會計實務：淺談公允價值計量投資性房地產(chǎn)

淺談公允價值計量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業(yè)會計準則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價值。該準則的頒布實現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則的接軌，然而在實際應用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認與計量的相關技術難題。

一、投資性房地產(chǎn)的確認

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的定義，投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則的企業(yè)要按照準則定義對公司資產(chǎn)進行重新分類，將符合定義的資產(chǎn)從原有科目中分離出來，列入投資性房地產(chǎn)科目。根據(jù)新準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的具體范圍限定為“已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權和已出租的建筑物”。企業(yè)可以按照土地使用權和建筑物兩個類別，將所持有的投資性房地產(chǎn)分離出來。

(一)已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權企業(yè)以交納土地出讓金或接受其他單位轉(zhuǎn)讓的方式獲得的土地使用權，通常會計入企業(yè)的“無形資產(chǎn)”或“存貨——擬開發(fā)土地”科目；待開發(fā)建設開始時，再轉(zhuǎn)入“在建工程”或“存貨——開發(fā)成本”。開發(fā)建設完成后，若將土地使用權按經(jīng)營租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權，應將其從“在建工程”或“存貨——開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中；若企業(yè)準備繼續(xù)持有該土地使用權，并在增值后轉(zhuǎn)讓的，則屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，應將其從原科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。

在將符合條件的土地使用權確認為投資性房地產(chǎn)時應特別注意以下兩點：首先，企業(yè)依法取得土地使用權后，要按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規(guī)定的期限動工開發(fā)建設。超過規(guī)定期限仍不動工的建設用地將被視為閑置土地，即使企業(yè)準備將其土地使用權持有至增值后再轉(zhuǎn)讓，該土地使用權也不能被確認為投資性房地產(chǎn)。其次，在實務中如何分辨某項土地使用權是否屬于“已出租的土地使用權”相對容易，只需憑借有效的土地使用權經(jīng)營租賃合同即可將某項土地使用權確認為投資性房地產(chǎn)。但因?qū)ζ髽I(yè)持有某項土地使用權的目的是否為“準備增值后轉(zhuǎn)讓”的判斷缺乏有力依據(jù)，使得如何辨認某項土地使用權是否屬于企業(yè)“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權”存在一定難度，目前只能通過企業(yè)管理當局關于土地使用權持有目的的書面決議加以判斷。為防止企業(yè)將囤積的用于開發(fā)后出售的土地使用權擅自轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，會計準則和規(guī)范應加快對此作出規(guī)定。

(二)已出租的建筑物擁有這類投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應將其從新準則實施前的資產(chǎn)類別里分離出來，具體情況是：對于以房地產(chǎn)經(jīng)營為主營業(yè)務的企業(yè)，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)在之前大多被確認為存貨，記在“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下，新準則實施后，這部分投資性房地產(chǎn)直從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。其他主營房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務或是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務為非主營業(yè)務的少數(shù)企業(yè)之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)，作為“出租經(jīng)營固定資產(chǎn)”記在固定資產(chǎn)科目下，現(xiàn)應將其持有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

需注意的是，在實務中，某些企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品臨時出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開發(fā)產(chǎn)品確認為企業(yè)的存貨。但筆者認為，從經(jīng)濟實質(zhì)上講，在臨時出租期間，企業(yè)持有該房地產(chǎn)的目的是賺取租金，即該出租房地產(chǎn)已具有投資性質(zhì)，這滿足投資性房地產(chǎn)的定義；即使是臨時出租，房地產(chǎn)租金收入流入企業(yè)仍是事實，符合投資性房地產(chǎn)的特征，因此，企業(yè)的上述做法已構成將該項開發(fā)產(chǎn)品確認為投資性房地產(chǎn)的條件。但若要嚴格界定企業(yè)在上述經(jīng)營活動中持有的開發(fā)產(chǎn)品是否應確認為投資性房地產(chǎn)，仍需會計準則和規(guī)范就臨時出租的時間界限作出具體規(guī)定。企業(yè)將其持有的投資性房地產(chǎn)從原資產(chǎn)類別中分離出來，或是對原有資產(chǎn)改變用途重新分類為投資性房地產(chǎn)，應作為會計政策變更在變更年度會計報表中予以披露。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定

投資性房地產(chǎn)的公允價值計量屬于會計技術難題。筆者認為，企業(yè)在實際操作中不妨借鑒房地產(chǎn)評估中的市場比較法。市場比較法在房地產(chǎn)評估中應用最廣，是《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》中首推的方法，它是“將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法”。在以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，首先要求企業(yè)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，以具備選用市場比較法的條件。然而對市場比較法合理有效的使用還離不開兩個重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數(shù)量充足、來源可靠；其二，運用主體應具備專業(yè)的房地產(chǎn)估價知識和豐富的工作經(jīng)驗。市場比較法的運用要求在比較交易實例后，對交易情況、交易日期，區(qū)域因素及個別因素作出修正，并按照嚴謹?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，結合豐富的工作經(jīng)驗進行房地產(chǎn)價值評估，否則不易得出科學合理的評估結果。對于選擇公允價值計量模式的企業(yè)，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場的前提下，可以實現(xiàn)“獲得充足的市場交易資料”，但要滿足會計人員具備專業(yè)的房地產(chǎn)評估能力、對企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學合理的估計卻很困難。因此，聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估人員對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行估計不失為目前最實用的方法。當然，為獲得投資性房地產(chǎn)科學合理的公允價值，企業(yè)必須為資產(chǎn)評估中介機構提供充足的待估房地產(chǎn)相關財務會計資料，同時提供便利的條件，以便于中介機構考察待估房地產(chǎn)的實體特征、地理特征和經(jīng)濟特征，從而實現(xiàn)對其公允價值的科學合理估計。

三、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

(一)增強房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

(二)在不造成過大利潤波動的同時實現(xiàn)企業(yè)利潤增長根據(jù)新準則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應在每個會計期末以公允價值為基礎調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。以目前全國房地產(chǎn)普遍持續(xù)升值的情況看，“公允價值變動損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻一定的利潤增長。對擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤增長幅度可能更大。在公允價值計量模式下，企業(yè)的利潤水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價值的變動而產(chǎn)生波動，但企業(yè)無需對這部分利潤波動過分擔憂。因為從長遠來看，執(zhí)行新準則后，每個會計期末投資性房地產(chǎn)的價值調(diào)整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準則時的價值調(diào)整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結果應已體現(xiàn)在“公允價值變動損益”科目內(nèi)，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

(三)公允價值變動不會造成企業(yè)實質(zhì)性稅賦增加采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會受到嚴重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現(xiàn)的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征