房地產涉稅政策解讀培訓課件

房地產開發(fā)企業(yè)政策解讀

房地產開發(fā)企業(yè)一、增值稅政策二、土地增值稅三、企業(yè)所得稅課程結構房地產開發(fā)企業(yè)政策解讀

第一部分

增值稅

一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售額的確定

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

支付的土地價款，應當取得省級以上財政部門印制的財政票據(jù)或者國家稅務總局規(guī)定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）注：其中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售額的確定《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（公告2016年第86號）注：房地產開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。房地產開發(fā)企業(yè)銷售額的確定關于明確金融房地產開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知財稅[2016]140號八、房地產開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發(fā)企業(yè)持有。房地產開發(fā)企業(yè)銷售額的確定天津營改增政策口徑第二次釋疑7、關于房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題。房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、家具、家電等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產企業(yè)銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)銷售額的確定二、房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務時間

營改增財稅（2016）36號文件（附件1）第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

案例：推遲結轉收入，騙取增量留抵退稅。天津營改增政策口徑第二次釋疑

8、關于房地產公司銷售不動產納稅義務發(fā)生時間的問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于《商品房買賣合同》約定時間的，以實際交付時間為準。

房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務時間三、房地產開發(fā)企業(yè)增值稅預繳發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務總局公告

2016年第18號第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

2016年天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

1.預繳范圍。預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。

定金屬于預收款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。2.房地產沒有異地預繳的概念。目前出臺的營改增政策中，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售跨區(qū)（縣）自行開發(fā)的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)預繳天津營改增政策口徑第二次釋疑

10、房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？銷售行為成立時，誠意金、定金的實質是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于與不動產銷售行為無關的收入，不需要計算繳納增值稅。

房地產開發(fā)企業(yè)預繳房屋認購書中定金與訂金的區(qū)別1）在“房屋認購書”中約定的為“訂金”：《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十二條第二款規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定?！贝朔N情況下，買受人可與出賣人詳細約定“訂金”的性質，否則到時想要主張“定金”的權利的話，將不會被人民法院支持。

2）、在“房屋認購書”中約定的為“定金”：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。房屋認購書中定金與訂金的區(qū)別認購有兩種，一種是開發(fā)商未拿到預售證，與購房者達成購買協(xié)議，等拿到預售證后，再正式成交。另一種是開發(fā)商在拿到預售證的情況下，與購房者達成購買協(xié)議，但沒有進行正式的書面簽約，只進行簡單的協(xié)議簽署。正式簽約一般會在認購之后進行。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。如果認購金（誠意金、認籌金和訂金）屬于預收款，則應當預繳增值稅，反之無須預繳增值稅。因此，稅務機關判斷是否屬于預收款的標準，不是以企業(yè)賬簿、憑證、合同的命名為標準，是以企業(yè)是否拿到預售證，只要企業(yè)取得了“預售許可證”的，即為銷售現(xiàn)房，企業(yè)取得的認購金（誠意金、認籌金和訂金）無論在賬簿如何核算，均應按預收款處理，一律按3%預繳增值稅；未成交認購金退回的，沖抵當月預收款。房屋認購書中定金與訂金的區(qū)別關于發(fā)布《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）》的通知七、關于房地產開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題房地產開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規(guī)定預繳增值稅：（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；（二）收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。房地產開發(fā)企業(yè)預繳最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法釋〔2003〕7號第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。房地產開發(fā)企業(yè)預繳3.預繳申報。（1）預繳時間?！秶叶悇湛偩株P于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）明確，納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。（2）預繳申報。房地產企業(yè)預繳時，應填寫《增值稅預繳稅款表》，向主管國稅機關進行預繳稅款。（3）以預繳稅款抵減應納稅額的規(guī)定。納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，按規(guī)定計算當期應納稅額，不區(qū)分項目抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。（天津營改增政策口徑第二次釋疑）房地產開發(fā)企業(yè)預繳四、房地產開發(fā)企業(yè)預繳開票（1）房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照財稅〔2016〕36號和國家稅務總局公告2016年第18號相關規(guī)定，應在取得預收款的次月申報期，填寫《增值稅預繳稅款表》，按照3%的預征率，向主管國稅機關預繳稅款。（2）房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時，購買方向其索取發(fā)票的，可依據(jù)發(fā)票之商事憑證功能，開具增值稅普通發(fā)票，稅率欄次填寫“不征稅”。開具此類發(fā)票的銷售額不需填寫除《增值稅預繳稅款表》以外的申報表。將來正式確認收入開具發(fā)票時也不再將此類發(fā)票進行紅字沖回。（3）房地產開發(fā)企業(yè)按照本建議第二條開具增值稅普通發(fā)票的，應在備注欄注明“預收款”字樣，并按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)相關規(guī)定，在發(fā)票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

關于“不征稅”發(fā)票的那些事~

房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時，其實還沒有發(fā)生增值稅納稅義務，不需要繳納增值稅，但客戶辦理貸款、公積金之類的就需要發(fā)票證明了。這時候怎么辦?開了發(fā)票就要計征增值稅，到最后收到正式全額又要再開一次發(fā)票，那不是重復征稅了嗎?

這就涉及到“不征稅”發(fā)票了!采用發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”的操作，在收到預付款環(huán)節(jié)就可以開具發(fā)票但不需計征增值稅，也就從根本上解決了預付款環(huán)節(jié)增值稅納稅義務時間與開票行為的矛盾了。房地產開發(fā)企業(yè)預繳開票國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告國家稅務總局公告2016年第53號九、《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)，自2016年9月1日起執(zhí)行：(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。在《關于增值稅發(fā)票管理若干事項的公告》(國家稅務總局公告[2017]45)文件《附件：商品和服務稅收分類編碼表》號中，將“不征稅項目”擴充至12項，至總局2019公告45號擴至16項，具體如下房地產開發(fā)企業(yè)預繳開票天津市薊州區(qū)國家稅務局第二務稅務所天津營改增政策口徑第二次釋疑

9、現(xiàn)房銷售是否要按3%預繳增值稅，咋開票？現(xiàn)房銷售是指，在不動產達到交付條件后（竣工）進行的銷售，并收取了全部款項。現(xiàn)房銷售收取的銷售款項不同于預收款方式銷售不動產所收取的預收款，不再按照3%的預征率預繳增值稅，不得再開具不征稅發(fā)票，應按適用稅率征稅、開票。如果不動產達到交付條件（竣工）后進行銷售，并未一次性收取全部款項，也不按照3%的預征率預繳增值稅，不得再開具不征稅發(fā)票，而依據(jù)納稅義務發(fā)生時間之規(guī)定，按適用稅率征稅、開票。

上述原則的制定是基于房地產預繳制度設立的初衷是為了房地產納稅人進銷項在時間上相一致，解決房地產項目企業(yè)的留底問題。而達到交付條件的房屋，原則上進項已完成抵扣，此時應按照納稅義務發(fā)生時間繳納增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)預繳開票天津營改增政策口徑第二次釋疑1、各級城投公司（或類似企業(yè)）代各級政府進行土地開發(fā)，從政府取得全部開發(fā)收入，主要工作包括代政府支付拆遷款、代政府作為甲方簽訂項目開發(fā)合同，將政府給予的開發(fā)收入轉付給拆遷戶和實際施工企業(yè)。其收入為提取項目管理手續(xù)費。上述行為如何征收增值稅及開具發(fā)票？

納稅人的上述行為屬于代理服務，其取得的手續(xù)費收入，按照“經紀代理”稅目繳納增值稅，可就手續(xù)費收入部分開具增值稅發(fā)票。11、房屋買賣違約賠償收入是否繳納增值稅問題銷售行為成立時，買房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，買房違約賠償收入屬于與不動產銷售行為無關的收入，不需要計算繳納增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)預繳開票天津營改增政策口徑第二次釋疑

2、納稅人將土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入免征增值稅問題

納稅人將土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的土地補償款和建筑物、構筑物以及機器設備等等補償收入均暫免征增值稅。可以開具“免稅”發(fā)票。

納稅人享受土地使用權補償收入免征增值稅政策時，需要出具區(qū)級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括區(qū)級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權文件以及土地管理部門報經區(qū)級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。五、天津營改增政策口徑第一、二次釋疑13、一般納稅人銷售、以經營租賃方式出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，取得的途徑包括以直接購買、接收捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。但現(xiàn)有政策對于各種途徑取得不動產的時間沒有明確規(guī)定，該如何把握不動產取得的時間節(jié)點（1）以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為不動產取得的時間。（2）以自建方式取得，以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為不動產取得的時間，無《建筑工程施工許可證》的，按建筑工程承包合同注明的開工日期為不動產取得的時間。（3）對于不動產轉出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產“取得”時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。天津營改增政策口徑第二次釋疑天津營改增政策口徑第二次釋疑14、提供倉儲服務和提供倉庫出租服務，增值稅適用稅率一樣嗎？

納稅人提供倉儲服務應按商務輔助服務納稅，適用稅率6%；倉庫出租服務應按不動產租賃服務納稅，適用稅率9%。15、商場將場地出租給銀行安放ATM機；機場將場地出租給其他企業(yè)安放廣告牌，按什么稅目征收增值稅。上述行為均按照不動產租賃服務征收增值稅。16、納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，如何計算繳納增值稅？納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉讓建筑物永久使用權，依銷售不動產的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產租賃征收增值稅。物業(yè)公司對上述已出租車位又收取的管理費，按照商務輔助服務-企業(yè)管理服務-物業(yè)管理征收增值稅。18、房地產開發(fā)企業(yè)接盤后繼續(xù)開發(fā)、銷售的房地產項目，是否屬于銷售自行開發(fā)的房地產項目的范圍根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。天津營改增政策口徑第二次釋疑土地使用權出租問題土地使用權出租按照不動產經營租賃服務征收。財稅〔2016〕47號規(guī)定：納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

五、關于“租入”不動產開展轉租業(yè)務和“取得政府部門特許”開展公共道路停車業(yè)務的問題根據(jù)《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”等形式。“租入”不動產開展轉租業(yè)務的、“取得政府部門特許”開展公共道路停車業(yè)務屬于“取得”不動產，適用簡易計稅方法。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

七、以不動產、無形資產投資入股是否征收增值稅問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”

第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益?！?/p>

以不動產投資，是以不動產為對價換取了被投資企業(yè)的股權，取得了“其他經濟利益”，應當繳納增值稅。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

八、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產品轉為固定資產后再銷售的征稅問題房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產品轉為固定資產后再銷售屬于納稅人轉讓取得不動產。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規(guī)定進行稅務處理，不適用《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地價款。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

房地產開發(fā)企業(yè)政策解讀

第二部分

土地增值稅

第二條規(guī)定：對其他從事房地產開發(fā)的納稅人應區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產，分別以各類型房地產土地增值稅預征的計征依據(jù)，乘以下列預征率計算預繳土地增值稅。

座落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內的房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產5%。

座落于我市上述行政區(qū)域外的房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產4%。

“土地增值稅預征的計征依據(jù)”按照《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定確認。天津市稅務局關于土地增值稅征管有關事項的公告2019年第13號一、土地增值稅的預繳

一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國家稅務總局公告2016年第70號一、土地增值稅的預繳

第三條

關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號

一、少預繳土地增值稅加收滯納金

第七條符合下列情形之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第八條符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）房地產開發(fā)項目取得最末一張銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告2016年第24號一、土地增值稅清算條件

第五條

關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國家稅務總局公告2016年第70號一、取得建安發(fā)票應注意的事項房地產開發(fā)企業(yè)政策解讀第三部分

所得稅

一、對我市房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率暫按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)非經濟適用房項目的，暫按20%確定。

（二）符合經濟適用房、限價房和危改房條件的，暫按3%確定。

二、本公告適用于2016年度企業(yè)所得稅匯算清繳及以后年度。關于我市房地產開發(fā)企業(yè)計稅毛利率2017年第1號一、所得稅預征毛利率

第三條企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(二)開發(fā)產品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明?！斗康禺a開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號一、房地產竣工條件

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知國稅函(2010)201號一、補充明確房地產竣工條件

2014年1月28日，國務院發(fā)布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續(xù)管理工作，現(xiàn)將有關問題公告如下：

一、房地產開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據(jù)和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。關于房地產開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題