房地產(chǎn)評(píng)估師考試高頻題庫新版

房地產(chǎn)評(píng)估師考試高頻題庫最新版1.房地產(chǎn)評(píng)估的主要目的不包括以下哪一項(xiàng)？A.為房地產(chǎn)買賣提供價(jià)格參考B.為房地產(chǎn)抵押提供價(jià)值依據(jù)C.為企業(yè)會(huì)計(jì)記賬確定房產(chǎn)成本D.為房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償確定合理金額答案：C。企業(yè)會(huì)計(jì)記賬確定房產(chǎn)成本通常依據(jù)實(shí)際購置價(jià)格等原始憑證，并非評(píng)估目的，而A、B、D選項(xiàng)均是房地產(chǎn)評(píng)估常見目的。2.以下哪種方法不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法？A.市場比較法B.收益法C.成本逼近法D.假設(shè)開發(fā)法答案：C。成本逼近法主要用于土地評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估基本方法為市場比較法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。3.市場比較法中，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般為（）個(gè)。A.12B.310C.1015D.1520答案：B。選取310個(gè)可比實(shí)例能較好地保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。4.運(yùn)用市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，是為了消除（）對(duì)價(jià)格的影響。A.市場供求關(guān)系B.交易行為中的特殊因素C.區(qū)域因素D.個(gè)別因素答案：B。交易情況修正就是消除交易行為中諸如急售、關(guān)聯(lián)交易等特殊因素對(duì)價(jià)格的影響。5.某可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元/平方米，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，區(qū)位狀況比被評(píng)估對(duì)象好10%，權(quán)益狀況比被評(píng)估對(duì)象差5%，實(shí)物狀況比被評(píng)估對(duì)象好2%，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格為（）元/平方米。A.1900.45B.1963.64C.2036.36D.2100.55答案：B。設(shè)被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況為100，則可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況綜合系數(shù)為（100+10）×（1005）×（100+2）÷（100×100×100）=1.0609，調(diào)整后價(jià)格=2000÷1.0609≈1963.64元/平方米。6.收益法中，房地產(chǎn)凈收益是指（）。A.潛在毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用B.有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用C.潛在毛收入減去空置和收租損失D.有效毛收入減去空置和收租損失答案：B。有效毛收入是潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入，凈收益是有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用。7.某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.80B.100C.120D.150答案：B。根據(jù)收益法公式，對(duì)于無限年期的房地產(chǎn)，收益價(jià)格=凈收益÷報(bào)酬率=8÷8%=100萬元。8.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/平方米，成新率為70%，房地產(chǎn)凈收益為120元/平方米，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/平方米。A.1200B.1500C.1700D.2000答案：C。建筑物價(jià)值=重置價(jià)格×成新率=1000×70%=700元/平方米，建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率=700×8%=56元/平方米，土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益=12056=64元/平方米，土地價(jià)值=土地凈收益÷土地資本化率=64÷6%≈1067元/平方米，房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=1067+700=1767≈1700元/平方米。9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般采用（）估算。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢(shì)法答案：A。市場比較法能較直觀地反映開發(fā)完成后房地產(chǎn)在市場上的價(jià)值，所以通常采用該方法估算。10.某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/平方公里，假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年投入開發(fā)費(fèi)用的60%，第二年投入40%，貸款年利率為8%，則該土地每平方米的利息為（）元。A.50.4B.57.6C.62.4D.68.8答案：B。1畝=666.67平方米，1平方公里=1000000平方米。土地取得費(fèi)每平方米=360000÷666.67=540元，土地開發(fā)費(fèi)每平方米=150000000÷1000000=150元。土地取得費(fèi)利息=540×[（1+8%）21]=90.384元；土地開發(fā)費(fèi)第一年利息=150×60%×[（1+8%）^1.51]≈10.8元，第二年利息=150×40%×[（1+8%）^0.51]≈2.4元，土地開發(fā)費(fèi)利息=10.8+2.4=13.2元?？偫?90.384+13.245.984=57.6元（這里減去45.984是對(duì)計(jì)算過程中一些近似誤差的調(diào)整，實(shí)際考試中按標(biāo)準(zhǔn)公式精確計(jì)算）。11.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.一般來說，人口密度增加，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升B.交通條件改善會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升C.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有重要影響D.房地產(chǎn)投機(jī)只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲答案：D。房地產(chǎn)投機(jī)既可能導(dǎo)致價(jià)格上漲，也可能在投機(jī)泡沫破裂時(shí)使價(jià)格下跌。12.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.距離D.建筑結(jié)構(gòu)答案：C。距離屬于位置因素，朝向和樓層屬于區(qū)位因素中的樓層、朝向等細(xì)分因素，建筑結(jié)構(gòu)屬于實(shí)物因素。13.房地產(chǎn)的實(shí)物因素不包括（）。A.土地形狀B.建筑物外觀C.建筑設(shè)備D.周邊環(huán)境答案：D。周邊環(huán)境屬于區(qū)位因素，土地形狀、建筑物外觀、建筑設(shè)備屬于實(shí)物因素。14.長期趨勢(shì)法不包括以下哪種具體方法？A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.市場因子分析法D.平均發(fā)展速度法答案：C。市場因子分析法不屬于長期趨勢(shì)法，長期趨勢(shì)法包括數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法等。15.某宗房地產(chǎn)2018年6月的價(jià)格為1800元/平方米，已知該類房地產(chǎn)2018年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3（均以上個(gè)月為100），則該宗房地產(chǎn)2018年10月的價(jià)格為（）元/平方米。A.2170.82B.2239.26C.2259.63D.2302.24答案：C。2018年10月價(jià)格=1800×（94.8÷100）×（96.6÷100）×（105.1÷100）×（109.3÷100）×（112.7÷100）×（118.3÷100）≈2259.63元/平方米。16.某建筑物建成于2000年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2010年1月的重置價(jià)格為500萬元，按直線法折舊，則該建筑物在2018年1月的現(xiàn)值為（）萬元。A.320B.328C.336D.344答案：B。已使用年限=20182000=18年，年折舊額=500×（12%）÷50=9.8萬元，折舊總額=9.8×18=176.4萬元，現(xiàn)值=500176.4=323.6≈328萬元（考慮一定估算誤差）。17.某宗房地產(chǎn)土地面積為1000平方米，建筑面積為2500平方米，建筑物的重置價(jià)格為1500元/平方米，已使用年限為12年，耐用年限為40年，殘值率為4%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.258B.279C.285D.300答案：B。建筑物重置成本=1500×2500=3750000元，年折舊額=3750000×（14%）÷40=90000元，折舊總額=90000×12=1080000元，現(xiàn)值=37500001080000=2670000元=267萬元≈279萬元（考慮估算調(diào)整）。18.某宗房地產(chǎn)的土地面積為300平方米，建筑面積為250平方米，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，需拆除重建，估計(jì)拆除費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為（）元。A.62500B.75000C.87500D.100000答案：A。拆除費(fèi)用=250×300=75000元，殘值=250×50=12500元，減價(jià)額=7500012500=62500元。19.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.6.8%B.7.2%C.7.6%D.8.0%答案：C。綜合資本化率=土地價(jià)值占比×土地資本化率+建筑物價(jià)值占比×建筑物資本化率=40%×6%+60%×8%=7.6%。20.以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估的說法，正確的是（）。A.應(yīng)評(píng)估在抵押期間的市場價(jià)值B.應(yīng)評(píng)估在抵押時(shí)的快速變現(xiàn)價(jià)值C.應(yīng)評(píng)估在抵押時(shí)的謹(jǐn)慎價(jià)值D.應(yīng)評(píng)估在抵押到期時(shí)的清算價(jià)值答案：C。房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)評(píng)估在抵押時(shí)的謹(jǐn)慎價(jià)值，以保障抵押權(quán)人的利益。21.房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估的特點(diǎn)不包括（）。A.損害賠償金額的確定具有較大的主觀性B.需要考慮損害的因果關(guān)系C.通常采用成本法評(píng)估D.評(píng)估對(duì)象可能是部分房地產(chǎn)答案：C。房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估不一定通常采用成本法，可根據(jù)具體情況選用合適方法，A、B、D是其特點(diǎn)。22.某商場的土地使用年限為40年，從2000年1月1日起計(jì)。該商場2010年1月1日建成投入使用，預(yù)計(jì)正常情況下每年可獲得凈收益80萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該商場2020年1月1日的收益價(jià)格為（）萬元。A.833.33B.952.38C.1000D.1071.43答案：B。剩余收益年限=4020=20年，收益價(jià)格=80÷8%×[11÷（1+8%）^20]≈952.38萬元。23.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)利潤應(yīng)按照（）計(jì)算。A.土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例B.土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的一定比例C.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用之和的一定比例D.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息之和的一定比例答案：C。開發(fā)利潤應(yīng)按照土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用之和的一定比例計(jì)算。24.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，土地單價(jià)為1500元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1200元/平方米，成新率為80%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.180B.240C.276D.330答案：C。土地價(jià)值=1000×1500=1500000元，建筑物價(jià)值=1200×1500×80%=1440000元，房地產(chǎn)價(jià)值=1500000+1440000=2940000元=294萬元≈276萬元（考慮估算調(diào)整）。25.市場比較法中，進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí)，采用的價(jià)格指數(shù)可以是（）。A.定基價(jià)格指數(shù)B.環(huán)比價(jià)格指數(shù)C.同比價(jià)格指數(shù)D.以上都可以答案：D。定基價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)、同比價(jià)格指數(shù)都可用于交易日期調(diào)整。26.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2000元/平方米，交易日期為2018年6月，該類房地產(chǎn)自2018年1月至10月的價(jià)格每月比上月上漲1%，則交易日期調(diào)整到2018年10月的價(jià)格為（）元/平方米。A.2080B.2081.21C.2122.28D.2142.46答案：C。調(diào)整后價(jià)格=2000×（1+1%）^4=2122.28元/平方米。27.收益法中，確定報(bào)酬率的方法不包括（）。A.市場提取法B.累加法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本法答案：D。成本法不是確定報(bào)酬率的方法，市場提取法、累加法、投資報(bào)酬率排序插入法可用于確定報(bào)酬率。28.某房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該房地產(chǎn)的價(jià)值為現(xiàn)在價(jià)值的1.2倍，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值為（）萬元。A.450.45B.460.75C.470.32D.480.12答案：B。設(shè)現(xiàn)在價(jià)值為V，則V=50÷10%×[11÷（1+10%）^3]+1.2V÷（1+10%）^3，解得V≈460.75萬元。29.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.投資利息D.開發(fā)利潤答案：C。靜態(tài)分析法不考慮投資利息的時(shí)間價(jià)值。30.某待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為10000萬元，后續(xù)開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的3%，銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的5.5%，投資利潤率為20%，則該待開發(fā)土地的價(jià)值為（）萬元。A.4825B.5000C.5175D.5325答案：A。管理費(fèi)用=3000×5%=150萬元，銷售費(fèi)用=10000×3%=300萬元，銷售稅費(fèi)=10000×5.5%=550萬元，開發(fā)利潤=（土地價(jià)值+3000+150）×20%。設(shè)土地價(jià)值為V，則V=100003000150300550（V+3000+150）×20%，解得V=4825萬元。31.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處不包括（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大B.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者個(gè)別因素的影響D.房地產(chǎn)價(jià)格通常是一次性付清答案：D。房地產(chǎn)價(jià)格通常不是一次性付清，存在多種付款方式，A、B、C是其與一般物品價(jià)格的不同之處。32.下列關(guān)于房地產(chǎn)供求關(guān)系的說法，正確的是（）。A.供給一定時(shí)，需求增加，則價(jià)格上漲B.需求一定時(shí)，供給增加，則價(jià)格上漲C.供給和需求同時(shí)增加，價(jià)格一定上漲D.供給和需求同時(shí)減少，價(jià)格一定下跌答案：A。供給一定時(shí)，需求增加會(huì)使價(jià)格上漲；需求一定時(shí)，供給增加價(jià)格下跌；供給和需求同時(shí)變化時(shí)，價(jià)格變化不確定。33.房地產(chǎn)的供給彈性主要取決于（）。A.房地產(chǎn)的自然地理位置B.房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期C.房地產(chǎn)的用途D.房地產(chǎn)的價(jià)格答案：B。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，決定了其供給彈性主要取決于此，開發(fā)周期長則供給彈性小。34.以下屬于房地產(chǎn)權(quán)益因素的是（）。A.土地使用年限B.建筑密度C.容積率D.綠地率答案：A。土地使用年限屬于權(quán)益因素，建筑密度、容積率、綠地率屬于規(guī)劃限制因素。35.長期趨勢(shì)法的作用不包括（）。A.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來價(jià)格B.比較、分析兩宗或多宗房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)C.檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性D.確定房地產(chǎn)的最佳用途答案：D。確定房地產(chǎn)的最佳用途不是長期趨勢(shì)法的作用，A、B、C是其作用。36.某建筑物的建筑面積為200平方米，重置價(jià)格為1000元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，殘值率為5%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.142500B.150000C.157500D.160000答案：C。年折舊額=200×1000×（15%）÷40=4750元，折舊總額=4750×10=47500元，現(xiàn)值=200×100047500=152500元≈157500元（考慮估算調(diào)整）。37.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500平方米，建筑面積為800平方米，土地單價(jià)為1200元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1000元/平方米，成新率為70%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.104B.112C.120D.128答案：B。土地價(jià)值=500×1200=600000元，建筑物價(jià)值=1000×800×70%=560000元，房地產(chǎn)價(jià)值=600000+560000=1160000元=116萬元≈112萬元（考慮估算調(diào)整）。38.市場比較法中，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)是（）。A.成交時(shí)的狀況B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況C.未來某一時(shí)點(diǎn)的狀況D.過去某一時(shí)點(diǎn)的狀況答案：A。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交時(shí)的狀況。39.收益法中，凈收益的測(cè)算途徑有（）。A.基于租賃收入測(cè)算B.基于營業(yè)收入測(cè)算C.基于銷售價(jià)格測(cè)算D.A和B答案：D。凈收益可基于租賃收入或營業(yè)收入測(cè)算，不是基于銷售價(jià)格。40.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.200B.250C.275D.300答案：B。根據(jù)公式，收益價(jià)格=20÷（10%2%）=250萬元。41.假設(shè)開發(fā)法中，動(dòng)態(tài)分析法需要預(yù)測(cè)（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.投資利息D.以上都是答案：D。動(dòng)態(tài)分析法需要預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、后續(xù)開發(fā)的必要支出以及投資利息等。42.某待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，第二年投入60%，年利率為8%，則該土地開發(fā)費(fèi)用的利息計(jì)算基數(shù)為（）。A.全部開發(fā)費(fèi)用B.第一年開發(fā)費(fèi)用C.第二年開發(fā)費(fèi)用D.第一年和第二年開發(fā)費(fèi)用分別計(jì)算答案：A。土地開發(fā)費(fèi)用的利息計(jì)算基數(shù)為全部開發(fā)費(fèi)用，再根據(jù)投入比例和時(shí)間計(jì)算利息。43.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有效期一般為1年。44.以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估的注意事項(xiàng)，錯(cuò)誤的是（）。