模塊商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃第一節(jié)定位策劃定位策劃流程房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)商業(yè)

主講教師：葉劍峰模塊3：商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

第一節(jié)定位策劃

7、定位策劃流程房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)資源庫(kù)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與實(shí)務(wù)運(yùn)營(yíng)定位策劃流程第一部分定位策劃流程地塊條件研究宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)及規(guī)劃調(diào)查零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究競(jìng)品及典型性案例研究定位策劃流程消費(fèi)者消費(fèi)行為研究1、地塊條件研究項(xiàng)目基本指標(biāo)——決定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式道路類(lèi)別研究——依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道；交通易達(dá)性研究——是否有障礙物（如交通欄隔），消費(fèi)人群本項(xiàng)目的車(chē)行和人行來(lái)外部交通動(dòng)線；周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究——利用可借鑒資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或互補(bǔ)性；2、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等；GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額；全市商業(yè)增加值；城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額；任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是指根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求，在充分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)城市未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、空間布局和建設(shè)規(guī)模所做的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（1）城市商業(yè)中心的規(guī)劃布局（a）名稱(chēng)、區(qū)位；（b）在城市商業(yè)中的地位和功能；（c）消費(fèi)服務(wù)定位、主力業(yè)態(tài)與特色要求；（d）總規(guī)模和大型零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量；（e）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)。（2）區(qū)域商業(yè)中心的規(guī)劃布局（3）社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局（a）優(yōu)先發(fā)展的零售與服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)、類(lèi)型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)面積；（b）主要零售與生活服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商圈半徑。4、城市結(jié)構(gòu)及規(guī)劃調(diào)查0102城市結(jié)構(gòu)公共設(shè)施狀況交通體系狀況道路狀況通行量城市規(guī)劃城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)各項(xiàng)城市的機(jī)能城市規(guī)劃5、零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究地區(qū)間的銷(xiāo)售動(dòng)向商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況業(yè)種間的銷(xiāo)售動(dòng)向大型主力店的動(dòng)向

綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。6、競(jìng)品及典型性案例研究規(guī)模客流量提供的產(chǎn)品或服務(wù)收益情況交通來(lái)源優(yōu)劣和劣勢(shì)

從以上幾個(gè)方面分析其現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行差異化的定位，同時(shí)提煉出本項(xiàng)目可借鑒和需要規(guī)避的因素。7、消費(fèi)者消費(fèi)行為研究