成都銀泰城案例分析報(bào)告

【銀泰城】工程個(gè)案贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院〞，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：添加Q群340180654，可享受每兩日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送報(bào)告結(jié)構(gòu)工程推廣分析12工程情況分析工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程規(guī)劃及定位工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)工程推售分析3工程區(qū)位概況工程總結(jié)4項(xiàng)目名稱銀泰城項(xiàng)目位置高新區(qū)益州大道與天府四街的交匯處開發(fā)商成都傳富置業(yè)有限公司總占地144.07畝總建筑面積40萬㎡建筑層高5.7m、5.4m、5.4m商鋪套數(shù)800套物業(yè)類型辦公樓，商業(yè)街，銀泰商業(yè)（自持）層數(shù)總共5層，地上3層（可出售），地下2層車位2512個(gè)價(jià)格1F：4.5萬/㎡；2F：2.5萬/㎡；3F：1.7萬/㎡物業(yè)公司

港聯(lián)物業(yè)物業(yè)費(fèi)8.5元/平方米·月工程最大的優(yōu)勢銀泰自持11萬方時(shí)尚購物中心、5萬方阿里巴巴西部總部基地；品牌開發(fā)商工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一.工程情況分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程區(qū)位概況工程位于高新區(qū)益州大道與天府四街的交匯處，上接會(huì)展商務(wù)區(qū)商氣，左接大源核心居住人氣，承接周邊商務(wù)居住人群。一.工程情況分析——區(qū)域概況根據(jù)工程商業(yè)體量〔5萬㎡商業(yè)街、11萬㎡購物中心〕，其吸附半徑可有效吸附周邊5km左右的消費(fèi)客群；輻射周邊居住人群如站南、大源、華府、華陽板塊等；輻射周邊產(chǎn)業(yè)商務(wù)人群如金融城、會(huì)展區(qū)域、軟件園區(qū)等；同時(shí)還將輻射板塊內(nèi)銀行金融后臺(tái)辦公、阿里巴巴等客群；工程吸附周邊6大板塊人群，共計(jì)80余萬消費(fèi)人群，其核心優(yōu)勢明顯，處于大源商務(wù)區(qū)核心位置，區(qū)位潛力大。工程規(guī)劃情況工程規(guī)劃：工程包括3棟寫字樓、2棟阿里巴巴基地、13棟商業(yè)、銀泰自持購物中心一.工程情況分析——規(guī)劃情況整體布局：1.購物中心：位置天府四街和劍南大道交匯處；理由：兩主干道交匯處，車流人流量大，品牌昭示；2.商業(yè)街：位于購物中心南面，臨小街，商業(yè)內(nèi)街下沉式廣場；理由：有效吸附購物中心、寫字樓人流、商業(yè)街南面為朗基天香商業(yè)，兩工程商業(yè)可形成有效互動(dòng)；下沉式廣場增加內(nèi)街商業(yè)的特色，有效實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)出售；3.寫字樓：單獨(dú)分布于臨街角落處成點(diǎn)狀式布局；理由：由于地塊為阿里巴巴拿下的產(chǎn)業(yè)用地與銀泰合作開發(fā)，帶有辦公的指標(biāo)；寫字樓有效的為商業(yè)帶來辦公人群；工程由13棟商業(yè)商業(yè)街、3棟寫字樓、2棟阿里巴巴基地、5萬㎡商業(yè)街其中包括1.3萬㎡下沉式商業(yè)街以及11萬㎡購物中心組成；自持與出售比例一.工程情況分析——規(guī)劃情況工程整體商業(yè)包括11萬㎡購物中心組成、5萬㎡商業(yè)街，11萬㎡購物中心全部自持，自持比例69%；一.工程情況分析——商業(yè)動(dòng)線人流動(dòng)線：本工程三個(gè)主出入口設(shè)置在人流車流密集處；臨兩條主干道劍南大道、天府四街，人流車流密集，臨朗基天香一側(cè)設(shè)置主干道，考慮住宅人流密集；三個(gè)主要出入口互為起點(diǎn)和終點(diǎn)，配合節(jié)點(diǎn)小廣場，進(jìn)行主要人流動(dòng)線的組織；配合三個(gè)主要出入口及節(jié)點(diǎn)小廣場，設(shè)置工程主要?jiǎng)泳€；考慮到街區(qū)通達(dá)性隨樓層增高而遞減以及商業(yè)街內(nèi)側(cè)商鋪通達(dá)性比之主出入口兩側(cè)較差，故規(guī)劃為次要?jiǎng)泳€。工程商業(yè)動(dòng)線以本工程三個(gè)主出入口互為起點(diǎn)和終點(diǎn)，配合節(jié)點(diǎn)小廣場進(jìn)行主要人流動(dòng)線的組織；北節(jié)點(diǎn)小廣場節(jié)點(diǎn)小廣場樓梯扶梯電梯連廊一.工程情況分析——商業(yè)動(dòng)線工程商業(yè)動(dòng)線北節(jié)點(diǎn)小廣場節(jié)點(diǎn)小廣場樓梯扶梯電梯連廊中央購物大道24小時(shí)美食酒吧街商務(wù)休閑街配合工程業(yè)態(tài)打造的購物、餐飲、休閑不同的業(yè)態(tài)在垂直交通設(shè)置上有不同的表達(dá)；購物大道，臨工程購物中心，在垂直交通上針對(duì)購物人群，通過層層退臺(tái)、街街以連廊、垂直電梯、自動(dòng)扶梯、樓梯相連，保證商業(yè)的貫穿；休閑、餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于交通直達(dá)要求高，消費(fèi)人群目的性強(qiáng)，在這局部商業(yè)街交通組織上多采用垂直電梯、樓梯組織交通；針對(duì)不同類型的業(yè)態(tài)規(guī)劃，組織針對(duì)性垂直交通設(shè)置；成都銀泰城，總建面積為40萬㎡，由銀泰自持11萬㎡時(shí)尚購物中心、5萬㎡阿里巴巴西部總部基地、3棟甲級(jí)寫字樓，以及特色商業(yè)步行街等多業(yè)態(tài)的全天候城市綜合體，是5年內(nèi)成都城南唯一的大型低密度花園式多業(yè)態(tài)的生活中心。通過現(xiàn)場展板分析和銷售人員溝通：工程商業(yè)街以“享受和休閑〞為主導(dǎo)，打造“24小時(shí)美食酒吧街〞、“中央購物公園大道〞、“商務(wù)休閑街區(qū)〞三大主題規(guī)劃，業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑、購物為主。整個(gè)商業(yè)街區(qū)，由花園、庭院、里巷和層層退臺(tái)營銷多視角的景觀點(diǎn)。預(yù)計(jì)后期入駐品牌ZARA、星巴克、祖母廚房、歐洲房子、博納影院、盧米埃影院、孩子王、世紀(jì)星冰場等百家品牌。工程定位：大型低密度多業(yè)態(tài)的體驗(yàn)式生活中心一.工程情況分析——工程定位業(yè)態(tài)控制：規(guī)定入駐商家必須為前期談定業(yè)態(tài)的商家，如后期違約將會(huì)繳納違約金.附件：工程產(chǎn)品分析樓棟樓層面積段（㎡）套數(shù)（套）5#1F33.17-101.37212F31.32-209.69186#1F31.14-67.31212F33.07-68.04183F21-62.89167#1F30.86-64.66222F43.89-87.6208#1F30.32-78.87232F30.16-94.152110#1F48.49-127.17122F31.61-132.651111#1F47.83-120.38122F51.25-148.631012#1F52.5-131.16142F47.69-227.831013A#1F22.65-200.65102F45.13-155.86813B#1F61.38-202.4682F46.14-126.7483F45.5-126.766工程商鋪單個(gè)建筑面積較小，商鋪建筑面積最小面積在21㎡，最大面積在227㎡，多數(shù)面積集中在40-70㎡之間。一.工程情況分析——產(chǎn)品分析7#1F/2F5#1F/2F一.工程情況分析——產(chǎn)品分析8#1F/2F工程產(chǎn)品分析：商鋪兩端多為異形鋪，可與周邊商鋪連通使用，不影響使用。中間鋪形方正，主要是由于工程商業(yè)造型；工程商鋪采用雙面開門式布局；面寬進(jìn)深比：單產(chǎn)權(quán)鋪面進(jìn)深較長，面寬較小，面寬進(jìn)深比1F集中在1:4，2F集中在1:3；柱距：工程柱距設(shè)置合理。商鋪套內(nèi)柱頭少，柱距多數(shù)在8.4m，最小柱距在4.85m。分布規(guī)整，可利用空間多，可變性較強(qiáng)；商業(yè)附加值：商業(yè)退臺(tái)設(shè)計(jì)，商業(yè)2層、3層均有平臺(tái)贈(zèng)送，商業(yè)附加值高。10#1F/2F一.工程情況分析——產(chǎn)品分析11#1F/2F12#1F/2F13A#1F/2F13B#1F/2F13B#3F工程報(bào)廣投放二.工程推廣分析推廣時(shí)間星期推廣媒體推廣版面推廣訴求2014/5/15星期四成都商報(bào)整版成都大源新商圈2014/5/14星期三華西都市報(bào)整版成都大源新商圈，200萬消費(fèi)人群，誠意登記正式開啟，搶119個(gè)商鋪？！2014/5/8星期四成都商報(bào)整版成都大源新商圈200萬消費(fèi)人群2014/4/17星期四成都商報(bào)整版中央購物大道30-200平米黃金商鋪。2014/4/15星期二成都商報(bào)整版2014年再造100個(gè)，千萬富翁。2014/4/10星期四華西都市報(bào)整版2014再造100個(gè)千萬富翁？！2014/4/3星期四華西都市報(bào)整版2014再造100個(gè)千萬富翁？！2013/12/10星期二成都商報(bào)整版誰主宰，成都商業(yè)？2013/12/5星期四華西都市報(bào)整版一期未開先罄；27-3133㎡旺鋪，二期限量加推2013/12/5星期四成都商報(bào)整版一期未開先罄；27-3133㎡旺鋪，二期限量加推2013/12/3星期二成都商報(bào)整版一期未開先罄，二期限量加推2013/11/28星期四華西都市報(bào)整版一期未開先罄，二期限量加推2013/11/21星期四華西都市報(bào)整版問鼎成都2013/10/31星期四華西都市報(bào)整版感謝有您，23-2377㎡悅坊旺鋪一期未開先罄2013/10/29星期二成都商報(bào)1/2版金融城告急2013/10/24星期四華西都市報(bào)整版注定成為成都商業(yè)大事件！2013/10/17星期四華西都市報(bào)整版23-2377㎡銀泰城·悅坊旺鋪商街首度公開2013/10/17星期四成都商報(bào)1/2版領(lǐng)跑成都商業(yè)地產(chǎn)下個(gè)十年2013/9/27星期五華西都市報(bào)整版注定成為成都商業(yè)的大事件2013/9/27星期五華西都市報(bào)整版中國商業(yè)旗手銀泰落子成都2013/9/27星期五華西都市報(bào)整版成都核心直面200萬消費(fèi)客2013/9/27星期五華西都市報(bào)整版40萬㎡綜合體代言成都商業(yè)新旗艦2013/9/27星期五華西都市報(bào)整版中國商業(yè)街開發(fā)創(chuàng)新項(xiàng)目2013/9/27星期五華西都市報(bào)整版國內(nèi)外一線品牌100余家意向入駐2013/9/27星期五成都商報(bào)1/2版開啟成都投資買點(diǎn)2013/9/17星期二成都商報(bào)1/2版中國商業(yè)地產(chǎn)真正做得好就三家2013/9/17星期二成都商報(bào)1/2版七種趨勢，創(chuàng)新中國商業(yè)街價(jià)值2013/9/17星期二成都商報(bào)1/2版簽約儀式2013/9/17星期二成都商報(bào)1/2版在這里發(fā)現(xiàn)未來的錢景2013/9/5星期四成都商報(bào)整版特色何止熊貓？銀泰城·悅坊工程亮相至今，僅報(bào)廣一項(xiàng)次投放，高頻次投放，保持工程熱度。二.工程推廣分析工程推廣畫面工程推廣分為兩個(gè)階段——開盤前主要述求介紹銀泰品牌、工程商業(yè)價(jià)值以及商家資源；開盤后配合推售節(jié)點(diǎn)，主要釋放工程熱銷及加推信息；此外，銀泰城商會(huì)資源豐富，商會(huì)活動(dòng)嫁接，商會(huì)活動(dòng)冠名等，特別是在工程開盤前，工程舉辦在杭州、浙江等地屢次商會(huì)活動(dòng)，吸引眾多商家資源；二.工程推廣分析工程推廣活動(dòng)工程推廣活動(dòng)：工程大手筆舉辦、冠名授牌儀式、商業(yè)簽約儀式、商業(yè)峰會(huì)等有影響力的活動(dòng)，樹立工程的市場知名度及認(rèn)可度。三.工程推售分析工程推售節(jié)奏9月14日售樓部開放9月20日2萬抵8萬，收籌10月20日開盤，售罄12月21日開盤，售罄5月31日開盤，僅余10%的貨量2014年配合活動(dòng)：銀泰城商業(yè)街授牌儀式；通過成都商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)、中國步行商業(yè)街協(xié)會(huì)兩者對(duì)項(xiàng)目的授牌儀式，在項(xiàng)目售樓部亮相后，迅速為項(xiàng)目制造話題，炒熱項(xiàng)目。配合活動(dòng)：銀泰城意向商家簽約活動(dòng)；通過意向商家的簽約活動(dòng)，保障了投資者的投資信心急資金安全，為項(xiàng)目商業(yè)收籌造勢。首次開盤推出10、11、12、13、13a棟，共計(jì)約8000余方商鋪，約110套商鋪，蓄積500組誠意金認(rèn)籌客戶，開盤前一晚邀約整層購買客戶優(yōu)先購買，大客戶先行。同時(shí)商鋪3套起售，開盤一搶而空。首次開盤后剩余為選鋪的認(rèn)籌客戶，通過vip權(quán)益定制合同，通過此手段有效鎖定客戶。到二批次推出1、2、3、16棟時(shí)，所有商鋪接近70%均已通過定制合同優(yōu)先購買了。二批次開盤當(dāng)天銷售一空。由于項(xiàng)目工期進(jìn)度等原因，第三批次今年5月底推出，開盤前項(xiàng)目冠名舉辦2014中國（成都）商業(yè)街峰會(huì)——“傳統(tǒng)與創(chuàng)新的對(duì)話”新經(jīng)濟(jì)時(shí)代商業(yè)發(fā)展趨勢研討會(huì)，作為產(chǎn)品推薦，銷售情況持續(xù)火熱，銷售口徑，目前僅余10%的貨量。工程開盤前通過爆炸式的推廣、話題性活動(dòng)、多場商會(huì)的舉辦，蓄積大量的客戶。由于蓄客量充足，強(qiáng)勢銷售商業(yè)，造成客戶的緊張感，促使客戶快速下單。1.第一批次：商業(yè)主題：24小時(shí)美食酒吧街；推售樓棟：10、11、12、13、13a棟2.第二批次：商業(yè)主題：中央購物公園大道推售樓棟：1、2、3、16棟3.第三批次：商業(yè)主題：商務(wù)休閑街區(qū)推售樓棟：5、6、7、8棟三.工程推售分析推售產(chǎn)品組合工程商業(yè)根據(jù)商業(yè)規(guī)劃的不同主題進(jìn)行商業(yè)推售，餐飲、休閑、購物分批次推出。推售貨源可以根據(jù)主題業(yè)態(tài)進(jìn)行組合推售，有針對(duì)性的開展商會(huì)活動(dòng)，尋找客戶資源。中央購物大道24小時(shí)美食酒吧街商務(wù)休閑街區(qū)時(shí)間銷售存量面積(㎡)成交總價(jià)(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)面積(㎡)2013年9月0002928.922013年10月8071.9132454.4340206.633495.262013年11月566.342937.2251863.192928.922013年12月00010034.482014年1月7105.56---