會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：土地使用稅納稅時(shí)間爭(zhēng)議

土地使用稅納稅時(shí)間爭(zhēng)議我是廈門一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)，近期當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行檢查，對(duì)土地使用稅納稅時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，我原先按售房合同經(jīng)房管局備案后減除面積申報(bào)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局堅(jiān)持不能減除，您能否按“無過錯(cuò)推定”給以照顧。具體如下：

1、稅務(wù)局檢查認(rèn)定“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后土地使用稅的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)際交付或辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)的當(dāng)月末?！保ㄔ撘?guī)定是市稅務(wù)局郵件通知）；而省稅務(wù)局（閩地稅發(fā)〔2005〕93號(hào)）明確規(guī)定“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計(jì)征土地使用稅問題：按當(dāng)?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預(yù)售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計(jì)數(shù)，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計(jì)算扣除已售商品房的占地面積后，計(jì)征土地使用稅?！蔽艺J(rèn)為，省稅務(wù)局文件效力應(yīng)大于市稅務(wù)局郵件通知。

2、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）的規(guī)定，“其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！蔽夜九c購(gòu)房者簽訂合同經(jīng)房管局備案后，我公司就不再擁有該房產(chǎn)的處置權(quán)，購(gòu)房者可以退房不買、我們不能不賣。銀行貸款也是貸給購(gòu)房者、而不是貸給我公司，權(quán)利已絕大部分從我公司變化到購(gòu)房者手中‚而并非“實(shí)際交付或辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶”才發(fā)生變化。我咨詢過律師，也認(rèn)為“合同經(jīng)房管局備案后權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生變化”。請(qǐng)您協(xié)調(diào)貴局管法律的部門與管收稅部門再進(jìn)一步的探討，按貴局提倡“無過錯(cuò)推定”，做出對(duì)納稅人有利的決定。因?yàn)楫?dāng)?shù)囟悇?wù)局聽上級(jí)的。

3、因?yàn)橐郧耙灿袉栠^稅務(wù)局，答復(fù)我這樣計(jì)算申報(bào)沒錯(cuò)；我也問過同行財(cái)務(wù)，有不少也跟我一樣計(jì)算。稅就幾萬元不多，該交的稅我們是一分也不會(huì)少，但如果現(xiàn)在補(bǔ)稅有點(diǎn)“冤枉”，也會(huì)被公司責(zé)問，請(qǐng)局長(zhǎng)您務(wù)必過問照顧。

稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理情況或答復(fù)內(nèi)容：

您好！現(xiàn)將有關(guān)問題答復(fù)如下：

一、關(guān)于政策文件的法律效力問題

福建省地方稅務(wù)局于2005年6月發(fā)布《關(guān)于地方稅若干具體政策問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕93號(hào)），對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計(jì)征土地使用稅”的政策問題進(jìn)行了統(tǒng)一。但該份文件開宗明義地提到，全文是“在國(guó)家稅務(wù)總局未作出明確之前”，對(duì)于“一些地方稅相關(guān)政策問題”所進(jìn)行的“暫統(tǒng)一”。

2008年12月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕l52號(hào)），對(duì)“房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題”進(jìn)行了明確，“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”。

隨后，我局根據(jù)財(cái)稅〔2008〕l52號(hào)文件，針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后土地使用稅的計(jì)算”問題予以解釋，“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后土地使用稅的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)際交付或辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)的當(dāng)月末”。其中，“實(shí)際交付”對(duì)應(yīng)于“實(shí)物狀態(tài)發(fā)生變化”，“辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)”對(duì)應(yīng)于“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”。

由此可見，我局的這份解釋，是在國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于相關(guān)問題的政策明確之后進(jìn)行的，而非另行規(guī)定，因此不存在與上級(jí)文件法律效力相沖突的問題。

二、關(guān)于政策文件的適用性問題：

首先，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。據(jù)此“登記生效主義”的體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)，不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要進(jìn)行登記。因此，作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)、土地，其“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”的判定，應(yīng)當(dāng)以“辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)”為準(zhǔn)。

其次，我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登記備案制度，是出于保護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房者，維護(hù)交易安全的目的，它使購(gòu)房者取得對(duì)尚未實(shí)際存在或尚在建設(shè)中的商品房物權(quán)具有“期待權(quán)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房者簽訂預(yù)售合同并經(jīng)房管局備案后，依然保留預(yù)售房的所有權(quán)（包括占有和使用權(quán)），故而不能認(rèn)定此時(shí)權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生變化。換言之，倘若認(rèn)定此時(shí)權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生變化，則應(yīng)由購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)；然而此時(shí)購(gòu)房者對(duì)于預(yù)售房產(chǎn)，既無法律上的所有權(quán)，也無使用權(quán)，由其作為納稅義務(wù)人，更是有?！盁o過錯(cuò)推定”之原則。

鑒于此，根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，依照財(cái)稅〔2008〕l52號(hào)文件要求，結(jié)合具體稅收實(shí)務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用地土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的判定，應(yīng)以房產(chǎn)實(shí)際交付購(gòu)房人或辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。

小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但