會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：個(gè)人住房交易稅稅費(fèi)政策解讀

個(gè)人住房交易稅稅費(fèi)政策解讀個(gè)人住房交易稅稅費(fèi)政策解讀

（一）營業(yè)稅及附征稅費(fèi)

1、個(gè)人銷售住房，按照5%的稅率計(jì)算繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目營業(yè)稅。

2、自2015年3月31日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額計(jì)算繳納營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額計(jì)算繳納營業(yè)稅。

普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（2）單套建筑面積在120平方米以下，面積向上浮動(dòng)的比例不得超過規(guī)定面積的20%。

3、購房時(shí)間的確定

（1）個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先的原則確定；

（2）個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先的原則確定；

（3）個(gè)人通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定;

（4）個(gè)人通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

4、個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚等非購買形式取得的住房對外銷售時(shí)，其受讓房產(chǎn)原價(jià)按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。

5、對未取得發(fā)票憑證的拆遷還原房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)屬于差額繳納營業(yè)稅的，按《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》上注明的已被拆遷房屋的價(jià)款，作為購買房屋的價(jià)款，在計(jì)算繳納營業(yè)稅時(shí)予以扣除。

6、對未取得發(fā)票憑證的法院拍賣房產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)屬于差額繳納營業(yè)稅的，依據(jù)拍賣成交合同注明的價(jià)款，作為購買房屋的價(jià)款，在計(jì)算征收營業(yè)稅時(shí)予以扣除。

7、納稅人轉(zhuǎn)讓住房申報(bào)交易價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，主管地稅機(jī)關(guān)可以依據(jù)稅收法律、法規(guī)，參照同類房屋的市場交易價(jià)格核定其計(jì)稅營業(yè)額。

8、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別隨營業(yè)稅同時(shí)繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率分為三檔：在省轄市、地轄市市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%，地方教育附加費(fèi)率為2%。

（二）個(gè)人所得稅

1、對納稅人能夠完整、準(zhǔn)確地提供轉(zhuǎn)讓住房收入、成本和費(fèi)用憑證的，經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓房屋過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，其余額按20%的比例稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

（1）房屋原值按以下規(guī)定確定:

①商品住房指購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi);

②自建住房指實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi);

③經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)指購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金;

④公有住房指原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房指按《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》規(guī)定的價(jià)款、交納的相關(guān)稅費(fèi)、所支付或補(bǔ)償?shù)呢泿糯_定，《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》未注明房產(chǎn)價(jià)款的，其原值按拆遷時(shí)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告上確認(rèn)的價(jià)格確定。

（2）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

（3）合理費(fèi)用，是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

①支付的住房裝修費(fèi)用，是指納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

②支付的住房貸款利息，是指納稅人出售以按揭貸款方式購置住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

③納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

2、納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，不能正確計(jì)算住房原值和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征收。征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按其住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%的幅度內(nèi)確定。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的所得，按照經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

4、對受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房屋贈(zèng)與合同上注明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

5、受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

6、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，贈(zèng)與雙方不繳納個(gè)人所得稅：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

（三）契稅

1、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，承受房屋權(quán)屬的個(gè)人為契稅納稅人。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換。

2、契稅稅率為3-5%。我省契稅稅率為4%。

3、房屋買賣的，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；房屋贈(zèng)與的，由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)；房屋交換的，以所交換房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。

4、房屋成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，或所交換房屋的價(jià)格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

5、因離婚財(cái)產(chǎn)分割，原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方的，不繳納契稅。

6、法定繼承人繼承房屋產(chǎn)權(quán)的，不繳納契稅。

（四）印花稅

1、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，買賣雙方各自按照成交價(jià)格的0.5‰繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，包括個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。

2、納稅人房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)證按件粘貼印花稅票5元。