合富輝煌上海市保集集團(tuán)奉賢海灣項(xiàng)目發(fā)展策劃正式報(bào)告

保集集團(tuán)奉賢海灣工程

開展籌劃正式報(bào)告合富輝煌房地產(chǎn)二○○七年三月1本次匯報(bào)的主要內(nèi)容回憶市場研究報(bào)告的主要結(jié)論深化市場研究工程開展籌劃報(bào)告物業(yè)開展建議2第一篇：回憶市場研究的主要結(jié)論3工程特殊性引發(fā)的工程問題的思考1.上海與奉賢的雙重區(qū)位屬性;2.區(qū)域市場狀況平淡；3.本體條件有較大的局限;4.企業(yè)開發(fā)期望高;1.工程可以在哪個(gè)細(xì)分市場中開展：度假或常?。环钯t或上海？2.該細(xì)分市場的市場時(shí)機(jī)如何？3.如何在諸多限制的情況下合理確定工程市場層面和物業(yè)類型？引發(fā)的思考：特殊性：4結(jié)論1：工程不具備開展常住樓盤的條件，適宜開展成為面向上海的度假樓盤5觀點(diǎn)1：工程不具備開展成為上海常住物業(yè)的條件郊區(qū)化開展，近郊區(qū)成為疏散熱點(diǎn)區(qū)域；奉賢經(jīng)濟(jì)開展落后，對(duì)上海市區(qū)人口吸引力有限；目前上海商品房銷售熱點(diǎn)區(qū)域在外郊環(huán)，工程所在的郊環(huán)外成交不活潑；郊環(huán)外自住物業(yè)開展水平較低，交通距離遠(yuǎn)，非上海市區(qū)居民常住選擇區(qū)域6觀點(diǎn)2：工程同樣不具備開展成為奉賢常住物業(yè)的條件奉賢居民富足程度一般，本地居民的高端物業(yè)消費(fèi)能力有限；奉賢房地產(chǎn)整體水平較低，市場吸引力不強(qiáng)；奉賢城市將以內(nèi)聚式開展為主，向城市聚集是開展主流；南橋是奉賢的中心，有較高的首位度，是奉賢居民常住置業(yè)的首選；海灣旅游區(qū)對(duì)本地居民吸納能力有限；海灣旅游區(qū)生活設(shè)施較為缺乏，常住支撐度較弱；7觀點(diǎn)3：工程具備開展成為面向上海的度假物業(yè)條件上海是中國最大的城市經(jīng)濟(jì)體；市民富足程度高，購置力可觀；上海客戶的度假置業(yè)情況普遍，分布廣泛；上海市各旅游區(qū)的開展帶動(dòng)本地度假地產(chǎn)的開展；海灣旅游區(qū)是上海稀缺的生活海岸線，目前以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其影響力日漸擴(kuò)大；且旅游產(chǎn)業(yè)是未來區(qū)域開展的主題；區(qū)內(nèi)度假地產(chǎn)已形成一定規(guī)模；8結(jié)論2：市場層面應(yīng)舍棄主流市場，尋求差異開展；舍棄豪宅建設(shè)，走特色經(jīng)濟(jì)性開展方向9觀點(diǎn)1:別墅市場整體稀缺，競爭主要集中在主流市場；未來競爭主要集中在經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排〔疊加〕別墅市場市場格局：市場主體在外交環(huán)之間的區(qū)域；工程所在區(qū)域市場發(fā)育相對(duì)不成熟；未來開展：受容積率限制，未來別墅供給將集中在聯(lián)排別墅市場上，奉賢聯(lián)排別墅市場競爭會(huì)更劇烈；其他市場：其他市場主要為經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟和豪宅市場；豪宅市場產(chǎn)品價(jià)格在500萬以上，主要分布在佘山、長寧和浦東區(qū)域；經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟市場規(guī)模小，分布散；主流市場：整體上，市場的主流是經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排別墅，價(jià)格在100萬－300萬之間，供給量及銷售量均占絕對(duì)優(yōu)勢；產(chǎn)品價(jià)格在300－500萬的獨(dú)棟別墅是另一主流產(chǎn)品；10觀點(diǎn)2：度假別墅區(qū)域的各層次別墅市場開展?fàn)顩r差異較大，主流產(chǎn)品市場開展較為緩慢；經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟市場有開展空間海灣板塊朱家角片區(qū)觀點(diǎn)：區(qū)位偏遠(yuǎn)，以本地度假功能為主，且不是上海別墅的主要開展區(qū)域；開展較晚，整體水平有限特征不明顯；經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排別墅開展?fàn)顩r較差，朱家角和海灣旅游區(qū)的經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排和疊加別墅的產(chǎn)品競爭力差、銷售狀況不理想；主流獨(dú)立別墅市場〔300萬－500萬〕有一定開展，但較其他板塊緩慢；豪宅開展未形成氣候，整體銷售情況一般；經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟市場：有所開展，但并未形成規(guī)模；11小戶型公寓花園別墅(獨(dú)立\雙拼)主要發(fā)展物業(yè)類型結(jié)論3：小戶型公寓和獨(dú)棟別墅將成為工程的主力產(chǎn)品在設(shè)計(jì)無法突破規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求時(shí)，適當(dāng)考慮聯(lián)排別墅。12第二篇：深化市場調(diào)研13深化工作內(nèi)容上海度假置業(yè)整體特征；上海度假置業(yè)客戶特征分析；上海度假置業(yè)客戶對(duì)工程的態(tài)度分析；一、周邊客戶常住可能性再研判上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)客戶研判；海灣大學(xué)城客戶研判；二、上海度假置業(yè)市場深入研究深化調(diào)研方法說明：工程組充分收集合富輝煌市場研究部、上海分公司和港聯(lián)物業(yè)公司相關(guān)市場資料并訪談專業(yè)人士和目標(biāo)客戶共約70余人。14金地·荔湖城廣州市區(qū)南沙區(qū)蘿崗區(qū)紫云山莊結(jié)論1：上海化學(xué)工業(yè)園有大量高端消費(fèi)人群；工程對(duì)這些人群的常住客戶吸引力不強(qiáng)，但暫住客戶的吸納可能性較大樓盤名稱主要客源翡翠綠洲廣州市區(qū)度假置業(yè)客戶紫云山莊金地·荔湖城翡翠綠洲合富經(jīng)驗(yàn)——廣州遠(yuǎn)郊相似區(qū)域參考例證化工園區(qū)的資料化工園區(qū)有消費(fèi)力的人群主要居住在上海市區(qū)；但由于海灣旅游區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，工程有條件吸納有暫住要求的高端客戶。周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究結(jié)論2：大學(xué)城師生無法成為工程的主要常住物業(yè)購置力，但工程開展不應(yīng)忽略大學(xué)城所帶來的租賃客源上海師范大學(xué)師生通勤現(xiàn)狀上海師范大學(xué)奉賢與徐匯校區(qū)間根據(jù)教學(xué)、辦公時(shí)間安排，每天有十多個(gè)常規(guī)校車班次往返，根本到達(dá)每隔1小時(shí)發(fā)車一次的通勤標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)生通勤那么實(shí)行社會(huì)化運(yùn)作方式，通過招標(biāo)引入市府機(jī)關(guān)車隊(duì)、強(qiáng)生等公交公司負(fù)責(zé)接送學(xué)生。未來海灣旅游區(qū)開展規(guī)劃中沒有城市級(jí)的生活配套設(shè)施。大學(xué)城的配套均由自身解決。區(qū)域的整體生活便利性不強(qiáng)。目前，局部師生租住在周邊村落的民房中。區(qū)域內(nèi)各樓盤的成交客戶也鮮有大學(xué)城的師生。周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究小結(jié)由于區(qū)域條件限制，目前上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)和大學(xué)城的高端人群多數(shù)居住在上海市區(qū)。未來區(qū)域開展對(duì)于生活配套的改善程度有限；區(qū)域?qū)@群客戶的常住吸引力不會(huì)有本質(zhì)的改觀。但工程開展仍應(yīng)重視上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)和大學(xué)城的高端客戶人群。應(yīng)采取有效措施吸引這類客戶的聚集和暫時(shí)居住，既可創(chuàng)造人氣，又能為樓盤可持續(xù)開展提供支撐。整體特征：上海度假置業(yè)的非?；顫姟虾Ｖ苓吺袌鰻顩r周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究案例區(qū)位當(dāng)期開盤時(shí)間物業(yè)類型銷售情況客戶來源水都·逸家昆山周莊鎮(zhèn)

2006.4聯(lián)體、獨(dú)棟別墅、酒店式公寓獨(dú)立別墅售罄，小戶型公寓半年售600套上海度假客戶綠地21城昆山花橋鎮(zhèn)2006.4聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅，電梯公寓

月均銷售150套，上海地產(chǎn)2006年度十大名盤

上海度假休閑、養(yǎng)老客戶為主整體特征：上海度假置業(yè)的非常活潑——異地度假市場〔以三亞為例〕周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究資料1：2005年三亞客戶構(gòu)成2005年，三亞住宅銷售總量的85％來自島外客戶，購房客戶主要來自“兩區(qū)一都〞：長江三角洲經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)；東北高寒地區(qū)；北京、山西等華北地區(qū)。其中，上海客戶是長三角客戶的重要組成局部。資料來源：合富輝煌三亞市場研究報(bào)告資料2：2006年三亞客戶構(gòu)成三亞市2006年登記銷售商品房共70．55萬平方米，所銷售的商住房中，內(nèi)地人購房占去了85％的比例。在購房的外地人中，東北人占去了近20％，上海、北京、浙江人各占16％左右。資料來源：三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)資料4：典型個(gè)案成交客戶“時(shí)代海岸〞，已經(jīng)竣工的20萬平方米左右的商住房中，將近一半的購置者來自上海。資料來源：三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)整體特征：長三角是上海度假置業(yè)的主戰(zhàn)場周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究2006年進(jìn)入上海市場銷售的上海周邊二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的各種特色樓盤就有近20個(gè)之多。由于距離上海近、產(chǎn)品總價(jià)低、環(huán)境優(yōu)良，文化底蘊(yùn)豐厚，深得上海客戶喜愛。

資料來源：合富輝煌市場研究資料相關(guān)調(diào)查顯示上海市民出游愿望和實(shí)際出游頻率：95%的上海市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25%的市民有在外住宿的意愿，超過2/3的城市家庭每年都進(jìn)行郊游，其中32.6%的被訪者每周或經(jīng)常到郊區(qū)旅游。

資料來源：上海旅游局2006年上?？蛻舳燃僦脴I(yè)區(qū)域分布20客戶特征：度假置業(yè)客戶熱衷于小戶型公寓和獨(dú)立別墅周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究根據(jù)對(duì)上海周邊蘇州、昆山、無錫、舟山、嘉興等幾個(gè)城市及轄區(qū)的度假區(qū)域板塊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市民2006年共購置異地物業(yè)約1376套，其中小戶型物業(yè)〔面積小于90平方米〕的比例超過70％。資料來源：合富輝煌市場研究資料上海周邊區(qū)域已售度假物業(yè)套數(shù)比例康橋水鄉(xiāng)已售物業(yè)結(jié)構(gòu)圖海灣藝墅(一二期)已售物業(yè)比例在上海市內(nèi)度假物業(yè)的銷售中，小戶型公寓和獨(dú)立別墅較受客戶青睞。21客戶特征：購置人群以中年的中產(chǎn)階層為主周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究度假置業(yè)客戶年齡結(jié)構(gòu)年家庭收入客戶年齡結(jié)構(gòu)：35－55歲的中年客戶占據(jù)絕比照重；55歲以上的老年客戶整體占比不大；家庭年收入：20萬－40萬家庭年收入的客戶是主力客戶群體。資料來源：合富輝煌市場研究資料22休閑度假尋覓資源條件好的地方購置物業(yè)，平時(shí)可以攜帶家人和親朋好友休閑度假或聯(lián)絡(luò)感情，物業(yè)也具保值功能商務(wù)交友在優(yōu)質(zhì)度假區(qū)添置一套自己的物業(yè)，既可以表達(dá)身份又可作為交友、與商務(wù)伙伴的溝通工具物業(yè)本身具備土地資源的稀缺性、自然景觀的不可復(fù)制性兩大特性，具備客觀的增值空間

養(yǎng)生養(yǎng)老尋覓一處環(huán)境清幽且生活配套醫(yī)療設(shè)施齊全之所，購置物業(yè)用來養(yǎng)生或養(yǎng)老，遠(yuǎn)離塵囂，盡享清靜客戶特征：休閑度假是客戶度假置業(yè)的最主要?jiǎng)訖C(jī)注：根據(jù)合富經(jīng)驗(yàn)，大多數(shù)客戶購置度假型物業(yè)的動(dòng)機(jī)都不是絕對(duì)單一的，一般都是以上幾種置業(yè)目的的組合，區(qū)別在于以何種置業(yè)目的為主。3%養(yǎng)生養(yǎng)老15%22%商務(wù)交友60%休閑度假比例購置動(dòng)機(jī)上?？蛻糍徶枚燃傥飿I(yè)主要目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：中國·金雁匯周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究客戶特征：客戶日趨關(guān)注社區(qū)的度假氣氛，價(jià)格、環(huán)境和配套是度假客戶最為關(guān)心的問題周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究車程時(shí)間（小時(shí)）比例<0.54.9%0.5－118.7%1－257.2%2－317.1%>32.1%受訪客戶普遍關(guān)注的問題：受訪客戶對(duì)交通距離的要求整體上客戶希望度假置業(yè)能與城市中樓市有一定價(jià)差；從受訪客戶來看，他們能接受獨(dú)棟別墅價(jià)格約在250萬以內(nèi)；公寓價(jià)格約50萬以內(nèi)。優(yōu)美周邊環(huán)境和小區(qū)環(huán)境；豐富旅游游樂設(shè)施〔游艇、水上摩托艇、馬場、卡丁車、射擊場、釣魚場等〕；齊全的小區(qū)配套要，豐富會(huì)所工程〔特色餐飲、高爾夫球場、網(wǎng)球場、羽毛球、桌球室、棋牌室、室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿房、美容美發(fā)中心、小超市等〕；人性化的物業(yè)管理，能提供酒店管理和出租業(yè)務(wù)。車位要充足，交通要方便；客戶對(duì)工程所在區(qū)域的看法：旅游資源的開發(fā)水平局限了客戶對(duì)區(qū)域的接受程度周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究奉賢海灣旅游區(qū)臨海的感覺不十分好，我及周圍的人一般不會(huì)考慮購置?！叨讼M(fèi)者陳先生奉賢的海還不行，如果是海景，應(yīng)該是風(fēng)景很美的那種；買度假型物業(yè)佘山會(huì)是首選……——港籍林先生客戶接受工程的最要障礙統(tǒng)計(jì)〔單位：％〕大多受訪客戶認(rèn)為海灣旅游區(qū)目前度假資源開發(fā)水平有限，度假功能不夠明確。這個(gè)要素較大影響了他們對(duì)區(qū)域的接受程度。客戶對(duì)工程所在區(qū)域的看法：區(qū)域的開展將會(huì)帶來更多客戶的關(guān)注周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究海灣的住宅開展應(yīng)該是要考慮與區(qū)域的同步開展。目前的大學(xué)城，還有碧海金沙的開展都會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的開展。你們的樓盤開盤應(yīng)該是兩三年以后的事情，那時(shí)候區(qū)域的吸引力已大大的增強(qiáng)了。上海華燕房產(chǎn)營銷籌劃參謀方總海灣旅游區(qū)在上海的區(qū)域定位及特點(diǎn)不十清楚顯，但有增值空間?，F(xiàn)在了解海灣旅游區(qū)的人不多，等到那里有了進(jìn)一步開展，更多人了解那里的旅游資源，那么那里的房價(jià)肯定會(huì)有大幅的提升。上海知名律師事務(wù)所律師吳先生2006年，海灣旅游區(qū)旅游人數(shù)突破80萬人。較05年有了較大提升；上海市“杭州灣北岸休閑娛樂旅游帶〞正在形成中。海灣旅游區(qū)將連接海灣國家森林公園生態(tài)觀光、休閑旅游帶，成為上海最大的濱海休閑地帶。開展現(xiàn)狀與前景周邊客戶常住可能性再研判/上海度假置業(yè)市場深入研究小結(jié)第三篇：工程開展籌劃報(bào)告28報(bào)告目標(biāo)界定在市場和客戶的分析根底上，我們界定定位報(bào)告的目標(biāo)為：設(shè)定在此方向上的客戶、工程主題、產(chǎn)品、價(jià)格定位依據(jù)定位，提出適宜的物業(yè)開展建議明確適合工程開發(fā)的度假地產(chǎn)的方向29工程開展籌劃報(bào)告框架工程本體分析核心問題解析時(shí)機(jī)背景分析客戶需求挖掘客戶背景特征居住價(jià)值理解物業(yè)開展建議財(cái)務(wù)本錢分析客戶定位客戶層面客戶廣度價(jià)格定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑景觀配套戶型主題定位如何實(shí)現(xiàn)度假社區(qū)開發(fā)方向的研判工程開展策略30度假社區(qū)開發(fā)方向的研判工程開展籌劃報(bào)告31度假社區(qū)類型主要有以下方式：度假社區(qū)類型主題細(xì)分發(fā)展條件國內(nèi)案例1、商務(wù)休閑型企業(yè)會(huì)所上海大型企業(yè)云集，商務(wù)休閑需求較大；周邊大型化工企業(yè)較多，商務(wù)休閑有一定市場空間；深圳觀瀾高爾夫別墅；三亞華宇海濱假日別墅；私人會(huì)所發(fā)展未成熟，無可借鑒成功案例2、養(yǎng)老度假型－區(qū)域內(nèi)空氣清新，空間開敞，氛圍閑適，對(duì)老年人有吸引力；昆山綠地21城；三亞的公寓社區(qū)；3、休閑度假型稀缺資源上海休閑度假人群龐大，客源支撐有一定保障；周邊已形成一定的休閑度假設(shè)施，未來發(fā)展以旅游業(yè)為主導(dǎo)；海岸的稀缺，濱海休閑的價(jià)值將逐步得到客戶的認(rèn)同；深圳萬科·十七英里；亞龍灣五號(hào)游憩休閑惠陽新世界棕櫚島32商務(wù)休閑型案例：華宇海濱假日別墅開盤時(shí)間2006年1月規(guī)模26棟物業(yè)類型別墅，企業(yè)會(huì)館在售價(jià)格雙拼700-800萬元，獨(dú)棟1000-1300萬元主力戶型雙拼約400m2，獨(dú)棟550-600m2銷售情況開盤至今10棟獨(dú)棟銷售出7套，聯(lián)排別墅銷售狀況較差；特點(diǎn)：豪宅產(chǎn)品，位于亞龍灣，區(qū)位條件極為稀缺，皇冠假日酒店為其提供高端的配套設(shè)施與效勞。33案例：深圳觀瀾高爾夫大宅開盤時(shí)間2005年規(guī)模81棟物業(yè)類型別墅，企業(yè)會(huì)館在售價(jià)格800-1500萬元主力戶型438~868m2銷售情況“大宅”的銷售是采用全國代理銷售的形式，銷售緩慢。特點(diǎn)：豪宅產(chǎn)品。依附于10大錦標(biāo)級(jí)球場〔180洞規(guī)?！?、鄉(xiāng)村俱樂部、高爾夫?qū)W院、五星級(jí)駿豪酒店等高端物業(yè)配套。商務(wù)休閑型34資源要求：要求有稀缺的資源條件〔包括人工或自然資源〕；配套高端；產(chǎn)品類型：普遍為高端別墅，面積大，功能齊備；品質(zhì)優(yōu)越，價(jià)格高企；銷售渠道：要求有全國性的銷售渠道；要求開發(fā)商有一定的大型企業(yè)客戶資源；商務(wù)休閑型的開展方式主要以豪宅為主。工程本體條件、區(qū)域市場和客戶資源支撐均缺乏以支撐這個(gè)開展方向。商務(wù)休閑型社區(qū)特征分析35養(yǎng)老度假型案例：綠地21城規(guī)模約為4000畝社區(qū)配套配套設(shè)施完善，擁有中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店,中小學(xué)；即將修建同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院和健康中心社區(qū)主題老年人主題社區(qū)。開發(fā)商注重組織老年人活動(dòng)，營造具有示范意義的老年居住社區(qū)。售價(jià)針對(duì)老年人的公寓價(jià)格約在20－30萬左右；聯(lián)體別墅在70萬左右；特點(diǎn)：便利的交通和生活條件，遠(yuǎn)離塵囂的區(qū)位條件，寬松舒適的社區(qū)環(huán)境、低廉的價(jià)格是工程成為老年人選擇的重要因素。36案例：三亞的度假公寓合富輝煌在2006年對(duì)三亞市場進(jìn)行全面調(diào)研，開展三亞購房客戶呈兩級(jí)分化：“以休閑度假〞為目的的高端市場，價(jià)格攀升較快；以“養(yǎng)老〞為目的的中端市場，價(jià)格上漲幅度趨緩；養(yǎng)老置業(yè)的整體特征：以養(yǎng)老目的置業(yè)的客戶通常分布在三亞灣、大東海等離市區(qū)較近的區(qū)域。這些區(qū)域既有臨海的生活環(huán)境，又有便利的交通條件和完善的生活設(shè)施。2006年5月三亞樓市價(jià)格分布資料來源：合富輝煌市場研究報(bào)告養(yǎng)老客戶集中區(qū)域養(yǎng)老度假型37資源要求：完善的生活配套和交通設(shè)施；高標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療保健設(shè)施；環(huán)境要求：遠(yuǎn)離城市的喧囂；貼近自然的區(qū)域環(huán)境；有舒適的社區(qū)環(huán)境；價(jià)格水平：價(jià)格低廉是養(yǎng)老客戶選擇的重要因素；工程區(qū)域缺乏生活配套設(shè)施，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的支撐缺乏；且寢園對(duì)老年人有較大抗性；同時(shí)養(yǎng)老客戶的支付能力有限，與工程價(jià)值不符；養(yǎng)老度假型特征分析38休閑度假型——稀缺資源案例：深圳萬科·十七英里規(guī)模100畝區(qū)位條件臨近深圳小梅沙旅游區(qū)資源條件一線海景和私家海岸線設(shè)施特點(diǎn)圍繞海景和岸線資源，打造獨(dú)特的濱海生活區(qū)域。包括營造私家沙灘和泳場，修建天文主題的觀星臺(tái)和高級(jí)海景會(huì)議室和餐廳。特點(diǎn)：在整個(gè)深圳大小梅沙旅游區(qū)內(nèi)，唯有萬科.十七英里擁有獨(dú)享的海岸線資源，這是是工程競爭力的核心內(nèi)容。39休閑度假型——稀缺資源案例：亞龍灣五號(hào)規(guī)模200畝外部資源緊鄰亞龍灣度假區(qū)和亞龍灣高爾夫球場設(shè)施狀況會(huì)議室、餐廳和少量的娛樂設(shè)施特點(diǎn)：亞龍灣區(qū)域的稀缺性為亞龍灣五號(hào)提供了優(yōu)良的外部資源。同時(shí)，高爾夫球場為亞龍灣五號(hào)提供了較好的景觀條件。40以稀缺資源為主題的休閑度假型社區(qū)特征分析資源要求：獨(dú)一無二的自然或人工資源；產(chǎn)品要求：高端別墅，品質(zhì)感、價(jià)值感高社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與外部資源講求融合價(jià)格水平：因稀缺資源的價(jià)值而使得價(jià)格高企；此方向的前提條件是具有獨(dú)特的稀缺資源，但工程并不具備這種內(nèi)外部條件41休閑度假型——游憩休閑規(guī)模2000畝（含27洞高爾夫場地）區(qū)位條件離深圳1小時(shí)、廣州2小時(shí)車程資源條件本體基本無景觀資源設(shè)施狀況設(shè)施的營造極具特色，包括天文館、快樂農(nóng)莊、野戰(zhàn)練習(xí)場、兒童工作室等設(shè)施社區(qū)風(fēng)格建筑、園林、小品等幾乎每一個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)東南亞風(fēng)情，形成獨(dú)特的社區(qū)環(huán)境銷售情況在周邊房地產(chǎn)均價(jià)在4000元左右的環(huán)境下，洋房價(jià)9000－1.1萬元/m2;特點(diǎn)：工程在沒有任何獨(dú)享資源的情況下，自身營造東南亞風(fēng)情社區(qū)，并打造特色娛樂、休閑設(shè)施，形成島岸休閑的獨(dú)特魅力；42硬件要求：有特色的休閑度假設(shè)施；有豐富體驗(yàn)式的休閑活動(dòng)；環(huán)境要求：區(qū)域有一定的旅游度假吸引力〔或自身創(chuàng)造〕工程所在區(qū)域的濱海旅游資源好，能為工程提供一定的外部支撐。但此開展方向要求工程創(chuàng)造特色的配套、住宅和豐富的休閑活動(dòng)。游憩休閑為主題的休閑度假型社區(qū)特征分析43不同類型、主題的適應(yīng)性：度假社區(qū)類型主題細(xì)分國內(nèi)案例與項(xiàng)目的適應(yīng)性分析1、商務(wù)休閑型企業(yè)會(huì)所深圳觀瀾高爾夫別墅；三亞華宇海濱假日別墅；豪宅發(fā)展方向，項(xiàng)目條件和市場支撐不足私人會(huì)所－－發(fā)展未成熟，國內(nèi)目前尚無純粹私人會(huì)所住區(qū)。2、養(yǎng)老度假型－昆山綠地21城；三亞的公寓社區(qū)；較高的生活配套要求，項(xiàng)目條件和區(qū)域資源支撐不足，且寢園對(duì)老年人有較大抗性；同時(shí)養(yǎng)老客戶的支付能力有限，與項(xiàng)目價(jià)值不符3、休閑度假型稀缺資源深圳萬科·十七英里；亞龍灣五號(hào)項(xiàng)目并不具備不可復(fù)制的稀缺景觀資源游憩休閑惠陽新世界棕櫚島區(qū)域休閑旅游氛圍較好，能為項(xiàng)目提供較好的外部支撐。項(xiàng)目在整合外部資源的同時(shí)，打造主題鮮明的休閑體驗(yàn)社區(qū)是可以獲得成功的。44工程核心問題解析工程開展籌劃報(bào)告45工程的核心問題分析S-C-Q金字塔模型——找到核心問題Q，核心問題？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1，R2Q=如何從R1到R246S：情境〔situation〕

——工程背景事實(shí)〔工程、客戶、市場〕規(guī)模中等交通便捷稀缺海景資源有一定旅游設(shè)施根底季節(jié)差異大，淡季人氣缺乏區(qū)域工程銷售緩慢度假客戶豐富，但對(duì)區(qū)域認(rèn)同度不高占地面積：234畝,容積率0.6~0.8,海灣旅游度假區(qū)內(nèi)外環(huán)高速的全面開通，工程至市區(qū)的時(shí)間距離大大縮短上海市相對(duì)優(yōu)良的生活海岸線碧海金沙、游艇俱樂部和高爾夫球場等形成一定配套根底碧海金沙·嘉苑、海灣藝墅等樓盤銷售進(jìn)度緩慢度假置業(yè)客戶豐富，但對(duì)區(qū)域的認(rèn)同有待引導(dǎo)旺季旅游人數(shù)不斷增長，淡季區(qū)域較為蕭條47

R1——非期望結(jié)果（按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果）

R2——期望結(jié)果（我們的期望目標(biāo)）從銷售上無法突破區(qū)域市場現(xiàn)狀，銷售速度緩慢突破市場現(xiàn)狀，獲得相對(duì)較快的銷售和資金回籠速度從經(jīng)營上無法吸聚人氣，配套后續(xù)經(jīng)營困難集聚人氣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展從競爭上與周邊項(xiàng)目形成同質(zhì)化競爭形成鮮明的差異化，形成獨(dú)特的特色從開發(fā)上受規(guī)模限制，難以提升配套水平擺脫規(guī)模的局限，形成高端和多層次的配套設(shè)施從客戶上未能創(chuàng)造足夠價(jià)值點(diǎn)，吸引度假客戶的關(guān)注創(chuàng)造客戶所需要價(jià)值點(diǎn)，吸納廣泛存在的度假客戶C：矛盾或沖突〔complication〕

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突核心矛盾：市場制約、區(qū)域環(huán)境制約、開發(fā)條件制約

與

實(shí)現(xiàn)高檔度假樓盤以及較快回籠資金之間的矛盾48Q：提出問題〔question〕

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要答復(fù)的核心問題如何創(chuàng)造與整合價(jià)值，吸引度假客戶？如何集聚人氣，實(shí)現(xiàn)工程的可持續(xù)開展？如何差異開展，贏取競爭的勝利？49時(shí)機(jī)背景分析工程開展籌劃報(bào)告時(shí)機(jī)背景1：城市快速擴(kuò)展使遠(yuǎn)郊用地價(jià)值逐步提升，遠(yuǎn)郊景觀資源的稀缺性日漸顯現(xiàn)人口的增長和城市的擴(kuò)展，使得位于上海遠(yuǎn)郊的土地價(jià)值極大提升。海灣旅游區(qū)作為上海相對(duì)稀缺的濱海旅游區(qū)，其區(qū)位價(jià)值正逐漸為上海人所感知；時(shí)機(jī)背景2：周邊區(qū)域開展將有效支撐工程開展上海化學(xué)工業(yè)區(qū)目前正出發(fā)快速開展期，至2021年將開展至2萬工作人員規(guī)模的大型園區(qū)，將聚集大量高端人群。海灣大學(xué)城是上海規(guī)劃的最后一塊成片區(qū)的大學(xué)用地，未來將開展至8萬學(xué)生的規(guī)模。周邊區(qū)域的快速開展，將為工程帶來人氣和消費(fèi)力。時(shí)機(jī)背景3：海灣旅游區(qū)的開展將形成更加完善旅游設(shè)施，工程度假性質(zhì)的支撐日漸雄厚旅游設(shè)施將成為工程開展的重要外部支撐。上海蘊(yùn)藏的大量度假客戶將更加關(guān)注區(qū)域樓盤的開展。時(shí)機(jī)背景4：度假置業(yè)客戶日趨理性消費(fèi)者的轉(zhuǎn)變?yōu)樽^(qū)度假品質(zhì)提出了更高的要求。時(shí)機(jī)背景5：別墅用地的緊缺使別墅產(chǎn)品日漸稀缺資料來源:上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站計(jì)算方式:通過將2003～2006年招投標(biāo)各區(qū)縣總成交住宅工程可建面積/土地面積06年無批出容積率1.0以下的住宅用地，未來兩年低密度住宅將逐漸趨于緊俏；主要低密度住宅容積率集中在0.7左右，供給將主要以聯(lián)排別墅為主；稀缺的別墅用地為工程創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境。但未來別墅市場同質(zhì)化競爭劇烈，要求工程開展尋求差異化道路。時(shí)機(jī)背景6：周邊樓盤開展策略為工程提供差異化開展空間周邊樓盤產(chǎn)品配套市場策略競爭力判斷碧海金沙嘉苑聯(lián)排和雙拼220－350萬會(huì)所（健身房、棋牌室、網(wǎng)球場）、商業(yè)廣場主流別墅產(chǎn)品，較高價(jià)格；中檔的配套設(shè)施。主流產(chǎn)品面臨廣泛競爭。配套設(shè)施對(duì)社區(qū)價(jià)值提升有限。整體競爭力不強(qiáng)。海灣藝墅獨(dú)立：270－530萬疊加：120－145萬會(huì)所,網(wǎng)球場,游泳池，酒店主流別墅產(chǎn)品；中檔配套設(shè)施。棕櫚灘別墅（三期）獨(dú)立700－1000萬準(zhǔn)五星級(jí)酒店、高爾夫球場、高爾夫會(huì)所高檔豪宅；高檔配套。社區(qū)價(jià)值有一定積累。豪宅產(chǎn)品和高端配套的組合有一定的市場競爭力。工程將以經(jīng)濟(jì)小獨(dú)棟和小公寓產(chǎn)品為主，如果賦以高端配套設(shè)施，將形成獨(dú)特的市場競爭力?？傮w策略如何差異開展，贏取競爭的勝利？在時(shí)機(jī)背景下解決核心問題的總體策略分析核心問題時(shí)機(jī)背景周邊高端人群增長和別墅用地稀缺如何創(chuàng)造與整合價(jià)值，吸引度假客戶？上海豐富的度假客戶及海灣旅游區(qū)開展前景別墅市場開展前景和區(qū)域別墅開展的競爭力現(xiàn)狀如何集聚人氣，實(shí)現(xiàn)工程的可持續(xù)開展？突顯自身價(jià)值，最大化利用濱海的自然資源和區(qū)域度假設(shè)施；挖掘度假客戶需求，創(chuàng)造新價(jià)值點(diǎn)；聯(lián)動(dòng)經(jīng)營性物業(yè)和銷售物業(yè)，集聚人氣，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；尋求差異發(fā)展，建設(shè)高品質(zhì)的配套和經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品相結(jié)合的社區(qū)；++++搶占度假市場高點(diǎn)，突破度假市場現(xiàn)有水平；57客戶定位和客戶需求再挖掘工程開展籌劃報(bào)告客戶定位——目標(biāo)客戶區(qū)域來源工程核心圈層：上海中心城區(qū)擴(kuò)展圈層：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長三角興旺地區(qū)〔江浙〕輔助圈層：國內(nèi)其他地區(qū)、港澳臺(tái)等地區(qū)回憶市場分析結(jié)論：本工程應(yīng)以上海的度假客戶為主打，奉賢度假客戶為輔，常住客戶及其他客戶均屬偶得客戶；且工程需要著力改變上海客戶對(duì)工程區(qū)域的固有認(rèn)知，建立海灣鎮(zhèn)濱海旅游的全新市場印象和認(rèn)可。上海中心城區(qū)客戶定位——目標(biāo)客戶層面界定中高端高端頂端中端中低端客戶定義——以上海城區(qū)為核心區(qū)域，擴(kuò)展至周邊及江浙地區(qū)他們是中產(chǎn)以上的成功階層；他們走在時(shí)尚休閑消費(fèi)的前端；他們追求著更高的生活品質(zhì)。本工程為高端、中高端客戶客戶定位——目標(biāo)客戶背景描述中高端客戶高端客戶年齡30~40歲35~50歲家庭結(jié)構(gòu)1~3人3人或以上家庭年收入20萬或以上30~50萬置業(yè)動(dòng)機(jī)休閑度假為主，兼顧保值增值休閑度假為主，兼顧商務(wù)交友、保值增值區(qū)域來源上海中心城區(qū)為主、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)為輔上海中心城區(qū)為主，江浙地區(qū)、奉賢地區(qū)、周邊工業(yè)園區(qū)為輔，境外等為偶得職業(yè)類型以外企為主的中高層管理人員，較高收入的專業(yè)人士等外企高級(jí)管理人員，私營企業(yè)主，高收入專業(yè)人士，境外人士等目前生活狀況在中心城區(qū)較好區(qū)位至少有一套100m2以上的公寓房，有車代步，有持續(xù)穩(wěn)定的較高收入來源，有一定理財(cái)意識(shí)在中心城區(qū)至少有一套城市豪宅型的公寓房或經(jīng)濟(jì)型別墅（聯(lián)排、疊加），有1輛以上私家車，事業(yè)有成、穩(wěn)定，但距離買城區(qū)豪華花園別墅還有一定距離度假物業(yè)選擇小戶型公寓(40~80m2)為主緊湊型花園別墅（雙拼、小獨(dú)棟）為主接受總價(jià)范圍30~70萬200~300萬層面特征他們是全國最具國際視野的一群人，對(duì)商品國際化的要求高，也有與國際或社會(huì)上流人士交流接觸的偏好。他們特別注重財(cái)產(chǎn)的價(jià)值持久性，因此商品的保值增值性對(duì)他們而言無疑具備不可抗拒的吸引力。上海淵源于吳越之正統(tǒng)，他們也大多傳承了上海人精明細(xì)膩的特征，“值不值”的觀念對(duì)他們而言可謂根深蒂固。他們大多具有較高的文化底蘊(yùn)和藝術(shù)涵養(yǎng)，不能接受與過于庸俗或粗鄙的事物長期共處，考慮置業(yè)就更是要求苛刻，追求高品質(zhì)高品位。他們大多打拼于社會(huì)上流，過大的社會(huì)和工作壓力使得他們十分渴望放松身心，也希望生活能過得更加有情趣一些。國際化的視野和高知識(shí)底蘊(yùn)帶給他們善于鑒賞的稟賦——他們總能閱讀出產(chǎn)品中獨(dú)特的元素和創(chuàng)新的細(xì)節(jié)。國際視野高社交要求渴望放松追求情趣高文化底蘊(yùn)善于鑒賞精明細(xì)膩重價(jià)值保障客戶定位——目標(biāo)客戶心理細(xì)分聚焦度假客戶訴求客戶典型特征如何實(shí)現(xiàn)度假客戶價(jià)值訴求客戶定位——目標(biāo)客戶置業(yè)訴求國際視野國際化品質(zhì)產(chǎn)品盡顯異域風(fēng)情，仿佛置身國外度假勝地尊貴地位感這里的休閑消遣方式本來只屬于“社會(huì)名流〞高社會(huì)要求上流社交可能社區(qū)中會(huì)有較多的時(shí)機(jī)讓他們相互結(jié)識(shí)交往渴望放松異樣體驗(yàn)社區(qū)的度假氣氛濃厚，不等同于簡單的回家追求情趣個(gè)性化追求社區(qū)中的體驗(yàn)性元素不能過于常規(guī)和單調(diào)基調(diào)高修養(yǎng)高文化底蘊(yùn)多元素要求善于鑒賞度假元素忌單一枯燥，防止他們的乏味情緒價(jià)值平安感細(xì)部價(jià)值感物管全面到位，物業(yè)自用與經(jīng)營可雙重保障，物業(yè)價(jià)格不至于太高，保值增值性均有保障實(shí)惠反響盡量多考慮露臺(tái)、花園、地下室等贈(zèng)送面積細(xì)膩精明重價(jià)值保障細(xì)部精益求精，細(xì)節(jié)之處表達(dá)物超所值主題定位工程開展籌劃報(bào)告64

具有特色的主題是建立差異化競爭的需要。我們的目的就在于從客戶心理訴求、情感需

要和產(chǎn)品心理屬性出發(fā)，進(jìn)行主題的開掘。65區(qū)域外限制區(qū)域內(nèi)制約思考一：如何突破區(qū)域內(nèi)外的制約和限制？名稱主題及訴求結(jié)論對(duì)策棕櫚灘別墅海景財(cái)富階層常住主題及訴求不明確，無法給客戶聚象的愿景，更缺乏對(duì)客戶生活方式的引導(dǎo)和互動(dòng)平臺(tái)的搭建。突破區(qū)域樊籬，給客戶以清晰愿景、明確引導(dǎo)和互動(dòng)參與的平臺(tái)。海灣藝墅濱海地中海高收益度假LACALA陽光海岸濱海西班牙投資潛力碧海金沙·嘉苑濱海南法生態(tài)人文主要限制突破對(duì)策

上?？蛻魧?duì)區(qū)域整體認(rèn)知度不高缺乏與市區(qū)客戶的充分互動(dòng)參與大量樓盤對(duì)區(qū)域客戶形成截流營造一個(gè)鮮活而落到實(shí)處的社區(qū)主題，與近郊樓盤形成鮮明的差異化，以引導(dǎo)客戶對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目的雙重認(rèn)知為目的，以加強(qiáng)目標(biāo)客戶與區(qū)域及社區(qū)的互動(dòng)參與為手段，建立綜合而聚象的核心競爭優(yōu)勢。實(shí)現(xiàn)客戶綜合價(jià)值66細(xì)部驚喜感個(gè)性化要求尊貴地位感高文化修養(yǎng)價(jià)值平安感多元素體驗(yàn)國際化生活上流社交?思考二：我們怎樣為目標(biāo)客戶實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值67國際濱海休閑體驗(yàn)港符合上海城市氣質(zhì)，賦予項(xiàng)目高形象高起點(diǎn)國際體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值、濱海稀缺價(jià)值濱海匹配項(xiàng)目度假屬性、客戶心理訴求休閑強(qiáng)調(diào)親歷、感受、參與、互動(dòng)，與周邊項(xiàng)目差異化體驗(yàn)匹配項(xiàng)目規(guī)模屬性、區(qū)域?qū)傩?、綜合屬性港我們精心構(gòu)建了68國際濱海休閑體驗(yàn)港休閑國際品牌檔次品質(zhì)異域風(fēng)情大海生態(tài)濱海建筑、園林體驗(yàn)游泳游艇風(fēng)箏燒烤社區(qū)比賽美食節(jié)效勞主題活動(dòng)帆船自行車沖浪出海垂釣高級(jí)會(huì)所高爾夫度假69我們精心打造了：一種全新的生活方式無限s

濱海休閑體驗(yàn)生活從銷售有形產(chǎn)品升級(jí)為推廣一種生活方式、一種文化、一種居住價(jià)值觀70效勞社區(qū)游憩活動(dòng)社區(qū)風(fēng)情體驗(yàn)游憩配套體驗(yàn)星級(jí)效勞體驗(yàn)主題活動(dòng)體驗(yàn)戶外戶外平臺(tái)體驗(yàn)無限s濱海休閑生活五大體驗(yàn)整合+創(chuàng)立+維護(hù)71戶外平臺(tái)體驗(yàn)區(qū)——戶外之靜Sands&Soft&Sun體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞72戶外平臺(tái)體驗(yàn)區(qū)——戶外之動(dòng)Sports&Sense體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞73戶外平臺(tái)體驗(yàn)區(qū)——激情之海Sea&Sensation青春的魅力在于不斷地嘗試和體驗(yàn)，生活在這里，所有的人身心都會(huì)變得很年輕……天高海闊，體驗(yàn)快樂、激情體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞74社區(qū)風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)——異域風(fēng)情Special&Space自然生態(tài)的綠色園景，異域的人文小品、窗臺(tái)上的花都述說著生活情趣，仿佛又徜徉在歐洲的怡人小鎮(zhèn)里……別樣的社區(qū)園林，體驗(yàn)異域風(fēng)情體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞75社區(qū)風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)——國際化品質(zhì)Spanish純粹的異域?yàn)I海建筑，表達(dá)國際品質(zhì)體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞76社區(qū)風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)——休閑基調(diào)Sun&Sky&Space自在的空間，質(zhì)樸的浪漫，完全不需要強(qiáng)調(diào)哪一種生活方式，只是想回歸自己的本心，活得不再拘束……軟性生活主題，盡顯休閑韻味體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞77游憩配套體驗(yàn)區(qū)——運(yùn)動(dòng)娛樂Sports&allweather內(nèi)部的健全與外部的豐富交相輝映，小區(qū)的休閑娛樂真正全天候無間斷……健全的室內(nèi)場館，全天候休閑體驗(yàn)體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞78游憩配套體驗(yàn)區(qū)——?dú)g樂周末Saturday&Sunday體驗(yàn)城市中截然不同的各類娛樂休閑活動(dòng)，讓我們擁有這最難得的完美周末……多樣化娛樂方式，體驗(yàn)快樂家庭的幸福時(shí)光體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞79星級(jí)效勞體驗(yàn)區(qū)——賓至如歸HomeService酒店式的效勞，平安、人性化，尊貴與溫馨在這里相融合……高檔管家式效勞，尊貴溫馨體驗(yàn)體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞80星級(jí)效勞體驗(yàn)區(qū)——休閑商務(wù)MeetingService怡人的環(huán)境與精致的商務(wù)配套自然糅合，配合賓至如歸的效勞，工作休閑兩不誤，美不勝言……特色會(huì)館配套，休閑商務(wù)體驗(yàn)體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞81星級(jí)效勞體驗(yàn)區(qū)——尊貴社交Social&Standing公共效勞空間，創(chuàng)造尊貴社交的場所和平臺(tái)，在風(fēng)云際會(huì)的間隙，邂逅知已之士，享受閱盡奢華后的淡泊與閑情開放式效勞空間，體驗(yàn)尊貴社交體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞82主題活動(dòng)體驗(yàn)區(qū)——新穎主題SpecialSports特色主題活動(dòng)的意義在于其象征性和趣味性，不管是西班牙美食節(jié)、嘉年華會(huì)，還是自行車比賽，全有著熱烈、奔放、浪漫的元素引導(dǎo)性競技比賽，體驗(yàn)新奇消遣體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞83主題活動(dòng)體驗(yàn)區(qū)——深海體驗(yàn)DeepSea深海遠(yuǎn)洋，體驗(yàn)全新感覺體驗(yàn)游憩戶外活動(dòng)社區(qū)效勞84案名表達(dá)：國際品味異域風(fēng)情濱海價(jià)值休閑柔美體驗(yàn)互動(dòng)預(yù)備傳播案名推薦：國際濱海休閑體驗(yàn)港保集·丹納麗芙TENERIFEISLAND“泊在西北非對(duì)面、大西洋海中的七個(gè)島嶼……不知何時(shí)開始，它，已經(jīng)成了大西洋里七顆閃亮的鉆石。〞這是臺(tái)灣傳奇女作家三毛在其著名的?逍遙七島游?對(duì)構(gòu)成加那利群島的7座島嶼的美妙形容。而丹納麗芙島就是其中一顆“鉆石〞。丹納麗芙島熱情、奔放，是西班牙唯一舉行盛大慶祝嘉年華會(huì)的一個(gè)省份。85產(chǎn)品定位工程開展籌劃報(bào)告休閑國際布局建筑園林配套濱海體驗(yàn)表達(dá)上海城市以及區(qū)域的氣質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)國際化品質(zhì)、尊貴地位感的價(jià)值訴求各個(gè)物質(zhì)、空間載體充分承擔(dān)起工程度假屬性，使客戶脫離煩躁的城市生活，投入到新的生活方式與其他度假型工程形成差異，將親歷、感受、參與、互動(dòng)等特征融入到工程的每一個(gè)元素充分利用工程的區(qū)位和自然價(jià)值，展現(xiàn)在工程資源的稀缺性，并結(jié)合濱海資源營造獨(dú)有風(fēng)情87自由式布局，別墅、公寓分區(qū)建筑園林布局配套采取自由式布局，以表達(dá)假日休閑生活自由、靈動(dòng)的氣氛別墅、公寓分組團(tuán)布局，并形成各自不同的特色別墅區(qū)公寓區(qū)17英里的自由式布局與分區(qū)88寧靜、尊貴的別墅區(qū)別墅區(qū)考慮布局于最靜謐處，滿足高端客戶度假時(shí)對(duì)寧靜、私密的要求設(shè)計(jì)突出別墅在工程中的價(jià)值感、舒適感、尊貴感、身份感建筑園林布局配套89閑適、開放、自由的公寓區(qū)公寓區(qū)表達(dá)動(dòng)感、活力，臨近會(huì)所布置，可便捷享用多元游憩設(shè)施與會(huì)所結(jié)合布局，提供酒店效勞建筑園林布局配套90異域?yàn)I海度假感：西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格與海灣的區(qū)域特質(zhì)相協(xié)調(diào)紅筒瓦、素墻面、坡屋頂?shù)冉ㄖ卣鞅磉_(dá)出明快的色調(diào)、簡潔的線條、陽光的氣質(zhì)建筑園林布局配套91休閑、舒適、交流的活動(dòng)場所休閑度假型物業(yè)注重休閑氣氛的營造，舒適的，能夠與外部環(huán)境、家人、好友交流的活動(dòng)場所，應(yīng)適當(dāng)增多和加大建筑園林布局配套92高附加值的附增空間建筑園林布局配套露臺(tái)閣樓多功能地下室通過附增各種空間提高產(chǎn)品的附加值，增加性價(jià)比，具體內(nèi)容有：庭院、露臺(tái)、閣樓、地下室等庭院93建筑園林布局配套94以閑適為主導(dǎo)的整體風(fēng)格以表達(dá)閑適感進(jìn)行整體園林風(fēng)格的打造表達(dá)出工程的屬性，營造出強(qiáng)烈的濱海休閑度假感建筑園林布局配套95豐富植物類型，搭配注重層次感豐富灌木、喬木等不同類型的植物，展示濱海特色園林通過坡地、假山、河道等地形的改造，以及不同物種的搭配，營造出強(qiáng)烈的層次感，營造變幻的空間和視覺感受建筑園林布局配套96趣意的細(xì)節(jié)建筑園林布局配套97參與性，互動(dòng)泳池、SPA、球場等設(shè)施可布局與園林中，增加與人的互動(dòng)、交流通過參與與互動(dòng)，增加人對(duì)園林、設(shè)施、社區(qū)的不同體驗(yàn)建筑園林布局配套98多元體驗(yàn)式的游憩配套走差異化的道路，配套需以“動(dòng)〞為主題，強(qiáng)調(diào)動(dòng)感、互動(dòng)的多元體驗(yàn)式休閑度假模式強(qiáng)調(diào)參與性，聚集人氣，擴(kuò)大影響力建筑園林布局配套99五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和分會(huì)所建筑園林布局配套以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置公寓客房和會(huì)所功能，拔高工程檔次和形象別墅區(qū)配以高檔分會(huì)所，面向高端客戶100會(huì)所集多種休閑功能于一身工程內(nèi)部游憩配套主要布局于會(huì)所內(nèi)應(yīng)包括娛樂、康體、美食等的多元體驗(yàn)功能，充分迎合工程主題與定位建筑園林布局配套101國際化的風(fēng)情商業(yè)街建筑園林布局配套沿街面設(shè)置特色的、高檔的的酒吧、咖啡廳，打造國際化的風(fēng)情商業(yè)街，聚集人氣102休閑體驗(yàn)式的會(huì)議設(shè)施借勢區(qū)域以及工程的休閑度假主題，利用自身以及周邊配套，讓客戶體驗(yàn)休閑式的會(huì)議在會(huì)所中設(shè)置一定規(guī)模、別具特色的休閑會(huì)議室，配以高檔咖啡廳、紅酒室等，營造良好商務(wù)氣氛建筑園林布局配套103借用周邊游憩配套設(shè)施建筑園林布局配套104國際濱海休閑體驗(yàn)港建筑園林布局配套自由式布局，別墅、公寓分區(qū)寧靜、尊貴的別墅區(qū)閑適、開放、自由的公寓區(qū)以閑適為主導(dǎo)的整體風(fēng)格豐富植物類型，搭配注重層次感趣意的細(xì)節(jié)參與性，互動(dòng)異域?yàn)I海度假感：西班牙風(fēng)格休閑、舒適、交流的活動(dòng)空間從細(xì)部體驗(yàn)異國獨(dú)特的藝術(shù)文化高附加值的附增空間多元體驗(yàn)式的游憩配套會(huì)所集多種休閑功能于一身借用周邊游憩配套設(shè)施國際化的風(fēng)情商業(yè)街五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和分會(huì)所休閑體驗(yàn)式的會(huì)議設(shè)施105價(jià)格定位工程開展籌劃報(bào)告106價(jià)格定位考慮相關(guān)因素因素1：開展策略差異開展，建設(shè)高品質(zhì)的配套和經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品相結(jié)合的社區(qū)，形成超值的性價(jià)比；因素2：區(qū)域現(xiàn)狀旅游區(qū)開展正處在起步階段，有較好的開展前景，但目前區(qū)域價(jià)值有限；因素3：市場現(xiàn)狀市場整體低迷，銷售情況不佳；充分考慮市場和區(qū)域現(xiàn)狀，結(jié)合工程開展策略采取相對(duì)保守的定價(jià)方式。物業(yè)定價(jià)策略：價(jià)格定位相關(guān)說明參照比準(zhǔn)價(jià)格均為2007年1月現(xiàn)場采集價(jià)格因局部工程已售罄，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為成交價(jià)格，通過交易時(shí)間修正調(diào)整選取具有區(qū)位、規(guī)模、檔次類似性的樓盤為參照物采用市場比較法，雙拼那么結(jié)合價(jià)格比較系數(shù)綜合定價(jià)，其中別墅價(jià)格為毛坯均價(jià)，公寓為帶裝修均價(jià)價(jià)格定位均為2007年初的市場價(jià)格建議107獨(dú)立別墅市場比較別墅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅綠洲江南園與市中心的距離0.1100100100100105成熟程度0.2100100100100110交通條件0.2100100100100105配套設(shè)施0.2100100100100130環(huán)境條件0.3100100100100110小計(jì)1100100100100112.5別墅個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅綠洲江南園外觀風(fēng)格0.1100959095105戶型設(shè)計(jì)0.1510010095100105景觀資源0.3100105120110120容積率和小區(qū)規(guī)劃0.1100105110105115配套設(shè)施0.21009010095105園林環(huán)境0.11001009095100社區(qū)成熟度0.05100105110110105小計(jì)110099.75104.75102110108本項(xiàng)目獨(dú)立別墅價(jià)格市場比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅綠洲江南園標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）

9000101001300019000交易情況修正100100100100100交易時(shí)間修正100110105100110區(qū)域因素修正100100100100112.5個(gè)別因素修正10099.75104.75102110本項(xiàng)目住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）

9925101241274516889本項(xiàng)目獨(dú)立別墅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱

LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅綠洲江南園住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）

9925101241274516889權(quán)重100%40%25%25%10%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2）

3970253131861689本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/m2）11376

獨(dú)立別墅價(jià)格建議考慮到海灣市場認(rèn)知度不高的現(xiàn)狀和工程的市場策略，建議工程獨(dú)立別墅的均價(jià)定為11000元/m2，總價(jià)在300萬以下；109雙拼別墅市場比較住宅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸碧海金沙嘉苑海灣藝墅距離市中心距離0.3100100100100成熟程度0.2100100100100交通條件0.2100100100100配套設(shè)施0.1100100100100環(huán)境條件0.2100100100100小計(jì)1100100100100住宅個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸碧海金沙嘉苑海灣藝墅外觀風(fēng)格0.1100959095戶型設(shè)計(jì)0.1510010095100景觀資源0.25100105105110規(guī)模0.110010310598配套設(shè)施0.2100909095園林環(huán)境0.11001009595服務(wù)管理0.11009595110小計(jì)110098.5597101.3110市場比較法所得比準(zhǔn)價(jià)格為9031元/m2；本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸碧海金沙嘉苑海灣藝墅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）

77001000011000交易情況修正100100100100交易時(shí)間修正10095100100區(qū)域因素修正100100100100個(gè)別因素修正10098.5597101.3本項(xiàng)目雙拼相對(duì)價(jià)格（元/m2）

74231030910859本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱

LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅雙拼相對(duì)價(jià)格（元/m2）

74231030910859權(quán)重100%50%20%30%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2）

371120623258本項(xiàng)目雙拼銷售價(jià)格（元/m2）9031

雙拼別墅市場建議111雙拼別墅的加權(quán)均價(jià)＝9031×70％＋9128×30％＝9060元/m2綜合考慮海灣市場認(rèn)知度不高的現(xiàn)狀和工程的市場策略，建議工程雙拼別墅的均價(jià)定為9000元/m2，總價(jià)在160－200萬之間；項(xiàng)目獨(dú)棟別墅均價(jià)雙拼別墅均價(jià)對(duì)比系數(shù)權(quán)重綜合系數(shù)海灣藝1830％1.205LACALA陽光海岸900077001.1750％保利十二橡樹園1200090001.3320％雙拼別墅價(jià)格建議價(jià)格系數(shù)比較雙拼別墅價(jià)格=11000/1.205=9128元/m2112小戶型公寓市場比較住宅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅距離市中心距離0.3100100100100成熟程度0.2100100100100交通條件0.2100100100100配套設(shè)施0.1100100100100環(huán)境條件0.2100100100100小計(jì)1100100100100住宅個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅外觀風(fēng)格0.1100959095戶型設(shè)計(jì)0.1510010090100景觀資源0.25100105120110規(guī)模0.110010310598配套設(shè)施0.21009010095園林環(huán)境0.11001009095服務(wù)管理0.110095105110小計(jì)110098.55102.5101.3113本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）

830071008500交易情況修正100100100100交易時(shí)間修正100959595區(qū)域因素修正100100100100個(gè)別因素修正10098.55102.5101.3本項(xiàng)目住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）

800165807971本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱

LACALA陽光海岸棕櫚灘別墅海灣藝墅住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）

800165807971權(quán)重100%50%20%30%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2）

400113162391本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/m2）7708

同樣，考慮到海灣市場認(rèn)知度不高的現(xiàn)狀和工程的市場策略，建議工程小戶型公寓的均價(jià)定為7500元/m2，總價(jià)在30－70萬之間；小戶型公寓價(jià)格建議114工程市場競爭力分析工程開展籌劃報(bào)告115特征本項(xiàng)目競爭策略棕櫚灘別墅擁有一線海景資源準(zhǔn)五星級(jí)酒店，并引入豪生酒店管理公司，擁有高爾夫球場產(chǎn)品設(shè)計(jì)常規(guī)，附加值少三期提升產(chǎn)品層次，走豪宅路線市場差異化：經(jīng)濟(jì)型度假產(chǎn)品，針對(duì)度假主流人群產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多附送空間，高附加值配套：強(qiáng)化設(shè)施的體驗(yàn)性、開放性和國際化，更具人氣吸引力碧海金沙·嘉苑產(chǎn)品以節(jié)能技術(shù)為主要賣點(diǎn)定位為常住型樓盤，以生活配套為主產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與主流市場形成競爭，且品質(zhì)不高單價(jià)、總價(jià)高主題：特色的休閑主題定位配套：高品質(zhì)的休閑配套設(shè)施產(chǎn)品：與主流市場差異化，注重高附加值與高品質(zhì)價(jià)格：經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，控制價(jià)格海灣藝墅社區(qū)品質(zhì)感強(qiáng)濱海氛圍不強(qiáng)，濱海特色不突出產(chǎn)品價(jià)格較高設(shè)施連同酒店一起經(jīng)營，人氣較旺主題：突出濱海休閑體驗(yàn)的主題特色，營造濱海生活方式價(jià)格：較低的單價(jià)和總價(jià)水平酒店：高品質(zhì)豐富的休閑設(shè)施朱家角板塊擁有淀山湖自然資源以及良好的人文資源區(qū)域知名度高已形成高端項(xiàng)目集聚產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊單價(jià)、總價(jià)高資源利用：突出稀缺濱海旅游資源，走差異化路線高產(chǎn)品力、高附加值的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品控制單價(jià)、總價(jià)，形成價(jià)格優(yōu)勢市域?qū)用娴母偁幉呗浴w驗(yàn)設(shè)施、高性價(jià)比的產(chǎn)品116特征本項(xiàng)目競爭策略昆山區(qū)位臨近上海轄區(qū)范圍基本處于上海的兩小時(shí)生活圈內(nèi)有良好的自然資源為依托產(chǎn)品力一般，產(chǎn)品附加值不高單價(jià)、總價(jià)低，價(jià)格優(yōu)勢突出項(xiàng)目區(qū)域的濱海資源在大區(qū)域內(nèi)的唯一性突出項(xiàng)目的“上?！睂傩詮?qiáng)化項(xiàng)目的高品質(zhì)配套，高產(chǎn)品力，高附加值通過合理控制面積，有效控制總價(jià)水平，盡可能減少價(jià)格方面的不利因素吳江嘉定陽澄湖周邊區(qū)域?qū)用娴母偁帯虾傩浴I海特色、總價(jià)控制117第四篇：物業(yè)開展建議118目標(biāo)1：進(jìn)一步詮釋對(duì)產(chǎn)品定位物業(yè)開展建議需要到達(dá)的兩大目標(biāo)目標(biāo)2：有效承載工程的開展策略突顯自身價(jià)值，最大化利用濱海的自然資源和區(qū)域度假設(shè)施挖掘度假客戶需求，創(chuàng)造新價(jià)值點(diǎn)搶占度假市場高點(diǎn)，突破度假市場現(xiàn)有水平聯(lián)動(dòng)經(jīng)營性物業(yè)和銷售物業(yè)，集聚人氣，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展尋求差異開展，建設(shè)高品質(zhì)的配套和經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品相結(jié)合的社區(qū)119物業(yè)開展建議的結(jié)構(gòu)框架開發(fā)策略產(chǎn)品打造整體布局和開發(fā)時(shí)序物業(yè)類型的評(píng)估土地開發(fā)價(jià)值評(píng)估住宅設(shè)置建議公建配套建議物業(yè)開展建議120開發(fā)策略研究物業(yè)開展建議物業(yè)類型的評(píng)估土地開發(fā)價(jià)值評(píng)估整體布局和開發(fā)時(shí)序的建議121物業(yè)類型的評(píng)估——通過不同方案的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的評(píng)估用地指標(biāo)：可建設(shè)用地面積：145,473m2容積率：0.8總建筑面積：116,378m2售價(jià)：－小戶型公寓：7500m2－獨(dú)立別墅：11000m2－聯(lián)排別墅：8000m2－商業(yè)：10000m2住宅建筑面積：104979m2公共建筑面積：11400m2包括：4500主會(huì)所〔酒店的公共局部〕m2、400m2分會(huì)所、5500m2酒店式公寓、1000m2商業(yè)街122物業(yè)類型的評(píng)估——方案比選物業(yè)類型容積率面積稅后利潤額稅后成本利潤率與市場匹配度方案1公寓占30％公寓2.33149410909

萬元19.75%公寓量??；別墅以聯(lián)排別墅為主。聯(lián)排別墅過量會(huì)帶來較大市場風(fēng)險(xiǎn)。獨(dú)立別墅0.320聯(lián)排別墅0.6373485方案2公寓占50％公寓2.35248911929萬元21.10%公寓量適中；別墅由聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅組成。聯(lián)排別墅量仍然較大，與市場機(jī)會(huì)不符。獨(dú)立別墅0.3215747聯(lián)排別墅0.6336742方案3公寓占70％公寓2.37348512949萬元22.39%公寓量較大；別墅以別獨(dú)棟別墅組成。與整體市場機(jī)會(huì)較為吻合。但設(shè)計(jì)上對(duì)公寓品質(zhì)的保障較為困難。獨(dú)立別墅0.3231494聯(lián)排別墅0.630以上各方案的收益未考慮酒店及會(huì)所的經(jīng)營收益結(jié)論：由于獨(dú)立別墅價(jià)值最高，物業(yè)比例確定應(yīng)盡量增加獨(dú)立別墅的面積；最終物業(yè)比例需在綜合權(quán)衡財(cái)務(wù)指標(biāo)和設(shè)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)性的根底上確定；123土地開發(fā)價(jià)值評(píng)估和主出入口設(shè)置建議居住價(jià)值：一般南側(cè)為河道，有一定空氣污染南部臨近寢園、觀音寺，心理影響大，未來寢園入口雖將封閉，但近期影響仍較大南部污水處理廠2007年中搬遷，影響弱化與現(xiàn)有“漁人碼頭〞商業(yè)街、南天門廣場、龍騰閣、海景酒店等聯(lián)系便捷風(fēng)箏放飛場寢園觀音寺污水廠河道LACALA碧海金沙·嘉苑大連國際地塊居住價(jià)值：較高比鄰東西向次干道海馬路，北面為碧海金沙·嘉苑以及兩塊未開發(fā)居住用地與大學(xué)園區(qū)、碧海金沙旅游區(qū)聯(lián)系方便受一定道路噪聲干擾，但影響不大居住價(jià)值：高西側(cè)為支路海樂路，風(fēng)箏放飛場；東側(cè)為LACALA陽光海岸位于地塊中部，受噪音及其他影響較小海灣路海馬路海樂路金匯塘路漁人碼頭南天門龍騰閣等主出入口設(shè)置優(yōu)劣臨近城市東西向次干道，便捷聯(lián)系碧海金沙旅游區(qū)及大學(xué)園區(qū)位于掃墓人群的主流線上與周邊公共中心交通流線不順主出入口設(shè)置優(yōu)劣臨近城市支路，非城市主要道路可利用河道水景資源近期仍受寢園影響，不利于設(shè)置展示區(qū)與周邊的公共活動(dòng)中心聯(lián)系便利世紀(jì)林污水場搬遷、墓園入口封閉，南部的環(huán)境將大幅改善，因此，建議將主入口設(shè)置在南部。整體布局形成“從動(dòng)到靜、從開放到私密〞的空間層次。開發(fā)上實(shí)行公建、園林先行。首期開盤形成體驗(yàn)區(qū)域，給客戶耳目一新的形象，突出工程的差異化，樹立工程品牌，突破區(qū)域固有形象，凸顯自身價(jià)值。整體布局和開發(fā)時(shí)序的建議外內(nèi)酒店公寓別墅動(dòng)靜萬科天景開盤案例開盤時(shí)體驗(yàn)式的展示內(nèi)容園林泳池兒童活動(dòng)場地售樓部公建配套建議物業(yè)開展建議126工程公建配套設(shè)置建議案例借鑒/配套功能建議公建配套原那么：表達(dá)工程總體戰(zhàn)略：高品質(zhì)、內(nèi)外資源整合、經(jīng)營物業(yè)吸聚高端人群進(jìn)而促進(jìn)銷售物業(yè)；表達(dá)國際濱海休閑體驗(yàn)港的主題；符合成功經(jīng)驗(yàn)的功能設(shè)置建議工程公建設(shè)置內(nèi)容功能說明規(guī)模設(shè)定高星級(jí)濱海度假會(huì)所考慮到樓盤規(guī)模，設(shè)置具備高星級(jí)酒店功能的主會(huì)所，是樓盤高品質(zhì)的主要公共載體。集餐飲、休閑娛樂、康體、商務(wù)住宿功能于一體；100－120間客房，總面積在9000m2－10000m2左右（約4500公共功能和約5000的客房面積）分會(huì)所高端品質(zhì)，服務(wù)別墅社區(qū)，以康體、休閑設(shè)施為主；設(shè)置精巧，面積在400－500m2左右小型商業(yè)街異國情調(diào)，以酒吧、咖啡廳和便利店為主；結(jié)合主會(huì)所功能，面積在800－1000m2左右園林中的配套設(shè)施泳池、網(wǎng)球、跑步徑、沙灘運(yùn)動(dòng)和游樂場地－需整合的外部資源燒烤場、沙灘排球場、水上娛樂、高爾夫球場、游艇會(huì)－127配套功能建議：高星級(jí)濱海度假會(huì)所總面積9000－10000m2。表達(dá)國際濱海休閑體驗(yàn)港的主題定位建議品牌酒店管理公司加盟，統(tǒng)一管理會(huì)所典型案例/配套功能建議功能內(nèi)容建議面積（m2）客房酒店式公寓5000－6000餐飲中餐廳300－400西餐廳商務(wù)商務(wù)中心20多功能會(huì)議廳200康體保健、休閑游憩多功能體育館（羽毛球、籃球、室內(nèi)攀巖）500室內(nèi)恒溫泳池750臺(tái)球室、乒乓球室150高爾夫推桿練習(xí)室50健身房、桑拿、按摩200觀星臺(tái)－128案例借鑒/配套功能建議模式特點(diǎn)適用性帶資管理通過“買斷”（絕對(duì)擁有），“控股”或“參股”來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)并對(duì)其下屬系列酒店實(shí)行相同品牌、服務(wù)、采購、組織、財(cái)務(wù)、企業(yè)文化及經(jīng)營理念適合資金短缺融資困難的單體酒店委托管理通過《管理合同》來約定雙方的權(quán)責(zé)，保證以自己的風(fēng)格規(guī)范向被管理的酒店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并收取一定比例的"基本管理費(fèi)"（約占營業(yè)額的2%至5%）和"獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)"（約占毛利潤的3%至6%）適合財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體酒店特許經(jīng)營將管理集團(tuán)/公司所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌、技術(shù)、經(jīng)營方式等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許酒店，并一次性收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi)，以及每月特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi)。適合既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體酒店顧問咨詢僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助酒店籌建開業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問服務(wù)內(nèi)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，適合不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體酒店酒店管理公司介入住宅酒店管理的幾種方式：配套功能建議：高星級(jí)濱海度假會(huì)所的經(jīng)營方式工程應(yīng)盡早引入酒店管理公司，確定合作方式。129小型商業(yè)街功能內(nèi)容面積（m2）小型商業(yè)街紅酒雪茄吧800－1000風(fēng)情酒吧街咖啡廳便利店歐式風(fēng)格，表達(dá)開放、閑適的異國情調(diào)案例借鑒/配套功能建議130配套功能建議：分會(huì)所典型案例/配套功能建議高端休閑設(shè)施，以效勞別墅區(qū)為主，兼顧對(duì)外經(jīng)營功能內(nèi)容面積（m2）文化閱覽室400－500親子系列（陶藝吧、蠟燭制作、雕塑、書法）休閑保健SPA131園林中的配套功能內(nèi)容室外休閑運(yùn)動(dòng)保健網(wǎng)球場室外泳池健康步徑沙灘運(yùn)動(dòng)區(qū)兒童沙地游樂區(qū)園林中〔公寓區(qū)和酒店區(qū)〕引入表達(dá)濱海休閑的活動(dòng)要素，增添社區(qū)活力。132區(qū)域資源整合建議功能整合形式風(fēng)箏放飛場、燒烤場與風(fēng)箏放飛場合作，提供自助燒烤的場所和設(shè)施沙灘排球場與經(jīng)營單位簽訂合作協(xié)議，使本社區(qū)業(yè)主和客戶獲得相應(yīng)的優(yōu)惠，聯(lián)合帶動(dòng)海灣旅游區(qū)的影響水上娛樂高爾夫球場游艇會(huì)133戶型建議物業(yè)開展建議小戶型公寓花園別墅(獨(dú)立\雙拼)134度假型小戶型公寓市場現(xiàn)狀分布：主要分布于海灣、朱家角等度假型板塊，依托度假型別墅存在戶型面積：40～90m2總價(jià)范圍：30～60萬銷售狀況：銷售速度快小戶型公寓/花園別墅135項(xiàng)目面積（M2）房間配比特點(diǎn)LACALA601房1廳1衛(wèi)面積區(qū)間約40～90平方米朝向主景觀，注重與景觀的結(jié)合平層或小復(fù)式設(shè)計(jì)餐廳功能被壓縮，強(qiáng)調(diào)客廳空間的營造廚房、衛(wèi)生間等生活輔助空間面積被壓縮廚房面積緊湊，多為簡易開放式設(shè)計(jì)清水·依瓦諾621房1廳1衛(wèi)萬科·17英里39單間62小復(fù)式1房1廳83小復(fù)式2房1廳度假型小戶型公寓戶型特征小戶型公寓/花園別墅136度假型小戶型公寓戶型建議小戶型公寓/花園別墅項(xiàng)目主力戶型三亞藍(lán)色海岸55～60m2單間和1房1廳清水·依瓦諾60～70m2的1房1廳海灣藝墅90～100m2的1房1廳Lacala陽光海岸55－60m2的1房1廳營造開放、陽光和個(gè)性的生活空間，注重產(chǎn)品的品質(zhì)感與私密性面積范圍40～90m2，可分為40m2左右的單間，50～60m2的1房1廳，80～90m2的2房1廳，其中以50～60m2的1房1廳設(shè)計(jì)為主力戶型酒店式公寓以單間和1房1廳的套房為主弱化餐廳功能，可與客廳結(jié)合廚房采用開放式設(shè)計(jì)，適當(dāng)壓縮面積戶型朝向主景觀，并附送大面積露臺(tái)，在增加與景觀結(jié)合的同時(shí)，提高產(chǎn)品附加值137戶型亮點(diǎn)建議

小復(fù)式大景觀露臺(tái)觀光電梯和觀光會(huì)所小戶型公寓/花園別墅138度假型小戶型公寓亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議1——小復(fù)式中空客廳主臥區(qū)一層二層4.5～4.8米層高，客廳中空，加大豎向空間，增加客廳空間容量，有效增強(qiáng)活動(dòng)感主臥區(qū)置于二層，功能完整，有效增強(qiáng)私密性創(chuàng)造新的休閑度假生活情趣，營造品質(zhì)感小戶型公寓/花園別墅139度假型小戶型公寓亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議2——大觀景露臺(tái)可充分將外部景觀引入室內(nèi)，到達(dá)相互的融合有效緩解小戶型因面積缺乏造成的空間局促感增加活動(dòng)空間，提高產(chǎn)品附加值樹立產(chǎn)品的品質(zhì)感小戶型公寓/花園別墅140度假型小戶型公寓亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議3——觀光電梯和觀光會(huì)所小戶型公寓/花園別墅觀光電梯增強(qiáng)建筑的豎向線條感，突出產(chǎn)品的品質(zhì)感、價(jià)值感最大化利用景觀資源，強(qiáng)化休閑度假氣氛觀光會(huì)所141經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟〔雙拼〕度假別墅市場現(xiàn)狀分布：有所開展，但并未形成規(guī)模，主要零星出現(xiàn)于海灣以及朱家角、佘山等板塊戶型面積：210～280m2總價(jià)范圍：大局部在300萬以下銷售狀況：銷售速度快小戶型公寓/花園別墅142經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟、雙拼度假別墅戶型特征類型項(xiàng)目主力戶型面積（m2）特點(diǎn)獨(dú)棟LACALA240—320獨(dú)棟面積通常為210－280m2；雙拼別墅面積在180～220m2戶型緊湊，注重提供附加價(jià)值（附增地下室、露臺(tái)和閣樓空間）利用附加空間完善別墅功能（通常將工人房、娛樂用房、書房等放至附增空間中）突出休閑和交流功能，重視活動(dòng)空間，注重營造舒適寬敞的客廳空間除主臥外，各臥室較為緊湊，面積相對(duì)均衡不強(qiáng)調(diào)完善的主臥空間，對(duì)日常生活的部分功能進(jìn)行適當(dāng)精簡廚房、衛(wèi)生間和工人房等日常生活注重的輔助空間相對(duì)較小注重室內(nèi)外空間融合，設(shè)置大露臺(tái)、陽臺(tái)、大窗面以及獨(dú)立的花園清水.依瓦諾240－265佘山3號(hào)220－280雙拼LACALA約200十二橡樹莊園220萬科·17英里約202小戶型公寓/花園別墅143經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟、雙拼度假別墅戶型建議獨(dú)棟面積范圍200－280m2，以240－260m2為主力戶型，總價(jià)控制在300萬以下；雙拼別墅面積在180～250m2，以180－220m2為主力戶型，總價(jià)控制在200萬以下簡化廚房、儲(chǔ)物間、工人房等生活輔助空間適當(dāng)增加公共空間面積，營造寬敞、舒適的客廳空間簡化套房配置，對(duì)日常生活的局部功能適當(dāng)精簡附送大露臺(tái)、陽臺(tái)、庭院、地下室、閣樓等，提高附加值以及增加活動(dòng)空間加強(qiáng)室內(nèi)外空間融合，營造度假感小戶型公寓/花園別墅144戶型亮點(diǎn)建議1內(nèi)庭院2前后花園3中空客廳4花園露臺(tái)5天臺(tái)花園6陽光多功能室多功能地下室小戶型公寓/花園別墅145別墅亮點(diǎn)設(shè)計(jì)1——內(nèi)庭院與室外景觀相互照應(yīng)，增強(qiáng)內(nèi)外空間的交融增加公共活動(dòng)空間，能夠提供私密性較好的家人休閑活動(dòng)、交流空間。景觀的共享性好，客廳、餐廳等功能室都能欣賞到內(nèi)庭院景觀小戶型公寓/花園別墅146別墅亮點(diǎn)設(shè)計(jì)2——前、后花園前花園后花園充分營造景觀，使生活空間落于自然景色包圍之中，渲染脫離塵囂的休閑度假氣氛增加公共空間，擴(kuò)大活動(dòng)范圍，可承載各種休閑活動(dòng)附送空間，增加產(chǎn)品的附加值小戶型公寓/花園別墅147別墅亮點(diǎn)設(shè)計(jì)3——中空客廳令客廳空間更顯舒適、寬敞，內(nèi)部空間更加通透；注重室內(nèi)采光性能，營造出閑適、明快的度假感；中部挑空，立體空間增加，增強(qiáng)室內(nèi)的空間感，可有效促進(jìn)活動(dòng)和交流的進(jìn)行；小戶型公寓/花園別墅148別墅亮點(diǎn)設(shè)計(jì)4——花園露臺(tái)加強(qiáng)與外部環(huán)境的交流，可充分將