維修服務(wù)手冊(cè)1

序號(hào)文件名稱文件編號(hào)版本備注

工程組組織架構(gòu)與人員編制、工作職能、

1.0

崗位職責(zé)

1.1組織架構(gòu)WFHC-WI-EM-001A/0

1.2工程組工作職能WFHC-WI-EM-002A/0

1.3工程組各崗位職責(zé)

1.3.1工程主管崗位職責(zé)WFHC-WI-RM-003A/0

1.3.2工程組長崗位職責(zé)WFHC-WI-EM-004A/0

1.3.3技工崗位職責(zé)WFHC-WI-EM-005A/0

2.0工程組工作目標(biāo)

2.1質(zhì)量目標(biāo)WFHC-WI-EM-006A/0

3.0工程維修服務(wù)管理制度

3.1設(shè)備管理規(guī)程WFHC-WI-EM-007A/0

3.2設(shè)施管理WEHC-WI-EM-008A/0

3.3設(shè)備、設(shè)施分類代碼WFHC-WI-EM-009A/0

3.4控制柜保養(yǎng)規(guī)程WFHC-WI-EM-010A/0

3.5閉路監(jiān)控保養(yǎng)規(guī)程WFHC-WI-EM-011A/0

3.6道閘系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WFHC-WI-EM-012A/0

3.7防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WFHC-WI-EM-013A/0

3.8閥門保養(yǎng)規(guī)程WFHC-WI-EM-014A/0

3.9電梯機(jī)房管理制度WEHC-WI-EM-015A/0

序號(hào)文件名稱文件編號(hào)版本備注

3.10電梯保養(yǎng)監(jiān)督規(guī)范WFHC-WI-EM-016A/0

3.11水泵房管理制度WFHC-WI-EM-017A/0

3.12水泵保養(yǎng)規(guī)程WFHC-WI-EM-018A/0

3.13水箱、水池的清潔規(guī)程WFHC-WI-EM-019A/0

3.14用水供水管理規(guī)定WEHC-WI-EM-020A/0

3.15設(shè)備巡視WFHC-WI-EM-021A/0

3.16水表抄報(bào)作業(yè)指導(dǎo)書WFHC-WI-EM-022A/0

3.17維修安全工作制度WFHC-WI-EM-023A/0

3.18維修工作細(xì)則WFHC-WI-EM-024A/0

3.19維修過程的檢驗(yàn)WFHC-WI-EM-025A/0

3.20保養(yǎng)期房屋質(zhì)量管理WFHC-WI-EM-026A/0

3.21裝修管理程序WFHC-WI-EM-027A/0

3.22柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維修規(guī)程WFHC-WI-EM-028A/0

3.23發(fā)電機(jī)操作規(guī)程WFHC-WI-EM-029A/0

序號(hào)文件名稱文件編號(hào)版本備注

4.0工程維修服務(wù)質(zhì)量記錄表格

4.1設(shè)備購置、改造及維修中請(qǐng)表WFHC-F\FEM-001A/0

4.2設(shè)備保養(yǎng)（檢修）計(jì)劃表WFHC-FM-EM-002A/0

4.3設(shè)備檔案卡WFHC-FM-EM-003A/0

4.4控制柜保養(yǎng)記錄WFHC-FM-EM-004A/0

4.5工程組值班記錄表WFHC-FM-EM-005A/0

4.6配電間運(yùn)行記錄表WFHC-FM-EM-006A/0

4.7水泵保養(yǎng)記錄WFHC-FM-EM-007A/0

4.8水箱、水池清洗記錄WFHC-FM-EM-008A/0

4.9閉路監(jiān)控保養(yǎng)記錄WFHC-FM-EM-009A/0

4.10道閘保養(yǎng)記錄WFHC-FM-EM-010A/0

4.11防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)記錄UTHC-I'M-EM-OHA/0

4.12閥門保養(yǎng)記錄WFHC-FM-EM-012A/0

4.13水泵巡視記錄WFHC-FM-EM-013A/0

4.14設(shè)施檔案卡WFHC-FM-EM-014A/0

4.15維修服務(wù)工作單WFHC-FM-PM-004A/0

4.16公共設(shè)施巡查記錄WHC-FM-EM-015A/0

4.17消火栓檢查登記表WEHC-EM-EM-016A/0

4.18滅火器檢查登記卡WFHC-FM-EM-017A/0

1.0工程組組織架構(gòu)與人員編制、工作職能、崗位職責(zé)

1.1組織架構(gòu)圖

1.2工程組工作職能

1.2.1負(fù)責(zé)按照公司質(zhì)量手冊(cè)文件標(biāo)準(zhǔn)制定本組的作業(yè)規(guī)程和相關(guān)的管理制度及記錄工作：

1.2.2負(fù)責(zé)策劃和實(shí)施本部門人員的職業(yè)意識(shí)和技能培訓(xùn)；

1.2.3負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收和管理工作；

1.2.4負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、驗(yàn)收工作；

1.2.5負(fù)責(zé)相關(guān)工程技術(shù)檔案的接管驗(yàn)收、收集、整理、歸檔工作：

1.2.6負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維保計(jì)劃及房屋完好率、設(shè)備完好率、發(fā)備事故率的記錄統(tǒng)計(jì)工作；

1.2.7負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)及日常維修工作，保證供配電安全運(yùn)行、電梯運(yùn)行、給排水設(shè)施

完好、強(qiáng)弱電、消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行正常：

1.2.8負(fù)責(zé)計(jì)量器具的正確使用和定期檢查工作：

1.2.9負(fù)責(zé)電梯的年審、生活水池清洗、消毒工作。

1.2.10負(fù)責(zé)園區(qū)業(yè)主戶內(nèi)有償維修服務(wù)工作：

1.2.11負(fù)責(zé)控制管理區(qū)域的水電能耗，做到節(jié)能降耗。

1.3工程組各崗位職責(zé)

1.3.1工程主管

1.3.1.1在項(xiàng)目部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程組的全面工作；

1.3.1.2監(jiān)督指導(dǎo)技工人員完成本職工作：

1.3.1.3根據(jù)項(xiàng)目要求和技工的特點(diǎn)，做好技工人員分工，職責(zé)分明，保證24小時(shí)有人值班：

1.3.1.4負(fù)責(zé)及時(shí)處理各類突發(fā)事件，并對(duì)突發(fā)事件的經(jīng)過、處理方法及注意事項(xiàng)形成文字記錄;

1.3.1.5定期巡查發(fā)電機(jī)房、水泵房、配電房、消防總控室，檢杳設(shè)備的運(yùn)行情況，并簽閱相美

記錄：

1.3.1.6負(fù)責(zé)本部門的培訓(xùn)，使員工端正工作態(tài)度，提高業(yè)務(wù)技能：

1.3.1.7負(fù)責(zé)工程組的考勤工作，向項(xiàng)目部經(jīng)理匯報(bào)工程組的工作情況，提出管理建議；

1.3.1.8負(fù)責(zé)工程組人員的日?？己斯ぷ鳎?/p>

1.3.1.9協(xié)同項(xiàng)目部經(jīng)理做好與供水、供電等職能部門的聯(lián)系，掌握本園區(qū)水電用量變化情況，

做到節(jié)能降耗工作，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)：

1.3.1.10按公司質(zhì)量體系文件要求進(jìn)行規(guī)范管理和操作：

1.3.1.11負(fù)責(zé)工程組質(zhì)量記錄的建立和檢查，維修工作流程的不斷完善，并負(fù)責(zé)保管有關(guān)報(bào)表及

技術(shù)資料：

1.3.1.12負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新提出合理化建議：

1.3.1.13負(fù)責(zé)本組工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃及采購計(jì)劃的制訂：

1.3.1.14完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

1.3.2工程班長

1.3.2.1服從部門主管的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)工程組的工作全面負(fù)責(zé)；

1.3.2.2督促檢查操作人員對(duì)操作規(guī)程及規(guī)章制度的執(zhí)行情況；

1.3.2.3組織對(duì)突發(fā)性設(shè)備、設(shè)施的故障的分析、檢修工作：

1.3.2.4負(fù)責(zé)園區(qū)供電、中央空調(diào)、供水等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；

1.3.2.5負(fù)責(zé)業(yè)主入伙接房的驗(yàn)房檢查及裝修檢查驗(yàn)收工作：

1.3.2.6負(fù)責(zé)班組公用工具、器具、材料管理及零配材料質(zhì)量驗(yàn)收工作；

1.3.2.7負(fù)責(zé)園區(qū)彩燈、橫幅的收掛工作：

1.3.2.8負(fù)責(zé)加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，合理安排班組人員的工作：

1.3.2.9組織班前會(huì)議，并組織班組人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)及安全教育：

1.3.2.10負(fù)責(zé)班組質(zhì)量記錄的建立和檢查，及維修工作流程的完善，并負(fù)責(zé)保管有關(guān)報(bào)表及技術(shù)資料:

1.3.2.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

1.3.3技工

1.3.3.1服從班長工作安排，按時(shí)按質(zhì)按量完成工作任務(wù)：

1.3.3.2負(fù)責(zé)園區(qū)水電及其他設(shè)施、設(shè)備的巡查維護(hù)工作，確保園區(qū)公共設(shè)備的正常使用:

1.3.3.3及時(shí)處理故障，并做好記錄，對(duì)于無法處理的設(shè)備故障應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)：

1.3.3.4對(duì)設(shè)備設(shè)施勤維修、勤保養(yǎng)、勤巡視，避免事故發(fā)生：

L3.3.5負(fù)責(zé)園區(qū)報(bào)修的維修，對(duì)維修材料盡量節(jié)約，杜絕浪費(fèi)：

1.3.3.6負(fù)責(zé)業(yè)主入伙驗(yàn)房工作；

1.3.3.7負(fù)責(zé)準(zhǔn)確填寫技術(shù)設(shè)備的運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄，技術(shù)狀況記錄；

1.3.3.8積極參加公司及項(xiàng)目部組織的各項(xiàng)培訓(xùn)，不斷提供專業(yè)技能：

1.3.3.9負(fù)責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

2.0工程組工作目標(biāo)

2.1設(shè)備設(shè)施完好率N90%

2.2顧客請(qǐng)修滿意率為285%

2.3統(tǒng)計(jì)與方法：

2.3.1設(shè)備設(shè)施每半年統(tǒng)計(jì)一次，以設(shè)備設(shè)施的巡視和保養(yǎng)記錄為依據(jù)。

2.3.2每月統(tǒng)計(jì)一次，實(shí)際滿意單數(shù)除以實(shí)際請(qǐng)修單數(shù)285%

1.0目的

保證所有為顧客提供服務(wù)的公共設(shè)備（含機(jī)電、消防、清潔保安等）及滿足服務(wù)要求。

2.0適用范圍

公司范圍內(nèi)所有的設(shè)備。

3.0設(shè)備分類：根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)：

I級(jí)設(shè)備：電梯、生活水泵、消防泵、噴灑泵、穩(wěn)壓泵、火災(zāi)中央報(bào)警控制系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)

控制柜。

II級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、對(duì)講監(jiān)控系統(tǒng)、交通道閘、排煙風(fēng)機(jī)。

m級(jí)設(shè)備：除I、H級(jí)以外的所有設(shè)備。如：防火卷閘門、小型控制箱（配電箱）、維修機(jī)

具、潛水泵、防火門等。

4.0職責(zé)

項(xiàng)目部相關(guān)主管或工程組長管理設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃；項(xiàng)目部工程組按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備的保養(yǎng)、

維并填寫記錄表格；公司工程管理部對(duì)設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)與檢者。

5.0設(shè)備的編號(hào)：設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成。

第一部分表示設(shè)備類別：用字母A-Z表示；

第二部分表示所屬單位的名稱：用相應(yīng)單位代碼表示：

第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字1.2.3...表示：

第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字I、n、in表示；

例：C-QLCZ-1-（1）

電齊創(chuàng)I

梯魯智級(jí)

創(chuàng)1管

智號(hào)理

園電設(shè)

梯備

6.0設(shè)備的建檔及資料管理

6.1設(shè)備的建帳分二級(jí)制

項(xiàng)目部對(duì)所管理的所有設(shè)備都應(yīng)建立設(shè)備清單及設(shè)備檔案，公司工程管理部只對(duì)（I）、

（H）級(jí)設(shè)備建立設(shè)備清單。設(shè)備檔案應(yīng)包括有設(shè)備的基本情況、維修（包括大中修）記

錄、保養(yǎng)記錄、運(yùn)行記錄（可另存）及相關(guān)的文件和資料。

6.2設(shè)備的資料管理

6.2.1對(duì)設(shè)備資料原件（或第一次復(fù)印件）由項(xiàng)目部統(tǒng)一建檔保管。

6.2.2設(shè)備的定期保養(yǎng)記錄、維修記錄、值班記錄等由工程組將其歸入相應(yīng)的設(shè)備檔案內(nèi)。

7.0設(shè)備的接管驗(yàn)收

設(shè)備接管時(shí)按設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范驗(yàn)收。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫

明實(shí)際情況及原因，并限期整改。設(shè)備的接管及驗(yàn)收由公司相關(guān)工程師會(huì)同項(xiàng)目部機(jī)電人員

對(duì)發(fā)展商辦理；單臺(tái)設(shè)備也可直接由項(xiàng)目部直接對(duì)發(fā)展商辦理，并保存驗(yàn)收資料。

8.0設(shè)備的使用、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、檢修、檢查

8.1設(shè)備的使用權(quán)歸項(xiàng)目部，相關(guān)工程師根據(jù)實(shí)際情況給予技術(shù)指導(dǎo)及建議，意見分歧較大的情

況報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理決定。

8.2項(xiàng)目部技工按國家標(biāo)準(zhǔn)、公司工作手冊(cè)及表格要求對(duì)本項(xiàng)目部管理的設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真、全面、

細(xì)致的運(yùn)行監(jiān)視、維修、保養(yǎng)并作記錄。

8.2.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及損壞，由項(xiàng)目部組織工程組人員進(jìn)行維修，工程組不能處理的故障及重大

故障由公司派技術(shù)人員進(jìn)行指導(dǎo).協(xié)助；若技術(shù)人員也無法解決時(shí)，由項(xiàng)目部相關(guān)人員填

寫《設(shè)備購置、改造及維修申請(qǐng)表》，綜合管理部審核并呈請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，將設(shè)備送外

修理或請(qǐng)專業(yè)人員來公司修理。維修完成后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬I、II級(jí)設(shè)備的

由相關(guān)工程師檢定并備案；屬IH級(jí)設(shè)備的由項(xiàng)目部經(jīng)理,主管或工程組長所有設(shè)備維修管理

處都應(yīng)備案歸檔。

8.2.2對(duì)不能修復(fù)的設(shè)備，由工程組負(fù)責(zé)填寫《設(shè)備（機(jī)具〉單》，價(jià)值在安千元以下的，由管

理處經(jīng)理簽字后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢；價(jià)值在壹千元以上的，經(jīng)項(xiàng)目部經(jīng)理簽字后，相關(guān)工

程師簽署意見，呈請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在沒備檔案中注明報(bào)廢日期并有相應(yīng)

的批準(zhǔn)文件。

8.2.3公司工程管理部每年12月份組織制訂各項(xiàng)目部下一年度的設(shè)備保養(yǎng)（檢修）計(jì)劃下發(fā)項(xiàng)目部

由項(xiàng)目部工程組具體實(shí)施保養(yǎng)、檢修并記錄，工程管理部負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目部的計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行

檢查。

8.2.4設(shè)備監(jiān)控

8.2.4.1電梯在質(zhì)保期滿后，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行定期的保養(yǎng)和維修工作，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)日常運(yùn)行

監(jiān)控工作。

8.2.4.2對(duì)于其它I、【【級(jí)設(shè)備，工程組在保養(yǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)其部件磨損或電氣老化嚴(yán)重，應(yīng)及時(shí)予以更

換。工程管理部負(fù)責(zé)督促檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)責(zé)令其予以糾正。

9.0設(shè)備的檢定

9.1對(duì)于電梯，項(xiàng)目部應(yīng)監(jiān)督電梯分包方進(jìn)行認(rèn)真的自檢，并按規(guī)定報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。

9.2根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的需要，工程管理部可隨時(shí)做出決定對(duì)單臺(tái)設(shè)備進(jìn)行檢定。

10.0新增設(shè)備的申請(qǐng)、采購、驗(yàn)證、入庫建帳，按《采購控制程序》執(zhí)行。

11.0封存設(shè)備的管理

封存的設(shè)備由所屬單位貯存，并報(bào)工程管理部備案。封存地點(diǎn)應(yīng)是干燥、干凈、安全的室

內(nèi)場所。對(duì)于封存的設(shè)備應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)增加保養(yǎng)一次。

12.0支持性工具

12.1《設(shè)備購置、改造及維修申請(qǐng)表》

12.2《設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢申請(qǐng)單》

12.3《設(shè)備保養(yǎng)（檢修）計(jì)劃表》

12.4《設(shè)備清單》

12.5《設(shè)備檔案卡》

12.6《設(shè)備、設(shè)施分類代碼》

1.0目的

保證所有為顧客提供服務(wù)的配套設(shè)施滿足服務(wù)要求。

2.0適用范圍

項(xiàng)目部范圍內(nèi)所有的配套設(shè)施。

3.0職責(zé)

項(xiàng)目部工程組負(fù)責(zé)對(duì)配套設(shè)施巡視、維修并填寫記錄表格；公司工程管理部對(duì)設(shè)施的維修、

保養(yǎng)進(jìn)行檢查。

4.0設(shè)施的建檔及資料管理

項(xiàng)目部對(duì)所管理的所有設(shè)備都應(yīng)建立設(shè)施清單及設(shè)施檔案，由項(xiàng)目部工程組將其歸檔。

5.0設(shè)施的接收

設(shè)施接收時(shí)按設(shè)施出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范驗(yàn)收。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫

明實(shí)際情況及原因，并限期整改。設(shè)施的接收由項(xiàng)目部人員對(duì)發(fā)展商辦理：并保存接收資料,

6.0設(shè)施的巡視

每周對(duì)公共設(shè)施全面巡視，并做相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

7.0支持性工具

7.1《設(shè)施清單》

7.2《設(shè)施檔案卡》

7.3《公共設(shè)施巡查記錄》

7.4《設(shè)備.設(shè)施分類代碼》

代碼設(shè)備、設(shè)施分類代碼

A水泵

竹風(fēng)機(jī)

C電梯

D供暖環(huán)泵

E供暖鍋爐

F閉路監(jiān)控系統(tǒng)

G消防設(shè)備（包括控制聯(lián)動(dòng)柜、報(bào)警控制器（屏））

H對(duì)講系統(tǒng)（包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等）

I電氣柜（箱）（控制柜（箱）、照明配電箱、電表箱等）

J維修機(jī)具（包括水電等維修機(jī)具）

K交通道閘

L避雷系統(tǒng)

M防火門

N窗

0其它

P水箱、水池、噴泉

Q游樂設(shè)施、建身器材、自行車棚

R信報(bào)箱、公告欄、宣傳欄

S垃圾箱、長條椅、樓梯扶手

T垃圾中轉(zhuǎn)站

U園區(qū)道路、園區(qū)柵欄

V車庫、樓體外墻面

w園區(qū)綠化

1.0目的

確?？刂乒竦陌踩\(yùn)行。

2.0范圍

控制柜檢查、保養(yǎng)。

3.0要求

3.1嚴(yán)格按生產(chǎn)廠家提供的維保手冊(cè)檢查保養(yǎng)設(shè)備。

3.2以最少的停電時(shí)間完成檢修。

4.0步驟

4.1按計(jì)劃時(shí)間進(jìn)行保養(yǎng)。

4.2檢修前安排好工作程序。

5.0保養(yǎng)內(nèi)容

5.1對(duì)配電設(shè)備和設(shè)備內(nèi)的元器件進(jìn)行清潔工作。

5.2對(duì)主線路和二次控制線路的連接可靠性進(jìn)行檢查，加以緊固。

5.3對(duì)操作機(jī)構(gòu)和開關(guān)內(nèi)的各個(gè)磨擦部分涂以凡士林潤滑脂。

5.4反復(fù)操作三次，檢查操作可靠性。

5.5用500M歐姆表檢杳主線路、元器件、二次控制線路的絕緣電阻，R210M歐姆。

5.6主開關(guān)觸頭的銀基合金有燒損時(shí)，用鍵刀和砂紙修平，燒損嚴(yán)重，表而修復(fù)不平則必須更換。

5.7對(duì)損壞的線路和元件進(jìn)行修復(fù)或者更換。

5.8對(duì)供電系統(tǒng)的接地電阻進(jìn)行測量，RW4歐姆。

6.0安全注意事項(xiàng)

6.1必須設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

6.2工作前必須驗(yàn)電。

6.3檢修人.員應(yīng)對(duì)整個(gè)配電柜的電氣機(jī)械聯(lián)動(dòng)情況熟悉并會(huì)操作。

6.4檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙路供電。

6.5主線路檢修時(shí)，應(yīng)對(duì)線路中的殘余電荷進(jìn)行充分放電。

7.0保養(yǎng)周期

每季度一次。

8.0支持性工具

《控制柜保養(yǎng)記錄》

1.0目的

保證閉路監(jiān)控系統(tǒng)正常工作。

2.0適用范圍

本公司管轄園區(qū)的閉路監(jiān)視系統(tǒng)。

3.0職責(zé)

由工程組按計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)并記錄，確保系統(tǒng)工作正常。

4.0內(nèi)容

4.1室外攝像系統(tǒng)

4.1.1檢查室外防雨、防風(fēng)、防塵罩的密封性，鏡頭擦洗一次，降溫扇清理一次。

4.1.2檢查支撐桿地螺栓是否松動(dòng)（螺絲加黃油保護(hù)）；檢杳接地是否良好，連線是否有破裂、拉

斷現(xiàn)象：檢查轉(zhuǎn)動(dòng)部分的潤滑情況，并加潤滑油。

4.1.3做好防腐防銹工作，對(duì)鐵桿部分刷防銹漆。

4.2室內(nèi)攝像系統(tǒng)

4.2.1檢查防塵罩進(jìn)行除塵清理：鏡頭擦洗一次，降溫風(fēng)扇清理一次，鏡頭焦距校調(diào)一次。

4.2.2檢查支撐桿的固定與防腐情況，螺絲加黃油保護(hù)。

4.3監(jiān)視與控制系統(tǒng)

4.3.1監(jiān)控室通風(fēng)，照明檢查：室內(nèi)所有設(shè)備檢查。

4.3.2檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好，檢查各畫面是否正常，有無變色、模糊、跳

動(dòng).扭曲,丟失畫面等現(xiàn)象，并及時(shí)處理，若故障嚴(yán)重史理不了，應(yīng)及時(shí)向項(xiàng)目部經(jīng)理匯報(bào).

4.3.3對(duì)主機(jī)、錄像機(jī)進(jìn)行除塵。

4.3.4對(duì)錄像機(jī)磁鼓用清洗帶進(jìn)行清洗，以確保圖像清晰。

5.0安全注意事項(xiàng)：高空作業(yè)注意作業(yè)安全。

6.0保養(yǎng)周期：每季度一次。

7.0支持性工具

《閉路監(jiān)控保養(yǎng)記錄》

1.0目的

保證道閘外觀良好，開閉操作靈活可靠。

2.0職責(zé)

項(xiàng)目部工程組完成。

3.0內(nèi)容

3.1修整擋車桿，時(shí)反光鏡膜脫膠或脫落的進(jìn)行修復(fù)。

3.2取下頂蓋，打開箱門，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤滑。

3.3視情況補(bǔ)充，齒輪箱內(nèi)機(jī)油。

3.4全面緊固電線接頭，限位開關(guān)關(guān)閉到位。

3.5檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進(jìn)入。

3.6每年查驗(yàn)齒輪磨損及限位開關(guān)緊固。

3.7全面抹擦箱內(nèi)各部件灰塵。

4.0安全注意事項(xiàng)：

注意手部外傷。

5.0保養(yǎng)周期

每季度保養(yǎng)一次。

6.0支持性工具

《道閘保養(yǎng)記錄》

1.0目的

保證避雷系統(tǒng)在雷雨氣候能正常起作用。

2.0職責(zé)

由項(xiàng)目部工程組實(shí)施保養(yǎng)，并作好記錄。

3.0保養(yǎng)內(nèi)容

3.1檢兗避雷線、避雷帶及引下線有否銹蝕，如有要及時(shí)除銹并刷銀粉漆,對(duì)于銹蝕程度嚴(yán)重,

截而銹蝕達(dá)30%以上的必須更換。

3.2用小錘輕敲引下線的導(dǎo)電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點(diǎn)連接有否脫焊，有問題要及

時(shí)解決。

3.3用接地電阻測試儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻（RW10歐姆）。

4.0安全注意事項(xiàng)

高空作業(yè)注意安全。

5.0保養(yǎng)周期

每季度一次。

6.0支持性工具

《防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

1.0目的

保證閥門能靈活開閉，無滲透漏、無銹蝕。

2.0適用范圍

園區(qū)內(nèi)的DN65以上閥門。

3.0職責(zé)

項(xiàng)目部技工班實(shí)施保養(yǎng)并記錄。

4.0內(nèi)容：

4.1對(duì)閥門閥體外表的脫漆或銹蝕部分進(jìn)行除銹，并及時(shí)補(bǔ)刷油漆。

4.2對(duì)閥門的傳動(dòng)桿加注黃油，做好防腐，以確保閥門開閉點(diǎn)如。

4.3對(duì)閥門上的螺母進(jìn)行防腐除銹，加黃油。

4.4對(duì)閥門漏水部分加盤根、堵漏“

4.5檢查閥門與管頭連接部分膠墊有無老化、漏水現(xiàn)象，如有則需提前停水，更換膠墊，緊固

螺絲。

5.0保養(yǎng)周期

每季度一次。

6.0支持性工具

《閥門保養(yǎng)記錄》

一、電梯機(jī)房內(nèi)的機(jī)電設(shè)備，由項(xiàng)目部工程組管理及巡視，無關(guān)人員禁止進(jìn)入電梯機(jī)房，非管理人員

須經(jīng)技工程主管許可才能進(jìn)入。

二、值班技工應(yīng)按規(guī)定對(duì)電梯運(yùn)行情況定時(shí)進(jìn)行巡查，做好巡視記錄，夏季使用高峰期應(yīng)加強(qiáng)巡視,

現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)上報(bào)。

三、電梯機(jī)房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。

四、嚴(yán)禁違規(guī)操作，電梯維保人員操作及檢修時(shí)必須按電梯的維修保養(yǎng)規(guī)范進(jìn)行，工程組監(jiān)督維修

保養(yǎng)的整個(gè)過程。

五、電梯機(jī)房內(nèi)設(shè)備及線路的改變要項(xiàng)目部經(jīng)理報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn).

六、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)配掛溫度計(jì)，室溫應(yīng)控制在35度以下。

七、機(jī)房每周清潔一次，保持房內(nèi)清潔干凈，無雜物。

八、機(jī)房內(nèi)消防設(shè)施完好，并有手持式氣體滅火器。

九、機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛《電悌故障困人解救操做步驟》。

十、應(yīng)防止小動(dòng)物進(jìn)入電梯機(jī)房。

一、保養(yǎng)維修人員進(jìn)行工作時(shí)，應(yīng)提前通知項(xiàng)目部，并在電梯入口處掛標(biāo)識(shí)牌。

二、對(duì)電梯進(jìn)行任何調(diào)整或工作時(shí)，保證外人離開電梯。轎廂內(nèi)無人，再關(guān)閉轎廂門。

三、如果一個(gè)人攀登轎廂頂部，在操作處必須設(shè)掛貼醒目的標(biāo)簽“人在轎頂”或“正在檢查，如果

維修操作與廳門按鈕有關(guān)，要把廳門按鈕電路切斷。

四、在電氣裝置周圍工作時(shí)，應(yīng)采取必要安全措施。

五、當(dāng)轎廂移動(dòng)時(shí)，要牢牢抓住轎頂繩頭板或其它固定部件，不可握住鋼絲繩。在雙繞鋼絲繩懸掛的

電梯上，握住鋼絲繩子會(huì)造成嚴(yán)重的傷害。

六、正確操縱轎廂頂部的按鈕，并先加以檢查。

七、某些自動(dòng)控制電梯，檢查前先切斷召喚電鈕，然后操縱檢修開關(guān)上下頂開動(dòng)轎廂。

八、只有在轎廂停止時(shí)，才可檢查鋼絲繩。

九、應(yīng)特別注意對(duì)術(shù)的相應(yīng)移動(dòng)，電梯可能從控制裝置中接到電源，故應(yīng)停車保養(yǎng)，且必須切斷控制

裝置的主電路隔離開關(guān)。

十、進(jìn)入地坑前，把地坑制停開關(guān)，限位開關(guān)以及其它裝置上的開關(guān)切斷，防止轎廂上下移動(dòng)。不可

進(jìn)入浸濕的地坑或在那里工作。

十一、禁止在井道內(nèi)吸煙和使用明火，離開時(shí)，向項(xiàng)目部匯報(bào)保養(yǎng)維修情況。如恢復(fù)使用，必須把“維

修停用"標(biāo)牌拆除。

十二、每次保養(yǎng)完畢后，對(duì)分包方的保養(yǎng)記錄簽字和確認(rèn)，并保存記錄復(fù)印件。

十三.每半年對(duì)電梯分包方服務(wù)質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。

一、水泵房、地卜.水池、屋而水箱、消防水系統(tǒng)及相關(guān)機(jī)電設(shè)備由項(xiàng)目部工程組負(fù)責(zé)管理及定期進(jìn)行

巡視保養(yǎng)、維修、清潔等工作，并作好相應(yīng)記錄。

二、泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由工程組負(fù)責(zé)，其它人不得操作，無關(guān)人員未經(jīng)工程主管許可不得進(jìn)入泵房。

三、消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵、噴淋泵等，在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，控制柜（箱）上的選擇開關(guān)放

在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡單明確。

四、生活水泵每周至少輪換使用一次。

五、消防泵按保養(yǎng)規(guī)程定期進(jìn)行“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年運(yùn)行一次全面檢查。

六、水泵、浮球閥定期進(jìn)行檢查保養(yǎng)。

七、泵房每周打掃一次，水泵及其周圍管道每日檢查一次。

八、水泵內(nèi)應(yīng)懸掛管網(wǎng)走向圖。

1.0目的

保障水泵的正常運(yùn)行。

2.0適用范圍

生活水泵、消火栓泵、噴淋泵。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目部工程組按規(guī)定周期維護(hù)保養(yǎng)并做相應(yīng)記錄。

3.2工程主管負(fù)責(zé)督促、檢驗(yàn)。

4.0保養(yǎng)范圍

4.1生活水泵的在運(yùn)行泵與備用泵每周應(yīng)互輪換運(yùn)行至少一次：

4.2各種消防水泵每季度試運(yùn)行一次，每次以不少于2分鐘為宜：

4.3每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)磨損零件及時(shí)進(jìn)行更換；

4.4與泵體相連的5米范圍內(nèi)閥門、壓力表、管道等隨泵體同時(shí)保養(yǎng)：

5.0保養(yǎng)內(nèi)容

5.1泵體部分

5.1.1如泵體有潤滑油室，檢杳潤滑油，如有油質(zhì)變色、有鐵屑等現(xiàn)象應(yīng)更換；

5.1.2泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面現(xiàn)象：

5.1.3轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線，機(jī)座緊固、螺絲無銹（有防銹措施），墊片齊:

5.1.4外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘脾字跡清晰。

5.2閥門、管道及附件

5.2.1閥門開閉靈活、無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水；

5.2.2閥體手柄完好，閥桿加潤滑油，外觀整潔：

5.2.3單向閥動(dòng)作靈活，無漏水；

5.2.4壓力表指針指示準(zhǔn)確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固變好，表閥及接頭無滲水。

5.3電機(jī)部分

5.3.1外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固，聯(lián)軸器有保護(hù)罩，接地良好；

5.3.2線及聯(lián)接端片連接緊裕牢靠良好，無裸露部分，編號(hào)清晰；

5.3.3接地線牢固可停，每年用500MQ搖表測試電機(jī)繞組絕緣電阻(RN5MQ),用接地電阻測試

儀測試電機(jī)對(duì)地電阻(RW4C)：

5.4控制柜的保養(yǎng)內(nèi)容按《控制柜保養(yǎng)規(guī)程》

6.0保養(yǎng)后試運(yùn)轉(zhuǎn)

6.1點(diǎn)動(dòng)一次，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序及指示訊號(hào)等，均正常后轉(zhuǎn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

6.2泵輸出水壓壓力表指示穩(wěn)定、壓力能滿足樓宇用水要求；

6.3水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無跳動(dòng)、無明顯振動(dòng)、無異聲；

6.4電機(jī)運(yùn)行中三相電流、溫度不得超過銘牌規(guī)定的額定值，轉(zhuǎn)速正常；

7.0安全注意事項(xiàng)

7.1檢修保養(yǎng)泵體和電機(jī)必須關(guān)閉控制柜電源總開關(guān)。

7.2注意手部和腳部，防止發(fā)生外傷。

8.0保養(yǎng)周期

每季度保養(yǎng)一次。

9.0支持性工具

《水泵保養(yǎng)記錄》

1.0目的

確保向業(yè)主（住戶）提供合格的生活用水。

2.0范圍

水池（箱）及管道的清洗、消毒、閥門檢修。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目部每年對(duì)各水池（箱）消毒、清洗二次，如有特殊倩況可臨時(shí)增加清洗次數(shù)，并水樣

送檢。

3.2清洗消毒、檢修等工作由取得《健康合格證》的項(xiàng)目部吱工進(jìn)行。

3.3清洗具體時(shí)間安排按項(xiàng)目部的計(jì)劃。整個(gè)清洗過程由工程主管組織進(jìn)行。

3.4工程主管負(fù)責(zé)對(duì)水箱清洗消毒人員的業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)，并對(duì)清洗消毒情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

4.0內(nèi)容

4.1準(zhǔn)備工作

4.1.1工程組準(zhǔn)備好清洗時(shí)所需機(jī)電工具，清潔工具及消毒藥物。

4.1.2根據(jù)計(jì)劃的清洗時(shí)間安排，提前24小時(shí)通知用戶停水時(shí)間。

4.2清洗步驟

4.2.1清洗水池的用具及輔助器具的準(zhǔn)備。

4.2.2使用低于36伏壓安全照明燈具，并配漏電開關(guān)。

4.2.3排放水池中無法用生活泵抽出的水。

4.2.4放完水后，打開水池（箱）的蓋，向水池中鼓風(fēng)，鼓風(fēng)半小時(shí)，班長及潔洗水池的負(fù)責(zé)

人召集清洗人員及檢修人員講解清洗程序、安全措施、技術(shù)要求以及安全注意事項(xiàng)。

4.2.5用燃著的蠟燭試驗(yàn)水池底部及內(nèi)部是否缺氧。

4.2.6如無異常，向水池中傳送工具，拉電源線，并準(zhǔn)備清洗工作。

4.2.7刷洗六面體水池橫、豎三遍，檢修人員對(duì)水池中的管道及浮球、水位控制器進(jìn)行維修，

完畢后向水池內(nèi)四周噴灑消毒粉，配比按使用說明執(zhí)行。

4.2.8半小時(shí)后，再次進(jìn)入池內(nèi)進(jìn)行通風(fēng)、沖洗，最后清洗二次后，清除水池溝底污積，用潛

水泵抽出溝中的水。

4.2.9完畢后，撤離現(xiàn)場時(shí)，檢查是否遺留工具。

4.2.10在清洗水池同時(shí)，，另派人檢修、清理緊固閥門，清理過濾網(wǎng)。

4.2.11在水池清洗完畢后，檢查供水、供電是否正常。

4.2.12清洗完畢水池后，第二天取水樣，送水樣到衛(wèi)生防疫站化驗(yàn)，取證。

5.0安全注意事項(xiàng)

5.1電源線應(yīng)是絕緣良好的導(dǎo)線，無漏電現(xiàn)象。

5.2安裝漏電開關(guān)。

5.3使用低壓安全照明燈具。

5.4上、下水池應(yīng)穿防滑鞋，吊轉(zhuǎn)用具應(yīng)用繩子。

5.5未經(jīng)驗(yàn)證水池中有無有害氣體，不得進(jìn)入水池。

5.6在水池中使用梯子必須有人扶著，斜度大于等于60度。

5.7在水池中檢修浮球閥使用安全帶，檢修時(shí)下面嚴(yán)禁站人.

5.8消毒人員必須帶防護(hù)眼鏡和口罩。

6.0清洗周期

每年二次。

7.0支持性工具

《水箱、水池清潔記錄》

為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水的目的，特制訂

以F規(guī)定:

一、由項(xiàng)目部指派一名責(zé)任心強(qiáng)，身體健康的技工負(fù)責(zé)樓宇水池，水箱的鑰匙的管理以及水池、水

箱的清洗工作，做到專人負(fù)責(zé)，持證上崗。

二、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），項(xiàng)目部應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水，在確實(shí)需要臨時(shí)停

水時(shí)，應(yīng)提前一天通知住戶，長時(shí)間停水應(yīng)盡量采取臨時(shí)供水措施，向住戶供水。

三、貯水池（箱）應(yīng)每年二次定期徹底清洗、消毒，項(xiàng)目部應(yīng)作好清洗記錄，并送水質(zhì)樣品到防疫

站進(jìn)行檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。

四、水池（箱）應(yīng)加蓋加鎖，且密封良好，通風(fēng)透氣孔應(yīng)作好防措施，防止蚊蟲進(jìn)入。

五、負(fù)責(zé)供水系統(tǒng)的人員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即組織搶修，杜絕浪費(fèi)。

六、每月要對(duì)住戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助防止大便器水箱長期跑水浪費(fèi),

七、隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水，計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。

八、本辦法與“水泵房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

1.0目的

所有設(shè)備的運(yùn)行處于受監(jiān)控狀態(tài)，保障設(shè)備的正常運(yùn)行。

2.0適用范圍

配電設(shè)備、供熱設(shè)備、水泵、電梯。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目部工程組按規(guī)定周期進(jìn)行巡視并做相應(yīng)記錄。

3.2項(xiàng)目部工程主管負(fù)責(zé)督促、檢驗(yàn)。

4.0巡視內(nèi)容

4.1配電設(shè)備

4.1.1控制柜的電壓、電流、指示燈等；

4.1.2控制柜的運(yùn)行噪音是否異常、有無異味等；

4.2供熱設(shè)備

4.2.1鍋爐的運(yùn)行是否正常，記錄各項(xiàng)儀表的數(shù)值：

4.2.2循環(huán)泵的運(yùn)行是否正常，記錄泵的出口壓力值

4.3水泵

4.3.1水泵的運(yùn)行噪音是否異常，有無異味：

4.3.2水泵的運(yùn)行電壓、電流：

4.3.3水泵的出口壓力（或穩(wěn)壓罐的系統(tǒng)壓力）；

4.4電梯

4.4.1電梯的內(nèi)（外）呼叫是否正常，轎箱門的開關(guān)有無卡滯.

4.4.2電梯曳引機(jī)的運(yùn)行噪音是否異常，澗滑油的顏色和油位;

4.4.3電梯機(jī)房的環(huán)境溫度；

5.0巡視周期

5.1配電設(shè)備每日巡視二次。

5.2供熱設(shè)備每日巡視四次。

5.3水泵每日巡視四次。

5.4電梯每日巡視一次。

6.0支持性工具

《控制柜巡視記錄》

《供熱設(shè)備巡視記錄》

《水泵巡視記錄》

《電梯機(jī)房巡視記錄》

1.0適用范圍

園區(qū)內(nèi)所有水表的抄報(bào)。

2.0職責(zé)

工程組負(fù)貴顧客水表抄報(bào)工作。

3.0抄報(bào)步驟

3.1每月把顧客水電底數(shù)記入《水表抄表單》內(nèi)。

3.2將《水表抄表單》，在規(guī)定日期內(nèi)報(bào)項(xiàng)目部客戶服務(wù)中心。

3.3統(tǒng)計(jì)每月水總用量，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)會(huì)同工程組主管一起分析，管路故障、水表不準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)及

時(shí)修復(fù)或更換。

4.0抄表標(biāo)準(zhǔn)

4.1實(shí)際抄表率達(dá)到100機(jī)

4.2抄表準(zhǔn)確率100%o

5.0支持性工具

《水表抄表單》

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認(rèn)真執(zhí)行.

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須遵守本工種《安全操作規(guī)程》。

三、各安全用品必須按規(guī)定進(jìn)行擺放，每次使用前后必須認(rèn)真進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題或不可靠因素，

應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向工程組主管或項(xiàng)目部經(jīng)理報(bào)告。

四、高空作業(yè)時(shí)，必須配戴好安全帶和安全帽，并有專?人負(fù)責(zé)監(jiān)手。

五、使用汽油、香蕉水等易燃物時(shí)，首先必須確定，現(xiàn)場無任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)

生的火種）后方可使用，使用過程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。

六、使用電焊，切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必須清除完現(xiàn)場的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護(hù)。

八、對(duì)不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場監(jiān)護(hù)，且施工前必須備好應(yīng)急方

案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場備齊滅火器、找好水源等。

1.0目的

確保維修及時(shí)、高效，保證設(shè)備設(shè)施完好，讓顧客滿意，

2.0適用范圍：所有的維修服務(wù)。

3.0內(nèi)容：

3.1接待顧客的維修請(qǐng)求。

3.1.1無論接聽業(yè)主（住戶）的電話維修要求，還是接待業(yè)主（住戶）的上門請(qǐng)求，均需熱情禮

貌按規(guī)定使用文明用語。

3.1.2無論何種情況，都不可拒絕住戶要求上門維修或查看的請(qǐng)求。如有特殊情況應(yīng)給予住戶合

理的解釋。

3.1.3根據(jù)實(shí)際情況，預(yù)約上門查看或維修，并在《客戶請(qǐng)修登記表》上作好記錄。（如住戶要

求馬上上門則必須在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場）

3,1,4客戶助理填寫《維修服務(wù)工作單》，指定技工上門。

3.2上門查看（如為簡維修無須此步驟）

3.2.1工作服穿戴整潔，佩戴工作牌方可上門。

3.2.2必須按約定時(shí)間到達(dá)（±5分鐘）。

3.2.3憑《維修服務(wù)工作單》進(jìn)門查看。

3.2.4對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題向住戶提出解決方案并就所需材料，修理時(shí)間征詢住戶意見，并得到住戶肯

定方可進(jìn)行下步工作。

3.3使用材料

3.3.1維修材料一般由業(yè)主（住戶〉提供。

3.3.2如住戶對(duì)所需材料有特殊要求時(shí)，可到住戶指定的地點(diǎn)購買，并開具發(fā)票或收據(jù)。

3.4上門維修

3.4.1工作服穿戴整齊，佩戴工作牌，對(duì)所需工具一次性配帶齊全，并自帶抹布以便清理工作

現(xiàn)場。

3.4.2按約定時(shí)間到達(dá)住戶門口（±5分鐘），按住戶門鈴或輕扣門環(huán)敲門，如住戶因事外出，則

視情況等待5—10分鐘，方可返回。

3.4.3住戶開門后，主動(dòng)問候住戶并介紹自己，說明來意，同時(shí)出示《維修服務(wù)工作單》。

3.4.4尊重住戶的家居習(xí)慣及風(fēng)俗習(xí)慣。（如穿鞋套等）

3.4.5如果材料由住戶提供，應(yīng)先對(duì)材料進(jìn)行檢驗(yàn)，如質(zhì)量能滿足住戶要求，可進(jìn)行維修，如不

能滿足住戶要求，應(yīng)向業(yè)主說明，征得業(yè)主意見，并在《維修服務(wù)工作單》上注明。

3.4.6維修過程中對(duì)住戶提出的問題一一給予解釋，對(duì)住戶提出的要求盡量予以滿足，不能滿足

的要耐心做出解釋。

3.4.7維修中，要盡時(shí)不破壞房屋原樣，維修完畢后，將所有原物復(fù)位，將工作中的垃圾清理干

凈，較多（大）垃圾則清理出戶。

3.4.8維修服務(wù)完后，征詢業(yè)主（住戶）的意見，并在《維修服務(wù)工作單》上簽字認(rèn)可。

3.4.9嚴(yán)格按照《特約服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)。如有特殊情況，可與業(yè)主協(xié)商并請(qǐng)示項(xiàng)目部經(jīng)

理后，合理調(diào)整收費(fèi)，并在《維修服務(wù)工作單》上注明.

3.4.10禮貌地向業(yè)主（住戶）道別離開，嚴(yán)禁向住戶索要小費(fèi)，對(duì)住戶饋贈(zèng)的物品應(yīng)婉言謝絕。

3.5公共設(shè)備設(shè)施的維修

3.5.1由主管或班長分配工作任務(wù)，簽發(fā)《維修服務(wù)工作單》。技工按要求進(jìn)行作業(yè)。

3.5.2由主管或班長對(duì)其作業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，回收《維修服務(wù)工作單》，簽字并存檔。

4.0回訪

按回訪制度規(guī)定的時(shí)間及回訪率對(duì)顧客進(jìn)行回訪，向顧客征詢維修效果。

5.0支持性工具

《維修服務(wù)工作單》

1.0目的

確保所需維修項(xiàng)目的及時(shí)進(jìn)行高質(zhì)量的完成維修，滿足業(yè)主服務(wù)要求，保證園區(qū)內(nèi)的設(shè)施

設(shè)備正常運(yùn)行。

2.0適用范圍：園區(qū)內(nèi)各種維修的維修過程的檢驗(yàn)。

3.0職責(zé)

3.1工程組長每日對(duì)《維修服務(wù)工作單》進(jìn)行檢驗(yàn)。

3.2工程組主管負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的周巡視并負(fù)責(zé)維修工作的檢查。

4.0內(nèi)容

4.1維修過程的檢驗(yàn)要求

4.1.1維修服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：如無特殊情況從接到維修要求起至到達(dá)維修現(xiàn)場時(shí)不超過30分

鐘。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程序而定。一般維修不超過當(dāng)天，對(duì)于特別困難的，從接到維修

要求到維修完成最多不超過三天，（工藝要求特殊的例外）不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住

戶）解釋原因。

4.1.2維修服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)：外觀

性維修，表面應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部位相比較，應(yīng)無凸凹感。

4.2檢驗(yàn)：

4.2.1R檢：工程組長對(duì)每日《維修服務(wù)工作單》及時(shí)回收，以檢驗(yàn)維修的及時(shí)性和住戶對(duì)維修

服務(wù)過程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況。

4,2,2周檢：工程組主管每周對(duì)園區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修，保養(yǎng)進(jìn)行檢查，有問題及時(shí)安排投

工解決。

4.2.3回訪：項(xiàng)目部客服助理按規(guī)定的時(shí)間對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行電話或上門回訪，并在《顧客請(qǐng)

修登記表》上作好相應(yīng)記錄，對(duì)業(yè)主感覺不滿意的維修服務(wù)，應(yīng)立即安排返工或采取相應(yīng)

的措施進(jìn)行處理。

4.2.4對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)羽不合格立即查找原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾正，在檢驗(yàn)過程中發(fā)

現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施。

1.0目的

為了較好地解決保修期房屋質(zhì)量問題，減少投訴和不良的社會(huì)影響，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，滿

足客戶的正常使用。

2.0適用范圍

2.1保修期房屋是指由開發(fā)商移交給物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的樓宇及配套的設(shè)備、設(shè)施。

2.2維修的期限為移交之日至保修期滿質(zhì)量解除之日止（特殊情況除外）。

2.3維修范圍：主要是指由干施工單位施工質(zhì)量不良而造成的問題。由于客戶在使用中損壞或

使用不當(dāng)而造成建筑物功能不良不屬丁?保修范圍。如因設(shè)計(jì)或其它原因造成的質(zhì)量問題，

責(zé)任不清產(chǎn)生分歧時(shí)，由開發(fā)商提出處理意見。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目部負(fù)責(zé)保修期房屋客戶有關(guān)房屋質(zhì)量的投訴及現(xiàn)場確認(rèn)，并負(fù)責(zé)將存在的問題匯總或

保修施工單位處理及驗(yàn)收。

3.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)開發(fā)商和保修施工單位的整改工作，并共同參加驗(yàn)收。

4.0要求

4.1項(xiàng)目部接到客戶電話后，負(fù)責(zé)派工程組長或技工查看后，填寫《保修期房屋質(zhì)量記錄表》。

4.2項(xiàng)目部在一個(gè)工作日內(nèi)以書面或電話方式通知開發(fā)商。

4.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督。

4.4項(xiàng)目部、開發(fā)商和客戶共同對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。

4.5項(xiàng)目部應(yīng)保存相關(guān)工作記錄.

5.0支持性工具

《保修期房屋質(zhì)量記錄表》

1.0目的：嚴(yán)格控制園區(qū)內(nèi)的裝修活動(dòng)，有效保障業(yè)主的公共利益

2.0適用范圍：東方沁園項(xiàng)目部

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目部經(jīng)理對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行最后審批

3.2工程主管對(duì)裝修申請(qǐng)技術(shù)方面進(jìn)行審查

3.3工程組對(duì)裝修申請(qǐng)的相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)外觀進(jìn)行控制

4.0程序

業(yè)主出示身份證

業(yè)主提供設(shè)計(jì)平面圖

裝修公司提供營業(yè)執(zhí)照副本及資質(zhì)證書、復(fù)印件（加蓋公

章），裝修公司提供《居家裝修飾裝修合同》

業(yè)主簽訂《房屋裝飾裝修承諾書》

業(yè)主簽名確認(rèn)同意的施工平面圖所包括的項(xiàng)目。

裝修公司簽訂《房屋施工治安消防責(zé)任書》，并加蓋公章

裝修公司填寫申請(qǐng)裝修項(xiàng)目

項(xiàng)目部工程組對(duì)業(yè)主及裝修公司提供的相關(guān)資料進(jìn)行核

對(duì)、審批，如裝修項(xiàng)目符合相關(guān)規(guī)定達(dá)到工程質(zhì)量要求，

交客戶中心驗(yàn)證。直至符合工程師要求后提交客戶部證。

工程組審批。

項(xiàng)目部經(jīng)理審批。

項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)裝修后工程組通知裝修公司辦理裝修手

續(xù)。裝修公司交納裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。辦理裝修人

員出入證（裝修公司須提供施工人員身份證復(fù)印件及1V

照片兩張）。簽發(fā)裝修許可證。

項(xiàng)目部將對(duì)單元內(nèi)的設(shè)施（給排水、電視、電話線路）進(jìn)

辦理手續(xù)行測試。并填寫《電話、電視、給排水測試單》由裝修

公司負(fù)責(zé)人或業(yè)主本人簽認(rèn)。

裝修公司進(jìn)場施工，裝修巡查人員到施工現(xiàn)場開始U常檢

查。

1、檢查中發(fā)現(xiàn)輕微不合格項(xiàng)目，項(xiàng)目部將發(fā)出《違章裝修

（施工）警告通知單》，宜至該項(xiàng)目通過裝修公司整改并符

合要求。如第二次出現(xiàn)類似的違章，項(xiàng)目部將按規(guī)定對(duì)該裝

修公司進(jìn)行處罰，并下發(fā)《違章裝修（施工）處罰通知單》

至裝修公司負(fù)責(zé)人簽收。

2、檢套中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng)目，下發(fā)《裝修（施工）處罰

通知單》并責(zé)令裝修公司限期整改。

裝修完畢并入住1個(gè)月后通知工程組組織進(jìn)行驗(yàn)收，客戶中

心協(xié)同相關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收以及相臨單位進(jìn)行檢查。

驗(yàn)收合格，驗(yàn)收人員填寫驗(yàn)收意見并注明驗(yàn)收日期。

驗(yàn)收不合格：工程組填寫《裝修整改通知單》至裝修公司整

改，客戶中心根據(jù)存根聯(lián)驗(yàn)證整改結(jié)果，合格后關(guān)閉。

退裝修按金裝修公司在驗(yàn)收合格一個(gè)月后，憑裝修押金單據(jù)到項(xiàng)目部財(cái)

無息退回裝修押金

5.0支持性工具

《巡查簽到表》

《違章裝修（施工）警告通知單》

《裝修不合格項(xiàng)整改通知單》

一、目的

規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機(jī)各項(xiàng)性能良好，保證柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)_L作。

三、職責(zé)

1、項(xiàng)目部主任負(fù)責(zé)審核《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃執(zhí)行情況。

2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的執(zhí)行。

3、柴油發(fā)電機(jī)機(jī)電維修員負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的日常維修保養(yǎng)。

四、程序要點(diǎn)

1、《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定

(1)每年的12月15日之前，由工程凝汽器主管組織柴油發(fā)電機(jī)機(jī)電維修員一起研究、制定《柴油

發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)公司審批。

⑵制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則：

①柴油發(fā)電機(jī)使用的頻度：

②柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況(故障隱患)：

③合理的時(shí)間(避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。

(3)《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容：

②具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

③預(yù)計(jì)費(fèi)用；

④備品、備件計(jì)劃。

2、柴油發(fā)電機(jī)機(jī)外附件的維修保養(yǎng)，由機(jī)電處柴油機(jī)機(jī)電維修員負(fù)責(zé)，其余維修保養(yǎng)由外委完成,

維修保養(yǎng)應(yīng)按《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

3、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)

(1)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序(必要時(shí)應(yīng)作記號(hào))，不可拆零件的結(jié)

構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度(用扭力扳手)。

(2)空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：

①空氣濾清器顯示器：

②當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣漉清器已達(dá)到使用限度，應(yīng)立即進(jìn)行清潔或更換，處理

完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位：

③空氣濾清器：

——松開鐵環(huán)，拆下儲(chǔ)塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯：

—濾芯不太臟時(shí)，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太接近濾芯：

——如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)簡吹干(注意不能過熱);

——清潔完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡是從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點(diǎn)

則表明濾芯已穿孔，此時(shí)則應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯；

一一如果沒有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時(shí)則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。

(3)蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：

①用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電：

②檢查電池液位是否在極板上15nlm左右，如果不夠則加蒸儲(chǔ)水至上述位置；

③檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換