綠城山東濰坊武家村地塊產(chǎn)品策劃書(shū)35p

綠城山東濰坊武家村地塊產(chǎn)品籌劃書(shū)2021年9月目錄

第一章前言山東濰坊武家村地塊位于濰坊市中心的南端，屬火車(chē)站南片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，地塊橫跨通往市中心的鳶都主干大道——新青年路，南臨連接濰城區(qū)和昌樂(lè)縣的樞紐——寶通街，東南方向1.5公里之處是濰坊飛機(jī)場(chǎng)。東面瀕臨濰坊最大的800畝水面——鳶都湖畔風(fēng)景區(qū)、白浪河風(fēng)景帶，南面是濰坊最大的10平方公里生態(tài)濕地。該地塊具備與濰坊傳統(tǒng)生活中心良好的聯(lián)動(dòng)性，更兼具極為稀缺的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)資源，可謂濰坊城南板塊住宅工程開(kāi)發(fā)矚目之中心。從城市宏觀(guān)面理解，濰坊市近年在工業(yè)開(kāi)展方面取得長(zhǎng)足進(jìn)步，在根底建設(shè)方面亦頗有建樹(shù)，已搭建起承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)和技術(shù)轉(zhuǎn)移的良好載體，成為倍受關(guān)注的投資熱土，整體產(chǎn)業(yè)開(kāi)展具備很強(qiáng)的趨勢(shì)性，民間資本逐步增強(qiáng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)著手觀(guān)察，整體呈現(xiàn)向上開(kāi)展，逐步成熟之趨勢(shì)，客戶(hù)需求也以向上調(diào)整為主，呈現(xiàn)出較為明顯的“淺碟型〞市場(chǎng)特征。值得注意的是，城市的開(kāi)發(fā)理念及產(chǎn)品成熟度尚處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)層面上存在較大的空間，產(chǎn)品突破及引領(lǐng)有很大的可能，存在把握市場(chǎng)價(jià)格話(huà)語(yǔ)權(quán)的時(shí)機(jī)。再聚焦工程的土地屬性及相對(duì)較低的容積指標(biāo)，客觀(guān)上已決定了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)根本方向。地塊的自然稟賦，濰坊高端市場(chǎng)的供給缺口，綠城進(jìn)入山東市場(chǎng)的首席力作，客觀(guān)限定了本地塊工程高品質(zhì)、高檔次、精品化的開(kāi)發(fā)方向。由于本工程在地緣上的特殊性，考慮南北地域差異性，因此在市場(chǎng)調(diào)查、工程競(jìng)品及可借鑒案例、尤其客戶(hù)需求角度研究顯得尤為關(guān)鍵。本產(chǎn)品籌劃書(shū)的編寫(xiě)綜合考慮了工程所處的區(qū)域特征和地塊特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域客戶(hù)充分理解之根底上，從規(guī)劃、建筑、景觀(guān)、智能化及配套效勞等方面?zhèn)鞒芯G城產(chǎn)品線(xiàn)的同時(shí)結(jié)合北方區(qū)域市場(chǎng)特征。在訴求綠城的精品開(kāi)發(fā)理念的根底上，打造濰坊首席，同時(shí)力爭(zhēng)為類(lèi)同區(qū)域工程開(kāi)發(fā)提供可借鑒的實(shí)據(jù)。

工程可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)論證：濰坊市整體經(jīng)濟(jì)處于快速開(kāi)展期，一直保持高速增長(zhǎng)，08年濰坊全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2491.8億元，同比增長(zhǎng)13.20%。人均GDP的走勢(shì)，人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，在08年金融危機(jī)下,仍有14.4%的漲幅；保證了居民的購(gòu)置力。而通過(guò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的解讀,根據(jù)世界銀行相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速開(kāi)展階段。城市產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況：工業(yè)方面，產(chǎn)業(yè)布局合理，形成門(mén)類(lèi)齊全的工業(yè)體系。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)已達(dá)4119

家，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3391.4

億元。第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展方面，濰坊歷來(lái)是魯東地區(qū)重要的物資集散地。年交易額過(guò)億元的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)達(dá)36處。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)年流通量達(dá)36億公斤，為全國(guó)十大專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)之一。目前市政府新規(guī)劃的全省最大的小商品市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、農(nóng)機(jī)市場(chǎng)和汽車(chē)市場(chǎng)四大市場(chǎng)群正在改、擴(kuò)建中。正在建設(shè)的半島商貿(mào)物流中心將實(shí)現(xiàn)效勞業(yè)開(kāi)展的新突破?？梢哉f(shuō)濰坊在工業(yè)根底及產(chǎn)業(yè)“二三并進(jìn)〞具有良好的開(kāi)展勢(shì)頭。城市開(kāi)展方向研判：中心城市按照“東擴(kuò)西延、南控北展〞的開(kāi)展戰(zhàn)略，規(guī)劃為“一心、一環(huán)、一廊、一軸〞的空間結(jié)構(gòu)，主要形成“四大板塊〞，即：中心城區(qū)：重點(diǎn)開(kāi)展效勞業(yè)，滿(mǎn)足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要；東部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：重點(diǎn)開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)開(kāi)展的高地和一流平臺(tái)；西部物流園區(qū)：重點(diǎn)開(kāi)展物流業(yè)，努力成為全省及至華東地區(qū)重要的物流中轉(zhuǎn)點(diǎn)；北部濱海區(qū)：重點(diǎn)開(kāi)展制造業(yè)，承當(dāng)起全市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展重點(diǎn)戲的任務(wù)；基于上述開(kāi)展結(jié)構(gòu)，濰坊的南面由于機(jī)場(chǎng)、鐵路線(xiàn)、水庫(kù)以及濕地公園的限制，受到制約，但是其余西、北、東三面開(kāi)展空間比擬大，未來(lái)有大量的土地資源可以供給。工程所在區(qū)域土地將更能凸顯其中心城區(qū)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)的價(jià)值特點(diǎn)，并且供給量也相對(duì)適度。二、市場(chǎng)可行性結(jié)論〔一〕濰坊市整體房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀2021濰坊市房產(chǎn)市場(chǎng)隨著大環(huán)境明顯回暖,商品房市場(chǎng)供給充足,銷(xiāo)售良好,價(jià)格根本穩(wěn)定。前三季度,市區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積341.73萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)50.82%；實(shí)際預(yù)售備案登記銷(xiāo)售面積154.08萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)77.59%；市區(qū)共完成二手房成交面積76.26萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)38.44%；成交金額17.24億元,同比增長(zhǎng)43.78%。1-9月,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資198.4億元,增長(zhǎng)51.8%,比上半年提高22.6個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋施工面積2381.8萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)48.5%；竣工面積355.8萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)121.1%。商品房銷(xiāo)售形勢(shì)向好。商品房及住宅空置面積一、二、三季度的增幅呈明顯的遞減趨勢(shì),二、三季度分別下降13.6和8.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額147.2億元,增長(zhǎng)82.1%；銷(xiāo)售面積527萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)55.7%。2021年1-10月,全市實(shí)際預(yù)售案登記銷(xiāo)售面積707.62萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)250.76%。1-10月份,全市共完成二手房成交面積193.61萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)70.54%；成交額38.88億元,同比增長(zhǎng)65.82%。全市商品房住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格2299元/平方米,同比上升5.46%；中心城區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格為2887.23元/平方米,同比增長(zhǎng)了0.86%。2021年在整體大勢(shì)趨弱的環(huán)境下，濰坊以改善型為主的市場(chǎng)需求下，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。于此整體市場(chǎng)之下欲取得銷(xiāo)量與銷(xiāo)價(jià)的突破，產(chǎn)品力將是決定性因素之一?！捕撤慨a(chǎn)板塊結(jié)構(gòu)分析主要分為四個(gè)板塊：1.濰城區(qū)：隨著市政府的遷移，該區(qū)域日趨衰弱。市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，市民認(rèn)知程度較低。2.奎文區(qū)：城市中心區(qū)域，政治經(jīng)濟(jì)文化中心，商貿(mào)開(kāi)展迅速，配套完善，開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，市民認(rèn)知程度高。3.坊子區(qū)：距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)展不夠成熟，配套欠缺，自然環(huán)境資源一般，市民認(rèn)知程度低。4.高新區(qū)：新興開(kāi)展區(qū)域，工業(yè)企業(yè)較為集中。市政配套有待加強(qiáng)。區(qū)域還尚未建設(shè)完整，市民認(rèn)知度較高。工程所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)板塊，處于市場(chǎng)形成初期，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)相對(duì)冷僻；但關(guān)鍵在于前文提及的稀缺景觀(guān)資源及良好的市中心通達(dá)性將賦予工程決定性的開(kāi)展?jié)摿?。工程所在板塊完全有趨勢(shì)開(kāi)展為濰坊市中低密度宜居板塊。三、工程本身可行性結(jié)論從三方面論述：1.土地屬性分析：從濰坊的資源角度審視，城市資源少山少水，資源相對(duì)貧乏；而本地塊占據(jù)了城市的稀缺資源〔鳶都湖白浪河景區(qū)，國(guó)家4A級(jí)濕地公園，水面寬200-300米，水域面積800畝，白浪河水域最大之處〕；同時(shí)白浪河為濰坊市的母親河具有一定的文化底蘊(yùn)的訴求；離塵不離城，具有極度稀缺性。加之低密度產(chǎn)品指標(biāo)，具備充分的高端傾向。且本工程的道路通達(dá)性佳；符合城郊居住享受的屬性；地塊承載了塑造高端住區(qū)的功能。具備改變市場(chǎng)傳統(tǒng)認(rèn)知的時(shí)機(jī)及可能。2.濰坊目前購(gòu)置能力分析：市場(chǎng)置業(yè)意識(shí)較好，在經(jīng)濟(jì)上而言，亦處于山東的高水平線(xiàn)上；濰坊經(jīng)濟(jì)實(shí)力在山東排名第四，而房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展卻很落后，房?jī)r(jià)缺排在倒數(shù)第二，購(gòu)置力為工程的高端品質(zhì)的訴求提供了保障。3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況綜述：目前在售工程整體營(yíng)造水平不高，多數(shù)工程景觀(guān)和產(chǎn)品規(guī)劃營(yíng)造還處于模仿階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)屬于初級(jí)階段，而綠城所具備成熟的高端房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及產(chǎn)品的細(xì)節(jié)研擬注入了信心。如綠城百合系列的南派小鎮(zhèn)在對(duì)4-5層公寓為主，局部8-18層小高層電梯公寓，大面寬、短進(jìn)深，精致獨(dú)特老虎窗、威盧克斯窗、八角窗〔最小的窗寬為600mm〕、雙坡頂和四坡頂?shù)慕M合得到了成熟的運(yùn)用；提供了參考借鑒及經(jīng)驗(yàn)。四、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測(cè)算，工程本錢(qián)價(jià)格約在3500元/㎡。目前預(yù)估，工程整體均價(jià)約為6000～6500元/㎡*備注：工程本錢(qián)需行詳細(xì)測(cè)算，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)仍需進(jìn)一步研擬。五、主要結(jié)論投資環(huán)境改善，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)展，房地產(chǎn)開(kāi)展速度可期。房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定向上，工程所在區(qū)域存在時(shí)機(jī)土地具備高端屬性，客戶(hù)購(gòu)置能力仍有保障整體市場(chǎng)高端缺失，工程高端路線(xiàn)時(shí)機(jī)較大

工程開(kāi)發(fā)理念本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)做為綠城來(lái)濰坊的第一個(gè)工程，注定了他的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)展規(guī)劃定位，工程整體具備標(biāo)桿性住宅工程的地位，住宅可與青島、杭州高端住宅相媲美，公建局部以高端和差異化贏(yíng)得主動(dòng)權(quán)，工程整體具備多功能城市綜合體工程的典范作用，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃到達(dá)最優(yōu)化利用工程資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對(duì)未來(lái)的持續(xù)適應(yīng)能力。在設(shè)計(jì)中應(yīng)做到：一、工程整體應(yīng)與未來(lái)該區(qū)的舒適、休閑、高品質(zhì)區(qū)域定位相吻合，并在規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等方面表達(dá)城市的特色。二、遵循綠城桂花系列的設(shè)計(jì)原那么，在建筑尺度、色調(diào)、材料方面與周邊環(huán)境既有照應(yīng)又有創(chuàng)新。三、根據(jù)工程基地情況，最大程度地利用湖景資源，結(jié)合工程內(nèi)部景觀(guān)設(shè)計(jì)，營(yíng)造多層次、多角度的景觀(guān)視線(xiàn)，收放有度。四、充分考慮工程內(nèi)部各功能區(qū)的組織關(guān)系和功能互補(bǔ)關(guān)系，從市場(chǎng)角度出發(fā)，合理工程于周邊環(huán)境交通的位置和體量關(guān)系。五、住宅局部應(yīng)以舒適型品質(zhì)來(lái)定位，高度重視戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理性，并合理規(guī)劃和配置完備、合理、適用的公用設(shè)施和配套，注重公共部位設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，處處表達(dá)精品房產(chǎn)的特質(zhì)。六、會(huì)所設(shè)置需充分考慮未來(lái)客群生活方式，功能配套與效勞品質(zhì)應(yīng)與產(chǎn)品品質(zhì)相得益彰。第二章城市環(huán)境分析第一節(jié)歷史人文一、城市歷史文脈濰坊歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早在7000多年前，就有人在這里生活定居。夏商代，境內(nèi)有斟灌、寒、三壽等封國(guó)。周初，武王封太公望于齊，都營(yíng)丘〔今昌樂(lè)境內(nèi)〕。春秋時(shí)期，現(xiàn)市轄區(qū)分屬齊、魯、杞、莒等國(guó)。戰(zhàn)國(guó)時(shí)，大部屬齊，諸城等地屬魯。秦代，東部屬膠東郡，高密置縣，西部屬臨淄郡，東南部屬瑯琊郡。漢代，市境為青、徐2州刺史部所轄，分屬北海、瑯琊、齊3郡和甾川、高密、膠東3國(guó)。三國(guó)時(shí)，地屬魏。南北朝時(shí)，南朝地為劉宋，北朝地屬元魏。隋代市境屬北海、高密郡。唐代屬河南道，青、密2州。元屬中書(shū)省山東東西道宣慰司，置益都路。明朝市境置青州、萊州2府，屬山東承宣布政使司。清朝為青州、萊州2府所轄，屬山東省。1948年濰縣解放，成立濰坊特別市〔省直轄〕。2007年，濰坊市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整。調(diào)整后，全市共67個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)鄉(xiāng)，49個(gè)街道。其中：將安丘市的黃旗堡鎮(zhèn)、趙戈鎮(zhèn)，昌邑市的太保莊鎮(zhèn)劃歸坊子區(qū)管轄；將壽光市的大家洼街道劃歸寒亭區(qū)管轄。2021年，將昌邑市飲馬鎮(zhèn)的48個(gè)村，北孟鎮(zhèn)的橫路屯、大陳、大石門(mén)等3個(gè)村，高密市闞家鎮(zhèn)的27個(gè)村，井溝鎮(zhèn)的7個(gè)村，相州鎮(zhèn)的8個(gè)村劃歸坊子區(qū)太保莊鎮(zhèn)管轄。將安丘市景芝鎮(zhèn)的14個(gè)村劃歸坊子區(qū)趙戈鎮(zhèn)管轄。2021年，諸城市撤銷(xiāo)桃林鄉(xiāng)設(shè)立桃林鎮(zhèn)；坊子區(qū)撤銷(xiāo)黃旗堡鎮(zhèn)設(shè)立黃旗堡街道辦事處；寒亭區(qū)撤銷(xiāo)高里鎮(zhèn)、朱里鎮(zhèn),分別設(shè)立高里街道辦事處和朱里街道辦事處；青州市撤銷(xiāo)黃樓鎮(zhèn)設(shè)立黃樓街道辦事處；昌邑市撤銷(xiāo)圍子鎮(zhèn)設(shè)立圍子街道辦事處。二、區(qū)域歷史文脈白浪河是流經(jīng)山東省濰坊市城區(qū)的一條最為重要的河流，橫穿昌濰大平原，前身是濰坊老城的護(hù)城河，河水自南向北緩緩流過(guò)市中心，把濰城和奎文兩區(qū)分隔開(kāi)來(lái)，將濰縣劈為東、西兩半。全長(zhǎng)127公里，其中城區(qū)段21.7公里?？梢哉f(shuō)，濰坊起源和開(kāi)展都是沿白浪河流域而立，“母親河〞當(dāng)之無(wú)愧。上世紀(jì)的六七十年代濰坊市建了好幾個(gè)鋼鐵廠(chǎng)。同時(shí)還大搞群眾運(yùn)動(dòng)煉鋼。白浪河兩岸濃煙滾滾，爐火熊熊。，由于人們忙于打派仗，無(wú)暇顧及白浪河的整修，兩岸河堤上垃圾成堆，河里雜草叢生、污水流淌。改革開(kāi)放以后的濰坊趨向于往東部開(kāi)展新城，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。近年來(lái)，隨著濰坊城市建設(shè)的快速開(kāi)展和城市品位的不斷提升，白浪河兩側(cè)城區(qū)段已成為濰坊最繁華的商務(wù)區(qū)和城市標(biāo)志性地段。為全面提升白浪河兩側(cè)建設(shè)檔次和水平，充分挖掘?yàn)H坊傳統(tǒng)歷史文化，打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的特色濱水景觀(guān)區(qū)，進(jìn)一步改善城市人居環(huán)境，市委、市政府決定對(duì)白浪河及其兩側(cè)進(jìn)行全面綜合整治和改造提升。西部作為以物流為主導(dǎo)的區(qū)塊開(kāi)展?jié)摿τ邢?，東部地區(qū)已經(jīng)較成熟，開(kāi)展空間少；而崛起的南部區(qū)塊隨著舊城改造，白浪河整治以及政策的導(dǎo)向勢(shì)必是未來(lái)的開(kāi)展主線(xiàn)。第二節(jié)地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠蟪鞘虚_(kāi)展的大基調(diào)為“東擴(kuò)西延南控北展〞，隨著濰坊市政府東移到高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，近五年濰坊的主要的開(kāi)展方向?yàn)橄驏|開(kāi)展，高新區(qū)的建設(shè)已經(jīng)初見(jiàn)端倪；而南向是城市的景觀(guān)資源區(qū)塊，未來(lái)將形成中低密度的居住高端區(qū)。而目前的認(rèn)知上，城市向東認(rèn)可度最高；西部老城區(qū)，比擬破舊，認(rèn)知相對(duì)較低；北部為產(chǎn)業(yè)區(qū)，環(huán)境及配套欠缺；南部處于市場(chǎng)認(rèn)知初步階段，非傳統(tǒng)置業(yè)板塊，但景觀(guān)環(huán)境較認(rèn)可。二、地方性、區(qū)域性民俗〔一〕濰坊民俗——打秋千濰城舊日打秋千的風(fēng)俗與放風(fēng)箏一樣流行，近年這項(xiàng)活動(dòng)也在逐步恢復(fù)。打秋千的活動(dòng)在清明、寒食時(shí)節(jié)展開(kāi)，有運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)的功能，也兼有信仰上的原由，“月秋千〞是一般人家所架的秋千。舊時(shí)習(xí)俗：清明逢在農(nóng)歷二月間，從正月十六日吊秋千；假設(shè)清明在三月，就從二月二日吊秋千，總要跨一個(gè)月頭，所以叫“月秋千〞?！捕碁H坊民俗——放風(fēng)箏放風(fēng)箏，是境內(nèi)居民清明時(shí)節(jié)傳統(tǒng)的活動(dòng)習(xí)俗。濰坊風(fēng)箏歷史悠久，著名遐邇，素有風(fēng)箏之鄉(xiāng)美名。節(jié)日期間從城鎮(zhèn)到鄉(xiāng)間，普遍放風(fēng)箏，且越來(lái)越盛。風(fēng)箏式樣繁多，尤濰城、寒亭見(jiàn)長(zhǎng)。1984年4月1日濰坊舉行首屆國(guó)際風(fēng)箏會(huì)以后，濰城被譽(yù)為“風(fēng)箏城〞；1988年又命名為“風(fēng)箏都〞?！踩碁H坊民俗——桃俗青州盛產(chǎn)蜜桃，民間有敬桃習(xí)俗，當(dāng)?shù)芈糜尾块T(mén)籌辦了桃文化展室，每年秋天舉行壽桃節(jié)，還準(zhǔn)備創(chuàng)立云門(mén)山桃博物館。青州農(nóng)村家家養(yǎng)花，各家花壇里必有一株“洋桃花〞，又必有一株桃梅，俗信“花中有桃，百花興旺〞"家有桃梅鬼不殃。〞民間俗傳桃可避邪，因此，桃在生活中幾乎無(wú)處不在。節(jié)日顯示桃文化：春節(jié)與元霄節(jié)掛桃形燈籠，掛“桃壽星圖〞。端午節(jié)，大門(mén)兩旁插桃枝。建筑用桃作裝飾：大門(mén)上掛匾，必用桃形釘。大門(mén)檐下要鑲刻有桃圖案的方磚。用具有雕桃八仙桌，桃形茶具。擺設(shè)有桃爺、桃娘、仙桃老人。三、居民的群體性格特征濰坊人忠厚直爽，外粗內(nèi)秀，講義氣，受儒家文化的熏陶，特別講究人際關(guān)系和尊卑等級(jí)，愛(ài)走上層路線(xiàn)。濰坊人鄉(xiāng)土意識(shí)重，地域自豪感強(qiáng)，到處認(rèn)老鄉(xiāng)。與濰坊人有過(guò)接觸或交往的外地人對(duì)濰坊人的描述總是：憨厚而寬容，樸實(shí)無(wú)華，真誠(chéng)坦率，樸素爽直，善民寬厚，樸實(shí)的就像一棵紅高粱。雖然濰坊人有思想，但缺乏機(jī)智，說(shuō)白了，就是有經(jīng)商之能卻不精于此道，有文化卻不善于辭令。論酒量，濰坊人算不上天下第一，因?yàn)橛袞|北人和新疆人，但他們的豪爽酒風(fēng)可以讓不知內(nèi)幕的東北人和新疆人甘拜下風(fēng)。濰坊人可謂是“吃苦一族〞，是中國(guó)人中最能吃苦耐勞的群體。濰坊人可以吃苦，但絕不可以冒險(xiǎn)，寧可穩(wěn)坐家中吃煎餅，也不愿外出找尋金餑餑。幾千年來(lái)，竟真沒(méi)有一個(gè)值得一提的大商人和大實(shí)業(yè)家。儒家文化長(zhǎng)期禁錮和近代濰坊經(jīng)濟(jì)受列強(qiáng)控制恐怕要算是罪魁禍?zhǔn)琢?，傳統(tǒng)觀(guān)念使濰坊人普遍認(rèn)為經(jīng)商致富是“背德〞的可恥之事。濰坊人還有一個(gè)特點(diǎn)是重名輕利。對(duì)濰坊人來(lái)說(shuō)，利益當(dāng)然是不可無(wú)視的，但面子問(wèn)題才是最重要的。如果面子與利益形成沖突，我相信，大多數(shù)濰坊人會(huì)忍痛舍利而求面子。比方，你幫別人做了事，別人給你一定的酬謝，按理說(shuō)是天經(jīng)地義的。但是，絕大多數(shù)濰坊人會(huì)因?yàn)閾?dān)憂(yōu)落個(gè)貪利的臭名，而百般拒絕。再比方，朋友之間小聚，不管什么原因，濰坊人到最后往往會(huì)爭(zhēng)著埋單。不是濰坊人不愛(ài)財(cái)，而是濰坊人愛(ài)面子勝過(guò)了一切。盡管吃虧以后也會(huì)痛罵，但下次還會(huì)照舊。濰坊人最感到自豪的，不是自己做了多大的官，不是賺了多少錢(qián)，而是自己的人品不被人挑剔。這大概就是儒家文化熏染的結(jié)果吧。四、居民的日常消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)及消費(fèi)心態(tài)消費(fèi)方式絕對(duì)是保守的，他們中的絕大局部人學(xué)不會(huì)超前消費(fèi)。今天花明天的錢(qián)，總是讓他們覺(jué)得不平安，不踏實(shí)。甚至有點(diǎn)敗家子的味道。所以，你很少看到，買(mǎi)不起車(chē)的山東年輕人貸款去買(mǎi)車(chē)，吃不起的飯店借錢(qián)去吃。永遠(yuǎn)是中規(guī)中矩的理財(cái)觀(guān)念：今天攢錢(qián)，掙來(lái)幸福的明天?，F(xiàn)在看來(lái)，這樣的觀(guān)念是顯得保守和呆板，但在他們眼里，這樣平安。另外把勤儉當(dāng)成最根本的美德，但對(duì)待親朋鄰里甚至陌生人又極其慷慨大方，比擬喜歡面子，總是把最好的拿出來(lái)招待客人，次點(diǎn)的寧愿自己留下來(lái)吃。第三節(jié)城市建筑的特色2003年的濰坊和2006年的濰坊變化非常大，城市建設(shè)和根底設(shè)施變化特別明顯。近幾年來(lái)，濰坊城市建設(shè)著力打造個(gè)性，凸顯地方神韻，一座具有三河風(fēng)情的現(xiàn)代化世界風(fēng)箏都，正挺立在半島城市群中。

濰坊是世界風(fēng)箏都，風(fēng)箏是濰坊的名片。在濰坊的城市建設(shè)中，風(fēng)箏文化和風(fēng)箏特色得以全面表達(dá)。今年4月濰坊國(guó)際風(fēng)箏會(huì)前竣工的世界風(fēng)箏都紀(jì)念廣場(chǎng)，建有詠箏棧橋、風(fēng)箏音樂(lè)噴泉、風(fēng)箏雕塑等系列景點(diǎn)，成為濰坊標(biāo)志性城市景觀(guān)。開(kāi)建于2004年底的新濰坊火車(chē)站及廣場(chǎng)，主體建筑已經(jīng)封頂，在造型設(shè)計(jì)上，以蝴蝶風(fēng)箏為設(shè)計(jì)元素，全力打造濰坊的又一標(biāo)志性建筑。漫步街頭，風(fēng)箏為主題的景觀(guān)到處可見(jiàn)，世界風(fēng)箏都的特色在濰坊越來(lái)越突出，越來(lái)越鮮明。濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層；喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒(méi)有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺(jué)效果。第四節(jié)自然條件一、氣候特征濰坊屬于北溫帶季風(fēng)區(qū)，背陸面海，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。其特點(diǎn)為：冬冷夏熱，四季清楚；春季風(fēng)多雨少，已發(fā)生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大；秋季天高氣爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒風(fēng)頻吹。年平均氣溫12.3℃，年平均降水量在650毫米左右。二、氣候要素〔一〕氣溫1978-2007年平均氣溫12.9℃，一月平均氣溫-2.3℃，七月平均氣溫25.3℃，極端最高氣溫40.7℃，出現(xiàn)在1982年5月25日，極端最低氣溫-24.2℃，出現(xiàn)在1985年12月8日；〔二〕降水歷年平均降水量591.9毫米，最大年降水量1286.7毫米，最小年降水量299.5毫米。1959～1967年，平均降水量677.5毫米。1968～1976年，平均降水量為572.6毫米。1977～1985年，平均降水量為511.4毫米。1989年降水量360.8毫米。降水量有逐年減少的勢(shì)頭。境內(nèi)年平均水差異不大，為10～30毫米，干旱和濕潤(rùn)季節(jié)清楚。年降水量分布不均：春季平均降水量79.3毫米。夏季降水7月下旬至8月上旬的降水量為98.3毫米，占夏季降水量的25.4％。秋季降水量101.2毫米。冬季降水量最少，只占全年降水量的4.1％。歷年平均降水日數(shù)為78.7天，最多年108天〔1964〕，最少年58天〔1965〕。降水日數(shù)以夏季最多，春秋次之，冬季最少。歷年最長(zhǎng)的連續(xù)降水日數(shù)為9天，降水量180.5毫米，出現(xiàn)于1959年8月。一日最大降水量148.8毫米，出現(xiàn)在1964年7月28日。歷年最長(zhǎng)連續(xù)無(wú)降水日數(shù)為71天，出現(xiàn)于1973年11月10日至19741月19日。歷年降雪平均始于11月28日，止于來(lái)年3月18日，年平均降雪日數(shù)9.5天。〔三〕日照全年平均日照時(shí)數(shù)2607.4小時(shí)，日照率為59％，年內(nèi)日照分布不均，以5月日照時(shí)數(shù)最多，為274.3小時(shí)，日照率為59％。0℃以上的日照時(shí)數(shù)為2086.4小時(shí)，占全年總?cè)照諘r(shí)數(shù)的80％。10℃以上的日照時(shí)數(shù)為1568.6小時(shí)，占總?cè)照諘r(shí)數(shù)的60％?！菜摹筹L(fēng)1、風(fēng)全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏南風(fēng)，出現(xiàn)頻率為9％。冬春季盛行西北偏北風(fēng)，夏變兩季盛行東南風(fēng)。全年平均風(fēng)速3.5米/秒。4月份最大，平均4.5米/秒，最大風(fēng)速達(dá)22.3米/秒，8月最小，平均風(fēng)速2.5米/秒?！参濉碀穸?、蒸發(fā)量和無(wú)霜期1、相對(duì)濕度1959～1989年，年理均相對(duì)濕度為66％，與1933年相比低21.5％。最高為74％〔1974〕，最低為59％〔1968〕。季理均濕度以夏季最高，為75％。春季最低，為58％。月平均濕度以8月最高，為82％。3、4月最低，為57％。2、蒸發(fā)量1959～1989年，平均年蒸發(fā)量2029.5毫米，最大年2531.8毫米，最少年1620.2毫米。年內(nèi)蒸發(fā)變率較大，3～5月份占全年蒸發(fā)總量的30～35％，6～9月占45～50％，10月份至次年2月僅占20％左右。一日最大蒸發(fā)量為29.6毫米，出現(xiàn)在1972年6月16日。3、無(wú)霜期濰坊全市一年中無(wú)霜期195天。

第五節(jié)自然災(zāi)害濰坊市一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，背陸面海經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。春季風(fēng)多雨少，易發(fā)生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大；秋季天高氣爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒風(fēng)頻吹。其中影響范圍較廣、危害較大的有暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪澇和干旱等。小結(jié)：歷史人文——具有較為深厚之人文底蘊(yùn)地方民俗——民風(fēng)淳樸、忠厚直爽、吃苦耐勞、好面子、消費(fèi)習(xí)慣保守建筑特色——根本屬初級(jí)階段，以單一多層方正型樓宇為主自然條件——屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候、冷夏熱，四季清楚，非自然災(zāi)害頻發(fā)地區(qū)

第三章工程地塊及周邊概況第一節(jié)工程地塊規(guī)劃指標(biāo)1、工程地塊狀況LINKExcel.Sheet.12"C:\\Users\\島主\\Desktop\\地塊細(xì)化指標(biāo).xlsx""Sheet1!R5C9:R23C11"\a\f4\h工程地塊由三宗保障性用地組成，其中保障用地一、二為住宅用地，保障用地三為商業(yè)用地。地塊一、二之間被城市主干道-青年路〔雙向六車(chē)道〕別離?？傆玫?7.7公頃，總建筑面積358720方。工程地塊規(guī)劃指標(biāo)具體指標(biāo)見(jiàn)下表：

第二節(jié)地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本工程在行政區(qū)域上屬于濰城區(qū)，處于行政區(qū)域的最南端，雖為傳統(tǒng)的老城區(qū)，但認(rèn)知不高；為城中村的聚集地，非傳統(tǒng)置業(yè)板塊。地塊東至鳶都湖白浪河景區(qū)、南至寶通街、西至農(nóng)田、北至鳶都湖交運(yùn)花園。二、地塊現(xiàn)狀〔一〕工程四至東至：鳶都湖白浪河景區(qū)，國(guó)家4A級(jí)濕地公園，水面寬200-300米，水域面積800畝，白浪河水域最大之處?！舶桌撕訛闉H坊市的母親河〕西至：農(nóng)田——旱季作物，政府已經(jīng)規(guī)劃為住宅用地。南至：緊鄰寶通街——雙向六車(chē)道，瀝青路面已全線(xiàn)貫穿，為城市外延后的南向外環(huán)線(xiàn)，多貨運(yùn)車(chē)輛，產(chǎn)生較大嘈音；南面還有濰坊最大的10平方公里生態(tài)濕地。北至：早期開(kāi)發(fā)的商品房〔鳶都湖交運(yùn)花園〕及代建商品房〔恒信西江月〕工程中間被新建成的新青年路〔瀝青路面，雙向六車(chē)道〕分隔，新青年路直達(dá)市中心，路程4.5KM，車(chē)程15分鐘。工程和市中心的聯(lián)動(dòng)性好，而且占據(jù)城市稀缺板塊資源。本案本案東面--鳶都湖西面—農(nóng)田北面—交運(yùn)花園南面—寶通街地面現(xiàn)狀地塊根本平整，內(nèi)有少量農(nóng)居點(diǎn)在拆遷中；北側(cè)安置房已經(jīng)結(jié)頂〔三〕、周邊道路及規(guī)劃交通情況工程交通條件佳，兩地塊間新規(guī)劃的新青年路已經(jīng)全線(xiàn)貫穿，雙向六車(chē)道通車(chē)；直達(dá)市中心，路程4.5KM，車(chē)程15分鐘。工程南側(cè)緊鄰寶通街，城市外環(huán)南移，寶通街成為城市二環(huán)道路；和下屬縣市聯(lián)動(dòng)性好。另工程地塊南側(cè)約1.5KM，為濰坊機(jī)場(chǎng)〔貨郵業(yè)務(wù)是濰坊機(jī)場(chǎng)的主要業(yè)務(wù)〕。工程與市中心，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及物流運(yùn)輸集中地均具備極佳之道路交通條件?！菜摹?、工程地塊配套情況整體而言，工程周邊目前根本處于初級(jí)階段，主要以社區(qū)底商的形式存在。主要配套仍需依靠和城市的良好聯(lián)動(dòng)性，依托城市中心的配套；目前最近的生活商業(yè)配套圈為火車(chē)站小商品城。〔見(jiàn)下表〕屬性因子現(xiàn)狀規(guī)劃配套設(shè)施文脈屬性無(wú)無(wú)日常商業(yè)零散超市、露天菜場(chǎng)白浪河休閑商業(yè)街區(qū)教育配套配套村級(jí)中、小學(xué)地塊內(nèi)規(guī)劃有幼兒園及小學(xué)配套建設(shè)用地娛樂(lè)休閑無(wú)無(wú)醫(yī)療配套榮復(fù)軍人醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)療站，小門(mén)診，藥店無(wú)交通條件公交便利公交地塊西南側(cè)規(guī)劃有大型公交樞紐站私車(chē)交通交通便利城市外環(huán)南移，寶通街成為二環(huán)。交通狀況交通通暢、無(wú)擁堵現(xiàn)象交通通暢、無(wú)擁堵現(xiàn)象交通噪音南側(cè)寶通街路段有局部過(guò)境車(chē)輛，有一定噪音，飛機(jī)航班噪音城市外環(huán)南移，寶通街成為二環(huán)。機(jī)場(chǎng)遷移環(huán)境景觀(guān)

條件可視景觀(guān)東側(cè)鳶都湖白浪河景區(qū)，國(guó)家4A級(jí)濕地公園東側(cè)鳶都湖白浪河景區(qū)，國(guó)家4A級(jí)濕地公園距離景觀(guān)區(qū)距濕地公園約500米；浮煙山景區(qū)3公里距濕地公園約500米；浮煙山景區(qū)3公里空氣質(zhì)量良好良好小結(jié)：地塊指標(biāo)——體量較大，目具備規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)地理位置——位于老城區(qū)南端，與市中心距離適中交通狀況——與城市重要生活節(jié)點(diǎn)保持良好交通聯(lián)動(dòng)性工程四至——東面臨湖，存在較好之景觀(guān)優(yōu)勢(shì)配套——以社區(qū)底商為主，根底民生類(lèi)配套齊全，品質(zhì)化配套后期有待提升第三章市場(chǎng)定位第一節(jié)、市場(chǎng)供求分析土地市場(chǎng)情況從歷年的政府的土地出讓情況〔圖3-1〕，我們可以看到，濰坊從2007年至現(xiàn)在，土地維持了較大的供給，處于大量的供地階段。2021年到達(dá)更是到達(dá)了5387畝的峰值，2021年供給放緩但依舊在高位，一級(jí)市場(chǎng)供給充足。圖3-2圖3-2圖3-1按商品房正常的開(kāi)發(fā)周期，未來(lái)一級(jí)市場(chǎng)給工程帶來(lái)的市場(chǎng)面體量的競(jìng)爭(zhēng)主要為2021年后的土地出讓供給：故從整體供給量角度，根據(jù)供給總量和區(qū)域的劃分初步框算〔圖3-2〕預(yù)計(jì)未來(lái)供給量〔1-2年〕高達(dá)8千多萬(wàn)，體量巨大；市場(chǎng)將面臨體量競(jìng)爭(zhēng)的紅海從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域角度觀(guān)察，其中濰城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最為劇烈。

商品房市場(chǎng)情況1、供給情況2006年，市區(qū)完成施工面積412萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.14%；2007年，完成施工面積650萬(wàn)平方米；2021年市區(qū)完成施工面積約600萬(wàn)平方米〔全市房屋施工面積2381.8萬(wàn)平方米〕，根本年均出讓土地可建面積在500多萬(wàn)方。目前市場(chǎng)存量約378萬(wàn)方〔主要在售工程統(tǒng)計(jì)〕區(qū)域高新區(qū)奎文區(qū)濰城區(qū)合計(jì)可售住宅面積(萬(wàn)方)140.1131.5106.3378主要在售典型工程供給量充足，供給區(qū)域特征如下所述：奎文和維城兩區(qū)成為主力供給區(qū)域。但從集中區(qū)域來(lái)看工程集中分布區(qū)在城市老中心東西兩翼擴(kuò)展，南向供給相對(duì)緩和。2、市場(chǎng)去化情況2006年，市區(qū)完成銷(xiāo)售面積97.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.35%；2007年，完成銷(xiāo)售面積117.28萬(wàn)平方米；而2021年在整體市場(chǎng)大勢(shì)的帶動(dòng)下主城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積到達(dá)360萬(wàn)方，到達(dá)銷(xiāo)售的峰值水平；年均去化根本在200萬(wàn)方。小結(jié)就整體供求情況分析：依照土地市場(chǎng)供給及目前市場(chǎng)存量，未來(lái)2-3年時(shí)間內(nèi)，整體仍將呈現(xiàn)供略大于求職市場(chǎng)格局就目前需求情況分析，市場(chǎng)普通品類(lèi)工程存在去化周期較長(zhǎng)之特征工程所在區(qū)域后市供給量相對(duì)較小，但考慮到工程定位必將以市域競(jìng)爭(zhēng)圈為考量，故工程產(chǎn)品突破及適度差異化須在產(chǎn)品定位中考慮

第二節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)水平分析一、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)情況工程區(qū)位條件競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自市中心各板塊，各板塊根本特征如下：濰城區(qū)：傳統(tǒng)城區(qū)但隨著市政府的遷移，該區(qū)域日趨衰弱。市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，市民認(rèn)知程度較低。符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的根本居住習(xí)慣；業(yè)態(tài)主要以多層為主，產(chǎn)品以中低端為主價(jià)格相對(duì)較低。奎文區(qū)：隨市政東遷成為城市新的中心區(qū)域，政治經(jīng)濟(jì)文化中心，是新一輪的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，配套完善，開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，市民認(rèn)知程度高。該區(qū)域的商品住宅檔次也較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場(chǎng)，聚集了大量高端改善客群，業(yè)態(tài)主要以小高層和高層為主，目前區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)處于價(jià)格高位。高新區(qū)：得益于城市的東擴(kuò)〔市府的遷入〕以及和奎文區(qū)的聯(lián)動(dòng)，成為是濰坊正在崛起的區(qū)域，市民認(rèn)知度較高。但區(qū)域還尚未建設(shè)完整，市政配套有待加強(qiáng)。業(yè)態(tài)豐富，在各類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中都處于一個(gè)比擬領(lǐng)先的地位，價(jià)格接近奎文的水平線(xiàn)。綜上所述，工程在區(qū)位方面的競(jìng)爭(zhēng)力可作如下闡述：由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速開(kāi)展階段，房產(chǎn)板塊的概念根本為形成，目前根本以行政區(qū)域來(lái)大致劃分；本案雖處濰城區(qū)，但脫離傳統(tǒng)置業(yè)集中區(qū)域；較為有利的條件是，在城市原本缺少景觀(guān)的大背景中，工程周邊占據(jù)了城市稀缺的景觀(guān)資源，成為和其他板塊競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力可彈性增加。同時(shí)在與傳統(tǒng)市中心聯(lián)動(dòng)性比擬易不占弱勢(shì)。工程區(qū)位條件可萃取其于濰坊市場(chǎng)的獨(dú)特性。二、工程競(jìng)爭(zhēng)力分析1、物業(yè)類(lèi)型小高層組合多層或純小高層的物業(yè)，成為市場(chǎng)主流；低密度產(chǎn)品稀缺。目前市場(chǎng)在售低密度產(chǎn)品如下表所示：區(qū)域樓盤(pán)建筑形態(tài)坊子區(qū)普利城市花園疊加別墅坊子區(qū)鳳棲墅1號(hào)獨(dú)棟坊子區(qū)鳳凰太陽(yáng)城花園洋房奎文區(qū)淺水灣花園洋房、聯(lián)排、疊加別墅從目前市場(chǎng)供給及2021年至2021年5月出讓土地的容積看，平均容積在2.6；容積在1以下及1-2之間的均僅一宗，低密度產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺性強(qiáng)。結(jié)合區(qū)位條件觀(guān)察，市場(chǎng)上百個(gè)在售工程僅4個(gè)主要在售工程，而且處于城市的邊緣化?？梢钥闯觯鞘腥鄙俅笮途坝^(guān)資源,致使低密度產(chǎn)品稀缺。2、工程檔次市場(chǎng)最為核心的近百個(gè)工程售價(jià)情況占比情況如下列圖所示：發(fā)現(xiàn)目前濰坊市場(chǎng)的工程競(jìng)爭(zhēng)水平根本停留在中端市場(chǎng)，單價(jià)3000元～4000元的工程為市場(chǎng)絕對(duì)主流，占比66%。即使局部高價(jià)工程，主要憑借其地段的優(yōu)勢(shì)對(duì)價(jià)格拉升明顯，工程塑造一般，競(jìng)爭(zhēng)線(xiàn)未能很好的延展，產(chǎn)品比擬單一。詳細(xì)從產(chǎn)品塑造及營(yíng)銷(xiāo)方面著手分析，存在同質(zhì)化嚴(yán)重，塑造能力不強(qiáng)；如市場(chǎng)根本為封陽(yáng)臺(tái)，幾乎沒(méi)有其他的附加值；社區(qū)的品質(zhì)不高，較少有提升品質(zhì)的如人車(chē)別離等規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局和建筑形態(tài)單一。大多數(shù)處于簡(jiǎn)單模仿階段；工程營(yíng)銷(xiāo)工作粗糙；導(dǎo)示系統(tǒng)標(biāo)識(shí)不明顯或不完善，少有精神堡壘；售樓處的接待流程和禮儀不標(biāo)準(zhǔn)，效勞意識(shí)缺乏。主要結(jié)論：中端工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)聚集，真正意義高端工程為市場(chǎng)空白，無(wú)論在產(chǎn)品面及營(yíng)銷(xiāo)面，都存在較大的市場(chǎng)塑造空間。三、之于戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)1、去化情況從個(gè)案角度進(jìn)行戶(hù)型剖析，主要參考工程分析如下：由于改善型市場(chǎng)特征，戶(hù)型供求的表現(xiàn)我們可以發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)供給層面上三房成為主導(dǎo)，整體去化率也到達(dá)62%，特別是100-110方的機(jī)能型三房，市場(chǎng)認(rèn)可度最高；面積段上，90-120方成為市場(chǎng)成交的〞領(lǐng)頭兵〞。簡(jiǎn)而言之，面積控制的、三居室，更易為市場(chǎng)接受；但鑒于大戶(hù)型的體量較小之故〔樣本采集問(wèn)題〕，大戶(hù)型的接受度將在客戶(hù)需求中進(jìn)一步求證。濰坊市場(chǎng)戶(hù)型去化一覽房型面積段

〔平方米〕供給套數(shù)供給占比去化套數(shù)去化占比一室一廳70以下2083%16780%二室二廳90以下4687%30966%70%90-110145922%103671%三室二廳100-1103806%35092%62%110-120177127%113464%120-150228634%123554%4室以上150以上941%1516%2、戶(hù)型塑造情況1〕、主要工程典型戶(hù)型賦海世家典型戶(hù)型香頌灣典型戶(hù)型該工程戶(hù)型主要偏重臥室數(shù)量的設(shè)置，98方，119方均設(shè)置為三居室一衛(wèi)的設(shè)計(jì)，但對(duì)衛(wèi)生的通風(fēng)性要求較高，即使無(wú)法做到很好的開(kāi)窗設(shè)計(jì)，亦采用小氣窗的設(shè)計(jì)方式來(lái)滿(mǎn)足條件。玫瑰園典型戶(hù)型129方三室兩廳一衛(wèi)和156方的三室兩廳二衛(wèi)；戶(hù)型南北通透，偏重采用凸窗的設(shè)計(jì)手法，在陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)不太注重，三房南北通透的戶(hù)型僅一個(gè)南向陽(yáng)臺(tái)，且為全封閉式設(shè)計(jì)，算產(chǎn)權(quán)面積。淺水灣典型戶(hù)型退臺(tái)花園洋房戶(hù)型，面積187方，四室二廳二衛(wèi)在套房、全明、等常規(guī)設(shè)計(jì)外還增加了大露臺(tái)和封閉式花園的設(shè)計(jì)，使戶(hù)型在滿(mǎn)足舒適的情況下更加趨向生活的情趣化。匯嘉·瑞景園典型戶(hù)型三房舒適性設(shè)計(jì)，面積最小146方；房間全南設(shè)計(jì)，南北通透，全明設(shè)計(jì)，光線(xiàn)充足，陽(yáng)臺(tái)為封閉式設(shè)計(jì)。2)、小結(jié)市場(chǎng)上目前戶(hù)型設(shè)計(jì)根本以南北通透，全明設(shè)計(jì)，附加值空間不多，多以露臺(tái)形式呈現(xiàn)較為常規(guī)。在滿(mǎn)足客戶(hù)的根本偏好前提下，目前市場(chǎng)已趨向同質(zhì)化；戶(hù)型尺度設(shè)計(jì)，低密度產(chǎn)品附加值表達(dá)等方面具備較大突破空間。第三節(jié)、高端客戶(hù)分析通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻?hù)的訪(fǎng)談以及區(qū)域市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)人士的交流，我們對(duì)市場(chǎng)高端客戶(hù)有了以下認(rèn)識(shí)：1、客戶(hù)背景分析1〕、年齡背景年齡分布在30－50歲之間。其中購(gòu)置力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。2〕、教育背景大專(zhuān)以上學(xué)歷為主，受過(guò)高等教育，見(jiàn)識(shí)廣。3〕、家庭規(guī)模家庭結(jié)構(gòu)為太陽(yáng)或小太陽(yáng)之家及中年之家，但有和家人居住的習(xí)慣〔丈母娘家和女兒女婿一起居住〕。4〕、行業(yè)背景集中于政府官員、大型制造業(yè)高管、物流業(yè)、貿(mào)易類(lèi)、私營(yíng)業(yè)主、金融類(lèi)為多。5〕、職業(yè)背景各類(lèi)私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級(jí)白領(lǐng)；職業(yè)經(jīng)理人，管理參謀，專(zhuān)業(yè)代理〔商〕，高級(jí)營(yíng)銷(xiāo)人員；專(zhuān)業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)；工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)師、高級(jí)證券金融從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。6〕、收入背景知識(shí)型收入人群，從事專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)域，或壟斷性行業(yè)，收入固定有保障；財(cái)富的積累是另一塊較大的家庭收入。2、目前居住條件根本擁有兩套〔含〕以上住宅，已經(jīng)擁有地段性〔市中心〕房產(chǎn)；對(duì)小區(qū)環(huán)境不滿(mǎn)意是置業(yè)的主要誘因；或三代居改善提升。3、工作生活形態(tài)1〕、工作方式大多處于事業(yè)的穩(wěn)步上升期，需要付出更多的精力去實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值，工作壓力相對(duì)較大，較強(qiáng)的事業(yè)心；更多的時(shí)間花在工作之中。外出時(shí)機(jī)多，豐富的閱歷。2〕、生活方式生活類(lèi)型——懂得用自己的智慧創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣；重視后代子女的教育開(kāi)展；娛樂(lè)交友方面樂(lè)于結(jié)交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費(fèi)，有一定的精神需要產(chǎn)生的消費(fèi)，看重圈層娛樂(lè)，健身休閑、身心的放松。居住意識(shí)——房子是身心放松的地方，非常安逸、私密性，希望有個(gè)思考的獨(dú)立空間；有時(shí)把房子看成是獎(jiǎng)勵(lì)自己或家人。日常休閑方式——喜歡身心放松的休閑方式，更多的是圈層間的活動(dòng)；會(huì)安排時(shí)間陪家人小孩。4、內(nèi)在需求屬性1〕、總價(jià)的承受能力二次改善性客戶(hù)，完成了財(cái)富的第二次