房地產(chǎn) -中國房地產(chǎn)研報(bào)：春節(jié)樓市 穗渝等認(rèn)購好于往年同期節(jié)后2月將延續(xù)止跌回穩(wěn)行情

克而瑞觀點(diǎn)文/楊科偉俞倩倩2025年春節(jié)假期8天，春運(yùn)人數(shù)走高，全社會(huì)跨區(qū)域人員流動(dòng)量為23.07億人次，較去年微增0.6%，即是返鄉(xiāng)或旅游對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成負(fù)反饋。但重點(diǎn)城市樓市供求同樣整體平穩(wěn)，延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一線韌性猶存，三四線基本筑底，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)。供給端來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，春節(jié)期間房企推盤平穩(wěn)，北京、上海、合肥等多數(shù)城市項(xiàng)目以續(xù)銷為主，并無集中加推。房企營銷折扣也多與節(jié)前持平、手法力度相對(duì)常規(guī)，多為特價(jià)房、一口價(jià)、送家電等。需求端來看，2025年春節(jié)樓市成交延續(xù)止跌回穩(wěn)。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交面積（網(wǎng)簽備案）約23.46萬平方米，同比微降11%。細(xì)化到日度變化，2025年春節(jié)前10天成交面積開始波動(dòng)下行，春節(jié)周降至低位，自年初四開始，日度成交開始顯著回升，至2月4日達(dá)到4.5萬平方米，與節(jié)前一周尚有明顯差距，節(jié)日的影響持續(xù)時(shí)間較長。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)分能級(jí)來看，呈現(xiàn)出顯著分化行情：一線同比倍增134%，主要源于去年春節(jié)假期基數(shù)較低。二線漲跌互現(xiàn)，杭州、蘇州等漲幅顯著，武漢、濟(jì)南、青島還是呈現(xiàn)出大幅回落。三四線降幅收窄至10%。其中溫州、江門、東莞等個(gè)別城市同比倍增，漲幅顯著超平均。結(jié)合重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，19城總認(rèn)購面積達(dá)到了18.43萬平方米，廣州、武漢、西安、濟(jì)南等春節(jié)期間認(rèn)購量均突破2萬平方米。數(shù)據(jù)來源：CRIC調(diào)研從變動(dòng)情況來看，部分城市表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，廣州、重慶等漲幅較為顯著，廣州認(rèn)購指標(biāo)繼續(xù)改善，2024年春節(jié)期間認(rèn)購面積為3.28萬平方米，同比增長71%，市場(chǎng)熱度集中在市中心區(qū)。重慶加速以價(jià)換量，認(rèn)購面積達(dá)到了四年來峰值。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年春節(jié)（大年三十至正月初六）新房住宅共成交0.7萬方，同比漲218%，節(jié)前迎新年購房安家活動(dòng)提前搶跑部分客戶，春節(jié)期間成交量位于全年最低位;今年春節(jié)周成交量連續(xù)三年低位運(yùn)行后呈上漲，但均價(jià)下降7%，成交項(xiàng)目多以特價(jià)房和新春特惠等活動(dòng)為營銷點(diǎn)以價(jià)換量促進(jìn)成交。表：重點(diǎn)城市近三年春節(jié)認(rèn)購面積（單位：萬平方米）城市2023年春節(jié)期間2024年春節(jié)期間2025年春節(jié)期間廣州2.833.28重慶0.600.220.70南寧0.500.490.64數(shù)據(jù)來源：CRIC調(diào)研據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，多數(shù)城市春節(jié)期間項(xiàng)目成交套數(shù)也基本在5-10套，我們選取了春節(jié)期間成交套數(shù)突破10套的紅盤，發(fā)現(xiàn)剛需剛改類項(xiàng)目為成交主力，特別是價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為顯著的高性價(jià)比項(xiàng)目尚能走量，還有少部分地處供應(yīng)稀缺、配套健全的核心片區(qū)的改善盤走量尚佳。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)因春節(jié)假期橫跨1-2月，聚焦1月全月數(shù)據(jù)，新房供應(yīng)季節(jié)性回落，30個(gè)重點(diǎn)城市1月新增供應(yīng)553萬平方米，因上月基數(shù)較高，環(huán)比下降56%，同比下降28%，較去年春節(jié)月大增44%。成交層面，延續(xù)止跌回穩(wěn)，同比轉(zhuǎn)正。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月日30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交927萬平方米，環(huán)比下降53%，同比轉(zhuǎn)正微增1%，絕對(duì)量水平顯著超去年2月春節(jié)月。一線城市市場(chǎng)熱度延續(xù)，同比正增30%。其中深圳同比倍增125%，短期內(nèi)成交熱度延續(xù)。廣州次之，同比漲幅也在4成左右。北京、上海成交增長動(dòng)能略有放緩，單月成交規(guī)模均不超40萬平方米，二手房持續(xù)分流新房市場(chǎng)熱度。二三線城市成交環(huán)比“腰斬”，同比下降4%。26城中已有12城單月同比轉(zhuǎn)正，筑底企穩(wěn)征兆初顯。9755數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)值得關(guān)注的是，武漢、成都等城市還是可以依托產(chǎn)品力較強(qiáng)的改善項(xiàng)目入市保持市場(chǎng)熱度。以武漢為例，1月準(zhǔn)四代宅推貨節(jié)奏普遍加快，且多能實(shí)現(xiàn)熱銷。其中建發(fā)望湖項(xiàng)目一線臨沙湖，落地建發(fā)新中式詩意東方產(chǎn)品系，入戶門庭、園林、會(huì)所、樣板間等均已實(shí)景呈現(xiàn)，打造準(zhǔn)四代住宅，首開前即啟動(dòng)分銷，客戶基數(shù)充足首開去化優(yōu)異；松閱項(xiàng)目憑借強(qiáng)產(chǎn)品力和高性價(jià)比首開去化近七成；城投金沙樾主打二環(huán)內(nèi)高性價(jià)比、強(qiáng)產(chǎn)品力，三次續(xù)推去化超八成。成都核心區(qū)高改項(xiàng)目持續(xù)熱銷，閱天府、招商翎雲(yún)閣、中環(huán)天宸憑借地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)持續(xù)熱銷，交子縵華價(jià)格居首，開盤去化過半，較為理想。綜上，2025年1-2月樓市整體延續(xù)止跌企穩(wěn)行情，春節(jié)期間雖然房企開盤積極性一般，但是從新房成交備案和項(xiàng)目認(rèn)購表現(xiàn)數(shù)據(jù)來看，跌幅都有逐步收窄趨勢(shì)，結(jié)合1月新房成交同比回正，考量到去年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低，預(yù)期2月成交同比仍將延續(xù)正增態(tài)勢(shì)。分城市來看，新政利好下的上海、深圳短期內(nèi)市場(chǎng)熱度延續(xù)，上海有望在2月中下旬迎來小陽春行情，深圳2月新房成交預(yù)期環(huán)比漲幅也在10%左右；而天津經(jīng)歷了1月成交低谷，結(jié)合春節(jié)期間來訪、認(rèn)購走勢(shì)，2月新房成交環(huán)比或?qū)⒋笤?成，而武漢、南京等前期深度調(diào)整類城市有望迎來弱復(fù)蘇行情，新房成交環(huán)比增幅預(yù)期在1