天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制擬受讓所涉及的天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)信資評(píng)報(bào)字(2024)第090052號(hào)上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司2024年8月9日立信 一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 二、評(píng)估目的 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 23-十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 25-十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 28- 立信(一)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)(二)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)(三)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何(四)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員提示本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)(五)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。(六)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員按委托人指定的評(píng)估對(duì)象和范圍進(jìn)行了評(píng)估，委估資產(chǎn)和負(fù)債的詳細(xì)清單由委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供，并經(jīng)其簽章確認(rèn)。我們對(duì)可能屬于評(píng)估范圍內(nèi)的其他資產(chǎn)給予了應(yīng)有的關(guān)注，我們敬請(qǐng)有關(guān)當(dāng)事(七)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象在(八)資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)，(九)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)委估資產(chǎn)價(jià)值所做的分析、判斷受本報(bào)告中的假設(shè)和限制條件的約束，評(píng)估結(jié)論僅在這些假設(shè)和限制條件下成立。為了合理地正確使用本評(píng)估報(bào)告，我們敬請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注本報(bào)告(十)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)行本項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)委估資產(chǎn)所具有的價(jià)值進(jìn)行分析估算并發(fā)表自己的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，我們不會(huì)為當(dāng)事人的決策承擔(dān)責(zé)任。我們敬請(qǐng)報(bào)告使用者注意，評(píng)估結(jié)論僅在本報(bào)告載明的假設(shè)和限制條(十一)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房屋建筑物等實(shí)物資產(chǎn)的勘察按常規(guī)僅限于其表觀質(zhì)量和使用、保養(yǎng)狀況，未觸及被遮蓋、隱蔽及難于接觸到的部位，我們未受委托對(duì)它們的質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)檢測(cè)和鑒定，我們的評(píng)估以委托人提供的資料為基礎(chǔ)，如果這些評(píng)估對(duì)象的內(nèi)在質(zhì)量有瑕疵，評(píng)估結(jié)論可能會(huì)受到不同程(十二)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的服務(wù)和送交評(píng)估主管部門(mén)審查使用，本評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托人所有。除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府管理部門(mén)或依據(jù)法律需公開(kāi)的情形外，未經(jīng)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)許可，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)的媒體上。天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司擬受讓所涉及的天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告信資評(píng)報(bào)字(2024)第090052號(hào)本公司——上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法及收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司擬受讓所涉及的天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)在2024年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告評(píng)估對(duì)象：天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的部分房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍：天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)(包括園區(qū)內(nèi)綠化廣場(chǎng)等附屬設(shè)施，面積約為8,284.54平方米),涉及房屋建筑面積3,424.38m2,土地面積9,724.00m2,賬面值為17,046,949.04元。評(píng)估基準(zhǔn)曰：2024年3月31日。評(píng)估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估方法：成本法及收益法，最終選取成本法的結(jié)果。評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣32,029,600元，大寫(xiě)人民幣叁仟貳佰零貳萬(wàn)玖仟陸佰元整。評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年3月31日金額單位：人民幣元 - -本報(bào)告評(píng)估結(jié)論為委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值(不含增值稅),假設(shè)交易稅費(fèi)由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。評(píng)估結(jié)論使用有效期：本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自2024年3月31日至2025年3月30日有效。對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的重大假設(shè)前提和特別事項(xiàng)：1、本次評(píng)估結(jié)論為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，該市場(chǎng)價(jià)值為不含增值稅價(jià)格，未考慮房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的契稅、所得稅、土地增值稅等交易稅費(fèi)以及可能存在的抵押、擔(dān)保、債務(wù)、司法限制及可能存在的其他權(quán)利限制對(duì)評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的影響。2、產(chǎn)權(quán)持有單位已由“天士力控股集團(tuán)有限公司”更名為“天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司”,但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載的權(quán)利人暫未變更，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。為了正確使用評(píng)估結(jié)論，請(qǐng)報(bào)告使用者密切關(guān)注本報(bào)告中的“資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明”、除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府管理部門(mén)或依據(jù)法律需公開(kāi)的情形外，未經(jīng)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和簽字資產(chǎn)評(píng)估師書(shū)面許可，本報(bào)告摘要不得被摘抄、引用或披露于任何公開(kāi)的媒天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司擬受讓所涉及的天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司：本公司——上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法及收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬受讓所涉及的天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)在2024年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況(一)委托人企業(yè)名稱(chēng)：天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9112000023944464XD企業(yè)類(lèi)型：股份有限公司(上市)住所：天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)(天士力現(xiàn)代中藥城)法定代表人：閆凱境注冊(cè)資本：人民幣149,395.0005萬(wàn)元成立日期：1998年4月30日到期日期：2050年1月1日經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：藥品生產(chǎn)；道路貨物運(yùn)輸(網(wǎng)絡(luò)貨運(yùn));道路貨物運(yùn)輸(不含危險(xiǎn)貨物);藥品零售【分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)】,藥品批發(fā)【分支具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：醫(yī)學(xué)研究和試驗(yàn)發(fā)展；總質(zhì)量4.5噸及以下普通貨運(yùn)車(chē)輛道路貨物運(yùn)輸(除網(wǎng)絡(luò)貨運(yùn)和危險(xiǎn)貨物);技術(shù)進(jìn)出口；貨物進(jìn)出口；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣【分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)】;業(yè)務(wù)培訓(xùn)(不含教育培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)等需取得許可的培訓(xùn))【分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)】。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))(二)產(chǎn)權(quán)持有單位企業(yè)名稱(chēng)：天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91120000718296410K企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司住所：天津市北辰區(qū)科技園區(qū)法定代表人：閆凱境注冊(cè)資本：人民幣捌億元成立日期：2000年3月30日經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)外投資、控股；天然植物藥種植及相關(guān)加工、分離；組織所屬企業(yè)開(kāi)展產(chǎn)品的生產(chǎn)、科研、銷(xiāo)售、進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；各類(lèi)商品、物資的批發(fā)、零售；技術(shù)開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、服務(wù)、轉(zhuǎn)讓生物技術(shù)(不含藥品生產(chǎn)與銷(xiāo)售)及產(chǎn)品；自有設(shè)備、房屋的租賃；各類(lèi)經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)；本企業(yè)研制開(kāi)發(fā)的技術(shù)和生產(chǎn)的科研產(chǎn)品的出口業(yè)務(wù)；本企業(yè)科研和生產(chǎn)所需的技術(shù)、原輔材料、機(jī)械設(shè)備、儀器儀表、零配件的進(jìn)口業(yè)務(wù)；本企業(yè)的進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù)；礦業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；原料藥(鹽酸非索非那定、右佐匹克隆)生產(chǎn)；因特網(wǎng)信息服務(wù)(除新聞、出版、教育、醫(yī)療器械和電子公告以外的信息服務(wù)內(nèi)容，業(yè)務(wù)覆蓋范圍：天津市);會(huì)議及展覽服務(wù)；旅游商品、紀(jì)念品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。(以上經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)國(guó)家有專(zhuān)營(yíng)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定的按規(guī)定辦理)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位的關(guān)系委托人為產(chǎn)權(quán)持有單位關(guān)聯(lián)方。(四)其他評(píng)估報(bào)告使用者除與該經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，無(wú)其他評(píng)估報(bào)告使用者。除非國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人共同確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人均不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的本項(xiàng)評(píng)估的目的是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。天士力醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司擬受讓所涉及的天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)，特委托上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉及的部分資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為實(shí)現(xiàn)本經(jīng)濟(jì)行為目的提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次評(píng)估的對(duì)象為天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍為天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)(包括園區(qū)內(nèi)綠化廣場(chǎng)等附屬設(shè)施，面積約為8,284.54平方米),涉及房屋建筑面積3,424.38m2,土地面積9,724.00m2,賬面值1、評(píng)估對(duì)象和范圍企業(yè)申報(bào)的委估資產(chǎn)具體類(lèi)型和賬面金額如下：賬面金額(人民幣元)固定資產(chǎn)-房屋建筑物及構(gòu)筑物2、評(píng)估范圍中的主要資產(chǎn)情況根據(jù)企業(yè)評(píng)估填報(bào)的資料，本次評(píng)估對(duì)象為天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)(包括園區(qū)內(nèi)綠化廣場(chǎng)等附屬設(shè)施，面積約為8,284.54平方米),涉及房屋建筑面積3,424.38m2,土地面積9,724.00m2,具體情(1)實(shí)物狀況名稱(chēng)：天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公樓建筑結(jié)構(gòu)：鋼混建筑功能：辦公總層數(shù)：3層所在層數(shù)：全幢設(shè)施設(shè)備：具有水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、安防等基本設(shè)施，普通水衛(wèi)及照建筑外觀及裝飾裝修：委估對(duì)象外立面飾面磚，鋼混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部?jī)?nèi)墻部分瓷磚、刷白，地面為地磚、石膏板吊頂，玻璃大門(mén)、鋁合金窗。層高：約4.0米建成年份：2006年使用、維護(hù)狀況及成新?tīng)顩r：正常維護(hù)，成新?tīng)顩r較好。(2)權(quán)益狀況權(quán)屬證明文件編號(hào)：津(2019)北辰區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第1010600號(hào)權(quán)利人：天士力控股集團(tuán)有限公司共有情況：?jiǎn)为?dú)所有坐落：北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)：120113003008GB00552F00010001權(quán)利類(lèi)型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋(構(gòu)筑物)所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓用途：科教用地/非居住使用期限：至2050年4月27日權(quán)利其他狀況建筑結(jié)構(gòu)：鋼混所在層：1-3層總層數(shù)：3層(3)區(qū)位狀況評(píng)估對(duì)象位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)。天津市，簡(jiǎn)稱(chēng)“津”,別稱(chēng)津沽、津門(mén)，是中華人民共和國(guó)省級(jí)行政區(qū)、直轄市、國(guó)家中心城超大城市、首批沿海開(kāi)放城市，全國(guó)先進(jìn)制造研發(fā)基地、北方國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)、改革開(kāi)放先行區(qū)。截至2023年10月，天津市共轄16個(gè)區(qū)，總面積11966.45平方千米，市政府駐河西區(qū)友誼路30號(hào)。天津市地處中國(guó)北部，華北平原東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京市，其余均與河北省相鄰，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)性氣候，四季分明。天津市是中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊主要節(jié)點(diǎn)、海上絲綢之路的戰(zhàn)略支點(diǎn)、“一帶一路”交匯點(diǎn)、亞歐大陸橋最近的東部起點(diǎn)，是連接國(guó)內(nèi)外、聯(lián)系南北方、溝通東西部的重要樞紐，是鄰近內(nèi)陸國(guó)家的重要出海口，也是中國(guó)北方最大的港口城市。北辰區(qū)，隸屬天津市，位于天津市中心城區(qū)北部，東與寧河區(qū)相鄰，東南隔金鐘河、新開(kāi)河與東麗區(qū)相望，南與河北區(qū)、紅橋區(qū)相連，西南隔子牙河與西青區(qū)相界，西、北與武清區(qū)接壤，總面積478.48平方千米。評(píng)估對(duì)象位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)，區(qū)域內(nèi)以住宅社區(qū)及工業(yè)為主，住宅主要有萬(wàn)科花園新城、未來(lái)城等；商業(yè)主要有耀津商業(yè)中心、普東商業(yè)廣場(chǎng)、未來(lái)城北洋井商業(yè)街等；公建配套設(shè)施主要有普育學(xué)校、天津九十六中學(xué)、秋怡中學(xué)、中國(guó)銀行(天津萬(wàn)科新城支行)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(天津萬(wàn)科支行)、中國(guó)建設(shè)銀行(天津萬(wàn)科新城支行)、天津安捷醫(yī)院等；公共交通主要有148路、149路、150路、671路、740路、811路等，距離軌交3號(hào)線天士力站約500米，自駕交通主要通過(guò)普濟(jì)河?xùn)|道可通往快速主干路網(wǎng)等；區(qū)域內(nèi)綠化率較高，街面市容及衛(wèi)生環(huán)境好。(4)他項(xiàng)權(quán)利狀況(5)房地產(chǎn)利用狀況委估對(duì)象目前處于正常使用狀態(tài)。(6)市場(chǎng)分析2023年天津辦公樓市場(chǎng)整體租金仍處于下行通道之中，與此同時(shí)，低價(jià)刺激市場(chǎng)活躍度在年底小幅提升。2023年，天津市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)筑底修復(fù)，全年凈吸納量共錄得73372平方米。其中甲級(jí)凈吸納量錄得約3.6萬(wàn)平方米，超過(guò)2022年同期水平約38%。2000平方米以上的租賃成交占了錄得成交的33%,成為辦公樓市場(chǎng)的主要需求面積段。這主要?dú)w因于部分大面積企業(yè)為了降本增效，抓住低價(jià)時(shí)機(jī)完成搬遷。從成交行業(yè)來(lái)看，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和科技互聯(lián)網(wǎng)公司依然是天津辦公樓市場(chǎng)穩(wěn)定的需求來(lái)源，分別占年內(nèi)市場(chǎng)錄得成交的24%、13%和12%。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的需求增長(zhǎng)主要來(lái)自留學(xué)教育行業(yè)疫情后的擴(kuò)張需求，全年錄得多個(gè)留學(xué)及在線教育行業(yè)的成交。2024-2025年，天津辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)一輪集中供應(yīng)，年均供應(yīng)量約為31.5萬(wàn)平方米。在需求恢復(fù)進(jìn)程中，供應(yīng)將會(huì)影響整體市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2025年，整體市場(chǎng)空置率將被推高，隨后逐步回落。仲量聯(lián)行華北區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部總監(jiān)暨天津商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人高云鵬表示：“在供應(yīng)壓力增大且需求未大幅回升的情況下，業(yè)主將持續(xù)提升樓宇的核心競(jìng)爭(zhēng)力并采取靈活的租賃策略，低租金環(huán)境將繼續(xù)刺激更多租戶(hù)作出搬遷選擇，市場(chǎng)活躍度逐漸上升。3、引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)上述委托評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和范圍一致。四、價(jià)值類(lèi)型本報(bào)告評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。所謂市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本次評(píng)估選擇該價(jià)值類(lèi)型，主要是基于本次評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估假設(shè)及評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。需要說(shuō)明的是，同一資產(chǎn)在不同市場(chǎng)的價(jià)值可能存在差異。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年3月31日。確定評(píng)估基準(zhǔn)日的理由為：委托人與相關(guān)當(dāng)事方根據(jù)評(píng)估目的協(xié)商確定的，主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，使評(píng)估結(jié)論較合理地為評(píng)估目的服務(wù)。 本次通過(guò)查詢(xún)?nèi)珖?guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的在評(píng)估基準(zhǔn)日有效的(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人2.《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日第13屆全國(guó)人大常3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月22日第十三屆全國(guó)人民代4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日中華人民共和國(guó)主席令第32號(hào));5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日中華人民共和國(guó)主席令第32號(hào));6.《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第256號(hào)，2014年07月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂，2021年4月21日，國(guó)務(wù)院第132次會(huì)議修訂通過(guò)《中華人7.《中華人民共和國(guó)契稅法》(第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2020年8月11日通過(guò)) (二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[20112.《資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)〔2019〕39號(hào))15.財(cái)政部、中評(píng)協(xié)發(fā)布的其他相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估指南和資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)。(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(四)權(quán)屬依據(jù)3、其他產(chǎn)權(quán)證明資料。(五)取價(jià)依據(jù)1、評(píng)估人員收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；)立信天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)評(píng)估方法介紹(二)評(píng)估方法選取1、在交易活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通過(guò)對(duì)大量類(lèi)似物業(yè)的交易價(jià)格進(jìn)用的條件。3、成本法一般適用于非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房或會(huì)所、酒店等整體性較強(qiáng)的4、因評(píng)估對(duì)象法定用途為科研辦公，不能改變用途，且為正常使用發(fā)法。綜上所述，本次評(píng)估采用的評(píng)估方法確定為成本法、收益法。(1)成本法評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況、特點(diǎn)和委托人提供的有關(guān)資料，由于委估房屋建筑物類(lèi)為科研辦公，本次采用房地分估形式進(jìn)行評(píng)估，其中房屋建筑物采用重置成本法，土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)修成本價(jià)值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折舊1)房屋建筑物評(píng)估方法①評(píng)估方法介紹通過(guò)估算出建筑物在全新?tīng)顟B(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估價(jià)值。計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率②重置價(jià)值的確定重置價(jià)值一般包含工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、資金成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。其計(jì)算公式為：重置價(jià)值=工程造價(jià)+前期(專(zhuān)業(yè))費(fèi)用+管理費(fèi)+資金成本+銷(xiāo)售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)A、工程造價(jià)工程造價(jià)可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價(jià)法等方法加概預(yù)算編制法即按照?qǐng)D紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定，或采用同一定額但時(shí)間較長(zhǎng)，建筑材料等市場(chǎng)變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算市價(jià)法即在評(píng)估中通過(guò)可靠的途徑，如利用近期竣工的同類(lèi)型工程單方建筑造價(jià)或地方造價(jià)管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價(jià)等作為依據(jù)，計(jì)跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時(shí)則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價(jià)計(jì)算評(píng)估對(duì)象的單方造價(jià)。具體修正計(jì)算詳見(jiàn)評(píng)估舉例。B、前期費(fèi)用及管理費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)規(guī)定并結(jié)合評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況，按工程造價(jià)的一定比例確定。一般情況下，前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)，各種預(yù)算費(fèi)、審查費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。期間費(fèi)用主要為工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。C、利息按照現(xiàn)行的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期根據(jù)建筑物面積、規(guī)模D、銷(xiāo)售費(fèi)用：考慮銷(xiāo)售費(fèi)用，包括銷(xiāo)售代理、推廣費(fèi)用等，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售價(jià)格的一定費(fèi)率計(jì)算。E、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：委估對(duì)象為科研辦公，目前正常使用狀態(tài)，且本次評(píng)估目的為轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼吮敬卧u(píng)估開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率取10%。③建筑面積的確定房屋建筑物的面積以法定權(quán)證記載的數(shù)字為準(zhǔn)；沒(méi)有權(quán)證的，以委托人提供的技術(shù)說(shuō)明、圖紙、資產(chǎn)清單等相關(guān)資料上記載的數(shù)字為準(zhǔn)；既無(wú)權(quán)證又無(wú)相關(guān)資料的，以現(xiàn)場(chǎng)查勘估算的面積為準(zhǔn)。④成新率的確定本次評(píng)估成新率的測(cè)定采用年限法、完好分值率法。A、年限法計(jì)算公式：)立信天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)B、完好分值率法依據(jù)建設(shè)部有關(guān)房屋新舊程度的參考依據(jù)，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定，采用打分法確定成新率。計(jì)算公式：完好分值率=(結(jié)構(gòu)打分×評(píng)分系數(shù)+裝修打分×評(píng)分系數(shù)+設(shè)備打分×評(píng)分修正系數(shù))×100%綜合成新率根據(jù)以上兩種方法測(cè)算結(jié)果分析判斷后確定。2)土地使用權(quán)的評(píng)估①評(píng)估方法的選取根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,常用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。A、市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是基于替代原理，即在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價(jià)格。由于委估宗地為科研用地，周邊近期同類(lèi)土地市場(chǎng)交易不活躍，沒(méi)辦法收集到足夠的交易案例，故本次評(píng)估不采用市場(chǎng)比較法。B、收益還原法：收益還原法是基于預(yù)期收益原理，即未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。委估對(duì)象為科研用地，所在區(qū)域同類(lèi)用地租賃案例較少，難以估算其收益，故不宜采用收益還原法。C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：是從開(kāi)發(fā)者的角度出發(fā)，在一定的假設(shè)條件下，開(kāi)發(fā)者愿意為購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象而出的價(jià)格。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估對(duì)象已建成，且建成后用途為自用，故本次評(píng)估不采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。D、成本逼近法：實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象的各組成部分(包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地人員安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、居住房屋補(bǔ)償費(fèi)、非居住房屋補(bǔ)償費(fèi)、其他附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、其他稅費(fèi)等)的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定評(píng)估對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。委估對(duì)象其地價(jià)與現(xiàn)在及未來(lái)的開(kāi)發(fā)價(jià)值關(guān)系密切，從成本累加方式得出的積算價(jià)格難以體現(xiàn)其價(jià)格水平；且委估對(duì)象所在區(qū)域近幾年地價(jià)有所上漲，征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)偏低，已不能較準(zhǔn)確、客觀地反映現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，因此不適用采用成本逼近法。E、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是基于替代原理，利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的成果來(lái)估算待估對(duì)象的價(jià)格。評(píng)估人員查詢(xún)了規(guī)土局公布的基準(zhǔn)地價(jià)，天津市公布有新的基準(zhǔn)地價(jià)，故本次評(píng)估適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。綜上所述，本次委估土地使用權(quán)的評(píng)估方法為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。本次評(píng)估，委估地塊在上述確定土地市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上考慮契稅的價(jià)值。②評(píng)估方法介紹A、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指根據(jù)替代原理，利用城市基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等成果，就評(píng)估對(duì)象土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均條件相比較，并按照基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，從而求取評(píng)估對(duì)象土地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。基本P=Po×Ry×Ri×(1±Ra)×(Po——待估宗地所在級(jí)別區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)Ri——期日修正系數(shù)Re——個(gè)別因素修正系數(shù)和Rp——容積率修正系數(shù)Ro——其他因素修正系數(shù)(2)收益法求取委估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以此估算委估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的操作步驟是：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→估算未來(lái)各期的凈收益→確定未來(lái)收益期限→求取并選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的計(jì)算公式求取收益價(jià)V=未來(lái)收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和其中：V—房地產(chǎn)收益現(xiàn)值(折現(xiàn)值)r—所選取的報(bào)酬率n—房地產(chǎn)的收益年限Fi—未來(lái)收益期的預(yù)期年收益額(三)評(píng)估結(jié)果選取根據(jù)上述適應(yīng)性分析以及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合委估資產(chǎn)的具體情況，采用成本法及收益法分別對(duì)委估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員對(duì)形成的各種初步價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評(píng)估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，最終選用成本法的結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況我們按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，本項(xiàng)評(píng)估我們實(shí)施了必要的評(píng)估程序，現(xiàn)簡(jiǎn)要說(shuō)明如下：(一)接受委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同本公司評(píng)估人員與委托人接洽，在了解了評(píng)估目的及委估資產(chǎn)范圍后與委托人商議了資產(chǎn)評(píng)估委托合同。(二)前期準(zhǔn)備，組織培訓(xùn)材料擬定相關(guān)計(jì)劃公司安排適合的項(xiàng)目人員組成項(xiàng)目小組，項(xiàng)目小組在項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)下初步制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃，并完成前期準(zhǔn)備工作。1、準(zhǔn)備培訓(xùn)材料及擬定評(píng)估方案；2、組建評(píng)估隊(duì)伍及工作組織方案；3、根據(jù)需要開(kāi)展項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)。(三)收集資料，由產(chǎn)權(quán)持有單位提供委估資產(chǎn)明細(xì)表及相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)估工作開(kāi)展以后，由產(chǎn)權(quán)持有單位提出了委估資產(chǎn)的全部清單和有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證。我們對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪談，聽(tīng)取了資產(chǎn)占有單位有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹。根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估范圍及對(duì)象，確定評(píng)估基準(zhǔn)日，進(jìn)一步修改評(píng)估方案和計(jì)劃。(四)對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)本公司評(píng)估人員隨同產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)人員至委估資產(chǎn)所在地對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察和清查核實(shí)，并對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查。期間按企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，根據(jù)填報(bào)的內(nèi)容，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄、核對(duì)，并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的根據(jù)企業(yè)申報(bào)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，對(duì)實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和抽查盤(pán)點(diǎn)；查閱收集委估資產(chǎn)的權(quán)屬材料并進(jìn)行權(quán)屬查驗(yàn)核實(shí)；統(tǒng)計(jì)瑕疵資產(chǎn)情況，請(qǐng)產(chǎn)權(quán)持有單位核實(shí)并確認(rèn)這些資產(chǎn)權(quán)屬是否屬于企業(yè)、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛。聽(tīng)取企業(yè)工作人員關(guān)于資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的介紹，了解該企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況，收集有關(guān)經(jīng)營(yíng)和基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。(五)評(píng)定估算根據(jù)對(duì)委估資產(chǎn)的清查核實(shí)情況、委估資產(chǎn)的具體內(nèi)容和所收集到的按所確定的方法對(duì)委估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。(六)編制和提交評(píng)估報(bào)告在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，按規(guī)范編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司內(nèi)部三級(jí)審核后，在不影響對(duì)最終評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，將評(píng)估結(jié)果與委托人(產(chǎn)權(quán)持有單位)進(jìn)行必要溝通。根據(jù)溝通意見(jiàn)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行修改和完善，向委托人提交正式評(píng)估報(bào)(一)基本假設(shè)即假定天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)(包括園區(qū)內(nèi)綠化廣場(chǎng)等附屬設(shè)施，面積約為8,284.54平方米)在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后，仍將按照原來(lái)的使用目的、使用方式，持續(xù)地使用下去。2、交易假設(shè)任何資產(chǎn)的價(jià)值來(lái)源均離不開(kāi)交易。不論委估資產(chǎn)在與評(píng)估目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為中是否涉及交易，我們均假定評(píng)估對(duì)象處于交易過(guò)程中，且交易稅費(fèi)由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)(二)一般假設(shè)1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定假設(shè)任何一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值與其所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接相關(guān)，在本次評(píng)估立信時(shí)我們假定社會(huì)的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持相對(duì)穩(wěn)定，從而保證評(píng)估結(jié)果有一個(gè)合理的使用期。2、不考慮通貨膨脹對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。3、利率、匯率保持為目前的水平，無(wú)重大變化。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些假設(shè)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化，將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。十、評(píng)估結(jié)論(一)評(píng)估結(jié)論經(jīng)成本法、收益法評(píng)估，最終選取成本法評(píng)估結(jié)果，天士力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司擁有的位于天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)(包括園區(qū)內(nèi)綠化廣場(chǎng)等附屬設(shè)施，面積約為8,284.54平方米)在評(píng)32,029,600元，增值14,982,650.96元，增值率87.89%。評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)曰：2024年3月31日金額單位：人民幣元 - -1、委估對(duì)象增值的主要原因?yàn)闀?huì)計(jì)折舊年限短于經(jīng)濟(jì)年限；委估土地拿地時(shí)間比較早，天津市科研用地地價(jià)上漲導(dǎo)致。(二)評(píng)估結(jié)論有效期本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年3月31日至2025年3月30日有效。超過(guò)評(píng)估結(jié)論使用有效期不得使用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論。立信天津市北辰區(qū)普濟(jì)河?xùn)|道2號(hào)科研辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)存在權(quán)屬方面的瑕疵事項(xiàng)和評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債不需要由產(chǎn)權(quán)持有單位承擔(dān)的事項(xiàng)。(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況委托人已按要求提供評(píng)估所需的其他關(guān)鍵資料。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素資產(chǎn)評(píng)估師未獲悉企業(yè)截至評(píng)估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位亦明確說(shuō)明不存在未決事項(xiàng)、法律糾(四)重要的利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估不存在利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告情況。(五)重大期后事項(xiàng)評(píng)估基準(zhǔn)日至本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具日之間，我們未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)持有單位發(fā)生了對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位亦未通過(guò)有效方式明確告知存在重大期后事項(xiàng)。(六)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況本次資產(chǎn)評(píng)估不存在評(píng)估程序受限的有關(guān)情況。(七)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)評(píng)估師通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)相關(guān)事項(xiàng)?；谫Y產(chǎn)評(píng)估師核查手段的局限性，我們不能對(duì)該公司是否有上述事項(xiàng)發(fā)表確定性意見(jiàn)。(八)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，我們未發(fā)現(xiàn)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵事項(xiàng)。(九)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1、評(píng)估結(jié)論僅反映委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。由于所選定的評(píng)估基準(zhǔn)日鄰近期間，國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)未發(fā)生重大波動(dòng)，各類(lèi)商品、生產(chǎn)資料和勞務(wù)價(jià)格基本穩(wěn)定，人民幣對(duì)外幣的市場(chǎng)匯率在正常波動(dòng)范圍之內(nèi)，因而，資產(chǎn)的交割日與評(píng)估基準(zhǔn)日相差不大時(shí)，交易價(jià)格不會(huì)受到實(shí)質(zhì)性的影響。2、本報(bào)告所稱(chēng)“評(píng)估價(jià)值”,是指所評(píng)估的資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并繼續(xù)使用以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有考慮業(yè)已存在或?qū)?lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響；同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)