當(dāng)前市場(chǎng)正處于“政策刺激消化期”與“內(nèi)生修復(fù)孕育期”的膠著階段-2025年1月深圳樓市小結(jié)

當(dāng)前市場(chǎng)正處于“政策刺激消化期”與“內(nèi)生修復(fù)孕育期”的膠著階段——2025年1月深圳樓市小結(jié)春節(jié)影響造成季節(jié)性市場(chǎng)行情（一）受春節(jié)假期影響，1月二手房錄得量環(huán)比有所回落根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2025年1月全市二手房錄得【本文錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交套數(shù)】4,675套，環(huán)比下降48.7%，同比增長(zhǎng)12.7%。因1月是春節(jié)假期月份，市場(chǎng)受春節(jié)假期影響致使二手房錄得量出現(xiàn)回落。（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）另據(jù)統(tǒng)計(jì)，以獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)及加盟品牌為參考標(biāo)準(zhǔn)，2025年1月深圳市二手房錄得量TOP10機(jī)構(gòu)/品牌如下：（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）（二）1月新房住宅成交環(huán)比同步呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)2025年1月全市預(yù)售新房共成交4,343套，環(huán)比下降41.1%，同比增長(zhǎng)69.1%，其中住宅成交3,969套，環(huán)比下降41.4%，同比增長(zhǎng)122.0%。受春節(jié)假期影響，環(huán)比雖出現(xiàn)下降，但從同比數(shù)據(jù)看，相較去年同期增長(zhǎng)明顯。（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)）二、受春節(jié)假期疊加此前市場(chǎng)消化影響，當(dāng)前二手房在售量出現(xiàn)回落截至2025年2月1日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全市有效在售二手房源58,107套，對(duì)比1月1日統(tǒng)計(jì)的67,292套在售房源減少9,185套（如下圖），環(huán)比減少13.6%，呈現(xiàn)階段性“假期”調(diào)整。（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)）三、改善型客戶入市意愿保持穩(wěn)定（一）大于90平方米成交房源占比小幅上升據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月市場(chǎng)成交小于90平方米的房源占總量55.0%，較上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。受深圳11月19日發(fā)布的“關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知”在12月1日正式施行影響，購(gòu)買大戶型房源的消費(fèi)者稅費(fèi)下降明顯，改善型客戶入市比例持續(xù)保持在相對(duì)高位。二手房錄得交易面積(住宅類別)占比分布類別202408202409202410202411202412202501面積＜90㎡59.7%60.0%61.7%61.5%55.1%55.0%90㎡≤面積＜144㎡30.5%30.4%30.0%29.7%32.5%32.6%面積≥144㎡9.8%9.6%8.3%8.8%12.3%12.4%總計(jì)100%100%100%100%100%100%（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）（二）福田成交占比上升據(jù)持續(xù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，1月成交中福田、龍崗等區(qū)域成交占比出現(xiàn)回升，分析龍崗區(qū)域可能受上月改善型客戶入市意愿增強(qiáng)帶動(dòng)，致使本月成交占比有所回升。而福田區(qū)是教育資源較為豐富的區(qū)域，有可能是購(gòu)房者們提前為小孩入學(xué)做準(zhǔn)備。區(qū)域二手房錄得占比分布（含自助）類別202408202409202410202411202412202501寶安11.9%11.8%12.9%14.0%13.8%12.6%大鵬0.4%0.5%0.6%0.5%0.5%0.5%福田22.1%19.7%17.6%18.0%17.7%18.4%光明1.2%1.0%1.5%1.7%1.6%1.8%龍崗21.9%22.6%23.6%22.2%21.0%21.4%龍華7.3%9.1%8.2%8.2%8.7%8.6%羅湖14.1%15.2%14.9%14.5%14.5%14.4%南山16.6%16.1%15.0%16.0%17.9%17.0%坪山1.8%1.9%2.8%2.4%1.9%2.3%鹽田2.5%2.1%2.7%2.3%2.3%2.7%總計(jì)100%100%100%100%100%100%（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）另據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房住宅類別成交占比小幅下降，1月二手房住宅類別錄得量占比為84.5%，較上月下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）四、市場(chǎng)政策預(yù)期再起反觀2024年以來（包括929新政以來）持續(xù)給予的政策托底所表現(xiàn)出的市場(chǎng)階段性特征，可以比較清晰地看到，當(dāng)前市場(chǎng)特征仍表現(xiàn)為政策刺激創(chuàng)造出階段性市場(chǎng)行情，然后市場(chǎng)再次進(jìn)入政策觀望期，然后再周而復(fù)始階段性行業(yè)走勢(shì)，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“政策刺激消化期”與“內(nèi)生修復(fù)孕育期”的膠著階段，距離“政策驅(qū)動(dòng)型復(fù)蘇”轉(zhuǎn)向“供需再平衡驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)”仍有一定距離，所謂的“止跌回穩(wěn)”仍需要管理層與市場(chǎng)交