康城香草天空銷售手冊

康城香草天空

銷

售

手

冊

目錄

第一部分項目總體概述....................................................2

第二部分項目答客問......................................................4

一、項目總體介紹.........................................................4

（一）項目概況.........................................................4

（-）規(guī)劃及設(shè)計....................................................6

（三）工程及細節(jié).....................................................9

（四）景觀及環(huán)境....................................................10

（五）生活及配套....................................................12

二、開發(fā)團隊及合作單位介紹..............................................13

（-）發(fā)展商介紹....................................................13

（-）開發(fā)商介紹....................................................14

（三）規(guī)劃設(shè)計單位介紹..............................................14

（四）園林設(shè)計單位介紹..............................................15

三、購房相關(guān)問題........................................................16

（一）價格...........................................................16

（二）簽約...........................................................16

（三）付款...........................................................16

（四）按揭............................................................17

四、物業(yè)及會所服務(wù)類問題................................................18

（一）物業(yè)管理......................................................18

第三部分項目戶型明細表...................................................20

一、樓盤表一一戶型所處位置（所處樓座、層數(shù)、單元）.....................20

1、銷控表（見附件）.............................................20

2、戶型類型.....................................................20

第四部分產(chǎn)品優(yōu)勢說明.....................................................24

一、區(qū)位優(yōu)勢............................................................24

二、交通優(yōu)勢............................................................27

三、產(chǎn)品優(yōu)勢............................................................27

四、生活優(yōu)勢............................................................31

五、價格優(yōu)勢............................................................33

六、升值優(yōu)勢............................................................34

七、其它優(yōu)勢............................................................35

第五部分競爭項目情況及分析...............................................37

第六部分常見障礙問題解答.................................................53

第七部分其他（項目通訊錄）...............................錯誤!未定義書簽。

第一部分項目總體概述

康城項目占地2000余畝，大社區(qū)總規(guī)劃100萬平米，這已不僅是一個社區(qū)，而完

全是一個城鎮(zhèn)的形態(tài)。單就開發(fā)早晚而言并不能詮釋出其全部內(nèi)涵，實際上康城造城的

成功還在于一個“純”字，這里為真正具有財富與品位的人提供了一種高尚生活的集聚

地，同一階層、同一品位的人胖即是鄰里又是朋友，可以拓展更好的人際關(guān)系，造就更

多的社區(qū)活動。開發(fā)理念完全嚴格按照低密度、高標準的經(jīng)典程序來走，犧牲了開發(fā)周

期，開湖造路，塑造了大氣恢宏、實實在在的大盤形象，彰顯出開發(fā)商的成熟的開發(fā)理

念和品牌實力。大康城大品牌大環(huán)境給項目帶來了浪漫、唯美的生活方式，成熟的生活

氣氛，高檔次社區(qū)形象，對市場具備強大吸引力的尤其是那片可遇不可求的外圍自然生

態(tài)環(huán)境：6000畝林帶田園環(huán)繞，數(shù)百畝荷塘，百畝苗木基地，300畝高爾夫郊野公園，

即將興建的1700畝體育公園，休閑氛圍濃厚，康城，是一座別人無法復(fù)制的城。

香草天空疊拼別墅，緊鄰康城西部，總占地10.3公頃，風格定位在成熟的歐美郊野

別墅形態(tài)?，F(xiàn)代的城市生活，本質(zhì)且真實的自然，離我們越來越遠，于是，追求環(huán)境的

本質(zhì)清新成了我們創(chuàng)造的目的，所以在香草天空的景觀設(shè)計中，重點放在了利用自然環(huán)

境及相關(guān)文脈背景創(chuàng)造清新、自然、生態(tài)、質(zhì)樸、而又現(xiàn)代的都市新居所的環(huán)境塑造上,

園藝規(guī)劃山創(chuàng)翌高峰園林擔綱園林設(shè)計。

香草天空景觀體系由綠軸景觀區(qū)、入口門區(qū)、庭院景觀區(qū)、40畝園林區(qū)、7000平

方米康城西湖、景觀大道區(qū)、六大系統(tǒng)和園區(qū)夜景燈光組成。

在一本名為《格調(diào)》的書未上市之前，大多數(shù)人可能沒想過人可以分出三六九等，比

如僅僅通過你襪子的顏色。但是，它們不停變換說法的行為反而突出了一個模糊的但絕

對核心的問題：“什么樣的人才能入主中產(chǎn)階級的行列？”也難怪人們?nèi)绱藷嶂杂诖耍?/p>

畢竟從媒體中獲得過諸多西方中產(chǎn)階級的想象來源，綠草如蔭的別墅、高級轎車、高檔

時裝，還有一個美滿的家庭。這的確是個令人羨慕的階層。休閑絕對是個生活氣息濃郁

的概念，其實生活中一切可以讓你得到松弛、幫助人們擺脫被壓抑的內(nèi)心、重歸自我的

方式皆在其中?！扒槿さ叵率摇泵娣e70—120平方米，空間分區(qū)自然，可作為桌球室、家

庭影院、試聽室、健身房、棋牌室、咖啡廳、小酒吧等，作為藝術(shù)品收藏或創(chuàng)作的地方

也挺有氛圍的。

香草天空的前期客戶消費群設(shè)定在中產(chǎn)階層，中產(chǎn)階層的職業(yè)趨向：有CBD企業(yè)經(jīng)

理人、律師、會計師、外企代表、外資銀行、媒體行業(yè)人、私人業(yè)主、電腦工程師、SOHO

一族、證券投資商、政府機關(guān)和部分從藝術(shù)行業(yè)的人士，行業(yè)不盡相同，在中產(chǎn)階級這

個范疇里，挖掘人群共性，他們大都有購房實力又有知識背景，注重其居住觀念、生活

品質(zhì)、審美取向等。針對特殊人群，香草天空更加貼近生活，反映生活，建筑形象理念

高雅，處處體現(xiàn)小資情結(jié)，更利于接近和迎合年輕一代中產(chǎn)階級的喜愛。

案名：康城香草天空

開發(fā)商：

地理位置：本項目所處地塊位于朝陽區(qū)雙橋農(nóng)場，在京通與京沈兩條快速路之間，距國

貿(mào)僅10公里，車程15分上。

項目四至及周邊環(huán)境：康城向西到國貿(mào)，約10公里，15分鐘車程，向北到京通高速會

村出口2公里，向南到京沈高速豆各莊出口5公里，距離天安門19公里、北京站17公

里、西客站25公里、首都機場30公里。項目的整體開發(fā)后，除北面同現(xiàn)狀居住社區(qū)相

連外，東、西、南全部為北京市規(guī)劃的城市綠地。

項目周邊主要交通設(shè)施：城市地鐵八通線會村出口管莊站，公交線路有731（康城南一

五道口），382（小莊一雙橋農(nóng)場），411（豆各莊站一紅底），821（黑莊戶站―北京西

站）。小公共汽車及出租車社區(qū)周邊都有。

項目周邊道路：北有朝陽路、京通高速、城市地鐵八通線、雙緯路，南有雙緯南路、觀

音堂南路、京沈高速，西有東五環(huán)、東四環(huán)、雙經(jīng)東路，東有雙橋東路，規(guī)劃中北有廣

渠路，西有長營路。主要干道為：東西三條：京通、京沈路及廣渠路。南北向有雙橋東

路、長營路等。

產(chǎn)品類型：疊拼別墅，每戶上下三層，下戶型有自己的庭院和地下室，上戶型有閣樓和

屋頂露臺。

價格：起價6300元，均價6800—7000元

環(huán)境：私家庭院、組團綠地、生態(tài)公園及周邊無際的林帶、稻田。

車位：A戶型有地下車庫，其他戶型有車位，小區(qū)內(nèi)還有公共車位。

鄰里關(guān)系：強調(diào)鄰里之間的交往、溝通及和諧的鄰里關(guān)系。

文化生活：營造高雅的文化氛圍滿足業(yè)主精神生活的需求。

規(guī)劃用地：大康城項目占地2000余畝，總建筑面積100萬平方米，香草天空占地10.3

公頃，其中住宅7.6公頃、綠池面積2.7萬平方米（不含40畝水景生態(tài)公園）、公建面

積1.08萬平方米，小區(qū)東西長275米，南北長345米。

容積率：1.19

綠化率：36.7%

第二部分項目答客問

一、項目總體介紹

（一）項目概況

1.項目名稱

康城二期香草天空

2.位置（所屬區(qū)域及地塊四至）

康城位于北京市朝陽區(qū)雙橋農(nóng)場，屬于北京市政府規(guī)劃中的住宅組團之定一的定福

莊組團的南區(qū)。在京通與京沈兩條快速路之間，距國貿(mào)僅12.5公里，車程15分鐘?？?/p>

城向西到國貿(mào)12.5公里，約：5分鐘的車程。向北到京通鬲速路會村出口2公里，向南

到京沈高速路豆各莊出口6公里，距離天安門19公里、北京站17公里、西客站25公里、

首都機場40公里。項目的整體開發(fā)后，除北面同現(xiàn)狀居住社區(qū)相連外，東、西、南全部

為規(guī)劃的城市綠化。

區(qū)位：康城位于北京市朝陽區(qū)雙橋農(nóng)場，屬于北京市政府規(guī)劃中的住宅組團之一的定福

莊組團的南區(qū)，京通快速路會村出口南2公里，處于京沈與京通快速路之間，隸屬于朝

陽區(qū)，兩軸兩帶多中心的東部發(fā)展地段。距國貿(mào)10公里，開車15分鐘，京沈高速豆各

莊出口向東北向延導(dǎo)視牌即可到達。

3,距機場、火車站及附近各交通樞紐或主要地標距離

正在興建的輕軌八通線將于2003年12月28日竣工通車，其中有兩站：會村出口的

楊閘站和位于雙橋出口的雙橋站均能方便地到達康城，而會村通乍站距康城僅2000米。

現(xiàn)有的多條公交巴士線路通往市區(qū)：731（康城南-五道口中）、382（小莊-雙橋農(nóng)場）、

411（豆各莊站-紅廟）、821（黑莊戶站-北京西站）。小公共汽車及出租車社區(qū)內(nèi)都有。

4.交通（周遍道路及公交路網(wǎng)）

已經(jīng)通車或部分通車的道路：北有朝陽路、京通高速、輕軌八通線、雙緯路；南有

雙緯南路、觀音堂南路、京沈高速；西有東五環(huán)、東四環(huán)、雙經(jīng)東路；東有雙橋東路;

規(guī)劃中北有廣渠路，西有長營路。主要干道為：東西三條:京通路、京沈路及廣渠路。

南北向的有雙橋東路、長營路等。以現(xiàn)有交通為例，從本項目到達CBD只需要15-20

分鐘，到達燕莎商圈僅需要20-25分鐘，距離天安門19公里，北京站17公里，西客

站25公里，首都國際機場40公里，交通的易達性是本區(qū)域的主要優(yōu)勢之一。京通快

速路、城鐵八號線、地鐵六號線以及未來廣渠路延長線都將延伸至本區(qū)域內(nèi)。另外，

公共交通342、364、306、382、397、411等多條線路連接區(qū)域和CBD之間的往來，出

行便利。

5.建筑形態(tài)及解釋

1、康城項目一期東區(qū)為TOWNHOUSE建筑形態(tài)；

2、一期西區(qū)是疊拼住宅；

3、二期設(shè)計為獨棟別里；

4、其他幾期的建筑形態(tài)依據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和公司的整體戰(zhàn)略待定.

6、案名解釋及由來

康城，是法國嘎納CANNES的臺灣和香港中文叫法，世界電影名城，一年一度的金

棕桐大獎在此評選并頒發(fā)，是地中海邊美麗的歐洲風情生活小鎮(zhèn)。取名康城有兩重含

義：文化和休閑。和煦的陽光、清新的空氣、優(yōu)美的自然環(huán)境、輕松休閑的生活情調(diào)、

濃郁而優(yōu)雅的文化氛圍、寬闊的視野構(gòu)成健康、休閑、人文的生活環(huán)境?！翱怠币馕?/p>

著自然、環(huán)保，也意味著我們的客戶身心和生活的完美健康的心態(tài)以及基于此種意義

上我們對客戶的美好祝愿，意味著我們項目所處地方的生活環(huán)境的自然和環(huán)保、延伸

為陽光、綠地、清新的空氣、優(yōu)美的自然環(huán)境和健康的生活心態(tài)?！俺恰北硎竞甏蟮?/p>

社區(qū)規(guī)模和完善的生活配套，康城2000畝的占地面積和100萬平米的規(guī)劃建筑面積,

意味著長安街上，距國貿(mào)最近、規(guī)模最大的國際化聯(lián)排別墅社區(qū)，也彰顯出開發(fā)商的

雄厚實力和堅定的開發(fā)信心。

（二）規(guī)劃及設(shè)計

1.社區(qū)總體規(guī)劃

1）地塊形狀

南北長780米，東西長2000多米。

2）總占地面積

康城項目占地2000余畝。

3）總建筑面積

康城項目總體規(guī)劃預(yù)計建筑面積100萬平方米。

4）住宅建筑面積

西區(qū)總占地10.3公頃，西區(qū)總建筑面積11萬平方米，其中住宅7.6公頃、公園2.7

公頃；小區(qū)東西K275米，南北K345米。

5）公共建筑面積

公建面積10800平方米

6）容積率

1.19

7）建筑密度（建筑覆蓋率）

29.5%

8）樓間距（最小一平均一最大）

西區(qū)南北樓門距21米（滿足1.7倍日照門距），東西相鄰樓門距最小為6.6米，最大

39米，平均16.6米。

9）綠化率

綠地面積27560平方米（不含40畝公園），綠化率36.7%。

10）建筑形態(tài)及具體分布配比

疊拼別墅（100%）

11）分期開發(fā)情況

待定。

12）總戶數(shù)（或分期分區(qū)戶數(shù)）

西區(qū)共計384戶.

B）建筑風格

德式

14）社區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)（路寬，路標，人車分流及方式）

小區(qū)內(nèi)行車道為6米寬。

15）規(guī)劃理念

依托并呼應(yīng)南部大面積集中綠地，宅間以最簡潔的外部空間，反襯自由豐富的綠化

環(huán)境。2、限制車行通行區(qū)域范圍，在居住區(qū)內(nèi)營造盡可能多的步行活動空間。3、由于

南部有大面積集中綠地，在居住區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境以帶狀綠地為主，并結(jié)合區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)

形成人們的主要室外活動場所，4、使絕大多數(shù)的住戶擁有最好的朝向，使其成為高品質(zhì)

住宅的最主要支撐點。5、控制室外空間的尺度，讓人們充分體驗低密度居住環(huán)境的特征。

6、臺地或坡地風格。

2.戶型設(shè)計細節(jié)

1）戶型種類'面積區(qū)間

5種：A戶型116戶；B戶型84戶；C戶型80戶；D戶型68戶；E戶型36戶。

2）各戶型相應(yīng)設(shè)計特色

1、以真正實惠的室內(nèi)空間為基礎(chǔ)，卻有利于彰顯居住者的個性空間。同時，室內(nèi)外

空間的融合使戶型設(shè)計更加精彩。2、用最宜接的空間布置方式滿足居住者最基本的

生活需求，為居住者營造便利舒適的生活空間。3、室內(nèi)空間尺度的確定完全依據(jù)居

住者的活動及其活動所需家具的擺放來確定。4、在與居住者有直接接觸的建筑構(gòu)件

的處理上及材料的選擇上盡可能考慮客戶的感受。在有限的室內(nèi)平面范圍內(nèi)提高空間

使用效率，使住宅具有出色的性價比。5、充分利用屋頂平臺、陽臺以及首層庭院的

空間特點，使居住者可以與外部自然密切接觸。

3）贈送部分（車位、庭院、地下室、花園、露臺、閣樓等）明細、贈送面積區(qū)間。（見

卜.表）

戶型上戶露臺面積上戶閣樓面積下戶地下室面枳下戶前后庭院面積

端上56.6924.51-24.54—

1、南北向：64平方米（南

端下——71.52-71.62

A院進深8米）2、東西向：

中卜42.4824.50-24.53—

120平米（西院進深15米）

中下一—70.33-70.43

端上61.8841.23-41.31—

端下——106.83-107.05

B59平方米（南院進深9米）

中上44.1737.17-37.25—

中下一—96.31-96.5C

端上30.0252.95—

端下——102.31-102.9085平方米（南院3米，北院

C

中上19.3753.12—9米）

中下一—90.03-99.33

端上61.9340.92-40.98—

端下———33-59平方米（南院進深5-9

D

中上44.1437.20-37.25—米）

中下———

端上23.2357.17—

端下——119.87

E56平方米（南院進深8米）

中上23.0956.17—

中下——105.10-114.26

4）得房率：

1、按何種面積銷售，依據(jù)北京市房地局出臺的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定執(zhí)行：2、實用率為

91%左右；3、公攤面積包括：每一棟建筑外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；

公共樓梯間、各種共用管井為該棟樓服務(wù)配電室。

5）層高及凈高

戶型面寬在深層同挑空樓梯間寬度（凈高）

A8.015.22.45-3.35.92.0

B6.615.22.85-3.35.92.0

C6.615.22.75-3.05.92.0

D6.615.22.90-3.05.92.0

E7.015.22.75-3.35.92.0

（三）工程及細節(jié)

1.交房標準

3）外墻：外立面為高級大顏料通體面磚，部分石材和局部涂料

（2）內(nèi)墻：耐水膩子

：3）頂棚：耐水膩子

：4）地面：陶料混凝土找平，預(yù)留裝飾面

（5）門窗：高級三防鋼制門戶，鋼制玻璃單元門，彩色噴涂塑鋼窗、中空玻璃

（6）廚房：預(yù)留上下水接口

（7）衛(wèi)生間：預(yù)留上下水接口

（8）陽臺：陽臺和露臺采用實木扶手鐵藝欄桿；預(yù)留空調(diào)室外機位

（9）主體結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土短肢剪力墻

U0）生活熱水及采暖：意大利進口八喜燃氣壁掛爐；鋼制散熱器

（11）燃氣：管道人工煤氣

（12）供水：小區(qū)獨立供水系統(tǒng)

U3）供電：城市電網(wǎng)，戶內(nèi)80安培

（14）電視：有線電視

U5）通訊：每戶預(yù)留兩部外線電話接口

（16）網(wǎng)絡(luò)：預(yù)留寬帶入戶接口

U7）安防：小區(qū)周界遠紅外監(jiān)控報警系統(tǒng)；保安巡更系統(tǒng)；每戶設(shè)置可視對講機

38）樣板間：樣板間作為展不作用僅作參考，小作為交房標準

U9）排風方式，排水管道型材及特點：堅直煙風道排到室外（有主副煙風道）

（20）屋頂材質(zhì)及坡度：除天窗和采光頂外，其余窗戶均采用塑鋼窗（局部加掛百葉窗）,

屋頂采用保溫屋，防水加掛水泥瓦，突出部分是煙風道和排氣孔。

2.主體結(jié)構(gòu)

（1）主體結(jié)構(gòu)形式

答：主體結(jié)構(gòu)形式為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。

（2）基礎(chǔ)類型及深度

答：基礎(chǔ)類型有5類，深度為：A戶型4.050米，B戶型4.15米，C戶型3.90米，D

戶型2.9米，E戶型4.05米。

（3）具體建筑型材

答：外墻一部分為現(xiàn)澆碎剪切角力混凝土墻體，一部分為多孔磚砌筑的填充墻體，外

加聚苯顆料外墻外保溫，表面粘貼通體面磚

（4）保溫方式與隔熱性

答：采用的是膠粉聚苯顆料外墻外保溫，5cM厚。保溫隔熱性能符合北京市的設(shè)計規(guī)

范要求。

（5）外立面型材及配比

答：外墻基本上為面磚，只有檐口部分為涂料。建筑的勒腳入戶踏步臺階為石材。

（四）景觀及環(huán)境

1、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境概述

答：根據(jù)康城西區(qū)花園住宅的整體布局，環(huán)境景區(qū)一條中軸綠谷及生態(tài)公園的串聯(lián)3

形成了相對獨立又緊密的景觀區(qū)域：

1.入口門區(qū)：我們在實現(xiàn)入口門區(qū)的環(huán)境上首先考慮到其作為入口在管理功能的特性設(shè)

立了門衛(wèi)系統(tǒng)，從護車桿到電動伸縮門，都以實現(xiàn)功能為前提。運用序列的手法細膩表

現(xiàn)的時候，適當注入自然流暢的元索，塑造出過渡空間對外的標志性主體形象。

2.綠軸景觀區(qū)：中軸部分的綠地景觀區(qū)貫穿南北，兩側(cè)運用挺拔的毛白楊種植圍合出可

進入林下草坪空間，漫步在玉蘭碧椎間桃林中，行走于然的石材之上，舒適的木座椅字

置在靜謐的草坪間，林蔭下靜聽涌泉流水的潺潺之音，渾然天成，形成一處別樣景觀走

廊。

3.設(shè)計理念及風格

答：總體規(guī)劃設(shè)計理念：1）、依托并呼應(yīng)南部大面積集中綠地，宅間以最簡潔的外部空

間，反襯自由豐富綠化環(huán)境。2）、限制車行通行，在居住區(qū)內(nèi)營造盡可能多的步行活動

空間。3）、由于南部有大面積集中綠地，要小區(qū)綠化環(huán)境以綠化為主，并結(jié)合區(qū)內(nèi)步行

系統(tǒng)形成人們的主要室外活動場所。4）、使絕大多數(shù)的住戶擁有最好的朝向，使其成為

高品質(zhì)住宅的最主要支撐點。5）、控制室外空間的尺度，讓他充分體驗的低密度居住環(huán)

境的特征。6）、臺地或坡地風格。

4、主景觀帶與景觀小品類型

答：1）、景觀大道位于一期二期用地之間的，由南至專門組連接起東西兩個綠色地塊的

親密關(guān)系，同時洋溢著綠色扭轉(zhuǎn)更使空間具有直接明了的態(tài)度。景觀大道全長330米，

南北兩端分別設(shè)有入口標志墻，東、西兩側(cè)設(shè)有步行道，并配有4條通南北的草坪綠帶,

中間設(shè)置24個黑色花崗巖鋪砌的花壇，內(nèi)種菊花。道路兩側(cè)為樹齡幾卜年原生楊樹和柳

樹?？拷^(qū)圍墻為綠色植物景觀帶，主種植松柏、火炬、菊花、金葉等花灌木，并安

裝草坪燈。我們在考慮城市空間大環(huán)境后，希望創(chuàng)造園區(qū)內(nèi)部空間與外部優(yōu)良城市環(huán)境

空間的要素，最終使園林景觀僅符合園區(qū)環(huán)境、城市綠帶環(huán)境的各項要求，同時最終成

為城市空間中的綠色粘合劑，有效地聯(lián)絡(luò)起內(nèi)部及周邊的各類城市結(jié)構(gòu)要素，達成優(yōu)美

的公區(qū)綠帶空間。綠色景觀大道的出現(xiàn)賦予了原有城市交通空間以休閑步行氛圍，雪松、

花灌木、色帶、綠籬、綠色草坪，凝重而形態(tài)優(yōu)美，入口的標志景墻等景觀元素與風情

各異植物景觀，它們共同形成了新的綠色交融景域空間。2）、燈光系統(tǒng)：在夜景燈光氛

國的營造上，除了造型別致的高桿庭院燈，還根據(jù)使用及景觀需要設(shè)置了柔和的草坪燈、

結(jié)合水景的水下照明燈、表現(xiàn)夜晚樹木造型的樹照燈、空靈圓潤的嵌地燈、獨特別致的

嵌地燈帶，樸實的景觀燈柱。充滿溫馨的氣氛。在滿足足夠亮度的同時也建立了藝術(shù)照

明效果。

5、園林設(shè)計特點與風格

答：位于園區(qū)南部的四十畝的園林因借地勢地貌，蘊涵森林之幽美，追求著與大自然的

共生共長。純粹的性質(zhì)讓空間每一個組成部分都擁有了鮮明的性格。在這里，我們以地

形及植物造景為依托，為蒼翠或為斑詞，或為蔥郁的綠植跌宕出純粹而精彩的空間效果。

四十畝的生態(tài)公園清新而自然，方正樸實的構(gòu)圖中有著真實的綠色脈動。大面積的風景

板塊構(gòu)成使得人工湖成為整個空間的視覺中心。穿插游走的木棧道與木板平臺讓平坦而

內(nèi)斂的水面擁有活躍的魅力語言，漫步其上，自濃蔭綠樹下的靜謐中盡情體味層層疊疊

的涌動情懷。

整個空間中那滿溢的綠色讓每一個人成為空間中流連的角色。高大的毛白楊林帶圍合出

開放的內(nèi)部園區(qū)，郁郁蔥蔥的樹木，曲線優(yōu)美的林中小徑，樸野自然的山石跌水，每一

種風景要素都散發(fā)著清新而宜人的氣息。這無比和諧的一切構(gòu)成了綠色生態(tài)公園明趣有

致的空間節(jié)奏。

6、水景特點與優(yōu)勢

答：西區(qū)集中綠地占地40畝，主要由人工湖、木亭、平臺、小橋、小徑及彼地形組成。

其中人工湖水面面積超過7000平方米，水深0.35-0.6米。湖岸為山石或草坡入水兩種

形式，并配噴泉、疊水等景觀。

7、私家庭院與園林設(shè)計

答：（1）庭院景觀區(qū)：私家小院在整個園區(qū)里占有很大的組成部分，與宅間綠地一起成

為景觀設(shè)計的細節(jié)所在，表達著不同的自然氣息。居者空間的私密性在小院的出口處得

到了訴求，拾級而的鋼木扶梯于輕盈中透露出簡潔質(zhì)樸的現(xiàn)代氣息，天然石材的矮墻沉

穩(wěn)大氣而富于美感。而種植在這里的植物因地形的變而層次分明，形成了立體的植物景

觀層次。（2）園區(qū)細部：我們堅持完整闡述一體化的景觀大空間。以現(xiàn)代而簡潔實用的

景觀形象構(gòu)成對園區(qū)土地特征的呼應(yīng)，并在此框架下合理地生發(fā)出綠地、路標、涌泉、

交通誘導(dǎo)標志、座椅、飲水臺、路燈等景觀元素。牢牢把握來源于使用者日常工作生活

行為的需求，完美塑造人與人之間，人與自然之間的綠色篇章，同時利用透景線以及對

景手法豐富景觀的肌理，使地塊的不同視角都有獨特的景觀展現(xiàn)，從而使整個空間呈現(xiàn)

出令人驚喜的景觀凈利潤要.縱觀園區(qū)，景觀體系層次豐富、功能合理、構(gòu)成主題明確、

對渡自然、內(nèi)容充盈的景觀意象，同時在各個景觀空間的交匯處通過鋪裝材料與植物材

料的變化進行設(shè)計語言的表達，注重對景的考慮，于特定務(wù)件中創(chuàng)造出開放性的綠色生

活景域空間。

（五）生活及配套

1、社區(qū)內(nèi)部設(shè)施

（1）路標路燈安置情況：每個重點區(qū)域都安置了指示牌，小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域均設(shè)有路燈。

（2）垃圾處理方式及安放位置：每個單元門設(shè)有獨立垃圾桶，物業(yè)定期將垃圾運送到

小區(qū)垃圾站，位于小區(qū)西北角.

（3）化糞池位置：小區(qū)中央綠軸水景、17,19號樓北側(cè)

：4）鍋爐房位置：尢

：5）中水處理系統(tǒng)及位置：小區(qū)湖景及公共景觀水為中水

：6）規(guī)模及位置：會所7000平米，位于小區(qū)東南部

：7）社區(qū)商業(yè)配套規(guī)模及位置：會所內(nèi)有超市、游泳館、健身房、24小時繳費系統(tǒng)、

餐飲、酒店式公寓。

（8）車位數(shù)量及位置（車位配比）1：1（A戶型帶車庫，其余為贈送的地上車位）

2、社區(qū)周邊生活配套情況

⑴商業(yè)配套

答：康城西區(qū)綜合樓的配套有：地下超市，商務(wù)中心，辦公用房。小區(qū)周邊有京客隆超

市、福潤超市等。

⑵娛外餐飲配套

答：南江月餐飲、楊閘環(huán)島有福華肥牛、金百萬、創(chuàng)新高肥?；疱伒?/p>

13）運動休閑：

答：社區(qū)大型科技藝術(shù)會館，將定期舉行各類文化、科技展示活動，以滿足社區(qū)文化活

動的需要；高爾夫練習場、沙壺球、網(wǎng)球、乒乓球、健身房、咖啡屋、棋牌等；郊野生

態(tài)公園：慢跑徑、兒童娛樂區(qū)、攀巖區(qū)、聽濤小榭、望晨閣、燒烤區(qū)、放風箏及航模區(qū)

等。

：4）教育配套

答：雙橋小學(xué)、中學(xué)、雙語幼兒園、康城幼兒園、忠德學(xué)校、匠心之輪學(xué)校

15）醫(yī)療衛(wèi)生配套

答：雙橋醫(yī)院，民航醫(yī)院。

[6）金融及郵政配套

答：工商銀行，農(nóng)村信用社

二、開發(fā)團隊及合作單位介紹

（一）發(fā)展商介紹

1.公司名稱：

2.成立時間：1996年8月21日

3.注冊資金

注冊資金達1.6億兀人民幣，資產(chǎn)規(guī)模達10億兀人民幣，是集房地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)投

資、電訊科技為一體的股份制企業(yè)。

4.發(fā)展背景

以銀行、證券公司和信托投資公司為背景，其實力雄厚，

5.旗下公司

⑴

(2)

(3)

(4)

(5)

(二)開發(fā)商介紹

1.公司名稱：

2.成立時間：2000年2月24So

3.注冊資金：注冊資金為5000萬元人民幣。

4.榮譽及獎勵

永馨公寓(永定路)、錦鄉(xiāng)園公寓、杰座酒店式服務(wù)公寓(工體北路)、陽光100國際

公寓(光華路)。其中北京房地產(chǎn)開發(fā)公司和陜西西部房地開發(fā)公司各自的低密度住宅項

目在規(guī)模上均為占地超過2000畝的超大型高品位居住社區(qū)，

(三)規(guī)劃設(shè)計單位介紹

1.公司名稱：

2.成立時間

翰時(A&S)國際建筑設(shè)計咨詢有限公司是由國內(nèi)外建筑師共同創(chuàng)立的建筑設(shè)計公司。

公司創(chuàng)立于美國亞特蘭大，2002年在中國北京正式注冊。公司的目標是把國際上先進

的建筑設(shè)計與規(guī)劃理念和技術(shù)介紹到中國，并按照國際標準，為業(yè)主提供高質(zhì)量的設(shè)計

服務(wù)，為新世紀中國城市與建筑的發(fā)展做出貢獻。翰時(A&S)國際可在建筑設(shè)計、城

市設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計等各領(lǐng)域，為業(yè)主提供全方位的咨詢服務(wù)。

3.發(fā)展歷程

翰時(A&S)國際的設(shè)計人員有著近二十年的世界各地與中國的現(xiàn)代化建筑設(shè)計歷

史，對?城市社區(qū)規(guī)劃及各類型的建筑/工程設(shè)計，如醫(yī)療/實驗室建筑、居住建筑、公共

是筑等，有著豐富的經(jīng)驗利廣泛的專業(yè)知識，并注重結(jié)合中國國情，將綠色生態(tài)、環(huán)保

意識等高新技術(shù)及全新的觀念，融入到設(shè)計當中。自公司創(chuàng)立以來，由翰時(A&S)國際

參與的城市社區(qū)規(guī)劃設(shè)計及各類型的建筑/工程設(shè)計項目遍及中國許多地區(qū)，如北京康成

花園別墅、北京五棟大樓、浙江新和成總部、安徽國際護理學(xué)院等項目。

4.設(shè)計項目名稱

設(shè)計師為荷蘭籍建筑大師余立博士，主要作品有：居住建筑類有：康城花園別墅、

翡翠城北京望京新城、興隆花園、豐臺自然城、亦莊商業(yè)街、金寶街綜合樓、軍悅大廈、

東隆別墅、香山生態(tài)辦公園區(qū)、浩庭花園、中華世紀壇、香山藝堂、翡翠城、施工圖由

中國建筑設(shè)計研究院有限公司完成。

5.榮譽及獎勵

Di設(shè)計新潮第118期雜志對2004-2005年民用建筑設(shè)計市場進行了調(diào)查和排名。翰

時(A&S)國際具體排名情況如下：

2004-2005年度民用建筑設(shè)計企業(yè)市場排名總榜，我司排名第58位。

2004-2005年度民用建筑設(shè)計企業(yè)市場民營設(shè)計企業(yè)排名，我司排名第32位。

2004-2005年度民用建筑設(shè)計企業(yè)效率排名，我司排名第61位。

2004-2005年度民用建筑設(shè)計企業(yè)分類、業(yè)務(wù)排名，我司排名第43位。

2004-2005年度民用建筑設(shè)計企業(yè)地區(qū)排名，

北中國地區(qū)：我司于排名第20位。

大都會、長三角地區(qū)：我司于排名第44位。

南中國地區(qū)：我司于排名第21.位。

中西部地區(qū)：我司于排名第11位。

(四)園林設(shè)計單位介紹

1.公司名稱：北京創(chuàng)翌高峰園林工程咨詢有限公司

2.設(shè)計項目名稱有：翡翠城、長河灣、世紀東方城、水黑風景、香山藝墅、峻峰華亭

等。

三、購房相關(guān)問題

（-）價格

1、項目均價

答：均價7000元

2、景觀差價

答:500元-3000元

3、總價區(qū)間

答：150萬-360萬左右

4、優(yōu)惠及折扣

答：一次性付款：9.7折，按揭付款9.8折。

（-）簽約

1、合同形式

答：北京市統(tǒng)一文本格式。

2、簽約條件（付款額度）

答：首付30%,一次性付款要求100%付清。

3、合同備案所需手續(xù)及證件

答：買受人身份證、外地人需提供暫住證，首付款發(fā)票復(fù)印件

（三）付款

接受何種付款方式（一次性、按揭、公積金）：一次性付清100席全部房款。按揭：首付

39%,余款可選擇銀行按揭

預(yù)售后付首付期限：小訂含當日3天內(nèi)補大定或首付，大定含當日首付期限為5天，首

付款當日需簽訂合同。

是否接受外幣付款：原則上不可以人民幣以外的其他幣種結(jié)算房款，但客戶確實際困難

的也可特事特辦；從境外匯款（必須是中國人民公布的可自由兌換的貨幣）至我公司中

行帳戶，中行將按到款當日中國人民銀行外匯牌價現(xiàn)匯買入價兌換為民幣金額登記入帳,

匯款期間發(fā)生的一切費用（如手續(xù)費等）由客戶自行承擔。（另：以美兀交納房款的，須

將美元預(yù)先存入中行個人儲蓄帳戶并提供存款人身份證及存折密碼，財務(wù)部門以該客戶

交款當日中國人民銀行外匯牌價現(xiàn)鈔買入價兌換的人民幣金額開具房款票。）

匯款銀行及帳號：賬號:2390022155,中行京廣中心支行,帳號：10918708091001。

結(jié)算方式限制：

（1）以支票方式支付的拒收空頭及遠期支票；

（2）以現(xiàn)金敘式交納房款，為確保資金的安全性，須提前告之財務(wù)部門作好收款準

備。

（3）以存折（不掛卡）方式交納房款，客戶需提供存款人的身份證原件及存折密碼,

轉(zhuǎn)賬后退還。

（4）以匯款方式交納房款，客戶需在款項匯出后將匯款單據(jù)復(fù)印件傳真至我公司，

待該款項到帳后為客戶開具房款收據(jù)或發(fā)票。

（四）按揭

貸款銀行：中國建設(shè)銀行、民生銀行、中國銀行（針對外籍人士）。

貸款年限：20年或15年。

貸款比例：7成。

貨款利率：以中國人民銀行利率為準。

貸款條件（身份限制具有法定民事能力自然人，年齡限制在：申請人年齡加貸款年限

男性不得超過65周歲，女性不得超過60周歲。

二次貸款特殊要求及利率：二次貸款首付比例要求提高，利率提高1%左右。

貸款程序及所需資料：

需提供買受人（外埠人士）以下資料：

1、身份證原件及A4復(fù)印件一份（如已提供夫妻雙方的）

2、戶口本原件及A4復(fù)印件一份（如已婚的提供夫妻雙方的）

3、外地戶口還需提供暫住證的原件及A4復(fù)印件一份

4、婚姻證明原件及A4復(fù)印件一份

5、預(yù)售登記后的商品房買賣合同正本一份，預(yù)售登記備案表原件一份

6、首付款發(fā)票一份及復(fù)印件一份

7、收入證明原件需加蓋公章

8、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本需體現(xiàn)當年年檢并加蓋公章

9、資產(chǎn)證明（如大額存單，汽車行駛證等）

程序為業(yè)務(wù)人員簽定商品房買賣合同后，與按揭律師聯(lián)系到售樓中心簽定銀行借款

合同及查驗上述資料，報送銀行。應(yīng)付費用：律師費（貸款額乘0.3%）、保驗費（購房

總價乘保險費率乘換算現(xiàn)值系數(shù)）、抵押登記費、公證費。

四、物業(yè)及會所服務(wù)類問題

（一）物業(yè)管理

1.物業(yè)公司介紹

1）企業(yè)名稱：北京南洋物業(yè)管理有限責任公司

2）經(jīng)濟性質(zhì)：有限責任公司

3）注冊資金：100萬元

4）成立時間：99年4月19日

5）人員規(guī)模：280人

6）人力儲備：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證書及工程師以上職稱人員21人

7）資質(zhì)等級：二級

8）質(zhì)量管理體系：IS090001國際質(zhì)量體系，英國皇家UKAS質(zhì)量體系

9）環(huán)境管理體系：IS014000環(huán)境體系

1。）管理項目名稱：錦繡園、永馨園、杰座大廈、辦公樓、康城工期

11）榮譽及獎勵情況：服務(wù)誠信、業(yè)主放心物業(yè)管理企業(yè)

2.服務(wù)內(nèi)容及資費標準

1）針對性專項服務(wù)：IS090001國際質(zhì)量體系，英國皇家IKAS質(zhì)量體系

3、質(zhì)量承諾及準則：“安全、整潔、文明、高效”的質(zhì)量方針，”以人為本客戶第一”的

服務(wù)宗旨

4、陽、露臺可以封閉嗎？

答：按國家規(guī)劃法，建設(shè)部令以及北京市政府令等法規(guī)文件，明確禁止改變房屋外觀和

私搭亂建。封閉陽露臺，改變外觀和建筑物容積率，政府（規(guī)劃執(zhí)法城管大隊等）會干預(yù)。

因此，原則上特別是入住早期時陽露臺小能封，這在業(yè)主監(jiān)時公約中有明確規(guī)定，物業(yè)

公司能夠理解某些業(yè)主入住后要求陽露臺封閉改造的心情，事實上這樣可以擴大個人空

間，抵擋風沙，方便晾曬衣服。物業(yè)公司考慮在規(guī)劃驗收通過，待大多數(shù)業(yè)主入住后，

召開業(yè)主大會，形成大多數(shù)的意見，請專家根據(jù)小區(qū)建筑風格、統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，

這樣可以在最大限度保持小區(qū)的美觀、實用而又讓業(yè)主封陽露臺工程付出最小的代價。

如果開始不加嚴格禁止，每位'業(yè)主自行其事，各人各異做法利樣式將會嚴重破壞小區(qū)的

美觀、諧調(diào)，最終成為雜亂無章的大雜院。個人物會貶值，受損害的是每位業(yè)主自身,

希望大家理解與嚴格遵守。

5、可以在自己的庭院種花草嗎？

答：庭院的使用權(quán)歸相應(yīng)的所購房業(yè)主，'業(yè)主在自家庭院完全可以根據(jù)自己的愛好與審

美種植花草。物業(yè)公司為了整體利益，作了些具體規(guī)定，如不宜選用散發(fā)異味的品種，

不能在庭院種大蔥、老玉米，不能種植有毒或國家明令禁止的植物，不能使用人糞、尿

等臭味肥料等，要求大家遵守，

6、客戶能否改變庭院的封閉形式和材料

答：開發(fā)商會在底層業(yè)主的庭院外用綠籬或鐵（木）藝對使用綠地緞帶予劃定國合。為了保

持社區(qū)風格的諧調(diào)，業(yè)主不能隨意按自己的喜好改變形式或材料，業(yè)主在自己園中想搭

葡萄架、小庭子等要先報物業(yè)公司。業(yè)主園子內(nèi)的草地原則上自家整理、割草。入住后

一些業(yè)主提出改造草地為硬鋪磚，只要業(yè)主大會不提出反對，物業(yè)公司不予干涉。

7、可以租給外籍人士嗎？

答：一些業(yè)主購房系為投資目的，裝修后可以出租u開發(fā)商與物業(yè)公司緞帶這些業(yè)主提

供方便，專門開展了租賃業(yè)務(wù)，業(yè)主只要按有關(guān)規(guī)定辦手續(xù)，并注意保護自己，完全可

以通過出租來保值增值。至于外籍人士，事實上已取消過去的內(nèi)外銷房區(qū)別，老外也享

受同等的國民待遇，沒有一些違法的安全因素，出租不會有障礙。

（二）會所服務(wù)

L服務(wù)內(nèi)容及項目介紹

答：有游泳、健身、美容美發(fā)等項目

2,收費標準明細

答：游泳年卡：業(yè)主2000元，門市2800元：健身年卡：業(yè)主2000元，門市2800元；

游泳家庭卡：業(yè)主：3200元和4000元不等，限三人。

第三部分項目戶型明細表

一、樓盤表一一戶型所處位置（所處樓座、層數(shù)、單元）

1、銷控表（見附件）

2、戶型類型

表一：康城香草天空戶型名稱及面積表

戶型名稱建筑面積套內(nèi)建筑面積得房率

A戶型邊單元上疊253.79233.0991.8%

A戶型中單元上疊253.17232.5291.8%

A戶型邊單元下疊315.13289.4391.8%

A戶型中單元下疊309.562843291.8%

B戶型邊單元上疊235.59216.3491.8%

B戶型中單元上疊223.20204.9691.8%

B戶型邊單元下疊296.68272.4491.8%

B戶型中單元下疊278.44255.6991.8%

C戶型邊單元上疊234.37216.7692.5%

C戶型中單元上疊221.55204.9192.5%

C戶型邊單元下疊286.18264.6892.5%

C戶型中單元下疊274.15253.5692.5%

D戶型邊單元上疊235.78216.3491.8%

D戶型中單元上疊223.38204.9691.8%

D戶型邊單元下疊190.82175.0991.8%

D戶型中單元下疊182.97167.8891.8%

E戶型邊單元上疊250.21229.5991.8%

E戶型中單元上疊240.29220.4891.8%

E戶型邊單元下疊319.93293.5691.8%

E戶型中單元下疊297.86273.3091.8%

特殊位置注明:

（1）1號樓、2號樓臨水湖景；

（2）8號樓、9號樓、10號樓、11號樓、12號樓、13號樓緊臨中央綠軸水戲（側(cè)面）邊戶型

餐廳位置都通透落地窗，采光非常好；

（3）14號樓緊臨會所：

（4）14號樓、15號樓、16號樓東邊緊臨林蔭小道:

（5）17號樓、18號樓、19號樓北邊緊鄰北邊林蔭小道：

（6）20號樓、21號樓、22號樓緊臨西邊三元乳品分廠：

（7）1號樓、2號樓緊鄰40畝水景生態(tài)區(qū)。

表二：康城香草天空戶型明細表

戶型名稱露臺閣樓花園套內(nèi)使用?層面積二層面三層面合計

率積積

A邊上56.624.5—233.0123%4.8617.6258.7581.2

9493

A中上42.424.5—232.5118%4.8616.4445.7167.0

8321

A邊下——南北289.4112%6464

3

A中下——120284.3112%120120

2

B邊上61.841.3—216.3136%4.3513.3585.49103.

81419

B中下44.137.2—204.9128%13.0568.3781.4

7562

B邊下------—59272.4112%5959

4

B中下——59255.6112%5959

9

C邊上30.052.9—216.7128%—14.8418.1382.9

2567

C中上19.353.1—204.9125%3.99.9658.6372.4

7219

C邊下——85264.6122%85

8

C中下——253.6123%

8

D邊上61.940.9—216.3135%4.3513.3585.21102.

38491

D中上44.137.2—204.9128%13.0568.3481.3

4569

D邊下——33.5175.0109%33—

9959

D中下——167.8124%

8

E邊上23.257.1—229.5124%12.46886.4

3790

E中上23.056.1—220.4125%12.466.8679.2

9786

E邊下—293.5109%56

6

E中下——273.3111%56

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表三：康城香草天空院落數(shù)據(jù)表

戶型面寬（米）入口坐落院落進深（米）

A戶型8.0米面寬北入口南小院進深8.0米

A戶型（1號樓）東端頭戶8.0米面寬北入口東小院兩戶小院中線為界

A戶型（2號樓）西端頭戶8.0米面寬北入口西小院兩戶小院中線為界

A戶型（20號樓）8.0米面寬東入口西小院進深14米

A戶型（21號樓、22號樓）8.0米面寬東入口西小院進深14米

B戶型6.6米而寬北入口南小院進深9.0米

B戶型（6號樓）6.6米面寬北入口南小院進深11米

南小院進深4.0米

C戶型6.6米面寬南入口

北小院進深9.0米

D戶型6.6米面寬北入口南小院進深9.0米

D戶型（17號樓）西端頭戶6.6米面寬北入口南小院進深5.0米

D戶型（17號樓）西端頭第2戶6.6米面寬北入口南小院進深8.0米

E戶型7.0米面寬北入口南小院進深8.0米

表四：康城香草天空各戶型層高數(shù)據(jù)表

戶型三層四層閣樓餐廳

邊上戶5.82

米

A戶型上戶3.0米2.9米3.75米

中上戶9.57

米

B戶型上戶3.0米2.9米3.99米3米

C戶型上戶3.0米2.9米4.44米3米

D戶型上戶3.0米2.9米3.99米3米

E戶型上戶3.0米2.9米4.59米3米

戶型地下室一層二層餐廳

A戶型下戶2.85米33米2.9米5.9米

B戶型下戶2.85米33米2.9米5.9米

C戶型下戶2.9米30米2.9米5.9米

D戶型下戶無33米2.9米5.9米

E戶型下戶2.85米