《物業(yè)管理風險評估與防范》

歡送光臨物業(yè)管理風險評估與防范日期：2021年5月引言

風險與物業(yè)管理風險的概念

風險是指未來不確定性帶來的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。

物業(yè)管理風險是指物業(yè)效勞企業(yè)在效勞過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應(yīng)由物業(yè)效勞企業(yè)承擔的意外損失。

引言

風險的危害包括：

—給公司帶來經(jīng)濟損失；

—使企業(yè)的各項方案和工作處于不確定狀態(tài)；

—給公司的質(zhì)量和聲譽帶來危害。

因為風險具有明顯的危害性，所以物業(yè)效勞企業(yè)和從業(yè)人員應(yīng)該掌握風險管理的理論和方法，毫不夸張地說：風險控制能力是企業(yè)和個人深層次能力的表達。引言

風險的認識通常存在兩種誤區(qū)：

—一是無視風險，認為風險既然是小概率或極偶然發(fā)生的事件而不正視它是非常危險的，對現(xiàn)代化程度高、價值大或地位重要的工程尤為危險；

—另一種錯誤的認識是：風險是不可預料的天災人禍，所以也是不可抗拒的。

風險控制的理論和方法正是針對風險的特性，進行科學和系統(tǒng)的預防或?qū)L險帶來的損失降低到最小。

風險并不代表事故

關(guān)鍵看您能否有效管控

引言物業(yè)管理中的風險識別與分析

風險識別就是找出物業(yè)及物業(yè)效勞企業(yè)運營中潛在的每一個風險因素。引言主觀風險客觀風險按形成風險內(nèi)在原因劃分風險分析按形成不同風險內(nèi)在因素劃分按風險可控程度劃分工程客觀風險經(jīng)營管理風險人為責任風險可控風險不可控風險引言輕度風險中高度風險按風險造成損失的程度劃分風險分析按風險的分散性劃分按企業(yè)承受損失的能力劃分可分散風險不可分散風險可接受風險不可接受風險引言風險分析按造成風險損失類型劃分財產(chǎn)風險損失人身風險損失責任風險損失引言風險來源物業(yè)管理的風險因素主要有四個方面：1、自然條件造成：

臺風、雷電、水災、氣候變化等；2、設(shè)備因素造成：

設(shè)計不合理、設(shè)備有缺陷、老化和腐蝕等；3、管理因素造成：

制度不合理或不健全、制度執(zhí)行不力、監(jiān)督不嚴、人員素質(zhì)不高等；4、人為因素造成：

由于工作人員的生理或心理因素造成操作失誤、人為破壞、業(yè)主糾紛等。引言風險來源過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 各行政部門、專業(yè)效勞部門效勞不到位。業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)效勞消費觀念不成熟和不標準運作。外部風險內(nèi)部風險企業(yè)領(lǐng)導追求短期利益。物業(yè)效勞人員素質(zhì)偏低。內(nèi)部管理不科學、不標準。風險來源引言引言引言物業(yè)管理風險的類型〔二〕前期物業(yè)管理的風險2、合同訂立中的風險在前期物業(yè)效勞合同的訂立中，建設(shè)單位居于主導方面。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要開發(fā)建設(shè)單位的支持與配合。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)效勞企業(yè)訂立前期物業(yè)效勞合同時，可能會將本不該由物業(yè)效勞企業(yè)承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)效勞企業(yè)。此外，一些物業(yè)效勞企業(yè)為了取得工程管理權(quán)，在合同簽訂時壓低管理費，影響到接管工程后正常經(jīng)營的維持；或?qū)τ嘘P(guān)責任約定不清晰，或無視免責條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使接管后發(fā)生的不測事件〔家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等〕都有可能被業(yè)主作為向物業(yè)效勞企業(yè)索賠的理由。引言物業(yè)管理風險的類型〔二〕前期物業(yè)管理的風險3、合同執(zhí)行的風險前期物業(yè)效勞合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂閱行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)效勞合同的訂閱方式、合同局部條款和內(nèi)容不認同、不執(zhí)行，從而引發(fā)糾紛。前期物業(yè)效勞階段處于各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題，設(shè)備設(shè)施調(diào)試中未妥善解決的問題，都會影響業(yè)主正常生活，由此引發(fā)對前期合同的爭議和糾紛，處理不當，會誘發(fā)管理風險。引言物業(yè)管理風險的類型〔三〕日常物業(yè)管理的風險日常物業(yè)管理的風險包括兩個方面：一是業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)和接受物業(yè)效勞過程中存在的風險。二是物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險。1、業(yè)主使用物業(yè)、接受效勞中發(fā)生的風險〔1〕物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、平安隱患、鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、維修、維護本錢，還會使物業(yè)效勞企業(yè)承擔一定的物業(yè)裝飾裝修管理責任?！?〕物業(yè)使用帶來的風險在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)使用出現(xiàn)不當行為和不當使用〔如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設(shè)備設(shè)施和場地等〕。難以確定責任人；或業(yè)主、物業(yè)使用人因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽〞而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失時，物業(yè)效勞企業(yè)就要承擔一定的法律責任風險。引言引言物業(yè)管理風險的類型〔三〕日常物業(yè)管理的風險2、物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險〔1〕管理費收繳風險業(yè)主、物使用人由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)效勞活動中比較突出的問題。由于物業(yè)效勞企業(yè)普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業(yè)日常管理效勞的風險之一。〔2〕替公用事業(yè)費用代收代繳費用存在的風險在公用事業(yè)費用〔如水電費等〕的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主、物業(yè)使用人不及時、缺乏額繳納相應(yīng)費用，勢必導致物業(yè)效勞企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失，承擔其不應(yīng)有的風險。引言物業(yè)管理風險的類型〔三〕日常物業(yè)管理的風險2、物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險〔3〕管理工程外包存在的風險物業(yè)管理效勞工程外包是物業(yè)管理動作中常見的現(xiàn)象。在對工程外包單位的選擇，以及合同訂閱、實施管理的諸多環(huán)節(jié)，物業(yè)效勞企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時，專業(yè)效勞行為不符合物業(yè)管理效勞要求，雖然物業(yè)效勞企業(yè)可能通過要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主、物業(yè)使用人的將責任歸咎于物業(yè)效勞企業(yè)引言物業(yè)管理風險的類型〔三〕日常物業(yè)管理的風險2、物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險〔4〕物業(yè)管理員工效勞存在的風險物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，要承擔相應(yīng)的法律責任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為的“雇主責任〞，物業(yè)效勞企業(yè)也將承擔其改正員工不當作為的賠償責任?！?〕公共媒體在宣傳報道中的風險在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理效勞不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當，與各方溝通不及時等，均有可能導致牧業(yè)管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響的物業(yè)效勞企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)效勞企業(yè)帶來經(jīng)濟上的損失。引言要點物業(yè)管理項目承接風險一治安風險三消防事故和隱患風險四裝修管理風險防范五高空墜物風險防范六物業(yè)服務(wù)收費風險防范七公共設(shè)施設(shè)備風險防范八公共環(huán)境風險防范九車輛管理風險防范十自然災害風險防范十一內(nèi)部管理和人力資源風險防范十二物業(yè)管理項目運作風險二一、物業(yè)管理工程承接風險

〔一〕招投標過程中的風險防范存在的風險防范措施

背景調(diào)查可行性分析決定

通貨膨脹風險

經(jīng)營風險

自然條件其它風險〔如：新建物業(yè)無合法報建手續(xù)，違章建筑，接管后造成“違法管理〞；開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成公司腹背夾擊等〕一、物業(yè)管理工程承接風險

〔二〕簽訂合同過程中的風險防范存在的風險防范措施合同應(yīng)當對物業(yè)管理效勞范圍內(nèi)容、效勞質(zhì)量、效勞費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任以外，一定要注重免責條款的約定。

缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查承諾的效勞內(nèi)容和水平高于與收費標準對等的效勞內(nèi)容和水平

合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏

物業(yè)管理合同中存在不平等條款

物業(yè)管理收費問題不明確

物業(yè)管理責任范圍不明確一、物業(yè)管理工程承接風險

〔三〕接管驗收中的風險防范存在的風險防范措施交接雙方應(yīng)當嚴格按照標準進行驗收。驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。注意保存驗收資料的完整性及真實性。對驗收資料，要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責任。對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題開發(fā)商或者前物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決一、物業(yè)管理工程承接風險

對開發(fā)商前期工程遺留問題風險的預防—積極參與早期介入；嚴格物業(yè)交接驗收。—對遺留問題逐一做好記錄、照相，發(fā)出整改通知單。—按理說不整改完畢就不能接收，或者物業(yè)協(xié)作整改，開發(fā)商付錢擔責?！_發(fā)商開發(fā)商在需要整改的問題上簽字，物業(yè)在交接驗收書上簽字。—雖然難以做到，但盡量要求努力去做?！杏涗洝⒂形臅?、有照片、以躲避出現(xiàn)問題后的責任。—物業(yè)在工程交接驗收上一定要堅持，100個問題……，開發(fā)商在問題單上簽字，物業(yè)在交接書上簽字。一、物業(yè)管理工程承接風險

〔四〕新舊物業(yè)交接中的難點與對策1、新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn)2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強企業(yè)團隊建設(shè)和躲避風險的意識。案例選析A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B、物業(yè)資料移交難。C、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難〔物業(yè)管理費賬目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠交。其它費用〕二、物業(yè)管理工程運作風險二、物業(yè)管理工程運作風險三、治安風險盜竊〔含入室和公共區(qū)域〕搶奪、搶劫〔含入室和公共區(qū)域〕成心殺人等〔含入室和公共區(qū)域〕由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理效勞范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，即導致了物業(yè)管理效勞的風險治安風險成心傷害〔含入室和公共區(qū)域〕表現(xiàn)范圍

表現(xiàn)形式

可能損失：賠償、曝光、人員傷亡

三、治安風險治安風險與防范措施明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識完善區(qū)域內(nèi)平安防范設(shè)施完善執(zhí)行管理制度安排護衛(wèi)巡邏，堅持對巡邏工作進行監(jiān)督檢查充分挖掘護衛(wèi)人員的防范能效委托給專業(yè)護衛(wèi)公司做好群防群治工作突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預案三、治安風險治安風險與防范措施

封閉式物業(yè)外來人員實行進入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強巡邏，注意外來人員動向。非封閉式物業(yè)加強巡邏。監(jiān)控消防中心嚴格監(jiān)督外來人員動向和接警處理。監(jiān)控報警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時間內(nèi)不能修復，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強措施。建立預案。案例選析四、消防事故和隱患風險四、消防事故和隱患風險表現(xiàn)形式及風險防范措施四、消防事故和隱患風險風險防范措施接管時確認是否有消防驗收合格證監(jiān)督消防隱患的整改積極開展消防宣傳和培訓做好消防檔案的管理加強消防檢查巡查建立消防組織，全員參與消防工作定期開展消防演習四、消防事故和隱患風險四、消防事故和隱患風險組織消防演習的相關(guān)步驟2.Descriptionofthecompany’ssubcontents制定消防演習方案申請批準消防演習實施通知消防演習前的培訓和宣傳做好消防設(shè)備設(shè)施器材等的準備準備工作落實情況的檢查消防演習實施消防演習相關(guān)記錄生成與存檔保管案例選析五、裝修管理風險防范物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、平安隱患、鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、維修、維護本錢，還會使物業(yè)效勞企業(yè)承擔一定的物業(yè)裝飾裝修管理責任。五、裝修管理風險防范裝修引起的風險問題相鄰關(guān)系處理平安隱患建筑外觀形象侵占他人利益違規(guī)裝修環(huán)境衛(wèi)生施工噪聲施工人員管理五、裝修管理風險防范重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂進行多方溝通、尋求深度合作與相關(guān)行業(yè)進行合作制定完善的裝修管理方案四一二三風險防范措施集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室五五、裝修管理風險防范在裝修的各階段都加以精細化管理六裝修前的準備工作。材料、工人進場進的管理。水、電線路施工管理。結(jié)構(gòu)改造管理。地板、地磚鋪設(shè)。下水管道、煙道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。裝修工程的收尾及驗收。違規(guī)裝修的工程管理。裝修三個階段裝修巡檢要點裝修手續(xù)辦理〔裝修手續(xù)圖〕裝修施工過程裝修驗收五、裝修管理風險防范違規(guī)裝修的工程管理七線路改動以及房屋外觀改變結(jié)構(gòu)改動改變房屋用途在承重墻上開門、開孔、做壁櫥。改變室內(nèi)樓梯位置。在室內(nèi)砌磚墻。在天花板上安裝很重的物品。在室內(nèi)安裝閣樓。撤除臥室窗下墻體。在外墻上隨意打孔開門開窗等。注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，必要時采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。破壞環(huán)境衛(wèi)生案例選析六、高空墜物風險防范高空墜物兩種情況

一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。

一是高空拋物。?民法通那么?第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。高空拋物的危害：A〕衛(wèi)生保潔難維護；B〕小區(qū)居民挑起矛盾；C〕事故賠償風險難免。建筑物上的墜物高空拋物六、高空墜物風險防范風險防范措施建筑物及附著物風險防范高空拋物風險防范高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理隨意亂拋垃圾。盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的時機。裝修階段明確責任。學校、居委會、街道辦共同合作，加強社會宣傳。無事故損失的處理。發(fā)生損失的事故處理。認真對待居民投訴。案例選析七、物業(yè)效勞收費風險及預防物業(yè)效勞收費是物業(yè)公司因提供管理及效勞向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理效勞的保障，目前我國物業(yè)管理市場尚不標準，不按規(guī)定及亂收費現(xiàn)象還是存在，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。表現(xiàn)范圍由于公司收費方面出現(xiàn)的風險。表現(xiàn)形式及可能損失—局部業(yè)主長時間拖欠費用/—業(yè)主集體拒交費用/效勞工作不能正常開展—物業(yè)管理費標準不統(tǒng)一/業(yè)主拒交物業(yè)管理費—水電費的拖欠/停電、停水七、物業(yè)效勞收費風險及預防

表現(xiàn)形式及風險防范措施—局部業(yè)主長時間拖欠費用/—業(yè)主集體拒交費用/—物業(yè)管理費標準不統(tǒng)一/1、建立物業(yè)管理費拖欠預警機制，加強預警。2、加強住戶溝通，注意重點客戶監(jiān)控。—水電費的拖欠/建立良好的控制和應(yīng)對措施。七、物業(yè)效勞收費風險及預防

一、物業(yè)效勞收費糾紛的表現(xiàn)：局部業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)效勞費等。二、物業(yè)效勞收費糾紛產(chǎn)生的原因：對效勞不滿，對受約束不滿。對收費標準、工程、方式等不滿。業(yè)主認為物業(yè)費太高。業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。建設(shè)單位遺留問題所致。企業(yè)內(nèi)部管理問題。鄰里關(guān)系等問題引起的。對外部大環(huán)境不滿。無支付能力。七、物業(yè)效勞收費風險及預防三、物業(yè)效勞費糾紛風險防范措施：多走訪業(yè)主、多做溝通工作。借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。自覺增加物業(yè)管理費用的透明度。改進效勞、計費方式和收費方法。完善物業(yè)管理效勞合同，嚴格依約行事。分析業(yè)主拖欠的原因。選擇恰當?shù)氖召~策略。A〕收款方法。B)催款要注意預防超過訴訟時效。對欠費業(yè)主保持足夠的壓力。建立應(yīng)收賬款壞賬制度。在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。案例選析八、公共設(shè)施設(shè)備風險防范表現(xiàn)范圍物業(yè)本身及公共〔共用〕設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)平安.物業(yè)、公共〔共用〕設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共〔共用〕部位及屬于物業(yè)管理效勞范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共〔共用〕設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、平安報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等。八、公共設(shè)施設(shè)備風險防范表現(xiàn)形式及可能損失

—觸電傷人/賠償—房屋附著物跨踏/物品損壞、賠償、人員傷亡—爆管/業(yè)主矛盾拒交物業(yè)管理費、水資源流失—二次供水設(shè)備損壞/業(yè)主矛盾拒交物業(yè)管理費—水箱污染/賠償、曝光、人員傷亡—突然超負荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀/賠償—電梯困人/業(yè)主矛盾、曝光、人員傷亡—設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人/賠償、人員傷亡、—公共設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)備設(shè)施傷人/賠償、人員傷亡、—單元門口機對講設(shè)備故障導致業(yè)主不能進單元門/業(yè)主矛盾—背景音樂室外音箱遭到損壞/設(shè)備損壞—化糞池爆炸/設(shè)施損壞、賠償、人員傷亡八、公共設(shè)施設(shè)備風險防范表現(xiàn)形式及風險防范措施—觸電傷人/加強物業(yè)內(nèi)配電箱、線路時進行巡視，及時關(guān)閉或處理，并增加平安標識?！课莞街锟缣?1、加強裝修監(jiān)管，嚴禁增加房屋附著物。2、加強宣傳?！?—二次供水設(shè)備損壞/1、加強巡視和維護。2、建立預案，并組織人員培訓和學習。—水箱污染/1、嚴格辦理相關(guān)證件。2、水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測。3、加強巡視。—突然超負荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀/1、加強供電局溝通，保證停送電信息準確。2、加強設(shè)備巡視，保證設(shè)備運行正常。3、方案性停電提前告知業(yè)主。4、建立預案，并加強人員培訓?！娞堇?1、在電梯維保合同明確責任。2、加強電梯巡視，保證設(shè)備運行正常?！O(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人/1、提前告知。2、加強標識?！苍O(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)備設(shè)施傷人/1、加強設(shè)施巡視，保證設(shè)施運行正常。2、告知娛樂要求。—單元門口機對講設(shè)備故障導致業(yè)主不能進單元門/1、加強巡視，及時維修和養(yǎng)護。2、物業(yè)巡邏治消人員熟悉單元門啟閉?！尘耙魳肥彝庖粝湓獾綋p壞/1、加強巡視，及時檢修。2、加強業(yè)主引導?！S池爆炸/1、加強巡視，及時清掏。八、公共設(shè)施設(shè)備風險防范專項管理委托給專業(yè)公司加強設(shè)備運行管理事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對雙擊添加標題文字交接過程中要進行查驗應(yīng)明確自己的管理責任范圍八、公共設(shè)施設(shè)備風險防范風險防范措施重點部位設(shè)置警示標識、定期檢查消除隱患應(yīng)明確自己?民法通那么?第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的成心行為造成的，如果能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。的管理責任范圍建立完善標準體系預防性措施；技改組織措施〔加強員工培訓，開班會，加強協(xié)調(diào)〕案例選析九、公共環(huán)境風險防范公共環(huán)境風險衛(wèi)生保潔風險綠化管理占道管理共它〔顯性和隱性〕九、公共環(huán)境風險防范表現(xiàn)范圍物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理效勞，物業(yè)管理效勞的范圍通常是物業(yè)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場地進行管理和維護效勞，維護正常的使用和功能。表現(xiàn)形式—兒童落水、溺水傷亡—兒童戲水觸電—游泳池傷人—植物傷人—跌落、滑倒—寵物傷人可能損失:人員傷亡、賠償九、公共環(huán)境風險防范九、公共環(huán)境風險防范九、公共環(huán)境風險防范風險防范措施二、建立完善管理機制四、做好保潔綠化計劃安排一、保潔管理機構(gòu)設(shè)置及職責劃分三、建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)七、交給專業(yè)公司去做六、開展質(zhì)量檢查五、制定科學的操作程序案例選析保潔綠化十、車輛管理風險防范

表現(xiàn)范圍

因在物業(yè)停車場經(jīng)營車輛停放效勞過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷?！舶▔嬑镌臆嚒耻囕v停放風險車輛亂停亂放，造成交通堵塞。被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞。在停放期間被盜竊或搶劫。〔包括車內(nèi)物品被盜〕表現(xiàn)形式

可能損失：賠償

四、制定車場意外應(yīng)變預案十、車輛管理風險防范一、加強交通的管理劃出停車位建立平安措施制定、健全停車場管理制度制定車場各崗位工程程序進出車輛嚴格控制進行車輛檢查、巡視停車卡的辦理制定收費制度風險防范措施三、嚴格停車卡的辦理和收費