某房地產(chǎn)A股增發(fā)推介報告

1第一章公司概況第二章行業(yè)背景第三章競爭優(yōu)勢第四章增發(fā)募集第五章前景展望2第一部分公司概況歷史沿革股東情況經(jīng)營回顧盈利狀況3第一部分公司概況--歷史沿革--1、上海眾城實業(yè)股份有限公司是1991年在浦東地區(qū)成立的首批股份制企業(yè)之一。2、1993年4月7日“眾城實業(yè)”股票在上海證券交易所上市。3、1997年中遠(yuǎn)（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司“買殼上市”，成功入主眾城實業(yè)，1998年3月將其更名為中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司，簡稱“中遠(yuǎn)發(fā)展”。4第一部分公司概況--歷史沿革--

4、中遠(yuǎn)發(fā)展目前總股本為36787萬股，資產(chǎn)總額24億元。5、主營業(yè)務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料。（占公司全部業(yè)務(wù)量的90%以上）5第一部分公司概況--主要股東情況--序號股東名稱期末持股數(shù)（萬股）持股占總股本比例(%)1中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司25,15068.372上海國際信托投資公司1,7294.703金泰基金4071.114金創(chuàng)投資2000.545深圳匯鵬1350.37（資料來源：中遠(yuǎn)發(fā)展2001年中期報告）本資料基準(zhǔn)日為2001年6月30日6第一部分公司概況--經(jīng)營回顧--

經(jīng)營思路公司秉承“以人為本，以客戶為中心，以質(zhì)量求生存”的經(jīng)營理念。公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略融合于“設(shè)計是靈魂，成本是關(guān)鍵，價格是檢驗市場標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營理念。

7第一部分公司概況--經(jīng)營回顧--經(jīng)營階段：1997年：公司以盤活存量資產(chǎn)、剝離不良資產(chǎn)、注入優(yōu)良資產(chǎn)“三步曲”，成功重組。1998-2000年：公司以資產(chǎn)運作為主，以參股、參建、聯(lián)建方式，快速培育公司增長點，調(diào)整主業(yè)和發(fā)展戰(zhàn)略，著手開發(fā)超大型房地產(chǎn)項目，成功樹立了“中遠(yuǎn)房產(chǎn)”的品牌2001年始：確定以一業(yè)為主，多業(yè)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)發(fā)展，樹立在資本市場的績優(yōu)藍(lán)籌股形象。8第一部分公司概況--經(jīng)營回顧--經(jīng)營特色前瞻性靈活性高效性規(guī)范性9第一部分公司概況--盈利狀況--單位：萬元稅后利潤表增長率169％10第一部分公司概況--盈利狀況--凈資產(chǎn)收益率每股收益11第二部分行業(yè)背景全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀中遠(yuǎn)發(fā)展行業(yè)地位12第二部分行業(yè)背景--全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀--1、全國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15.03%，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用。我國國民經(jīng)濟(jì)保持著持續(xù)穩(wěn)定的增長……13第二部分行業(yè)背景--全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀--由于政府大力支持普通住宅建設(shè)，“九五”期間，住宅投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比例在逐年上升。14第二部分行業(yè)背景--全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀--2、我國房地產(chǎn)市場供需兩旺，發(fā)展?jié)摿薮蟆糇》恐贫雀母锏纳罨?，調(diào)動了個人購房的積極性，個人購房比例已超過了90％?！?001年來商品房全面熱銷，商品房空置面積近幾年來首次出現(xiàn)負(fù)增長◆上半年商品房銷售價格水平明顯上漲，比去年同期增長了11.1％15第二部分行業(yè)背景--全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀--3、我國在金融、財政和稅收等方面出臺系列政策，大力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展◆央行再一次降低個人購房貸款利率和公積金貸款利率◆房地產(chǎn)市場減稅◆房改房上市流通◆國家已開始培育房地產(chǎn)金融體系◆國家已解除了對房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令

16第二部分行業(yè)背景--上海房地產(chǎn)市場狀況--1、上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪快速發(fā)展周期房地產(chǎn)業(yè)被上海市列為“十五”期間的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。上海市政府已決定通過政策引導(dǎo)和市場運作方式，重點扶持、支持大型房地產(chǎn)企業(yè)?！笆濉逼陂g，上海的奮斗目標(biāo)是增強(qiáng)城市綜合競爭力，使上海成為適宜發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市。17第二部分行業(yè)背景資料來源：摘自《上海房地產(chǎn)市場》“九五”期間上海商品房預(yù)售量“九五”期間上海商品房銷售量預(yù)售比=預(yù)售量/批準(zhǔn)預(yù)售*100%18第二部分行業(yè)背景--上海房地產(chǎn)市場狀況--2、中房上海指數(shù)從1999年10月開始即扭轉(zhuǎn)了連續(xù)4年的下跌趨勢，2000年中房上海價格指數(shù)增幅達(dá)2.9%19第二部分行業(yè)背景--上海房地產(chǎn)市場狀況--

3、新一輪舊區(qū)改造全面啟動

上海舊式里弄以下的住房約有2000萬平方米，其中中心城區(qū)有待改善的舊里弄超過1600萬平方米.舊區(qū)改造將更多地采取“政府扶持、企業(yè)運作、市民參與”的做法。204、加入WTO后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在上海國際大都市經(jīng)濟(jì)中的地位將更趨于突出。5、上海市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)一步向大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。目前上海市有4200多家房地產(chǎn)企業(yè)，但1/3以上注冊資金不足500萬元，上海市計劃用8—10年通過政府引導(dǎo)、市場競爭方式，扶持發(fā)展若干大型房地產(chǎn)企業(yè)，已出臺三大政策： (1)提高商品房預(yù)售條件； (2)內(nèi)外銷房價格并軌； (3)土地拍賣。第二部分行業(yè)背景--上海房地產(chǎn)市場狀況--21公司名稱每股收益(元)每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率毛利率（%）深萬科A0.484.6110.37％26.68深振業(yè)A0.474.4310.55％21.96深長城A0.475.119.14％25.67新黃浦0.243.247.33％36.04陸家嘴0.192.318.12％71.71中華企業(yè)0.192.088.92％39.04興業(yè)房產(chǎn)0.021.941.07％12.31平均0.293.397.93％33.34中遠(yuǎn)發(fā)展0.762.7427.91％47.13第二部分行業(yè)背景--中遠(yuǎn)發(fā)展的行業(yè)地位--（資料來源：《中國上市公司咨詢網(wǎng)》注：財務(wù)指標(biāo)截至于2000年12月31日）

滬深兩市部分房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標(biāo)比較表22第二部分行業(yè)背景--中遠(yuǎn)發(fā)展的行業(yè)地位--公司依靠“航空母艦”式發(fā)展模式已在上海房地產(chǎn)市場脫穎而出◆創(chuàng)造出上海一次動遷量最大、一次動遷速度最快、一次動遷資金投入最高的記錄◆1999年“中遠(yuǎn)兩灣城”一期以2個月預(yù)售11萬平方米的業(yè)績躍居上海市商品房預(yù)售第三名23第二部分行業(yè)背景--中遠(yuǎn)發(fā)展的行業(yè)地位--公司依靠“航空母艦”式發(fā)展模式已在上海房地產(chǎn)市場脫穎而出◆2000年最后兩月“中遠(yuǎn)兩灣城”以預(yù)售商品房面積超過20萬平方米的業(yè)績列上海市當(dāng)年商品房預(yù)售榜第一名◆“中遠(yuǎn)兩灣城”是迄今唯一被確定為上海市重大工程的住宅類項目◆“中遠(yuǎn)兩灣城”項目的開發(fā)促進(jìn)了普陀區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化事業(yè)的全面發(fā)展，已成為上海市的民心工程、形象工程和重大工程24第三部分競爭優(yōu)勢項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢一體化經(jīng)營優(yōu)勢土地儲備優(yōu)勢25第三部分競爭優(yōu)勢--項目優(yōu)勢--1、中遠(yuǎn)兩灣城項目規(guī)模優(yōu)勢…………規(guī)劃優(yōu)勢…………區(qū)域優(yōu)勢…………價格優(yōu)勢…………環(huán)境優(yōu)勢…………質(zhì)量優(yōu)勢…………2、海南博鰲項目

地產(chǎn)優(yōu)勢…………26第三部分競爭優(yōu)勢--規(guī)模優(yōu)勢--中遠(yuǎn)發(fā)展2000年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)高達(dá)10億元，位居上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前列。中遠(yuǎn)發(fā)展有雄厚的資金實力，為其能順利開發(fā)超大型項目，提供了保證。27第三部分競爭優(yōu)勢--品牌優(yōu)勢--1、COSCO品牌世界上有港口的地方就有“COSCO”，享譽(yù)世界的“COSCO”象征著實力、品質(zhì)、信任和榮譽(yù)。

2、中遠(yuǎn)兩灣城品牌該項目在上海市房地產(chǎn)業(yè)獲得了數(shù)個第一，已成為上海市的民心工程、形象工程。28第三部分競爭優(yōu)勢--一體化經(jīng)營優(yōu)勢--

公司的整體發(fā)展目標(biāo)明確表明，公司將以房地產(chǎn)開發(fā)為主，向上下游產(chǎn)業(yè)延伸，積極朝一體化方向發(fā)展，構(gòu)筑房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈。29第三部分競爭優(yōu)勢中遠(yuǎn)發(fā)展占0.4％上海銀行占48％占8％占95％占49％占0.83％占18％占20％上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢有限公司海南博鰲投資控股有限公司海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司上海中遠(yuǎn)置業(yè)銷售策劃有限公司招商銀行上海匯麗集團(tuán)發(fā)展有限公司上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司中遠(yuǎn)發(fā)展參控股上下游產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司比例圖30第三部分競爭優(yōu)勢--土地儲備優(yōu)勢--1、“中遠(yuǎn)兩灣城”二期和三期的土地2、未來開發(fā)項目“博鰲水城”的土地3、將在參與上海周邊小城鎮(zhèn)的改造中，儲備優(yōu)質(zhì)土地資源31第四部分增發(fā)募資股本結(jié)構(gòu)變化兩灣城項目32--增發(fā)后股本結(jié)構(gòu)變化--增發(fā)前總股本：36786.6萬股增發(fā)后總股本：44786.6萬股擬增發(fā)8000萬股第四部分增發(fā)募資33--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--1、項目基本情況“中遠(yuǎn)兩灣城”以“兩灣一宅”為基地內(nèi)環(huán)線內(nèi)僅存的列入“365萬平方米危棚簡屋”改造項目的最大地塊…………

第四部分增發(fā)募資34--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--

2、項目投資情況“中遠(yuǎn)兩灣城”工程預(yù)計投資總額64.98億元；項目將在五年內(nèi)建成（1998-2003），共分三期六階段實施；中遠(yuǎn)發(fā)展在一、二、三期工程中所占投資比例分別為35%、51%和54%。第四部分增發(fā)募資35--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--3、項目開發(fā)意義市區(qū)最大危棚簡屋基地（365改造項目）為各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注民心工程重大工程第四部分增發(fā)募資36--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--

4、項目開發(fā)業(yè)績項目一期（I）銷售率已達(dá)98%2000年預(yù)售面積列上海市商品房預(yù)售榜第一名一期（Ⅱ）到目前為止，預(yù)售率超過80%

第四部分增發(fā)募資37--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--5、項目開發(fā)特色“中遠(yuǎn)兩灣城”的開發(fā)特色為“三大三化四高”“三大”即為：大規(guī)模、大資金、大環(huán)境設(shè)計“三化”即為：生態(tài)化、人性化、智能化“四高”即為：高起點、高質(zhì)量、高水準(zhǔn)和高品位第四部分增發(fā)募資38--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--6、項目優(yōu)勢

政策優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢營銷優(yōu)勢第四部分增發(fā)募資39--“中遠(yuǎn)兩灣城”項目--7、項目盈利前景◆項目周邊，尤其是蘇州河南岸，環(huán)境極大改善，房價有極大的上升空間

◆項目采用一次性動拆遷方式，前期土地成本確定，現(xiàn)地價已上升◆中遠(yuǎn)發(fā)展在Ⅱ、Ⅲ期投資比例擴(kuò)大，收益也必然增加

◆商品房預(yù)售量不斷增加

◆未來兩三年可實現(xiàn)銷售收入30億元，凈利潤超過5億元第四部分增發(fā)募資40第五部分發(fā)展前景博鰲—東方的“達(dá)沃斯”未來發(fā)展規(guī)劃前景展望41第五部分發(fā)展前景--博鰲—東方的“達(dá)沃斯”--1、基本情況●博鰲旅游渡假區(qū)總規(guī)劃面積約41.8平方公里，瀕臨南海，包含著名的萬泉河入?？??！裾麄€區(qū)域融江河、湖海、山麓、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園風(fēng)景精華于一身?！駠H環(huán)境專家稱其為世界河流入海口自然生態(tài)環(huán)境保存得最完美的處女地之一。42第五部分發(fā)展前景--博鰲—東方的“達(dá)沃斯”--1、基本情況●1998年7月博鰲旅游度假區(qū)被定為“全國43個重點開發(fā)旅游項目”之一。●“亞洲論壇”已將這里選定為永久性會址?！癫椔糜味杉賲^(qū)的功能類似于世界經(jīng)濟(jì)論壇——達(dá)沃斯會議。43第五部分發(fā)展前景--博鰲—東方的“達(dá)沃斯”--2、亞洲論壇最大的受益者——中遠(yuǎn)發(fā)展◆先入優(yōu)勢受托管理“海南博鰲投資控股有限公司”以現(xiàn)金23750萬元占總投資額的95%發(fā)起設(shè)立“海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司”，全面負(fù)責(zé)海南博鰲地區(qū)的開發(fā)?！粽邇?yōu)勢政府將在項目招商、融資、貸款及稅收上給予支持和優(yōu)惠。44第五部分發(fā)展前景--博鰲—東方的“達(dá)沃斯”--3、博鰲開發(fā)的盈利模式 地產(chǎn)增值收益…… 直接投資收益…… 房產(chǎn)項目收益…… 相關(guān)配套收益……45第五部分發(fā)展前景--博鰲—東方的“達(dá)沃斯”--4、博鰲開發(fā)的重點“博鰲亞洲論壇”主會場東嶼島的投資—論壇會議中心、論壇賓館、溫泉高爾夫別墅和球會等項目投資儲備升值潛力高的土地和項目，為持續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)46第五部分發(fā)展前景--未來發(fā)展規(guī)劃--

一、外部發(fā)展環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化，公司面臨全國房地產(chǎn)業(yè)、尤其是上海房地產(chǎn)市場新一輪大發(fā)展難得的歷史機(jī)遇。二、內(nèi)部管理方面，以開發(fā)和投資優(yōu)質(zhì)、大型項目為重點，公司規(guī)模優(yōu)勢將得以充分發(fā)揮，企業(yè)核心競爭力不斷增強(qiáng).47第五部分發(fā)展前景--未來發(fā)展規(guī)劃--

三、品牌效應(yīng)將發(fā)揮作用，有利于提高公司產(chǎn)品的競爭力和市場占有率.

四、產(chǎn)業(yè)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于企業(yè)未來的多元化發(fā)展.五、“生產(chǎn)經(jīng)營與資產(chǎn)經(jīng)營并重、實業(yè)運作與資本運作結(jié)合”的超前理念將為中遠(yuǎn)發(fā)展帶來超常規(guī)的發(fā)展機(jī)遇.48 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，上海的國際大都市化，北京的申奧成功和我國的加入WTO—外部環(huán)境給中遠(yuǎn)發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇 憑中遠(yuǎn)人高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光和靈活高效的經(jīng)營策略，以及在房地產(chǎn)市場和資本市場幾年的運作經(jīng)驗，中遠(yuǎn)發(fā)展能夠把握住這難得的機(jī)遇，邁上一個新的發(fā)展臺階。

第五部分發(fā)展前景--前景展望--49第五部分發(fā)展前景

投資中遠(yuǎn)發(fā)展就是投資實力與品質(zhì)50中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司

A股增發(fā)推介報告發(fā)行人：中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司主承銷商：國通證券有限責(zé)任公司財經(jīng)公關(guān)：九富投資顧問有限公司519、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Tuesday,March4,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。17:38:5517:38:5517:383/4/20255:38:55PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。3