商圈選址與分析-課件(完整版)

商圈□※§◎☆♂商圈㊣⊙℅♀＠商圈▽￡¤◎﹟企業(yè)和顧客都在強(qiáng)調(diào)“位置”！Product(商品)Price(價(jià)格)Promotion(促銷)Place(渠道)企業(yè)視角

4PCustomerValue(顧客價(jià)值)CustomerCost(顧客成本)Communication(信息交流)Convenience(便利程度)顧客視角4C終端業(yè)績(jī)＝X＝X＝X＝X位置如何影響著企業(yè)的業(yè)績(jī)？商圈選址要解決的問題？市場(chǎng)規(guī)模無效開店開店準(zhǔn)度業(yè)績(jī)效率對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)對(duì)于商圈的認(rèn)識(shí)【店鋪圈】【商圈】什么是基本商圈？范圍：50%以上顧客的※時(shí)間x速度（步行/旅行）50%以上顧客

時(shí)間步行＊駕車

速度基本商圈都市型來店手段：徒步平均12分鐘分速：45-80米540-960米郊外型

來店手段：駕車平均12分鐘時(shí)速：12-18公里2400-3600米基本商圈的設(shè)定方法？商圈人口計(jì)算銷售業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)自身競(jìng)爭(zhēng)度預(yù)測(cè)基本商圈內(nèi)的商圈人口調(diào)查以商圈人口為基礎(chǔ)的銷售測(cè)算設(shè)定商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)度計(jì)算商圈人口計(jì)算商圈業(yè)績(jī)測(cè)定商圈人口人口系數(shù)月銷售額45395人2.84128920元現(xiàn)有店A人元新開店鋪92667人2.59240000元現(xiàn)有店B129083人1.36175550元現(xiàn)有店C競(jìng)爭(zhēng)影響度測(cè)算現(xiàn)有店新開店重復(fù)人口商圈重復(fù)率1.4倍浮動(dòng)度現(xiàn)有店鋪非重復(fù)商圈計(jì)算1.4倍浮動(dòng)度競(jìng)爭(zhēng)影響測(cè)算商圈設(shè)定的實(shí)操方法？徒步商圈設(shè)定駕車商圈設(shè)定拜客商圈設(shè)定綜合商圈設(shè)定徒步商圈設(shè)定商圈分界點(diǎn)分界點(diǎn)移動(dòng)拜客商圈設(shè)定駕車商圈設(shè)定住宅區(qū)等5分到10分左右綜合商圈設(shè)定主干線側(cè)干線影響商圈的要素影響商圈的要素？引誘性(店鋪圈要素)商業(yè)性(商圈要素)誘導(dǎo)設(shè)施認(rèn)知要素動(dòng)線要素建筑構(gòu)造通路要素市場(chǎng)規(guī)模商圈性質(zhì)人流規(guī)模自身競(jìng)爭(zhēng)他店競(jìng)爭(zhēng)業(yè)績(jī)店鋪圈要素構(gòu)造要素商圈要素競(jìng)爭(zhēng)要素顧客誘導(dǎo)設(shè)施①集客的磁石C/G都市型郊外型店中店型顧客誘導(dǎo)設(shè)施②大型零售店級(jí)別劃分1000米以內(nèi)600米以內(nèi)300米以內(nèi)10000平米

以上3456000平米

以上2343000平米

以上123顧客誘導(dǎo)設(shè)施③辦公室/學(xué)校能否成為磁石？A.店鋪前每天經(jīng)過相同的上班族或?qū)W生10000人。。。

B.店鋪前每天經(jīng)過不同的人員500人。。。顧客誘導(dǎo)設(shè)施④車站的潛力車站※大型零售店/出入口認(rèn)知要素①視覺性:四要點(diǎn)從哪里能看到？建筑物整體※廣告牌※店鋪一部分能看到什么？徒步【20M～】駕車【100M～】從多遠(yuǎn)距離可以看到？自然進(jìn)入視線？刻意尋找？能夠看到何種狀態(tài)？認(rèn)知要素①視覺性:內(nèi)外道認(rèn)知要素①視覺性:廣告牌同化現(xiàn)象認(rèn)知要素①視覺性:綠化視覺障礙認(rèn)知要素②周知性:周知公式周知性｛視覺性x經(jīng)過時(shí)間﹙店齡﹚｝促銷＋動(dòng)線要素①動(dòng)線:動(dòng)線分類主要?jiǎng)泳€復(fù)數(shù)動(dòng)線副動(dòng)線接近動(dòng)線動(dòng)線要素②動(dòng)線:都市型案例BACD動(dòng)線要素②動(dòng)線:人的心理1234最短距離法則確保實(shí)現(xiàn)法則安全重視法則喜歡扎堆法則動(dòng)線要素③動(dòng)線:郊外型動(dòng)線中心街區(qū)環(huán)狀線主干路都市型（徒步※拜客）混合型（徒步※拜客※駕車）郊外型（駕車）動(dòng)線要素④動(dòng)線:店中店型動(dòng)線磁石種類都市型郊外型建筑構(gòu)造①建筑構(gòu)造：都市型規(guī)模構(gòu)造建筑構(gòu)造①建筑構(gòu)造：郊外型規(guī)模構(gòu)造建筑構(gòu)造②賣場(chǎng)面積與業(yè)績(jī)關(guān)系業(yè)績(jī)面積建筑構(gòu)造③都市型特征與注意點(diǎn)店鋪大型零售店店鋪大型零售店店鋪大型零售店店鋪大型零售店店鋪店鋪建筑構(gòu)造③都市型：案例店鋪

1F店鋪

2F店鋪

BF店鋪

2F店鋪

BF建筑構(gòu)造③郊外型：案例A店鋪店鋪建筑構(gòu)造③郊外型：案例B店鋪店鋪店鋪建筑構(gòu)造③郊外型：案例C店鋪店鋪店鋪店鋪建筑構(gòu)造③郊外型：最佳建議1234234綜合案例分析ABCD雙方向

側(cè)道單方向

側(cè)道建筑構(gòu)造④店中店型：建筑構(gòu)造規(guī)模構(gòu)造通路要素①都市型進(jìn)入

難易度通路要素②郊外型進(jìn)入

難易度通路要素③店中店型出入

難易度市場(chǎng)規(guī)模隱形購(gòu)買力顯形購(gòu)買力市場(chǎng)規(guī)模①市場(chǎng)分類：都市型12344市場(chǎng)規(guī)模②市場(chǎng)分類：郊外型12小時(shí)通行量路側(cè)市場(chǎng)水平20000輛以上大型干線515000-20000輛中型干線410000-15000輛小型干線35000-10000輛準(zhǔn)干線25000輛以下一般道路1市場(chǎng)規(guī)模③市場(chǎng)分類：店中店型業(yè)績(jī)面積●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●商圈性質(zhì)①市場(chǎng)分類：都市型休閑性觀光性公務(wù)性職業(yè)性生活性混合性商圈性質(zhì)②市場(chǎng)分類：郊外型交通量乘車比率駕車速度商圈性質(zhì)③市場(chǎng)分類：店中店型磁石銷售構(gòu)成晝夜人口比年齡人口比磁石的特性樓層構(gòu)成※賣場(chǎng)比率磁石顧客層※年齡層分區(qū)構(gòu)成人流規(guī)模通行量交通量市場(chǎng)規(guī)模動(dòng)線商圈性質(zhì)人流規(guī)模通行量※交通量測(cè)定方法〖都市型〗〖郊外型〗競(jìng)爭(zhēng)A店B店商品OX價(jià)格OO機(jī)能XOC店D店XOOXXOE店XOO競(jìng)爭(zhēng)決定競(jìng)爭(zhēng)影響度的5要素！市場(chǎng)規(guī)模店鋪圈特性建筑構(gòu)造通路便利度品牌影響力競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)的影響度?都市型郊外型C/G認(rèn)知性O(shè)動(dòng)線OO商圈性質(zhì)市場(chǎng)規(guī)模O流量規(guī)模O建筑構(gòu)造OO通行順暢度O營(yíng)業(yè)能力品牌影響力OO店鋪間距離OO決定競(jìng)爭(zhēng)影響度的5要素！開店的戰(zhàn)略店鋪不是哪里都要開！杭州應(yīng)該在哪里開店出店必須要考慮綜合要素！消費(fèi)群體品牌定位店鋪位置商圈渠道偏好集客出店戰(zhàn)略-A積極攻略的地域盡早攻略的地域重視利潤(rùn)的地域努力堅(jiān)守的地域業(yè)績(jī)利潤(rùn)高低市場(chǎng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)大小出店戰(zhàn)略-B品牌戰(zhàn)略市場(chǎng)力選擇

戰(zhàn)略無風(fēng)地帶

戰(zhàn)略多元化戰(zhàn)略認(rèn)知度戰(zhàn)略店鋪數(shù)量多少市場(chǎng)力的大小出店戰(zhàn)略-C10店30店80店200店店鋪數(shù)業(yè)績(jī)出店戰(zhàn)略-D戰(zhàn)略店主力店管道店注意-A店鋪開多大面積才是合理的注意-B注意商品政策

與商圈的匹配調(diào)整開店可行性分析業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

基本思路

既有店店鋪周邊狀況和條件既有店鋪的銷售業(yè)績(jī)因果關(guān)系分析新店鋪及周邊狀況實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)銷售預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

客單價(jià)：顧客購(gòu)買實(shí)力

業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

平效：平均平效

1平米業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

店鋪類比：同等條件店鋪

≈業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)：A：B：C：D：E1.00:1.251.00:1.801.00:0.901.00:0.851.00:1.00損益分歧點(diǎn)

損益分歧點(diǎn)簡(jiǎn)易算法

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

毛利率

分歧點(diǎn)目標(biāo)

固定費(fèi)用

變動(dòng)費(fèi)用

＋

變動(dòng)費(fèi)

固定費(fèi)

利潤(rùn)

損失

營(yíng)業(yè)額線

總費(fèi)用線

固定費(fèi)線

固定費(fèi)用1-變動(dòng)費(fèi)用÷營(yíng)業(yè)額學(xué)會(huì)損益分歧點(diǎn)計(jì)算損益分歧點(diǎn)

降固定費(fèi)用

降變動(dòng)費(fèi)用

兩費(fèi)同時(shí)降損益分歧點(diǎn)如果你開1家新店鋪,大致