房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2024年

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2024年

一、單項選擇題

（每題的備選答案中只有一個最符合題意。）

1、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其緣由分析，錯誤的是（）0

A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性

C.變現(xiàn)性差D.土地運用權(quán)年限較長

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供應(yīng)是房地產(chǎn)市場上的（）0

A.增量供應(yīng)B.存量供應(yīng)

C.潛在供應(yīng)D.總量供應(yīng)

3、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）o

A.區(qū)位選擇異樣重要B,不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

C.存在效益外溢D.易受政策影響

4、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。

A.完全競爭B.壟斷競爭

C.寡頭壟斷D.完全壟斷

5、某城市2024年商品住房施工面積為1000萬m2,其中從2024年跨入2024年接

22

著施工的面積為300萬m,復(fù)原施工的面積為200萬mo該城市2024年商品住房

新開工面積是（）萬1!?0

A.500B.700

C.800D.1000

6、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地

產(chǎn)市場自然周期的（）o

A.第一階段B.其次階段的后半段

C.第三階段的后半段D,第四階段

7、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）o

A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地

C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

8、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量限制工作不包括（）0

A.對原材料的檢驗B.對配套設(shè)施的檢驗

C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本限制檔案制度

9、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是

（）o

A.土地儲備B.銷售方案的細化

C.建設(shè)項目的質(zhì)量限制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

10、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品

房銷售價格，該定價方法為（）o

A.認知價值定價法B.成本加成定價法

C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

11、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有

效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）o

A.有效市場〉滲透市場〉服務(wù)市場B.服務(wù)市場〉有效市場〉滲透市場

C.有效市場〉服務(wù)市場〉滲透市場D.服務(wù)市場〉滲透市場〉有效市場

12、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的緣由是（）存在差異性。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點B.城市區(qū)域功能

C.購房者的需求D,城市地理環(huán)境

13、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分

析。

A.需求B.供應(yīng)

C.競爭D.市場占有率

14、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加肯定的百分點（或基點）。

A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放

C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放

15、某銀行供應(yīng)的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計

息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列依

次正確的是（）o

A.甲〉乙〉丙B.丙〉乙〉甲

C.乙〉甲〉丙D.乙〉丙〉甲

16、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%,假如通貨膨脹率為

5.5%,銀行貸款年利率為6.5%,存款年利率為3.0%,則該項目投資的實際收益率是

（）o

A.5.16%B.6.16%

C.6.5%D.8.74%

17、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)料第一年的凈租金收入為8萬元，

且每年遞增6%,年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%,該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值

為（）萬元。

A.91.76B.142.40

C.150.94D.160.00

18、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%,期限為15年，首

月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%,則該家庭第8年最終一個月的

還款額為（）元。

A.3627.06B.3634.31

C.4818.34D.4842.43

19、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%,

經(jīng)營期為2。年，假如每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。

A.17.46B.100.00

C.117.46D.672.75

20、投資者在投資過程中運用財務(wù)杠桿的主要目的是為了（）o

A.抵擋通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本

21、假如某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利實力（）。

A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22、某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。

年末012345

凈現(xiàn)值/萬元-2000446.35432.32532.59640.67455.57

累計凈現(xiàn)值/萬元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.50

A.3.09B,3.48

C.3.83D.3.92

23、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債

備付率不低于1.3,貸款利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項

目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。

A.28.73B.29.11

C.344.74D.349.31

24、下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的

是（）。

A.建筑安裝工程費B.土地費用

C.空置率D.容積率

25、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。

A.臨界點分析B.期望值分析

C.敏感性分析D.概率分析

26、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生志向

收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價B,放棄型期權(quán)估價

C.成長型期權(quán)估價D.柔性期權(quán)估價

27、對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。

A.銷售收入B.開發(fā)建設(shè)投資

C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還

28、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。

A.房屋價值補償費B.搬遷補償費

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費

29、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）o

A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表

C.投資安排與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

30、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東限制權(quán)，則可供選擇的融資方

式是（）o

A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行一般股股票

C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券

31、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，假如不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地

產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（）o

A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險

C.財務(wù)風(fēng)險D.信用風(fēng)險

32、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的

70%o

A.評估價值B.實際價值

C.投資價值D.出讓金收入

33、為限制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的這款

實力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（）o

A.本次貸款的月還款額/月均收入

B.（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入

C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）/月均收入

34、市場條件下，物業(yè)租金水平的凹凸主要取決于（）。

A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.業(yè)主希望的投資回報率

C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

35、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空

置率為5%,月平均租金損失率為2%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%,則

該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。

A.33.00B.33.10

C.36.00D.36.10

二、多項選擇題

（每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。）

1、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）o

A.居住物業(yè)開發(fā)投資B.商、也物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資

E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

2、下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）o

A.吸納量B.新竣工量

C.預(yù)售面積D.可供租售量

E,房地產(chǎn)價格

3、下列社會經(jīng)濟活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）o

A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲

B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情愿建高層住宅

C.保障性住房供應(yīng)增加抑制商品住房價格

D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機爆發(fā)

E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加

4、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有

（）o

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必需選擇聯(lián)合代理方式

B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以托付分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能干脆托付分代理

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式

5、在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（）o

A.成本低B.反饋快

C.能深化了解被訪者狀況D.回收率高

E.能深度訪談

6、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）o

A.開發(fā)一銷售模式B.開發(fā)一持有出租一出售模式

C.購買一持有出租一出售模式D.購買一更新改造一出售模式

E.購買一更新改造一出租模式

7、對于“開發(fā)一銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利實力時的計算期包

括（）o

A.開發(fā)期B.論證決策期

C.經(jīng)營打算期D.經(jīng)營期

E.銷售期

8、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選

時，可干脆采納的靜態(tài)盈利實力比選指標有（）o

A.利潤總額B.投資利潤率

C.資產(chǎn)負債率D.貶務(wù)凈現(xiàn)值

E.償債備付率

9、下列分析方法中，屬干風(fēng)險估計與評價的常用方法有（）o

A.故障樹分析法B.期望值法

C.盈虧平衡法D.解析法

E.蒙特卡洛模擬法

10、在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，須要開發(fā)的工作包括（）0

A.風(fēng)險估算B.分析風(fēng)險概率分布狀況

C.辨識風(fēng)險發(fā)生的緣由D.檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)

E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建以

11、在房地產(chǎn)投資項目可行性探討中，調(diào)查探討主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方

面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）0

A.項目用地B.房地產(chǎn)市場供需

C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運輸條件

E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

12、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款B.土地購置稅費

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.水文地質(zhì)勘測費

E.土地開發(fā)工程費

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）0

A.資金融入方須要還本付息

B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供應(yīng)方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同擔當投資風(fēng)險

D.存款性金融機構(gòu)一般不參加房地產(chǎn)權(quán)益融資

E.權(quán)益融資主要來源于個人投資者

14、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風(fēng)險管理實行的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金狀況進行監(jiān)控

B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30%

D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款

E.親密關(guān)注開發(fā)狀況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付運用

15、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）o

A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍

C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建立年頭

E.租戶類型

三、推斷題

1、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地

產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

2、在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地運用權(quán)出讓市場。

（）

3、土地儲備機構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，

可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開

發(fā)成本的2%。（）

4、在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對詳細房地產(chǎn)開發(fā)項目的競

爭性分析和營銷建議。（）

5、用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的全部收支均發(fā)生在該計息

期的期末。（）

6、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)

建設(shè)投資。（）

7、財務(wù)杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平常，借貸越

多，資本金的收益率越大。（）

8、金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了

限制信貸風(fēng)險。（）

9、在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運菅費用比率越高，說明投資項目

反抗風(fēng)險的實力越強。（）

10、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應(yīng)進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與

選擇。（）

11、房屋開發(fā)費中的公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性

和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。（）

12、借貸還本付息清算表屬于基本財務(wù)報表，該表中列出了可干脆用于計算清償實

力指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）

13、依據(jù)財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔保貸款，故政府的各類

財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（）

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構(gòu)供應(yīng)的抵押貸款承諾，越來越成為金融

機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15、一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計算題

（要求列出算式和計算過程;需按公式計算的，要寫出公式。）

1、某投資者購買了一間建筑面積為lOOn?的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180萬

元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝

修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%,動態(tài)投資回收期不長于16年，

則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛租金收入的30%,裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金

流量發(fā)生在年初。請計算滿意投資者收益目標要求的店鋪最低單位面積年租金，并

畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

2、某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4和

0.6,若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清;若租賃期為5年，總租金為

45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元

和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3和02該投資者要求的投資收益率為

10%,設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之

和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率。

答案：

一、單項選擇題

UC2、A3、B

4、B

由于房地產(chǎn)具有明顯的不行移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場

具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應(yīng)的主

要組成部分，假如同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就簡單形成區(qū)域

性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭。

5、A

某房屋新開工面積是指很告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期接

著施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期復(fù)原施工的房屋面積。1000-

2

(300+200)=500(萬m)o

6、B

在自然周期其次階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開

發(fā)，資本流量顯著增加。

7、A

土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土

地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

8、D

質(zhì)量限制主要包括四個方面:對原材料的檢驗、對配套設(shè)施的檢驗、確立限制質(zhì)量的

詳細措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。9、C

10、B

成本加成定價法的表達式為:成本+成本x利潤率。11、C12、C

13、A

需求分析包括:需求預(yù)料、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目、吸納率分析

(詳細包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢)、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。14、C

15、B

實際利率設(shè)名義利率為12%,則按年計息，i=12%;按季計息,

,2

i=(1+12%/4)±l=12.55%;按月計息，i=(l+12%/12)-l=12.68%o年利率均相同，則實

際利率按月計息最大，按年計息最小。

16、B

實際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]-1=[(1+12%)/(1+5.5%)]-1=6.16%。

17.C

因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當s=i時，采納等比序列現(xiàn)值系數(shù)

P=nAi/(l+i)=20x8/(l+6%)=150.94(萬元)

18、A

該家庭第8年最終一個月的還款額A8xi2=Ai(l+i尸=3000x(1+0.2%嚴"=3627.06(萬

元)

19、B

投資回報是指投資者所沒入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的酬勞，即該投資者的年投

資回報為Pi,1000xl0%=100(萬元)。20、B

21、A

假如某項目的FNPV大于或等于0,說明該項目的獲利實力達到或超過了基準收益

率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。假如FNPV小于0,則項目不行接受。

22、D

動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值起先出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量

現(xiàn)值的肯定值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92（年）

23、B

償債備付率=可用于還本付息資金/當期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金

=5/1.3=3.846（萬元），按月還本付息額=3.846/12=3205（元），用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)

公式，可得最大貸款額為y=A/i|I-l/（l+i）n]=3205/（12%^12）x[l-

l/（l+l2%+12）12X20]=291076（萬元）。

24、C

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程

費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容枳率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率

等;對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括:購買

價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25、A

最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿意預(yù)期收益

水平，所能承受的最高土地取得價格。26、C27、D

28、D

相對于股權(quán)融資和其他類型債券融及，公司債券融資不變更原股東對公司的限制

權(quán)。29、D30、D31、A

32、A

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所

收購?fù)恋卦u估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。

33、C

考核借款人還款實力，規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比限制在50%以

下，月全部債務(wù)支出與收入比限制在55%以下，其公式為:房產(chǎn)支出與收入比二（本次

貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入;全部債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款

額十月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。肯定留意考試中題干的要求。34、

D

35、C

月凈經(jīng)營收入二有效毛收入-運營費用二潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-

運營費用=100-100x（5%+2%）+100x3%-60=36（萬元），留意:2024年教材將“經(jīng)營費

用”修訂為“運營費用”。

二、多項選擇題

UCDE

依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的

土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)

營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B選項屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分

除A、B選項外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑消遣設(shè)施投資和特別物業(yè)投資，

共5項。

2、ACE

市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價

格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9項;供應(yīng)指標包括新竣工量、滅失量、存量、空

置量、空置率、可供租售量、房屋施工面枳、房屋新開個面、平均建設(shè)周期和竣工房

屋價值共10項，本題中的B、D選項屬于供應(yīng)指標。3、ABC

4、BCE

A選項錯在大型房地產(chǎn)機構(gòu)一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采納自行租

售;D選項錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以干脆托付分代理。

5、AB

C、E選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點;D選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點16、

BC

7、AE

對干房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出售的，其動態(tài)盈利實力時的計算期為項目開發(fā)

期與銷售期之和;對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利實

力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當房地產(chǎn)開發(fā)為置業(yè)投資的，其動態(tài)盈利實

力時的計算期為經(jīng)營打算期和經(jīng)營期之和。

8、AB

對干開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可干脆采納利潤總額、投資利潤率等靜

態(tài)指標進行方案比選。

9、DE

風(fēng)險估計與評價常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三

種。

10、AB

風(fēng)險估計階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布狀況和風(fēng)險估算；

C、D選項屬于風(fēng)險辨識的內(nèi)容;E選項屬于風(fēng)險評價的內(nèi)容。

11、ADE

B、C選項是市場調(diào)查的內(nèi)容。

12、AB

土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款（由國有土地運用權(quán)

出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用

土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述干脆費用外，還包括土地

購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費用。C選項屬于勘察設(shè)計和前期工程費，D選項

屬于房屋開發(fā)費。

13、BCD

對于A選項，資金融入方不須要還本付息;D選項，商業(yè)銀行和儲蓄機構(gòu)等存款性金

融機構(gòu)極少或者根本不參加房地產(chǎn)權(quán)益融資，E選項，權(quán)益融資主要來源于機構(gòu)投

資者而不是個人投資者。

14、ABDE

對干C選項，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的

35%O

15、ACE

對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通便利性、聲望

或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶供應(yīng)的服務(wù)、建

筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

三、推斷題

KB

保障性住房建設(shè)投資留意的是房地產(chǎn)投資的社會效益。

2、A

在我國，城市土地屬于國家全部，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供應(yīng)者，壟斷

了國有土地運用權(quán)出讓市場。3、A

4、B

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概括分

析、市場趨勢分析等內(nèi)容;項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于項目競爭分析和營銷建議。

5、A

6、B

房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的

期間費用計入運營費用。

7、B

財務(wù)杠桿的正向作用是當全部投資的收益率大于借貸資金成本水平常，投資者運用

借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8、A

金融機構(gòu)出于限制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要

求的比率。9、A

10、A

在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，除對擬開發(fā)項目應(yīng)進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選

擇外，還應(yīng)進行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、

融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

11、B

公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配

套設(shè)施的建設(shè)費。12、B

13、B

依據(jù)財政部和中國人民策行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔保貸款，但由于同時規(guī)定

各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保，所以通常采納抵押貸款，用擬儲

備地塊的土地運用權(quán)證作為抵押。14、A

15、B

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓

的有效毛收入。

四、計算題

1、現(xiàn)金流量圖為：

0

或:

s

方法一：

解:設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為x(l-30%)=0.7x;年

凈租金收入為0.7xxl00=70x

依據(jù)投資者的投資安排可列出下式：

0

即要實現(xiàn)這一投資目標，該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/n?。

方法二：

解:設(shè)單位面積最低毛租金為x萬元，則單位面積凈租金收入為x(l-30%)=0.7x:年

凈租金收入為0.7xxl00=70x

將購買價和裝修費折現(xiàn)

02、(1)計算該項投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和

方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：p(x1)=04x0.5=0.20

S

加權(quán)凈現(xiàn)值:NPV]P(xi)=7.30x0.2=1.46(萬元)

其次路徑：p(X2