會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：買房巧打算-節(jié)稅2萬(wàn)元

買房巧打算，節(jié)稅2萬(wàn)元“老王，聽說(shuō)你買這120平米的新房，合法節(jié)稅2萬(wàn)元?。≌鎱柡?，怎么做的？你可得教教我?！崩侠钜贿M(jìn)老王家的門就拉住老王問上了?！昂呛?！”老王沒回答先樂了，怎能不樂呢？先不說(shuō)節(jié)約了2萬(wàn)元，通過(guò)這事自己學(xué)會(huì)不少理財(cái)?shù)亩惙ㄖR(shí)。老王談起了自己的住房升級(jí)的合法節(jié)稅謀略：

我原先的房屋是已購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的公有住房，已居住5年，房屋面積約80平方米，價(jià)值30萬(wàn)元左右。這次買的新房也屬于單位公有新住房，面積120平方米，價(jià)值約60萬(wàn)元。如果我直接購(gòu)買該新房，因?yàn)椴粚儆诘谝淮钨?gòu)買，不能享受免征契稅的優(yōu)惠，需要繳納契稅3萬(wàn)元（當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%）。雖說(shuō)繳稅是公民的義務(wù)，可我賺錢也不易啊！哪肯輕易上繳自己的辛苦錢，可犯法的事也不能干，于是想到了合法節(jié)稅。

怎么節(jié)，不懂稅法的我自然要先打聽。有道是，朋友多了路好走，我一問就有了眉目，稍懂一點(diǎn)稅收知識(shí)的朋友說(shuō)：“房子升級(jí)換代，是一件大好事。節(jié)稅是完全可能的，我聽說(shuō)，有人曾經(jīng)處理了舊房再買新房，但不是直接賣了舊房買新房，而是用了一招換房計(jì)，據(jù)說(shuō)省了不少稅錢呢！”一聽到這兒，我來(lái)勁兒了，開始研究起稅法。

功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過(guò)多方了解，我掌握了以下情況：個(gè)人在住房買賣過(guò)程中，要繳納許多稅費(fèi)，其中稅負(fù)較重的要數(shù)契稅。按照稅法規(guī)定，契稅一般按購(gòu)房?jī)r(jià)款的3%～5%繳納（具體稅率由各省、自冶區(qū)、直轄市政府在此幅度內(nèi)確定）。如果所購(gòu)房屋的價(jià)款為80萬(wàn)元，按5%繳納契稅的話，就要繳納稅款4萬(wàn)元。同時(shí)，稅法有兩條特別規(guī)定：

1.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅；

2.相互交換房屋，以房屋的價(jià)格差價(jià)征契稅，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。

弄清楚了“先買后換”，省錢的道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，即充分利用上述兩項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，由享受“第一次購(gòu)買公有住房免征契稅”政策的人購(gòu)買自己想買的房屋，然后再用自己的住房和該人交換。這樣，買房時(shí)就可免征契稅，交換時(shí)按房屋差價(jià)繳納契稅，從而降低了契稅稅負(fù)。但操作必須具備兩個(gè)基本前提：其一是能找到熟悉可靠，而且符合“第一次購(gòu)買公有住房條件”的換房對(duì)象；其二是自己想買的房屋也屬于公有住房，而且換房對(duì)象也有資格購(gòu)買。同時(shí)具備這些條件需要一定的環(huán)境，多是在同一單位統(tǒng)一調(diào)整住房、集資建房時(shí)發(fā)生。

萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng)了。恰巧我同單位的老張有資格購(gòu)買面積120平方米的新房，但因?yàn)橘Y金太少，買套新房有心而無(wú)力。而且老張家人口不多，有一套80平方米的房子替代其原有40平方米的房子也會(huì)很滿意。于是，我向老張?zhí)岢隽艘粋€(gè)方案：以老張的名義購(gòu)買新房，所需資金由我提供。新房買下來(lái)后，雙方再交換。我的住房按30萬(wàn)元計(jì)算，老張把手上的20萬(wàn)元存款付給老王，不足的10萬(wàn)元算是向老王的借款，免收利息。

通過(guò)這種巧妙的安排，我可以得到自己中意的住房，老張解決了購(gòu)房資金的不足。最重要的是，我僅需要在雙方交換住房時(shí)，按房屋價(jià)款差價(jià)30萬(wàn)元繳納契稅1.5萬(wàn)元，比自己直接購(gòu)買新房節(jié)約稅金1.5萬(wàn)元。

老張接受了該方案，并提出要重新裝修從我這換的舊房。如果在交換前裝修，可以增加房屋的價(jià)值，進(jìn)一步縮小舊房和新房的差價(jià)，我繳納的契稅將更少。假設(shè)裝修費(fèi)為10萬(wàn)元，原舊房的價(jià)值將增加到40萬(wàn)元，我僅需按差價(jià)20萬(wàn)元繳納契稅l萬(wàn)元，這樣節(jié)省了稅金2萬(wàn)元。

籌劃分析：

老王的這一方案，是在具備一定前提的條件下，巧妙應(yīng)用了稅收優(yōu)惠政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。但情況并不總是這樣。對(duì)老王而言，“先買后換”有利，但有的情況下，先換后賣較有利。

吳先生在市中心擁有一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，趙老板在郊區(qū)擁有一棟100萬(wàn)元的別墅。吳先生由于年歲已大且功成名就，希望賣掉市中心的房產(chǎn)在郊區(qū)定居，而趙老板由于生意上的失意正好要賣掉郊區(qū)別墅。此時(shí)，另一田小姐為發(fā)展事業(yè)正在市中心尋找房產(chǎn)。如果田小姐直接購(gòu)買吳先生的房產(chǎn)，需繳納5萬(wàn)元契稅；同樣吳先生購(gòu)買趙老板的別墅也需繳納契稅5萬(wàn)元。此時(shí)，如果吳老板和趙老板先交換房屋，因?yàn)槭堑葍r(jià)交換，不用繳納契稅；再由趙老板向田小姐出售，吳先生就可以免繳5萬(wàn)元的契稅。這里需要做的工作就是合法地協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系，必要時(shí)需要進(jìn)行法律公正。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)