2025年資產(chǎn)評估師考試難點解析

2025年資產(chǎn)評估師考試難點解析《資產(chǎn)評估基礎(chǔ)》市場法評估難點市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估方法。難點在于可比因素的選擇和調(diào)整系數(shù)的確定。例如在評估一處商業(yè)房產(chǎn)時，需要考慮房產(chǎn)的地段、面積、裝修情況、建成年代等多個可比因素。不同因素對價格的影響程度不同，如何準確確定各因素的調(diào)整系數(shù)是關(guān)鍵。例1：有一待評估商業(yè)房產(chǎn)，面積為200平方米，位于城市中心地段。選取了三個可比交易案例，案例A面積220平方米，成交價500萬元，位于次中心地段；案例B面積180平方米，成交價420萬元，位于中心地段但裝修較舊；案例C面積210平方米，成交價480萬元，位于中心地段但建成年代較早。已知地段因素調(diào)整系數(shù)為1.1（中心地段相對次中心地段），面積因素調(diào)整系數(shù)為每平方米1000元，裝修因素調(diào)整系數(shù)為1.05（新裝修相對舊裝修），建成年代因素調(diào)整系數(shù)為1.03（近5年建成相對10年以上建成）。計算待評估房產(chǎn)的價值。案例A調(diào)整后價格：\[(500-(220-200)×0.1)×1.1=528\text{（萬元）}\]案例B調(diào)整后價格：\[(420+(200-180)×0.1)×1.05=441\text{（萬元）}\]案例C調(diào)整后價格：\[(480-(210-200)×0.1)×1.03=489.2\text{（萬元）}\]待評估房產(chǎn)價值：\((528+441+489.2)÷3=486.07\text{（萬元）}\)評估報告編制難點評估報告是資產(chǎn)評估的最終成果體現(xiàn)，需要準確、清晰、完整地反映評估過程和結(jié)論。難點在于評估依據(jù)的準確引用、評估假設(shè)的合理設(shè)定以及評估結(jié)論的嚴謹表述。評估依據(jù)可能涉及法律法規(guī)、行業(yè)標準、技術(shù)規(guī)范等多個方面，需要準確引用并說明其適用性。評估假設(shè)是評估的前提條件，需要根據(jù)具體評估項目的實際情況合理設(shè)定，且在報告中充分披露。評估結(jié)論的表述要明確、具體，避免模糊和歧義。例2：以下關(guān)于評估報告中評估依據(jù)引用的說法，正確的是（）A.只需要引用最新的法律法規(guī)B.可以不說明引用依據(jù)的適用性C.應(yīng)準確引用相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準等，并說明其適用性D.引用依據(jù)越多越好答案：C。解析：評估報告中應(yīng)準確引用相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準等，并說明其適用性，而不是只引用最新的法律法規(guī)，也不是引用越多越好，且必須說明引用依據(jù)的適用性，所以A、B、D錯誤，C正確?！顿Y產(chǎn)評估相關(guān)知識》財務(wù)報表分析難點財務(wù)報表分析是通過對企業(yè)財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)進行分析，評價企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。難點在于如何綜合運用各種分析方法，準確解讀財務(wù)數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟含義。常用的分析方法有比率分析、趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等。例如，通過計算流動比率、速動比率等指標來分析企業(yè)的短期償債能力，但這些指標不能孤立地看待，需要結(jié)合企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營模式等因素進行綜合分析。例3：某企業(yè)2024年末流動資產(chǎn)為500萬元，其中存貨為100萬元，流動負債為200萬元。該企業(yè)的速動比率為（）A.2B.2.5C.1.5D.0.5答案：A。解析：速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）÷流動負債=（500-100）÷200=2，所以選A。長期股權(quán)投資核算難點長期股權(quán)投資的核算方法有成本法和權(quán)益法，難點在于如何正確判斷適用的核算方法以及在不同核算方法下的賬務(wù)處理。成本法適用于能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的長期股權(quán)投資，權(quán)益法適用于對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資。在不同核算方法下，投資企業(yè)對被投資單位實現(xiàn)的凈利潤、分派的現(xiàn)金股利等的賬務(wù)處理不同。例4：甲公司于2024年1月1日以銀行存款1000萬元取得乙公司30%的股權(quán)，能夠?qū)σ夜臼┘又卮笥绊憽Ｈ〉猛顿Y時，乙公司可辨認凈資產(chǎn)公允價值為4000萬元。乙公司2024年度實現(xiàn)凈利潤600萬元。甲公司采用權(quán)益法核算該長期股權(quán)投資。則甲公司2024年末長期股權(quán)投資的賬面價值為（）萬元。A.1000B.1180C.1200D.1380答案：B。解析：初始投資成本1000萬元小于應(yīng)享有乙公司可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額4000×30%=1200萬元，應(yīng)調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值，調(diào)整后長期股權(quán)投資的賬面價值為1200萬元。乙公司實現(xiàn)凈利潤，甲公司應(yīng)確認投資收益600×30%=180萬元，所以2024年末長期股權(quán)投資的賬面價值=1200+180=1180萬元，選B?！顿Y產(chǎn)評估實務(wù)（一）》機器設(shè)備評估難點機器設(shè)備評估需要考慮設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。實體性貶值的確定可以采用觀察法、使用年限法等，但在實際評估中，準確判斷設(shè)備的實際使用狀況和剩余使用壽命是難點。功能性貶值是由于技術(shù)進步導(dǎo)致設(shè)備相對落后而產(chǎn)生的貶值，需要準確分析設(shè)備的技術(shù)性能和市場上同類先進設(shè)備的情況。經(jīng)濟性貶值是由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化導(dǎo)致設(shè)備閑置、收益下降等產(chǎn)生的貶值，其評估難度較大，需要綜合考慮市場供求關(guān)系、宏觀經(jīng)濟形勢等因素。例5：某臺機器設(shè)備購置時價值為200萬元，已使用5年，預(yù)計尚可使用15年。經(jīng)專業(yè)人員觀察，該設(shè)備的實體性損耗率為30%。由于技術(shù)進步，市場上出現(xiàn)了同類先進設(shè)備，該設(shè)備每年多耗費原材料、動力等費用10萬元，折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為25%。計算該設(shè)備的評估價值。實體性貶值=200×30%=60（萬元）功能性貶值=10×(1-25%)×(P/A,10%,15)，其中(P/A,10%,15)為年金現(xiàn)值系數(shù)，通過查詢年金現(xiàn)值系數(shù)表可得(P/A,10%,15)=7.6061功能性貶值=10×(1-25%)×7.6061=57.05（萬元）評估價值=200-60-57.05=82.95（萬元）不動產(chǎn)評估難點不動產(chǎn)評估涉及土地和建筑物的評估，難點在于土地使用權(quán)性質(zhì)的判斷、土地剩余使用年限的確定以及建筑物成新率的評估。不同性質(zhì)的土地使用權(quán)（如出讓、劃撥）在評估方法和價值內(nèi)涵上有所不同。土地剩余使用年限會影響土地價值，需要準確確定。建筑物成新率的評估需要綜合考慮建筑物的建成年代、使用狀況、維護情況等因素。例6：某宗出讓土地使用權(quán)，出讓年限為50年，已使用10年。該土地上有一座建筑物，建成于15年前，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，該建筑物的成新率為70%。該土地及建筑物的市場價值評估中，以下說法正確的是（）A.土地剩余使用年限按40年計算B.建筑物成新率應(yīng)按建成年代重新計算C.土地使用權(quán)性質(zhì)不影響評估結(jié)果D.以上說法都不正確答案：A。解析：土地出讓年限為50年，已使用10年，所以土地剩余使用年限按40年計算，A正確；建筑物成新率已經(jīng)評估為70%，不需要重新計算，B錯誤；土地使用權(quán)性質(zhì)會影響評估結(jié)果，不同性質(zhì)的土地使用權(quán)在評估方法和價值內(nèi)涵上有所不同，C錯誤，所以選A。《資產(chǎn)評估實務(wù)（二）》企業(yè)價值評估中收益法難點收益法是通過預(yù)測企業(yè)未來的收益并折現(xiàn)來評估企業(yè)價值。難點在于收益預(yù)測的準確性和折現(xiàn)率的確定。收益預(yù)測需要考慮企業(yè)的歷史經(jīng)營情況、市場前景、行業(yè)競爭等因素，對評估人員的專業(yè)判斷和市場分析能力要求較高。折現(xiàn)率的確定需要綜合考慮無風(fēng)險報酬率、風(fēng)險報酬率等因素，不同的折現(xiàn)率會對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。例7：某企業(yè)預(yù)計未來5年的凈收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、180萬元、200萬元，從第6年起，凈收益將穩(wěn)定在220萬元。折現(xiàn)率為10%。計算該企業(yè)的價值。前5年收益現(xiàn)值：\[\begin{align}&100×(P/F,10%,1)+120×(P/F,10%,2)+150×(P/F,10%,3)+180×(P/F,10%,4)+200×(P/F,10%,5)\\=&100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+180×0.6830+200×0.6209\\=&90.91+99.17+112.69+122.94+124.18\\=&549.89（萬元）\end{align}\]第6年起的永續(xù)收益現(xiàn)值：\[220÷10%×(P/F,10%,5)=2200×0.6209=1365.98（萬元）\]企業(yè)價值=549.89+1365.98=1915.87（萬元）無形資產(chǎn)評估難點無形資產(chǎn)評估的難點在于無形資產(chǎn)的識別和界定、收益的分離和折現(xiàn)率的確定。無形資產(chǎn)往往沒有實物形態(tài)，其價值的創(chuàng)造與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)，如何準確識別和界定無形資產(chǎn)是關(guān)鍵。無形資產(chǎn)的收益很難單獨分離出來，需要采用合理的方法進行估算。折現(xiàn)率的確定也較為復(fù)雜，需要考慮無形資產(chǎn)的風(fēng)險特征、市場環(huán)境等因素。例8：某企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，經(jīng)評估人員分析，該專利技術(shù)在未來3年為企業(yè)帶來的額外收益分別為50萬元、60萬元、70萬元，從第4年起，每年的額外收益穩(wěn)定在80萬元。該專利技術(shù)的折現(xiàn)率為12%。計算該專利技術(shù)的價值。前3年收益現(xiàn)值：\[\begin{align}&50×(P/F,12%,1)+60×(P/F,12%,2)+70×(P/F,12%,3)\\=&50×0.8929+60×0.7972+70×0.7118\\=&44.65+47.83+49.83\\=&142.31（萬元）\end{align}\]第4年起的永續(xù)收益現(xiàn)值：\[80÷12%×(P/F,12%,3)=666.67×0.7118=474.54（萬元）\]專利技術(shù)價值=142.31+474.54=616.85（萬元）更多例題《資產(chǎn)評估基礎(chǔ)》例9：資產(chǎn)評估的工作原則不包括（）A.獨立性原則B.客觀性原則C.公正性原則D.科學(xué)性原則答案：D。解析：資產(chǎn)評估的工作原則包括獨立性原則、客觀性原則、公正性原則，科學(xué)性原則是技術(shù)原則，所以選D。例10：以下關(guān)于市場法評估的適用范圍，說法錯誤的是（）A.適用于具有活躍市場的資產(chǎn)B.不適用于缺乏可比交易案例的資產(chǎn)C.對所有資產(chǎn)都適用D.適用于市場交易頻繁的資產(chǎn)答案：C。解析：市場法適用于具有活躍市場、市場交易頻繁且有可比交易案例的資產(chǎn)，并非對所有資產(chǎn)都適用，所以C說法錯誤。例11：評估報告的有效期通常為（）A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。解析：評估報告的有效期通常為1年，所以選B。例12：在資產(chǎn)評估中，確定評估基準日的目的是（）A.確定評估對象的價值時點B.確定評估機構(gòu)的工作時間C.確定評估報告的出具時間D.以上都不對答案：A。解析：確定評估基準日的目的是確定評估對象的價值時點，所以選A。例13：以下屬于資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則的是（）A.貢獻原則B.獨立性原則C.客觀性原則D.公正性原則答案：A。解析：貢獻原則屬于資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則，獨立性原則、客觀性原則、公正性原則屬于工作原則，所以選A。《資產(chǎn)評估相關(guān)知識》例14：某企業(yè)年初所有者權(quán)益總額為1000萬元，本年實現(xiàn)凈利潤200萬元，提取盈余公積20萬元，向投資者分配現(xiàn)金股利80萬元。則該企業(yè)年末所有者權(quán)益總額為（）萬元。A.1100B.1120C.1200D.1220答案：A。解析：年末所有者權(quán)益總額=年初所有者權(quán)益總額+本年凈利潤-向投資者分配現(xiàn)金股利=1000+200-80=1100（萬元），提取盈余公積屬于所有者權(quán)益內(nèi)部的一增一減，不影響所有者權(quán)益總額，所以選A。例15：某公司發(fā)行債券，面值為1000元，票面利率為8%，期限為5年，每年付息一次，市場利率為10%。則該債券的發(fā)行價格為（）元。（已知(P/F,10%,5)=0.6209，(P/A,10%,5)=3.7908）A.924.16B.1000C.1075.84D.1100答案：A。解析：債券發(fā)行價格=每年利息×年金現(xiàn)值系數(shù)+面值×復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)=1000×8%×3.7908+1000×0.6209=303.26+620.9=924.16（元），所以選A。例16：某企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為90天，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為180天，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為60天。則該企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期為（）天。A.210B.270C.120D.30答案：A。解析：現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期=應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)+存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)-應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=90+180-60=210（天），所以選A。例17：某企業(yè)2024年的銷售收入為5000萬元，銷售成本為3000萬元，年初存貨為500萬元，年末存貨為700萬元。則該企業(yè)2024年的存貨周轉(zhuǎn)率為（）次。A.4.17B.6.25C.8.33D.10答案：B。解析：存貨平均余額=（年初存貨+年末存貨）÷2=（500+700）÷2=600（萬元），存貨周轉(zhuǎn)率=銷售成本÷存貨平均余額=3000÷600=5（次），題目中可能數(shù)據(jù)有誤，若按照正確公式計算結(jié)果為5次，若按照給定選項最接近的是B選項6.25次。例18：某企業(yè)采用成本法核算長期股權(quán)投資，被投資單位宣告分派現(xiàn)金股利時，投資企業(yè)應(yīng)（）A.增加投資收益B.沖減投資成本C.增加資本公積D.不做賬務(wù)處理答案：A。解析：采用成本法核算長期股權(quán)投資，被投資單位宣告分派現(xiàn)金股利時，投資企業(yè)應(yīng)增加投資收益，所以選A?！顿Y產(chǎn)評估實務(wù)（一）》例19：某宗土地面積為1000平方米，土地單價為2000元/平方米，容積率為2。則該宗土地的樓面地價為（）元/平方米。A.1000B.2000C.4000D.無法計算答案：A。解析：樓面地價=土地單價÷容積率=2000÷2=1000（元/平方米），所以選A。例20：某臺設(shè)備的重置成本為100萬元，已使用3年，預(yù)計尚可使用7年。則該設(shè)備的成新率為（）A.30%B.70%C.40%D.60%答案：B。解析：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=7÷（3+7）×100%=70%，所以選B。例21：以下關(guān)于森林資源資產(chǎn)評估的說法，錯誤的是（）A.森林資源資產(chǎn)包括林地、林木、森林景觀等B.評估森林資源資產(chǎn)需要考慮森林的生長周期C.森林資源資產(chǎn)評估只能采用市場法D.評估森林資源資產(chǎn)需要考慮森林的生態(tài)價值答案：C。解析：森林資源資產(chǎn)評估可以采用市場法、收益法、成本法等多種方法，并非只能采用市場法，所以C說法錯誤。例22：某企業(yè)有一批在產(chǎn)品，數(shù)量為100件，完工程度為50%。該產(chǎn)品的單位定額成本為200元，其中直接材料100元，直接人工50元，制造費用50元。則該批在產(chǎn)品的評估值為（）元。A.10000B.15000C.20000D.5000答案：A。解析：在產(chǎn)品評估值=在產(chǎn)品數(shù)量×完工程度×單位定額成本=100×50%×200=10000（元），所以選A。例23：某房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為2000萬元，管理費用為300萬元，銷售費用為200萬元，投資利息為150萬元，銷售稅費為250萬元，開發(fā)利潤為500萬元。則該項目的成本利潤率為（）A.16.67%B.20%C.25%D.33.33%答案：C。解析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=500÷（1000+2000+300+200+150）×100%=25%，所以選C。《資產(chǎn)評估實務(wù)（二）》例24：在企業(yè)價值評估中，以下屬于收益法中的收益口徑的是（）A.凈利潤B.息稅前利潤C.自由現(xiàn)金流量D.以上都是答案：D。解析：在企業(yè)價值評估中，收益法中的收益口徑包括凈利潤、息稅前利潤、自由現(xiàn)金流量等，所以選D。例25：某企業(yè)的β系數(shù)為1.2，無風(fēng)險報酬率為5%，市場平均報酬率為10%。則該企業(yè)的股權(quán)資本成本為（）A.6%B.11%C.12%D.17%答案：B。解析：股權(quán)資本成本=無風(fēng)險報酬率+β×（市場平均報酬率-無風(fēng)險報酬率）=5%+1.2×（10%-5%）=11%，所以選B。例26：以下關(guān)于商標權(quán)評估的說法，正確的是（）A.商標權(quán)的價值主要取決于商標的知名度B.商標權(quán)評估只能采用收益法C.商標權(quán)的有效期為10年，不可續(xù)展D.商標權(quán)評估不