押題寶典房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析基礎(chǔ)試題庫(kù)和答案要點(diǎn)

押題寶典房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析基礎(chǔ)試

題庫(kù)和答案要點(diǎn)

單選題(共45題)

1、()：Acollectionofrelatedinformation,organizedforeasy

retrieval.

A.Data

B.Database

C.Butter

D.Stack

【答窠】B

2、CMM將軟件過(guò)程改進(jìn)的進(jìn)化步驟組織成5個(gè)成熟度等級(jí)，其中，在()，

所有項(xiàng)目都采用根據(jù)實(shí)際情況修改后得到的標(biāo)準(zhǔn)軟件過(guò)程來(lái)開(kāi)發(fā)和維護(hù)軟件。

A.可重復(fù)級(jí)

B.已定義級(jí)

C.已管理級(jí)

D.優(yōu)化級(jí)

【答案】B

3、Oneofthegreatestfeaturesofahome()istheabilityto

shareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormore

computers.

A.computer

B.device

C.network

D.work

【答案】C

4、類(lèi)（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。

A.汽車(chē)與輪船

B.交通工具與飛機(jī)

C.輪船與飛機(jī)

D.汽車(chē)與飛機(jī)

【答案】B

5、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此行為屬于

（）維護(hù)。

A.改正性

B.適應(yīng)性

C.完善性

D.預(yù)防性

【答案】A

在while型循環(huán)結(jié)溝中，（）o

A.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)等于循環(huán)條件的判斷次數(shù)

B.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)多于循環(huán)條件的判斷次數(shù)

C.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)少于循環(huán)條件的判斷次數(shù)

D.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)與循環(huán)條件的判斷次數(shù)無(wú)關(guān)

【答案】C

7、某軟件在應(yīng)用初期，運(yùn)行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需

要在UNIX環(huán)境中運(yùn)行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個(gè)要求，軟件本身

需要進(jìn)行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）o

A.可擴(kuò)充性

B.可靠性

C.復(fù)用性

D.可移植性

【答案】D

8、完成一個(gè)房地產(chǎn)估為項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過(guò)程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相

應(yīng)的估價(jià)文書(shū)。

A,坐落

B.形狀

C.場(chǎng)地平整情況

D.登記時(shí)間

【答案】D

9、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）o

A.一個(gè)對(duì)象可同時(shí)指向不同的類(lèi)的對(duì)象

B.同一消息在不同時(shí)刻可調(diào)用不同的方法

C.對(duì)象的生存周期中包含對(duì)象的多種狀態(tài)

D.不同消息可以調(diào)用相同的方法

【答案】B

13、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類(lèi)、接

口、構(gòu)件屬于（）事物。

A.結(jié)構(gòu)

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】A

14、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估

價(jià)師必須熟練掌握的專(zhuān)業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)

要求，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

A.句子應(yīng)簡(jiǎn)潔

B.句子搭配要得當(dāng)

C.句子邏輯性嚴(yán)密

D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯

【答案】D

15、UML中關(guān)聯(lián)是一個(gè)結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個(gè)類(lèi)之間（47）

A.不能有多個(gè)關(guān)聯(lián)

B.可以有多個(gè)由不同角色標(biāo)識(shí)的關(guān)聯(lián)

C.必須有一個(gè)關(guān)聯(lián)

D.多個(gè)關(guān)聯(lián)必須聚合成一個(gè)關(guān)聯(lián)

【答案】B

16、以下關(guān)于專(zhuān)業(yè)程序員知識(shí)和技能的敘述中，不正確的是（）。

A.了解編譯原理有助于快速根據(jù)編譯錯(cuò)誤和警告信息修改代碼

B.了解開(kāi)發(fā)工具知識(shí)有助于直接用工具開(kāi)發(fā)軟件而無(wú)須任何編程

C.了解OS底層運(yùn)行機(jī)制有助于快速找到運(yùn)行時(shí)錯(cuò)誤的問(wèn)題根源

D.了解網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的原理有助于分析網(wǎng)絡(luò)在哪里可能出現(xiàn)了問(wèn)題

【答案】B

17、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是

王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/成，張某與王某就該店面達(dá)成的

月租金是180元/成，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格

B.剩余3年租期的月租金為180元加2條件下的冷收益于2006年10月的現(xiàn)值

之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值

之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值

D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

【答案】C

18、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括(56)

A.適合用戶的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和操作習(xí)慣

B.保持界面元素、布局與術(shù)語(yǔ)的一致性

C.提供反饋機(jī)制，注重用戶體驗(yàn)

D.按照五年后的發(fā)展潮流進(jìn)行時(shí)尚設(shè)計(jì)

【答案】D

19、程序中將多處使用的同一個(gè)常數(shù)定義為常量，其目的是為了()o

A.提高程序的運(yùn)行速度

B.提高程序的可讀性以及可維護(hù)性

C.縮短源程序代碼長(zhǎng)度

D.便于進(jìn)行程序測(cè)試

【答案】B

20、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括()。

A.G2G

B.B2B

C.G2B

D.G2C

【答案】B

21、創(chuàng)建型設(shè)計(jì)模式與對(duì)象的創(chuàng)建有關(guān)，按照所用的范圍分為面向類(lèi)和面向?qū)?/p>

象兩種。其中，()模式是創(chuàng)建型類(lèi)模式。

A.工廠方法(FactoryMethod)

B.構(gòu)建器(BuiIder)

C.原型(Prototype)

D.單例(Singleton)

【答案】A

22、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公

樓，總建筑面積3000成，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于

土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成發(fā)入使用后，其中的1000m2

建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用：5年，期滿后無(wú)償歸還甲方。

現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查

得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為

85%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%。問(wèn)：

A.159.12

B.175.03

C.187.24

D.195.12

【答案】A

23、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過(guò)程，不同的環(huán)節(jié)需要完成

相應(yīng)的估價(jià)文書(shū)。

A.制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性

B.估價(jià)師在完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘

C.估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)

D.估價(jià)報(bào)告交接單要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等

【答案】B

24、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.變量實(shí)際上是存儲(chǔ)位置的名字

B.變量都具有類(lèi)型屬性

C.變量必須先聲明，然后才能引用

D.除了賦值運(yùn)算，其他運(yùn)算都不能改變變量的值

【答案】D

25、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類(lèi)和子類(lèi)的概念。子類(lèi)在原有父類(lèi)接口

的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類(lèi)中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱(chēng)為（45）o

A.封裝

B.繼承

C.覆蓋（重置）

D.多態(tài)

【答案】C

26、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)匕讓方式取得了一塊土地的使

用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用

地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于

商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門(mén)

提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)公司已完成商業(yè)中

心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C二級(jí)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。

A.自己開(kāi)發(fā)

B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C.被迫轉(zhuǎn)讓

D.自愿轉(zhuǎn)讓

【答案】C

27、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)

混亂且難以理解。采用（）模式，用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交

互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改

變它們之間的交互。此模式與（請(qǐng)作答此空）模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式，主要

差別是：前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過(guò)引入其他充象

來(lái)分布通信。

A.解釋器（Interpreter）

B.策略（Strategy）

C.中介者（Mediator）

D.觀察者（Observer）

【答案】D

28、采用面向?qū)ο蠹夹g(shù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)的特點(diǎn)是()o

A.重用性更強(qiáng)

B.運(yùn)行速度更快

C.占用存儲(chǔ)量小

D.維護(hù)更復(fù)雜

【答案】A

29、()是正確的敘述

A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序

B.解釋方式下生成的e標(biāo)代碼長(zhǎng)，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短

c.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼

D.解釋方式只能用于批處理

【答案】C

30＞已知X=-73,若夾用8位機(jī)器碼表示，則［X］原=(),［X］補(bǔ)二()o

A.10110111

B.01001001

C.10100111

D.01011001

【答案】A

31、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上

建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途

均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另

一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和

B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)

補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

【答案】B

32、軟件_±程項(xiàng)目質(zhì)量管埋不包括（）。

A.質(zhì)量計(jì)劃

B.質(zhì)量保證

C.質(zhì)量控制

D.質(zhì)量評(píng)級(jí)

【答案】D

33、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一幢6層的百貨大廈，為保證正常

經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)

估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留

下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前

兄妹倆達(dá)成書(shū)面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.該房屋租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無(wú)效

D.如處置該抵押物，該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力

【答案】D

34、常見(jiàn)的軟件開(kāi)發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其

中，()適用于需求明確或很少變更的項(xiàng)目，()主要用來(lái)描述面向?qū)ο筌浖?/p>

開(kāi)發(fā)過(guò)程。

A.瀑布模型

B.演化模型

C.螺旋模型

D.噴泉模型

【答案】D

35、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買(mǎi)賣(mài)、交換；土地及地上

建筑物的整體買(mǎi)賣(mài)、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與

等。

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

B.比較法

C.收益法

D.成本法

【答案】C

36、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素?cái)?shù)目為(),()是

該正規(guī)集合中的元素。

A.135202cde

B.1202c

C.302cde

D.52c

【答案】B

37、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬

設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。

A.集聚程度

B.交通條件

C.樓層

D.租戶類(lèi)型

【答案】D

38、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買(mǎi)賣(mài)、交換；土地及地上

建筑物的整體買(mǎi)賣(mài)、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與

等。

A.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作

業(yè)期之前

B.從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委

托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估

C.從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行

情而進(jìn)行的評(píng)估

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的g的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶

有一種咨詢性

【答案】A

39、程序中局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測(cè)試通常在()階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測(cè)試通

常在()階段進(jìn)行。

A.單元測(cè)試

B.集成測(cè)試

C.確認(rèn)測(cè)試

D.系統(tǒng)測(cè)試

【答案】B

40、某項(xiàng)目計(jì)劃20天完成，花費(fèi)4萬(wàn)元。在項(xiàng)目開(kāi)始后的前10天內(nèi)遇到了

偶發(fā)事件，到第10天未進(jìn)行中期檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)己花費(fèi)2萬(wàn)元，但只完成了

40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項(xiàng)目將(63)。

A.推遲2天完工,不需要增加費(fèi)用

B.推遲2天完工,需要增加費(fèi)用4000元

C.推遲5天完」不需要增加費(fèi)用

D.推遲5天完工,需要增加費(fèi)用1萬(wàn)元

【答案】B

41、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的'業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估

價(jià)師必須熟練掌握的專(zhuān)業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)

要求，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

A.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)

B.搭配得當(dāng)

C.邏輯.嚴(yán)密

D.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)

【答案】D

42、在獲取與處理音頻信號(hào)的過(guò)程中，正確的處理順序是()o

A.采樣、量化、編碼、存儲(chǔ)、解碼、D/A變換

B.量化、采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換

C.編碼、采樣、量化、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換

D.采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、量化、D/A變換

【答案】A

43、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用()驗(yàn)證程序內(nèi)部邏輯是否符合

設(shè)計(jì)要求，此時(shí)可使用()技術(shù)設(shè)計(jì)測(cè)試案例。

A.黑盒技術(shù)

B.白盒測(cè)試

C.等價(jià)類(lèi)劃分

D.邊界值分析

【答案】B

44、云計(jì)算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應(yīng)用服務(wù)，所請(qǐng)求的資源

來(lái)自云中不固定的提供者，應(yīng)用運(yùn)行的位置一定用戶透明。云計(jì)算的這種特性

就是(56)o

A.虛擬化

B.可擴(kuò)展性

C.通用性

D.按需服務(wù)

【答案】A

45、用戶交互界面設(shè)計(jì)的易用性原則不包括()。

A.用戶交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計(jì)

B.所用名詞和術(shù)語(yǔ)盡量采用業(yè)務(wù)用語(yǔ)

C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致

D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致

【答案】A

大題（共10題）

一、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。、王某可通

過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能

力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？

【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資

料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地

產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；

（5）查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料；（6）查閱有關(guān)艱刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。

2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主

要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程

度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影

響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)

值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償

順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下

內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)?象

最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估

價(jià)結(jié)果確定。

二、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙

公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲

公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)

該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行征收估

價(jià)。、征收估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？、征收估價(jià)中如何確

定該房屋的用途、面枳？、征收估價(jià)中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償？

【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)值是指被征

收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙

方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租

賃、抵押、查封等因素的影響。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)

價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記

建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公

布。對(duì)于己經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和

房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證

據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)

當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。3.本題考查的是房屋征

收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)

用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委

托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

三、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。、王某可通

過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能

力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？

【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資

料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地

產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；

（5）查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料；（6）查閱有關(guān)艱刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。

2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主

要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程

度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影

響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)

值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償

順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下

內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)?象

最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估

價(jià)結(jié)果確定。

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1

月10Fl竣工投入使用，建筑面積93.88口2。該住宅原為福利商品房，于2008

年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用

成本法評(píng)估該住宅于2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)

格=土地重新取得成本+建筑物重置總價(jià)一建筑物折舊1.土地重新取得成衣的

計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用

期限的樓面地價(jià)為280元/成，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類(lèi)似的建筑物樓面地價(jià)為

260元/m2,則土地重新取得成本為：土地重新取得成本二樓面地價(jià)X建筑面積

=280X93.88=26286.4（元）

2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門(mén)2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)

格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/口2,房產(chǎn)管理部門(mén)2015年1月

1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2,

房產(chǎn)管理部門(mén)2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的

重置單價(jià)為4000元加2。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)二重置

單價(jià)X建筑面積=3500X93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊

采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊=建筑物重置總價(jià)X（1

一成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)

評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊

=328580X（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)

格為：房地產(chǎn)總價(jià)二26286.4+328580—98574二25629

2.4（元）

【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得

成本二樓面地價(jià)X建筑面積二260X93.88二24408.8（元）；

2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重

置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)二重置單價(jià)義建筑面積二4000X93.88=375220

（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好

房改為基本完好房。

五、某城欲對(duì)該城市一建于20世紀(jì)50年代，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)設(shè)備均

已風(fēng)化、起沙、剝落的建筑進(jìn)行拆遷，該地非住宅面積為2995nl2,該地位于市

中心，二手住宅交易頻繁，本次評(píng)估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆

遷許可證》證號(hào)為XX規(guī)拆遷許字（2006）第XX號(hào)文件許可。如何確定估價(jià)方

法？

【答案】《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估首

選市場(chǎng)法，按此要求本次評(píng)估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估；而對(duì)于商業(yè)

房地產(chǎn)，因類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)交易活躍，可比實(shí)例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收

益法進(jìn)行評(píng)估，房屋重置價(jià)格采用成本法進(jìn)行評(píng)估。最終確定市場(chǎng)法、收益法

和成本法進(jìn)行評(píng)估。

六、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的

是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托

人為xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)

對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)

告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18

日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法

前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)

營(yíng)。本次估價(jià)以XX建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為

前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)

責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證我土地使用權(quán)終止日期為2053年

6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)

象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書(shū)），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值

時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的

正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所

有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地

方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

【答案】（1）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合

法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土

地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值

時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自

木報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀

況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與

實(shí)地查勘的狀況保持一致。

七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的

是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托

人為xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)

對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)

告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18

日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法

前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)

營(yíng)。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為

前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)

責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年

6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)

象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書(shū)），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值

時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的

正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所

有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地

方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

【答案】（1）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合

法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土

地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值

時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤；自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自

本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。(4)錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀

況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與

實(shí)地查勘的狀況保持一致。

八、閱讀以下說(shuō)明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對(duì)應(yīng)欄

內(nèi)。

【說(shuō)明】

下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數(shù)序列中找出第k小的元素(即將

元素從小到大排序后，取第k個(gè)元素)。對(duì)一個(gè)整數(shù)序列進(jìn)行快速排序的方法

是：在待排序的整數(shù)序列中取第一個(gè)數(shù)作為基準(zhǔn)值，然后根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行劃

分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準(zhǔn)值者(稱(chēng)為左子序列)和大于基準(zhǔn)

值者(稱(chēng)為右子序列)，然后再對(duì)左子序列和右子序列分別進(jìn)行快速排序，最

終得到非遞減的有序序列。例如，整數(shù)序列“19,12,30,11,7,53,78,25〃的第3

小元素為12。整數(shù)序列“19,12,7,30,11,11,7,53.78,25,7〃的第3小元素為

7<>函數(shù)partition(inta[],intlow,inthigh)以a[low]的值為基準(zhǔn),對(duì)

allow]、a[low+l]>???>a[high]進(jìn)行劃分，最后將該基準(zhǔn)值放入

(lowWiWhigh),并使得a[low]、a[low+l]>,..、A[iT]都小于或等

于a[i],而a[i+l]、a[i+2]、..、a[high]都大于a[i]。函教

findkthElem(inta[],intstartldx,intendldx,inrk)在a[startldx]、

a[startldx+l]>a[endldx]中找出第k小的元素。

【代碼】

#include<stdio.h>#include<stdlib.h>Intpartition(inta[],

intlow,inthigh){〃對(duì)a[low..high]進(jìn)行劃分，使得a[low..i]中的元素都不

大于a[i+l..high]中的元素。intpivol=a[low]；〃pivot表示基準(zhǔn)元素

Inti=low,j=high;while((1)){While(i<j&&a[j]>pivot)一

j;a[i]=a[j]While(i<j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}(2)；〃基準(zhǔn)元素定位

returni；}IntfindkthElem(inta[],intstartZdx,intendldx,intk){//整

數(shù)序列存儲(chǔ)在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。

if(startldx<0|endIdx<0||startldx>endldxk<11|k-l>endldx||k-1<

startIdx)ReturnT;//參數(shù)錯(cuò)誤if(startldxV

endldx){intloc=partition(a,startldx,endldx；；〃進(jìn)行劃分，確定基準(zhǔn)元素

的位置if(loc==kT)〃找到第k小的元素return(3)；if(kTVloc)〃繼續(xù)

在基準(zhǔn)元素之前查找returnfindkthElem(a,(4),k)；else//繼續(xù)在基

準(zhǔn)元素之后查找returnfindkthElem(a,(5),

k);}returna[startldx]；}intmainO{inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,1

1,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)/sizeof(int)〃計(jì)算序列中的元素個(gè)數(shù)

for(k=l;k<n+l；k++；{for(i=0;i<

n;i++){printf(,a[i]);Jprintf(a