高層+洋房+疊拼居住區(qū)建筑設計投標方案

大連大華甘井子區(qū)泉水河南、中華路北B1、建筑概念方案設計P

L

A

N

N

I

N

G&A

R

C

H

I

T

E

C

T

U

R

A

LD

E

S

I

G

N效果圖|鳥瞰效果圖Effect

Map效果圖|鳥瞰效果圖Effect

Map沿街商業(yè)效果效果圖|沿街效果圖Effect

Map效果圖|沿街效果圖Effect

Map效果圖|鳥瞰效果圖Effect

Map洋房單體效果圖效果圖|人視效果Effect

Map高層單體效果圖效果圖|人視效果Effect

Map目錄|CONTENTS01020304060708背景分析定位策略規(guī)劃設計產品設計示范區(qū)設計商業(yè)設計立面設計基地分析|項目區(qū)位城市區(qū)位Site

Analysis居住大連金州灣機場26.3KM居住本案4.7KM大連北站綠地12.0KMSITE居住13.7KM大連周水子國際機場大連站12.2KM市政府地塊位于大連甘井子區(qū)泉水板塊，是大連城市北拓優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，處在大大連的核心位置基地分析|項目區(qū)位城市區(qū)位Site

Analysis項目位于大連市甘井子區(qū)，甘井子區(qū)發(fā)展輻射地客運樞紐大連北站大連博思中學緊鄰泉水河公園，景觀資源得天獨厚歐尚廣場錦泉公園瑞沃廣場社區(qū)衛(wèi)生服務中心醫(yī)療泉水河公園基地北側500m內有社區(qū)衛(wèi)生服務中心，滿足日常醫(yī)療設施需求博倫中學東華小學教育周邊3km涵蓋大連市第二十高級中學、龍泉小學等多個學校，教育資源豐富龍泉小學大連市第二十高級中學大連市公安局配套基地周邊有多個市場、超市及品質型商業(yè)配套，滿足日常生活所需景觀緊鄰泉水河公園，位于泉水河交匯處，自然景觀極佳大連市第十一中學基地分析|交通分析周邊交通Site

Analysis體育新城光明線快速路段泉水灣泉水板塊大連灣周水子機場鉆石灣片區(qū)梭魚灣東港中山區(qū)、東港片區(qū)泉水板塊地處大連四城發(fā)展十字軸上，南北通過光明路快速路、大連灣海底隧道，地鐵5號線完成與中山區(qū)、東港片區(qū)與新機場連接基地分析|上位規(guī)劃上位規(guī)劃Site

Analysis基地位于鉆石灣北部地塊片區(qū)西北角；B1、B5地塊西側，北側為規(guī)劃泉水河步行街，東側為規(guī)劃居住及商住用地；B7地塊西側為規(guī)劃居住用地，東南角為規(guī)劃中小學，地塊南側為規(guī)劃居住用地，地塊西南角為城市綠地基地分析|周邊現狀Site

Analysis基地周邊均為空地，西側為現狀建筑及防洪渠，城市界面較差，北側為泉水河公園，有較好的景觀娛樂休閑資源。①B1地塊北側泉水河公園1基地北側為泉水河公園，景觀休閑資源豐富。②B5地塊西側泉水河支流2基地西側為泉水河支流，為城市防洪渠，常年無水，城市界面較差。13泉水居住區(qū)③B5地塊西北角三角用地32基地西北角為政府辦公樓、菜市場及小吃街，城市界面較差，無景觀資源。4④B5地塊東側為規(guī)劃空地45基地東側規(guī)劃空地，目前為工業(yè)堆土。5⑤B7地塊西南角廠房基地西南角為待拆除廠房，與地塊接鄰。規(guī)路基地分析|基地解讀泉Site

Analysis規(guī)用地指標B1地塊

B5地塊

B7地塊華劃用地性質用地面積容積率商住居住居住劃5000㎡

34900㎡

28300㎡B12.9821.8水建筑密度＜50％

＜30％

＜30％綠化率計容總面積住宅＞20％

＞35％

＞35％14900㎡

69800㎡

50940㎡11700㎡

64900㎡

47300㎡路道道其中租賃住房配套建筑面積3150㎡1530㎡450㎡風匯400㎡220㎡商業(yè)服務業(yè)設施面積

2980㎡

4500㎡

3190㎡規(guī)劃戶數

690-900戶

430-560戶劃路道B5河其他要求各地塊分開計容、分開記密度。泉規(guī)租賃住房分地塊配建，滿足配建指標。B7圖例

用地紅線建筑退讓線路機動車可開口應急消防可開口路規(guī)路基地分析|基地解讀泉Site

Analysis規(guī)高度限制如右圖所示。建筑高度≤80米華劃方育天際線控制B1區(qū)應考慮泉水河景觀需求，沿北側規(guī)劃路形成B1底層圍合式商業(yè)建筑的公建界面水劃建筑高度≤60米B5區(qū)住宅層數按東側及南側低、西側及北側高分布，控制沿東側規(guī)劃道路建筑高度，減少壓迫感B7區(qū)住宅層數按東低西高，控制沿東側規(guī)劃道路建筑高度，減少壓迫感路建筑高度≤20米道道風B5貼線率建筑高度≤80米劃B1區(qū)沿北側規(guī)劃路貼線率不宜低于70%B5區(qū)沿東側規(guī)劃路貼線率不宜低于50%B7區(qū)沿東側規(guī)劃路貼線率不宜低于50%路道建筑高度≤20米建筑高度≤50河米匯日照間距限制規(guī)建筑高度≤60米低層、高層建筑滿足日照要求，且滿足18m衛(wèi)生視距B7泉路路規(guī)路基地分析|土地價值分析泉Site

Analysis規(guī)B1地塊：低地塊內商業(yè)比例較高，商業(yè)需圍合布置，地塊整體居住價值不高華劃劃B1中B5地塊：地塊內商業(yè)沿北側及東側布置，地塊南側沿規(guī)劃路居住價值一般，地塊核心位置及西側沿河區(qū)域居住價值較高水低高路B7地塊：道地塊內商業(yè)沿北側及東側布置，地塊南側及西側沿規(guī)劃道路居住價值較低，地塊核心區(qū)域居住價值較高道風B5劃路道中河匯規(guī)B7圖例泉路居住價值最佳居住價值良好居住價值一般路規(guī)路基地分析|場地豎向分析泉Site

Analysis6.70用地南高北低，場地東西向高差較大B1地塊：華規(guī)劃B17.20周邊道路標高高差不大，場地平整B5地塊：水地塊內南北向和東西向均有較大高差B7地塊：路劃地塊內南北向和東西向均有較大高差道道風14.00B5劃路道10.00河匯規(guī)19.00B7泉5.70路13.00路規(guī)路基地分析|地塊開發(fā)順序泉Site

Analysis三地塊由北至南開發(fā)，華首開區(qū)為B5地塊B1一期開發(fā)規(guī)劃水路劃道道B5風一期開發(fā)（首開地塊）劃路道河匯B7二期開發(fā)規(guī)泉路路定位策略|設計愿景規(guī)劃愿景Targeting

Policy地段環(huán)境品牌設計泉水河一線河景資源借助地鐵5號線，鉆石灣海低隧道，大華深耕大連16年，高新區(qū)成效卓產品越級提升泉水地塊配套價值已顯現毗鄰泉水河入?？谠?，多盤聯動雛形已經顯現設計創(chuàng)造價值總貨值最大化

+單價溢價最大化+產品力提升定位策略|當地規(guī)范解讀規(guī)范解讀Targeting

Policy縮間距1建筑間距控制本地塊樓棟最小間距需滿足衛(wèi)生視距18m，且滿足日照要求，躍層住宅日照可計算至二層L≥(H-0.9)×1.60即可滿足日照HH√北側南側2

建筑密度控制咨詢當地施工圖單位，明確一層不做陽臺，標準層陽臺結構不落地情況下，陽臺投影可不計入建筑密度。√√偷密度3

建筑套內挑空贈送咨詢當地施工圖單位，明確躍層住宅可以室內挑空，不超套型建筑面積35%部分不計入容積率。送面積4

建筑計容面積VS可售面積120厚保溫計入可售面積，同時計容積率，影響戶型得房率。56設計偷送形式5F疊墅5F疊墅高層：南側起居室可做飄窗，南側不做開敞陽臺洋房：南側起居室、臥室均作飄窗，起居室外可做開敞陽臺4F疊墅疊墅產品可做四層，五層六層規(guī)劃不批復√定位策略|任務難點設計難點Targeting

PolicyB1：2.98限容限高VS層高B1限高80，大高層產品限高50-60，小高層產品限高20，洋房疊墅產品三塊地需獨立滿足容量要求，同時滿足最低戶數要求（B1+B5為690-900戶，B7為430-560戶）B5B5：2.0B7：1.8B7洋房層高：3.10m高層，小高層高：3.05m6.707.20用足密度地形高差B1B114.00場地高差較大，如何確定場地標高銜接周邊道路，同時合理利用場地高差，減少土方開挖B5B1地塊密度50%,Ｂ5、B7地塊密度30%。如何用足密度，實現高溢價產品最大化B510.0019.005.70B7B713.00土木鋪淘寶店：https://520/定位策略|產品組合產品定價邏輯Targeting

Policy產品溢價階梯優(yōu)選產品組合全洋房高溢價產品提溢價產品普通洋房（5-10F）底town（5-10F）疊墅（4F）小高層+洋房+底town大高層+洋房大高層+疊墅平層3.52萬元/㎡-3.2萬元/㎡底town4.00萬元/㎡

4.00萬元/㎡+低溢價，高貨量產品大高層(大于18F)小高層（11-18F）?突破單價支撐力平層3.1萬元/㎡-2.9萬元/㎡2.7萬元/㎡定位策略|挑戰(zhàn)和設計策略Targeting

PolicyB1地塊是否做售樓處？4層疊墅、洋房哪個更出貨值洋房產品如何突破？產品變量配套商業(yè)如何提溢價，快去化全方向推演規(guī)劃考量滿容滿密簡單夯實

支撐才不虛規(guī)劃極限價值判斷如何用足場地面寬，日照間距最大貨值是唯一？憑什么貴？單價門檻如何突破規(guī)劃策略|B1地塊PlanningB1地塊保留售樓處售極限高多配

產品溢價最大極限高多配

產品溢價最大26F+10F

18F+18F24F+9F規(guī)劃策略|B1地塊PlanningB1地塊強排分析方案一：保留售樓處，極限高多配26F-T4大高層（108+98+98+108）10F洋房（125+125）趙欽2+24F1+9FN售樓處住宅貨值：3.26億高層用足限高（26F），沿河布置洋房高溢價產品，售樓處利用商業(yè)布置規(guī)劃策略|B1地塊PlanningB1地塊強排分析方案二：保留售樓處，全17F17F-T2小高層（110+130側廳）遠眺泉水灣遠眺泉水灣1+16F2+15FN售樓處住宅貨值：3.42億全小高層布局，端戶側廳提升景觀溢價，住宅貨值提升規(guī)劃策略|B1地塊PlanningB1地塊強排分析方案三：售樓處異地臨建，極限高多配22F-T4大高層（108+98+98+108）9F洋房（125+125）20+2F9+1F9+1FN住宅貨值：3.37億售樓處異地臨建，增加9層洋房類產品規(guī)劃策略|B1地塊PlanningB1地塊強排分析方案四：售樓處異地臨建，18F+11F18F-T2小高層（110+110）11F洋房（125+125）16+2F10+1FN住宅貨值：3.48億售樓處異地臨建，增加11層洋房類產品，高層將為18F規(guī)劃策略|B1地塊PlanningB1地塊強排分析方案一方案二方案三方案四保留售樓處，極限高多配保留售樓處，全18F異地臨建售樓處，極限高多配

異地臨建售樓處，18F+11F2+24F1+16F2+15F20+2F16+2F1+9F9+1F10+1F售樓處售樓處26F-T4（108+98+98+108）

17F-T2小高層（110+130側廳）

22F-T4（108+98+98+108）

18F-T4（108+98+98+108）10F洋房（125+125）9F洋房（125+125）11F洋房（125+125）住宅貨值：3.26億住宅貨值：3.42億住宅貨值：3.37億住宅貨值：3.48億貨值提升無法覆蓋售樓處單獨建設成本綜合考慮售樓處建設成本，選取實際利潤最大方案規(guī)劃策略|B1地塊推薦方案Planning鳥瞰效果圖總平面圖經濟技術指標B1地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積㎡㎡㎡㎡500019520.0014900地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑11700㎡㎡117000面積其中低、多層住宅建筑面積其中政策性住房㎡㎡0公建建筑面積商業(yè)服務業(yè)設3200㎡㎡2980220施其中

配套公共服務設施小區(qū)主入口容積率綠地率2.98≥35%≥30%100%%戶人㎡建筑密度小區(qū)次入口（人行）居住戶數居住人口320地下總建筑面積4620.0非人防車庫（含住宅地下室）㎡4620.0其中統(tǒng)一建設于B5地塊人防車庫㎡輛0不小于150機動車停車位150地面停車位地下停車位輛輛10其中140B1地塊戶型配比類型戶型戶數小高層合計1106713533100戶數比面積面積比67%724562%33%445538%100%11700100%住宅貨值：3.42億規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析B5地塊用足限高用足限高

17F-T4小高層

17F-T4小高層

17F-T4小高層疊墅最大化

洋房最大化

洋房最大化

110㎡-3.5開間

115㎡

-4開間26F-T4大高層26F-T4大高層17F-T4小高層17F-（100+90+90+100）

（100+90+90+100）

（100+90+90+100）

（100+9115洋房110洋房（3面寬）125洋房110洋房（3面寬）124F疊加125洋房（4面寬，（下疊135+上疊125）

（四面寬，底town145）（四面寬，底town145）規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析方案一：用足限高，疊墅最大化26F-T4大高層（100+90+90+100）4F疊加（下疊135+上疊125）住宅貨值：18.85億戶型圖例：90㎡高層、小高層100㎡高層、小高層130㎡疊墅政策住房類型戶型戶數高層洋房疊加130104合計9027410024011001250618戶數比面積面積比44%2444540%39%2378539%0%00%0%00%17%1352022%100%61750100%規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析方案二：用足限高，洋房最大化26F-T4大高層（100+90+90+100）110洋房（3面寬）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：19.96億戶型圖例：90㎡高層100㎡高層110㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型戶數高層洋房底town145合計9292100921103461253216578戶數比面積面積比16%831713%16%905315%60%3806062%6%40006%3%23204%100%61750100%規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析方案三：高層54M以下，洋房最大化17F-T4小高層（100+90+90+100）110洋房（3面寬）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：20.10億戶型圖例：90㎡高層100㎡高層110㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型戶數高層洋房底town145合計921281001281102821253216586戶數比面積面積比22%1169319%22%1271721%48%3102050%5%40006%3%23204%100%61750100%規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析方案四：高層54M以下，110面寬提升至3.517F-T4小高層（100+90+90+100）110洋房（3.5面寬）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：19.74億戶型圖例：90㎡高層100㎡高層110㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型戶數高層洋房底town1458合計9217010017011522812516592戶數比面積面積比29%1550525%29%1686527%39%2622042%3%20003%1%11602%100%61750100%規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析方案五：高層54M以下，115面寬提升至417F-T4小高層（100+90+90+100）115洋房（4面寬,

底town145

）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：20.64億戶型圖例：90㎡高層100㎡高層115㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型戶數高層洋房底town合計92128100128115188125241358014512560戶數比面積面積比23%1178319%23%1280721%34%2162035%4%30005%14%1080017%2%17403%100%61750100%規(guī)劃策略|B5地塊推薦方案PlanningB5地塊推薦方案鳥瞰效果圖總平面圖經濟技術指標B5地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積㎡㎡㎡㎡3490091817.6069800地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑61750㎡㎡2459037160面積其中低、多層住宅建筑面積其中政策性住房㎡㎡31504900公建建筑面積商業(yè)服務業(yè)設㎡㎡4500400施其中

配套公共服務設施容積率綠地率2.00≥35%≥30%616%%戶人㎡建筑密度居住戶數居住人口1971地下總建筑面積22017.6非人防車庫（含住宅地下室）㎡16088.6其中計容面積人防車庫㎡輛59297297%不小于700機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛62其中667B5地塊戶型配比類型戶型高層洋房底town合計9210012811518834%125244%13514512戶數戶數比面積1288056023%23%14%1080017%2%100%61750100%住宅貨值：20.64億11783

12807

2162019%

21%

35%30005%17403%面積比規(guī)劃策略|B5地塊PlanningB5地塊強排分析強排方案一用足限高，疊墅最大化強排方案二強排方案三強排方案四強排方案五用足限高，洋房最大化17F-T4小高，3面寬11017F-T4小高，3.5面寬11017F-T4小高,4面寬1154面寬115（帶底town）類型戶型戶數高層洋房1100疊加130104類型戶型戶數高層洋房底town145類型戶型戶數高層洋房底town145類型戶型戶數高層洋房底town1458類型戶型高層100

115

125

135

14524

80

12洋房底town合計合計合計合計合計9010024012509292100921103461253292100128110282125329210017011522812516922746181657812816586170592戶數

128

128

188560戶數比

44%

39%面積

24445

23785面積比

40%

39%0%00%0%00%17%

100%

戶數比

16%

16%

60%13520

6175022%

100%

面積比

13%

15%

62%6%3%

100%

戶數比

22%

22%

48%面積

11693

12717

31020

4000

2320

617504%

100%

面積比

19%

21%

50%

6%

4%

100%

面積比

25%

27%

42%5%3%

100%

戶數比

29%

29%

39%3%1%

100%

戶數比

23%

23%

34%

4%

14%

2%

100%面積

8317

9053

38060

4000

2320

61750面積

15505

16865

26220

2000

1160

61750

面積

11783

12807

21620

3000

10800

1740

617506%3%2%

100%

面積比

19%

21%

35%

5%

17%

3%

100%T4大高層+4F疊墅T4大高層+17F-T4小高+17F-T4小高+17F-T4小高+110洋房（3A）+125洋房（4A）

110洋房（3A）+125洋房（4A）110洋房（3.5A）+125洋房（4A）115洋房（4A）+125洋房（4A）住宅貨值：19.76億住宅貨值：19.96億住宅貨值：20.10億住宅貨值：19.74億住宅貨值：20.64億通過強排比選，優(yōu)選貨值最大且產品力最強方案規(guī)劃策略|B7地塊PlanningB7地塊強排分析B7地塊用足限高（60M）極限貨值17F-T4小高層17F-T4小高層115-4開間疊墅最大化全洋房方案110-3.5開間19F-T4大高層110洋房17F-T4小高層（100+90+90+100）（三面寬）（100+90+90+1110洋房（3.5面4F疊加125洋房125洋房（下疊135+上疊125）

（4面寬，底town145）

（4面寬，底town規(guī)劃策略|B7地塊PlanningB7地塊強排分析方案一：用足限高（60M），疊墅最大化17F-T4（100+90+90+100）4F疊加（下疊135+上疊125）住宅貨值：13.64億戶型圖例：90㎡高層100㎡高層130㎡疊墅政策住房類型戶型高層洋房疊加130合計9019010019011001250戶數76456戶數比面積42%1699537%42%1889541%0%00%017%988022%100%45770100%面積比0%0%規(guī)劃策略|B7地塊PlanningB7地塊強排分析方案二：全洋房方案（3開間）17F-T4（100+90+90+100）110洋房（3面寬）住宅貨值：15.56億125洋房（4面寬，底town145）戶型圖例：110㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型高層洋房底town145合計920100011234212540戶數16398戶數比面積0%00%086%3830484%10%500011%4%100%45770100%24665%面積比0%0%規(guī)劃策略|B7地塊PlanningB7地塊強排分析方案三：110面寬提升（3.5開間）17F-T4（100+90+90+100）115洋房（3.5面寬）住宅貨值：15.20億125洋房（4面寬，底town145）戶型圖例：90㎡小高層100㎡小高層110㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型高層洋房底town145合計92641006411521612544戶數24412戶數比面積16%571912%16%623114%52%2484054%11%550012%6%100%45770100%34808%面積比規(guī)劃策略|B7地塊PlanningB7地塊強排分析方案四：115面寬提升（3.5開間）17F-T4（100+90+90+100）115洋房（4面寬，底town135）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：15.34億戶型圖例：90㎡小高層100㎡小高層115㎡洋房125㎡洋房政策住房類型戶型戶數高層洋房底town合計92681006811598125961351452444398戶數比

17%面積面積比

14%17%25%24%11%6%100%6268

6812

11270

12000

5940

3480

4577015%

25%

26%

13%

8%

100%規(guī)劃策略|B7地塊PlanningB7地塊強排分析強排方案一用足限高（60m），疊墅最大化強排方案二強排方案三強排方案四115㎡

-4開

間極

限

貨

值

，

全

洋

房

方

案110㎡

-3.5開

間類型戶型戶數戶數比面積面積比高層洋房疊加1307617%

100%9880

4577022%

100%類型戶型戶數戶數比面積面積比小高洋房底town145164%24665%類型戶型戶數戶數比面積面積比小高洋房底town145246%34808%類型戶型戶數戶數比

17%面積面積比

14%高層洋房底town合計合計合計合計9010019011000%012500%09200%010000%011234286%1254010%500011%926416%571912%1006416%623114%11521652%1254411%550012%926810068115981259613544145246%19042%456398412398100%42%100%45770100%100%45770100%17%25%24%11%6268

6812

11270

12000

5940

3480

4577016995

1889537%

41%383042484015%

25%

26%

13%

8%

100%0%0%0%0%84%54%大高層（100+90+90+100）4F疊加（下疊135+上疊125）110洋房（3面寬）17F-T4小高（100+90+90+100）110洋房（3.5面寬）17F-T4小高（100+90+90+100）115洋房（4面寬,

底town135

）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：15.34億125洋房（4面寬，底town145）125洋房（4面寬，底town145）住宅貨值：15.20億住宅貨值：13.64億住宅貨值：15.56億B7地塊兩個方向可選，貨值最大或產品力最強規(guī)劃策略|B7地塊推薦方案一PlanningB7地塊推薦方案一鳥瞰效果圖總平面圖經濟技術指標B7地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積㎡㎡㎡㎡2830067314.6050940地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑45770㎡㎡1308032690面積其中低、多層住宅建筑面積其中政策性住房㎡㎡15303640公建建筑面積商業(yè)服務業(yè)設㎡㎡3190450施其中

配套公共服務設施容積率綠地率1.80≥35%≥30%433%%戶人㎡建筑密度居住戶數居住人口1386地下總建筑面積16374.6非人防車庫（含住宅地下室）㎡㎡12808.83565.8其中計容面積人防車庫7%機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛54043不小于510其中496B7地塊戶型配比洋房類型戶型高層底town145合計9200%00%10000%00%1121254010%500011%戶數34286%3830484%16398戶數比面積面積比4%24665%100%45770100%住宅貨值：15.56億規(guī)劃策略|B7地塊推薦方案二PlanningB7地塊推薦方案二鳥瞰效果圖總平面圖經濟技術指標B7地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積㎡㎡㎡㎡2830069558.6050940地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑45770㎡㎡0面積其中低、多層住宅建筑面積45770其中政策性住房㎡㎡15303640公建建筑面積商業(yè)服務業(yè)設㎡㎡3190450施其中

配套公共服務設施容積率綠地率1.80≥35%≥30%433%%戶人㎡建筑密度居住戶數居住人口1386地下總建筑面積18618.6非人防車庫（含住宅地下室）㎡㎡15052.83565.8其中計容面積人防車庫7%機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛60843不小于510其中564B5地塊戶型配比類型戶型高層洋房底town合計9210012811518834%125244%13514512戶數戶數比面積1288056023%23%14%1080017%2%100%61750100%住宅貨值：15.39億11783

12807

2162019%

21%

35%30005%17403%面積比規(guī)劃策略|強排分析總結Planning強排分析總結保

留

售

樓

處極

限

高

多

配保

留

售

樓

處異

地

臨

建

售

樓

處極

限

高

多

配異

地

臨

建

售

樓

處全

1

8

F極

限

高

多

配

，

1

8

F

+

1

1

FB

1

：

全

1

8

層B

5

：

1

7

F

小

高

+

1

1

5

㎡

（

4

開

間

）B

7

：

全

洋

房

-

1

1

0

㎡

（

3

開

間

）用

足

限

高

（

8

0

M

）用

足

限

高

（

8

0

M

）1

7

F

-

T

4

小

高

層1

7

F

-

T

4

小

高

層1

1

0

㎡

-

3

.

5

開

間1

7

F

-

T

4

小

高

層1

1

5

㎡

-

4

開

間疊

墅

最

大

化洋

房

最

大

化洋

房

最

大

化B

1

：

全

1

8

層用

足

限

高

（

6

0

M

）極

限

貨

值1

7

F

-

T

4

小

高

層1

7

F

-

T

4

小

高

層1

1

5

㎡

-

4

開

間B

5

：

1

7

F

小

高

+

1

1

5

㎡

（

4

開

間

）B

7

：

1

7

F

小

高

+

1

1

5

㎡

（

4

開

間

）疊

墅

最

大

化全

洋

房

方

案1

1

0

㎡

-

3

.

5

開

間規(guī)劃策略|優(yōu)選方案一Planning規(guī)劃方案優(yōu)選方案一（極限貨值）B1

17層T2B5

17層T4+125洋房（4面寬+底town）+115洋B7

125洋房（4面寬+底town）+110洋房（3面寬規(guī)劃策略|優(yōu)選方案一Planning規(guī)劃策略|優(yōu)選方案一Planning綜合地塊經濟技術指標B1地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡68200178652.213564011922049370總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積㎡㎡㎡㎡500019520.00149001170011700高層住宅建筑面積高層住宅建筑面積㎡其中

低、多層住宅建筑其中

低、多層住宅建筑㎡69850㎡0面積面積其中其中政策性住房公建建筑面積㎡㎡㎡㎡468011740106701070政策性住房公建建筑面積㎡㎡㎡㎡032002980220商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施其中其中容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口2.98容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口%%戶人㎡≥35%≥30%1003204620.0%%戶人㎡11493676.843012.2地下總建筑面積非人防車庫（含住宅地下室）地下總建筑面積非人防車庫（含住宅地下室）㎡㎡4620.00㎡33517.4其中其中其中其中統(tǒng)一建設于B5人防車庫㎡9494.8計容面積7%人防車庫地塊機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛15010140不小于150B7地塊經濟技術指標B5地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑面積其中

低、多層住宅建筑㎡㎡㎡㎡3490091817.60698006175024590總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑面積其中

低、多層住宅建筑㎡㎡㎡㎡2830067314.60509404577013080㎡㎡㎡32690㎡37160面積政策性住房公建建筑面積面積政策性住房公建建筑面積其中其中㎡㎡㎡㎡315049004500400㎡㎡㎡㎡153036403190450商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施其中其中容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口1.80容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口2.00%%戶人㎡≥35%≥30%616197122017.6%%戶人㎡≥35%≥30%433138616374.6地下總建筑面積地下總建筑面積非人防車庫（含住宅地下室）非人防車庫（含住宅地下室）㎡12808.8㎡16088.6其中其中其中其中人防車庫㎡5929計容面積7%不小于700人防車庫㎡3565.8計容面積7%不小于510機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛54043496機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛72962667規(guī)劃策略|優(yōu)選方案一Planning方案一：B5

:洋房全四面寬總貨值：43.20億B7

:110三面寬+125四面寬B1:保留售樓處，全18F小高層18F-T2小高層（110+130側廳）貨值：3.63億B5:17層T4小高，洋房全四面寬，底town贈送17F-T4小高層（100+90+90+100）115+115（四面寬，底town135)125+125（四面寬，底town145)貨值：20.33億B7:洋房最大化110+110（三面寬）125+125（四面寬，底town145)貨值：15.49億商業(yè)貨值：3.76億貨值：規(guī)劃策略|產品落位Planning戶型分布地塊綜合戶型配比洋房類型戶型戶數小高層底town合計921961001961106713533115286125120135145361241058戶數比

19%19%6%3%27%11%12%3%100%面積18051

19619

72454455

32890

15000

16740

5220

119220面積比

15%16%6%4%28%13%14%4%100%B1地塊戶型類型戶型戶數小高層合計1101353367100戶數比面積面積比67%724562%33%445538%100%11700100%B5地塊戶型配比類型戶型戶數高層洋房底town合計92128100128115188125244560100%戶數比

23%23%34%14%面積

11783

12807

21620

3000

10800

1740

61750面積比

19%21%35%5%17%3%100%B7地塊戶型配比類型戶型戶數戶數比面積面積比高層洋房112342底town145合計9210012540小高110小高130小高9000163980%00%0%086%3830484%10%500011%4%24665%100%45770100%0%小高100洋房115（底town135）洋房110洋房125（底town145）政策住房規(guī)劃策略交通分析消防分析入戶流線分析PlanningPP小區(qū)入戶口小區(qū)入戶流線小區(qū)主入口小區(qū)次入口消防出入口小區(qū)人行出入口隱形消防車道消防車行流線租賃住房出入口地庫范圍線消防登高場地回車場地面停車位（配套車位）地庫出入口規(guī)劃策略|景觀分析Planning景觀視線分析城泉市水綠圖例：河帶高層一海景視線高層一線園景視線高層一線街角公園視線街角公園主要景觀節(jié)點主要景觀軸線高層一線海景戶型規(guī)劃策略|豎向分析Planning場地豎向分析1、B5場地南北向高程相差7.6米，坡度為2.9%，場地與周邊道路最高落差為6.6米。6.707.20整個地塊面臨巨大的填方量。6.502、B7場地南北向高差為5.9米，坡度為5.9%

，場地與周邊道路最高落差為4.9米需要形成較大的臺地處理豎向高差關系。6.706.50

8.207.807.2010.0010.007.808.508.5013.0014.0010.0012.0012.0014.0011.5017.0011.5013.0015.4018.0019.00圖例：16.0013.00場地設計標高：18.0016.0019.00周邊道路標高：18.00規(guī)劃策略|豎向分析Planning場地豎向分析南北用地紅線用地紅線規(guī)劃道路用地紅線用地紅線1-1剖面圖住宅住宅贈送沿街商業(yè)剖切位置示意基地分析|場地豎向分析場地豎向分析Site

Analysis5F5F5+1F≤20M5+1F14.0013.6010.605+1F16.6010.67.6021.27.013.607.00南北用地紅線用地紅線規(guī)劃道路用地紅線用地紅線沿街示意圖地庫設計規(guī)劃策略|地下車庫PlanningB1地塊Basement

design總停車數量：150輛地上停車數量：10輛地下停車數量：140輛地下建筑面積：4475㎡地下一層面積：2302㎡，55輛地下二層面積：2173㎡，85輛（機械停車）單車指標：32㎡/輛B5地塊總停車數量：768輛地上停車數量：64輛地下停車數量：704輛地下建筑面積：23962㎡單車指標：34㎡/輛（含贈送）人防面積：5700㎡（B1、B5合用）B7地塊總停車數量：608輛地上停車數量：43輛地下停車數量：565輛地下建筑面積：16996㎡單車指標：30㎡/輛（含贈送）人防面積：3565㎡規(guī)劃策略|日照分析Planning當地日照標準：城市：大連日照標準日與有效時間帶：大寒日8:00-16:00真太陽時時間統(tǒng)計方式：累計全部有效時間段，每段不小于1分鐘分析方式：平面多點分析計算精度：1分鐘日照分析結論：居住建筑均滿足日照標準經

分

析

計

算

，

住

宅

均

滿

足大

寒

日2

小

時

標準0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時規(guī)劃策略|優(yōu)選方案二Planning方案二（產品組合最優(yōu)）B1

18層T2B5

18層T4+125洋房（4面寬+底town）+115洋B7

125洋房（4面寬+底town）+115洋房（4面寬規(guī)劃策略|優(yōu)選方案二Planning規(guī)劃策略|優(yōu)選方案二Planning綜合地塊經濟技術指標B1地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡68200180896.213564011922036290總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積㎡㎡㎡㎡500019520.00149001170011700高層住宅建筑面積高層住宅建筑面積㎡其中

低、多層住宅建筑其中

低、多層住宅建筑㎡82930㎡0面積面積其中其中政策性住房公建建筑面積㎡㎡㎡㎡468011740106701070政策性住房公建建筑面積㎡㎡㎡㎡032002980220商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施其中其中容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口2.98容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口%%戶人㎡≥35%≥30%1003204620.0%%戶人㎡11493676.845256.2地下總建筑面積非人防車庫（含住宅地下室）地下總建筑面積非人防車庫（含住宅地下室）㎡㎡4620.00㎡35761.4其中其中其中其中統(tǒng)一建設于B5人防車庫㎡9494.8計容面積7%人防車庫地塊機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛15010140不小于150B7地塊經濟技術指標B5地塊經濟技術指標總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑面積其中

低、多層住宅建筑㎡㎡㎡㎡3490091817.60698006175024590總用地面積總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積高層住宅建筑面積其中

低、多層住宅建筑㎡㎡㎡㎡2830069558.6050940457700㎡㎡㎡45770㎡37160面積政策性住房公建建筑面積面積政策性住房公建建筑面積其中其中㎡㎡㎡㎡315049004500400㎡㎡㎡㎡153036403190450商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施商業(yè)服務業(yè)設施配套公共服務設施其中其中容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口1.80容積率綠地率建筑密度居住戶數居住人口2.00%%戶人㎡≥35%≥30%616197122017.6%%戶人㎡≥35%≥30%433138618618.6地下總建筑面積地下總建筑面積非人防車庫（含住宅地下室）非人防車庫（含住宅地下室）㎡15052.8㎡16088.6其中其中其中其中人防車庫㎡5929計容面積7%不小于700人防車庫㎡3565.8計容面積7%不小于510機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛60843564機動車停車位地面停車位地下停車位輛輛輛72962667規(guī)劃策略|優(yōu)選方案二Planning總貨值：42.87億方案二：洋房全四面寬B1:保留售樓處，全18F小高層18F-T2小高層（110+130側廳）貨值：3.63億B5:高層54m以下，洋房全四面寬，底town贈送17F小高層（100+90+90+100）115+115（四面寬，底town135)125+125（四面寬，底town145)貨值：20.33億B7:高層54m以下，洋房全四面寬，底town贈送17F小高層（100+90+90+100）115+115（四面寬，底town135)125+125（四面寬，底town145)貨值：15.15億貨值：商業(yè)貨值：3.76億規(guī)劃策略|產品落位Planning地塊綜合戶型配比洋房類型戶型戶數小高層底town合計921961001961106713533115286125120135145361241058戶數比

19%19%6%3%27%11%12%3%100%面積18051

19619

72454455

32890

15000

16740

5220

119220面積比

15%16%6%4%28%13%14%4%100%B1地塊戶型類型戶型戶數小高層合計1101353367100戶數比面積面積比67%724562%33%445538%100%11700100%B5地塊戶型配比類型戶型戶數高層洋房底town合計9212810012823%11518834%125244560100%戶數比

23%14%面積

11783

12807

21620

3000

10800

1740

61750面積比

19%21%35%5%17%3%100%B7地塊戶型配比類型高層洋房底town合計戶型戶數戶數比

17%面積

6268面積比

14%92681006811598125961354414524398100%17%25%24%11%6%小高1106812

11270

12000

594015%3480

4577025%26%13%8%100%小高130小高90小高100洋房115（底town135）洋房125（底town145）政策住房規(guī)劃策略|產品落位Planning當地日照標準：城市：大連日照標準日與有效時間帶：大寒日8:00-16:00真太陽時時間統(tǒng)計方式：累計全部有效時間段，每段不小于1分鐘分析方式：平面多點分析計算精度：1分鐘日照分析結論：居住建筑均滿足日照標準經

分

析

計

算

，

住

宅

均

滿

足大

寒

日2

小

時

標準0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時規(guī)劃策略|產品落位Planning方案一方案二B5:洋房全四面寬B5:洋房全四面寬B7:洋房全四面寬B7:110三面寬+125四面寬總貨值：43.20億方案一地塊綜合貨值最高總貨值：42.87億方案二雖綜合貨值較低，但洋房產品均做到4面寬，產品力提升產品設計|競品分析Unit

Plan龍湖·塵林間建筑類別：疊墅、洋房、小高容積率：2.0綠化率：35%參考均價：32000元/㎡起開盤時間：2021年區(qū)位：甘井子西南路與海口路交匯口產品類型：小高

96㎡

三面寬洋房

116㎡

三面寬疊墅127-142㎡

三面寬小高96㎡洋房116㎡疊墅127㎡疊墅142㎡綠城·大連誠園建筑類別：小高、高層容積率：2.1綠化率：42%參考均價：20000元/㎡起開盤時間：2021年區(qū)位：體育中心南側500m產品類型：高層

86

96㎡

3面寬洋房

99

115㎡

三面寬高層86㎡高層96㎡洋房99㎡洋房115㎡產品設計|競品分析Unit

Plan金地保利招商星光照瀾建筑類別：疊墅、洋房、小高容積率：1.8綠化率：30%參考均價：27000元/㎡起開盤時間：2021年區(qū)位：梭魚灣商務區(qū)產品類型：洋房

98㎡

3面寬洋房

120㎡

3面寬高層

79㎡

2面寬高層

105㎡

3面寬高層

115㎡

3面寬疊拼

130-137㎡

兩面寬洋房120㎡洋房98㎡高層79㎡高層105㎡高層115㎡疊拼130㎡疊拼137㎡產品設計|競品分析Unit

Plan遠洋保利悅和山海建筑類別：疊墅、洋房、小高容積率：2.0綠化率：35%參考均價：32000元/㎡起開盤時間：2021年區(qū)位：甘井子西南路與?？诼方粎R口產品類型：高層

95㎡

三面寬高層

83㎡

兩面寬洋房

108㎡

三面寬洋房108㎡高層95㎡高層83㎡萬科·泉水項目建筑類別：洋房、小高容積率：2.4綠化率：暫無數據參考均價：暫無定價開盤時間：2021年區(qū)位：泉水河南、中華路北產品類型：小高

94㎡

三面寬洋房

118㎡

四面寬洋房118㎡小高94㎡競品總結規(guī)劃：競品項目規(guī)劃均以高低搭為主，高層面積段集中在89-115㎡

洋房為100-120㎡；高層：周邊競品項目高層86-115面積段產品均為3面寬；洋房：洋房100-120面積段產品多為3面寬，

萬科泉水項目118洋房已做到小四面寬疊墅：周邊競品項目疊墅產品較少，產品贈送多，總價高，整體產品通過贈送飄窗、露臺、陽臺、餐客廳挑空、地下室及私享庭院產品設計|產品策略Unit

Plan戶均面積產品力標準層平面設計如何升級？如何減少無贈送的標準層？洋房問題高層問題底town+地下室贈送+露臺贈送產品考量+私享庭院贈送產品功能產品力同樣面積段產品如何升級？如何提高得房率？創(chuàng)新戶型，可變空間|

創(chuàng)新洋房

|

提升戶型得房率

提升戶型面寬，優(yōu)化戶型結構

去標準層化，增加高溢價高贈送產品產品設計|戶型展示Unit

Plan洋房126戶型產品設計|設計策略洋房溢價模式升級Unit

Plan住宅六層住宅五層住宅四層住宅三層住宅六層住宅五層住宅四層住宅三層南向北向南向北向三層北露臺溢價復式露臺露臺溢價復式挑空溢價二層北露臺贈送溢價庭院贈送溢價住宅住宅二層住宅一層住宅庭院贈送溢價一層庭院一層庭院一層庭院一層庭院下地下室贈送溢價下沉庭院住宅地下夾層沉住宅下沉庭院下沉庭院地下室贈送溢價庭院地下集中車庫地下集中車庫地下集中車庫住宅地下一層住宅地傳統(tǒng)模式升級模式1F送南北院子、地下室2F-6F標準層底town住宅送南北院子、地下室送客餐廳挑空3F贈送露臺、4F-6F標準層產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房4F-6F房型（126㎡）方正大氣玄關4.6m豪華主臥套通風采光俱優(yōu)大氣橫廳餐廚關系一體6.8m南向景觀雙陽臺陽臺（記半面積）挑空（不計面積）飄窗（不計面積）露臺（不計面積）戶型房型套內面積

套型建筑面積103.5

126.27得房率82.0陽臺面積贈送飄窗贈送露臺贈送挑空贈送總贈送面積贈送率實際套型面積126㎡4房2廳2衛(wèi)5.014.1--9.117.21%135.38產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房底town房型（142㎡+137㎡）4.9m4.9m4.2m私家入戶前院私家入戶前院6.8m方寸之間顯禮序方寸之間顯禮序獨立餐廳空間獨立餐廳空間6.0m4.0m6.0m4.0m6.0*4.0m大空間縱廳體系6.0m*4.0m大空間縱廳體系6.8m*5.0m私享庭院6.8m*5.0m私享庭院5m5m6.8m6.8m戶型房型套內面積

套型建筑面積

得房率

露臺面積贈送挑空贈送

地下贈送面積

庭院贈送面積

總贈送面積贈送率99.2%87.5%實際套型面積283.98陽臺（記半面積）飄窗（不計面積）挑空（不計面積）露臺（不計面積）142邊戶

3房2廳4衛(wèi)

116.84137中戶

3房2廳4衛(wèi)

112.65142.56137.4582.0%82.0%10.268.4626.2221.36104.9490.5069141.42120.3256.42257.77產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房底town房型（142㎡+137㎡）北側露臺贈送南北雙套間餐客廳挑空贈送邊戶中間戶中間戶邊戶戶型房型套內面積

套型建筑面積

得房率

露臺面積贈送挑空贈送

地下贈送面積

庭院贈送面積

總贈送面積贈送率99.2%87.5%實際套型面積283.98陽臺（記半面積）飄窗（不計面積）挑空（不計面積）露臺（不計面積）142邊戶

3房2廳4衛(wèi)

116.84137中戶

3房2廳4衛(wèi)

112.65142.56137.4582.0%82.0%10.268.4626.2221.36104.9490.5069141.42120.3256.42257.77產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房底town房型（142㎡+137㎡）底復戶型（地下一層）底復戶型（地下夾層）邊戶中間戶地下贈送面積：104.94㎡

地下贈送面積：90.50㎡邊戶中間戶戶型房型套內面積

套型建筑面積

得房率

露臺面積贈送挑空贈送

地下贈送面積

庭院贈送面積

總贈送面積贈送率99.2%87.5%實際套型面積283.98陽臺（記半面積）飄窗（不計面積）挑空（不計面積）露臺（不計面積）142邊戶

3房2廳4衛(wèi)

116.84137中戶

3房2廳4衛(wèi)

112.65142.56137.4582.0%82.0%10.268.4626.2221.36104.9490.5069141.42120.3256.42257.77產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房3F房型（126㎡）北側房間贈送室外露臺方正大氣玄關4.6m豪華主臥套通風采光俱優(yōu)大氣橫廳餐廚關系一體6.8m南向景觀雙陽臺陽臺（記半面積）挑空（不計面積）飄窗（不計面積）露臺（不計面積）戶型房型套內面積

套型建筑面積103.5

126.27得房率82.0陽臺面積贈送飄窗贈送露臺贈送挑空贈送總贈送面積贈送率實際套型面積126㎡4房2廳2衛(wèi)5.014.111.04-9.1115.9%146.42產品設計|戶型展示Unit

Plan洋房116戶型產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房4F-6F房型（116㎡）方正大氣玄關4.6m豪華主臥套通風采光俱優(yōu)大氣橫廳餐廚關系一體6.4m南向景觀雙陽臺陽臺（記半面積）挑空（不計面積）飄窗（不計面積）露臺（不計面積）戶型房型套內面積

套型建筑面積94.02

116.31得房率80.8%陽臺面積贈送飄窗贈送露臺贈送挑空贈送總贈送面積贈送率實際套型面積116㎡4房2廳2衛(wèi)4.83.78--8.587.37%124.89產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房底town房型（135㎡+130㎡）5.0m5.0m4.4m私家入戶前院私家入戶前院6.4m方寸之間顯禮序獨立餐廳空間方寸之間顯禮序獨立餐廳空間6.0m3.6m6.0m3.6m6.0*3.6m大空間縱廳體系6.0m*3.6m大空間縱廳體系6.4m*5.0m私享庭院6.4m*5.0m私享庭院5m6.4m5m6.4m戶型房型套內面積

套型建筑面積

得房率

露臺面積贈送挑空贈送

地下贈送面積

庭院贈送面積

總贈送面積贈送率95.1%82.2%實際套型面積264.22陽臺（記半面積）飄窗（不計面積）挑空（不計面積）露臺（不計面積）135邊戶

3房2廳4衛(wèi)

109.44130中戶

3房2廳4衛(wèi)

105.52135.38130.5480.8%80.8%8.486.8823.4618.6096.9081.8265128.84107.351.89237.84產品設計|戶型展示洋房產品Unit

Plan洋房底town房型（135㎡+130㎡）北側露臺贈送南北雙套間餐客廳挑空贈送邊戶中間戶中間戶邊戶戶型房型套內面積

套型建筑面積

得房率

露臺面積贈送挑空贈送

地下贈送面積

庭院贈送面積