世茂集團工程管理中心實測實量操作指引解析

上海平大建筑工程管理咨詢世茂集團工程管理中心實測實量操作指引解析12

3.1.測量說明

3.2.工具指引3.3.分項操作指引評估工作的行業(yè)需求企業(yè)介紹3實測實量操作指引介紹

一、企業(yè)介紹全國第一批開展第三方評估的企業(yè)公司現(xiàn)有員工300多名中級以上職稱人員約150人，建設(shè)部各類注冊人員約60人2021年第三方評估簽定合同額約3800萬公司成立于：2007年主營：第三方評估現(xiàn)合作單位有40多家，其中有萬科金地、世茂、招商、保利、中海等一、公司簡介公平、公正、客觀、廉潔----我們的原那么萬科集團中海集團招商地產(chǎn)華潤集團眾安集團星河地產(chǎn)旭輝集團寶龍集團復(fù)地地產(chǎn)五礦集團華遠地產(chǎn)海爾地產(chǎn)海爾家居世茂集團魯能集團金地集團臨港集團保億集團新長寧集團融創(chuàng)集團中航集團綠城集團鹿鳴谷集團二、合作伙伴：九龍倉集團保利集團仁恒集團新世界集團三盛宏業(yè)集團鴻坤集團方興地產(chǎn)中天集團協(xié)信集團藍光集團領(lǐng)地集團中建二局中建八局東方城集團綠地集團恒基兆業(yè)三、業(yè)務(wù)分布公平、公正、客觀、廉潔----我們的原那么四、評估工作綜述評估是通過第三方評估單位的介入，利用科學(xué)的評估體系，客觀、獨立、公正、廉潔的評估方法，對各企業(yè)的工程工程進行實地檢查。檢查內(nèi)容包括工程實測實量、工程質(zhì)量風險評估、平安文明等緯度。檢查后形成報告，并對檢查結(jié)果提出工藝改進措施，管理改善建議與各類培訓(xùn)。第三方評估單位只對施工過程局部及階段性結(jié)果進行巡查，這是第三方評估與監(jiān)理工作區(qū)別，推動甲方工程經(jīng)理部及監(jiān)理公司對工程的施工過程動態(tài)管理。通過量化的檢查結(jié)果供決策者掌握公司工程總體質(zhì)量及風險狀態(tài)，輔助工程管理者明確改進和提升的方向；同時，通過評估體系在工程過程管理上的運用，推開工程管理從“粗放式〞向“精細化〞方向轉(zhuǎn)換，為企業(yè)在工程管理方面提供實質(zhì)性支持，以到達降低工程平安、質(zhì)量風險、提高工程實體質(zhì)量、提升客戶滿意度。安全文明精裝修工程景觀園林工程鋼結(jié)構(gòu)工程幕墻工程機電設(shè)備工程專業(yè)評估交付評估五、評估內(nèi)容在建工程過程評估2025/3/2六、評估提升思路交付品質(zhì)評估專項驗收評估過程質(zhì)量評估形成企業(yè)質(zhì)量文化形成企業(yè)質(zhì)量文化，以文化影響管理團隊、合作單位及作業(yè)個體逆向控制交付品質(zhì)提高觀感質(zhì)量組織針對性專項檢查驗收降低客戶施工過程平安質(zhì)量風險2025/3/2七、行業(yè)開展與現(xiàn)狀行業(yè)開展第三方評估最早由萬科集團在2006年開始引入香港卓德、萊坊集團并運用。2007年改由國內(nèi)企業(yè)實施，目前為止，已經(jīng)引入第三方評估的房企萬科集團、中海地產(chǎn)、金地集團、招商集團、世茂集團、融創(chuàng)中國、保利集團、方興地產(chǎn)、藍光地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、新世界等近五十多家房企。行業(yè)內(nèi)各公司評估的成效，因各企業(yè)的運用手段及考評制度不同而不同。有的公司對檢查結(jié)果進行強制排名，建立起嚴格的考評制度，并與合作單位招標、投標，企業(yè)內(nèi)部管理的職位提升及薪酬掛鉤，從而使工程管理水平得到了明顯的提升。如萬科，其工程實測實量的評分從開始的70多分提升到現(xiàn)在的90分以上，目前萬科的實測實量、平安文明、滲漏風險、空鼓開裂風險評分均排在行業(yè)內(nèi)首位。反之，有的企業(yè)對檢查結(jié)果不重視，即使進行了施工企業(yè)的排名，但因沒有建立有效的考評、獎罰制度，工程工程質(zhì)量提升不明顯。 第三方評估工作如果要收到成效，不能只停留在外表排名，必須與人力資源部、考評、獎罰制度掛鉤，與工程經(jīng)理上崗、升遷掛鉤，才能快速的提升工程管理水平，減少主觀管理意識。2025/3/2八、社會認知度1、我們的效勞得到了國內(nèi)多家大型開發(fā)商、建筑企業(yè)、政府主管部門的廣泛認同；2、通過與更多實力客戶的深入合作，我們的專業(yè)積淀、效勞水平、市場價值將進一步提升和彰顯。2025/3/2九、標桿企業(yè)提升實例萬科集團2021年-2021年由A0-A5版提升的實測實量指標實例獨立專業(yè)隨機原則效率原則真實原則可追溯原則完整性原則十、評估原那么公平、公正、客觀、廉潔----我們的原那么

二、評估工作的行業(yè)需求二、評估開展的行業(yè)需求精裝修集中交付的需求。適應(yīng)原材料及勞動力市場變化的需求。實現(xiàn)“六大需求45二、評估開展的行業(yè)需求樹品牌：1、好的企業(yè)品牌的提升，必須有優(yōu)良的工程品質(zhì)做支撐2、推行實測實量及風險評估，可以讓工程品質(zhì)的評測得以量化，使工作風險得以明確定性好的工程品質(zhì)高的客戶滿意度萬科等標桿企業(yè)推行實測實量后，數(shù)據(jù)穩(wěn)步提升，客戶認可率大幅增長評估數(shù)據(jù)三、評估開展的市場需求適應(yīng)原材料及勞動力市場變化的需求原材料市場特征：價格越來越高，日益強調(diào)節(jié)能環(huán)保；勞動力市場特征：短缺，生疏，質(zhì)量意識差，人工工資高。

返工費用是企業(yè)的心頭病。通過實測實量和風險評估，達成“減少浪費，減少返工〞。產(chǎn)業(yè)化是未來房地產(chǎn)開展的趨勢，推行集中加工降低本錢控制。四、評估開展的市場需求住宅類現(xiàn)狀備注：實測實量成績橫向比照圖五、評估開展的行業(yè)需求滲漏風險分析六、評估開展的行業(yè)需求空鼓開裂風險分析七、評估開展的行業(yè)需求平安風險分析

三、實測實量操作指引介紹總體說明：實測操作指引中實測實量的相關(guān)指標是結(jié)合施工驗收標準、抗震設(shè)計標準、觀感質(zhì)量要求編制，內(nèi)容包括：實測合格標準、測量方法、合格率計算、本卷須知、分項指引〔混凝土結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程、抹灰工程、涂飾工程、防水工程、鋁合金門窗工程〕意義與作用：希望通過本實測操作指引的制定與推廣，用實測實量數(shù)據(jù)指導(dǎo)施工，并通過第三方質(zhì)量推手，客觀、真實的把施工現(xiàn)場處于不同施工階段的質(zhì)量缺陷及時發(fā)現(xiàn)并反響；同時標準產(chǎn)品質(zhì)量實測的程序、取樣方法、測量操作、數(shù)據(jù)處理等步驟和要求，努力提升工程實體產(chǎn)品質(zhì)量；座便預(yù)留排水管孔距偏差同一室內(nèi)底盒標高差并列插座開關(guān)面板高度差抹灰陰陽角方正抹灰地面水平度涂飾墻面平整度涂飾垂直度涂飾陰陽角方正涂飾頂棚水平度墻磚墻面平整度墻磚垂直度墻磚陰陽角方正墻磚接縫上下差地磚地面平整度地磚接縫上下差門框正側(cè)面垂直度窗框正面垂直度窗框型材拼縫寬度窗框型材拼縫上下差木地板地面平整度木地板地面水平度木地板接縫寬度木地板接縫上下差上海平大砌體外門窗洞口尺寸抹灰戶內(nèi)門洞尺寸抹灰開間進深抹灰外窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差衛(wèi)生間涂膜厚度衛(wèi)生間附加防水層外門窗邊框外外表防水層邊框收口與塞縫衛(wèi)生間地漏外墻砌筑防滲漏節(jié)點觀感質(zhì)量定尺加工尺差控制滲漏空鼓開裂實測實量重要性實測實量重要性實測實量重要性實測實量重要性實測實量重要性

尺寸控制案例滲漏案例【國家標準GB50204-2021】(混凝土結(jié)構(gòu)工程〕【國家標準GB50203-2021】〔砌體工程〕【國家標準GB50210-2021】〔裝飾裝修工程〕〔CECS-196-2006〕〔建筑室內(nèi)防水工程〕【國家標準GBT8478-2021】〔鋁合金門窗工程〕其它國家、地方相關(guān)質(zhì)量標準文件第三方評估工作支持性文件公平、公正、客觀、廉潔--我們的原那么公平、公正、客觀、廉潔--我們的原那么

2.1.測量說明

2.2.工具指引2.3.分項操作指引3.1、混凝土結(jié)構(gòu)工程3.2、砌筑工程3.3、抹灰工程3.4、涂飾工程三、分局部項工程操作指引3.5、衛(wèi)生間防水工程3.6、鋁合金門窗工程

3.1混凝土結(jié)構(gòu)工程1.截面尺寸偏差

2.墻面平整度3.墻、柱外表垂直度4頂板水平度極差5.樓板厚度偏差測區(qū)選?。涸谕粯硕蝺?nèi)根據(jù)各樓號實際施工進度，在實測前隨機確定已拆完模板的2個樓層作為實測層。?混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收標準?〔GB50204-2021〕6.施工控制線設(shè)置示意圖底部設(shè)置看腳板對拉桿設(shè)置距離滿足要求背楞間距不得超過200mm模板接縫設(shè)置50×100木方斜撐設(shè)置檢測線墜防滑扣件鋼木混搭無斜撐、對拉桿間距4道鋼木混搭示意圖關(guān)鍵：取點位置樓板厚度過程控制施工控制線的設(shè)置〔圖一〕按墻柱線焊接固定支撐點〔圖二〕按控制線測量墻柱位置〔圖三〕測量墻柱垂直度〔圖四〕測量墻柱垂直度〔圖五〕測量頂板水平度〔圖六〕測量梁截面幾何尺寸〔圖七〕墻柱截面幾何尺寸測量〔圖八〕澆筑前模板二次校?！矆D九〕澆筑前二次頂板水平度測量

3.2砌筑工程1.墻外表平整度2.墻外表垂直度3.方正度4外門窗洞口尺寸偏差5.節(jié)點1〔重要預(yù)制或現(xiàn)澆構(gòu)件〕測區(qū)選取：1.實測前，根據(jù)同一標段內(nèi)各樓棟進度隨機選取處于砌筑階段2套房作為砌筑工程的實測套房。戶數(shù)最多的房型為必選。2.對于驗收后需改造的墻體不作實測。6.節(jié)點2〔砌筑工序〕?砌體結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收標準?〔GB50203-2021〕砌筑施工流程1、設(shè)置基準控制線；2、繪制砌塊排列圖；〔1〕砌塊尺寸、灰縫厚度、頂部空隙和墻根部坎臺高度?！?〕盡可能采用主規(guī)格砌塊，減少配套砌塊的種類和數(shù)量?！?〕按門、窗、過梁、暗線、暗管、線盒等的要求，在排列圖上標明主規(guī)格砌塊、配套砌塊以及預(yù)埋件等位置。〔4〕標明灰縫中應(yīng)設(shè)置拉結(jié)鋼筋的部位。〔5〕標明預(yù)留洞和預(yù)埋件的位置。4、

選砌塊；3、立皮數(shù)桿；關(guān)鍵工序：特別本卷須知：現(xiàn)澆窗臺板外門窗框預(yù)制塊門洞口過梁過梁斷裂，漏筋≧200mm≧100mm≧250mm≧200mm溫馨提示：砌筑二為扣分項，重點關(guān)注斜頂砌與灌縫砌筑工程常見問題窗臺梁的施工問題頂砌與修補的常見問題砌筑常見問題砌筑工程常見問題砌筑工程效好的工藝不同材料界面的加強網(wǎng)不同材料界面的加強網(wǎng)上下未修平網(wǎng)的規(guī)格不滿足要求

砌體施工樣板

3.3抹灰工程

測區(qū)選取：實測前，根據(jù)同一標段內(nèi)各樓棟進度隨機選取抹灰階段2套房作為實測套房。戶數(shù)最多的房型為必選。其他后改造墻體，按規(guī)定不測。?建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標準?〔GB50210-2001〕?建筑地面工程施工質(zhì)量驗收標準?〔GB50209-2021〕一、墻體外表平整度二、墻面垂直度三、室內(nèi)凈高偏差四、頂板水平度極差五、陰陽角方正六、房間開間/進深偏差七、方正度八、地面外表平整度九、地面水平度極差十、戶內(nèi)門洞尺寸偏差十一、外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差十二、裂縫空鼓影響后期裝飾施工質(zhì)量內(nèi)、外墻施工工藝流程內(nèi)墻抹灰工藝流程：基體處理――掛加強網(wǎng)――吊直、套方、貼灰餅、沖標筋――界面處理――做護角――彈灰層控制線――抹底灰――抹面灰――養(yǎng)護外墻抹灰工藝流程基體處理――掛鋼絲網(wǎng)――掛線、貼灰餅、設(shè)標筋――界面處理――彈灰層控制線――抹底灰――彈分格縫位置――粘分格條――抹面層――起條、勾縫――養(yǎng)護特別注意事宜：灰餅宜做成5cm見方，兩灰餅距離不大于1.2～1.5m，示意圖示意圖實地放樣空鼓、開裂的控制方法與措施當抹灰層出現(xiàn)空鼓或裂縫需要修補時，應(yīng)沿超出空鼓、裂縫邊緣50mm左右位置鋸開抹灰層，人工鑿除空鼓裂縫部位砂漿塊，去除殘留渣粉并對抹灰層砂漿的切割面進行拉毛化處理〔鑿毛〕并清理干凈；抹灰基層未處理、甩漿不密實、一次抹灰完成。甩漿隨意抹灰一次成活掛網(wǎng)前基層未處理掛網(wǎng)不符合要求抹灰完成后的效果

涂飾工程1.墻面外表平整度

2.墻面垂直度3.陰陽角方正4.頂棚〔吊頂〕水平度極差5.室內(nèi)凈高偏差6.房間開間與進深偏差7.裂縫/空鼓示意圖示意圖

涂飾工程關(guān)鍵部位的處理

內(nèi)墻涂料陽角部位處理陽角線條不順直、彎曲方正度偏差大易碰損粗糙樣例與精細樣例比照粗糙樣例：精細樣例：基層清理工藝步驟清理基層灰塵，修補縫隙安裝護角條固定護角條工藝步驟一遍膩子批嵌用紅外線結(jié)合2米靠尺安裝固定護角條。垂直度控制在1MM內(nèi)。護角條固定調(diào)整完成后，進行第一遍膩子批嵌。膩子打磨一遍膩子枯燥后，進行第二遍膩子批嵌。二遍膩子批嵌二遍膩子枯燥后，進行砂皮打磨，方正度控制在1MM.工藝步驟清理外表灰塵，涂刷底漆，保證無流墜面漆施工底漆施工待底漆枯燥后，涂刷兩遍面漆，觀感均勻、無色差。工藝步驟成品效果工藝步驟

內(nèi)墻涂料陰角部位處理陰角線條不順直、彎曲方正度偏差大粗糙樣例與精細樣例比照粗糙樣例：精細樣例：

外墻涂料飾面滴水線處理線槽污染，與涂料界限不清晰線條歪曲與陽角線條距離大小不一粗糙樣例與精細樣例比照粗糙樣例：精細樣例：立面粉刷施工工藝步驟立面粉刷完成，確定滴水陽角位置固定靠尺在滴水陽角底部位置固定鋁合金靠尺〔距陽角線一定距離〕用卷尺測量滴水陽角線左中右三點距靠尺外側(cè)距離，一般控制在4cm左右安裝滴水線槽用膩子填充飽滿滴水線槽，防止過多粉刷砂漿進入滴水線槽內(nèi)造成清理困難安裝準備緊貼靠尺外側(cè)安裝滴水線槽工藝步驟用卷尺檢查滴水線槽與外側(cè)距離，確保滴水線槽與滴水陽角平行、順直粉刷老鷹嘴校核安裝位置滴水陽角下口粉刷施工，做出鷹嘴工藝步驟第一遍清理涂料施工前準備滴水線安裝完成后由總包進行第一遍清理，去除粉刷時帶來的少量砂漿及實現(xiàn)填充的膩子移交涂料單位，并由其在滴水線槽內(nèi)涂刷黃油，方便后續(xù)因涂料施工對滴水線槽內(nèi)污染的清理工藝步驟涂料施工第二遍清理涂料施工第二遍清理，去除滴水線槽內(nèi)的涂料污染工藝步驟成品效果工藝步驟

陽臺頂棚陰