小區(qū)物業(yè)運(yùn)營管理方案5

小區(qū)物業(yè)運(yùn)營管理方案5一、總體規(guī)劃為了搞好××小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營造一種舒適的居住環(huán)境，特制定本方案。二、服務(wù)準(zhǔn)則(一)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時間周一至周日上午8：00~下午18：00。(二)服務(wù)中心電話物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心設(shè)有24小時值班服務(wù)專員，以便于為泛博業(yè)主服務(wù)。服務(wù)電話如下。1．標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時間電話：×××××××。2．非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時間電話：×××××××。三、服務(wù)內(nèi)容(一)遷入手續(xù)辦理1．業(yè)主持小區(qū)業(yè)主的《入住通知單》《購房合同》到服務(wù)中心辦理遷入手續(xù)。(1)按規(guī)定要求填寫《入住登記表》。(2)按規(guī)定繳納有關(guān)款項。(3)與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設(shè)備、設(shè)施查驗手續(xù)。(4)辦理物業(yè)移交手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙。2．業(yè)主應(yīng)保證在搬家過程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮，按指定路徑進(jìn)出遷入地域，并注意遵守小區(qū)的公共秩序。(二)房屋維修管理1．每年一次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。2．對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。3．根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。4．每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。5．保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日

內(nèi)完成；照明設(shè)施普通的故障(損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等)，在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障五個工作日內(nèi)完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或者污損，應(yīng)每一個月集中安排一次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進(jìn)行修補(bǔ)維修。6．按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行一次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。7．對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門。8．小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組

團(tuán)、棟及單元(門)、戶標(biāo)志清晰。(三)公共設(shè)施維護(hù)管理1．對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)，共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。2．建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案(或者設(shè)備臺賬)，有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。3．有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。4．對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。5．特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢驗檢測校準(zhǔn)，符合相關(guān)規(guī)范。6．設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度在明顯位置做出標(biāo)識；各類管線有分類標(biāo)識和流向標(biāo)識；各類記錄本、登記本(運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等)齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。7．對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、車庫限高、區(qū)內(nèi)道

路限速、燃?xì)庹{(diào)壓站(箱)、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。8．公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發(fā)生阻塞時應(yīng)及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。9．建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。10．每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻(護(hù)欄)、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報警監(jiān)測系統(tǒng)等巡視一次。設(shè)施設(shè)備能正常使用，無安全隱患。11．設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。12．使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。13．保證載人電梯日夜24小時正常運(yùn)行。14．消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。15．小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。(四)公共秩序管理1．小區(qū)出入口24小時值勤，進(jìn)入樓幢門廳刷卡。2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進(jìn)行登記管理，阻撓小商小販進(jìn)入小區(qū)。在有可能危及人身安全處有明顯標(biāo)志。3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視。園區(qū)巡視白日三次、夜間四次，樓內(nèi)巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內(nèi)容、要求及記錄。4．門崗及巡視服務(wù)人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)上崗時間不超過四小時；門崗服務(wù)設(shè)施完好、標(biāo)識醒目；有服務(wù)操作細(xì)則。5．監(jiān)視控制中心設(shè)專人24小時值班，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置做到標(biāo)識。6．有機(jī)動車輛和非機(jī)動車的行駛方向、限速標(biāo)識，交通指示標(biāo)識應(yīng)規(guī)范、清晰，對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，車輛有序通行、停放。7．突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關(guān)部門，并設(shè)專人保護(hù)現(xiàn)場，配合公安等部門進(jìn)行處理。8．對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。9．對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。10．對監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題即將發(fā)出預(yù)警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周。(五)清潔服務(wù)1．在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。2．小區(qū)道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶(及附屬物)每天清掃一次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。3．區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4．二次供水水箱按規(guī)定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5．根據(jù)實際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理1．雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3．對水池進(jìn)行定期檢查，每星期打撈一次漂浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。4．定期清除綠地雜草、雜物。5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。6．適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。四、服務(wù)評估1.定期評估服務(wù)中心客戶主管根據(jù)業(yè)戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月×日定期在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行服務(wù)檢查，以評估服務(wù)效果。2.暫時檢查總經(jīng)理或者其他高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要進(jìn)行服務(wù)檢查時，可以由服務(wù)中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行暫時檢查，以評估其服務(wù)效果。小區(qū)物業(yè)運(yùn)營管理方案6隨著汽車的普及，私家車數(shù)量劇增，小區(qū)停車場配套設(shè)施不足，特別是對于一些老舊小區(qū)，由于建設(shè)之初缺乏必要的停車位規(guī)劃，導(dǎo)致居住小區(qū)停車難現(xiàn)象突出。小區(qū)停車現(xiàn)狀：1、車多位少導(dǎo)致停車難，浮現(xiàn)亂停亂放現(xiàn)象。2、業(yè)主上下班時間集中，進(jìn)出車效率低下，出入口通行緩慢。3、小區(qū)物業(yè)管理跟不上，浮現(xiàn)停車糾紛。影響1、小區(qū)車輛亂停亂放，影響小區(qū)形象和環(huán)境，有些還會傷害小區(qū)綠化。2、小區(qū)出入口通行緩慢，影響門口道路通行，從而易引起交通擁堵。3、小區(qū)物業(yè)對于停車位大多只收費不管理，停車場車輛出現(xiàn)事故問題無人問責(zé)。解決方案1、建設(shè)立體車庫，增加停車位立體車庫具有占地少、車輛羅列緊湊的優(yōu)點，可利用小區(qū)的空地，進(jìn)行建設(shè)。在對綠化影響最小的前提下，