房地產(chǎn)培訓(xùn)課程商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)與成功的要素

商業(yè)地產(chǎn)基本解釋商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個(gè)截然不同的概念，從19世紀(jì)60年代開(kāi)始，商業(yè)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸結(jié)合起來(lái)，產(chǎn)生了今天眾所周知的概念——商業(yè)地產(chǎn)。廣義概念:商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、影劇院、會(huì)展中心以及流通業(yè)服務(wù)業(yè)等用途的建筑設(shè)施。狹義概念:商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，包括批發(fā)零售、餐飲、賓館酒店、娛樂(lè)、休閑、物流配送設(shè)施、旅游等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)形式。高資金投入高開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高收益回報(bào)高社會(huì)貢獻(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)帶動(dòng)三產(chǎn)迅速發(fā)展城市化是中國(guó)未來(lái)的必然趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)率提升的有效推動(dòng)力。改善人們生活品質(zhì)

邁向小康社會(huì)后，流通不再是簡(jiǎn)單地滿足人們生活需要，而同時(shí)承擔(dān)著提高人們生活品質(zhì)的功能。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)能改善居民購(gòu)物環(huán)境，方便人們生活，是體現(xiàn)和諧社會(huì)的重要途徑。

商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展中的作用提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)達(dá)程度直接關(guān)系到一個(gè)城市的宜居程度及商務(wù)功能，進(jìn)而影響城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)要求商業(yè)物業(yè)專用化。吸納社會(huì)就業(yè)人口我國(guó)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)都有剩余勞動(dòng)力，吸納社會(huì)就業(yè)最多的是第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的興起將有力地促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而大大促進(jìn)我國(guó)就業(yè)率的提高，有效緩解就業(yè)壓力。

承載城市景觀功能

大型購(gòu)物中心、商業(yè)街不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開(kāi)發(fā)形式，也是城市景觀的重要組成部分。開(kāi)發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)：策劃招商在先，開(kāi)發(fā)建設(shè)在后住宅地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)建設(shè)在先，策劃銷售在后融資模式商業(yè)地產(chǎn)：長(zhǎng)期，以信托基金為主住宅地產(chǎn)：短期，以銀行貸款為主商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)：以持有產(chǎn)權(quán)為主，統(tǒng)一使用權(quán)住宅地產(chǎn)：以銷售產(chǎn)權(quán)為主，分散使用權(quán)贏利模式商業(yè)地產(chǎn)：以長(zhǎng)效租金收益和物業(yè)升值為主住宅地產(chǎn)：以快速售樓回款為主

起步晚發(fā)展快問(wèn)題多前景好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本描述商業(yè)地產(chǎn)起步晚、發(fā)展快國(guó)外的先進(jìn)國(guó)家早于我們國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌昃烷_(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，我們國(guó)家一線城市的商業(yè)地產(chǎn)在90年代末才開(kāi)始發(fā)展，而三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在才如火如荼的開(kāi)始進(jìn)行。雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步晚但是發(fā)展速度驚人2005年得投資完成額1999.9億元，到了2010年完成投資額度5700億元，5年內(nèi)將近翻了3倍。

復(fù)合人才匱乏，商業(yè)房地脫節(jié)融資渠道單一，金融創(chuàng)新遲緩商業(yè)規(guī)劃滯后，貫徹執(zhí)行不力開(kāi)發(fā)理念陳舊，多重因素制約產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足問(wèn)題多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)

政府將加大管理力度，市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化。開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)非中心化。供給增長(zhǎng)大于需求增長(zhǎng)，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)白熱化。金融產(chǎn)品創(chuàng)新，融資渠道多元化。開(kāi)發(fā)趨于理性，運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)專業(yè)化。外資進(jìn)入的熱情不減，投資偏重股本化。項(xiàng)目資源重整，開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)增多。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的要素正確的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)正確的建筑形態(tài)正確的業(yè)態(tài)組合正確的商業(yè)布局正確的營(yíng)銷策略正確的物業(yè)管理正確的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)

除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的立地力，主要包括項(xiàng)目前的道路和道路類別、消費(fèi)者來(lái)店得方便度。正確的建筑形態(tài)

商業(yè)的建筑型態(tài)可以分為盒式大板塊商業(yè)，像上海新天廣場(chǎng)步步高購(gòu)物廣場(chǎng)等，和商業(yè)街區(qū)。盒式大板塊商業(yè)適合經(jīng)營(yíng)不適合于銷售，因?yàn)樗械纳啼佂顿Y者都喜歡能夠獨(dú)立開(kāi)門(mén)、獨(dú)立導(dǎo)入人流的鋪面。所以如果要做部分銷售的形態(tài)以部分盒式商業(yè)建筑和商業(yè)街區(qū)，同時(shí)持有部分在物理上分離，以保證持有部分的品質(zhì)。

正確的業(yè)態(tài)組合

開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目所在城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期。業(yè)態(tài)分為百貨店（有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分，現(xiàn)階段地級(jí)市百貨大都為傳統(tǒng)百貨，但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡）、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、購(gòu)物中心、以及便利店、專業(yè)市場(chǎng)（批發(fā)市場(chǎng)）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。正確的商業(yè)布局商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要部分，是一個(gè)商業(yè)物業(yè)走向成功的一個(gè)關(guān)鍵步驟。什么叫商業(yè)布局呢？簡(jiǎn)單的講就是各類商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品類、消費(fèi)功能在一個(gè)商業(yè)物業(yè)里的分布格局。主要包括垂直和平面布局。垂直布局分為，淋浴式、漢堡式、側(cè)立式。平面布局的四個(gè)原則，四角定位原則、音階過(guò)渡原則、宜農(nóng)宜林原則、適度點(diǎn)綴原則。正確的營(yíng)銷策略商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策略分為1、商鋪公開(kāi)拍賣2、產(chǎn)權(quán)式商鋪分割出售3、品牌營(yíng)銷4、預(yù)支利好5、地產(chǎn)商和商家建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。能夠把這種5種營(yíng)銷策略引用好的話，那么商業(yè)地產(chǎn)在提升物業(yè)價(jià)值和回籠資金上有很大的樂(lè)趣。正確的物業(yè)管理

商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商鋪多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客三個(gè)方面，其中租戶和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此正確的物業(yè)管理會(huì)直接影響商業(yè)物業(yè)的價(jià)值和商譽(yù)。商家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求

商家的要求代表了消費(fèi)者的要求。對(duì)商業(yè)立地的要求，包括商業(yè)物業(yè)座落的地點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)自身的建筑條件。主要涉及了五個(gè)方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購(gòu)便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購(gòu)物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。5A法則

是零售商業(yè)物業(yè)的核心要求是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場(chǎng)所在的地域。對(duì)交通便利性的研究，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又源自商家對(duì)周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量都可能會(huì)有所差異。對(duì)于大型零售商家而言，目前對(duì)有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會(huì)少于20萬(wàn)人。交通便利交通便利性研究主要涉及了消費(fèi)者對(duì)交通時(shí)耗的便利需求，并由此引伸出消費(fèi)者對(duì)不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對(duì)便利性的影響。其中包括：交通時(shí)耗：5分鐘滿意，10分鐘可以，15分鐘勉強(qiáng)。交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴 士）、自行車、步行。交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高 架路、高速路、單行路、步行街。自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠 （院）區(qū)、公園是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場(chǎng)。即使是已被消費(fèi)者熟悉的商場(chǎng)，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會(huì)不可避免地讓人一時(shí)“難找”甚至“找不到”。特別對(duì)于自駕車的消費(fèi)者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場(chǎng)會(huì)更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場(chǎng)建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會(huì)增加消費(fèi)者即興購(gòu)物的可能性。確認(rèn)便利是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到商場(chǎng)門(mén)前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求。對(duì)于自駕車、出租車、自行車：需有對(duì)應(yīng)于來(lái)向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無(wú)路障、無(wú)綠化隔離帶；對(duì)于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場(chǎng)不超過(guò)200米，其每日的運(yùn)營(yíng)時(shí)間不少于商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間；對(duì)于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過(guò)街人行道。趨近便利是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場(chǎng)。對(duì)于建筑面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的大型超市，考慮的主要因素包括： 多組并聯(lián)的外門(mén)構(gòu)成的商場(chǎng)主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動(dòng)門(mén)； 門(mén)口外的臺(tái)階盡可能少且不宜超過(guò)4級(jí)，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無(wú)障礙通道； 門(mén)口外有較大的雨棚，門(mén)口處有充足的照明； 超市不設(shè)在首層且對(duì)首層無(wú)使用權(quán)時(shí)，應(yīng)有直接通向超市的自動(dòng)步道且步道的入口盡量靠近首層商場(chǎng)主入口；進(jìn)出便利機(jī)動(dòng)車停車位宜達(dá)到200個(gè)以上（倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)宜達(dá)到300個(gè)以上）。室外停車場(chǎng)應(yīng)靠近商場(chǎng)主入口，購(gòu)物小推車可到達(dá)每個(gè)車位；室內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)在超市商場(chǎng)的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場(chǎng)的自動(dòng)步道；有出租車上下乘客的場(chǎng)地及出租車排隊(duì)候客的場(chǎng)地（不宜少于5個(gè)車位）；有自行車存車場(chǎng)地?？蓪奢啓C(jī)動(dòng)車停車位與自行車存車場(chǎng)地相鄰。是指讓消費(fèi)者能便利地在商場(chǎng)內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過(guò)選擇或設(shè)定相關(guān)的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)滿足商場(chǎng)軟件方面的需求。購(gòu)物便利商業(yè)地產(chǎn)的五個(gè)利潤(rùn)密碼1、開(kāi)發(fā)商具有良好心態(tài)2、有足夠的融資渠道3、利用更有操作經(jīng)驗(yàn)的外腦4、顧及共同利益：開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主、承租戶、消費(fèi)者、政府打包成利益共同體。5、明確項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題定位情報(bào)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采取有機(jī)型開(kāi)發(fā)流程

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心有機(jī)械型和有機(jī)型兩種開(kāi)發(fā)流程，機(jī)械開(kāi)發(fā)流程對(duì)市場(chǎng)大環(huán)境的關(guān)注度低于有型開(kāi)發(fā)流程，故業(yè)界一般采用有機(jī)型開(kāi)發(fā)流程程。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)械開(kāi)發(fā)流程策劃產(chǎn)品執(zhí)行資源市場(chǎng)調(diào)研分析、房地產(chǎn)的情報(bào)搜集為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售策劃、宣傳廣告策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑、安裝、硬件機(jī)械設(shè)施維護(hù)代理公司、營(yíng)銷公司、廣告公司、物業(yè)管理公司土地資源和來(lái)自各方房地產(chǎn)領(lǐng)域的合作資源大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有機(jī)型開(kāi)發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)管理軟件平臺(tái)設(shè)計(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品情報(bào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)招商商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理ABCDE大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有機(jī)開(kāi)發(fā)流程步驟步驟一：準(zhǔn)確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（硬件+軟件）購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的硬件設(shè)計(jì)和軟件設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì)購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)內(nèi)容購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì)包括商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工設(shè)計(jì)，而其中尤以方案設(shè)計(jì)為重中之重。方案設(shè)計(jì)可以稱為宏觀設(shè)計(jì)，決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率，室內(nèi)空間的利用率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)。即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)通用方法一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。

該種組合既可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì)

購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì)屬于對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行管理操作平臺(tái)服務(wù)軟件，設(shè)計(jì)能為每個(gè)購(gòu)物中心度身設(shè)計(jì)不同的管理程式，便購(gòu)物中心在硬件規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完整體現(xiàn)操作的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)。這種服務(wù)軟件主要由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一操作服務(wù)。既可使購(gòu)物中心在軟件硬件規(guī)劃二合一的基礎(chǔ)上順利迎接開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)。

步驟二：購(gòu)物中心準(zhǔn)確定位的支持點(diǎn)分析目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資定位業(yè)態(tài)定位主題定位市場(chǎng)定位功能定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位購(gòu)物中心定位圍繞市場(chǎng)定位展開(kāi)項(xiàng)目推廣

所謂市場(chǎng)定位，指項(xiàng)目如何爭(zhēng)取對(duì)于客戶群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一客戶群體展開(kāi)，否則將風(fēng)馬牛不相及。明確功能定位所謂功能性，指購(gòu)物中心所能提供給商家或消費(fèi)者的諸如購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、展覽、表演、活動(dòng)等功能服務(wù)。以業(yè)態(tài)定位吸引投資者目前商鋪的市場(chǎng)狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模。購(gòu)物中心發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，及把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向，然后將之切割出售。從而免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒(méi)有一種大環(huán)境的顧客。由于能滿足部分客戶的要求，而且營(yíng)造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

以主題定位搶占市場(chǎng)先機(jī)從某種意義上說(shuō)，買樓首先是買概念，這是人們?cè)谏钪性絹?lái)越注重的問(wèn)題。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商在物業(yè)推出之前，先要樹(shù)立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌形象。以吸引消費(fèi)者并使之深入人心，之后趁勢(shì)推盤(pán)搶占市場(chǎng)先機(jī)，快速清盤(pán)。這是商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)比較明顯的區(qū)別。步驟3：準(zhǔn)確制定市場(chǎng)戰(zhàn)略

商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃在前期、中期、后期都是貫穿運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的部署。步驟4：營(yíng)銷執(zhí)行（銷售+招商）

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷執(zhí)行是建立在整體的營(yíng)銷策略上，無(wú)論是先銷售后招商或先招商后營(yíng)銷。都必須建立在整體的營(yíng)銷策略上。無(wú)論是先操作哪一個(gè)步驟都要按一定比例進(jìn)行。如果是先銷售后招商就要將銷售部分按照總量的百分之三十的銷量銷量進(jìn)行銷售，因?yàn)檫@樣才不會(huì)影響后續(xù)的

招商操作。如果是先招商后銷售，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是較為良好的營(yíng)銷操作執(zhí)行方案。步驟5：運(yùn)營(yíng)管理結(jié)合經(jīng)營(yíng)理念在購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)錢一年或半年，開(kāi)發(fā)商必須針對(duì)商場(chǎng)運(yùn)作的整體物業(yè)管理、模式、硬件等制定相應(yīng)的管理理念策略。因?yàn)樯虉?chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理不同于物業(yè)的管理。物業(yè)管理只是商場(chǎng)的硬件配合，而運(yùn)營(yíng)管理是商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)軟件配合，兩者相結(jié)合才能使商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)錯(cuò)做進(jìn)入正常軌道。步驟6：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化

商場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是要依靠以上所有策略模式進(jìn)行有不周到額開(kāi)發(fā)，要配合商業(yè)開(kāi)發(fā)的硬件建設(shè)配置與軟件策略才能達(dá)到開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化。

THANKYOU！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開(kāi)的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽(yáng)光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Tuesday,March4,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。17:40:1617:40:1617:403/4/20255:40:16PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無(wú)以廣