老舊小區(qū)物業(yè)管理方案三篇

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案三篇

篇一：老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段

老舊小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的

是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備老化問(wèn)題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝

通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保物業(yè)公司順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的

良好管理效果。興龍物業(yè)公司針對(duì)老舊小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安

排，擬在興龍物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理

三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障老|日

小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，使物業(yè)建立良好窗口形象。

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,

將根據(jù)物業(yè)施工改造進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)老舊小區(qū)制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物

業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理

工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段

對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作

多年、極具專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)家，組建“項(xiàng)目前期顧問(wèn)團(tuán)二

根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與老舊小區(qū)規(guī)劃改造設(shè)計(jì)

方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃改造設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)

的改造設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

1.老舊小區(qū)人車(chē)分流的設(shè)計(jì)；人員、車(chē)輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng);

2.公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)；

3.老舊小區(qū)要求極高的消防安全工作；

4.老舊小區(qū)保潔綠化管理等達(dá)到檄準(zhǔn)；

5.信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；

6.小區(qū)垃圾房的管理；

7.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的位置設(shè)計(jì)；

8.附屬改造工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。

二、改造施工階段

改造施工過(guò)程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問(wèn)每日到現(xiàn)場(chǎng)了解改造工程進(jìn)度、

施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、

早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

L提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

2.分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

3.審查有關(guān)改造工程的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；

4.提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；

5.提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；

6.幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；

7.對(duì)改造施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車(chē)輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。

8.提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建

材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用管理。

9.檢查改造工程施工進(jìn)度;

10.檢查前期改造工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可更改的部分提出

建議；

11.配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

12.提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

13.對(duì)老舊小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今

后客戶的發(fā)展需要和貫襟(IS0900KIS01400K0HSAS18001等)需要，減少投

入成本和今后的物業(yè)管理成本。

三、竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工改造現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出專(zhuān)

業(yè)意見(jiàn)和建議，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

1.參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

2.發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

3.參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

4.制訂物業(yè)分戶驗(yàn)收流程并執(zhí)行；

5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

四、物業(yè)正式進(jìn)駐階段

完成上述三個(gè)階段后，做好物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)的準(zhǔn)備工作。

1.首次進(jìn)行民意征詢，調(diào)查業(yè)主對(duì)興龍物業(yè)接管老舊小區(qū)的同意率等。

2.簽訂物業(yè)委托管理合同，確定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

3.老舊小區(qū)接管驗(yàn)收工作。

4.成立物業(yè)管理處，正式入駐。前期進(jìn)行老舊小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的試運(yùn)行，全面

進(jìn)行清潔開(kāi)荒工作，工作人員逐漸熟悉老舊小區(qū)工作環(huán)境，全面開(kāi)展物業(yè)管理

服務(wù)工作。

第二部分物業(yè)管理模式及服務(wù)目襟

一、服務(wù)管理模式

在管理與服務(wù)的過(guò)程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅(jiān)持

做到高襟準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場(chǎng)管理，具體方式如下：

1.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮

實(shí)行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行

公司的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)組織指揮各項(xiàng)工作，并隨時(shí)與業(yè)主方和廣大市

民溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和廣大居民的意見(jiàn)、建議，及時(shí)作出工作計(jì)劃與服務(wù)

內(nèi)容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求；

2.服務(wù)的制度化、專(zhuān)業(yè)化、襟準(zhǔn)化

建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守專(zhuān)業(yè)的要求,

定期組織對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)能夠符合業(yè)主和廣

大市民的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核襟準(zhǔn)，從而為業(yè)主方和廣大市

民提供制度化，專(zhuān)業(yè)化、檄準(zhǔn)化的服務(wù)；

3.建立安全保障體系

針對(duì)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，我公司從以下幾方面做好安全防范工作：

(1)消防安全

“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，我們主要從消防宣傳、消防隊(duì)伍演練、消防制度落實(shí)、

消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓(xùn)、落實(shí)。

(2)水電氣設(shè)備安全管理

建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全而掌握托小區(qū)各類(lèi)管線的線路、

走向，以便于在發(fā)生故障時(shí)能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。

(3)小區(qū)安全維護(hù)

據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗(yàn)，確立我公司將以“人

防為主、技防為輔”的安全防范思路，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行24小時(shí)安全巡

防，為業(yè)主方提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境。

(4)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)

根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到人，

確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。

二、服務(wù)管理思路

根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1.根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管

理檄準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)檄準(zhǔn)上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到

一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)

現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員

配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。

2.對(duì)老舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照

國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列檄準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)

確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和襟準(zhǔn)。每年要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢對(duì)

物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。

3.由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口

能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。

有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。

對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記

制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)

措施。

老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安

人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真

正的小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生

活環(huán)境。

4.老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度

齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

5.針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)

費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）；在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、

會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服

務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)襟準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)

行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有

在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)檄準(zhǔn)。

6.針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，

采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位

可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難

戶的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操

作人員按國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，且經(jīng)消防知識(shí)

培訓(xùn)有記錄。

7,我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的

社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。

8.我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水

平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常;

規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等的檄志。保證

車(chē)輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9.針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)

行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆

水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較

好的植物景觀。

10.老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，

全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括

樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做

到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，

每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況能定期進(jìn)

行消毒和滅蟲(chóng)除害。

11.由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，須迅速全面熟

悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期

維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)

完成。

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。建

立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄

齊全。設(shè)施設(shè)備檄志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)

備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用,

消防通道要保持暢通。

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面

平整，井蓋無(wú)缺損或丟失，主要道路及車(chē)場(chǎng)交通檄志齊全、規(guī)范。路燈、樓道

燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示檄志和防范措

施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障（供電、供水、消防設(shè)備等）有應(yīng)急預(yù)案。

供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無(wú)設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常,

無(wú)設(shè)施損壞。

制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)戈人

方案、襟準(zhǔn)。制訂有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

12.安全保衛(wèi)及消防工作。

結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來(lái)訪保安人員24小時(shí)在崗值班，

夜間安排專(zhuān)人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火

災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車(chē)輛和各安全出口的暢通無(wú)阻，每月

對(duì)此檢查2次以上。

13.房屋管理

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房

屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范

圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主

大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。

有每日巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做

好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建（包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái)）和擅自改變房屋用

途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。

14.物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類(lèi)整理，歸檔管理

制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類(lèi)成

冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔

案管理等制度健全。

15.其他管理

（1）定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。

（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。

（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門(mén)批評(píng)通報(bào)和在

市級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。

（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事窠件。

物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；

我司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員

嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將

安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。

三、抓整治工作，換環(huán)境面貌

1、針對(duì)問(wèn)題，一對(duì)一宣傳

根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為

嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來(lái)人員，亂晾曬、亂堆放情況無(wú)法

杜絕，無(wú)形之中給小區(qū)管理來(lái)了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過(guò)各種渠道各種

方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物.業(yè)管理的宣

傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一

的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。

2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)停車(chē)位

或共用車(chē)庫(kù)的管理，解決居民停車(chē)位的問(wèn)題，消除小區(qū)內(nèi)消防車(chē)難進(jìn)入的安全

隱患。

3、加強(qiáng)對(duì)公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作

職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對(duì)拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建

立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動(dòng)，形成合力，聯(lián)合管理,

及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問(wèn)題成堆以后再臨時(shí)

抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力。營(yíng)造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境

第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置

一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況

結(jié)合對(duì)老舊小區(qū)的管理模式和思路，我司認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)

約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時(shí)、完善物

業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在老舊小區(qū)項(xiàng)目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡

量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見(jiàn)組織架構(gòu)圖設(shè)置表）

物業(yè)服務(wù)人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表

保安保潔維修客服

二、主要工作職責(zé)

崗位人數(shù)崗位職責(zé)備注

項(xiàng)1人負(fù)責(zé)全面工作督促管理服務(wù)質(zhì)常駐現(xiàn)場(chǎng)，每周至少有

目量，實(shí)現(xiàn)公司制定的管理目楝六天在現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)手

經(jīng)和任務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)機(jī)開(kāi)機(jī)與業(yè)主方保持

理責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)聯(lián)系。具有本科學(xué)歷，

戈IJ,并組織實(shí)施；每月月初提物業(yè)管理資格證，有安

交上個(gè)月的總結(jié)和本月的計(jì)置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

戈IJ;管理規(guī)章制度健全，服務(wù)

質(zhì)量襟準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案

資料齊全。

保視老舊主要負(fù)責(zé)需小區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)身體健康良好，保安員

安小區(qū)實(shí)和日常工作秩序，包括門(mén)鹵執(zhí)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)持證上崗，保

人際需要勤、夜班巡視、車(chē)輛停放秩序證24小時(shí)有人值班，

員情況而和治安秩序等其他方面的服有老舊小區(qū)管理工作

定務(wù)。保證24小時(shí)有人值班。經(jīng)驗(yàn)。

保視老舊主要負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，包以女性為主，25周歲至

潔小區(qū)實(shí)括住宅樓樓梯通道、扶手、窗50周歲，包干落實(shí)到各

人際需要戶、消防設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的公人，各責(zé)任人兼顧包干

員情況而用設(shè)施的衛(wèi)生保潔，和小區(qū)道樓棟的樓道衛(wèi)生工作，

定路保潔。包括樓道內(nèi)的亂堆放、

亂張貼、樓道廣告，同

時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任

人的工作。

水視老舊主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的全部持有相關(guān)證書(shū)上

電小區(qū)實(shí)運(yùn)行、維護(hù)、控制、保障等工崗，25周歲至55周歲

H際需要作，包括下水管道、消防設(shè)備、之間，施行24小時(shí)崗

常情況而日常弱電設(shè)施等的維修、保養(yǎng)、位制。

維定更換及操作管理工作，確保小

修區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在良好的狀態(tài)

下正常的運(yùn)行。

客視老舊面向業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢、意見(jiàn)、形象好氣質(zhì)佳。前臺(tái)接

服小區(qū)實(shí)建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工待的規(guī)范管理工作；負(fù)

人際需要作，突發(fā)性事件處理及報(bào)告；責(zé)向住客提供全方位

員情況而定期組織進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，的尊貴服務(wù)，接收客戶

定回訪統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)掌握電話之服務(wù)要求、投訴

業(yè)主綜合評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)；等，向各部門(mén)轉(zhuǎn)達(dá)住戶

根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其的要求，協(xié)調(diào)各部門(mén)的

他各部門(mén)，及時(shí)為其提供各類(lèi)工作，保證住戶需求在

專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)；根據(jù)交樓的計(jì)24小時(shí)內(nèi)獲得反饋。

劃安排樓宇前期介入、接管驗(yàn)“助理”對(duì)客戶提出的

收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌服務(wù)要求進(jìn)行全程監(jiān)

工作；定期落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)控，務(wù)求按時(shí)確保服務(wù)

的擬定及組織工作；二次裝修質(zhì)量；定期拜訪客戶，

的申報(bào)、監(jiān)督、管理工作；接聽(tīng)取服務(wù)質(zhì)量反饋意

受業(yè)主的零星報(bào)修工作，并及見(jiàn)。

時(shí)反饋工程人員，安排工程人

員及時(shí)上門(mén)進(jìn)行維修服務(wù)；

按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物

業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金

的收支情況；對(duì)老舊小區(qū)項(xiàng)目

各類(lèi)型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、

代收代支費(fèi)用的收繳等；進(jìn)行

管理中心的成本控制、資金計(jì)

劃和管理。

說(shuō)明：以上人員均具備小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。我公司所有配備的員工，身體

健康，無(wú)傳染疾病，經(jīng)三級(jí)甲等以上醫(yī)院體檢合格，并持有健康合格證，并且

隨時(shí)接受衛(wèi)生部門(mén)的檢查和監(jiān)督。

三、物資裝備需求情況

1、管理用房

為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房

物業(yè)管理用房包括：

1）管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；

2）保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管

理用房和倉(cāng)庫(kù);

物業(yè)管理用房的配置要求：

1)［管理處辦公用房］劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。

2)［工程維修作業(yè)工作室］需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)。

3)［保安、保潔人員休息、更衣室］放置更衣箱、凳子、保潔工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公

用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高物業(yè)人員工作效率。

2、物資裝備

項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量備注

客辦公文具、用品

服打/復(fù)印機(jī)碳粉300元

辦復(fù)印紙(箱)

公辦公桌椅

類(lèi)固定辦公電話2部

電腦1臺(tái)

保對(duì)講機(jī)及電池

安

保安器械橡膠棒、強(qiáng)光手電

類(lèi)

筒等

保保潔設(shè)備垃圾清運(yùn)車(chē)、清潔

潔車(chē)等

類(lèi)清潔用品洗衣粉、抹布、清

潔劑、除油劑等

維維修工具鉗子、錘子、電鉆、

修絕緣手套、尺子等

類(lèi)維修設(shè)備電焊機(jī)、切割機(jī)、

人字梯等

服各部門(mén)員工工服視實(shí)際工作人數(shù)夏、冬兩套

裝而定

類(lèi)

四、前期介入工作計(jì)劃

序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注

1首次業(yè)主民意民意調(diào)查，業(yè)主是否同意興有意向接管老

征詢龍物業(yè)入駐老舊小區(qū)舊小區(qū)時(shí)

2成立老舊小區(qū)改造工程管理介入時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展

前期介入工作時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定確定

組檔案資料、物業(yè)資料歸類(lèi)收

集

3成立老舊小區(qū)協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；項(xiàng)目入駐前2

物業(yè)管理處二次裝修管理處辦公場(chǎng)所；個(gè)月

辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；

人員配置、培訓(xùn)；

管理處辦公設(shè)備配置。

4前期介入收集各類(lèi)工程資料；入駐前二個(gè)月

熟悉、掌握各類(lèi)設(shè)施和系統(tǒng)

5導(dǎo)入興龍物業(yè)導(dǎo)入管理體系；

管理模式導(dǎo)入興龍物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制

度：

導(dǎo)入興龍物業(yè)管理理念。

6物業(yè)接管準(zhǔn)備物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；入駐前一個(gè)月

資料移交；內(nèi)

問(wèn)題備忘。

7業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)入駐前一個(gè)月

查結(jié)果；內(nèi)

上門(mén)調(diào)查和回訪；提出改進(jìn)

方案；

制定物業(yè)收費(fèi)檄準(zhǔn)。

五、日常管理期工作計(jì)劃

管理策劃內(nèi)容描述備注

體完善日常管理流程，修訂管理辦法；

系完善各類(lèi)上墻制度，物業(yè)招租配合程序；

完建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系；

善展開(kāi)管理委員會(huì)的籌備工作。

定期內(nèi)部評(píng)審IS09001質(zhì)量管理體系

定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；

定期上門(mén)回訪及開(kāi)展客戶意見(jiàn)調(diào)查；

服全面開(kāi)展促進(jìn)老舊小區(qū)的文化活動(dòng)(一年不少

務(wù)于2次)；

持開(kāi)展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)

續(xù)辦事指南；

改

進(jìn)

運(yùn)定期開(kāi)展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)

營(yíng)目及內(nèi)容；

策加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管

劃

管改善提高老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平

理三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)檄準(zhǔn)

達(dá)

襟

第四部分前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展

一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)

(-)建立老舊小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是老舊小

區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通

渠道。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接

受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。

1、認(rèn)真聽(tīng)取集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

2、了解集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安捕三、打算。

（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與改

造工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、

襟牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。

（三）設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過(guò)程中集團(tuán)的意見(jiàn)和要求，

結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合集團(tuán)的要求，經(jīng)

過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為基于IS09001襟準(zhǔn)要求的老舊小區(qū)物業(yè)管

理處程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。

1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門(mén)出入管理辦法、停車(chē)場(chǎng)

管理辦法等。

2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類(lèi)人員崗位責(zé)任制定等。

3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。

（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行改造工程及物業(yè)資料交接。

1、擬定移交接管辦法。

2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。

（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開(kāi)展。

1、消防等專(zhuān)業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。

2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及

文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。

三、物業(yè)接管驗(yàn)收管理

按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收檄準(zhǔn)，做好接

管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。

(一)與前任物業(yè)公司對(duì)接

(在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)有其他物業(yè)公司在管時(shí)。)

1.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及

外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；

(2)共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天

線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

(3)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳

欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)

動(dòng)車(chē)(非機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防

設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

(4)水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為

據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

(5)物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)

兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開(kāi)始計(jì)收，如有業(yè)主所

欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工

作。

(6)對(duì)自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱(chēng)手續(xù)，將小區(qū)

能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱(chēng)。

(7)外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

（8）交接當(dāng)天工作可按照“部門(mén)對(duì)部門(mén)”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保

安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨后可

分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門(mén)對(duì)應(yīng)接替

方的部門(mén)進(jìn)行交接，雙方對(duì)應(yīng)交接部門(mén)均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接

完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料。

2.資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料

1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2）用地批準(zhǔn)文件；

3）建筑執(zhí)照;

4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗(yàn)收合格資料

1）工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；

2）消防工程驗(yàn)收合格證；

3）市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)；

4）用電許可證；

5）供用電協(xié)議書(shū)；

6）用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)；

（3）工程技術(shù)資料

1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)

明書(shū)、調(diào)試報(bào)告等；

2）工程合同及開(kāi)竣工報(bào)告;

3）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

4）圖紙會(huì)審記錄；

5）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

6）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

8）竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；

11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)；

12）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

13）供水管道試壓報(bào)告；

14）機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.其他交接

（1）原管理單位應(yīng)提供《物業(yè)情況一覽表》，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、

綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交

接管單位；

（2）原管理單位須對(duì)小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、

會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時(shí)雙方須對(duì)小區(qū)的建

筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)

計(jì)劃、記錄等；

（4）所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書(shū)面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn);

（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來(lái)的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接。

4.各類(lèi)遺留問(wèn)題

（1）物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用

物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用，前任物

業(yè)公司有無(wú)已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，在進(jìn)駐前需跟業(yè)委會(huì)或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通,

索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對(duì)此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書(shū)面約定。

（2）各類(lèi)能源費(fèi)

前任物業(yè)有無(wú)拖欠自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其

交接前繳清。

（3）車(chē)輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無(wú)承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)或者其他形式

的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問(wèn)題

還未解決。

（4）業(yè)主家中有個(gè)別特殊問(wèn)題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況,

由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)

主減免物業(yè)費(fèi)等情況。

（5）工程遺留問(wèn)題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問(wèn)題的

類(lèi)別、開(kāi)發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問(wèn)題的處理情況等。

（二）與業(yè)主委員會(huì)對(duì)接

（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無(wú)其他物業(yè)公司在管，且小區(qū)存在業(yè)主

委員會(huì)。）

1.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及

外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；

（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天

線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳

欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)

動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防

設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為

據(jù)，之前的由業(yè)主委員會(huì)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

（5）對(duì)自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱(chēng)手續(xù)，將小區(qū)

能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱(chēng)。

（6）外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

2.資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料

1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2）用地批準(zhǔn)文件；

3）建筑執(zhí)照；

4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗(yàn)收合格資料

1）工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；

2）消防工程驗(yàn)收合格證;

3）市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)；

4）用電許可證；

5）供用電協(xié)議書(shū)；

6）用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)；

（3）工程技術(shù)資料

1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)

明書(shū)、調(diào)試報(bào)告等；

2）工程合同及開(kāi)竣工報(bào)告；

3）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

4）圖紙會(huì)審記錄；

5）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

6）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

8）竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；

11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)；

12）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

13）供水管道試壓報(bào)告；

14）機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.其他交接

（1）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提供《物業(yè)情況一覽表》，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、

綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交

接管單位；

（2）業(yè)主委員會(huì)須對(duì)小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、

會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時(shí)雙方須對(duì)小區(qū)的建

筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)

計(jì)劃、記錄等；

（4）所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書(shū)面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)；

（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來(lái)的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接。

4.各類(lèi)遺留問(wèn)題

（1）各類(lèi)能源費(fèi)

業(yè)主委員會(huì)有無(wú)拖欠自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促

其交接前繳清。

（2）業(yè)主家中有個(gè)別特殊問(wèn)題的，業(yè)主委員會(huì)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情

況，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。

（3）工程遺留問(wèn)題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問(wèn)題的

類(lèi)別、開(kāi)發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問(wèn)題的處理情況等。

（三）無(wú)人對(duì)接

（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無(wú)其他物業(yè)公司在管，且不存在業(yè)主委

員會(huì)。）

1.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及

外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；

（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天

線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳

欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)

動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防

設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄。

（5）對(duì)自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱(chēng)手續(xù)，將小區(qū)

能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱(chēng)。

2.補(bǔ)辦資料

（1）補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)資料

1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2）用地批準(zhǔn)文件；

3）建筑執(zhí)照；

4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

（2）補(bǔ)辦市府驗(yàn)收合格資料

1）消防工程驗(yàn)收合格證；

2）用電許可證；

3）供用電協(xié)議書(shū)；

4）用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)

3.其他工作

（1）全面了解老舊小區(qū)情況，建立《物業(yè)情況一覽表》并歸檔，包括小區(qū)的建

筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明，

并配備鑰匙；

（2）仔細(xì)查看老舊小區(qū)的設(shè)備設(shè)施情況，列出明細(xì)清單并歸檔，如供水設(shè)備、

供電設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對(duì)小區(qū)的建筑、

結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收；

（3）重新建立老舊小區(qū)業(yè)主信息，包括姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積等，

填入資料庫(kù)并歸檔。

四、物業(yè)管理后續(xù)工作

（一）設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行

設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理處對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，物業(yè)管理處的工

程技術(shù)人員將在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì)

相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)，以確保設(shè)備能正常運(yùn)行。

（二）全面清潔開(kāi)荒

1.清潔開(kāi)荒工作的范圍

物業(yè)方可據(jù)要求和實(shí)際情況，進(jìn)行全面的清潔開(kāi)荒工作，主要包括：各樓層的

通道、廣場(chǎng)、室內(nèi)地面（地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外墻）、天

花板、燈具、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等。

2.清潔開(kāi)荒工作程序及襟準(zhǔn)

項(xiàng)目主要物料及設(shè)備工作程序襟準(zhǔn)

大理石地面洗地機(jī)、吸水機(jī)、晶面1先掃去垃圾雜光亮照人、明潔如

（如有）處理劑、地板清潔劑物；2用洗地機(jī)及新

地板清潔劑徹底

清洗，并用吸水機(jī)

吸去污水；3再用

地拖反復(fù)拖凈地

面；4最后用機(jī)器

進(jìn)行晶面處理；

瓷磚地面（如洗地機(jī)、吸水機(jī)、潔瓷1掃除地面垃圾雜干凈、無(wú)水泥、油

有）靈、地拖物；2用刀鏟鏟除漆等污點(diǎn)

頑固、堅(jiān)硬污物；

3用洗地機(jī)及藥水

徹底清洗，吸去污

水；4用地拖反復(fù)

拖凈。

天花板塵掃、毛巾、鋁梯1用塵掃來(lái)回清無(wú)明顯灰塵

掃，除去灰塵及蜘

網(wǎng)；2部分地方借

助鋁梯清潔。

燈盤(pán)毛巾、鋁梯、清潔劑1借助鋁梯，用毛無(wú)污塵、污漬

巾及清潔劑擦抹

表面污垢；2用干

毛巾拋光表面

玻璃（含邊框）玻璃刮刀、玻璃清潔1先用吸塵機(jī)吸走光潔明亮無(wú)污漬、

劑、吸塵機(jī)邊框泥沙；2在玻手印、水泥點(diǎn)、膠

璃表面涂上藥劑，點(diǎn)；無(wú)劃傷內(nèi)膜

用玻璃刮刀刮去

污跡。（對(duì)于表面

的膠點(diǎn)及水泥點(diǎn)

采用特殊工藝處

理）

消防樓梯刀片、鋼絲球，地拖1掃除地面垃圾雜干凈、無(wú)水泥、油

物；2用刀鏟鏟除漆等污點(diǎn)

頑固、堅(jiān)硬污物；

3用洗地機(jī)及藥水

徹底清洗，吸去污

水；4用地拖反復(fù)

拖凈。5、扶手潔

凈；

洗手間（如有）毛巾、刀片、鋁梯、清從上到下，對(duì)洗手地面無(wú)灰塵水漬；

潔劑、毛刷、消毒綠水間各部分進(jìn)行全墻面紙擦，無(wú)明顯

面清潔?；覊m

注：重點(diǎn)、難點(diǎn)部位的清潔方案

玻璃：

（1）當(dāng)玻璃上有膠點(diǎn)及水泥點(diǎn)時(shí)，用一般的清潔方法已無(wú)法清潔，只能用特殊

工藝方法清潔；

（2）對(duì)于膠點(diǎn)，可噴灑少許化膠劑，待藥水充分反應(yīng)后，用濕毛巾擦去即可;

（3）對(duì)于水泥點(diǎn)，準(zhǔn)備一定濃度的酸性溶液，用噴壺噴灑在上面，稍等片刻,

用刀片小心地輕輕地刮去。

（4）最后，再使用玻璃刮刀、玻璃清潔劑全面清洗一遍。

3.清潔檢查檄準(zhǔn)

保潔內(nèi)容保潔襟準(zhǔn)檢查方法

玻璃門(mén)無(wú)塵、無(wú)污物、無(wú)明顯手印

防盜門(mén)無(wú)塵、無(wú)污物

防火門(mén)無(wú)明顯污跡呈本色

大門(mén)、圍欄無(wú)明顯污跡、油跡

卷閘門(mén)無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污跡、油跡

樓道玻璃清洗后無(wú)明顯污跡

房間玻璃清洗后無(wú)明顯污跡

大理石地面無(wú)明顯腳印、污跡，一米之內(nèi)有明

顯輪廓

瓷磚地面無(wú)明顯污跡、腳印

膠質(zhì)地面無(wú)明顯灰塵紙巾擦拭

水泥地面無(wú)雜物、明顯油跡、污跡

辦公場(chǎng)所打蠟光亮無(wú)明顯蠟印

廣場(chǎng)磚地面無(wú)雜物、明顯油跡、污跡及泥渣、

沙石

墻面外墻清洗清洗后無(wú)明顯污跡

涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印、油漆痕跡

水泥墻面無(wú)蛛網(wǎng)、明顯油跡、呈本色

檄識(shí)牌無(wú)明顯污跡、灰塵

消防樓梯無(wú)雜物、污跡和明顯灰塵

樓梯扶手基本不被污染，無(wú)塵

天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、明顯灰塵、污跡

管道2米以下無(wú)明顯灰塵、呈本色

通風(fēng)窗側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色

垃圾桶（箱）外表無(wú)污跡、油跡

滅火器、消防栓無(wú)明顯灰塵、污跡

五、服務(wù)建議

物業(yè)方建議，根據(jù)老舊小區(qū)整體功能定位及交錯(cuò)經(jīng)營(yíng)思路，可設(shè)置兒童游戲房、

健身房、乒乓房、棋牌室、餐廳等項(xiàng)目。以下服務(wù)可由物業(yè)方根據(jù)集團(tuán)要求制

定出相應(yīng)的管理制度，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)上崗后操作實(shí)施。

［棋牌室服務(wù)］

1.棋牌室在正常開(kāi)放時(shí)間內(nèi)開(kāi)放；

2.保持棋牌室環(huán)境整潔，器具完好；

3.根據(jù)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定麻將或棋牌的收費(fèi)；

4.謝絕18歲以下者進(jìn)入麻將室和紙牌室；

5.按法律法規(guī)和社會(huì)治安要求嚴(yán)禁違法活動(dòng)。

［乒乓室服務(wù)］

1.乒乓室保持整潔，乒乓臺(tái)網(wǎng)擺放規(guī)范，乒乓拍、乒乓球完好；

2.按規(guī)定時(shí)間開(kāi)放，按時(shí)點(diǎn)收費(fèi)；

3.保持乒乓室照明符合要求，休息椅或沙發(fā)整潔；

4.出借的球拍、乒乓球應(yīng)完好并交客戶驗(yàn)看，收回時(shí)服務(wù)人員應(yīng)驗(yàn)看，如發(fā)現(xiàn)

球拍有損壞應(yīng)酌情協(xié)商處理。

篇二：老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

第一章管理服務(wù)理念和目檄

1、“小事鑄就大業(yè)，細(xì)節(jié)成就完美”服務(wù)理念

項(xiàng)目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內(nèi)容的定位，我們認(rèn)為業(yè)主

從見(jiàn)到物業(yè)人員那天起就應(yīng)該感受到的是兩個(gè)字：誠(chéng)信。讓誠(chéng)信注入親情，讓

親情融入我們物業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，讓一個(gè)微笑、一棵樹(shù)木、一個(gè)電話都融會(huì)

在一種親情式的服務(wù)當(dāng)中。

物業(yè)管理公司在管理細(xì)節(jié)上將采用一流的服務(wù)方式,實(shí)行全天候、全方位、全過(guò)

程的貼身侍俸，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。

2、導(dǎo)入1S09000質(zhì)量保證體系

小區(qū)物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中，導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理體系，使企業(yè)在“說(shuō)

到、做到”的基礎(chǔ)上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離檄

準(zhǔn)化軌道。

3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍

在物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有

志之士充實(shí)到隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)I,

規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)

的機(jī)會(huì)，來(lái)提高員工的自身素質(zhì)。

4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū)

在項(xiàng)目的管理中，將根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀投入技術(shù)力量，維護(hù)植物生長(zhǎng)。根據(jù)園區(qū)綠

化現(xiàn)狀，公司將適時(shí)組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)人與自然的親和力。在

適宜的時(shí)間，物業(yè)公司將根據(jù)情況安排業(yè)主參加義務(wù)植樹(shù)活動(dòng)，增近彼此了解。

5、創(chuàng)造藝術(shù)社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活

在接管項(xiàng)目后，我公司將在**小區(qū)組織多種多樣的文體活動(dòng)，創(chuàng)造小區(qū)和諧氛

圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)感情溝通，廣交

朋友，豐富生活情趣。

6、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)方式增加與業(yè)主的溝通

我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，為方便客戶，所有

的疑問(wèn)及要求和投訴均可在網(wǎng)上進(jìn)行，24小時(shí)解決客戶問(wèn)題及時(shí)完成信息反饋

予以存檔，并對(duì)客戶進(jìn)行回訪調(diào)查客戶滿意度?？蛻艨梢宰悴怀鰬?，享受到物

業(yè)公司的服務(wù)。

我公司在項(xiàng)目的全部管理內(nèi)容將推行數(shù)字化的管理模式。我們將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、

客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語(yǔ)言、態(tài)

度、工作技能、工作效率實(shí)行百分制的量化考核襟準(zhǔn)，確保各項(xiàng)管理、服務(wù)按

照一級(jí)服務(wù)檄準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)我們對(duì)客戶的投訴，處理投訴的時(shí)間、過(guò)程、每項(xiàng)

投訴的回訪、客戶的意見(jiàn)及滿意率也通過(guò)數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公

開(kāi)，以透明我們的管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制。

7、有效的溝通渠道

我公司在進(jìn)入項(xiàng)目后，應(yīng)起到開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開(kāi)發(fā)商及時(shí)

解決社區(qū)業(yè)主提出的各類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)站在業(yè)主角度以專(zhuān)業(yè)眼光進(jìn)行分析，對(duì)確屬

質(zhì)量遺留問(wèn)題，必須代表業(yè)主在反應(yīng)問(wèn)題的同時(shí)，向開(kāi)發(fā)單位提交問(wèn)題解決建

議。

項(xiàng)目工作人員對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題，按照業(yè)主投訴處理程序規(guī)定進(jìn)行完整的記錄。

記錄應(yīng)對(duì)全體業(yè)主公開(kāi)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，向業(yè)主做出回復(fù)。

另我公司設(shè)立了投訴熱線，客戶如對(duì)我們的服務(wù)有意見(jiàn)可以直接撥打投訴電話。

客戶也可以登陸我們公司的網(wǎng)站，在那里也可以通過(guò)留言形式進(jìn)行投訴。

8、安全防范

物業(yè)公司24小時(shí)為業(yè)主提供高質(zhì)量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實(shí)行封

閉管理，24小時(shí)保安服務(wù)；燃?xì)夤艿?、電氣線路、消防及安防系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)

行，使業(yè)主真正安居樂(lè)業(yè)，小區(qū)內(nèi)安祥寧?kù)o，居民無(wú)憂無(wú)慮。

(1)隱私

隨著人們生活水平的提高及越來(lái)越多的與國(guó)際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權(quán)

成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。

(2)舒適

致力于社區(qū)文明建設(shè)，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過(guò)物業(yè)服務(wù)，讓

業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區(qū)內(nèi)草綠花香，高尚文明，無(wú)污染，出行方便，

處處順心，使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。

(3)周到

提供全方位全天候的維修服務(wù)、清潔服務(wù)、家政服務(wù)和特約服務(wù)，業(yè)主想到的

我司要想到，業(yè)主沒(méi)想到的，我司也要想到，維修服務(wù)隨叫隨到，家政服務(wù)細(xì)

致周到，處處為業(yè)主提供方便，

(4)管理目檄

業(yè)主滿意，“三效”統(tǒng)-----這就是**物業(yè)管理有限公司的管理目襟。

我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價(jià)值，就是使物業(yè)的主人安居樂(lè)業(yè)，使主人的

物業(yè)歷久長(zhǎng)新。所以讓業(yè)主滿意，理所當(dāng)然成為企業(yè)管理目襟的核心內(nèi)容。

“三效統(tǒng)一”是指創(chuàng)造社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合。創(chuàng)社會(huì)效

益，為社會(huì)服務(wù)，使家庭、環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；創(chuàng)環(huán)境效益，為用戶

服務(wù)，創(chuàng)造方便、清潔、安全、文明的時(shí)空環(huán)境；創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)服務(wù)，

促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第二章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法與管理制度

一、**物業(yè)管理有限公司支持并保證**項(xiàng)目部正常運(yùn)作

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將依靠自身雄厚的優(yōu)勢(shì)資源，分別在以下幾個(gè)方面

做好充分的準(zhǔn)備：

人力資源人才儲(chǔ)備：所有人員都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格仔細(xì)篩選，具有與**小區(qū)同類(lèi)型物業(yè)

項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級(jí)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)師

對(duì)入場(chǎng)人員進(jìn)行入場(chǎng)接管培訓(xùn)教育，用很短的時(shí)間熟悉項(xiàng)目實(shí)際情況，即可進(jìn)

入工作角色。

物業(yè)接管驗(yàn)收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)的工程師到現(xiàn)場(chǎng)主

持并親自進(jìn)行接管驗(yàn)收，減少遺留問(wèn)題發(fā)生，為項(xiàng)目部后期管理奠定堅(jiān)實(shí)的基

礎(chǔ)。

安全保衛(wèi)工作支持：公司將派駐強(qiáng)有力的安全保衛(wèi)隊(duì)伍接管項(xiàng)目部，保證在物

業(yè)接管期間、物業(yè)管理期不出現(xiàn)安全隱患，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目部安全保衛(wèi)工作提供大

力支持。

豐厚的財(cái)務(wù)資金支持：在項(xiàng)目部接管期間，財(cái)務(wù)資金來(lái)源是物業(yè)項(xiàng)目部的主要

問(wèn)題，我們有能力、有實(shí)力保證財(cái)務(wù)資金不出現(xiàn)不足問(wèn)題。我們將預(yù)先準(zhǔn)備好

相關(guān)資金到位，在特殊情況下隨時(shí)可以使用。

二、管理服務(wù)機(jī)制

1、計(jì)劃目襟管理

**物業(yè)公司將根據(jù)《小區(qū)前期物業(yè)管理招襟文件》中的服務(wù)要求與最終簽訂的

委托管理合同條款，制定各項(xiàng)詳細(xì)服務(wù)襟準(zhǔn)和管理目檄。依此楝準(zhǔn)和管理目楝,

公司與項(xiàng)目管理處簽訂《目檄管理責(zé)任書(shū)》，實(shí)行獎(jiǎng)罰目檄管理。管理處將目襟

和服務(wù)襟準(zhǔn)進(jìn)行分解，落實(shí)到各職能中心和個(gè)人進(jìn)行量化考核。

2、行政監(jiān)督管理

項(xiàng)目部在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采用以下管理方式對(duì)各部門(mén)、各職能中心和班組實(shí)施管理，

保證服務(wù)工作的正常運(yùn)行。

（1）經(jīng)濟(jì)手段：公司與員工簽訂《勞動(dòng)合同》，明確崗位職責(zé)和薪金制。

（2）規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整襟準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)

員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

（3）日常行政管理：小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目管理處每周召開(kāi)一次工作例會(huì)，制定每周詳

細(xì)的工作計(jì)劃，各部門(mén)每日召開(kāi)15分鐘晨會(huì)，布置當(dāng)日工作，總結(jié)前一天的工

作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法。

（4）宣傳教育：通過(guò)各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)，加

強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

3、IS09000質(zhì)量管理

管理處根據(jù)公司通過(guò)認(rèn)證IS09000的質(zhì)量管理體系的要求，依據(jù)質(zhì)量管理體系

文件的要求和各項(xiàng)管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)，最大限度

增強(qiáng)業(yè)主滿意、爭(zhēng)取超越業(yè)主期望。

三、管理服務(wù)流程圖

第三章管理服務(wù)人員配置

為實(shí)現(xiàn)我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務(wù)方針，管理機(jī)構(gòu)

的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動(dòng)快的特點(diǎn)；人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意

識(shí)強(qiáng)；部門(mén)管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)

構(gòu)設(shè)置：“一室三部”即：總經(jīng)理辦公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服務(wù)人員配備

1、項(xiàng)目經(jīng)理辦公室：（共3人）

項(xiàng)目經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、文員1人。

2、客服部：（共14人）

客戶服務(wù)經(jīng)理1人、客戶服務(wù)副經(jīng)理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

3、安保部（共25人）

安防監(jiān)控4人、外包保安21人。

4、工程部（6人）

工程技術(shù)經(jīng)理1人、綜合維修5人。

以上人員配備共計(jì)：48人。

二、重要崗位的任職資格條件

1、項(xiàng)目經(jīng)理

［資格條件］

年齡限定：30~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學(xué)學(xué)歷。

身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專(zhuān)業(yè)知識(shí)：具備獨(dú)立運(yùn)作物業(yè)管理能力，熟悉寫(xiě)字樓、酒店、公寓二種以上管

理運(yùn)作模式，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)管理師資格證。

2、項(xiàng)目副經(jīng)理

［資格條件］

年齡限定：25~40歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學(xué)學(xué)歷。

身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：10年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專(zhuān)業(yè)知識(shí)：具備獨(dú)立運(yùn)作物業(yè)管理能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，了解相

關(guān)法律知識(shí)、國(guó)家及地方有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及法規(guī)法令；全面了解北京市房地產(chǎn)、

物業(yè)管理行業(yè)的最新法律、法規(guī)，發(fā)展趨勢(shì)以及相關(guān)行業(yè)的關(guān)鍵信息。

3、客服部經(jīng)理

［資格條

年齡限定：28~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷。

身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專(zhuān)業(yè)知識(shí)：精通物業(yè)法規(guī)文件，良好的英語(yǔ)聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫(xiě)能力，持物業(yè)管理

企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)助師資格證。

4、安保部經(jīng)理

［資格條件］

年齡限定：28~45歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷。

身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上涉外飯店或大型物業(yè)公司安全管理工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上經(jīng)理

或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專(zhuān)業(yè)知識(shí)：熟悉國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，具有豐富的消防中控管理經(jīng)驗(yàn)。

5、工程部經(jīng)理

［資格條件］

年齡限定：30~40歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷，機(jī)械專(zhuān)業(yè)或電器工程專(zhuān)業(yè)。

身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上工程管理工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專(zhuān)業(yè)知識(shí)：精通水、電、空調(diào)、消防、電梯，能夠?qū)?/p>