會計經驗：房地產企業(yè)的會計核算流程

房地產企業(yè)的會計核算流程【導讀】本文詳細介紹了房地產企業(yè)會計核算流程，希望對會計人員的日常工作有所幫助。

一、會計制度的適用

我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農民專業(yè)合作社財務會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產開發(fā)企業(yè)的：

1.《小企業(yè)會計制度》。所謂小企業(yè)，就房地產開發(fā)行業(yè)而言，是指根據國務院國資廳評價函[2003]327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個條件的房地產開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅務總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產開發(fā)企業(yè)在內的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準則的企業(yè)外，都應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。

2.《企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經適當程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準則(以下簡稱新準則)，規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內執(zhí)行。據此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

3.新準則下的會計制度體系。新的38項準則及其《應用指南》，包括具體準則、對準則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內執(zhí)行。因此，如果房地產開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。

4.《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。

二、應增設的會計科目

本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據實際情況自行增設某些會計科目。根據這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準則的房地產開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎上，增設以下專門核算房地產開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：

1.開發(fā)成本科目。本科目核算房地產開發(fā)的費用和成本，包括：(1)開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用;(2)開發(fā)采用出包方式的，根據預付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本;(3)工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用;(4)分配應由開發(fā)產品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用;(5)應予資本化計入產品成本的借款費用等;(6)結轉開發(fā)完工并驗收合格的房地產成本。

購入已拆遷平整的土地準備用于房產開發(fā)，可先計入無形資產土地使用權科目，待開發(fā)時再以適當?shù)姆峙浞椒ǎ謹偟介_發(fā)成本的明細科目。

2.開發(fā)間接費用科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的制造費用，核算為開發(fā)產品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。

3.開發(fā)產品科目。本科目核算已開發(fā)完工、經驗收合格的房地產。

4.出租開發(fā)產品科目。本科目核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。

5.周轉房科目。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。

編制資產負債表時，以上增設的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的存貨項目。

三、房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用;土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。

建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產品的建筑成本和土地成本，是房地產開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。

當然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內開發(fā)的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。

第一步，用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。這種方法也應分步實施：

首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應分攤小區(qū)內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本;(3)應分攤其他間接費用構成的開發(fā)成本等。小編寄語：會計學是