煙臺地產(chǎn)整體格局分析報告

城市概況：煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望。煙臺的開展起步較晚，很長一段時間里被包圍在其周圍的兄弟城市落在后面，由于煙臺本地缺乏大型國有企業(yè)，中央級地方的關(guān)注度與經(jīng)濟(jì)支持極為薄弱，也造成了今天煙臺城市魅力缺乏的原因，但近兩年來，煙臺經(jīng)濟(jì)開展迅速，人均收入水平列山東省第二位；隨政府對城市建設(shè)重視程度逐漸加大，加之煙臺自身優(yōu)勢資源，未來煙臺城市開展?jié)摿^大。煙臺地產(chǎn)整體格局了解煙臺空間布局：按照“拓展東西兩翼、貫穿南北山海、適度向南開展〞的原那么，優(yōu)化提升北部濱海帶狀開展空間，進(jìn)一步密切城市中心區(qū)東與牟平、西與蓬萊的聯(lián)系，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素合理流動，構(gòu)建緊密型城市網(wǎng)絡(luò)體系；到2021年，中心城市人口接近200萬人，建成區(qū)面積擴(kuò)大到200平方公里。中部：經(jīng)濟(jì)文化中心東部：宜居生活圈西部：加工制造業(yè)基地開發(fā)區(qū)了解煙臺煙臺的商業(yè)環(huán)境：海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開發(fā)區(qū)長江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈煙臺商業(yè)地產(chǎn)整體格局了解煙臺煙臺地產(chǎn)整體格局了解煙臺整體狀況：煙臺房地產(chǎn)市場開展?fàn)顟B(tài)較為平穩(wěn)，供求關(guān)系較為平衡；從全國70個大中城市房價月報可以看出，各地區(qū)房價一直都在上升，就煙臺而言，升幅屬正常范圍。如：上半年煙臺市商品住宅價格同比增長6.5％，漲幅低于全國平均水平。區(qū)域概況：煙臺目前價格水平由東向西遞增；中心區(qū)、東部海邊的樓盤漲幅較大。產(chǎn)品類型：市場供給產(chǎn)品分為普通商品房和海景房兩大陣營構(gòu)成；萊山、芝罘兩區(qū)域一線海景房相對開發(fā)區(qū)較為稀缺。萊山、芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)普通商品房5000-7000元/平方米普通商品房4000-5000元/平方米海景房7000-10000元/平方米海景房5000-7000元/平方米市場需求：低總價的中小戶型產(chǎn)品是市場成交的重點(diǎn)，典型工程月均消化量在70套左右；單價高的大戶型產(chǎn)品銷售情況欠佳，典型工程月均消化5套以下客群特征：本地客群是市場各類工程消化的主力；外來客群數(shù)量相對較少，外省客群主要集中在東北地區(qū)；煙臺客群地緣性較強(qiáng)，東西區(qū)域劃分較為明顯，同時本地居民對海景房偏好度一般；而外地購置海景房客戶對產(chǎn)品觀海位置的關(guān)注程度較高；小結(jié)：結(jié)合開發(fā)區(qū)開展前景和目前海景房市場形勢，本案在短期內(nèi)價格超過萊山、芝罘兩區(qū)域同等產(chǎn)品的可能性較??；同時客群結(jié)構(gòu)也將在一段時期內(nèi)仍然以開發(fā)區(qū)本地居民及東部郊縣客群為主，鑒于目前本案價格水平，大戶型產(chǎn)品銷售面臨相對較大風(fēng)險。2006-2021年煙臺市商品房銷售面積及空置面積表數(shù)據(jù)來源：2021年9月份實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)資料搜集煙臺市房地產(chǎn)概況煙臺市典型案例分析2、凱旋城工程區(qū)屬：芝罘區(qū)工程類型：海景房〔非一線海景〕工程位置：煙臺市濱海廣場南側(cè)；工程體量：16萬平米產(chǎn)品類型：高層；主力戶型區(qū)間：187-190平方米；開發(fā)企業(yè)：北京天鴻集團(tuán)價格：11500元/平方米〔最低10528元/平方米，最高12800元/平方米〕；銷售狀況：60%；工程小結(jié)：該工程地塊時曾經(jīng)的煙臺地王，地段價值極高，但其產(chǎn)品設(shè)計缺乏特色，品質(zhì)感與緊鄰的海灣1號相差較大，目前工程銷售進(jìn)度不佳。煙臺市典型案例分析3、天越灣工程區(qū)屬：萊山區(qū)工程類型：海景房〔一線海景〕工程位置：萊山區(qū)濱海中路1599號；工程體量：100萬平米，一期33萬平方米產(chǎn)品類型：高層、別墅；主力戶型區(qū)間：高層：64-248平方米；別墅：380-630平方米開發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開發(fā)價格：別墅21500元/平方米；高層：7700元/平方米開盤時間：08年12月；銷售狀況：一期高層銷售50%，別墅根本售完；客群來源：本地客群為主購房需求簡析：改善型需求為主；工程小結(jié)：該工程為一線海景房，緊鄰370畝森林公園，擁有海權(quán)證，別墅與高層結(jié)合，產(chǎn)品類型與本案類似，但該工程海景豐富程度較高，且后期別墅產(chǎn)品稀缺性較強(qiáng)，市場接受度較高，工程整體品質(zhì)超過本案，但由于區(qū)域不同，給本案帶來的競爭沖擊相對較小。煙臺市典型案例分析綜述：開發(fā)區(qū)工程呈現(xiàn)東密西疏的現(xiàn)狀，東部生活配套相對完善，西部是主要的產(chǎn)業(yè)集中地段，住宅工程略少；開發(fā)區(qū)是煙臺市海景房聚集的主要區(qū)域之一，另外局部開發(fā)區(qū)工程由于規(guī)劃等原因產(chǎn)權(quán)為商業(yè)50年，但并未影響消費(fèi)者購置。產(chǎn)品供給：其海景房主力戶型均在140平方米以上，以高層板樓為主；普通住宅面積較小，主力戶型在90-140平方米；區(qū)域海景房別墅產(chǎn)品較為稀缺，目前在售別墅由于戶型面積較大總價在500-1000萬元；市場價格：開發(fā)區(qū)住宅工程價格較城區(qū)略低，但隨開發(fā)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)大型企業(yè)的逐漸增加，及空港、港口的區(qū)域效應(yīng)日益顯現(xiàn)，區(qū)域市場價格具有較大的提升空間。但短期內(nèi)顯現(xiàn)不大。銷售狀況：區(qū)域海景房工程由于價格較高，銷售進(jìn)度略低，但海景別墅憑借產(chǎn)品的稀缺性在市場較好的07年銷售進(jìn)度較快，但局部總價較低的產(chǎn)品也可以取得單月80套左右的銷售業(yè)績；價格合理且周邊配套較為齊全的普通商品房工程月均銷售可達(dá)100套左右。客群概況：開發(fā)區(qū)工程客群以本區(qū)居民為主〔60%以上〕，同時包含局部外地客群〔以東北地區(qū)為主〕；海景房工程客群購置多以改善型自住型需求為主，需求釋放主要集中在150-200平方米的產(chǎn)品，而購置普通住宅的的客群首次置業(yè)與改善型需求數(shù)量相當(dāng)；小結(jié)：結(jié)合開發(fā)區(qū)未來開展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域以及本案的地理位置特征考慮，本案未來具備較大的升值潛力；結(jié)合區(qū)域產(chǎn)品特征，以及目前本案別墅產(chǎn)品已根本售完，后期其它工程別墅產(chǎn)品會為本案大戶型產(chǎn)品帶來更大的沖擊；開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)概況1、靜海苑工程區(qū)屬：開發(fā)區(qū)工程類型：海景房工程位置：煙臺開發(fā)區(qū)黃河路與峨眉山路交界海景房；工程體量：9萬平米，共786戶；產(chǎn)品類型：8棟高層〔25層、28層〕；主力戶型區(qū)間：88-205平方米；開發(fā)企業(yè)：煙臺東銀房地產(chǎn)開發(fā)均價：6000元/平方米〔最低5000元/平方米，最高6800元/平方米〕；開盤時間：08年5月；銷售狀況：60%；客群來源：本區(qū)域?yàn)橹?，包含局部煙臺周邊城市客群〔濟(jì)南、濰坊等〕，外省客群較少〔10%左右〕，主要來自東北；購房需求簡析：140-170平方米中小戶型消化速度較快，購置多以自住需求為主；工程小結(jié)：工程緊鄰海邊，屬于一線海景房，但產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品形式單一，無特色賣點(diǎn)，案場包裝檔次較低，與本案相比處于競爭劣勢。

開發(fā)區(qū)典型案例分析2、國奧天地工程區(qū)屬：開發(fā)區(qū)工程類型：海景房〔非一線海景〕工程位置：開發(fā)區(qū)長江路西段；工程體量：69萬平米，一期20萬平方米；產(chǎn)品類型：6棟高層〔18層、29層、30層〕；主力戶型區(qū)間：64-240平方米；開發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開發(fā)均價：5000元/平方米〔最低3500元/平方米，最高8800元/平方米〕；開盤時間：07年6月；銷售狀況：一期銷售90%；客群來源：本區(qū)域?yàn)橹鳌?0%〕外省客群主要來自東北；購房需求簡析：購置多以自住需求為主；工程小結(jié)：工程非一線海景房，其主要賣點(diǎn)也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國家羽毛球訓(xùn)練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為工程主要的訴求傳遞；由于工程賣點(diǎn)差異，該工程與本案競爭沖擊相對較小。開發(fā)區(qū)典型案例分析開發(fā)區(qū)典型案例分析煙臺的商業(yè)環(huán)境：海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開發(fā)區(qū)長江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈煙臺商業(yè)地產(chǎn)整體格局了解煙臺芝罘，海港路商圈——煙臺商業(yè)規(guī)劃建設(shè)中的核心區(qū)域。■商圈分為綜合百貨商場、大型綜合超市、大型專業(yè)店、高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街五大區(qū)域?！鲋饕虡I(yè)工程：振華、百盛、沃爾瑪、大潤發(fā)等煙臺各商圈分析■果品批發(fā)市場、家具建材市場、花木培育基地等商貿(mào)設(shè)施芝罘，黃務(wù)商圈■主要商業(yè)工程：泰吾士新城、美凱龍家居城和煙草物流中心煙臺各商圈分析幸福商圈◆商務(wù)區(qū)：中心區(qū)已根本形成以建設(shè)銀行、中國銀行等為核心的南大街解放路一帶的中央商務(wù)區(qū)。◆商業(yè)區(qū)：以振華、百盛為核心的海港路的中央商業(yè)區(qū)?！舳嘣虡I(yè)：從目前芝罘商業(yè)的開展情況來看，商業(yè)呈現(xiàn)多樣化與偏遠(yuǎn)化。如芝罘黃務(wù)的泰晤士新城，以別墅式辦公理念，街區(qū)式商業(yè)模式欲打造新的商務(wù)商業(yè)圈，銀都國際、御金臺，都在避開振華國際和陽光100的鋒芒，走小而精、專而新的業(yè)態(tài)和品牌路線，不難預(yù)料，芝罘商業(yè)地產(chǎn)將逐漸形成高、中、低檔均衡開展的態(tài)勢。芝罘區(qū)商業(yè)環(huán)境煙臺各商圈分析■位置：規(guī)劃在迎春大街附近向西至東方大街兩側(cè)，向東至大學(xué)城世貿(mào)路兩側(cè)■消費(fèi)群體大學(xué)城經(jīng)濟(jì)素來是城市中不可無視的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。萊山大學(xué)城周圍預(yù)備上市的大學(xué)城工程和祥隆集團(tuán)即將在下半年推出的近20萬方的埠嵐地塊商業(yè)工程，圍繞2、3萬大學(xué)生消費(fèi)做文章，定位中低端消費(fèi)人群，意欲通過整體的規(guī)劃，徹底改變大學(xué)城周邊商業(yè)臟亂差的現(xiàn)狀，打造一個全新的布局更加合理的大學(xué)城商圈。煙臺各商圈分析萊山商圈銀座商城萬象城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已于2021年開始建設(shè)，目前該工程三角區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主體已完工，展銷中心已投入使用，正在進(jìn)行風(fēng)情步行街、百貨、超市等根底施工。該工程與英國樂購、金逸影院成功簽約，大洋百貨、新世界百貨已確定進(jìn)駐意向，今年其將繼續(xù)完成10萬平方米的主體工程。煙臺各商圈分析城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山大潤發(fā)超市青島利群廣場煙臺各商圈分析城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山■商圈概述：牟平的寧海大街、文興路等特色商業(yè)街，已成為煙臺市第一批重點(diǎn)培育的市場特色商業(yè)街。這些區(qū)域通過完善商業(yè)效勞功能，強(qiáng)化人行道、停車場等各類公共設(shè)施建設(shè)，以提高商業(yè)中心的承載能力，在管理上按照區(qū)級商業(yè)功能的標(biāo)準(zhǔn)，形成既滿足區(qū)級消費(fèi)者的需求，又效勞于周邊農(nóng)村的屬地型區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。煙臺各商圈分析牟平商圈作為煙臺五區(qū)中最“偏遠(yuǎn)〞的區(qū)域，牟平自有其獨(dú)特的商業(yè)體系。多年以來，牟平商業(yè)都是以通海路為主軸線，以華聯(lián)商廈為核心，向外逐步擴(kuò)撒，餐飲、娛樂、休閑、購物，雖然談不上高檔，但根本能夠滿足當(dāng)?shù)厥忻竦纳钏瑁襾淼帽绕渌麉^(qū)域更加便捷與單純。煙臺各商圈分析華聯(lián)商廈個案分析東華商貿(mào)城煙臺各商圈分析■老城區(qū)：福山的商業(yè)規(guī)劃主要集中于老城區(qū)，在舊貌換新顏的進(jìn)程當(dāng)中。老城區(qū)以其成熟的業(yè)態(tài)成為福山商業(yè)重陣區(qū)域。其中以夾河、福海路沿線規(guī)劃最為突出?！錾虡I(yè)脈絡(luò):福海路為福山的龍脈，南北貫穿，此前是福山通聯(lián)開發(fā)區(qū)的交通要塞，沒有福海路就意味著沒有福山今天的開展。目前福山區(qū)新興的高檔社區(qū)根本集中于福海路兩側(cè)，開展前景不可限量。今日之福海路車水馬龍，巨大商機(jī)厚積待發(fā)；明日之福海路高樓林立、商賈云集，屆時寸土亦必寸金。煙臺各商圈分析福山商圈■商業(yè)中心：長江路是開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，眾多商業(yè)依長江路而居，其中以振華商廈和華新國際商務(wù)樓為首。開發(fā)區(qū)商業(yè)飽和度較高，業(yè)態(tài)單一，檔次低，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。沒有可圈可點(diǎn)的工程。煙臺各商圈分析1.競爭格局出現(xiàn)變化隨著未來幾年多個工程的入市，煙臺的商業(yè)市場將迎來更豐富的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)層次，為消費(fèi)者帶來更多的消費(fèi)選擇。多元化開展標(biāo)志著市場壟斷可能性的降低，每個工程各自不同的定位將為自身帶來生存空間，擺脫目前的競爭局勢。2.主要消費(fèi)區(qū)域依舊集中從煙臺傳統(tǒng)的消費(fèi)區(qū)域以及未來商業(yè)工程的供給區(qū)域來看，主要消費(fèi)場所依舊會集中在傳統(tǒng)的商圈，如芝罘區(qū)、萊山區(qū)和牟平區(qū)等，新興商圈由于區(qū)位和商業(yè)氣氛上的劣勢，在短時間內(nèi)難以與老商圈形成競爭。煙臺各商圈分析商業(yè)地產(chǎn)市場未來開展整體檔次偏低，“振華〞壟斷市場煙臺各商圈分析煙臺商業(yè)市場特點(diǎn)煙臺市振華百貨集團(tuán)股份是1994年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)成立的股份制企業(yè)，系全國大型百貨零售企業(yè)貿(mào)易聯(lián)合會成員單位、山東省重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)擁有28家百貨連鎖企業(yè)、36家超市連鎖門店、19家家電連鎖門店、1家三星級大酒店和3家房地產(chǎn)公司。根本壟斷了煙臺商業(yè)市場，對區(qū)域商戶資源具有絕對的控制權(quán)。而煙臺整體的商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為均衡，各區(qū)域均有集中的商業(yè)區(qū)，但檔次都不高，只有重點(diǎn)開展的萊山區(qū)吸引大批外來商家的進(jìn)入。如銀座，佳世客，利群，樂購等。但短期依然無法與芝罘抗衡?！鰠^(qū)域商業(yè)壟斷地位振華商場在煙臺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)呈現(xiàn)出壟斷的局面，網(wǎng)點(diǎn)分布各主要商圈，成為了煙臺市民消費(fèi)娛樂的第一選擇場所?！鋈珮I(yè)態(tài)購物中心定位振華商場的體量普遍較大，根本每家商場都設(shè)置百貨，家電，超市，IT數(shù)碼賣場等，可以滿足消費(fèi)者各種類型的需求?！龈叨讼M(fèi)場所振華商場作為煙臺的龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，引進(jìn)了多個國際大牌零售商，如萬寶龍、MAXMARA等，成為了煙臺高端消費(fèi)場所的代表。煙臺各商圈分析■市場競爭環(huán)境振華商場在煙臺的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，給同區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)工程帶來了強(qiáng)進(jìn)的競爭壓力，一些外資企業(yè)，如百盛，在煙臺的生存環(huán)境每況日下。商業(yè)工程分析漁人碼頭工程銷售動態(tài)銷售模式：整棟銷售，面積在2300-3000平方米之間總推出12棟，現(xiàn)只剩余2套在售銷售價格：15000-16000元/平方米之間物業(yè)費(fèi)：3元/天/平方米其他：現(xiàn)有已購物業(yè)〔一套1000平方米商業(yè)〕的業(yè)主對外招租，租金在2元/平方米/天左右商業(yè)工程分析商業(yè)工程分析工程位置：萊山區(qū)觀海中段電力小區(qū)對面建筑類別:商鋪交通狀況：1、5、7、8、23、53路，交通較便利。總建筑面積:：17000平方米工程現(xiàn)狀：工程由兩棟獨(dú)立樓組成，共四層，地下是7000多平方米停車場一期已售完200多套，現(xiàn)只剩余60套面積在20-80平方米之間價格未定，預(yù)計十月對外銷售，價格預(yù)計在9000元/平方米租金：約400-550元/月/平方米鹿鳴商業(yè)中心商業(yè)工程分析工程位置：萊山區(qū)清泉路煙臺大學(xué)北門對面建筑類別:住宅、商鋪開發(fā)商：山東祥隆企業(yè)集團(tuán)交通狀況：5、7、10、17、23、59、107路等等，交通便利。占地面積:58.63公頃建筑面積:：103.94萬平方米工程現(xiàn)狀：現(xiàn)只剩下聯(lián)體戶型的商鋪在售，面積在108-117平方米之間，售價在155-270萬/套；餐飲區(qū)現(xiàn)在調(diào)整中，面積在50-400平方米之間，價格未定；層高：一層：5米，二層：4.5米；東端局部二層層高在7米左右，可以做夾層。萬象城商業(yè)工程分析紅琥海岸商業(yè)廣場商業(yè)工程分析香榭廣場商業(yè)工程分析工程位置：芝罘區(qū)海港路26號建筑類別:住宅、商鋪、公寓開發(fā)商：陽光100煙臺銀都置業(yè)占地面積:28000平方米總建筑面積:：550000平方米容積率：5.25綠化率：31%工程現(xiàn)狀：只剩余3套商鋪未售，面積在400、600、700平方米；均價在55000元/平方米，折扣未定陽光100城市廣場商業(yè)工程分析大都會工程銷售動態(tài)銷售模式：面積在20-180多平方米之間銷售價格：沿街商鋪：約11800元/平方米；靠里商鋪：約6000元/平方米；現(xiàn)狀：只余少數(shù)未售。商業(yè)工程分析商業(yè)工程分析工程位置：開發(fā)區(qū)泰山路與沐河路交匯處建筑類別:商鋪、住宅開發(fā)商：盛發(fā)公司交通狀況：位于煙青路〔204國道〕路邊，距同三高速6公里，距棲霞市政府2公里工程現(xiàn)狀：工程以整層銷售模式銷售，現(xiàn)只剩下三層，面積在700多平方米，銷價在7000多元/平方米；已購一、二層物業(yè)的業(yè)主現(xiàn)對外招租，面積在14000平方米，租金在180-240萬元/年。

金光小區(qū)〔恒達(dá)大廈〕開發(fā)商的訴求工程存在的問題

我們的合作條件問題一：開發(fā)商訴求需進(jìn)一步明確初步反響意見為，開發(fā)商欲將本工程打造成為煙臺豪宅的代表工程，因此在產(chǎn)品設(shè)計方面，強(qiáng)調(diào)大尺度奢華感，但大戶型產(chǎn)品銷售速度自08年以來未有顯著提升，開發(fā)商不愿采取如富士康團(tuán)購，或在東北地區(qū)設(shè)立分銷的手段。希望如北京等地區(qū)的高端客戶購置本工程，因此，希望與北京公司合作以外部客戶打破目前銷售速度與銷售價格的雙重瓶頸。另外，工程本身12萬的商業(yè)體量，受區(qū)域成熟度低，地區(qū)商戶資源缺乏，經(jīng)營檔次底與品牌效應(yīng)無法與工程整體氣氛形成共鳴的影響，欲在該區(qū)域盤活的可能性不大，根據(jù)其業(yè)態(tài)規(guī)劃，商戶引進(jìn)，是開發(fā)商的另一關(guān)注點(diǎn)，在交流中，開發(fā)商提到，該片商業(yè)為開發(fā)區(qū)管委重點(diǎn)關(guān)注工程，萬國風(fēng)情商業(yè)碼頭與棧橋承載開發(fā)區(qū)旅游觀光，娛樂消費(fèi)的作用。開發(fā)商深知其難度，但希望以有限的投入實(shí)現(xiàn)該功能