柏城集團：昌泰物流項目策劃活動方案53

前言昌泰物流工程即將進入封頂完工階段,工程前期工作進程順利,為了實現順利銷售和資金的迅速回籠.還有大量工作需要繼續(xù),無論是施工,質檢,招商，銷售,物管,都要確保實現本工程順利銷售的同時提高開發(fā)商知名度,我們根據昌泰物流的工程情況、周邊環(huán)境以及客戶分析，做出本籌劃案。我們將從工程定位，招商工作，銷售工作一些較為詳細的界定,考慮到這次銷售工作任務在時間上盡量往前提，所以我們將重點從銷售,招商，媒體廣告環(huán)節(jié)出發(fā),力求實現預期的銷售目標。房產開發(fā)作為資金投入量大,運轉周期長的工程,需要每個部門,每個環(huán)節(jié)的相互配合,在執(zhí)行方案時我們將按照現行方案實施,并根據實際情況靈活變通,到達最正確效應。第一局部、物流園區(qū)的開展和背景1對物流概念的理解根據物流的內在實質和活動特點，通常意義上的物流概念為：物流是為滿足消費者需要而進行從起點到終點間的原材料、中間過程庫存，最后產品和相關信息有效流動和儲存的方案、實施和控制管理過程。這是美國物流協(xié)會從總結物流經濟活動特點和作用的根底上所下的定義。物流概念的演變和開展過程充分揭示出物流的核心內涵，即通過與企業(yè)及社會經濟活動的緊密結合，物流己不僅僅是一般意義上的與運輸和倉儲有關的傳統(tǒng)組織管理技術，而是可以創(chuàng)造更高經濟價值的經濟管理活動?，F代條件下的物流是涵蓋企業(yè)經濟活動各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)造增值價值的經濟活動，物流既是一項管理技術，也是現代條件下新的經濟開展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。①對物流運作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產活動。②對物流增值功能的理解物流是對企業(yè)的生產、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優(yōu)化企業(yè)資產結構及經營活動的資本升值活動。③物流信息功能的理解物流是為企業(yè)經營方案制定、存量管理、產品跟蹤、市場需求分析及產品流通運作等經營環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息效勞活動。④對物流價值功能的理解物流是通過降低企業(yè)運輸及配送費用。實現零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現企業(yè)經營本錢節(jié)約的創(chuàng)造增值價值的活動。對物流概念理解的不同，以及因物流在不同企業(yè)及不同經營活動環(huán)節(jié)的作用存在差異，表現為物流組織管理方法的多樣性，如“準時制生產〞、“零庫存〞、“供給鏈管理〞等。隨著物流作為一種專業(yè)化效勞方式的出現，其具體經營業(yè)態(tài)也呈現出多元化趨勢?，F代物流的開展和趨勢1開展特點國外現代物流業(yè)的開展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。戰(zhàn)后興旺國家經濟的逐步繁榮，出現了國內外市場上大批量工業(yè)制成品的銷售需要，并要求盡可能地把運輸同庫存、倉儲、包裝和銷售等相關作業(yè)協(xié)調進行，以便加速物資流通和降低運銷本錢。這一經濟開展形勢，為西方物流業(yè)的起步奠定了根底；進入70年代，由于石油危機的打擊，興旺國家企業(yè)紛紛將生產地設在國外原料產地，或者在產品的主要消費地就近組裝，從而在客觀上促進了物流業(yè)地區(qū)范圍的擴大和物流業(yè)的快速開展，日益開展的交通根底設施和運輸條件以及先進的運輸組織方式如多式聯運，為物流業(yè)的進一步開展提供了必要條件。從國外物流業(yè)50年的開展進程看，國外物流業(yè)的開展主要得益于穩(wěn)定的經濟增長、興旺的信息技術、寬松的法制環(huán)境和經濟的全球化、區(qū)域化和集團化。專業(yè)的管理隊伍和先進的計算機網絡與通信手段，使物流效勞不斷向快速便捷。優(yōu)質高效、本錢低廉的目標邁進，物流設施與業(yè)務范圍也隨之迅速開展和擴大。美國、日本及歐盟國家物流也開展到了較高水平。就這些國家物流本錢占GDP的百分比而言，美國為10％，日本為14％，英國為10．6％，法國為11．l％，意大利和荷蘭均為11．3％，德國為13％，西班牙為11．5％，均居世界領先地位。2．2開展趨勢從現代物流的開展特點看，物流業(yè)己進入成熟階段，物流業(yè)的進一步開展主要是物流內涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業(yè)化、標準化和信息化。①物流效勞的內涵將繼續(xù)拓展物流效勞從最初只解決運輸問題，逐步開展到將裝卸。搬運、倉儲、保管乃至報關。通關、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉、保稅等業(yè)務統(tǒng)一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經營，產品異地加工、裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉讓等增值效勞，也逐漸涵蓋進來。②物流效勞過程在繼續(xù)延伸物流效勞的過程經歷了“港日一港日〞、“門一門〞和“生產車間一貨架〞等幾個階段，其過程在逐步延伸。從開始時期將產品從生產線終端送到消費者手中到后來協(xié)助生產企業(yè)以“即時供貨〔JIT〕〞和“零庫存〔ZI〕〞等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業(yè)的效勞過程不斷向前延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流效勞過程向消費后延伸。③專業(yè)化物流效勞在不斷壯大興旺國家目前非常重視開展“第三方物流業(yè)〞。所謂“第三方〞指從事專業(yè)化物流效勞的企業(yè)。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流效勞企業(yè)在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。開展第三方物流將支持物流運營的專業(yè)化、科學化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯系。2．3現代物流的核心一供給鏈一體化由于物流管理的作用是將分散的功能要素集合成一個有機的系統(tǒng)并以此構成物流的根本要義所在，因此物流理論形成伊始便被注入了系統(tǒng)的思想。同時，由于物流活動的各功能要素如運輸、倉儲。信息組織、效勞質量等相互之間存在效益背反關系，因此必須從系統(tǒng)管理的角度著手，合理正確解決效益背反矛盾。物流的“供給鏈管理〞便是針對獲得全系統(tǒng)物流效益最優(yōu)化而出現的新管理思想。供給鏈是指從采購開始經過生產、分配、銷售最后到達用戶等一系列活動〔既包括生產經營活動，也包括物流活動本身〕是一個環(huán)環(huán)相扣的‘物流鏈〞，而不再是孤立的行為，物流活動受這一供給鏈決定和制約。例如效益觀和庫存觀，供給鏈上各環(huán)節(jié)都有不同的利益和觀念，各功能之間存在大生的沖突也難以避兔，但由于現代管理和現代技術可以提供總體的信息為各個鏈節(jié)共享，因此可大大擴展視野，使之能從總體上管理整個“鏈〞，而不是如同過去那樣只管理各鏈節(jié)之間的“接日〞，或只管其中一局部鏈節(jié)。供給鏈管理實際上就是把物流和企業(yè)全部活動作為一個統(tǒng)一的過程來管理。供給鏈是現代物流管理的重要特征，也是現代物流的核心理論和技術所在。供給鏈管理也稱為一體化物流管理OntegratedLogistics人是20世紀末最有影響的物流趨勢之一，其根本含義是指不同職能部門之間或不同企業(yè)之間在物流上的廣泛或全方位合作，以到達提高物流效率、降低物流本錢的目的。3、物流園區(qū)的開展概況物流園區(qū)的建設和開展問題的提出，是由于現代物流開展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)開展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計算機及網絡等物流新技術的應用和物流效勞的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產物。自1998年以來，開展現代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術的領域不斷擴展，各類物流根底設施建設也呈現出良好勢頭，物流園區(qū)〔或物流基地〕正是在此種背景下出現并開始大力開展的。3．1物流園區(qū)的產生物流園區(qū)作為物流業(yè)開展到一定階段時產生的新興物流集疏方式，在日本、德國等興旺國家已經得到了快速開展。隨著我國傳統(tǒng)儲運業(yè)向市場化及現代物流業(yè)方向的開展轉變，國家有關主管部門開始制定了促進物流園區(qū)開展的宏觀政策，一些興旺地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。然而，對于物流園區(qū)的規(guī)劃建設和運營管理，我們還缺乏經驗，尚未有完善。有效的做法可以借鑒。此間分析研究了德國。日本等興旺國家在物流園區(qū)建設中的經驗和做法，希望能為我國的物流實踐工作提供有益的借鑒。在德國乃至于整個歐洲，日益劇烈的市場競爭迫使各個企業(yè)在生產及銷售環(huán)節(jié)盡力降低本錢及費用支出，尤其是在定購原材料到向客戶分發(fā)最終產品的供給鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約本錢的強烈要求帶來了開展物流產業(yè)的巨大機遇。隨著物流產業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯合，專業(yè)性的物流配送經營實體及園區(qū)一貨物配送轉運中心應運而生。伴隨著物流業(yè)的進一步開展，各個企業(yè)都逐漸意識到配送轉運中心分散建設。各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費，各級政府也發(fā)現這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。物流園區(qū)作為物流業(yè)開展到一定階段的必然產物，在日本。德國等物流業(yè)較為興旺的國家和地區(qū)相繼出現。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)〔DistributionPark〕，在德國被稱為貨運村呼reightVillage人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設目的、效勞功能是根本相同的。3．2國內物流園區(qū)的開展情況由于物流園區(qū)在經濟規(guī)模、地理分布、建設運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的開展物流的開發(fā)效應和宣傳效應，我國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流開展的重點工程，給予大力的支持。目前根本形成了全國從南到北。從東到西的物流園區(qū)建設開展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經濟興旺地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設步伐更快。3．3物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局物流園區(qū)的功能和效勞特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。為吸引物流、配送轉運中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時還需考慮物流市場需求、土地價格、交通設施、勞動力本錢、環(huán)境等經濟、社會條件因素。3．4物流園區(qū)的建設和經營物流園區(qū)的開展歷史要比物流開展歷史短許多，在西方物流較為興旺的國家，物流園區(qū)也屬于近10年開展起來新事物，因此，園區(qū)作為現代物流業(yè)開展的一個新趨勢，目前仍處于迅速開展的過程之中，其建設的經營經驗較少且并不成熟。3．5物流園區(qū)的開展前景物流園區(qū)出現以后，對使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產生了巨大的經濟和社會效益，主要表現在減輕了物流對城市交通的壓力，減小了物流對城市環(huán)境的不利影響，提高了物流經營的規(guī)模效益，滿足了倉庫建設大型化開展趨勢和貨物聯運開展的需求。物流園區(qū)的出現極大地促進了日本、德國等經濟興旺國家物流業(yè)的快速開展，根據德國權威機構的研究，未來10年，即使在日本、德國這樣運輸業(yè)高度興旺的國家，物流園區(qū)的建設仍將處于蓬勃開展時期。在我國，物流業(yè)的開展正處于起步階段，物流業(yè)較為興旺的經濟中心城市己經開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設，我國的物流產業(yè)開展步伐必將大大加快?？偨Y：我們認為目前北安昌泰物流園的開發(fā)應充分利用市場提供的良好契機，審時度勢，填補了黑河地區(qū)物流園的一個空白，創(chuàng)造昌泰集團在北安市房地產市場中一個新的里程碑，昌泰物流工程不但把握市場良機，利用自身的優(yōu)勢，滾動開發(fā)，實現了預期的利潤，增長了預期的利潤，為昌泰物流二期工程打下了良好的根底，還能夠把昌泰物流建成黑河地區(qū)的一個商業(yè)投資典范、著名品牌，從而確立昌泰集團在北安房地產界的高品質地位。第二局部、市場調查與市場時機分析1.市場調查分析〔1〕北安市房地產和商業(yè)市場調查與分析1．1、北平安市經濟近年來迅猛開展，為房地產業(yè)的開展帶來了一個成熟的時機。2021年北安市完成房地產開發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產投資的11.8%，房地產業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產業(yè)已成為北安市地方財政收入的重要來源，在經濟建設中占據著舉足輕重的地位。1．2、當前，北安市房地產業(yè)正處于快速增長期，房地產市場供銷兩旺。全市住宅均價2021年到達2450元/㎡，其中市區(qū)住宅均價為2200元/㎡，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應增長較快。1．3、自2001年來，北安市政府取消經濟適用房建設，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設的健康開展。在房地產市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設作為該市當前房地產開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產業(yè)開展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合理。1．4、為了高起點、高標準地實施房地產綜合開發(fā)，北安市政府積極組織和引導房地產開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵建設較大規(guī)模的商業(yè)地產、住宅小區(qū)，增強商業(yè)配套、生活配套、小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設住宅小區(qū)的同時，為了使居民的居住條件和居住水平實現質的飛躍，系列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實施了標準化、法制化管理。1．5、北安商業(yè)產業(yè)前景十分看好，開展空間巨大。商鋪、商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2021年，北安市區(qū)城市人口要到達50萬人以上。隨著北安城市化進程的不斷加快，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房和商業(yè)需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉移到北安地區(qū)。同時隨著人均經濟收入的不斷增長，需求旺盛，商業(yè)產業(yè)將處于快速增長期，廣闊群眾的潛在購置力很大，同時，根據有關部門調查，商業(yè)地產在房地產領域的消費已從滿足自用條件，轉向理性投資房地產業(yè)的方向開展。1．6、從理性的角度出發(fā)，在看到北安市商業(yè)地產市場總體大開展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾，臨街商鋪、商場攤位、商品房三大板塊的市場空缺趨近，投資者面臨選擇較小，北安本地房地產的開展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經濟泡沫于其中，加上國家關于房貸按揭利率的上調，對房產投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。分析：北安市房地產市場的規(guī)模日趨壯大，這與北安最近這幾年隨著城市化水平的不斷開展壯大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產開發(fā)的假設干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了商業(yè)地產市場的開展。同時也出現了由于房地產開展增速過快、商業(yè)地產工程缺少，群眾對投資形產品缺乏認識，新生的商業(yè)地產工程必須有一段時間的讓市場認知，從而在銷售方面上帶來一定的壓力。附加：〔北安市及周邊縣區(qū)市場調研報表〕商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注此房出租鐵西220平方米出租2-3多萬/年一，二樓河南新中凱鐵西180平方米出租3萬/年房東交供熱費此房出租橋頭30多平方米出租1萬多/年億達建材物流中心完達山乳業(yè)對面6529666都是一百多平大型的物流園60多萬2萬4千/年沒有優(yōu)惠小王輪胎商行綏化市長安物流院外南60米100多平方米租賃3-4萬/年空車配貨綏化市長安物流院內70號100多平方米租賃3-4萬/年錦湖輪胎綏化市長安物流院內100多平方米租賃3-4萬/年融匯輪胎商店綏化市長安物流院外北5號門100多平方米租賃3-4萬/年同發(fā)配貨綏化貨運樞紐院內60號100多平方米租賃3-4萬/年綏化聯運配貨綏化市長安物流院內67號100多平方米租賃3-4萬/年金龍宇通客車配件一道街北方停車場100多平方米租賃2-3萬/年連城輪胎商行民政局樓下商服1361453444100多平方米租賃2-3萬/年建大輪胎民政局樓下100多平方米租賃2-3萬/年成功車飾西直街100多平方米租賃2-3萬/年光明汽車配件建民路9號100多平方米租賃2-3萬/年商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注進發(fā)機電電氣焊修理老米場家屬樓一樓7號80多平方米租賃2-3萬/年平安貨物運輸鐵西鐵路東大概400多平方米自營80多萬自己使用，自己家建汽修米其林宏偉家園一樓6665563200多平方米租賃6萬多/年合鑫汽修盤旋道94526567300多平方米自營北崗化肥出租三道街40多平方米租賃5000-7000/半年物流公司四道街140多平方米租賃4萬8千/年實德塑鋼六道街100多平方米租賃3萬多/年一.二樓大自然地板六道街100多平方米租賃4萬多/年一.二樓佳美木櫥柜六道街100多平方米租賃3萬多/年一.二樓林頓門業(yè)六道街100多平方米租賃2萬多/年一.二樓長白山3D木門六道街100多平方米自營20多萬元4年前買的，買的時候是2000/平鑫江南五金北方商場院里的五金60-80平方米租賃60-90/年按月交。一個月一交立新日雜五金北方商場院外的五金50-70平方米租賃1萬多/年孟達五金北方商場外約200平方米租賃5萬多/年富華五金北方外約50平方米租賃1萬多/年房東供熱，自己負責物業(yè)商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注鴻鵬五金工具北方外15平方米租賃6千/年前幾年租的，據說今年要漲龍鵬輪胎綏化市長安物流門口100多平租賃3-4萬/年綏化市啟達貨站綏化市長安物流院內100多平租賃3-4萬/年綏化市長安貨站綏化市長安物流院內100多平租賃3-4萬/年宏達修理部綏化市長安物流院100多平租賃3-4萬/年明水縣鑫寧遠輸綏化市長安物流59號100多平租賃3-4萬/年網絡連不上遠程重汽汽配綏化市貨運樞紐院北4號100多平租賃3-4萬/年四方配貨綏化市貨運樞紐院內1號100多平租賃3-4萬/年佳遠物流綏化市長安物流院內100多平租賃3-4萬/年北安太偏，貨源少威運輪胎綏化市長安物流院外100多平租賃3-4萬/年剎車大王綏化市長安物流院外100多平租賃3-4萬/年宏達空車配貨綏化市長安物流院內100多平租賃3-4萬/年華興貨運綏化市長安物流院內100多平租賃3-4萬/年綏化天吉貨站綏化市長安物流院內100多平租賃3-4萬/年綏化市昆侖潤滑油綏化市長安物流院外100多平租賃3-4萬/年商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注五大連池富民種子二道街西街口200-300多平自營2400/平〔一二樓〕五市五金建材商店一道街農行東十米路北100多平租賃3萬多/年五市騰達農機配件一道街農行家屬樓下80-100平租賃3萬5千/年五市順達汽車維修新客運站東南中超地產400多平自營3500/平閑置商鋪五大連池政府對面100多平出租2萬多/年〔一二樓〕閑置商鋪一道街30—40多平租賃2400/平5-6萬/年二,三街道40多平3000-4000/年商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注華威標準汽車配件春和街100平多自營6-7千/平有意向平安汽車修配廠克東100平多自營北興汽車修理克東自營陽光汽修克東100平多自營6-7千/平金鈴汽修克東80-100多平自營6-7千/平宏達汽修廠克東80-100多平自營日隆汽車維修中心克東80-100多平自營3萬-4萬/年曲四汽車修配廠克東150多平自營7-8千/平百利汽車修配廠克東自營9000千/平大田化肥農藥商店克東自營有意向順豐農藥商店克東自營常豐化肥農藥經銷部克東自營住宅克東租賃最低1500/平最高2600/平商服克東90-100多平租賃最低7000/平最高1萬5千商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注龍運通北二道街1355525313100平左右自營6千-8千/平有意向大吉修理通北二道街6782122100平左右自營6千-8千/平東升汽配通北二道街6781904100平左右自營6千-8千/平百信汽配通北二道街100平左右自營6千-8千/平天成汽配通北二道街100平左右自營6千-8千/平鵬豐汽配通北二道街6781529100平左右自營2萬-3萬/年自己家房地產大海汽配通北二道街100平左右自營2萬-3萬/年有意向和鑫汽配通北二道街100平左右自營2萬-3萬/年天程汽配通北二道街100平左右自營2萬-3萬/年興農機動車修理部通北二道街100平左右自營2萬-3萬/年興北重型汽配通北二道街6782471100平左右自營2萬-3萬/年有意向華山電料商店通北二道街100平左右自營2萬-3萬/年正街商服正街100平左右一萬多/平3萬-5萬/年洪坤農資通北二道街亞平化肥通北二道街商業(yè)名稱地理位置聯系經營面積經營模式售價租金備注鄭四汽車修理趙光60多平自營2000/年平房自己家燒信譽配件趙光100多平自營2000/平5000多/年〔平房〕有意向新興修理趙營興盛輪胎趙光660411290多平自營5千到6千/年興隆趙光160平自營有意向大龍修理趙光6606640200多平自營有意向農豐農資趙光170平自營4000/平商服一.二樓胡農資趙光雙豐農資菜籽趙光益農趙光豐碩農資趙光火龍神化肥趙光1355250033田園農資趙光弘吉種子趙光潤田農資趙光第三局部、工程規(guī)劃開展定位研究一、工程分析昌泰物流工程處于北安市北出口是連接高速公路與五大連池市的主要出入口將成為物流、農資、和各個產業(yè)輸入和輸出及中轉的一塊瑰寶級地塊，具有極強的區(qū)位價格優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、較高升值潛力優(yōu)勢，且對于開發(fā)商而言，地塊切割、劃分、使用方便，同時，昌泰集團擁有雄厚的資金背景和強大的現金流能力，在市場上已形成極高的市場知名度、信譽度，這樣，使該工程完全有條件實現一個目標，即“一年投資開發(fā)，當年峻工，當年售罄〞〔一期〕。但是，從以往的市場經驗上看，做為一個龐大的房地產開發(fā)工程，尤其是作為新生的專業(yè)性市場工程，除需開發(fā)商具備雄厚的資金實力或擁有強有力的資金鏈外，市場的培育、客戶的認知都需要一個漫長的過程。當前，北安市商業(yè)地產市場上出現類似本工程的相同業(yè)態(tài)唯有在南出口完達山乳業(yè)對面的億達建材物流中心，由于它的定位不夠準確，銷售欠佳對本工程未造成威脅，使本工程在北安市專業(yè)性地產市場上凸顯了它的開展?jié)摿π?。充分利用本工程的特點，加以包裝宣傳，為日后的招商、銷售鋪下良好的根底，使其日后成為北安市的商業(yè)航母之一。二、工程市場定位集現代化于一體，全方位效勞的龐大物流體系三、工程廣告語昌泰物流---品質源于實力，專業(yè)成就完美昌泰物流---昌榮會聚，泰斗巨鑄(推薦)締造商業(yè)傳奇，引爆財富亮點______昌泰物流昌泰物流---倡導物流新主張四、工程的SWOT分析優(yōu)勢A、區(qū)位優(yōu)勢本案位于在北安市北出口，是高速路和五大連池市的必經之路，過往的大車都在工程位置所在禁止入城。B、交通方便北黑高速公路：相距0.5公里，可直達黑河、齊齊哈爾、哈爾濱、大慶等重要各大城市。鐵路：相距3公里。五大連池飛機場：相距36公里C、較大升值潛力昌泰物流明年二期的建設將更完善整個工程多功能化一體，將對每個物流運輸行業(yè)提供保姆式的效勞。D、產權銷售模式優(yōu)勢經營業(yè)主擁有自主產權E、對城市經濟繁榮帶來良好影響，奠定昌泰物流日后的良好口碑昌泰物流產業(yè)園，其建設規(guī)模將是黑河地區(qū)最大的，經濟開展不但可以培育新興產業(yè)群，而且可以帶動物流、效勞、交通、餐飲、等相關產業(yè)的開展，同時工程帶動的產業(yè)也將被認為是地方經濟的“助推器〞F、開展商實力雄厚優(yōu)勢昌泰集團，在當地社會具有一定的品牌影響力。G、昌泰物流園工程帶動效應昌泰物流產業(yè)園的建設極大帶動了工程的市場形象塑造H、政策環(huán)境優(yōu)勢新區(qū)建設的相關扶持優(yōu)惠政策，可為工程銷售創(chuàng)造更多時機G、無拆遷地塊內為農用地，無住戶、房屋。可極大的降低開發(fā)本錢，并加快開發(fā)速度劣勢A、工程所在區(qū)域周邊還是一片荒地，配套缺乏，離成為成熟區(qū)域尚需時日，將對本工程的開發(fā)有一定影響B(tài)、工程周邊某些地塊性質、用途未能最后確定，給工程定位帶來一定影響，C、正在銷售中的億達建材物流中心對本案有一定的沖擊D、投資理念超前，市場經營管理理念超前，客戶接受需要過程時機A、北安市商業(yè)投資性產品缺少，隨著近年各個地方涌現的商鋪搶購熱情對當地居民對商業(yè)地產的投資的認識和積極性較高帶來不少的沖擊；B、北安市作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無論是消費群體還是投資經營群體均有擴大的余地，給予本工程以宏觀環(huán)境上的時機；C、本工程是北安市當地政府大力招商引資的成果，對本工程的各個工作開展采取支持態(tài)度；威脅A、北安市商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費能力均處于較低水平；B、北安市和周邊沒有同類的投資性商業(yè)，群眾需要長時間來消化和認知；C、工程在今年錯過了黃金的開盤時間，在下半年開盤天氣會造成一定的影響；綜述綜上所述，本案雖有一些不利因素，但也應看到工程具有極為有利的優(yōu)勢，如通過周密分析，嚴格論證，賦予準確的設計定位，并采取一定策略化解不利因素，一定能使該工程成為北安市的商業(yè)龍頭典范之一，兌現開展商最大化開發(fā)利潤?！?、目標客戶群定位分析我司針對本案所處區(qū)域，通過對北安市及周邊各個市及縣區(qū)汽配、汽修、農資、物流經營市場的客戶群研究，結合本案自身特點，得到如下對本案目標客戶群的定位分析1、客戶目標群定位本地及各周邊市、縣經營業(yè)主對目前經營開展的需求，決定了對本案的支持，清晰他們的需要；非常重視經營交通環(huán)境條件的方便；崇尚規(guī)模集約效應，對市場的商業(yè)氣氛有著較高的要求；汽配、汽修、農資、物流經營規(guī)模較大，實力雄厚；對城市區(qū)位有較高要求；主要分布在外地各汽配、汽修、農資、物流經營市場；投資者手頭資金充裕具備一定的消費能力；看重物業(yè)的升值、保值潛力和投資回報；注重市場品質和附加值；2、買家心里分析對本案目標客戶群的心理分析，可以歸結為本案能否具備成熟規(guī)模氣氛環(huán)境對本案買家的心理影響買家心態(tài)可歸納為：對此區(qū)域位置、道路交通系統(tǒng)以及本案的規(guī)模影響力，存在較強的潛在購置欲望。對開展商實力的不了解，造成買家持有疑心態(tài)度缺乏現實購置欲存在一種觀望等待的心態(tài)對本案目標客戶群而言，對在此一區(qū)域信心不強，雖然他們也認同此區(qū)域市場有廣闊的開展空間與附加值。但由于周邊環(huán)境不成熟，短期不能形成成熟商業(yè)氣氛，且還存在較多的讓他們看得見、感受得到的東西和阻力。因此，他們對本案還存有一種觀望等待的心態(tài)。所以，開展商在此階段的宣傳推廣策略的運用就顯得尤為重要。建議有如下策略在本案的施工階段，就開始著力宣傳產品優(yōu)勢，在宣傳推廣上首先著重鋼材經營局部的推廣，憑其成功的熱銷氣氛，借勢將機電經營局部火爆推出。舉辦多種形式的公關活動，配合政府著力渲染該區(qū)的美好規(guī)劃藍圖從推廣與產品本身方面，著手消除買家的觀望心態(tài)，增強外界對本案及此區(qū)域的信心，把買家的潛在購置欲轉為現實購置欲。3、本案最大價值的挖掘本工程作為北安市物流運輸北出口的所在，有著區(qū)位、交通、環(huán)境、開展?jié)摿薮蟮膬?yōu)勢資源。本工程地處城市北出口，有得天獨厚的優(yōu)勢借勢。在工程品牌價值的潛力挖掘方面可著重從以下方面入手：該區(qū)新建設借勢本工程一期建設，明年二期建設，凸顯本工程的龍頭地位從產品功能設計上最大化挖掘價值操作思路在具體操作方面，可從以下幾點入手1〕借助政府及社會資源，本工程作為該區(qū)的建設之一，一定能得到政府的大力支持和推動。充分利用社會輿論和媒體資源大肆炒作，開展上趨機跟進，借勢提高工程的知名度和美譽度。2〕在和新概念體系中，致力于開展北安市物流第一品牌，這一獨特的概念體系具有唯一性和稀缺性3〕集中倉儲式概念的提出及產品的定位，發(fā)揮開展商在產品開發(fā)商的優(yōu)勢，建立行業(yè)的領先和創(chuàng)新優(yōu)勢4〕通過產品的成功開發(fā)和推廣，在行業(yè)造成轟動性效應，并實現開展商的利潤最大化。第四局部、工程營銷推廣方案總體推廣戰(zhàn)略思路隨著本工程工程的迅速開展，工程所在位置的優(yōu)越性不斷為當地市場所認同，目前在北安市毗鄰高速公路和五大連池市的優(yōu)厚交通地理位置的工程唯獨就是本工程；總的來說，地理位置的優(yōu)越性為本工程打下了良好的根底，但銷售壓力依然巨大，主要表現在：按一般三類城市商業(yè)特點，商業(yè)面積肯定是供大于求的，由于它不屬于住宅需求量大，是屬于有風險的投資性產品；工程一期近4萬平方米〔外加酒店〕的商業(yè)面積在市場上完全消化會有一定的壓力，短時間內，區(qū)域內總體市場的購置力在一定時間內消化一定的資金對工程來說是一個挑戰(zhàn)；工程一、二期龐大的商業(yè)體量，在無大商家進駐的前題下后續(xù)經營也是一個挑戰(zhàn)，但就北安市當前的城市狀況，大型商家的引進存在一定的困難，或者說需要工程在利益上做出巨大犧牲；工程將提出返租形式銷售，該銷售模式在當地沒有出現過類似的投資性產品，對本工程銷售將帶來一定的困難。作為專業(yè)性商業(yè)工程來說本案的優(yōu)勢在于：地標性的區(qū)位、創(chuàng)新的概念及高度社會責任感的開發(fā)理念；因此，形象概念是本工程推廣要完成的最根底的工作，在目標客群心目中迅速建立“昌泰物流〞概念形象，進而在推廣策略上可轉至直接訴求工程的地位優(yōu)勢與先進的現代化一條龍管理效勞，循序漸進獲得市場自覺認同，從而區(qū)別于其他物業(yè)，取得預期的營銷業(yè)績，斬獲2021年的市場先機。強調、深化先進物流園這一全新的經營理念和保姆式效勞是我們整體營銷推廣的核心任務，也是工程推廣總體戰(zhàn)略指導思想。也就是說，工程的品質和創(chuàng)新模式始終是第一性的，也是最吸引市場的地方，營銷推廣方案不過是一種能動力量，它最終還是附屬于本案工程內在品質的。因此，動態(tài)的營銷推廣必須要求本工程品質、形象的再塑。而這才是保證熱勢持續(xù)增長的根本手段。通過產品的打造獲得消費者認同，通過產品的打造來提升工程價值，通過產品的打造與其它工程形成差異。所有的推廣集中在“產品〞上，只要我們把“產品〞說清楚，說透徹，說得讓每一個人為之向往，那么工程的推廣勝算在握。在此根底上，本工程設定兩個根本戰(zhàn)略目標：1、銷售目標〔短期目標〕：昌泰物流在短期內完成銷售任務，成為北安市市場上商業(yè)工程之典范。為明年工程二期打下良好的根底。2、經營目標〔長期目標〕：開業(yè)之后的昌泰物流成為百年不衰的強勢商業(yè)效勞終端實體，成為黑河地區(qū)商業(yè)效勞形象的標志，互利雙贏、永繼經營。二、營銷推廣理念品牌概念是本工程推廣理念的精神所在，確定品牌戰(zhàn)略，充分構筑品牌的文化形象，塑造品牌理念，賦予本案一個鮮明的個性，并加以格式化，建立起一個統(tǒng)一的品牌識別系統(tǒng)，建立起完善的傳播方案，使本案因其不可替代性而深入人心，占領較大的市場份額，使本案的成功推出具有一定的保障。正是基于這樣的認識，我們在籌劃本案工程之初，經過對市場審慎的分析與思考，將本案營銷推廣理念建立在打造“黑河地區(qū)首家全方位效勞的物流園〞、引導“一條龍效勞模式〞、構筑“二十一世紀現代物流園內涵〞之上。工程營銷推廣理念的建立條件1、開發(fā)運作觀點高度的社會責任感和自信心，強大的經濟實力，全新的開展理念；通過營銷推廣體系的建設實施，致力于自我塑造，在占領市場同時創(chuàng)立經典品牌。2、突出個性化和時代感將工程形象建設作為其整個推廣過程中的最重要的環(huán)節(jié)，強調個性化和時代感，以與其它工程截然不同的風格引起市場關注，塑造有個性的高檔物業(yè)精品形象。3、工程自然條件極佳工程地處交通興旺的道路網絡之內，為當該區(qū)域中最有價值的商品開發(fā)地塊，建成后將是北安市最好的商業(yè)設施之一，交通動線興旺，地理位置優(yōu)越，由營銷推廣所帶來的形象識別度極高。4、工程自身前瞻性極強的規(guī)劃方案開發(fā)商規(guī)劃理念適度超前，設計方案科學合理，加上工程規(guī)劃方案還沒有全面實施，可塑性非常強，為打造北安市最有影響力的商業(yè)工程創(chuàng)造了非常好的根底。5、目標客戶群的文化需求我們對本案工程的訴求目標客戶定位在創(chuàng)新意識濃，經濟根底好，前瞻性強的高品質客戶群體等。故此，他們對企業(yè)形象、商業(yè)環(huán)境將有較高的要求。三、營銷策略1、總體營銷思路提出返租政策保障投資者，提高產品的吸引力和銷售團隊的銷售能力并確定適宜于本工程的銷售策略是本案推廣實施的根本法那么，實現開發(fā)商利益的最大化那么是最終目標。鑒于此，本工程將遵行以下的籌劃思路：提純銷售概念―找準目標客戶－確定銷售策略－制定價格方案；最終到達與招商目標的一致性。工程的整體營銷思路從工作程序上來設定那么是先招商，后銷售，在確定了商家的經營需求之后，再進入到銷售程序；大商家那么是工程形象的重要支撐，也是將來經營和小業(yè)主投資的重要信心保障，是前期推廣的重要根底工作，但工程前期在先招商的情況下那么率先進行概念導入。在工程的開發(fā)前期，由于市場對昌泰物流的不夠認識和缺乏信心，因此，即使招商困難也必須堅持對大型商家的招商工作持續(xù)進行，并樹立工程良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動工程的銷售。招商先行，是開發(fā)商實力和信心的表現，通過良好的招商造勢，表達開發(fā)商持續(xù)經營、做旺市場的責任心，帶動銷售的熾熱進行；由招商先行可以帶來“未開先旺〞、“永續(xù)經營〞的市場效應，可以刺激觀望型投資客的購置欲望，增強其投資信心，在此另外建議公司指定專人進行招商洽談工作，并將招商局部信息通過非正常的發(fā)布途徑散播到市場。工程的整體營銷思路從推廣的方式來設定，那么需主舉高打，強勢進入；鑒于“昌泰物流〞作為區(qū)域內最重要的地標性商業(yè)設施，業(yè)界領導者的品牌定位，以前億達建材物流中心和二期等后續(xù)工程的競爭態(tài)勢，決定了“昌泰物流〞從工程入市之始必需以強勢進入。但所謂“強勢進入〞并非簡單、漫無目的地講求高本錢、大投放量。而是必須清楚地確定各階段的推廣目的，并合理地進行資源和媒介組合，方能形成有效的立體整合推廣攻勢。工程的整體營銷思路從推廣程序上來設定那么是先樹形象，再談產品，最后挖掘工程價值，形象是“昌泰物流〞作為先進物流園最高端的專業(yè)市場模式，產品那么是購置者最關心的局部，價值的產生是購置者的終級目標。前期準備階段與初期強推期階段(以下簡稱首期)推廣而言，其應達成兩個目標：其一：迅速提高本案市場知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。為以后二期的漸續(xù)推廣做好鋪墊；其二，即完成首期物業(yè)召商工作。而目標之中，“其一〞完成得好，那么“其二〞自然達成?！捌涠曂瓿傻煤?，那么是“其一〞最有效的支撐，二個環(huán)節(jié)相輔相成，缺一不可。2、總體籌劃思路分析在本工程總體籌劃思路確定之前，就之所以將“返租銷售〞作為我們主要的推廣手段作如下分析：本工程在北安市作為一個新形的專業(yè)性商業(yè)工程總體規(guī)模較大、效勞全面，如何使工程做成功，更好的使本工程在后續(xù)經營上統(tǒng)一操作是一個十分重要的問題。返租形式給本工程帶來最大商業(yè)化，能否更好的做旺場，卻不影響到對管理公司帶來的運營管理風險。返租形式有一點是可以肯定的就是讓投資客戶能避開頭幾年的經營起步困境，不必太擔憂自營的收入影響回報，心理上對開發(fā)商或運營商的操作理念產生好感，而且回報比存款利息高，回報穩(wěn)定。四、營銷策略本工程價格定位理念：通過形象宣傳與品質展示增強本工程的凝聚力使市場的潛在客戶對本工程的價格預期較高以相對合理價格推出使市場覺得物業(yè)比定位“超值〞高價入市，逐步攀高。合理政策配合優(yōu)惠付款策略。開盤合理讓利，集聚人氣。各促銷期間的額外折扣，作為掀起工程銷售高潮的一種手段。〔一〕定價考慮因素為了保障開發(fā)商的預期收益甚至營造更大的利潤空間，保證投資者的利益及將來商業(yè)營運的持續(xù)性，我們在制定價格的時候必須考慮如下因素：1、我們在制定本工程銷售價格時采用的是市場比擬法，一般來說此定價最主要的考慮因素是綜合比擬市場上在售商業(yè)工程的綜合性價比，但鑒于海拉爾市場的特殊性，根本上沒有同類型的在售物業(yè)比擬，因此，本工程定價依據更多的是建立在現在商業(yè)設施租金倒推的根底上，雖然不太嚴謹，但也能大致估算出工程的大體價值。2、如果設及到托管經營問題的話，必須考慮到租金回報率，在市場接受范圍內及開發(fā)商的返租風險之間找到一個平衡點。3、工程業(yè)態(tài)定位及概念定位市場的接受程度。4、入市時機的早晚是工程定價的因素之一，前期雖有億達建材物流中心在售，但其價格不能作為我們定價的主要參考依據，5、升值空間；根據本工程的本錢投入、地塊特片及將來本工程商業(yè)市態(tài)的開展，本工程尚有著廣闊的升值空間，其價格可以在此根底上作適當的調整與修正，最后，得出一個比擬合理的市場價格，更好的推進本工程的銷售與招商?！捕澄锪魃啼佷N售分割建議〔初步設想〕1、農資、物流區(qū)商鋪為一、二層為49間，三層為23間。2、汽配、汽修區(qū)商鋪為一、二層為49間，三層為23間?！步ㄗh汽配、汽修區(qū)商鋪同樣做為一開二的商鋪，因為一個商鋪的總體面積過大，銷售壓力增大〕3、建議三層的房屋面積贈送，贈送給農資、物流區(qū)和汽配、汽修區(qū)西側的23間商鋪?！踩澄锪魃啼佷N售價格建議〔初步設想〕1、市場比擬通過對工程及整體商業(yè)市場調查，充分考慮現有競爭對手的銷售情況及市場接受的價格，根據市場的實際對本工程的銷售價格及租金水平進行科學、合理的評估與預算。昌泰物流工程相應的農資、物流區(qū)與汽配、汽修區(qū)售價農資、物流區(qū)樓層每層銷售單價〔元/M2〕樓層每層銷售單價〔元/M2〕沿街〔東側〕6200沿街〔西側〕6200二層〔東側〕2000二層〔西側〕2000三層〔東側〕無三層〔西側〕贈送54平方住宅汽配、汽修區(qū)樓層每層銷售單價〔元/M2〕樓層每層銷售單價〔元/M2〕沿街〔東側〕6500沿街〔西側〕6500二層〔東側〕2000二層〔西側〕2000三層〔東側〕無三層〔西側〕贈送54平方住宅附價格表〔初步〕鋪號建筑面積建筑面積建筑面積合計單價總房款一次性付款(9.5折)分期付款(9.7折)銀行按揭(9.8折)001108108542168200177120016826401718064173577600254545410882008856008413208590328678880035454541088200885600841320859032867888004545454108820088560084132085903286788800554545410882008856008413208590328678880065454541088200885600841320859032867888007545454108820088560084132085903286788800854545410882008856008413208590328678880095454541088200885600841320859032867888010108108542168200177120016826401718064173577601154545410882008856008413208590328678880125454541088200885600841320859032867888013545454108820088560084132085903286788801454545410882008856008413208590328678880155454541088200885600841320859032867888016545454108820088560084132085903286788801754545410882008856008413208590328678880185454541088200885600841320859032867888019545454108820088560084132085903286788802054545410882008856008413208590328678880215454541088200885600841320859032867888022545454108820088560084132085903286788802354545410882008856008413208590328678880245454541088200885600841320859032867888025545454108820088560084132085903286788802610810854216820017712001682640171806417357760275454108820088560084132085903286788802854541088200885600841320859032867888029545410882008856008413208590328678880305454108820088560084132085903286788803154541088200885600841320859032867888032545410882008856008413208590328678880335454108820088560084132085903286788803454541088200885600841320859032867888035545410882008856008413208590328678880365454108820088560084132085903286788803754541088200885600841320859032867888038545410882008856008413208590328678880395454108820088560084132085903286788804054541088200885600841320859032867888041545410882008856008413208590328678880425454108820088560084132085903286788804354541088200885600841320859032867888044545410882008856008413208590328678880455454108820088560084132085903286788804654541088200885600841320859032867888047545410882008856008413208590328678880485454108820088560084132085903286788804954541088200885600841320859032867888合計1734046051200437486404466966445130176鋪號建筑面積建筑面積建筑面積合計danjia總房款一次性付款(9.5折)fenqifukuan(9.7折)銀行按揭(9.8折)001108108542168200177120016826401718064173577600254545410882008856008413208590328678880035454541088200885600841320859032867888004545454108820088560084132085903286788800554545410882008856008413208590328678880065454541088200885600841320859032867888007545454108820088560084132085903286788800854545410882008856008413208590328678880095454541088200885600841320859032867888010108108542168200177120016826401718064173577601154545410882008856008413208590328678880125454541088200885600841320859032867888013545454108820088560084132085903286788801454545410882008856008413208590328678880155454541088200885600841320859032867888016545454108820088560084132085903286788801754545410882008856008413208590328678880185454541088200885600841320859032867888019545454108820088560084132085903286788802054545410882008856008413208590328678880215454541088200885600841320859032867888022545454108820088560084132085903286788802354545410882008856008413208590328678880245454541088200885600841320859032867888025545454108820088560084132085903286788802610810854216820017712001682640171806417357760275454108820088560084132085903286788802854541088200885600841320859032867888029545410882008856008413208590328678880305454108820088560084132085903286788803154541088200885600841320859032867888032545410882008856008413208590328678880335454108820088560084132085903286788803454541088200885600841320859032867888035545410882008856008413208590328678880365454108820088560084132085903286788803754541088200885600841320859032867888038545410882008856008413208590328678880395454108820088560084132085903286788804054541088200885600841320859032867888041545410882008856008413208590328678880425454108820088560084132085903286788804354541088200885600841320859032867888044545410882008856008413208590328678880455454108820088560084132085903286788804654541088200885600841320859032867888047545410882008856008413208590328678880485454108820088560084132085903286788804954541088200885600841320859032867888合計046051200437486404466966445130176白色是農資、物流區(qū)商鋪,黃顏色是汽配、汽修區(qū)商鋪、.〔四〕銷售政策1、返租政策分析按目前北安市專業(yè)市場租賃市場總體來看，專業(yè)性租賃市場非?；顫?，也受到很多商家的支持和關注。本工程是有必要做返租方案的，并且按目前的專業(yè)性市場來看，五年8％的返租方案是可行的，并對銷售是有很大的幫助。以最低8%返租五年的促銷方法對投資者有如下的吸引之處：

i〕8%租金回報，遠高于現時的貸款利率6.9225，即使借錢買

鋪收租亦合算；

ii〕

同時，8%的租金回報率亦高于現時銀行的存款利率〔約

2-3%〕，這個達5-6%的息差有足夠的吸引力叫投資者將余資從銀行提出來投資在本工程上；

iii〕

由開展商或商場運營管理公司提供返租保證，投資者可得到以下保障及方便：

-不用擔憂難尋找租客或所需時間太長；

-即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；

-免卻了投資者與租客的各種紛爭；

-

假設租客租約期滿后賴死不走，不用擔憂如何處理，全由

開展商或商場運營管理公司代勞；

-

假設租客搬走后，不用擔憂物業(yè)退還狀況不理想，如設施

殘舊或有任何損毀或破壞，全由開展商或商場運營管理公司代勞。

綜合上述情況，五年每年8%的返租方案是可行的，只要在商場后續(xù)經營管理效勞上做出相關的部署，在適當的宣傳及預計客戶的口碑上，亦可按預期的租金承諾出租，這樣，開展商或商場運營管理公司便只承當了行政代管責任，不用在金錢上有任何損失，到達雙贏的局面。

2、返租政策執(zhí)行建議昌泰物流出售的商鋪統(tǒng)一返租，以每年8％的投資回報作為回報率，返租年限為五年。五年的總回報率為40％。返租方式為實時開業(yè)返租折扣方式，凡購置昌泰物流商鋪的客戶都可以享受實時折扣的優(yōu)惠方式——“即買即收租〞。購置昌泰物流商鋪的客戶在一次性交付房款或銀行貸款的首付款里即扣除第一年和第二年的租金16％。返租日期從開業(yè)返租日期算起。返租年限共五年，五年租約期滿后，投資者可以和商場運營管理公司續(xù)約〔按當時的商業(yè)租賃市場和商場的運營情況〕商議租金價格并保證每年的租金收益在8％的根底以上。投資者也可以自主經營〔按商家的租賃時間〕為準。開發(fā)商與商場運營管理公司簽訂合同，由商場運營管理公司來負責委托經營。投資者每年的投資回報向商場運營管理公司索取。業(yè)主如轉讓該房屋的產權，必須經過商場運營管理公司的同意下，且經商場運營管理公司、業(yè)主、新業(yè)主同時在場的情況下，并在相關手續(xù)全部辦理完畢的根底上完成，新客戶在租約期間無權自行出租該房屋。2、付款方式及優(yōu)惠方式建議一次性付款每套商鋪房定金10萬元，1個月內付清總房款?？上硎軆?yōu)惠折扣9.5折。分期付款每套門市房定金10萬，1個月內首付總房款30％，工程封頂時付清總房款的40％，工程交鋪時付清總房款的30％，可享受優(yōu)惠折扣9.7折。銀行按揭付款每套門市房定金10萬，1個月內付清首付總房款50％?？上硎軆?yōu)惠折扣9.8折。五、分階段總體銷售策略形象導入期/蓄客期〔10月12日—11月18日〕該階段目的營銷重點是通過工程市場前期的形象宣傳