來的損失；另外對(duì)用電負(fù)荷也要求最好能達(dá)到200W/m以上，并預(yù)留一定的電量增容空間。“工業(yè)上樓”特色園區(qū)體系33層高661111蒸汽供應(yīng)2平面設(shè)計(jì)33層高4廢液處理66減振隔振2345667消防要求1234567消防要求安全節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)關(guān)注建筑指標(biāo)22平面設(shè)計(jì)33廢液處理446供電要求7|消防要求88共享倉(cāng)儲(chǔ)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套體系構(gòu)建要點(diǎn)通過對(duì)話近千家企業(yè)和數(shù)千名員工，戴德梁行發(fā)現(xiàn)如今產(chǎn)業(yè)園的主要客群已逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉?0后產(chǎn)業(yè)青年，企業(yè)與員工的雙重需求均傾向于工作簡(jiǎn)便化、生活優(yōu)享化和空間私人化的三大特點(diǎn)，且精神層面的需求更為強(qiáng)盛。因此，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)在打造配套設(shè)施時(shí)，應(yīng)更加關(guān)注產(chǎn)、城、人的深度融合，打造能為企業(yè)和員工真正解決工作、生活和社交難題的配套服務(wù)體系。重視職場(chǎng)發(fā)展重視職場(chǎng)發(fā)展o關(guān)注薪資水平o考慮工作氛圍和環(huán)境o樂于嘗試新興職業(yè)o關(guān)注和觸及新生代的需求獨(dú)立自我o懶宅文化o娛樂至上o關(guān)注自我屬性人才引進(jìn)行業(yè)交流o積極獲取資源o圈層文化o價(jià)值認(rèn)同感與歸屬感o內(nèi)容分享型社交o興趣消費(fèi)o受KOL影響樂于嘗鮮o支持國(guó)產(chǎn)原創(chuàng)企業(yè)需求獨(dú)立宿舍與食堂合理租金鎖定泛90后產(chǎn)業(yè)青年客群職場(chǎng)主力屬性?shī)蕵飞缃粚傩韵M(fèi)商業(yè)屬性在硬件需求配套中，首要物業(yè)偏好為宿舍、食堂、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和文化娛樂場(chǎng)所，第二物業(yè)偏好為地下停車場(chǎng)、配套商業(yè)和綠地公園，第三物業(yè)偏好為產(chǎn)品展示中心和共享交流會(huì)議空間。在軟件服務(wù)類中，首要服務(wù)偏好為人力資源類服務(wù)、企業(yè)服務(wù)及戶政類服務(wù)，第二服務(wù)偏好為產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)類服務(wù)、商業(yè)服務(wù)和技能培訓(xùn)服務(wù)，第三服務(wù)偏好為社交和娛樂平臺(tái)類服務(wù)。鄰里中心·生活商業(yè)中心企聚園·職業(yè)技能大賽Weday嘉年華豆打造有溫度的社區(qū)化產(chǎn)業(yè)園運(yùn)動(dòng)賽事·熱血籃球賽興趣俱樂部·游戲俱樂部·動(dòng)漫俱樂部交友聯(lián)誼·青年聯(lián)誼會(huì)資料來源：戴德梁行市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)及資料整理“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐59戴德梁行產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)體系產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)內(nèi)容部分服務(wù)經(jīng)驗(yàn)列舉?策略發(fā)展顧問部產(chǎn)業(yè)園區(qū)咨詢團(tuán)隊(duì)目標(biāo)企業(yè)需求調(diào)研政策設(shè)計(jì)典型案例目標(biāo)企業(yè)需求調(diào)研政策設(shè)計(jì)心心O發(fā)展歷程總體定位發(fā)展歷程總體定位物業(yè)功能配套服務(wù)平臺(tái)(特色)產(chǎn)業(yè)園區(qū)(特色)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑共性需求建筑特性需求園區(qū)政策招商運(yùn)營(yíng)策略設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)制定招商運(yùn)營(yíng)策略產(chǎn)業(yè)空間設(shè)計(jì)需求為導(dǎo)向配套空間設(shè)計(jì)宿舍、配套商業(yè)等)載體設(shè)計(jì)規(guī)范o社會(huì)效益與o財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值調(diào)研及典型招商運(yùn)營(yíng)0招商路徑園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐63項(xiàng)目名稱：深圳市光明區(qū)《工業(yè)上樓及特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑規(guī)范指引》服務(wù)時(shí)間：2021-2022年服務(wù)客戶：深圳市光明區(qū)工業(yè)和信息化局項(xiàng)目簡(jiǎn)介：根據(jù)深圳光明區(qū)委區(qū)政府的工作部署指引：“積極對(duì)接全市‘7+20'產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略，為全面系統(tǒng)掌握光明區(qū)企業(yè)經(jīng)營(yíng)空間使用需求及相關(guān)情況，以打造光明區(qū)高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間建筑為發(fā)展目標(biāo)，戴德梁行結(jié)合光明區(qū)八大特色產(chǎn)業(yè)集群(超高清視頻顯示、新材料、高端醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥、安全節(jié)能環(huán)保、智能傳感器、精密儀器設(shè)備、現(xiàn)代時(shí)尚)進(jìn)行針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)建筑空間需求分析，編制了《深圳市光明區(qū)“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指南》、《深圳市光明區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)指南》,為光明區(qū)打造專業(yè)化特色園區(qū)提供技術(shù)支撐服務(wù)內(nèi)容：●提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)：大灣區(qū)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研●提供專業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)據(jù)：企業(yè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)政府部門訪談●總結(jié)梳理產(chǎn)業(yè)通用性要求，形成“工業(yè)上樓”通用性建筑設(shè)計(jì)指南●針對(duì)性研究光明產(chǎn)業(yè)特色，形成區(qū)域適配的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)●根據(jù)光明區(qū)產(chǎn)業(yè)指引，形成八大產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑指標(biāo)及特色建設(shè)指標(biāo)64戴德梁行：策略發(fā)展顧問部項(xiàng)目名稱：東莞市水鄉(xiāng)功能區(qū)“工業(yè)上樓”研究服務(wù)(標(biāo)準(zhǔn)制定)服務(wù)時(shí)間：2020-2021年服務(wù)客戶：東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)管委會(huì)項(xiàng)目概況：東莞市政府《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》(東府〔2019〕1號(hào))提出優(yōu)化拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共生活、山水生態(tài)三大空間。水鄉(xiāng)功能區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，積極探索“工業(yè)上樓”,率先究、對(duì)80余家企業(yè)的深度訪談以及對(duì)650余家代表性制造企業(yè)的問卷調(diào)研，解決了水鄉(xiāng)功能區(qū)4大“工業(yè)上樓”關(guān)鍵問題：(1)什么樣的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)可以引導(dǎo)上樓；(2)通用型的“工業(yè)上樓”建筑該如何引導(dǎo)建造；服務(wù)內(nèi)容：●全面調(diào)研大灣區(qū)目標(biāo)工業(yè)企業(yè)物業(yè)需求●制定水鄉(xiāng)功能區(qū)“工業(yè)上樓”操作指引(通用型標(biāo)準(zhǔn)