重慶中高端物業(yè)(別墅、花園洋房)市場(chǎng)分析

重慶中高端物業(yè)〔別墅、花園洋房〕市場(chǎng)分析

1.重慶別墅市場(chǎng)分析

別墅是房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)中的一種高端物業(yè)產(chǎn)品，它效勞于金字塔尖的成功階層，是大多數(shù)高

收入人群追求居住享受的終極目標(biāo)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有較小份額，卻擁有非凡的身價(jià)。重慶的

別嬖起源較早，經(jīng)歷十余年的積累沉淀，正伴隨著重慶房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開(kāi)展而走向成熟，開(kāi)展

至今更是呈現(xiàn)出一個(gè)供給豐富，各具特色的高端物業(yè)市場(chǎng)。

經(jīng)歷了2021年樓市經(jīng)無(wú)深度調(diào)整，2021年的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，而高端物業(yè)那么

再次以精細(xì)的產(chǎn)品品質(zhì)、穩(wěn)定的價(jià)格走勢(shì)在市場(chǎng)中走勢(shì)穩(wěn)健，本文結(jié)合2021年市場(chǎng)中的主要在

售別蟹工程進(jìn)行回憶分析。

1.12021年主城各區(qū)別嬖分布及供給

截至到2021年11月，重慶主城市場(chǎng)有16個(gè)在售別墅工程，總供給面積約46萬(wàn)平方米，

主要分布在南、北區(qū)域。其中，北部區(qū)域〔渝北區(qū)、江北區(qū)〕最多，共有在售別嬖工程9個(gè)，占

市場(chǎng)總量一半以上；南部區(qū)域〔南岸區(qū)、巴南區(qū)〕有5個(gè)在售別墅工程；其他區(qū)域別墅工程相對(duì)

較少,沙坪壩區(qū)有2個(gè)別嬖T程，主要是龍湖?東橋郡和富力城丁程°

自北部新區(qū)設(shè)立以來(lái)，政府對(duì)北部區(qū)域從根底設(shè)施到經(jīng)濟(jì)環(huán)境給予了大力支持，北部區(qū)域已

成為重慶別墅市場(chǎng)檔次較高、工程最集中的區(qū)域；南部區(qū)域那么依托得天獨(dú)厚的自然景觀資源成

為別墅工程開(kāi)發(fā)旺地。

1.2開(kāi)發(fā)規(guī)模

重慶別墅開(kāi)發(fā)主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是純別墅程升發(fā)，2021年市場(chǎng)中在售純別墅J_程共有6個(gè);

另一類(lèi)是建設(shè)于大型綜合工程里面的別墅組團(tuán)，2021年在售的大型綜合工程中有10個(gè)樓盤(pán)進(jìn)

行了別望組團(tuán)的開(kāi)發(fā)。

從工程占地規(guī)模來(lái)看，重慶市場(chǎng)的純別爨工程大多占地500畝以下，主要集中在300?500畝之

間；1000畝以上的純別嬖工程只有3個(gè)，分別分布在北部新區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)。

從工程建筑規(guī)模來(lái)看，建筑面積在10萬(wàn)肝以下的低密度別墅工程占一半以上，共有8個(gè)；建筑

面積在10?30萬(wàn)戶的別墅工程占三分之一左右；建筑面積在30萬(wàn)方以上的別墅工程。

1.3別墅形態(tài)

重慶別墅市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)較為豐富，除了根本的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅形態(tài)之外，隨著

產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新和開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化的追求，市場(chǎng)上逐漸衍生了一些新的概念別墅,如龍湖?悠

山郡推出的介于獨(dú)棟與聯(lián)排之間的“獨(dú)院別墅"，復(fù)地別院推出的由獨(dú)棟和聯(lián)排圍合而成的“院

落別墅"，龍湖?睿城推出的由聯(lián)排和疊加組成的“大院別墅”等。這些創(chuàng)新產(chǎn)品或是強(qiáng)調(diào)別型

的私密與尊貴，或是突出了鄰里間或近或遠(yuǎn)的和諧氣氛，在豐富的市場(chǎng)的同時(shí)也為消費(fèi)者提供了

更多的選擇。

市場(chǎng)中的純別墅工程，還細(xì)分為純獨(dú)棟別里工程、純聯(lián)排別型工程和包含了各種別墅形態(tài)的復(fù)合

型別墅工程，目前純別壁工程仍以復(fù)合型別墅工程為主，純獨(dú)棟及純聯(lián)排別墅工程相對(duì)較少。

1.4物業(yè)分類(lèi)

結(jié)合重慶別壁市場(chǎng)特征，市場(chǎng)中的別墅主要分為豪華型別墅、高檔別墅、.中檔別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅。

豪華型別墅工程主要以獨(dú)立別墅為主，擁有高附加值的配套和景觀資源，面積較大、總價(jià)較高；

高檔別墅、中檔別墅涵蓋了獨(dú)立、聯(lián)排、疊拼等各種形態(tài)的別墅工程，總價(jià)受樓盤(pán)品質(zhì)、面積大

小及景觀資源影響較大；經(jīng)濟(jì)型別墅那么主要為大型綜合工程內(nèi)的別墅組團(tuán)，以聯(lián)排、疊加為主,

面積較小、總價(jià)較低。

分形態(tài)主力面積銷(xiāo)售總價(jià)特征代表樓盤(pán)

類(lèi)

豪注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)和品質(zhì)，保利國(guó)際高爾夫花

華獨(dú)立別里300行以上500萬(wàn)元以上擁有高附加值的配套和園、保利小泉?jiǎng)e墅、

型景觀資源。棕桐泉國(guó)際花園等

坡嶺頓小鎮(zhèn)、協(xié)

高以獨(dú)立別墅為擁有工程內(nèi)明顯的資源

300肝以上500萬(wàn)元以上信?阿卡迪亞、融

檔主優(yōu)勢(shì)

科?橡樹(shù)瀾灣等

慶隆?南山高爾夫、

中包括獨(dú)立、聯(lián)產(chǎn)品個(gè)性化突出，客戶

200-350卅200-500萬(wàn)元龍湖?悠山郡、佰

檔排、疊加等群體廣泛

富高爾夫別墅等

龍湖?東橋郡、藍(lán)

經(jīng)光?十里藍(lán)山、同

以聯(lián)排、會(huì)加兼顧別重的品質(zhì)和洋房

濟(jì)150-250rrf80-200萬(wàn)元景國(guó)際城?法朵、

為主的價(jià)格

型重慶奧林匹克花園

等

1.5銷(xiāo)售價(jià)格

別壁價(jià)格受工程品質(zhì)，景觀差異，贈(zèng)送空間、戶型結(jié)構(gòu)等多方面影響較大，特別是獨(dú)立別墅與聯(lián)

排別壁、疊加別墅之間更是相差甚遠(yuǎn)。整體來(lái)看，豪華型別墅單價(jià)均在15000元/行以上，總價(jià)

一般在800萬(wàn)元以上；高檔別墅單價(jià)在11000-15000元/肝之間，總價(jià)在500-1000萬(wàn)元之間；

中檔別望單價(jià)在7000-15000元之間，總價(jià)在200-500萬(wàn)元之間；經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)在8000

元/"以下，總價(jià)在80-200萬(wàn)之間；市場(chǎng)中還有一局部總價(jià)在80-120萬(wàn)之間面積較小的緊湊型

別墅。

1.6銷(xiāo)售進(jìn)度

2021年別墅市場(chǎng)上消化速度較好的主要是經(jīng)濟(jì)型別墅和品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的別墅工程。

開(kāi)盤(pán)均價(jià)在6500-7000/肝左右的“藍(lán)光?十里藍(lán)山"，以及雖然單價(jià)在9000?1000元/"的“龍

湖?東橋郡”別墅，但是在整個(gè)2021年的回暖市場(chǎng)下，結(jié)合產(chǎn)品自身的不俗品質(zhì)，根本上開(kāi)盤(pán)

銷(xiāo)售就到達(dá)80%以上。

本地知名開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)以成熟的別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)一直受到高端市場(chǎng)追捧，2021年先后推出“龍

湖?江與城"、“龍湖?悠山郡"、"龍湖?東橋郡"四個(gè)別墅工程，也在逆市中再創(chuàng)佳績(jī)。

此外，還有局部采用少量多推的樓盤(pán)，也取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)，如“綠地翠谷”每次推出約

20余套別墅，累積別墅銷(xiāo)售率到達(dá)80%以上。

從銷(xiāo)售套數(shù)上分析，銷(xiāo)售較好的別墅工程月均銷(xiāo)售約三十套左右，且多數(shù)為總價(jià)較低的經(jīng)濟(jì)型別

贊；豪華型別墅由于總價(jià)較高，消化速度相對(duì)較慢；中高檔別墅工程供給量占市場(chǎng)主流，價(jià)格優(yōu)

勢(shì)不明顯，月均銷(xiāo)售在幾套和二十余套之間。

1.7客戶群體

別墅的客戶群體最根本的特征就是高收入，屬于金字塔尖很少的一局部社會(huì)群體。結(jié)合重慶別墅

市場(chǎng)購(gòu)置人群的大致特征來(lái)看，豪華別墅產(chǎn)品不僅吸引了重慶外鄉(xiāng)的成功人士，還有3成左右的

外省市購(gòu)置人群；中高檔別墅客戶群體較廣泛，有企業(yè)家、企業(yè)高管、少量外籍人士及醫(yī)生律師

等；而經(jīng)濟(jì)型別墅客戶群那么主要是中小型企業(yè)業(yè)主、建筑設(shè)計(jì)師、公務(wù)員等。同時(shí)，由于購(gòu)置

者所追求的居住品質(zhì)及愛(ài)好不同，也會(huì)做出適合自己的選擇。

2.產(chǎn)品分析

2.1規(guī)劃分析

＞布局

沉著積率上來(lái)看，豪華型別墅的容積率均在035以下，中高檔別墅的容積率在0.4-0.8之間，經(jīng)

濟(jì)型別墅的容積率在0.4-1之間。豪華型別維對(duì)容積率的控制較嚴(yán)格，而中高檔和經(jīng)濟(jì)型別里無(wú)

明顯差異。

在景觀利用上，別墅產(chǎn)品都會(huì)采用優(yōu)先尊重原生地貌的布局方式。豪華別望不僅擁有天然的自然

景觀，還打造了稀有的高爾大球場(chǎng)或湖泊等資源，多數(shù)采取排列式或半圍合式，做到資源共享最

大化；高檔別暨絕大局部擁有工程內(nèi)最好的江景或水景資源，以排列式為主；中檔別墅主要采用

排列式+組團(tuán)式，經(jīng)濟(jì)型別墅由于景觀資源較少，以組團(tuán)式為主。

>景觀

目前重慶市場(chǎng)上的別墅工程，大多數(shù)都具有良好的生態(tài)環(huán)境及自然景觀資源。園林景觀風(fēng)格主要

以歐美風(fēng)格為主，也有少量的中式和現(xiàn)代風(fēng)格。

豪華型別墅和高檔別墅，最大的特點(diǎn)就是擁有工程內(nèi)最好的景觀資源，包括高爾夫球場(chǎng)，湖泊等,

使業(yè)主在自己的家里就可以享受到自然景色，強(qiáng)調(diào)的是一種大氣尊貴的生活氣氛，不再著力于在

公共區(qū)域的打造，相反將更多的空間退讓為業(yè)主的私家花園或庭院，由業(yè)主依據(jù)各人的喜好來(lái)修

建。

保利小泉-原始森林景觀慶隆南山高爾夫-高爾夫景觀

中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅那么更多的利用公共區(qū)域突出共享的景觀設(shè)計(jì)，如亭廊，雕塑，噴泉等,

特別是建在大型綜合工程的別墅組團(tuán)中的經(jīng)濟(jì)型別墅，所享有的自然景觀和私家花園相對(duì)較少。

綠地翠谷-中庭小景坡嶺頓小鎮(zhèn)-噴泉亭廊

>配套

別墅工程的配套主要表達(dá)在工程內(nèi)的景觀資源配套，商務(wù)功能配套，生活配套等。

景觀資源配套包括有山景、江景、湖泊、公園、高爾夫球場(chǎng)等，豪華別壁和高檔別墅一般都擁有

較好的景觀資源。

商務(wù)功能配套包括有星級(jí)酒店，高級(jí)會(huì)所，俱樂(lè)部，度假公寓等，擁有高爾夫球場(chǎng)的豪華別嬖或

者體量較大的高檔別墅大多都擁有較高檔次的商務(wù)配套。

生活配套包括商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等，并且普遍存在各檔次的別墅工程內(nèi)，其中社區(qū)商業(yè)的體量多

數(shù)在3000-8000肝之間，而一些規(guī)模較大的綜合型工程內(nèi)往往規(guī)劃較大體量的商業(yè)。另外，位

于南泉板塊的別墅都會(huì)將溫泉資源利用起來(lái)，實(shí)現(xiàn)溫泉入戶。

北濱一號(hào)商業(yè)街十里藍(lán)山風(fēng)情街

2.2建筑單體分析

>建筑風(fēng)格

豪華型別墅在建筑風(fēng)格上多數(shù)選擇較沉穩(wěn)莊重的歐美風(fēng)格：但其側(cè)重點(diǎn)又有所不同，如保利小泉

別墅采用美式賴特鄉(xiāng)村風(fēng)格，突出的表達(dá)了回歸自然，歸隱山林的開(kāi)發(fā)理念；棕桐泉采用的歐美

湖濱建筑風(fēng)格，加上純粹的棕檎樹(shù)，將向往自出，追求品質(zhì)生活的理念充分表達(dá)。

保利高爾夫花園-北美建筑風(fēng)格棕桐泉國(guó)際花園-歐式建筑風(fēng)格

中高檔別墅及經(jīng)濟(jì)型別墅的建筑風(fēng)格較為豐富，主要可以分為歐美，北美，法式，英倫，地中海,

意大利托斯卡納，中式，現(xiàn)代簡(jiǎn)約及混合風(fēng)格等。較多采用的是地中海風(fēng)格，中式和現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)

格較少。

橡樹(shù)瀾灣-北美莊園風(fēng)格慶隆南山高爾夫橘香郡-托斯卡納風(fēng)格

>立面特征

別墅產(chǎn)品的外立面普遍采用瓦屋頂，高檔涂料和文化石的搭配，非常注重細(xì)節(jié)的打造，表達(dá)出工

程風(fēng)格的純粹，比方托斯卡納風(fēng)格的別墅會(huì)設(shè)計(jì)挑空的塔樓，凹凸的陽(yáng)臺(tái)，花式窗根，百葉窗，

鐵藝等；英倫別墅45°的坡屋頂，雕塑感的煙囪，紅磚墻等。在色彩方面，大多別里工程并不

局限于統(tǒng)一的外立面顏色，如坡嶺頓小鎮(zhèn)的獨(dú)棟別墅將三種不同的建筑風(fēng)格混搭在一起，每棟建

筑各具特色。

坡嶺頓小鎮(zhèn)-風(fēng)格混搭

>戶型設(shè)計(jì)

在面積分布上，豪華型和高檔型別墅的建筑面積主要在300肝以上；中檔別墅的主力面積在

200-350肝之間；經(jīng)濟(jì)型別暨主力面積在150-250行之間。

在樓層布局上，豪華別蟹和高檔別墅一般單層面積較大，總樓層3-4層〔含地下或半地下層〕，

中檔別爨和經(jīng)濟(jì)型別墅2-4層。

負(fù)一層一般布局以儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)、工具間或游戲室為主；一層布局以公共空間為主，主要布置廚

房、餐廳、起居室、客人房、工人房等；二層通常會(huì)考慮用做半私密、私密空間，如家庭廳、次

臥室等；三層布置那么主要為私密空間，包括主臥室、書(shū)房、露臺(tái)和閣樓等。

>花園及車(chē)庫(kù)

豪華別墅的私家花園主要面積在400-1000肝之間，中高檔別墅的花園面積差異較大，在幾十平

方米和幾百平方米之間，而經(jīng)濟(jì)型別墅的花園面積較小，一般只有70-80肝。

一般情況下每戶別墅會(huì)配有一個(gè)車(chē)位的室內(nèi)車(chē)庫(kù)，而在屋外通常會(huì)留有室外停車(chē)空間，但是豪華

型別里多數(shù)為室內(nèi)雙車(chē)位配置，少量經(jīng)濟(jì)型別里只配置了地面停車(chē)位。

3.市場(chǎng)特征分析

3.1短期供給充足，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大

根據(jù)對(duì)在售工程的后期供給和潛在工程的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，重慶別墅市場(chǎng)短期開(kāi)發(fā)充足，預(yù)計(jì)2021年

別墅工程將達(dá)三十余個(gè)。別墅的集中供給在給購(gòu)置者提供更多項(xiàng)選擇擇的同時(shí)，也加劇了工程間

的競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其是總價(jià)在300萬(wàn)以下的中檔別暨和經(jīng)濟(jì)型別墅競(jìng)爭(zhēng)更為明顯。

3.2南北區(qū)域供給為主，新興板塊開(kāi)展較快

目前別墅供給主要集中在北部片區(qū)和南部片區(qū)，西部和中部片區(qū)相對(duì)較少，總共只有5個(gè)在售別

蟹工程。從的潛在工程來(lái)看.未來(lái)市場(chǎng)供給仍以南北開(kāi)發(fā)為主，西部片區(qū)供給將有所增多。目前

北部新區(qū)的大竹林、禮嘉板塊，南岸區(qū)的南山、茶園新區(qū)板塊等已形成別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，而

沙坪壩的西永大學(xué)城等板塊隨著市場(chǎng)的逐步開(kāi)發(fā)，也都有著較快的開(kāi)展。

3.3產(chǎn)品差異突出，檔次價(jià)差明顯

市場(chǎng)中的在售別墅工程由于自然資源差異，以及產(chǎn)品定位、品質(zhì)配套、建筑單體設(shè)計(jì)等多方面的

因素，各個(gè)工程之間差異性較為突出，特別是純別墅與綜合工程別墅組團(tuán)之間的品質(zhì)差異，還有

純獨(dú)棟別墅與復(fù)合型別墅之間品質(zhì)差異，都有著極大的檔次差異，并且各檔次別墅之間的價(jià)格也

有較明顯的價(jià)差，尤其是豪華別墅、高檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別里都有較明顯的價(jià)格區(qū)間。

3.4豪華型別嬖逐漸減少，經(jīng)濟(jì)型別墅日漸走俏

由于土地的稀缺性和國(guó)家政策對(duì)別墅工程開(kāi)發(fā)的限制，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看別墅開(kāi)發(fā)將會(huì)逐步減少，特別是

以獨(dú)立別堂為主的豪華型別壁會(huì)愈加稀少、彌足珍貴；而另一方面總價(jià)較低的經(jīng)濟(jì)型別墅工程，

由于擁有洋房的價(jià)格、別墅的品質(zhì)而逐漸受到市場(chǎng)的追捧，加上普遍采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，

逐漸成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的主流。

4.市場(chǎng)預(yù)測(cè)及趨勢(shì)

從潛在的別墅工程來(lái)看，未來(lái)別里工程依然主要集中在南部區(qū)域和北部區(qū)域，純別嬖工程將越來(lái)

越少，大多是建設(shè)在綜合工程中的別墅組團(tuán)。占地千畝以上的綜合性工程“富力城”、"魯能?領(lǐng)

秀城"、"金科?太陽(yáng)海岸”規(guī)劃了別墅組團(tuán)，而且富力地產(chǎn)將推出重慶首個(gè)精裝別墅工程“富

力?南山公館”。

近幾年，重慶市場(chǎng)中的別墅供給主要是前幾年的土地儲(chǔ)藏，并且短期內(nèi)還有著充足的供紿量，長(zhǎng)

遠(yuǎn)來(lái)看，由于國(guó)家對(duì)別墅及低密度住宅用地的嚴(yán)格限制，純別墅工程將會(huì)逐步減少。從2003年

起，國(guó)土資源部就開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)政策禁止別嬖用地的供給，2006年別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)

等工程用地被明令禁止，國(guó)土資源部對(duì)“獨(dú)門(mén)獨(dú)院”界定為別聚范圍，低密度住宅納入到高檔住

宅或高檔公寓范圍，這意味著未來(lái)市場(chǎng)中高品質(zhì)的純獨(dú)棟別墅工程將在市場(chǎng)中消失。

從需求來(lái)看，別墅受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響較大，而受房地產(chǎn)政策影響較小，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)

展趨好，富裕的人群在不斷攀升，同時(shí)也意味著未來(lái)別理的需求隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展而增多。

圖表1：潛在別蟹工程

預(yù)期面市時(shí)

開(kāi)發(fā)商.

樓盤(pán)區(qū)域占地規(guī)模規(guī)劃

間

工程位于南山風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃

富力?南山重慶富力城房預(yù)計(jì)2021

南岸區(qū)約45畝為全精裝修的獨(dú)立、聯(lián)排別

公館地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年上半年

墅物業(yè)

預(yù)計(jì)2021

海昌集團(tuán)重慶

海昌加勒比南岸區(qū)276畝年上半年持

極地實(shí)業(yè)

續(xù)加推

工程位于北部新區(qū)鴛鴦組

中冶?北麓團(tuán)，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代北歐風(fēng)預(yù)計(jì)2021

北部新區(qū)中冶置業(yè)重慶180余畝

原格，規(guī)劃為高層公寓、電梯年

洋房、聯(lián)排別壁等物業(yè)

工程位于茶園新區(qū)，規(guī)劃為

魯能?領(lǐng)秀

南岸區(qū)魯能集團(tuán)約2000畝西班牙風(fēng)格的洋房、別墅等待定

城

物業(yè)

東海湯山別重慶東海房地工程定位為溫泉地產(chǎn)工程，

巴南區(qū)未知未知

院產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔集團(tuán)〕目前正在規(guī)劃期間。

俊峰,童家沙坪壩區(qū)重慶俊峰置業(yè)未知工程位于童家橋，規(guī)劃為洋未知

橋工程房、別墅工程，目前處于規(guī)

劃階段

5.典型別墅工程

5.1沉穩(wěn)靜謐一一保利?小泉?jiǎng)e墅

保利?小泉?jiǎng)e墅位于南岸南泉板塊，工程

占地315畝，并租用工程后山160畝林地

資源，總建筑面積5.8萬(wàn)行。工程規(guī)劃獨(dú)立

別墅115棟，分三期開(kāi)發(fā)，容積率僅為

0.25,是目前重慶別墅市場(chǎng)上容積率最低

的別墅工程，是重慶頂級(jí)別墅的代表。

保利?小泉?jiǎng)e墅工程選址在南山溫泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)，背依建文峰，面臨花溪河，擁有著最原始的生態(tài)

資源，依據(jù)“在保護(hù)中開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中保護(hù)”的開(kāi)發(fā)理念，工程內(nèi)保存了包括黃確蘭、香樟樹(shù)、

桂花樹(shù)、欒樹(shù)等在內(nèi)的1400多株胸徑30cM以上的原生古木，并結(jié)合山體和原始景觀風(fēng)貌，將

建筑分散的散置于山林間，著力打造了賴特式的建筑風(fēng)格。另外，與其他別墅不同的是這里多了

一層歷史文化的色彩，至今景區(qū)內(nèi)還留有蔣介石別望、陳果夫公館、八德堂等民國(guó)時(shí)期的多處歷

史遺跡與人文景觀。

保利?小泉?jiǎng)e爨因其擁有“山、林、泉、史"等得天獨(dú)厚的自然資源和蘊(yùn)藏的深厚的歷史文化底

蘊(yùn)，成為重慶目前最頂級(jí)的別墅之一，也正以低調(diào)、靜謐、藏秀、內(nèi)斂的風(fēng)雅之姿被各界成功人

士珍藏。

5.2大氣豪華一保利國(guó)際高爾夫花園

保利國(guó)際高爾夫花園位于北部新區(qū)金開(kāi)

板塊，工程總占地3750畝，其中別墅用

地1200余畝，高爾夫球場(chǎng)用地約2400

畝。工程規(guī)劃純獨(dú)立別壁534棟，容積

率0.32,擁有2座國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)，是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較早開(kāi)發(fā)高爾大別墅工程樓盤(pán)

之一,并且目前已全部投入使用。

保利國(guó)際高爾夫花園有著完善的配套設(shè)施和效勞，成為重慶豪華別墅的代表。工程內(nèi)的高爾夫球

會(huì)所建筑面積約1.1萬(wàn)打，配置VIP包廂、餐廳、大廳酒吧、球具室、戶外觀景平臺(tái)、SPA、茶

吧、更衣室、三溫暖POOL、出發(fā)站等眾多休閑娛樂(lè)及功能性設(shè)施；工程有約7000行捱有社區(qū)

效勞、商務(wù)會(huì)客、休閑健身等功能的業(yè)主商務(wù)效勞中心及18000戶高爾夫風(fēng)情商業(yè)街，并均已

建設(shè)完畢；未來(lái)規(guī)劃建設(shè)一所18班的國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)，方便業(yè)主子女就學(xué)；另外還將建設(shè)約30000

肝的五星級(jí)高爾夫度假酒店，

該工程自2005年四月開(kāi)盤(pán)至今，憑借高品質(zhì)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和高端的配套效勞，吸引了大批的高

端客戶，目前已推售別墅450余套，并有近三成業(yè)主入住，而隨著獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)越來(lái)越少，其

后期供給物業(yè)也將受到市場(chǎng)的親睞。

5.3優(yōu)雅考究——龍湖?悠山郡

龍湖?悠山郡位于北部新區(qū)的新興板塊禮嘉，工

程總占地400畝，一期規(guī)劃為200-400"的英

倫田園獨(dú)院別墅，共201棟。

該工程是龍湖地產(chǎn)在重慶繼香樟林、藍(lán)湖郡之后

又一精品別墅工程，著力打造了莊重、古樸、恬

淡、悠然的英倫田園風(fēng)光。在風(fēng)格方面通過(guò)尖屋

頂、陽(yáng)光屋、tudor風(fēng)格紅外墻的建筑將英倫的

優(yōu)雅得以詮釋?zhuān)辉趫@林景觀方面大量運(yùn)用了銀

杏、雪松以及白樺林等樹(shù)種，表達(dá)出獨(dú)有的恬靜

悠然；而在戶型方面也較考究，采用了雙主臥以

及客廳、飯廳和家庭廳的3廳設(shè)計(jì)，同時(shí)注重突出大面積的贈(zèng)送空間，包括露臺(tái)、底層面積及雙

車(chē)位的贈(zèng)送，在追求高尚、優(yōu)雅的品質(zhì)生活的同時(shí)，也給予客戶最大的實(shí)惠。

工程自2021年4月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，以少體量、多批次的推盤(pán)策略，在4-12月期間共推出別墅

118套，現(xiàn)已售出100余套，而在其購(gòu)置的客戶群中不乏龍湖的老業(yè)主及以投資為購(gòu)置目的的

購(gòu)置者，龍湖品牌在高端市場(chǎng)已有著深厚的影響力。

5.4精美別致——坡嶺頓小鎮(zhèn)

坡嶺頓小鎮(zhèn)位于南岸茶園新區(qū)，工程占地

460畝，總建筑面積11萬(wàn)行，容積率

0.46,規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅299套，是目前重

慶市場(chǎng)上為數(shù)不多的大型純獨(dú)棟社區(qū)之

O

坡嶺頓小鎮(zhèn)以純粹的西班牙風(fēng)格為主體，

并結(jié)合了同屬西班牙風(fēng)格的圣塔芭芭拉

風(fēng)格和浪漫的意大利托斯卡納風(fēng)格相互

交錯(cuò)分布，并且在5種根本戶型根底之上變化出不同的外立面風(fēng)格，再配以純手工制作的文化石

雕刻、陶土瓦、雕花、花架等的外立面裝飾，使得戶戶不同，棟棟獨(dú)具個(gè)性。工程整體規(guī)劃布局

合理，色調(diào)柔和，風(fēng)格純粹，充分展現(xiàn)出工程的靈氣與精致，也因此受到客戶的廣泛喜愛(ài)。

該工程自2007年4月開(kāi)盤(pán)至今，共推出房源268套，銷(xiāo)售逾200套，月均銷(xiāo)售20套左右。

5.5清幽閑適一藍(lán)光?十里藍(lán)山

藍(lán)光?十里藍(lán)山位于巴南區(qū)渝南大道，依

山而建。工程占地逾400畝，規(guī)劃建筑面

積24萬(wàn)行，分三期開(kāi)發(fā)，包括別墅和洋房

物業(yè)，一期規(guī)劃別墅188套。

該工程背靠南山風(fēng)景區(qū)，充分結(jié)合南山山

麓原始自然坡地的地形地貌，依山就勢(shì)、

因地制宜，利用自然跌落的原生山谷，引

入獨(dú)特的意大利臺(tái)地園景觀，將工程打造

成托斯卡納的山地風(fēng)情小鎮(zhèn)，十里藍(lán)山不僅擁有自然幽靜的居住環(huán)境，同時(shí)還修建了位于山頂?shù)?/p>

阿普安山地公園和具有濃濃異域風(fēng)情的喬凡尼商業(yè)街，近一萬(wàn)行的公園內(nèi)設(shè)置了網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、

慢跑道、散步道、健身器材等設(shè)施，而獨(dú)具特色的商業(yè)街在提供生活配套的同時(shí)更是一種別樣的

休閑景致，清幽閑適的生活在此得以實(shí)現(xiàn)。

作為成都藍(lán)光集團(tuán)首個(gè)入渝工程，十里藍(lán)山采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，其聯(lián)排別型的均價(jià)已低于

局部花園洋房的價(jià)格，正是憑借如此高的性價(jià)比，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便根本售罄，為后期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)

售打下了堅(jiān)實(shí)的根底。

2.重慶花園洋房市場(chǎng)分析

相對(duì)于高端物業(yè)的別墅，花園洋房是更多處于中產(chǎn)階級(jí)的置業(yè)首選，花園洋房以其低于小高

層、多層的建筑容積率，“退、錯(cuò)、院、露"的多樣附加值空間，以及各種風(fēng)格的立面造型，在

市場(chǎng)上贏得了中端消費(fèi)人群的青睞。

目前，重慶的花園洋房市場(chǎng)主要在往北部區(qū)域擴(kuò)展，在經(jīng)歷了以前經(jīng)開(kāi)大道花園洋房的集中

競(jìng)爭(zhēng)之后，目前在北部區(qū)域花園洋房最為密集的區(qū)域應(yīng)該是在2021年的渝北兩路。旭輝?朗香

郡、御城?華府、富悅?麓山別院，以及華港?翡翠城的不斷出現(xiàn)，將加劇該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)劇烈長(zhǎng)

度。

區(qū)域工程名稱(chēng)區(qū)位開(kāi)盤(pán)時(shí)間供給套數(shù)

2021年2月48套

同景國(guó)際城南岸茶園新區(qū)2021年3月46套

2021年11月216套

山干院南坪5公里2021年10月80套

天景雨山前南坪6公里2021年10月80套

2021年2月125套

海昌加勒比南坪南山

2021年11月48套

2021年3月96套

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)2021年4月264套

南部片區(qū)

2021年5月120套

2021年4月96套

2021年6月43套

中鐵?山水天下南坪茶園

2021年9月85套

2021年11月12套

2021年4月54套

2021年6月36套

藍(lán)光十里藍(lán)山巴南區(qū)

2021年7月36套

2021年8月36套

2021年9月36套

2021年10月128套

2021年6月50套

融匯半島巴南區(qū)

2021年9月80套

小計(jì)1815套

北部新區(qū)金開(kāi)大2021年3月132套

復(fù)地別院

道旁2021年4月24套

2021年3月127套

2021年4月127套

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉2021年6月154套

2021年7月153套

北部片區(qū)2021年8月136套

山語(yǔ)間渝北兩路2021年4月110套

2021年5月120套

恒大華府金開(kāi)大道入口

2021年9月70套

2021年6月30套

旭輝朗香郡渝北回興

2021年8月132套

小計(jì)1315套

廣廈城洛卡莊2021年3月40套

九龍坡攤子口

國(guó)2021年4月20套

2021年4月88套

金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)九龍坡華巖

2021年7月60套

西部區(qū)域

2021年7月90套

九龍坡高新區(qū)二

同天依云郡2021年10月20套

郎科技新城

2021年11月90套

小計(jì)408套

1.分布區(qū)域

2021年的花園洋房供給分布特征上看，以南部為主，占到了總體的％；其次是北部區(qū)域，南岸

區(qū)和九龍坡區(qū)占到了總體的%,西部區(qū)域分布較少。

從整體布局上看，南岸區(qū)主要分布在南坪、巴南區(qū)域，就北部區(qū)域而言，主要分布在金開(kāi)大道,

以及渝北兩路〔回興

2.供給量

截至到2021年11月，花園洋房總供給套數(shù)約為3538套，今年的花園洋房整體供給區(qū)域以南部

為主，以往的北部片區(qū)在2c21年供給量明顯減少，但是在2021年，尤其是在渝北的兩路版塊,

將陸續(xù)出現(xiàn)較大體量的花園洋房供給。

3.自然資源條件

區(qū)域工程名稱(chēng)區(qū)位自然資源條件

同景國(guó)際城南岸茶園新區(qū)無(wú)明顯自然景觀

山千院南坪5公里無(wú)明顯自然景觀

天景雨山前南坪6公里坡地建筑，自然景觀優(yōu)越

海昌加勒比南坪南山南山天然自然景觀

南部片區(qū)

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)臺(tái)地景觀設(shè)計(jì)

中鐵?山水天下南坪茶園山地建筑風(fēng)格

藍(lán)光十里藍(lán)山巴南區(qū)南山天然自然景觀

融匯半島巴南區(qū)長(zhǎng)江自然景觀

北部新區(qū)金開(kāi)大

復(fù)地別院坡地建筑，臨崖景觀

道旁

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉無(wú)明顯自然景觀

北部片區(qū)

山語(yǔ)間渝北兩路臨崖景觀

恒大華府金開(kāi)大道入口無(wú)明顯自然景觀

旭輝朗香郡渝北回興坡地建筑

廣廈城洛卡莊園九龍坡攤子口坡地建筑

金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)九龍坡華巖無(wú)明顯自然景觀

西部區(qū)域

九龍坡高新區(qū)二

同天依云郡彩云湖景觀

郎科技新城

從各工程依托的自然景觀資源來(lái)看，多數(shù)工程無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源。從南北片區(qū)比照來(lái)看，南部片區(qū)

自然資源主要依托山景和江景，而北部那么主要依托于湖景及普通山景，北部片區(qū)在自然資源相

對(duì)較弱的情況下依托北部片區(qū)的區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品力及企業(yè)品牌影響力。

整體而言，花園洋房產(chǎn)品對(duì)于自然資源的依賴程度相對(duì)較低，無(wú)顯著自然資源條件的地塊亦能承

載該類(lèi)物業(yè)。

4.建筑風(fēng)格

區(qū)域工程名稱(chēng)區(qū)位建筑風(fēng)格

同景國(guó)際城南岸茶園新區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

山千院南坪5公里現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

天景雨山前南坪6公里中式風(fēng)格

海昌加勒比南坪南山簡(jiǎn)歐風(fēng)格

南部片區(qū)

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)現(xiàn)代風(fēng)格

中鐵?山水天下南坪茶園現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

藍(lán)光十里藍(lán)山巴南區(qū)托斯卡納立面

融匯半島巴南區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

北部新區(qū)金開(kāi)大

復(fù)地別院院落式規(guī)劃設(shè)計(jì)

道旁

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉英倫風(fēng)情

北部片區(qū)

山語(yǔ)間渝北兩路地中海立面風(fēng)格

恒大華府金開(kāi)大道入口筒歐式風(fēng)格

旭輝朗香郡渝北回興ARTDECO風(fēng)格

廣廈城洛卡莊園九龍坡攤子口地中海風(fēng)格

金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)九龍坡華巖托斯卡納立面

西部區(qū)域

九龍坡高新區(qū)二

同天依云郡北美風(fēng)格

郎科技新城

南北板塊在建筑風(fēng)格方面有較大差異。目前北部片區(qū)整體風(fēng)格較為多樣。整體而言，消費(fèi)者對(duì)于

何種風(fēng)格的關(guān)注程度相對(duì)較低，關(guān)鍵在于是否風(fēng)情建筑營(yíng)造明顯的生活風(fēng)格和情趣。

南部片區(qū)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，整體風(fēng)格較為單一，特色化較差。從產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)看，產(chǎn)

品品質(zhì)一般，與北部片區(qū)相比有較大差距。

5.戶型面積區(qū)間

區(qū)域工程名稱(chēng)區(qū)位面積區(qū)間

同景國(guó)際城南岸茶園新區(qū)85?150"

山千院南坪5公里63?154肝

天景雨山前南坪6公里132?213nt

海昌加勒比南坪南山58?108肝

南部片區(qū)

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)82?109肝

中鐵?山水天下南坪茶園98?128肝

藍(lán)光十里藍(lán)山巴南區(qū)107?152肝

融匯半島巴南區(qū)88?152"

復(fù)地別院北部新區(qū)金開(kāi)大道旁99?176"

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉95?173nf

北部片區(qū)山語(yǔ)間渝北兩路88?160m*

恒大華府金開(kāi)大道入口240?390肝

旭輝朗香郡渝北回興98?211肝

廣廈城洛卡莊園九龍坡攤子口95?146肝

金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)九龍坡華巖75?154肝

西部區(qū)域

九龍坡高新區(qū)二部科

同天依云郡122?180肝

技新城

從上表可以看出，目前市場(chǎng)上花園洋房戶型面積多集中在100?140肝。從南北兩大集中供給片

區(qū)比照來(lái)看，南部片區(qū)花園洋房整體戶型面積低于北部片區(qū)：南部片區(qū)戶型以二房、三房、四房

為主，主力面積段在70?140"；北部片區(qū)戶型以三房、四房、五房為主，主力面積段在110-

200nfo

6.價(jià)格水平

區(qū)域工程名稱(chēng)區(qū)位開(kāi)盤(pán)時(shí)間當(dāng)期成交均價(jià)

2021年2月3550元/m2

同景國(guó)際城南岸茶園新區(qū)2021年3月3600元/nf

2021年11月5500元/肝

山千院南坪5公里2021年10月6700元/rrf

天景布山前南坪6公里2021年10月9000元/肝

2021年2月5700元/肝

海昌加勒比南坪南山

2021年11月6700元/肝

2021年3月4000元/肝

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)2021年4月4100元/肝

2021年5月4200元/次

南部片區(qū)2021年4月4800元/irf

2021年6月5000元/次

中鐵?山水天下南坪茶園

2021年9月6000元/肝

2021年11月5800元/m2

2021年5月5800元/m2

2021年6月5800元/nf

藍(lán)光十里藍(lán)山巴南區(qū)2021年8月6600元/肝

2021年9月6200元/肝

2021年10月6000元/m2

2021年6月4800元/肝

融匯半島巴南區(qū)

2021年9月4700元/行

北部新區(qū)金開(kāi)大2021年3月5300元/次

復(fù)地別院

道旁2021年4月6600元/次

北部片區(qū)2021年3月5500元/次

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉2021年4月5800元/行

2021年6月5800元/m2

2021年7月6400元/桿

2021年8月6500元/m2

山語(yǔ)間渝北兩路2021年4月5500元/m2

2021年5月9000元/rrf

恒大華府金開(kāi)大道入口

2021年9月9000元/rrf

2021年6月5300元/肝

旭輝朗香郡渝北回興

2021年8月5400元/肝

廣廈城洛卡莊2021年3月6300元/肝

九龍坡攤子口

園2021年4月6300元/m2

2021年4月6600元/肝

金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)九龍坡華巖

西部區(qū)域2021年7月7000元/m2

2021年7月7200元/irf

九龍坡高新區(qū)二

同天體云郡