會計經(jīng)驗：房地產(chǎn)稅是否存在重復(fù)征收

房地產(chǎn)稅是否存在重復(fù)征收日前，國土資源部下發(fā)通知，提出2017年要基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺，并在通知中提到國土資源云概念。國土資源部副部長王廣華表示，這意味著不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)已基本完成頂層設(shè)計，全面進(jìn)入實質(zhì)性建設(shè)階段，全國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有可能在年底基本完成職責(zé)整合。這不禁讓人聯(lián)想到此前備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅話題，財政部部長樓繼偉表態(tài)要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布房地產(chǎn)稅法被列入第一類項目，在條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議等等。顯然，征收房地產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作已逐步完成。何時開征？如何計稅？影響怎樣？房地產(chǎn)稅再次成為牽動人們敏感神經(jīng)的焦點話題。

A.租稅可以并行不悖？

開征房地產(chǎn)稅，首先要給納稅人一個法理上的明確說法。有人質(zhì)疑，在商品房的價格中已經(jīng)包含了近二十個稅種，其中就有城鎮(zhèn)土地出讓金，再征收房地產(chǎn)稅，是否有重復(fù)征稅之嫌。

從法理層面來看，房地產(chǎn)稅和土地出讓金性質(zhì)不同，并行不悖。所謂土地出讓金，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租。而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)使用權(quán)持有人必須繳納的法定稅負(fù)，國家憑借社會管理者的政治權(quán)力收取。租與稅兩者是可以合理匹配的，不存在所謂不可克服的法理障礙和不能容忍的重復(fù)征收問題。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授袁野認(rèn)為。

然而，這里有一個關(guān)鍵問題需要厘清，即房地產(chǎn)稅不能與房產(chǎn)稅畫等號。二者最大的區(qū)別在于，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅對象為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對象既包括房產(chǎn)又包括土地。通俗地講，就是一個財產(chǎn)稅稅種，兩個財產(chǎn)主體，即房屋屬于買房人，而腳下的土地屬于國家。就住宅來說，住宅這塊地面上的建筑物屬于買房人的財產(chǎn)，然而建筑物下面的土地，按照我國土地國有的法律和其他相關(guān)規(guī)定，購房者只擁有70年使用權(quán)，并沒有完整的產(chǎn)權(quán)。

那么，問題就來了。房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，是以納稅人所有或由其支配的財產(chǎn)作為征稅對象的一類稅收。既然無所有權(quán)，按理就不應(yīng)當(dāng)征收財產(chǎn)稅。已經(jīng)被本屆全國人大常委會列入第一類項目的房地產(chǎn)稅法，首先就要回答這個問題。

長期研究產(chǎn)權(quán)問題的中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇教授認(rèn)為，為了解決這個問題，必須廢除土地和房屋的使用年期制，改革為永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)，以換取對居民及用地單位房屋和土地的征稅權(quán)。而對于農(nóng)村宅基地來說，因其歸集體所有但農(nóng)民永久使用，所以不能免征。此外，有專家認(rèn)為，農(nóng)村宅基地應(yīng)按評估價值分級設(shè)置稅率，靠近城鎮(zhèn)、價值高的宅基地稅率應(yīng)適當(dāng)提高，而對邊遠(yuǎn)貧困地區(qū)，不僅應(yīng)免征，還應(yīng)將房地產(chǎn)稅進(jìn)行合理返還，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入促進(jìn)公平的效用。

B.各地開征時間會統(tǒng)一嗎？

雖然房地產(chǎn)稅有待于夯實法理基礎(chǔ)，但結(jié)合國外經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅對于調(diào)控房地產(chǎn)市場、擴(kuò)大政府收入來源、促進(jìn)社會公平正義方面具有比較優(yōu)勢，特別是對經(jīng)歷了各種行政調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的負(fù)面效應(yīng)之后，改費為稅成為一種較普遍的共識。

早在1986年，我國就已出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，條例規(guī)定對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋征稅，對于個人自住非經(jīng)營性住房實行免稅。進(jìn)入21世紀(jì)，房價開始呈波段大幅上漲，房地產(chǎn)成為居民財產(chǎn)的重要組成部分。為了有序調(diào)控房價，政府相繼出臺了各種限購的政策措施，也開始研究征收房地產(chǎn)稅的可能性。

2010年，新國十條出臺，此舉對市場產(chǎn)生了重大影響，其中明確指出，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為必然。2010年5月，國務(wù)院同意國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，其中提出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。2011年1月，重慶與上海幾乎同時宣布開始試征房產(chǎn)稅，并公布了方案細(xì)則。

直到2013年11月，黨的十八屆三中全會明確提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，房地產(chǎn)稅開始進(jìn)入了立法軌道。經(jīng)過近兩年的醞釀，房地產(chǎn)稅法律草案被本屆全國人大常委會列入第一類項目，將在任期內(nèi)提請審議。

從技術(shù)層面看，目前基本不存在障礙。經(jīng)過多年的準(zhǔn)備，征稅的前期基礎(chǔ)工作大體就緒。國家相關(guān)部門做了相應(yīng)的技術(shù)準(zhǔn)備，包括房地產(chǎn)的批量價值評估、建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)等。此外，通過上海、重慶兩地的試點，我國在房地產(chǎn)稅方面已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，這為下一步全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件。袁野認(rèn)為，然而，房地產(chǎn)稅即便完成立法程序，也不一定會馬上付諸實施。房地產(chǎn)稅是典型的地方稅種，何時開征會授權(quán)地方政府根據(jù)實際情況自主決定，并不存在全國統(tǒng)一的開征時間節(jié)點。

C.房地產(chǎn)稅怎么征才公平？

房地產(chǎn)稅如果在全國推開，將牽涉到千家萬戶的切身利益。因此，在相關(guān)法律制度的框架下，究竟采用何種征稅方式成為至關(guān)重要的政策設(shè)計。專家建議，房地產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)置一個起征點，但究竟是以套數(shù)、面積還是價值作為起征點依據(jù)，仍存在爭議。另外，房地產(chǎn)稅與土地增值稅、土地使用稅等稅種重復(fù)情況，應(yīng)予以調(diào)整。

從2011年上海和重慶的試點來看，房產(chǎn)稅都在起征點之外征收。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。但是，與國外房地產(chǎn)稅寬稅基、低稅率的特點不同，上海和重慶的房產(chǎn)稅都存在窄稅基、低稅率的問題，而且征稅依據(jù)也與國際慣例不符，國際上一般以評估值為依據(jù)，而兩地或以市場價格為依據(jù)，或以原始價格為依據(jù)。這就導(dǎo)致兩地的房產(chǎn)稅對調(diào)控房價作用不明顯，對財政收入貢獻(xiàn)也不大。

無疑，征收房地產(chǎn)稅的重要目標(biāo)是促進(jìn)公平，不同地段的房地產(chǎn)價格相差巨大，因此，無論是按面積還是按套數(shù)，都遠(yuǎn)不如按房地產(chǎn)本身的價值征稅更公平。完善房地產(chǎn)市場價值的評估體系，建立專業(yè)化的第三方房地產(chǎn)市場價值評估機(jī)構(gòu)，是征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)之一。

D.征稅能平抑房價嗎？

當(dāng)前，由于我國房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)成本很低，住房市場的炒作以及由此產(chǎn)生的泡沫化傾向，助推了一段時期內(nèi)房價的非理性上漲，客觀上給房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來很大風(fēng)險。有人認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅，目的在于增加住房持有成本，促進(jìn)房地產(chǎn)流通，從而降低房價。

然而，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的目的并不是唯一地為了打壓房價，它實質(zhì)上是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，來形成多種正面效應(yīng)，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的重要舉措。

開征房地產(chǎn)稅，房價并不會應(yīng)聲而落，目前我國城鎮(zhèn)化水平剛超過50%，到70%～80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不動產(chǎn)價格上揚的基本趨勢。但是房地產(chǎn)稅的實施，會使上揚曲線的斜率降低。上海、重慶試點政策頒布后，高端不動產(chǎn)都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)態(tài)勢，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是改革已體現(xiàn)的作用。賈康說。

此外，房地產(chǎn)稅政策還要考慮可能出現(xiàn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等問題。在北上廣深等特大城市，租房的剛性需求強勁，在征收房地產(chǎn)稅之后，房東可以把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到租房客身上，反而會推高租房價格，造成新的不公平。相關(guān)專家指出，要避免這種情況，就需要充分考慮價格趨勢、社會承受度，科學(xué)確定稅率和課征范圍。而要保證政策設(shè)計的科學(xué)，首先需要決策程序的科學(xué)，有必要建立中央指導(dǎo)下的地方