項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素

項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素AE&C一、國內(nèi)工程項(xiàng)目建設(shè)階段劃分實(shí)施階段決策階段拿地策劃及獲取土地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書工施竣工驗(yàn)收動用開始保修期結(jié)束拿地階段前期策劃階段TIME項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目決策策劃項(xiàng)目實(shí)施策劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)計(jì)委托模式策劃設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)總體設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修階段運(yùn)營階段二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段1、前期策劃階段的關(guān)鍵要素項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期，通過收集資料和調(diào)查研究，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項(xiàng)目的決策和實(shí)施，進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證。環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目決策策劃項(xiàng)目實(shí)施策劃1.1環(huán)境調(diào)研關(guān)鍵要素要素分析：全面分析影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的環(huán)境因素并提出相應(yīng)對策，識別制約項(xiàng)目開發(fā)的不利因素，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。環(huán)境調(diào)研日照分析地質(zhì)災(zāi)害影響評價場地技術(shù)盡職調(diào)查文物保護(hù)建筑要求調(diào)研環(huán)境影響評價防汛評估強(qiáng)排方案……1.2項(xiàng)目決策策劃關(guān)鍵要素要素分析：項(xiàng)目決策策劃是項(xiàng)目實(shí)施策劃的前提，包括項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)策劃、項(xiàng)目功能策劃、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃、項(xiàng)目組織與管理總體方案。項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)策劃市場環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀研究產(chǎn)業(yè)市場需求分析社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目所在地擬發(fā)展產(chǎn)業(yè)優(yōu)、劣勢分析項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目功能策劃項(xiàng)目用戶需求分析項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目面積分配項(xiàng)目定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目融資方案策劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價項(xiàng)目組織與管理總體方案項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)項(xiàng)目管理組織方案項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)方案項(xiàng)目總進(jìn)度綱要1.3項(xiàng)目實(shí)施策劃關(guān)鍵要素要素分析：項(xiàng)目實(shí)施策劃是圍繞項(xiàng)目管理內(nèi)容和管理目標(biāo)，為了把項(xiàng)目決策付諸實(shí)施而形成的具有可行性、可操作性和指導(dǎo)性的實(shí)施方案。項(xiàng)目實(shí)施策劃一般包括項(xiàng)目目標(biāo)的分析和再論證、項(xiàng)目組織策劃、項(xiàng)目管理制度與項(xiàng)目目標(biāo)控制策劃。三控質(zhì)量控制投資控制進(jìn)度控制三管安全管理合同管理信息管理一協(xié)調(diào)組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目管理內(nèi)容質(zhì)量目標(biāo)投資目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)項(xiàng)目管理目標(biāo)1.3項(xiàng)目實(shí)施策劃關(guān)鍵要素

不確定性1.3項(xiàng)目實(shí)施策劃關(guān)鍵要素項(xiàng)目實(shí)施策劃的重點(diǎn)為項(xiàng)目組織策劃、項(xiàng)目管理制度與項(xiàng)目目標(biāo)控制策劃。項(xiàng)目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃任務(wù)分工策劃管理職能分工策劃工作流程策劃項(xiàng)目管理制度與項(xiàng)目目標(biāo)控制策劃質(zhì)量控制策劃投資控制策劃進(jìn)度控制策劃安全控制策劃二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段2、拿地階段的關(guān)鍵要素要素分析：拿地階段需完成拿地策劃、獲取土地等工作，是項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。拿地策劃：應(yīng)以項(xiàng)目功能策劃及客觀的項(xiàng)目財務(wù)分析為依據(jù)，爭取項(xiàng)目效益最大化的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。獲取土地：經(jīng)過法定的土地出讓流程（招拍掛），最終獲取土地使用權(quán)。二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段3、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的關(guān)鍵要素設(shè)計(jì)合約架構(gòu)要素分析合同架構(gòu)設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作關(guān)系設(shè)計(jì)委托方式與招標(biāo)采購策劃設(shè)計(jì)合同關(guān)鍵條款整體設(shè)計(jì)理念、構(gòu)思、設(shè)想關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)關(guān)鍵功能布局、平面、流線主設(shè)計(jì)單位與專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)范圍、邊界國際方案征集二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段4、設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素大型復(fù)雜項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)的周期，一般在一年左右，設(shè)計(jì)階段的工作可以大致分為三條橫向主線：設(shè)計(jì)深化政府報批招標(biāo)采購設(shè)計(jì)深化政府報批招標(biāo)采購方案階段總體階段施工圖階段為更清晰闡述，按照方案、總體、施工圖三個階段縱向展開：4.1

方案設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素方案設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)采購：方案階段的招標(biāo)采購，需控制好招標(biāo)采購的時限，確保與總進(jìn)度計(jì)劃的無縫銜接4.1

方案設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素方案設(shè)計(jì)階段的政府報批：方案階段的政府報批，是以規(guī)劃部門為核心的并聯(lián)審批條線，政府審批要點(diǎn)是規(guī)劃指標(biāo)的合規(guī)性審查，同時審查方案設(shè)計(jì)階段的專項(xiàng)評估（日照、地災(zāi)、環(huán)評等）；方案階段的政府審批進(jìn)度控制，根據(jù)上述審批要點(diǎn)，做好“事前征詢、事中跟進(jìn)、事后收尾”三環(huán)節(jié)工作，在實(shí)現(xiàn)業(yè)主意圖的同時，實(shí)現(xiàn)合法合規(guī)，避免審批反復(fù)；對政府審批部門進(jìn)行梳理，理清審批邏輯和前后關(guān)系，優(yōu)化報批搭接順序和節(jié)點(diǎn)，盡可能縮短報批路徑；4.2總體設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素總體設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)采購：總體階段的招標(biāo)采購，較方案階段，本階段參建單位的工作程度更深入、工作交叉面更復(fù)雜，本階段的招標(biāo)采購計(jì)劃需充分考慮項(xiàng)目具體情況，制定出有力、有效的控制措施。4.2總體設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素總體設(shè)計(jì)階段的政府報批：總體階段的政府報批，是以建管部門為核心的并聯(lián)審批條線，政府審批要點(diǎn)是城市建設(shè)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的審查，同時審查相關(guān)專項(xiàng)評估（防汛、衛(wèi)生、衛(wèi)生學(xué)等）；總體階段的政府審批進(jìn)度控制，根據(jù)上述審批要點(diǎn)，做好“事前征詢、事中跟進(jìn)、事后收尾”三環(huán)節(jié)工作，在合法合規(guī)的前提下，盡可能為業(yè)主爭取利好審批結(jié)果；對政府審批部門進(jìn)行梳理，理清審批邏輯和前后關(guān)系，優(yōu)化報批搭接順序和節(jié)點(diǎn)，盡可能縮短報批路徑（特別提醒重點(diǎn)部門：消防，此階段為消防意見的落地階段）；4.3施工圖設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)采購：施工圖階段的招標(biāo)采購，較前兩階段，是最復(fù)雜的招標(biāo)采購過程。

一方面，本階段是主設(shè)計(jì)與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的集成階段，各項(xiàng)設(shè)計(jì)文件均需完成落地式整合，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行招標(biāo)版、實(shí)施版的拆分，分別用于總包招標(biāo)、現(xiàn)場施工等；另一方面，根據(jù)最新出臺的《上海市建設(shè)工程招投標(biāo)管理辦法》，明確建設(shè)工程可分為三個標(biāo)段獨(dú)立招標(biāo)：樁基工程、主體工程、裝修工程，預(yù)計(jì)會有越來越多的工程在此階段采取樁基工程先行報批、招標(biāo)和施工的情形，相應(yīng)的，此階段的招標(biāo)采購也會存在“二次招采”（樁基、主體）的情況，需要做好招標(biāo)采購專項(xiàng)進(jìn)度的策劃和技術(shù)需求文件的編制；4.3施工圖設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素施工圖設(shè)計(jì)階段的政府報批：宏觀層面的建設(shè)趨勢對樁基工程和主體工程進(jìn)行拆分：

·

樁基工程·主體工程·裝修工程

施工圖報批策略：樁基工程規(guī)劃許可證、樁基工程審圖合格證、樁基工程施工許可證；主體工程規(guī)劃許可證、主體工程審圖合格證、主體工程施工許可證；4.3施工圖設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素樁基工程施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、報批：4.3施工圖設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵要素主體工程施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、報批：二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段1施工階段的三大目標(biāo)控制2施工階段的設(shè)計(jì)配合3施工階段的專項(xiàng)設(shè)計(jì)深化、配合4變更控制缺陷管理5、施工階段的關(guān)鍵要素二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段

運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段6、運(yùn)營階段的關(guān)鍵要素-項(xiàng)目后評估02基本方法03作用與意義運(yùn)營階段項(xiàng)目后評估基本要素包括：項(xiàng)目目標(biāo)評價、項(xiàng)目實(shí)施過程評價、項(xiàng)目效益評價、項(xiàng)目影響評價和項(xiàng)目持續(xù)性評價?；A(chǔ)理論：現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論基本方法：邏輯框架法前后對比法有無對比法確定項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)是否達(dá)到，主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)提出改進(jìn)意見和建議，提高投資效益目的及時有效反饋信息，提高未來新項(xiàng)目的管理水平01要素分析二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵要素拿地階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段

運(yùn)營階段基于BIM的開發(fā)關(guān)鍵要素探索前期策劃階段START圖紙審查報告運(yùn)維展示虛擬漫游體驗(yàn)ELV專項(xiàng)咨詢凈空分析碰撞檢查報告管線綜合分析BIM模型及深化FINISH匯報內(nèi)容摘要管線綜合與碰撞檢查協(xié)同管理與深化設(shè)計(jì)管理輔助報批可視化建筑模擬與優(yōu)化工程量統(tǒng)計(jì)運(yùn)維支持√√√√√√基于BIM的設(shè)計(jì)管理要素管線綜合與碰撞檢查管線綜合利用BIM整合水、暖、電、風(fēng)等專業(yè)，進(jìn)行綜合管線分析和重點(diǎn)區(qū)域凈空分析，優(yōu)化管線排布方案；碰撞檢查利用BIM進(jìn)行碰撞檢查，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，降低在施工階段可能存在的錯誤損失和返工的可能性；成果管線綜合分析報告（圖紙）、碰撞檢查報告、綜合結(jié)構(gòu)留洞圖、圖紙審查報告、改進(jìn)方案等；案例展示2010年上海世博會德國館德國館碰撞檢查德國館BIM運(yùn)用SHANGHAICHINAASIA德國館直接運(yùn)用BIM進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等專業(yè)模型的創(chuàng)建，整合各專業(yè)精確的BIM信息，完成管線綜合及碰撞檢查綜合報告。報告顯示，運(yùn)用BIM進(jìn)行管線綜合及碰撞檢查，共篩選出200余處碰撞及錯誤，為避免后期設(shè)計(jì)變更及返工而產(chǎn)生的100余萬經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)碰撞檢查報告，在模型中可實(shí)時進(jìn)行修改、更新。START圖紙審查報告運(yùn)維展示虛擬漫游體驗(yàn)ELV專項(xiàng)咨詢凈空分析碰撞檢查報告管線綜合分析BIM模型及深化FINISH匯報內(nèi)容摘要管線綜合與碰撞檢查協(xié)同管理與深化設(shè)計(jì)管理輔助報批可視化建筑模擬與優(yōu)化工程量統(tǒng)計(jì)運(yùn)維支持√√√√√√基于BIM的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)可視化建筑模擬與優(yōu)化在BIM的工作環(huán)境里，由于整個過程是可視化的，所以，可視化的結(jié)果不僅可以用來匯報和展示，更重要的是，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營過程中的溝通、討論、決策都在可視化的狀態(tài)下進(jìn)行。信息化模型、可視化溝通借助BIM，可以對建筑各類性能指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)、實(shí)時、準(zhǔn)確的模擬和優(yōu)化，比如日照模擬、視線模擬、節(jié)能（綠色建筑）模擬、緊急疏散模擬、CFD模擬等；建筑性能動態(tài)模擬與優(yōu)化可視化衍生：現(xiàn)實(shí)捕捉技術(shù)復(fù)雜建筑、文物建筑的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集，目前主流的技術(shù)是三維激光掃描。可視化衍生：云移動與仿真云端強(qiáng)大的在線數(shù)字能量，使得仿真技術(shù)越來越方便和準(zhǔn)確。模擬衍生：數(shù)字轉(zhuǎn)向模擬3D打印越來越流行，理由很簡單:只要提供圖紙，就可直接打印。模擬衍生：無限計(jì)算復(fù)雜指標(biāo)的云上無限精計(jì)算技術(shù)，在降低計(jì)算成本的同時，也實(shí)現(xiàn)了與環(huán)境的互動。案例展示緊急疏散模擬START圖紙審查報告運(yùn)維展示虛擬漫游體驗(yàn)ELV專項(xiàng)咨詢凈空分析碰撞檢查報告管線綜合分析BIM模型及深化FINISH匯報內(nèi)容摘要管線綜合與碰撞檢查協(xié)同管理與深化設(shè)計(jì)管理輔助報批可視化建筑模擬與優(yōu)化工程量統(tǒng)計(jì)運(yùn)維支持√√√√√√基于BIM的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)協(xié)同管理與政府審批部門的協(xié)同不同設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)同不同專業(yè)之間的協(xié)同內(nèi)容摘要與國家、地方法律法規(guī)的協(xié)調(diào)新技術(shù)應(yīng)用與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)關(guān)鍵工作的專項(xiàng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門的專題協(xié)調(diào)內(nèi)容摘要各平行設(shè)計(jì)單位的總控設(shè)計(jì)管理各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)總包管理設(shè)計(jì)界面協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制設(shè)計(jì)階段的信息共享與流程優(yōu)化內(nèi)容摘要建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、風(fēng)的集成二次機(jī)電深化與裝修方案的協(xié)調(diào)管線綜合、結(jié)構(gòu)預(yù)留洞綜合審查ELV專項(xiàng)咨詢顧問+++項(xiàng)目展示芙蓉花瓣形的建筑外形，其水平投影是橢圓形的曲面，豎向外表面又是自下而上向內(nèi)傾斜的曲面，定位非常復(fù)雜，如果按照傳統(tǒng)的二維模式設(shè)計(jì)，不僅沒辦法進(jìn)行準(zhǔn)確定位，而且各專業(yè)之間會出現(xiàn)很多不可避免的沖突。利用BIM進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在BIM平臺上進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)整合高效完美的解決了這一難題。通過建立統(tǒng)一的BIM建筑、結(jié)構(gòu)模型，各個專業(yè)在此模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化，最后統(tǒng)一完成集成，實(shí)現(xiàn)了共享模式下的各專業(yè)“真協(xié)同”設(shè)計(jì)。這種“真協(xié)同”設(shè)計(jì)及管理包含了所有專業(yè)的一體化模型，通過中心文件共享的工作模式使得設(shè)計(jì)效率和質(zhì)量得到極大程度的提升。曹妃甸國際生態(tài)城水上會館項(xiàng)目展示某歷史保護(hù)建筑BIM—4D進(jìn)度管理1.建立BIM進(jìn)度計(jì)劃模型2.三維掃描得到實(shí)際點(diǎn)云模型3.“模模對比”分析偏差START圖紙審查報告運(yùn)維展示虛擬漫游體驗(yàn)ELV專項(xiàng)咨詢凈空分析碰撞檢查報告管線綜合分析BIM模型及深化FINISH匯報內(nèi)容摘要管線綜合與碰撞檢查協(xié)同管理與深化設(shè)計(jì)管理輔助報批可視化建筑模擬與優(yōu)化工程量統(tǒng)計(jì)運(yùn)維支持√√√√√√基于BIM的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)VS傳統(tǒng)的工程量統(tǒng)計(jì)：別墅：高手：200余個子項(xiàng)普通：130余個子項(xiàng)需耗時15天左右，正常偏差10%小高層：高手：153個子項(xiàng)普通：113個子項(xiàng)需耗時12天左右，正常偏差10%基于BIM的工程量統(tǒng)計(jì)：義烏浙大附屬醫(yī)院：建筑面積：123080㎡

總投資：10億共耗時：5天，有效偏差1.2%START圖紙審查報告運(yùn)維展示虛擬漫游體驗(yàn)ELV專項(xiàng)咨詢凈空分析碰撞檢查報告管線綜合分析BIM模型及深化FINISH匯報內(nèi)容摘要管線綜合與碰撞檢查協(xié)同管理與深化設(shè)計(jì)管理輔助報批可視化建筑模擬與優(yōu)化工程量統(tǒng)計(jì)運(yùn)維支持√√√√√√基于BIM的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)《試行意見》要點(diǎn)解析明確試點(diǎn)范圍：本市重點(diǎn)區(qū)域的公共設(shè)施項(xiàng)目景觀風(fēng)貌敏感區(qū)域24米以上且1萬平方米以上項(xiàng)目優(yōu)秀歷史建筑、文物保護(hù)單位的立面改造項(xiàng)目全市超高100米或10平方米以上項(xiàng)目空間影響大的項(xiàng)目市委市政府確定的重大工程或社會關(guān)注度高的項(xiàng)目等對于以上項(xiàng)目，在其核定規(guī)劃條件、方案咨詢、方案審批和竣工審批環(huán)節(jié)，建設(shè)單位和個人必須提交三維模型電子文件中央商務(wù)區(qū)：浦東小陸家嘴地區(qū)、浦西外灘地區(qū)市級中心：人民廣場地區(qū)、豫園商城地區(qū)、蘇河灣地區(qū)、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、金陵東路市級副中心：徐家匯副中心、江灣五角場副中心、花木副