湖畔佳苑營銷策劃報告

湖畔佳苑項目銷售策略提案市場分析·營銷策略報告架構(gòu)公司理念市場分析策略建議高端客戶運(yùn)營組織——華屋會首個購房者視角互聯(lián)網(wǎng)上參觀購買平臺——華屋網(wǎng)房地產(chǎn)流通領(lǐng)域全國知名企業(yè)投資專業(yè)架構(gòu)的公司服務(wù)——深根行業(yè)的公司背景房產(chǎn)政策市場細(xì)致導(dǎo)讀專業(yè)分析——華屋智訊全國首家高端房產(chǎn)銷售尊貴服務(wù)專門店——華屋館10年以上專業(yè)精英管理團(tuán)隊上海華屋

青島合作蘇州合作多城市運(yùn)作的公司經(jīng)營杭州華屋大連合作香港合作臺北合作東京合作悉尼合作97位熱情向上同仁高端客戶生活形態(tài)月刊——《lifeone》華屋生活報泰國合作PART1卓企華屋：不一樣的精彩房屋銷售｜客戶服務(wù)｜還會有什么不一樣我們｜卓企華屋。OurEmbassage[我們的理念]我們關(guān)注客戶關(guān)注盡可能的滿意服務(wù)而不僅僅是一次成交的判定，因為我們知道，他｜她一定還有下一次我們關(guān)注行業(yè)不管現(xiàn)在看上去是危機(jī)重重或是下次的風(fēng)光無限，只要她還能進(jìn)步，我們一定先發(fā)現(xiàn)｜勇實踐根植房地產(chǎn)專業(yè)營銷，開創(chuàng)［高端代理＋零售聯(lián)銷］創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)國外先進(jìn)服務(wù)理念，客戶體驗全面升級...汽車銷售業(yè)——完善的4S系統(tǒng)傳統(tǒng)銀行的——私人銀行升級——來自房地產(chǎn)銷售行業(yè)的改變，時不我待

家電業(yè)——百思買式的“服務(wù)優(yōu)先”“華屋館——高端不動產(chǎn)尊貴服務(wù)”我們的實踐>>Sale銷售1手房屋Survey信息購房需求整合Service服務(wù)房屋保有Sale銷售2手增值高端不動產(chǎn)尊貴服務(wù)實體平臺

定位[定位優(yōu)勢］從[購房者]的視角——超出預(yù)期的品質(zhì)服務(wù)CompetitiveAdvantage[布局優(yōu)勢］復(fù)合空間精致規(guī)劃，引導(dǎo)客戶需求完全釋放IntegrateAdvantage功能空間構(gòu)成華屋館高級房產(chǎn)顧問1對1服務(wù)間VIP會員服務(wù)房貸/法務(wù)咨詢銷售接待區(qū)品牌廊B.I.Y網(wǎng)站互動樓市影音館新盤展示樓市影音館：展銷樓盤咨訊廣告3D影片銷售接待：china-box智能電子銷售接待系統(tǒng)高級置業(yè)顧問：5星級的房屋交易專業(yè)服務(wù)，1對1私密貼心服務(wù)VIP會員服務(wù)：房屋資產(chǎn)全面打理，精英租賃、裝修布置、2手私密沙龍、鑰匙托管、優(yōu)越參觀禮遇房貸／法務(wù)咨詢：“房貸通“量身定做資金貸款計劃，房貸更輕松；各類法務(wù)咨詢協(xié)助新盤展示：全國最新上市項目聯(lián)展、熱推創(chuàng)新成熟的零售精品店建構(gòu)空間[識別優(yōu)勢］全新定義產(chǎn)品

主題活動促銷IntegrateAdvantage選址商業(yè)中心>500－1000平米>完整舒適的裝修>豐富的會員促銷活動商業(yè)中心+統(tǒng)一形象的高清晰識別選址[服務(wù)優(yōu)勢]NewCoreMarketing“高端渠道首席運(yùn)營者”的發(fā)展布局資產(chǎn)管理服務(wù)全國首個跨城市高端不動產(chǎn)尊貴服務(wù)系統(tǒng)“房貸通”異地買賣產(chǎn)證快辦租賃管理異地購買服務(wù)貸款/租賃服務(wù)2手房買賣服務(wù)1手房購買服務(wù)全面+全局+全過程的高縱深服務(wù)服務(wù)房產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)買家海外購買NewOperateProcedure[操作優(yōu)勢]可視電子化有善前臺－有趣\互動\豐富\方便信息－服務(wù)－作業(yè)的高效統(tǒng)一作業(yè)[管控優(yōu)勢]NewOperateProcedure超強(qiáng)零售架構(gòu)管理后臺－安全\迅速\及時\準(zhǔn)確作業(yè)－價格－報表的實時監(jiān)控管控業(yè)內(nèi)首家使用先進(jìn)交易管理Retailpro系統(tǒng)華屋館更高端的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。更專精的客戶渠道。更豐富的銷售手段。華屋館優(yōu)勢。長三角首家高端房產(chǎn)服務(wù)營銷平臺（2010上海古北｜靜安

杭州）更高端的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。源于專業(yè)、發(fā)自熱情的好服務(wù)[優(yōu)勢體現(xiàn)1］從[購房者]的視角——超出預(yù)期的品質(zhì)服務(wù)CompetitiveAdvantage(Structure)[現(xiàn)場＋城市華屋館]由“點(diǎn)”到“面”的銷售架構(gòu)更貼近高端購買的發(fā)生可能(Respondence)[優(yōu)越參觀禮遇＋專場沙龍]隨需應(yīng)變的客戶需求應(yīng)對更積極主動的現(xiàn)場調(diào)度(System)[星級配備＋專有團(tuán)隊]創(chuàng)新高端銷售系統(tǒng)

更符合高端人群的消費(fèi)習(xí)慣銷售系統(tǒng)銷售對接服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更符合高端項目的需求銷售架構(gòu)更專精的客戶渠道。專人對接，“圈內(nèi)人”負(fù)責(zé)維護(hù)與組織的客戶集合體[優(yōu)勢體現(xiàn)2］從[發(fā)掘客戶]的視角——全程的組織與關(guān)注CompetitiveAdvantage(Channel)[8＋1＋1]高端客戶渠道整合完整的潛在客戶網(wǎng)絡(luò)與聯(lián)系(Custom)[專業(yè)的項目渠道定制]更具針對性的客戶渠道搭建項目訂制客戶渠道更專精的有效發(fā)現(xiàn)與打擊豐富渠道更豐富的銷售手段。類比高端商品的眾多銷售鋪陳，主動開發(fā)，一定戰(zhàn)勝不景氣[優(yōu)勢體現(xiàn)3］從[銷售執(zhí)行]的視角——突破現(xiàn)場制約的不斷開拓CompetitiveAdvantage(Distribute)[上海杭州雙城開盤]異地優(yōu)異分銷更貼近高端購買的發(fā)生可能(Salepromotion)［奢侈品關(guān)聯(lián)活動］

高端商品活動促銷更聚集高端人群的消費(fèi)買氣(Web+Mobile)[互聯(lián)網(wǎng)＋移動設(shè)備]創(chuàng)新互動營銷平臺

更貼近高端人群的生活形態(tài)移動營銷活動促銷銷售手段不斷開拓新機(jī)會，創(chuàng)造項目大景氣雙城聯(lián)動(Salesorientation)［小眾人群群體直銷］

高端人群優(yōu)越禮遇更專攻特定高端人群的拓展銷售定向華屋的發(fā)展概念1個理念模式服務(wù)理念創(chuàng)新零售高端房屋銷售服務(wù)2種模式華屋(館)分銷華屋完全銷售系統(tǒng)3種工具華屋沙龍華屋開放日華屋之友客戶推薦2011年創(chuàng)新啟航2011專人對接，“圈內(nèi)人”負(fù)責(zé)維護(hù)與組織的客戶集合體創(chuàng)新服務(wù)工具華屋沙龍為項目進(jìn)行針對華屋所在城市高端客戶特征的主題營銷地點(diǎn)：所在城市｜跨城市形式：項目首發(fā)\項目落地\項目特展2011創(chuàng)新服務(wù)工具系列華屋之友華屋開放日華屋沙龍華屋開放日為華屋會員提供私密的實地參觀體驗機(jī)會地點(diǎn)：項目所在地形式：項目首發(fā)\會員搶購會\項目特展2011創(chuàng)新服務(wù)工具系列華屋之友華屋沙龍華屋開放日華屋之友項目與非房產(chǎn)類高端銷售人員的信息交換平臺平臺：華屋網(wǎng)\短信形式：客戶推薦\項目資訊傳遞2011創(chuàng)新服務(wù)工具系列華屋沙龍華屋開放日華屋之友PART2市場立體掃描項目自身概況/市場/產(chǎn)品/區(qū)域/客戶/SWOT項目名稱：湖畔佳苑三期所處位置：青浦徐涇滬青平公路1517號產(chǎn)品類型：公寓（精裝修）聯(lián)排別墅（毛坯）面積范圍：主力—兩房122㎡，三房193㎡，聯(lián)排231㎡單價范圍：公寓—29000-35000，聯(lián)排—36000-42000總價范圍：公寓—400萬-640萬，聯(lián)排—909萬-984萬發(fā)售時間：2009.4.30交房時間：2010.6.30湖畔佳苑概況宏觀市場分析單價段快照(PriceSurvey)選取單價段：30000-35000元/m2年度總供應(yīng)套數(shù)

3808套年度去化套數(shù)

3548套總推案數(shù)量（項目數(shù)）20個產(chǎn)品構(gòu)成比例公寓

87%聯(lián)列別墅

11%花園別墅

2%基本數(shù)據(jù)平均套總價公寓

392萬元聯(lián)列別墅

704萬元花園別墅

1036萬元平均銷售率公寓93%聯(lián)列別墅

74%花園別墅

80%月均去化套數(shù)公寓

254套

聯(lián)列別墅

31套花園別墅

13套平均套面積公寓

121m2

聯(lián)列別墅

217m2

花園別墅

318m2成交分析銷售率最高項目:上河院、藍(lán)山小城、沁風(fēng)雅涇軒

銷售率最低項目：御景熙岸公寓統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31指標(biāo)項目研究發(fā)現(xiàn)：本案122㎡公寓產(chǎn)品落在主力去化區(qū)間，而193㎡產(chǎn)品明顯偏大。年度總供應(yīng)套數(shù)

2785套年度去化套數(shù)

3295套總推案數(shù)量（項目數(shù)）20個產(chǎn)品構(gòu)成比例公寓

92%聯(lián)列別墅

5%花園別墅

3%平均套總價公寓492

萬元聯(lián)列別墅

926萬元花園別墅

1216萬元平均銷售率公寓91%聯(lián)列別墅

57%花園別墅

88%月均去化套數(shù)公寓238套聯(lián)列別墅

13套花園別墅

24套平均套面積公寓129m2

聯(lián)列別墅

244m2

花園別墅

318m2銷售率最高項目:萬科金色公館、金外灘花園

銷售率最低項目：祥生福田雅園統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31研究發(fā)現(xiàn)：此單價段依然以公寓產(chǎn)品為主，聯(lián)排別墅供應(yīng)較少，去化情況一般。單價段快照(PriceSurvey)選取單價段：35000-42000元/m2基本數(shù)據(jù)成交分析指標(biāo)項目總價段快照(PriceSurvey)選取總價段：400-600萬元年度總供應(yīng)套數(shù)

5157套年度去化套數(shù)

5950套總推案數(shù)量（項目數(shù)）85個產(chǎn)品構(gòu)成比例公寓

59%聯(lián)列別墅

32%花園別墅

9%平均銷售率公寓

95%聯(lián)列別墅

90%花園別墅

93%月均去化套數(shù)公寓

316套聯(lián)列別墅

138套花園別墅

42套平均套面積公寓

155m2

聯(lián)列別墅

205m2

花園別墅

239m2銷售率最高項目:萬科金色公館、泰府名邸

銷售率最低項目：昱墅統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31平均單價公寓

31506

元/m2聯(lián)列別墅

23513

元/m2花園別墅

20943

元/m2基本數(shù)據(jù)成交分析指標(biāo)項目研究發(fā)現(xiàn)：此總價段為聯(lián)排別墅的主力去化區(qū)間。193㎡公寓產(chǎn)品實為難點(diǎn)?？們r段快照(PriceSurvey)選取總價段：800-1000萬元年度總供應(yīng)套數(shù)

1104套年度去化套數(shù)

1187套總推案數(shù)量（項目數(shù)）25個產(chǎn)品構(gòu)成比例公寓

86%聯(lián)列別墅

4%花園別墅

10%平均銷售率公寓

92%聯(lián)列別墅

20%花園別墅

96%月均去化套數(shù)公寓

92套聯(lián)列別墅

15套花園別墅

22套平均套面積公寓

189m2

聯(lián)列別墅

262m2

花園別墅

308m2銷售率最高項目:華新苑

銷售率最低項目：金球怡云花園統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31平均單價公寓

46846

元/m2

聯(lián)列別墅

33431

元/m2花園別墅

29386

元/m2研究發(fā)現(xiàn)：此總價段以高端公寓為主，聯(lián)排別墅產(chǎn)品供應(yīng)較小，去化也不甚理想?；緮?shù)據(jù)成交分析指標(biāo)項目總價段主力去化主力面積熱銷區(qū)域公寓聯(lián)排公寓聯(lián)排公寓成交前三名聯(lián)排成交前三名400-600萬（公寓）95%90%1552051、寶山（11.3%）2、虹口（10.7%）3、閘北（10.4%)1、浦東（29.4%）2、青浦（15.7%）3、寶山（13.7%）800-1000萬（聯(lián)排）92%20%1892621、楊浦（22.1%）2、長寧（15.9%）3、浦東（15.5%)1、寶山（25%）2、浦東（24.4%）3、嘉定（19.9%）總價段綜合分析(PriceSurvey)統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31研究發(fā)現(xiàn)：在同類型產(chǎn)品中，公寓在價格上占有較大優(yōu)勢；而聯(lián)排產(chǎn)品需要更多的銷售支持。產(chǎn)品力評價公寓項目分布區(qū)域

松江區(qū)40%

閔行區(qū)

30%

青浦區(qū)

20%總推案數(shù)量（項目數(shù)）10個年度總供應(yīng)套數(shù)

2361套年度去化套數(shù)

2095套平均套總價

191萬元平均銷售率

84%月均去化套數(shù)177套平均套面積101m2平均套單價

18964元/m2銷售率最高項目：上海海派青城

銷售率最低項目：新華路一號統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31上海中西部區(qū)域多層公寓快照指標(biāo)項目成交分析基本數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)：相同公寓產(chǎn)品比較，本案面積偏大，總價偏高，從上海中西城區(qū)去年的供應(yīng)量來看體量較多。(ProductSurvey)聯(lián)排別墅項目分布區(qū)域

浦東新區(qū)21%

寶山區(qū)

19%

松江區(qū)

13%總推案數(shù)量（項目數(shù)）65個年度總供應(yīng)套數(shù)

5419套年度去化套數(shù)

5237套平均套總價

435萬元平均銷售率

87%月均去化套數(shù)436套平均套面積189m2平均套單價

230001元/m2銷售率最高項目：藍(lán)山小城

銷售率最低項目：祥生福田雅園統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31指標(biāo)項目成交分析基本數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)：從全市別墅市場來看，經(jīng)濟(jì)型別墅是市場主力去化，但青浦區(qū)供應(yīng)量不是很多，位列全市第五。(ProductSurvey)區(qū)域位置分析年度總供應(yīng)套數(shù)

568套年度去化套數(shù)

640套總推案數(shù)量（項目數(shù)）4個滬青平沿線公寓快照統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31平均套總價286萬元平均銷售率

94%月均去化套數(shù)

53套平均套面積126m2平均套單價22964元/m2銷售率最高項目：萬科錦源

銷售率最低項目：西郊美德苑研究發(fā)現(xiàn)：滬青平沿線的主力產(chǎn)品為改善型公寓，面積和總價段都小于本案。指標(biāo)項目成交分析基本數(shù)據(jù)(LocationSurvey)年度總供應(yīng)套數(shù)

270套年度去化套數(shù)

110套總推案數(shù)量（項目數(shù)）5個滬青平沿線聯(lián)排別墅快照統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31平均套總價

504萬元平均銷售率

69%月均去化套數(shù)

9套平均套面積214m2平均套單價23607元/m2銷售率最高項目：萬科錦源

銷售率最低項目：四荷藝墅指標(biāo)項目成交分析基本數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)：滬青平沿線主力產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)型別墅，銷售情況尚可。(LocationSurvey)年度總供應(yīng)套數(shù)

472套年度去化套數(shù)

517套總推案數(shù)量（項目數(shù)）4個趙巷板塊公寓快照統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31平均套總價

231萬元平均銷售率

88%月均去化套數(shù)

48套平均套面積

108m2平均套單價

21357元/m2銷售率最高項目：萬科錦源

銷售率最低項目：進(jìn)福景苑研究發(fā)現(xiàn)：趙巷板塊的主力產(chǎn)品為改善型公寓，且去化非常好。指標(biāo)項目成交分析基本數(shù)據(jù)(LocationSurvey)年度總供應(yīng)套數(shù)

44套年度去化套數(shù)

97套總推案數(shù)量（項目數(shù)）1個趙巷板塊聯(lián)排別墅快照統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31平均套總價

445萬元平均銷售率

82%月均去化套數(shù)

8套平均套面積

177m2平均套單價

25083元/m2銷售率最高項目：晶元香水苑

銷售率最低項目：龍湖滟瀾山研究發(fā)現(xiàn)：趙巷板塊的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)列別墅供應(yīng)相對稀缺，且去化情況較好，給本案的大平層公寓帶來一定壓力。指標(biāo)項目成交分析基本數(shù)據(jù)(LocationSurvey)項目去化率成交均價（元/M2）套均面積（M2）套均總價（萬元）首次開盤時間萬科錦源97%189861192272010.10綠中海96%171251372342008.3金地天御93%279911444042010.11西郊美德苑86%15484891382009.4項目去化率成交均價（元/M2）套均面積（M2）套均總價（萬元）首次開盤時間莫奈的花園80%140613134402008.3合生御廷80%216752024382010.11四荷藝墅35%313732106582006.4區(qū)域競品綜合分析統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31(LocationSurvey)滬青平沿線公寓滬青平沿線別墅項目去化率成交均價（元/M2）套均面積（M2）套均總價（萬元）首次開盤時間沁風(fēng)雅涇軒92%3460243214932006.6銀濤高爾夫別墅100%145613284782004.9久事西郊名墅93%269992356352010.1安盛花苑76%259933469002004.5四荷藝墅35%313732106582006.4區(qū)域競品綜合分析統(tǒng)計時間：2010.1.31-2011.1.31(LocationSurvey)徐涇板塊別墅研究發(fā)現(xiàn)：周邊區(qū)域近期新品供應(yīng)較少，但去化都較理想，尤其400-600萬總價區(qū)間產(chǎn)品客戶認(rèn)可度高?？蛻舴治隹蛻舫山豢煺粘山换A(chǔ)1、項目基本情況所在區(qū)域開盤時間推案套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/M2）套均面積（M2）套均總價（萬元）交房時間青浦2009.4172147221182565662010.62、項目基本情況客戶籍貫60%13%21%6%72%4%5%19%購買次數(shù)2005.3-2010.11(CustomersSurvey)0%差距年齡段18%35%11%32%19%11%-14%差距16%差距30-35歲35-40歲40-45歲72%19%9%11%20%69%購買次數(shù)3%差距-2%差距-1%差距1次2次3次以上我們選擇與本案的地段、產(chǎn)品類型相似的競品，將他們的客戶特征進(jìn)行比較分析：客戶成交快照競品比較2005.3-2010.11流水云墅湖畔佳苑項目推案套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/M2）套均面積（M2）套均總價（萬元）總建面積（萬M2）首次開盤時間湖畔佳苑17214722118256566112004.7流水云墅22819414625240352152006.9(CustomersSurvey)研究發(fā)現(xiàn)：35-40歲為本案主力客群，而流水云墅的客戶年齡段主要集中在30-35歲。和競品一樣，均以首次購房的客戶比例為最大。本案的大量境外客戶成交與競品項目以本地客戶為主形成了較大的差異。60%21%13%17%54%4%56%差距-4%差距-33%差距流水云墅湖畔佳苑籍貫6%25%-19%差距境外人士本地人外地人新上海人客戶成交快照競品比較2005.3-2010.11(CustomersSurvey)二期三期-2%差距年齡段20%34%11%36%10%13%-16%差距24%差距30-35歲35-40歲40-45歲76%16%8%10%23%67%購買次數(shù)9%差距-2%差距-7%差距1次2次3次以上由于本案先后經(jīng)歷了多次開盤銷售，我們將最近的一次開盤定義為三期，之前的一次開盤定義為二期，并將其客戶進(jìn)行比較分析：客戶成交快照自身變化2005.3-2010.11(CustomersSurvey)63%17%13%12%25%58%5%差距1%差距-8%差距籍貫7%5%2%差距境外人士本地人外地人新上海人研究發(fā)現(xiàn)：二期客戶年齡主要集中在30-35歲，而三期成交中年齡35-40歲段客戶大幅增加，比前一期增加14%，進(jìn)而成為三期成交中的主力年齡。二期與三期成交客戶中均以首次購房客戶為主，但三期中所占比例比二期由較大幅度增加，增幅達(dá)9%。在成交的主力客戶群方面，二期與三期基本上并無太大差異?？蛻舫山豢煺兆陨碜兓?005.3-2010.11二期三期(CustomersSurvey)38%8%3%5%14%外地人浙江江蘇北京、湖南云南、貴州、湖北遼寧、山東、吉林、河南、黑龍江19%16%長寧徐匯虹口、黃浦盧灣、青浦、楊浦其他區(qū)域本地人11%8%19%研究發(fā)現(xiàn)：在外地客戶中，浙江客戶占據(jù)主力，江蘇次之，二者之和所占比例超過一半。本地客戶中以長寧為主，其次是徐匯以及虹口、黃埔等市中心區(qū)域?？蛻舫山豢煺占炆罹?005.3-2010.11(CustomersSurvey)SWOT分析S：優(yōu)勢W：劣勢O：機(jī)會T：威脅產(chǎn)品：精裝現(xiàn)房，老牌別墅區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)公寓別具市場號召力。區(qū)位：身處國際化居住區(qū)、大虹橋核心區(qū)，租賃市場火爆，長、短線一致看漲。投資：現(xiàn)房在售，使購房者容易獲得抵押貸款，以便規(guī)避政策制約。產(chǎn)品：建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計方面，本地客戶接受度低。尾盤：處于尾盤階段，無法展開大規(guī)模宣傳，難以拔高項目調(diào)性。投資：不怕貴的，只買對的。突出成熟國際居住區(qū)的生活價值和投資潛力。區(qū)位：利用華屋館在西區(qū)的有利位置，增進(jìn)客戶對區(qū)域的了解，培養(yǎng)認(rèn)同感。大虹橋：大虹橋建設(shè)將在今年進(jìn)入實質(zhì)階段，勢必引發(fā)新一輪區(qū)域置業(yè)潮。競品：周邊區(qū)域高品質(zhì)新盤（如金地·天御）供應(yīng)量增加，且價格較低。政策：限貸限購尚沒有趨緩的跡象，仍在繼續(xù)打壓客戶需求。價格：單價比同區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品高出不少，不具價格優(yōu)勢。新政后市場變化分析成交量環(huán)比變化幅度成交價環(huán)比變化幅度外郊環(huán)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)內(nèi)環(huán)以內(nèi)02011-84%-1%2011-2%4%-47%2011-86%-12%23%20%2010-84%2%30%1%2011-81%2010201020103%2%全市比較環(huán)線比較2011年1.26政策前后環(huán)比變化2010年9.29政策前后環(huán)比變化上市量環(huán)比變化成交量環(huán)比變化成交價環(huán)比變化0-67%2%-84%-2%-69%差距-40%差距-85%差距1%38%研究發(fā)現(xiàn)：本輪調(diào)控對市場影響明顯強(qiáng)于以往，市場觀望氣氛濃厚新政前后掃描全市供需研究時間：2011.1.26-2011.3.6環(huán)比上漲>60%2010年2011年靜安環(huán)比下降>60%2010年2011年盧灣全市環(huán)比上漲>5%2010年2011年普陀黃浦楊浦靜安盧灣

環(huán)比下降>5%2010年2011年盧灣

金山

楊浦奉賢無

長寧嘉定普陀成交量成交價楊浦閘北南匯崇明崇明黃浦寶山研究發(fā)現(xiàn)：各區(qū)域成交量明顯萎縮，成交價變化存在區(qū)域差異，本案所在的青浦區(qū)價格基本穩(wěn)定新政前后掃描區(qū)域細(xì)分研究時間：2011.1.26-2011.3.6供應(yīng)量同比：13%成交量成交均價環(huán)比：67%同比：50%環(huán)比：50%

同比：19%環(huán)比：5%

全市外郊環(huán)間同比：86%環(huán)比：7%同比：36%環(huán)比：84%

同比：16%環(huán)比：1%

同比：78%環(huán)比：81%同比：65%環(huán)比：67%

同比：10%環(huán)比：2%

青浦區(qū)新政前后掃描區(qū)域定位研究時間：2011.1.26-2011.3.6研究發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域在供應(yīng)量、成交量雙重萎縮的情況下，價格依然堅挺供應(yīng)總供應(yīng)量15套同比：88%與今年上月相比與去年同月相比成交總成交量18套行情均價29939元/㎡環(huán)比：76%同比：79%與今年上月相比與去年同月相比環(huán)比：76%

同比：34%與今年上月相比與去年同月相比環(huán)比：7%

板塊聚焦研究時間：2011.1.26-2011.3.6研究發(fā)現(xiàn)：成交量大幅下跌，但價格并未明顯下跌新政前后掃描PART3營銷策略以華屋館為主現(xiàn)場為輔的組織架構(gòu)。銷售組織架構(gòu)類型華屋館（華屋置業(yè)顧問）現(xiàn)場接待（置業(yè)主管1人）初步甄選客戶導(dǎo)入專人現(xiàn)場逼定華友定向來人導(dǎo)入主抓三大類客戶客戶定位及挖掘和導(dǎo)入?yún)^(qū)域高接受度力爭提供精英租賃服務(wù)突破