綠城山東濰坊武家村地塊產(chǎn)品策劃書35p

綠城山東濰坊武家村地塊產(chǎn)品籌劃書2021年9月目錄

第一章前言山東濰坊武家村地塊位于濰坊市中心的南端，屬火車站南片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，地塊橫跨通往市中心的鳶都主干大道——新青年路，南臨連接濰城區(qū)和昌樂縣的樞紐——寶通街，東南方向1.5公里之處是濰坊飛機(jī)場。東面瀕臨濰坊最大的800畝水面——鳶都湖畔風(fēng)景區(qū)、白浪河風(fēng)景帶，南面是濰坊最大的10平方公里生態(tài)濕地。該地塊具備與濰坊傳統(tǒng)生活中心良好的聯(lián)動(dòng)性，更兼具極為稀缺的景觀優(yōu)勢資源，可謂濰坊城南板塊住宅工程開發(fā)矚目之中心。從城市宏觀面理解，濰坊市近年在工業(yè)開展方面取得長足進(jìn)步，在根底建設(shè)方面亦頗有建樹，已搭建起承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)和技術(shù)轉(zhuǎn)移的良好載體，成為倍受關(guān)注的投資熱土，整體產(chǎn)業(yè)開展具備很強(qiáng)的趨勢性，民間資本逐步增強(qiáng)。從房地產(chǎn)市場著手觀察，整體呈現(xiàn)向上開展，逐步成熟之趨勢，客戶需求也以向上調(diào)整為主，呈現(xiàn)出較為明顯的“淺碟型〞市場特征。值得注意的是，城市的開發(fā)理念及產(chǎn)品成熟度尚處于初級(jí)階段，競爭層面上存在較大的空間，產(chǎn)品突破及引領(lǐng)有很大的可能，存在把握市場價(jià)格話語權(quán)的時(shí)機(jī)。再聚焦工程的土地屬性及相對(duì)較低的容積指標(biāo)，客觀上已決定了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)根本方向。地塊的自然稟賦，濰坊高端市場的供給缺口，綠城進(jìn)入山東市場的首席力作，客觀限定了本地塊工程高品質(zhì)、高檔次、精品化的開發(fā)方向。由于本工程在地緣上的特殊性，考慮南北地域差異性，因此在市場調(diào)查、工程競品及可借鑒案例、尤其客戶需求角度研究顯得尤為關(guān)鍵。本產(chǎn)品籌劃書的編寫綜合考慮了工程所處的區(qū)域特征和地塊特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域客戶充分理解之根底上，從規(guī)劃、建筑、景觀、智能化及配套效勞等方面?zhèn)鞒芯G城產(chǎn)品線的同時(shí)結(jié)合北方區(qū)域市場特征。在訴求綠城的精品開發(fā)理念的根底上，打造濰坊首席，同時(shí)力爭為類同區(qū)域工程開發(fā)提供可借鑒的實(shí)據(jù)。

工程可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)論證：濰坊市整體經(jīng)濟(jì)處于快速開展期，一直保持高速增長，08年濰坊全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2491.8億元，同比增長13.20%。人均GDP的走勢，人均可支配收入的持續(xù)增長，在08年金融危機(jī)下,仍有14.4%的漲幅；保證了居民的購置力。而通過經(jīng)濟(jì)環(huán)境的解讀,根據(jù)世界銀行相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場正處于高速開展階段。城市產(chǎn)業(yè)開展情況：工業(yè)方面，產(chǎn)業(yè)布局合理，形成門類齊全的工業(yè)體系。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)已達(dá)4119

家，主營業(yè)務(wù)收入3391.4

億元。第三產(chǎn)業(yè)開展方面，濰坊歷來是魯東地區(qū)重要的物資集散地。年交易額過億元的專業(yè)市場達(dá)36處。壽光蔬菜批發(fā)市場年流通量達(dá)36億公斤，為全國十大專業(yè)批發(fā)市場之一。目前市政府新規(guī)劃的全省最大的小商品市場、建材市場、農(nóng)機(jī)市場和汽車市場四大市場群正在改、擴(kuò)建中。正在建設(shè)的半島商貿(mào)物流中心將實(shí)現(xiàn)效勞業(yè)開展的新突破?？梢哉f濰坊在工業(yè)根底及產(chǎn)業(yè)“二三并進(jìn)〞具有良好的開展勢頭。城市開展方向研判：中心城市按照“東擴(kuò)西延、南控北展〞的開展戰(zhàn)略，規(guī)劃為“一心、一環(huán)、一廊、一軸〞的空間結(jié)構(gòu)，主要形成“四大板塊〞，即：中心城區(qū)：重點(diǎn)開展效勞業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要；東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：重點(diǎn)開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)開展的高地和一流平臺(tái)；西部物流園區(qū)：重點(diǎn)開展物流業(yè)，努力成為全省及至華東地區(qū)重要的物流中轉(zhuǎn)點(diǎn)；北部濱海區(qū)：重點(diǎn)開展制造業(yè)，承當(dāng)起全市經(jīng)濟(jì)開展重點(diǎn)戲的任務(wù)；基于上述開展結(jié)構(gòu)，濰坊的南面由于機(jī)場、鐵路線、水庫以及濕地公園的限制，受到制約，但是其余西、北、東三面開展空間比擬大，未來有大量的土地資源可以供給。工程所在區(qū)域土地將更能凸顯其中心城區(qū)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)的價(jià)值特點(diǎn)，并且供給量也相對(duì)適度。二、市場可行性結(jié)論〔一〕濰坊市整體房產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀2021濰坊市房產(chǎn)市場隨著大環(huán)境明顯回暖,商品房市場供給充足,銷售良好,價(jià)格根本穩(wěn)定。前三季度,市區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積341.73萬平方米,同比增長50.82%；實(shí)際預(yù)售備案登記銷售面積154.08萬平方米,同比增長77.59%；市區(qū)共完成二手房成交面積76.26萬平方米,同比增長38.44%；成交金額17.24億元,同比增長43.78%。1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資198.4億元,增長51.8%,比上半年提高22.6個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋施工面積2381.8萬平方米,增長48.5%；竣工面積355.8萬平方米,增長121.1%。商品房銷售形勢向好。商品房及住宅空置面積一、二、三季度的增幅呈明顯的遞減趨勢,二、三季度分別下降13.6和8.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額147.2億元,增長82.1%；銷售面積527萬平方米,增長55.7%。2021年1-10月,全市實(shí)際預(yù)售案登記銷售面積707.62萬平方米,同比增長250.76%。1-10月份,全市共完成二手房成交面積193.61萬平方米,同比增長70.54%；成交額38.88億元,同比增長65.82%。全市商品房住宅銷售平均價(jià)格2299元/平方米,同比上升5.46%；中心城區(qū)商品房住宅銷售平均價(jià)格為2887.23元/平方米,同比增長了0.86%。2021年在整體大勢趨弱的環(huán)境下，濰坊以改善型為主的市場需求下，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。于此整體市場之下欲取得銷量與銷價(jià)的突破，產(chǎn)品力將是決定性因素之一。〔二〕房產(chǎn)板塊結(jié)構(gòu)分析主要分為四個(gè)板塊：1.濰城區(qū)：隨著市政府的遷移，該區(qū)域日趨衰弱。市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，市民認(rèn)知程度較低。2.奎文區(qū)：城市中心區(qū)域，政治經(jīng)濟(jì)文化中心，商貿(mào)開展迅速，配套完善，開展勢頭強(qiáng)勁，市民認(rèn)知程度高。3.坊子區(qū)：距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，區(qū)域市場開展不夠成熟，配套欠缺，自然環(huán)境資源一般，市民認(rèn)知程度低。4.高新區(qū)：新興開展區(qū)域，工業(yè)企業(yè)較為集中。市政配套有待加強(qiáng)。區(qū)域還尚未建設(shè)完整，市民認(rèn)知度較高。工程所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)板塊，處于市場形成初期，對(duì)于客戶來說相對(duì)冷僻；但關(guān)鍵在于前文提及的稀缺景觀資源及良好的市中心通達(dá)性將賦予工程決定性的開展?jié)摿?。工程所在板塊完全有趨勢開展為濰坊市中低密度宜居板塊。三、工程本身可行性結(jié)論從三方面論述：1.土地屬性分析：從濰坊的資源角度審視，城市資源少山少水，資源相對(duì)貧乏；而本地塊占據(jù)了城市的稀缺資源〔鳶都湖白浪河景區(qū)，國家4A級(jí)濕地公園，水面寬200-300米，水域面積800畝，白浪河水域最大之處〕；同時(shí)白浪河為濰坊市的母親河具有一定的文化底蘊(yùn)的訴求；離塵不離城，具有極度稀缺性。加之低密度產(chǎn)品指標(biāo)，具備充分的高端傾向。且本工程的道路通達(dá)性佳；符合城郊居住享受的屬性；地塊承載了塑造高端住區(qū)的功能。具備改變市場傳統(tǒng)認(rèn)知的時(shí)機(jī)及可能。2.濰坊目前購置能力分析：市場置業(yè)意識(shí)較好，在經(jīng)濟(jì)上而言，亦處于山東的高水平線上；濰坊經(jīng)濟(jì)實(shí)力在山東排名第四，而房地產(chǎn)市場開展卻很落后，房價(jià)缺排在倒數(shù)第二，購置力為工程的高端品質(zhì)的訴求提供了保障。3.市場競爭情況綜述：目前在售工程整體營造水平不高，多數(shù)工程景觀和產(chǎn)品規(guī)劃營造還處于模仿階段，房地產(chǎn)營銷屬于初級(jí)階段，而綠城所具備成熟的高端房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及產(chǎn)品的細(xì)節(jié)研擬注入了信心。如綠城百合系列的南派小鎮(zhèn)在對(duì)4-5層公寓為主，局部8-18層小高層電梯公寓，大面寬、短進(jìn)深，精致獨(dú)特老虎窗、威盧克斯窗、八角窗〔最小的窗寬為600mm〕、雙坡頂和四坡頂?shù)慕M合得到了成熟的運(yùn)用；提供了參考借鑒及經(jīng)驗(yàn)。四、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測算，工程本錢價(jià)格約在3500元/㎡。目前預(yù)估，工程整體均價(jià)約為6000～6500元/㎡*備注：工程本錢需行詳細(xì)測算，市場價(jià)格預(yù)測仍需進(jìn)一步研擬。五、主要結(jié)論投資環(huán)境改善，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型開展，房地產(chǎn)開展速度可期。房產(chǎn)市場穩(wěn)定向上，工程所在區(qū)域存在時(shí)機(jī)土地具備高端屬性，客戶購置能力仍有保障整體市場高端缺失，工程高端路線時(shí)機(jī)較大

工程開發(fā)理念本工程開發(fā)建設(shè)做為綠城來濰坊的第一個(gè)工程，注定了他的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開展規(guī)劃定位，工程整體具備標(biāo)桿性住宅工程的地位，住宅可與青島、杭州高端住宅相媲美，公建局部以高端和差異化贏得主動(dòng)權(quán)，工程整體具備多功能城市綜合體工程的典范作用，通過科學(xué)的規(guī)劃到達(dá)最優(yōu)化利用工程資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對(duì)未來的持續(xù)適應(yīng)能力。在設(shè)計(jì)中應(yīng)做到：一、工程整體應(yīng)與未來該區(qū)的舒適、休閑、高品質(zhì)區(qū)域定位相吻合，并在規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等方面表達(dá)城市的特色。二、遵循綠城桂花系列的設(shè)計(jì)原那么，在建筑尺度、色調(diào)、材料方面與周邊環(huán)境既有照應(yīng)又有創(chuàng)新。三、根據(jù)工程基地情況，最大程度地利用湖景資源，結(jié)合工程內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，營造多層次、多角度的景觀視線，收放有度。四、充分考慮工程內(nèi)部各功能區(qū)的組織關(guān)系和功能互補(bǔ)關(guān)系，從市場角度出發(fā)，合理工程于周邊環(huán)境交通的位置和體量關(guān)系。五、住宅局部應(yīng)以舒適型品質(zhì)來定位，高度重視戶型設(shè)計(jì)的合理性，并合理規(guī)劃和配置完備、合理、適用的公用設(shè)施和配套，注重公共部位設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，處處表達(dá)精品房產(chǎn)的特質(zhì)。六、會(huì)所設(shè)置需充分考慮未來客群生活方式，功能配套與效勞品質(zhì)應(yīng)與產(chǎn)品品質(zhì)相得益彰。第二章城市環(huán)境分析第一節(jié)歷史人文一、城市歷史文脈濰坊歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，早在7000多年前，就有人在這里生活定居。夏商代，境內(nèi)有斟灌、寒、三壽等封國。周初，武王封太公望于齊，都營丘〔今昌樂境內(nèi)〕。春秋時(shí)期，現(xiàn)市轄區(qū)分屬齊、魯、杞、莒等國。戰(zhàn)國時(shí)，大部屬齊，諸城等地屬魯。秦代，東部屬膠東郡，高密置縣，西部屬臨淄郡，東南部屬瑯琊郡。漢代，市境為青、徐2州刺史部所轄，分屬北海、瑯琊、齊3郡和甾川、高密、膠東3國。三國時(shí)，地屬魏。南北朝時(shí)，南朝地為劉宋，北朝地屬元魏。隋代市境屬北海、高密郡。唐代屬河南道，青、密2州。元屬中書省山東東西道宣慰司，置益都路。明朝市境置青州、萊州2府，屬山東承宣布政使司。清朝為青州、萊州2府所轄，屬山東省。1948年濰縣解放，成立濰坊特別市〔省直轄〕。2007年，濰坊市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整。調(diào)整后，全市共67個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)鄉(xiāng)，49個(gè)街道。其中：將安丘市的黃旗堡鎮(zhèn)、趙戈鎮(zhèn)，昌邑市的太保莊鎮(zhèn)劃歸坊子區(qū)管轄；將壽光市的大家洼街道劃歸寒亭區(qū)管轄。2021年，將昌邑市飲馬鎮(zhèn)的48個(gè)村，北孟鎮(zhèn)的橫路屯、大陳、大石門等3個(gè)村，高密市闞家鎮(zhèn)的27個(gè)村，井溝鎮(zhèn)的7個(gè)村，相州鎮(zhèn)的8個(gè)村劃歸坊子區(qū)太保莊鎮(zhèn)管轄。將安丘市景芝鎮(zhèn)的14個(gè)村劃歸坊子區(qū)趙戈鎮(zhèn)管轄。2021年，諸城市撤銷桃林鄉(xiāng)設(shè)立桃林鎮(zhèn)；坊子區(qū)撤銷黃旗堡鎮(zhèn)設(shè)立黃旗堡街道辦事處；寒亭區(qū)撤銷高里鎮(zhèn)、朱里鎮(zhèn),分別設(shè)立高里街道辦事處和朱里街道辦事處；青州市撤銷黃樓鎮(zhèn)設(shè)立黃樓街道辦事處；昌邑市撤銷圍子鎮(zhèn)設(shè)立圍子街道辦事處。二、區(qū)域歷史文脈白浪河是流經(jīng)山東省濰坊市城區(qū)的一條最為重要的河流，橫穿昌濰大平原，前身是濰坊老城的護(hù)城河，河水自南向北緩緩流過市中心，把濰城和奎文兩區(qū)分隔開來，將濰縣劈為東、西兩半。全長127公里，其中城區(qū)段21.7公里?？梢哉f，濰坊起源和開展都是沿白浪河流域而立，“母親河〞當(dāng)之無愧。上世紀(jì)的六七十年代濰坊市建了好幾個(gè)鋼鐵廠。同時(shí)還大搞群眾運(yùn)動(dòng)煉鋼。白浪河兩岸濃煙滾滾，爐火熊熊。，由于人們忙于打派仗，無暇顧及白浪河的整修，兩岸河堤上垃圾成堆，河里雜草叢生、污水流淌。改革開放以后的濰坊趨向于往東部開展新城，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。近年來，隨著濰坊城市建設(shè)的快速開展和城市品位的不斷提升，白浪河兩側(cè)城區(qū)段已成為濰坊最繁華的商務(wù)區(qū)和城市標(biāo)志性地段。為全面提升白浪河兩側(cè)建設(shè)檔次和水平，充分挖掘?yàn)H坊傳統(tǒng)歷史文化，打造具有國際水準(zhǔn)的特色濱水景觀區(qū)，進(jìn)一步改善城市人居環(huán)境，市委、市政府決定對(duì)白浪河及其兩側(cè)進(jìn)行全面綜合整治和改造提升。西部作為以物流為主導(dǎo)的區(qū)塊開展?jié)摿τ邢蓿瑬|部地區(qū)已經(jīng)較成熟，開展空間少；而崛起的南部區(qū)塊隨著舊城改造，白浪河整治以及政策的導(dǎo)向勢必是未來的開展主線。第二節(jié)地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠蟪鞘虚_展的大基調(diào)為“東擴(kuò)西延南控北展〞，隨著濰坊市政府東移到高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，近五年濰坊的主要的開展方向?yàn)橄驏|開展，高新區(qū)的建設(shè)已經(jīng)初見端倪；而南向是城市的景觀資源區(qū)塊，未來將形成中低密度的居住高端區(qū)。而目前的認(rèn)知上，城市向東認(rèn)可度最高；西部老城區(qū)，比擬破舊，認(rèn)知相對(duì)較低；北部為產(chǎn)業(yè)區(qū)，環(huán)境及配套欠缺；南部處于市場認(rèn)知初步階段，非傳統(tǒng)置業(yè)板塊，但景觀環(huán)境較認(rèn)可。二、地方性、區(qū)域性民俗〔一〕濰坊民俗——打秋千濰城舊日打秋千的風(fēng)俗與放風(fēng)箏一樣流行，近年這項(xiàng)活動(dòng)也在逐步恢復(fù)。打秋千的活動(dòng)在清明、寒食時(shí)節(jié)展開，有運(yùn)動(dòng)和娛樂的功能，也兼有信仰上的原由，“月秋千〞是一般人家所架的秋千。舊時(shí)習(xí)俗：清明逢在農(nóng)歷二月間，從正月十六日吊秋千；假設(shè)清明在三月，就從二月二日吊秋千，總要跨一個(gè)月頭，所以叫“月秋千〞?！捕碁H坊民俗——放風(fēng)箏放風(fēng)箏，是境內(nèi)居民清明時(shí)節(jié)傳統(tǒng)的活動(dòng)習(xí)俗。濰坊風(fēng)箏歷史悠久，著名遐邇，素有風(fēng)箏之鄉(xiāng)美名。節(jié)日期間從城鎮(zhèn)到鄉(xiāng)間，普遍放風(fēng)箏，且越來越盛。風(fēng)箏式樣繁多，尤濰城、寒亭見長。1984年4月1日濰坊舉行首屆國際風(fēng)箏會(huì)以后，濰城被譽(yù)為“風(fēng)箏城〞；1988年又命名為“風(fēng)箏都〞?！踩碁H坊民俗——桃俗青州盛產(chǎn)蜜桃，民間有敬桃習(xí)俗，當(dāng)?shù)芈糜尾块T籌辦了桃文化展室，每年秋天舉行壽桃節(jié)，還準(zhǔn)備創(chuàng)立云門山桃博物館。青州農(nóng)村家家養(yǎng)花，各家花壇里必有一株“洋桃花〞，又必有一株桃梅，俗信“花中有桃，百花興旺〞"家有桃梅鬼不殃。〞民間俗傳桃可避邪，因此，桃在生活中幾乎無處不在。節(jié)日顯示桃文化：春節(jié)與元霄節(jié)掛桃形燈籠，掛“桃壽星圖〞。端午節(jié)，大門兩旁插桃枝。建筑用桃作裝飾：大門上掛匾，必用桃形釘。大門檐下要鑲刻有桃圖案的方磚。用具有雕桃八仙桌，桃形茶具。擺設(shè)有桃爺、桃娘、仙桃老人。三、居民的群體性格特征濰坊人忠厚直爽，外粗內(nèi)秀，講義氣，受儒家文化的熏陶，特別講究人際關(guān)系和尊卑等級(jí)，愛走上層路線。濰坊人鄉(xiāng)土意識(shí)重，地域自豪感強(qiáng)，到處認(rèn)老鄉(xiāng)。與濰坊人有過接觸或交往的外地人對(duì)濰坊人的描述總是：憨厚而寬容，樸實(shí)無華，真誠坦率，樸素爽直，善民寬厚，樸實(shí)的就像一棵紅高粱。雖然濰坊人有思想，但缺乏機(jī)智，說白了，就是有經(jīng)商之能卻不精于此道，有文化卻不善于辭令。論酒量，濰坊人算不上天下第一，因?yàn)橛袞|北人和新疆人，但他們的豪爽酒風(fēng)可以讓不知內(nèi)幕的東北人和新疆人甘拜下風(fēng)。濰坊人可謂是“吃苦一族〞，是中國人中最能吃苦耐勞的群體。濰坊人可以吃苦，但絕不可以冒險(xiǎn)，寧可穩(wěn)坐家中吃煎餅，也不愿外出找尋金餑餑。幾千年來，竟真沒有一個(gè)值得一提的大商人和大實(shí)業(yè)家。儒家文化長期禁錮和近代濰坊經(jīng)濟(jì)受列強(qiáng)控制恐怕要算是罪魁禍?zhǔn)琢?，傳統(tǒng)觀念使濰坊人普遍認(rèn)為經(jīng)商致富是“背德〞的可恥之事。濰坊人還有一個(gè)特點(diǎn)是重名輕利。對(duì)濰坊人來說，利益當(dāng)然是不可無視的，但面子問題才是最重要的。如果面子與利益形成沖突，我相信，大多數(shù)濰坊人會(huì)忍痛舍利而求面子。比方，你幫別人做了事，別人給你一定的酬謝，按理說是天經(jīng)地義的。但是，絕大多數(shù)濰坊人會(huì)因?yàn)閾?dān)憂落個(gè)貪利的臭名，而百般拒絕。再比方，朋友之間小聚，不管什么原因，濰坊人到最后往往會(huì)爭著埋單。不是濰坊人不愛財(cái)，而是濰坊人愛面子勝過了一切。盡管吃虧以后也會(huì)痛罵，但下次還會(huì)照舊。濰坊人最感到自豪的，不是自己做了多大的官，不是賺了多少錢，而是自己的人品不被人挑剔。這大概就是儒家文化熏染的結(jié)果吧。四、居民的日常消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)及消費(fèi)心態(tài)消費(fèi)方式絕對(duì)是保守的，他們中的絕大局部人學(xué)不會(huì)超前消費(fèi)。今天花明天的錢，總是讓他們覺得不平安，不踏實(shí)。甚至有點(diǎn)敗家子的味道。所以，你很少看到，買不起車的山東年輕人貸款去買車，吃不起的飯店借錢去吃。永遠(yuǎn)是中規(guī)中矩的理財(cái)觀念：今天攢錢，掙來幸福的明天?，F(xiàn)在看來，這樣的觀念是顯得保守和呆板，但在他們眼里，這樣平安。另外把勤儉當(dāng)成最根本的美德，但對(duì)待親朋鄰里甚至陌生人又極其慷慨大方，比擬喜歡面子，總是把最好的拿出來招待客人，次點(diǎn)的寧愿自己留下來吃。第三節(jié)城市建筑的特色2003年的濰坊和2006年的濰坊變化非常大，城市建設(shè)和根底設(shè)施變化特別明顯。近幾年來，濰坊城市建設(shè)著力打造個(gè)性，凸顯地方神韻，一座具有三河風(fēng)情的現(xiàn)代化世界風(fēng)箏都，正挺立在半島城市群中。

濰坊是世界風(fēng)箏都，風(fēng)箏是濰坊的名片。在濰坊的城市建設(shè)中，風(fēng)箏文化和風(fēng)箏特色得以全面表達(dá)。今年4月濰坊國際風(fēng)箏會(huì)前竣工的世界風(fēng)箏都紀(jì)念廣場，建有詠箏棧橋、風(fēng)箏音樂噴泉、風(fēng)箏雕塑等系列景點(diǎn)，成為濰坊標(biāo)志性城市景觀。開建于2004年底的新濰坊火車站及廣場，主體建筑已經(jīng)封頂，在造型設(shè)計(jì)上，以蝴蝶風(fēng)箏為設(shè)計(jì)元素，全力打造濰坊的又一標(biāo)志性建筑。漫步街頭，風(fēng)箏為主題的景觀到處可見，世界風(fēng)箏都的特色在濰坊越來越突出，越來越鮮明。濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層；喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場都是這種產(chǎn)品，沒有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺效果。第四節(jié)自然條件一、氣候特征濰坊屬于北溫帶季風(fēng)區(qū)，背陸面海，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。其特點(diǎn)為：冬冷夏熱，四季清楚；春季風(fēng)多雨少，已發(fā)生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大；秋季天高氣爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒風(fēng)頻吹。年平均氣溫12.3℃，年平均降水量在650毫米左右。二、氣候要素〔一〕氣溫1978-2007年平均氣溫12.9℃，一月平均氣溫-2.3℃，七月平均氣溫25.3℃，極端最高氣溫40.7℃，出現(xiàn)在1982年5月25日，極端最低氣溫-24.2℃，出現(xiàn)在1985年12月8日；〔二〕降水歷年平均降水量591.9毫米，最大年降水量1286.7毫米，最小年降水量299.5毫米。1959～1967年，平均降水量677.5毫米。1968～1976年，平均降水量為572.6毫米。1977～1985年，平均降水量為511.4毫米。1989年降水量360.8毫米。降水量有逐年減少的勢頭。境內(nèi)年平均水差異不大，為10～30毫米，干旱和濕潤季節(jié)清楚。年降水量分布不均：春季平均降水量79.3毫米。夏季降水7月下旬至8月上旬的降水量為98.3毫米，占夏季降水量的25.4％。秋季降水量101.2毫米。冬季降水量最少，只占全年降水量的4.1％。歷年平均降水日數(shù)為78.7天，最多年108天〔1964〕，最少年58天〔1965〕。降水日數(shù)以夏季最多，春秋次之，冬季最少。歷年最長的連續(xù)降水日數(shù)為9天，降水量180.5毫米，出現(xiàn)于1959年8月。一日最大降水量148.8毫米，出現(xiàn)在1964年7月28日。歷年最長連續(xù)無降水日數(shù)為71天，出現(xiàn)于1973年11月10日至19741月19日。歷年降雪平均始于11月28日，止于來年3月18日，年平均降雪日數(shù)9.5天?！踩橙照杖昶骄照諘r(shí)數(shù)2607.4小時(shí)，日照率為59％，年內(nèi)日照分布不均，以5月日照時(shí)數(shù)最多，為274.3小時(shí)，日照率為59％。0℃以上的日照時(shí)數(shù)為2086.4小時(shí)，占全年總?cè)照諘r(shí)數(shù)的80％。10℃以上的日照時(shí)數(shù)為1568.6小時(shí)，占總?cè)照諘r(shí)數(shù)的60％。〔四〕風(fēng)1、風(fēng)全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏南風(fēng)，出現(xiàn)頻率為9％。冬春季盛行西北偏北風(fēng)，夏變兩季盛行東南風(fēng)。全年平均風(fēng)速3.5米/秒。4月份最大，平均4.5米/秒，最大風(fēng)速達(dá)22.3米/秒，8月最小，平均風(fēng)速2.5米/秒?！参濉碀穸取⒄舭l(fā)量和無霜期1、相對(duì)濕度1959～1989年，年理均相對(duì)濕度為66％，與1933年相比低21.5％。最高為74％〔1974〕，最低為59％〔1968〕。季理均濕度以夏季最高，為75％。春季最低，為58％。月平均濕度以8月最高，為82％。3、4月最低，為57％。2、蒸發(fā)量1959～1989年，平均年蒸發(fā)量2029.5毫米，最大年2531.8毫米，最少年1620.2毫米。年內(nèi)蒸發(fā)變率較大，3～5月份占全年蒸發(fā)總量的30～35％，6～9月占45～50％，10月份至次年2月僅占20％左右。一日最大蒸發(fā)量為29.6毫米，出現(xiàn)在1972年6月16日。3、無霜期濰坊全市一年中無霜期195天。

第五節(jié)自然災(zāi)害濰坊市一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，背陸面海經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。春季風(fēng)多雨少，易發(fā)生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大；秋季天高氣爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒風(fēng)頻吹。其中影響范圍較廣、危害較大的有暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪澇和干旱等。小結(jié)：歷史人文——具有較為深厚之人文底蘊(yùn)地方民俗——民風(fēng)淳樸、忠厚直爽、吃苦耐勞、好面子、消費(fèi)習(xí)慣保守建筑特色——根本屬初級(jí)階段，以單一多層方正型樓宇為主自然條件——屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候、冷夏熱，四季清楚，非自然災(zāi)害頻發(fā)地區(qū)

第三章工程地塊及周邊概況第一節(jié)工程地塊規(guī)劃指標(biāo)1、工程地塊狀況LINKExcel.Sheet.12"C:\\Users\\島主\\Desktop\\地塊細(xì)化指標(biāo).xlsx""Sheet1!R5C9:R23C11"\a\f4\h工程地塊由三宗保障性用地組成，其中保障用地一、二為住宅用地，保障用地三為商業(yè)用地。地塊一、二之間被城市主干道-青年路〔雙向六車道〕別離?？傆玫?7.7公頃，總建筑面積358720方。工程地塊規(guī)劃指標(biāo)具體指標(biāo)見下表：

第二節(jié)地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本工程在行政區(qū)域上屬于濰城區(qū)，處于行政區(qū)域的最南端，雖為傳統(tǒng)的老城區(qū)，但認(rèn)知不高；為城中村的聚集地，非傳統(tǒng)置業(yè)板塊。地塊東至鳶都湖白浪河景區(qū)、南至寶通街、西至農(nóng)田、北至鳶都湖交運(yùn)花園。二、地塊現(xiàn)狀〔一〕工程四至東至：鳶都湖白浪河景區(qū)，國家4A級(jí)濕地公園，水面寬200-300米，水域面積800畝，白浪河水域最大之處?！舶桌撕訛闉H坊市的母親河〕西至：農(nóng)田——旱季作物，政府已經(jīng)規(guī)劃為住宅用地。南至：緊鄰寶通街——雙向六車道，瀝青路面已全線貫穿，為城市外延后的南向外環(huán)線，多貨運(yùn)車輛，產(chǎn)生較大嘈音；南面還有濰坊最大的10平方公里生態(tài)濕地。北至：早期開發(fā)的商品房〔鳶都湖交運(yùn)花園〕及代建商品房〔恒信西江月〕工程中間被新建成的新青年路〔瀝青路面，雙向六車道〕分隔，新青年路直達(dá)市中心，路程4.5KM，車程15分鐘。工程和市中心的聯(lián)動(dòng)性好，而且占據(jù)城市稀缺板塊資源。本案本案東面--鳶都湖西面—農(nóng)田北面—交運(yùn)花園南面—寶通街地面現(xiàn)狀地塊根本平整，內(nèi)有少量農(nóng)居點(diǎn)在拆遷中；北側(cè)安置房已經(jīng)結(jié)頂〔三〕、周邊道路及規(guī)劃交通情況工程交通條件佳，兩地塊間新規(guī)劃的新青年路已經(jīng)全線貫穿，雙向六車道通車；直達(dá)市中心，路程4.5KM，車程15分鐘。工程南側(cè)緊鄰寶通街，城市外環(huán)南移，寶通街成為城市二環(huán)道路；和下屬縣市聯(lián)動(dòng)性好。另工程地塊南側(cè)約1.5KM，為濰坊機(jī)場〔貨郵業(yè)務(wù)是濰坊機(jī)場的主要業(yè)務(wù)〕。工程與市中心，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及物流運(yùn)輸集中地均具備極佳之道路交通條件?！菜摹场⒐こ痰貕K配套情況整體而言，工程周邊目前根本處于初級(jí)階段，主要以社區(qū)底商的形式存在。主要配套仍需依靠和城市的良好聯(lián)動(dòng)性，依托城市中心的配套；目前最近的生活商業(yè)配套圈為火車站小商品城。〔見下表〕屬性因子現(xiàn)狀規(guī)劃配套設(shè)施文脈屬性無無日常商業(yè)零散超市、露天菜場白浪河休閑商業(yè)街區(qū)教育配套配套村級(jí)中、小學(xué)地塊內(nèi)規(guī)劃有幼兒園及小學(xué)配套建設(shè)用地娛樂休閑無無醫(yī)療配套榮復(fù)軍人醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)療站，小門診，藥店無交通條件公交便利公交地塊西南側(cè)規(guī)劃有大型公交樞紐站私車交通交通便利城市外環(huán)南移，寶通街成為二環(huán)。交通狀況交通通暢、無擁堵現(xiàn)象交通通暢、無擁堵現(xiàn)象交通噪音南側(cè)寶通街路段有局部過境車輛，有一定噪音，飛機(jī)航班噪音城市外環(huán)南移，寶通街成為二環(huán)。機(jī)場遷移環(huán)境景觀

條件可視景觀東側(cè)鳶都湖白浪河景區(qū)，國家4A級(jí)濕地公園東側(cè)鳶都湖白浪河景區(qū)，國家4A級(jí)濕地公園距離景觀區(qū)距濕地公園約500米；浮煙山景區(qū)3公里距濕地公園約500米；浮煙山景區(qū)3公里空氣質(zhì)量良好良好小結(jié)：地塊指標(biāo)——體量較大，目具備規(guī)?；瘍?yōu)勢地理位置——位于老城區(qū)南端，與市中心距離適中交通狀況——與城市重要生活節(jié)點(diǎn)保持良好交通聯(lián)動(dòng)性工程四至——東面臨湖，存在較好之景觀優(yōu)勢配套——以社區(qū)底商為主，根底民生類配套齊全，品質(zhì)化配套后期有待提升第三章市場定位第一節(jié)、市場供求分析土地市場情況從歷年的政府的土地出讓情況〔圖3-1〕，我們可以看到，濰坊從2007年至現(xiàn)在，土地維持了較大的供給，處于大量的供地階段。2021年到達(dá)更是到達(dá)了5387畝的峰值，2021年供給放緩但依舊在高位，一級(jí)市場供給充足。圖3-2圖3-2圖3-1按商品房正常的開發(fā)周期，未來一級(jí)市場給工程帶來的市場面體量的競爭主要為2021年后的土地出讓供給：故從整體供給量角度，根據(jù)供給總量和區(qū)域的劃分初步框算〔圖3-2〕預(yù)計(jì)未來供給量〔1-2年〕高達(dá)8千多萬，體量巨大；市場將面臨體量競爭的紅海從競爭區(qū)域角度觀察，其中濰城區(qū)競爭最為劇烈。

商品房市場情況1、供給情況2006年，市區(qū)完成施工面積412萬平方米，同比增長47.14%；2007年，完成施工面積650萬平方米；2021年市區(qū)完成施工面積約600萬平方米〔全市房屋施工面積2381.8萬平方米〕，根本年均出讓土地可建面積在500多萬方。目前市場存量約378萬方〔主要在售工程統(tǒng)計(jì)〕區(qū)域高新區(qū)奎文區(qū)濰城區(qū)合計(jì)可售住宅面積(萬方)140.1131.5106.3378主要在售典型工程供給量充足，供給區(qū)域特征如下所述：奎文和維城兩區(qū)成為主力供給區(qū)域。但從集中區(qū)域來看工程集中分布區(qū)在城市老中心東西兩翼擴(kuò)展，南向供給相對(duì)緩和。2、市場去化情況2006年，市區(qū)完成銷售面積97.08萬平方米，同比增長33.35%；2007年，完成銷售面積117.28萬平方米；而2021年在整體市場大勢的帶動(dòng)下主城區(qū)商品房銷售面積到達(dá)360萬方，到達(dá)銷售的峰值水平；年均去化根本在200萬方。小結(jié)就整體供求情況分析：依照土地市場供給及目前市場存量，未來2-3年時(shí)間內(nèi)，整體仍將呈現(xiàn)供略大于求職市場格局就目前需求情況分析，市場普通品類工程存在去化周期較長之特征工程所在區(qū)域后市供給量相對(duì)較小，但考慮到工程定位必將以市域競爭圈為考量，故工程產(chǎn)品突破及適度差異化須在產(chǎn)品定位中考慮

第二節(jié)、競爭水平分析一、區(qū)位競爭情況工程區(qū)位條件競爭主要來自市中心各板塊，各板塊根本特征如下：濰城區(qū)：傳統(tǒng)城區(qū)但隨著市政府的遷移，該區(qū)域日趨衰弱。市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，市民認(rèn)知程度較低。符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的根本居住習(xí)慣；業(yè)態(tài)主要以多層為主，產(chǎn)品以中低端為主價(jià)格相對(duì)較低?？膮^(qū)：隨市政東遷成為城市新的中心區(qū)域，政治經(jīng)濟(jì)文化中心，是新一輪的重點(diǎn)開展區(qū)域，配套完善，開展勢頭強(qiáng)勁，市民認(rèn)知程度高。該區(qū)域的商品住宅檔次也較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場，聚集了大量高端改善客群，業(yè)態(tài)主要以小高層和高層為主，目前區(qū)域銷售均價(jià)處于價(jià)格高位。高新區(qū)：得益于城市的東擴(kuò)〔市府的遷入〕以及和奎文區(qū)的聯(lián)動(dòng)，成為是濰坊正在崛起的區(qū)域，市民認(rèn)知度較高。但區(qū)域還尚未建設(shè)完整，市政配套有待加強(qiáng)。業(yè)態(tài)豐富，在各類產(chǎn)品競爭中都處于一個(gè)比擬領(lǐng)先的地位，價(jià)格接近奎文的水平線。綜上所述，工程在區(qū)位方面的競爭力可作如下闡述：由于區(qū)域房地產(chǎn)市場處于高速開展階段，房產(chǎn)板塊的概念根本為形成，目前根本以行政區(qū)域來大致劃分；本案雖處濰城區(qū)，但脫離傳統(tǒng)置業(yè)集中區(qū)域；較為有利的條件是，在城市原本缺少景觀的大背景中，工程周邊占據(jù)了城市稀缺的景觀資源，成為和其他板塊競爭的一個(gè)核心優(yōu)勢，競爭力可彈性增加。同時(shí)在與傳統(tǒng)市中心聯(lián)動(dòng)性比擬易不占弱勢。工程區(qū)位條件可萃取其于濰坊市場的獨(dú)特性。二、工程競爭力分析1、物業(yè)類型小高層組合多層或純小高層的物業(yè)，成為市場主流；低密度產(chǎn)品稀缺。目前市場在售低密度產(chǎn)品如下表所示：區(qū)域樓盤建筑形態(tài)坊子區(qū)普利城市花園疊加別墅坊子區(qū)鳳棲墅1號(hào)獨(dú)棟坊子區(qū)鳳凰太陽城花園洋房奎文區(qū)淺水灣花園洋房、聯(lián)排、疊加別墅從目前市場供給及2021年至2021年5月出讓土地的容積看，平均容積在2.6；容積在1以下及1-2之間的均僅一宗，低密度產(chǎn)品市場稀缺性強(qiáng)。結(jié)合區(qū)位條件觀察，市場上百個(gè)在售工程僅4個(gè)主要在售工程，而且處于城市的邊緣化。可以看出，城市缺少大型景觀資源,致使低密度產(chǎn)品稀缺。2、工程檔次市場最為核心的近百個(gè)工程售價(jià)情況占比情況如下列圖所示：發(fā)現(xiàn)目前濰坊市場的工程競爭水平根本停留在中端市場，單價(jià)3000元～4000元的工程為市場絕對(duì)主流，占比66%。即使局部高價(jià)工程，主要憑借其地段的優(yōu)勢對(duì)價(jià)格拉升明顯，工程塑造一般，競爭線未能很好的延展，產(chǎn)品比擬單一。詳細(xì)從產(chǎn)品塑造及營銷方面著手分析，存在同質(zhì)化嚴(yán)重，塑造能力不強(qiáng)；如市場根本為封陽臺(tái)，幾乎沒有其他的附加值；社區(qū)的品質(zhì)不高，較少有提升品質(zhì)的如人車別離等規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局和建筑形態(tài)單一。大多數(shù)處于簡單模仿階段；工程營銷工作粗糙；導(dǎo)示系統(tǒng)標(biāo)識(shí)不明顯或不完善，少有精神堡壘；售樓處的接待流程和禮儀不標(biāo)準(zhǔn)，效勞意識(shí)缺乏。主要結(jié)論：中端工程市場競爭聚集，真正意義高端工程為市場空白，無論在產(chǎn)品面及營銷面，都存在較大的市場塑造空間。三、之于戶型競爭1、去化情況從個(gè)案角度進(jìn)行戶型剖析，主要參考工程分析如下：由于改善型市場特征，戶型供求的表現(xiàn)我們可以發(fā)現(xiàn)：市場供給層面上三房成為主導(dǎo)，整體去化率也到達(dá)62%，特別是100-110方的機(jī)能型三房，市場認(rèn)可度最高；面積段上，90-120方成為市場成交的〞領(lǐng)頭兵〞。簡而言之，面積控制的、三居室，更易為市場接受；但鑒于大戶型的體量較小之故〔樣本采集問題〕，大戶型的接受度將在客戶需求中進(jìn)一步求證。濰坊市場戶型去化一覽房型面積段

〔平方米〕供給套數(shù)供給占比去化套數(shù)去化占比一室一廳70以下2083%16780%二室二廳90以下4687%30966%70%90-110145922%103671%三室二廳100-1103806%35092%62%110-120177127%113464%120-150228634%123554%4室以上150以上941%1516%2、戶型塑造情況1〕、主要工程典型戶型賦海世家典型戶型香頌灣典型戶型該工程戶型主要偏重臥室數(shù)量的設(shè)置，98方，119方均設(shè)置為三居室一衛(wèi)的設(shè)計(jì)，但對(duì)衛(wèi)生的通風(fēng)性要求較高，即使無法做到很好的開窗設(shè)計(jì)，亦采用小氣窗的設(shè)計(jì)方式來滿足條件。玫瑰園典型戶型129方三室兩廳一衛(wèi)和156方的三室兩廳二衛(wèi)；戶型南北通透，偏重采用凸窗的設(shè)計(jì)手法，在陽臺(tái)的設(shè)計(jì)不太注重，三房南北通透的戶型僅一個(gè)南向陽臺(tái)，且為全封閉式設(shè)計(jì)，算產(chǎn)權(quán)面積。淺水灣典型戶型退臺(tái)花園洋房戶型，面積187方，四室二廳二衛(wèi)在套房、全明、等常規(guī)設(shè)計(jì)外還增加了大露臺(tái)和封閉式花園的設(shè)計(jì)，使戶型在滿足舒適的情況下更加趨向生活的情趣化。匯嘉·瑞景園典型戶型三房舒適性設(shè)計(jì)，面積最小146方；房間全南設(shè)計(jì)，南北通透，全明設(shè)計(jì)，光線充足，陽臺(tái)為封閉式設(shè)計(jì)。2)、小結(jié)市場上目前戶型設(shè)計(jì)根本以南北通透，全明設(shè)計(jì)，附加值空間不多，多以露臺(tái)形式呈現(xiàn)較為常規(guī)。在滿足客戶的根本偏好前提下，目前市場已趨向同質(zhì)化；戶型尺度設(shè)計(jì)，低密度產(chǎn)品附加值表達(dá)等方面具備較大突破空間。第三節(jié)、高端客戶分析通過對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻舻脑L談以及區(qū)域市場專業(yè)房產(chǎn)人士的交流，我們對(duì)市場高端客戶有了以下認(rèn)識(shí)：1、客戶背景分析1〕、年齡背景年齡分布在30－50歲之間。其中購置力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。2〕、教育背景大專以上學(xué)歷為主，受過高等教育，見識(shí)廣。3〕、家庭規(guī)模家庭結(jié)構(gòu)為太陽或小太陽之家及中年之家，但有和家人居住的習(xí)慣〔丈母娘家和女兒女婿一起居住〕。4〕、行業(yè)背景集中于政府官員、大型制造業(yè)高管、物流業(yè)、貿(mào)易類、私營業(yè)主、金融類為多。5〕、職業(yè)背景各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級(jí)白領(lǐng)；職業(yè)經(jīng)理人，管理參謀，專業(yè)代理〔商〕，高級(jí)營銷人員；專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，經(jīng)營管理類；工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)師、高級(jí)證券金融從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。6〕、收入背景知識(shí)型收入人群，從事專業(yè)的領(lǐng)域，或壟斷性行業(yè)，收入固定有保障；財(cái)富的積累是另一塊較大的家庭收入。2、目前居住條件根本擁有兩套〔含〕以上住宅，已經(jīng)擁有地段性〔市中心〕房產(chǎn)；對(duì)小區(qū)環(huán)境不滿意是置業(yè)的主要誘因；或三代居改善提升。3、工作生活形態(tài)1〕、工作方式大多處于事業(yè)的穩(wěn)步上升期，需要付出更多的精力去實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值，工作壓力相對(duì)較大，較強(qiáng)的事業(yè)心；更多的時(shí)間花在工作之中。外出時(shí)機(jī)多，豐富的閱歷。2〕、生活方式生活類型——懂得用自己的智慧創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣；重視后代子女的教育開展；娛樂交友方面樂于結(jié)交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費(fèi)，有一定的精神需要產(chǎn)生的消費(fèi)，看重圈層娛樂，健身休閑、身心的放松。居住意識(shí)——房子是身心放松的地方，非常安逸、私密性，希望有個(gè)思考的獨(dú)立空間；有時(shí)把房子看成是獎(jiǎng)勵(lì)自己或家人。日常休閑方式——喜歡身心放松的休閑方式，更多的是圈層間的活動(dòng)；會(huì)安排時(shí)間陪家人小孩。4、內(nèi)在需求屬性1〕、總價(jià)的承受能力二次改善性客戶，完成了財(cái)富的第二次