名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程可行性商業(yè)策劃書(shū)

1.1項(xiàng)目背景與概況XX·XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程單位名稱：吉林XX名牌折扣城有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(臺(tái)港澳法人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港元貳億元整單位住所：吉林省XX市XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)范圍：百貨、工藝美術(shù)品、飾品、針紡織品、家電、電腦批發(fā)和零售；籌建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理項(xiàng)目；自營(yíng)商品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)(以上商品不涉及國(guó)營(yíng)貿(mào)易、進(jìn)出口配額許可證、出口配額招標(biāo)、出口許可證等專項(xiàng)管理的商品);企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)；商業(yè)管理咨詢服務(wù)。(以上經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及許可經(jīng)營(yíng)的須取得相應(yīng)許可證后方可經(jīng)營(yíng))。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國(guó)發(fā)展有限公司(股票代碼H00313)”在東北地區(qū)設(shè)立的全資子公司。集團(tuán)公司目前在廣州、XX、?？?、福州、南昌等全國(guó)7大城市均有項(xiàng)目啟動(dòng)或正籌備啟動(dòng)。吉林XX名牌折扣城有限公司于2010年登記注冊(cè)，注冊(cè)資本金為2億港元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋百貨、工藝美術(shù)品、飾品、針紡織品家電、電腦批發(fā)和零售；商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理；企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)；商業(yè)管理咨詢等服務(wù)。公司具有完整的開(kāi)發(fā)體系和完善的管理規(guī)章制度，下設(shè)前期部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、合約部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部等職能部門(mén)。公司從成立之日起，堅(jiān)守“人才是第一資源”的理念，現(xiàn)已擁有一批具有現(xiàn)代管理意識(shí)與優(yōu)秀專業(yè)技能的高素質(zhì)人才，他們?cè)谌珖?guó)房地產(chǎn)行業(yè)擁有優(yōu)異的建樹(shù)。公司擁有各類(lèi)專業(yè)技術(shù)人員40多人，是一支朝氣蓬勃、奮發(fā)向上、求實(shí)創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。(1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；(2)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;(3)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)XX·XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)方案、建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行全面論證和研究。(1)關(guān)于“XX”“XX”源自英語(yǔ)中的“OUTLETS”,有“出口、出路”的含義，是目前國(guó)際上較為成熟的新穎商業(yè)零售業(yè)態(tài)。其最早誕生于歐洲，近年來(lái)在美國(guó)等國(guó)家迅速發(fā)展。OUTLETS在發(fā)展初期作為單個(gè)的“工廠直銷(xiāo)店”,以優(yōu)惠的折扣價(jià)格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費(fèi)群體之青睞，直銷(xiāo)店成片成群逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷(xiāo)廣場(chǎng)，并最終發(fā)展成為一種獨(dú)立的、嶄新的商業(yè)零售形態(tài)。目前，美國(guó)各地已有400多家OUTLETS,在其國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)近年來(lái)的排行榜中，前5位有3家的主要業(yè)態(tài)為折扣店；歐洲擁有近百家OUTLETS;亞洲地區(qū)如韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)OUTLETS發(fā)展也正方興未艾。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)人均GDP的不斷提高，國(guó)民收入也水漲船高，消費(fèi)水平日益提升。中國(guó)的零售業(yè)態(tài)向現(xiàn)代化、國(guó)際化經(jīng)營(yíng)大步邁進(jìn)，新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。OUTLETS業(yè)態(tài)在我國(guó)的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U，國(guó)內(nèi)的零售市場(chǎng)亟需這樣一種新業(yè)態(tài)的加入來(lái)健全市場(chǎng)流通體系，進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)和售貨渠道；而隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)者收入的增加以及生活品味的提高，他們也需要“名牌加實(shí)惠”來(lái)滿足自身不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。(2)市場(chǎng)需求為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，2008年底，中央和地方政府出臺(tái)一系列的刺激消費(fèi)政策，使得政策環(huán)境大為改觀。同時(shí)，中央提振市場(chǎng)信心帶來(lái)良好的預(yù)期影響，帶動(dòng)消費(fèi)需求的釋放。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇為市場(chǎng)向上提供了基礎(chǔ)，伴隨著2009年出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激政策，XX市經(jīng)濟(jì)增速加快，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。XX市輕軌等重大市政工程的建設(shè)，將進(jìn)一步推動(dòng)市政配套的完善，加快城市向外擴(kuò)展速度，進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間。長(zhǎng)吉圖一體化，XX城市化進(jìn)程的加快，意味著將有大量的農(nóng)村居民進(jìn)入到城市生活，而人口的增加必定帶動(dòng)消費(fèi)的需求。(3)購(gòu)買(mǎi)力經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高了城市居民的收入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了保障和動(dòng)力支持。從發(fā)展的趨勢(shì)看，XX城市居民的收入水平一直呈上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，XX城市居民人均可支配收入從2001年的8,704元增加到2008年的20,238元，購(gòu)買(mǎi)力的提高為推動(dòng)零售業(yè)及房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目用地位于XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)長(zhǎng)清公路西側(cè)，用地距XX城區(qū)15公里，距龍嘉國(guó)本項(xiàng)目是產(chǎn)業(yè)園的一期工程中第一批項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地面積約610.33畝，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積223,849.96萬(wàn)平方米，包括XX購(gòu)物公園建筑面積161,303.00平方米，共布置508個(gè)店鋪，其中一層308間，二層200間；住宅建筑面積62,546.96平8、主要建設(shè)條件(3)環(huán)保噪音與灰塵：本項(xiàng)目建筑施工期間噪音小、灰塵較少，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)大型攪拌(4)項(xiàng)目現(xiàn)有進(jìn)程：建設(shè)用地許可證申請(qǐng)批復(fù)文件、土地規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃項(xiàng)目1商業(yè)住宅3建筑密度%4商業(yè)住宅5綠地率%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元7萬(wàn)元8商業(yè)租金年收入萬(wàn)元(正常年份)8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬(wàn)元9%投資回收期年投資利潤(rùn)率%資本金利潤(rùn)率%“非?！睍r(shí)期，尤其是未來(lái)CPI指數(shù)走向的不確定性，將為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)“隱性”風(fēng)管理制，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)挖掘與開(kāi)拓。由此，規(guī)避項(xiàng)目的“隱性”風(fēng)險(xiǎn)，以確保項(xiàng)目雖然，2009年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)受惠于中央的經(jīng)濟(jì)刺激政策，市場(chǎng)回暖，但競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)刺激政策，2009年全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始擺脫低迷狀態(tài)，逐漸回暖。2009年初，國(guó)務(wù)院推出十大振興產(chǎn)業(yè)的4萬(wàn)億投資計(jì)劃，到年底，4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃發(fā)揮了良好的刺(1)百貨與零售業(yè)2009年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)125,343億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。從2009年全年的情況看，下半年好于上半年。尤其是9月份以后，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，百貨業(yè)的銷(xiāo)售又呈現(xiàn)了積極向上的局面，有的百貨店同比銷(xiāo)售超過(guò)了30%。2009年“十一”黃金周8天時(shí)間，北京、上海、廣州的一些商店，同比增長(zhǎng)甚至達(dá)到了60%,呈井噴狀比增長(zhǎng)在30%以上。2010年，中、日、韓三國(guó)的百貨業(yè)將進(jìn)行更加頻的是他們的經(jīng)營(yíng)理念、管理技能等。到2020年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將超過(guò)20萬(wàn)億(2)房地產(chǎn)業(yè)面積和竣工面積分別為93,713萬(wàn)平方米和70,219萬(wàn)平方米，同比分別上升5.5%和42.1%;全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36,232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%,同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)；其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4,172億元，增長(zhǎng)24.2%。2000年以來(lái)吉林省委、省政府構(gòu)思長(zhǎng)吉圖特大城2008年《長(zhǎng)吉圖城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》開(kāi)始實(shí)施，長(zhǎng)吉圖一體化步入實(shí)質(zhì)階段，XX”、“大生態(tài)”、“大網(wǎng)絡(luò)”的原則，作為XX市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)必將獲得2009年XX市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)3,744.76億元，比上年增長(zhǎng)14.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.40億元，增長(zhǎng)6.5%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,893.59億元，增長(zhǎng)16.3%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,671.78億元，增長(zhǎng)13.9%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)57,924元，突破8,400美元(2009年中國(guó)人民銀行公布匯率平均值),同比增長(zhǎng)26.57%。XX市在全省引領(lǐng)地位進(jìn)一步突出，經(jīng)濟(jì)總量在全省的占比為27.86%,比上年提高0.96個(gè)百分點(diǎn)，人均GDP為全省的2.86倍。經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)吉圖三市中的占比達(dá)68.0%,比上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。0圖2-1XX市近年GDP及增長(zhǎng)率2009年底，XX市人均GDP為57,924萬(wàn)元，約合8,481美元。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展過(guò)程，XX市房地產(chǎn)業(yè)已初步進(jìn)入平穩(wěn)期，對(duì)于商業(yè)用房的需求將大幅增加，但對(duì)住房的剛性需求和城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得XX市住房總量需求仍處于增量型發(fā)展階(2)XX市居民生活水平2009年，XX市居民人均可支配收入的增長(zhǎng)略低于GDP增長(zhǎng)，CPI指數(shù)處于較高上升態(tài)勢(shì)，實(shí)際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數(shù)回升了2個(gè)百分點(diǎn)，表明了通貨膨脹對(duì)居民帶來(lái)的生活壓力依然較大。但從恩格爾系數(shù)絕對(duì)數(shù)上分析，按照國(guó)際糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)，XX市居民生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初、中級(jí)階段，對(duì)于世界知名品牌折扣需求依然存在。在08、09連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國(guó)外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外銷(xiāo)國(guó)際一線大品牌商品積壓。為處理積壓產(chǎn)品，盡量收回成本，廠家通過(guò)設(shè)置內(nèi)部處理部門(mén)或者利用商家打折處理積壓品，XXXX這種商業(yè)形式孕育而生。城市居民恩格爾系數(shù)：0.349城市居民恩格爾系數(shù)：0.349+0.023城市居民人均可支配收入：20238元+13.1%(3)XX市居民消費(fèi)狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年XX市常住人口達(dá)646.5萬(wàn)人，比2000年增長(zhǎng)了8.56%,城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%,增長(zhǎng)了15.05個(gè)百分點(diǎn)。2008年，XX市人口出生率為11.12‰,死亡率為6.03‰,自然增長(zhǎng)率為5.09‰。不斷增長(zhǎng)的城市人口，住房需求直線上升。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，對(duì)國(guó)際品牌需求持續(xù)增加。2009年0近年來(lái)，XX市人均可支配收入與消費(fèi)支出都有較大幅度的增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高。抽樣調(diào)查資料顯示，2009年XX市居民人均可支配收入達(dá)到20,238元，人均消費(fèi)支出15,020元，2009年XX市居民消費(fèi)性支出占到收入的74.22%。由此可見(jiàn)，XX是一個(gè)消費(fèi)活躍的城市。在未來(lái)幾年內(nèi)，消費(fèi)需求量將陸續(xù)增大，在把握客戶需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)容量。(1)項(xiàng)目區(qū)域概況項(xiàng)目行政轄區(qū)——XX區(qū)，位于XX市東南部，幅員面積1663.2平方公里，占XX市區(qū)總面積的46.5%,是XX市面積最大的區(qū)，轄4個(gè)街道辦事處，4個(gè)鎮(zhèn)，5個(gè)鄉(xiāng)，136個(gè)行政村，總?cè)丝?66,718人，少數(shù)民族有朝鮮、回、滿、蒙古等族，占全區(qū)人口的8%。XX區(qū)交通優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善。奢嶺鎮(zhèn)距XX市僅15公里，至龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅25公里。XX物產(chǎn)豐富，素有“鹿鄉(xiāng)”的美稱，并蘊(yùn)藏著地下溫泉。奢嶺歷史悠久、人文薈萃。境內(nèi)古木參天，綠蔭蔽日，自然景觀巧奪天工、美不勝收。(2)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境改革開(kāi)放以來(lái)，XX區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了矚目的成績(jī)。在農(nóng)業(yè)建設(shè)方面，經(jīng)濟(jì)水果和養(yǎng)鹿為主，淡水漁業(yè)養(yǎng)殖發(fā)展也比較快，全區(qū)年產(chǎn)鮮魚(yú)超過(guò)1萬(wàn)噸。工業(yè)方面，該縣主要的工業(yè)有建材、食品加工、化工、機(jī)械、電器、輕紡、造紙、印刷、服裝、工藝制品生產(chǎn)等。XX區(qū)近兩年社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)如下表：2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年蔬菜面積公頃五萬(wàn)元萬(wàn)元區(qū)屬規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金萬(wàn)元六萬(wàn)元萬(wàn)元七萬(wàn)元萬(wàn)元八萬(wàn)元九萬(wàn)人次萬(wàn)元十十一%0.5個(gè)百分點(diǎn)0.5個(gè)百分點(diǎn)‰1.96個(gè)千分點(diǎn)5全區(qū)總?cè)丝谌f(wàn)人上述指標(biāo)對(duì)比表明，XX區(qū)整體經(jīng)濟(jì)處于較高平臺(tái)上加速運(yùn)行。2007～2①XX市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)是著力打造XX市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，以XX市為核心，進(jìn)而帶動(dòng)保一控”,再轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”。2009年，③2009年，XX延續(xù)2008年的調(diào)整結(jié)構(gòu)政策。加大對(duì)新建商品房項(xiàng)目的管理，頒2.2市場(chǎng)分析顯示，2009年上半年吉林城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5,251.98元，同比增長(zhǎng)8.4%,扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)9.2%,實(shí)際增幅較上年同期提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。這在國(guó)內(nèi)外金融環(huán)2009年全市經(jīng)濟(jì)低開(kāi)高走，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。全市GDP3744.8億元，同比增長(zhǎng)14.7%,增速不僅位居全省各市州前列，在全國(guó)省會(huì)城市中也排名前幾位。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破兩萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到20238元，同比增長(zhǎng)13.1%。農(nóng)村居民人XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1524.9億元，同比增長(zhǎng)19.7%,剔除物價(jià)影響，實(shí)際增長(zhǎng)21.9%。農(nóng)村市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，縣及縣以下消費(fèi)品零售額同比增長(zhǎng)22.6%,比市區(qū)快3.5在08、09連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國(guó)外需求惡劣銳減，很多歐美客戶的支付①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：隨著XX經(jīng)濟(jì)的回暖，房地產(chǎn)開(kāi)2009年，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成約500億元(見(jiàn)圖2-5),同比增長(zhǎng)6.5%。房紛紛在XX跑馬圈地，這幾家大開(kāi)發(fā)商的土地?fù)碛袛?shù)量合計(jì)達(dá)5,200畝，加上萬(wàn)科、卓越等近30家粵派開(kāi)發(fā)商，20家閩派開(kāi)發(fā)商，20多家京派、海派開(kāi)發(fā)商，可以預(yù)測(cè)②土地成交：土地供應(yīng)頭尾冷熱不均，出讓價(jià)格先抑后揚(yáng)。2009年上半年XX市土地供應(yīng)量持續(xù)減少，全市土地供應(yīng)量?jī)H為678.76公頃，比2008年同期減少340.18公頃，土地“流拍”、“流掛”明顯增多；下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，但與2008年同期仍有差距；土地出讓價(jià)格前三季度持續(xù)下降。③市場(chǎng)供銷(xiāo)：市場(chǎng)發(fā)展均衡，擺脫供銷(xiāo)失衡的狀態(tài)。據(jù)XX市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示，2009年全市新建商品房供銷(xiāo)比為0.85:1,其中新建住宅供銷(xiāo)比為0.81:1。這是因?yàn)檎谜叩男?yīng)導(dǎo)致需求集中釋放，銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸紅火。(2)2010年XX市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)①政策延續(xù)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)量保持穩(wěn)定。中央及省市一系列政策仍將保持延續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)保持良好態(tài)勢(shì)，百姓信心將進(jìn)一步增強(qiáng)，XX整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)發(fā)展。②安居工程穩(wěn)步推行，有效需求強(qiáng)力激發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造等安居工程政策的實(shí)施，激活市場(chǎng)，增加需求；同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)、市場(chǎng)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售總額迅速攀升，市場(chǎng)交易日漸活躍，市場(chǎng)上存量房加快消化，供銷(xiāo)矛盾進(jìn)一步緩解，將有利地促進(jìn)XX房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。③輕軌效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤(pán)開(kāi)始升溫。輕軌1號(hào)線的正式動(dòng)工，將帶活沿線土地的開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)沿線區(qū)位優(yōu)勢(shì)，沿線樓盤(pán)將大量開(kāi)發(fā)，有利地促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展，整個(gè)城市房地產(chǎn)板塊將隨之調(diào)整。④市場(chǎng)前景樂(lè)觀，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。2009年，市場(chǎng)銷(xiāo)量上升，供銷(xiāo)比不斷縮小，空置房加速消化，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)上揚(yáng)。①品牌優(yōu)勢(shì)：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國(guó)發(fā)展有限公司(股票代碼H00313)”在東北地區(qū)設(shè)立的全資子公司。集團(tuán)公司目前在廣州、XX、?？凇⒏Ｖ?、南昌等全國(guó)7大城市均有項(xiàng)目啟動(dòng)或正籌備啟動(dòng)。②規(guī)模優(yōu)勢(shì)：作為東北地區(qū)首個(gè)國(guó)外理念的XX,將引進(jìn)國(guó)外成功的XX商業(yè)運(yùn)作模式，并邀請(qǐng)美國(guó)XX權(quán)威團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，力求打造中國(guó)最純正的XX,為整個(gè)東北地區(qū)的顧客帶來(lái)全新的購(gòu)物體驗(yàn)。在XX的周?chē)€將配套餐飲、娛樂(lè)、五星級(jí)度假酒店、酒店式公寓等設(shè)施，形成一個(gè)綜合性現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較好經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。③區(qū)位優(yōu)勢(shì)：XX是東三省的交通中轉(zhuǎn)站，哈大高鐵線即將開(kāi)通，XX的交通優(yōu)勢(shì)更加明顯，XX購(gòu)物公園的建成將吸引臨近城市的大量游客。④管理優(yōu)勢(shì)：公司具有完整的開(kāi)發(fā)體系和完善的管理規(guī)章制度，下設(shè)前期部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、合約部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部等職能部門(mén)。公司從成立之日起，堅(jiān)守“人才是第一資源”的理念，現(xiàn)已擁有一批具有現(xiàn)代管理意識(shí)與優(yōu)秀專業(yè)技能的高素質(zhì)人才，他們?cè)谌珖?guó)房地產(chǎn)行業(yè)擁有優(yōu)異的建樹(shù)。公司擁有各類(lèi)專業(yè)技術(shù)人員40多人，是一支朝氣蓬勃、奮發(fā)向上、求實(shí)創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析，本項(xiàng)目具備自身特色，項(xiàng)目勢(shì)必將發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以特色吸引市場(chǎng)的關(guān)注度，與規(guī)劃定位的區(qū)域有機(jī)結(jié)合。①項(xiàng)目地處XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，人氣有待進(jìn)一步提高；②目前通往該項(xiàng)目的交通條件仍需改善；③周邊生活休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。①零售及地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)之一，本園區(qū)的大力發(fā)展，必然吸引更多的人流、物流，對(duì)商業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)；②項(xiàng)目屬于XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的重要板塊之一，市場(chǎng)上商鋪及住宅供應(yīng)小于需求，具有較大的市場(chǎng)潛力。(4)威脅分析(T)①項(xiàng)目所在地處于XX區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待于進(jìn)一步提高，消費(fèi)能力較低，恐影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度；②XX市其他商業(yè)、地產(chǎn)、服務(wù)園區(qū)等也在大力發(fā)展，對(duì)商戶具有一定的吸引力，由此而對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的威脅。(5)項(xiàng)目SWOT表：優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)取最大目標(biāo)利潤(rùn)，樹(shù)立強(qiáng)勢(shì)品牌形象。差異化，以XX板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。根據(jù)建設(shè)單位的計(jì)劃，本項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型為商業(yè)和住宅，商業(yè)出租、住宅出售，各類(lèi)型面積詳見(jiàn)下表。建筑面積(m2)商業(yè)出租住宅出售通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目本身特點(diǎn)、周邊環(huán)境和熱售樓盤(pán)的區(qū)位、環(huán)境資源、產(chǎn)品戶型、配套、容積率、性質(zhì)等因素綜合分析和評(píng)價(jià)，采取市場(chǎng)可比項(xiàng)目定價(jià)方法，測(cè)算本項(xiàng)目當(dāng)前商業(yè)比準(zhǔn)租金為2.5元/m2/d,住宅靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為8,500元/m2。分租金為2.5元/m2/d,住宅銷(xiāo)售均價(jià)統(tǒng)一為8,500元/m2。XX.XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園總體用地面積約4,500畝，集XX購(gòu)物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關(guān)配套、酒店公寓、商業(yè)街和體育公園等為一體的大型綜合生態(tài)整合開(kāi)發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目是產(chǎn)業(yè)園的一期工程，項(xiàng)目總用地面積為610.33畝，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積223,849.96萬(wàn)平方米。其中XX購(gòu)物公園用地面積約450.98畝，建筑面積161,303平方米，容積率0.54,綠地率30%;住宅用地面積約159.35畝，建筑面積62,546.96平方米，容積率0.59,綠地率42.5%。3.2項(xiàng)目概況現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地位于XX區(qū)，奢嶺鎮(zhèn)，長(zhǎng)清公路以西的區(qū)域，交通快捷便利，用地距XX城區(qū)15公里，距龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。本項(xiàng)目為XX·XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程第一批項(xiàng)目，總用地面積約610.33畝，地塊類(lèi)別為商業(yè)和住宅用地。土地使用權(quán)將辦理到吉林XX名牌折扣城有限公司名下，具備土地使用合法權(quán)益，符合該項(xiàng)目實(shí)施的需要。(1)建筑現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地內(nèi)部有少量建筑，為散落分布，建筑層數(shù)為1～3層，建筑質(zhì)量風(fēng)貌較差。(2)道路交通現(xiàn)狀場(chǎng)地與周邊現(xiàn)有主要交通聯(lián)系線路為長(zhǎng)清公路，交通便利。場(chǎng)地內(nèi)部為原農(nóng)村的聯(lián)系道路，寬度較小，沒(méi)有保留價(jià)值。(3)景觀環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀場(chǎng)地平坦，視線開(kāi)闊，景觀環(huán)境質(zhì)量一般。(4)市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀本區(qū)域?yàn)榇_(kāi)發(fā)區(qū)域，現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施較少，片區(qū)周邊已經(jīng)規(guī)劃有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，可以保障項(xiàng)目的后期實(shí)施。場(chǎng)地周邊現(xiàn)有長(zhǎng)清公路，可提供市政管線接入。3.3項(xiàng)目建設(shè)條件奢嶺鎮(zhèn)地處XX市中心與XX區(qū)政府所在地的中段，距XX區(qū)18公里，北臨XX市南北區(qū)和二道區(qū)，并與凈月潭旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，是XX市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的新興城鎮(zhèn)。本項(xiàng)目用地為未開(kāi)發(fā)用地，包括大面積旱地和水域，用地內(nèi)部零星分布有村鎮(zhèn)建設(shè)用地。奢嶺鎮(zhèn)地域廣闊，自然資源豐富，全鎮(zhèn)幅員面積15,000公頃，荒山面積385公頃，荒山245公頃，水域面積38公頃，水庫(kù)二座，有五星水庫(kù)和普安水庫(kù)。XX區(qū)地處吉林省中部地帶，根據(jù)吉林省氣候區(qū)劃圖，吉中氣候區(qū)北部，該地區(qū)年平均氣溫4.8°C,最高溫度39.5°C,最低溫度-39.8°C。最熱月(7月)平均氣溫3、工程地質(zhì)據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)，場(chǎng)地穩(wěn)定。場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅱ類(lèi)，為抗震一般場(chǎng)地，場(chǎng)地工程地質(zhì)條件完全能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。4、交通條件奢嶺鎮(zhèn)地處XX市中心與XX區(qū)政府所在地的中段，距XX區(qū)18公里，北臨XX市南北區(qū)和二道區(qū)，并與凈月潭旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，是XX市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的新興城鎮(zhèn)。距XX火車(chē)站38公里，距XX市森林旅游城僅3公里，地理位置十分優(yōu)越，交通便利。XX區(qū)建材資源豐富，各類(lèi)建材廠家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，水泥、鋼材可從各地廠家銷(xiāo)售點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目的建筑材料來(lái)源充足。6、地震烈度根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)、《XX市城市抗震設(shè)防區(qū)劃分》,XX市的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)g=0.05,該工程場(chǎng)地屬D區(qū)，屬Ⅱ區(qū)，為非液化區(qū)，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地震基本烈度為VI度。(1)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(建設(shè)部2008.01)(2)《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》(建設(shè)部2006.05)(3)《奢嶺鎮(zhèn)總體規(guī)劃》(2005-2020)(5)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-932002年(10)《XX市建筑工程配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))規(guī)劃設(shè)置規(guī)則》(2005)(1)現(xiàn)代化原則：提倡多樣化的園區(qū)公共空間，引導(dǎo)多元化的消費(fèi)與居住需求。(2)特色性原則：立足用地當(dāng)前景觀形象，落實(shí)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)目標(biāo)，通過(guò)逐步完善(4)生態(tài)建設(shè)原則：利用現(xiàn)有自然景觀，塑造生態(tài)型文化空間，以生態(tài)建設(shè)為導(dǎo)(2)完善城市功能配套，提升本區(qū)域城市品質(zhì)；豐富城市面貌，打造具備“地中整個(gè)項(xiàng)目共布置508個(gè)店鋪，其中一層308間，二層200間。穿越其間，東片區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型以聯(lián)排低層住宅為主，配以部分高層和疊院洋房，西片區(qū)住宅品質(zhì)以雙拼低層住宅為主，規(guī)劃少量聯(lián)排低層住宅，形成不同產(chǎn)品檔次。住宅布局基本以南北向?yàn)橹饕?，沿水岸區(qū)域以景觀朝向?yàn)橹?。社區(qū)內(nèi)配合“組團(tuán)”效果的營(yíng)造，建筑形態(tài)豐富多變，形成系列的空間節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)“鄰里”意識(shí)，沿湖邊隨岸線和用地紅線的變化，建筑群體自然凹凸，增加臨水的寬度視野，豐富建筑的空間，構(gòu)成與水岸環(huán)境共生，尺度宜人的度假小鎮(zhèn)。住宅區(qū)以道路和水系劃分成多個(gè)組團(tuán)，水系繞行其間，營(yíng)造水岸景觀，公共岸線與私家岸線相互交融，在滿足低層住宅臨水品質(zhì)前提下，充分考慮社區(qū)居民散步、晨練的活動(dòng)環(huán)境。中央綠軸形成凸突緩坡帶狀休閑空間，規(guī)劃網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)地和居民健身場(chǎng)地。綠軸與水系相交處，擴(kuò)大空間成為豐富的“山水景觀”。(1)購(gòu)物公園景觀規(guī)劃從購(gòu)物公園的公共空間到再到漸次的內(nèi)庭園、建筑室內(nèi)空間，形成豐富、連續(xù)景觀序列。充分利用景觀節(jié)點(diǎn)空間形成舒適宜人的景觀框架，結(jié)合人行街道的綠化帶以及景觀水帶、中心花園，構(gòu)建小區(qū)點(diǎn)、線、面互相交織的綠地景觀系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)?！包c(diǎn)”:為均衡分布的若干個(gè)公園主要景觀節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)功能分區(qū)內(nèi)部的主要公共活動(dòng)空間?！熬€”:為主要的人行景觀聯(lián)系軸線，依托公共綠化廊道有機(jī)串聯(lián)各大功能分區(qū)?！懊妗?為各個(gè)商業(yè)景觀區(qū)，通過(guò)相互契合的建筑群落及建筑室外空間，形成風(fēng)貌形象完整的景觀區(qū)。(2)住宅區(qū)景觀規(guī)劃從社區(qū)的公共空間到中心綠地、再到漸次私密的內(nèi)庭園、住宅單元，形成豐富、連續(xù)景觀序列。充分利用原有地形環(huán)境形成舒適宜人的三維空間景觀框架，結(jié)合道路的綠化帶以及景觀水帶、中心花園、步行景觀帶，構(gòu)建小區(qū)點(diǎn)、線、面互相交織的綠地景觀系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)?！包c(diǎn)”:為均衡分布的若干個(gè)社區(qū)主要景觀節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)居住組團(tuán)內(nèi)部的主要公共活動(dòng)空間?！熬€”:為兩大相輔相成、密不可分的社區(qū)主要景觀軸線，第一類(lèi)是水系景觀軸線，依托水系自由串聯(lián)各居住組團(tuán)；第二類(lèi)是社區(qū)綠化景觀軸線，依托公共綠化走廊有機(jī)串聯(lián)七大居住組團(tuán)?！懊妗?為中心核心景觀區(qū)。環(huán)境景觀文化氛圍塑造，圍繞地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格，彰顯和反映人文歷史，通過(guò)建筑小品、雕塑小品和鋪地圖案手法的合理搭配，小區(qū)內(nèi)小品以樸素的材質(zhì)為主，給人以質(zhì)樸溫馨浪漫的感受。社區(qū)內(nèi)苗木配置設(shè)計(jì)以營(yíng)造個(gè)性化空間為出發(fā)點(diǎn)，充分發(fā)揮吉林省植物花卉品種的優(yōu)勢(shì)，有效移栽場(chǎng)地原有成型的喬木，廣植吉林省特有的花卉灌木，襯托不同的活動(dòng)場(chǎng)所，濱水岸線和斜坡綠地以耐水低矮灌木為主。6、道路交通規(guī)劃(1)購(gòu)物公園道路交通規(guī)劃項(xiàng)目周?chē)?guī)劃有城市道路，可以滿足各種人流、車(chē)流需求。項(xiàng)目用地內(nèi)部也規(guī)劃有完善的道路交通系統(tǒng)，形成內(nèi)外銜接便利，舒適安全的道路交通網(wǎng)絡(luò)。交通規(guī)劃為人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)在街區(qū)外圍通行，以形成舒適的購(gòu)物空間。在某些時(shí)段，內(nèi)部道路可提供貨物車(chē)輛出入使用。緊急情況下，內(nèi)部寬度超過(guò)4米的人行道路可作為消防通道使用。XX購(gòu)物公園離XX市驅(qū)車(chē)只需15分鐘，可以滿足游客需要。此外公共交通工具可以利用，例如購(gòu)物公園規(guī)劃有公交站。(2)住宅區(qū)道路交通規(guī)劃“產(chǎn)業(yè)園”一期工程住宅區(qū)道路規(guī)劃結(jié)合用地規(guī)模、場(chǎng)地環(huán)境條件、基地周邊市政道路系統(tǒng)，順應(yīng)規(guī)劃空間形態(tài)、方便居民的進(jìn)出及出行方式、造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性和施工可行性等諸多因素條件，制定道路系統(tǒng)規(guī)劃和道路斷面形式。本項(xiàng)目以“中央綠軸”為骨干脊梁，銜接OUTLETS購(gòu)物公園，形成社區(qū)系列入口節(jié)點(diǎn)空間，道路與水體一體將基地劃分成七大組團(tuán)，小區(qū)路、組團(tuán)路、入戶道路和專用人行道構(gòu)成本項(xiàng)目的交通流線系統(tǒng)。配合社區(qū)物業(yè)管理，依照道路等級(jí)共規(guī)劃置六個(gè)主要出入口。道路斷面形式考慮到社區(qū)的特點(diǎn)和未來(lái)的發(fā)展等因素，確定社區(qū)小區(qū)主路車(chē)行道路面寬7.0米，兩側(cè)各1.5米寬人行道。社區(qū)組團(tuán)路面車(chē)行道寬5.0米，其中部分路段單側(cè)1.0米寬硬路肩，高層消防通道寬6米，居民入戶道路寬2.6米。水岸步行棧道、專用步行道、入戶道路、各級(jí)道路的人行道，考慮方便老年人、殘疾人使用需要，按要求進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，兼顧輪椅者、拄拐杖者、視力殘疾者的不同要求，在具體設(shè)計(jì)中滿足相應(yīng)技術(shù)規(guī)范。靜態(tài)交通亦根據(jù)場(chǎng)地豎向標(biāo)高現(xiàn)狀，規(guī)劃有地下停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃依照本項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，參照XX相關(guān)物業(yè)的現(xiàn)狀，考慮到未來(lái)生活的變化和發(fā)展，高層住宅按不低于《XX市建筑工程配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))規(guī)劃設(shè)置規(guī)則》標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。低層住宅每戶均設(shè)兩部專用停車(chē)位。7、豎向設(shè)計(jì)(1)購(gòu)物公園豎向設(shè)計(jì)根據(jù)場(chǎng)地雨水及排污要求，依據(jù)水利專項(xiàng)規(guī)劃，確定場(chǎng)地南高北低，北部標(biāo)高定在33.0～33.6米，南部標(biāo)高定在34.0～35.2米。(2)住宅區(qū)豎向設(shè)計(jì)場(chǎng)地標(biāo)高的制定遵循雨污自排、土方平衡、減少土石方工程量和利于營(yíng)造環(huán)境景觀的原則，合理確定各類(lèi)場(chǎng)地適合的坡度、充分利用地形地貌，形成生動(dòng)的建筑和環(huán)境空間效果。中央綠軸標(biāo)高33.0～34.0米，呈緩坡向兩側(cè)，場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀污水干管西側(cè)場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高定在34.5米左右。濱水公共岸線棧道標(biāo)高31.5米(設(shè)計(jì)水位31.00米)。本項(xiàng)目南北走向的“中央綠軸”上小區(qū)級(jí)道路，協(xié)調(diào)場(chǎng)地豎向高差，呈自由曲線狀穿行綠廊兩側(cè)，自然地銜接各組團(tuán)路，綠軸空間成為小區(qū)主要的集中綠地和室外活動(dòng)場(chǎng)所。4.2建筑設(shè)計(jì)(1)XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(3)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(4)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(5)《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50096-1999(2003年版)建筑體塊布置以點(diǎn)、線結(jié)合的方式：高聳的塔樓突破連續(xù)的街面商鋪立面，配合開(kāi)放的平臺(tái)，木制的廊架，形成錯(cuò)落有致的建筑組合形態(tài)。建筑設(shè)計(jì)大部分為兩層，建筑二層以聯(lián)廊環(huán)繞其間，與首層的騎樓形成上下連通的復(fù)合人行交通。建筑的首層都設(shè)有騎樓，其地平與室外鏈接，其寬度為3米，確保了游客在步行時(shí)的舒適感；騎樓同時(shí)又聯(lián)系著戶外的廣場(chǎng)，街道，形成了供游人休息、交談的場(chǎng)地，可以放置咖啡椅、茶座，從而再現(xiàn)了“歐洲小鎮(zhèn)”的休閑生活場(chǎng)景。建筑二層戶外通道留有休息平臺(tái)，其中部分由建筑圍合而成，部分面臨街道，并配置綠化和休閑小品設(shè)施，為休閑空間增加了互動(dòng)的氛圍。XX購(gòu)物公園內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)行人視角的比例感；尺度宜人建筑體量又加強(qiáng)了自然景觀的可進(jìn)入性，達(dá)到塑造怡人易居環(huán)境的目的。立面風(fēng)格以地中海風(fēng)情的效果為主，有效結(jié)合名牌店的招牌設(shè)計(jì)，輔以燈光照明，營(yíng)造輕松、愉悅的旅游購(gòu)物環(huán)境。建筑柱式、門(mén)窗的樣式、洞口的規(guī)格、欄桿扶手等建筑細(xì)部都嚴(yán)格依照地中海風(fēng)地區(qū)建筑的式樣，與本地化的工藝水平相結(jié)合，打造“歐洲小鎮(zhèn)”建筑的細(xì)節(jié)。建筑材料以象征富足的黃色噴砂墻為主導(dǎo)，屋頂配有紅瓦挑檐，底部自然文化石材做墻群，充分延續(xù)了歐洲小鎮(zhèn)建筑的設(shè)計(jì)理念。公園內(nèi)商鋪的建筑平面都已8m×8m的柱網(wǎng)，規(guī)格化的柱網(wǎng)不但便于使用劃分，而且有利于消防入口的配置。依照相關(guān)規(guī)范要求，本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)模，配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施。中學(xué)、小學(xué)等項(xiàng)目集中在二期工程用地內(nèi)；商業(yè)服務(wù)設(shè)施(含金融、郵電)、醫(yī)療衛(wèi)生(社區(qū)保健中心)和行政管理相對(duì)集中、主要布置在社區(qū)綜合服務(wù)中心和沿同心路“底商”位置；其它社區(qū)服務(wù)活動(dòng)設(shè)施則相對(duì)分散，社區(qū)內(nèi)以電瓶通勤車(chē)交通方式，解決居民在區(qū)內(nèi)的交通運(yùn)行的需要。本項(xiàng)目單體建筑的設(shè)計(jì)，在充分研究物業(yè)特征和吉林省氣候特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面打造“環(huán)境共生型健康建筑”理念。具體手法為加大進(jìn)深，局部中空以節(jié)約土地和增加室內(nèi)自然通風(fēng)量；設(shè)計(jì)戶內(nèi)天井以減少對(duì)空調(diào)的信賴；利用坡頂融入太陽(yáng)能設(shè)計(jì)節(jié)約能源；生活污水埋地式生態(tài)處理，中水回收為綠化用水，清潔用水，建筑用材樸素、風(fēng)格簡(jiǎn)約，努力達(dá)到節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材的綠色建筑目標(biāo)。低層住宅物業(yè)類(lèi)型為疊院、聯(lián)排和雙拼低層住宅，南北雙向入戶設(shè)計(jì)，規(guī)劃組合節(jié)地高效。以簡(jiǎn)樸的西班牙鄉(xiāng)村民居的風(fēng)格，營(yíng)造浪漫、空透、陽(yáng)光、綠色的建筑形象，豐富社區(qū)環(huán)境，憑借規(guī)模效應(yīng)，形成獨(dú)立的城市組團(tuán)外觀，打造鮮明城市特色。低層住宅戶型以休閑生活為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，兼顧改善居住條件的換房要求，戶內(nèi)空間分隔又有貫通，室內(nèi)外空間相互交融，起居空間靈活多變，住宅產(chǎn)品由170余平方米至255平方米多種戶型，由三房?jī)蓮d至五房三廳，雙向陽(yáng)臺(tái)及屋頂退讓露臺(tái)，營(yíng)造優(yōu)良品質(zhì)之高尚社區(qū)。本項(xiàng)目高層住宅沿長(zhǎng)清公路西側(cè)布置，分別為33層和17層及11層，平面布局緊湊，戶均景觀和日照良好，形成高低錯(cuò)落的建筑空間景觀，是本項(xiàng)目重要的形象標(biāo)社區(qū)中心是一棟兩層地中海風(fēng)情建筑，功能安排有西餐、室內(nèi)外茶室和社區(qū)服務(wù)，二樓布置棋牌室、健身房及社區(qū)保健中心等，室內(nèi)泳池與室外臨水岸以無(wú)邊際泳池相貫通，增加活動(dòng)的趣味性和季節(jié)變化的保障。社區(qū)中心為本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，建筑外觀為經(jīng)典的西班牙風(fēng)格的造型，突出莊重典雅。4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(1)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009-2001)(2006年版)(3)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)(2008年版)(6)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》(JGJ3-2002)(7)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50068-2001)(8)各專業(yè)提供的委托資料。2、設(shè)計(jì)參數(shù)(1)結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)為1.0,建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年；(2)基本風(fēng)壓值為0.35KN/m2,高層建筑的基本風(fēng)壓值為(1.1×0.35)KN/m2,地面粗糙度為B類(lèi)；(3)本工程建筑抗震的設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)建筑，地震基本烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。低層為框架結(jié)構(gòu)；高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的基礎(chǔ)視將來(lái)工程地質(zhì)勘察情況，結(jié)合建筑物的實(shí)際而定。基礎(chǔ)形式擬采用：低層建筑采用天然地基上的鋼筋混凝土柱下獨(dú)立基礎(chǔ)，高層建筑采用鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)。4.4給排水設(shè)計(jì)(1)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(2)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(3)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(4)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95)(2005年版)(5)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(6)其他專業(yè)提供的設(shè)計(jì)技術(shù)條件本工程紅線以內(nèi)室外和室內(nèi)給水、排水及消防給水設(shè)計(jì)(1)水源選擇購(gòu)物公園擬從城市給水管網(wǎng)引入兩路水源供小區(qū)的生活及消防用水，一路由小區(qū)西北角入口處管網(wǎng)引一路DN250的管徑進(jìn)入小區(qū)，另一路由小區(qū)東南邊的城市管網(wǎng)引一路DN250的管徑進(jìn)入小區(qū)；兩路引入管在小區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置，引入管上設(shè)總水表計(jì)住宅區(qū)從用地范圍東面和長(zhǎng)清公路西面規(guī)劃道路的城市給水管道上，各引一條DN250的給水管道接至用地紅線范圍內(nèi)，并分別通過(guò)水表計(jì)量以后，在小區(qū)用地范圍內(nèi)連成環(huán)狀給水管網(wǎng)，供給小區(qū)各用水點(diǎn)的生活用水、綠化用水及消防用水。(2)給水管材購(gòu)物公園給水管材：給水立管采用鋼塑復(fù)合管，管道采用承插接；室內(nèi)支管采用PPR給水塑料管，熱熔連接；管道、管件及閥門(mén)的工作壓力為不小于1.0MPa。住宅區(qū)生活給水管材：DN≤50的采用PPR塑料給水管(P=1.0MPa),熱熔連接；DN>50的采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復(fù)合管(P=1.0MPa),熱熔連接。工作壓力超過(guò)0.9MPa的給水管道采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復(fù)合管(P=1.6MPa),熱熔連接。4、排水系統(tǒng)該小區(qū)的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。(1)污水系統(tǒng)生活污水由污水排水立管和室外污水管道收集后排入室外化糞池進(jìn)行處理，經(jīng)過(guò)化糞池處理后由區(qū)域內(nèi)污水管道輸送到城市污水干管(d1200)。生態(tài)型架空地下室的排水采用潛污泵提升后就近排入室外污水管道。購(gòu)物公園污水排至原有市政污水管網(wǎng)上，商鋪內(nèi)不單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間，考慮分區(qū)域設(shè)置公共衛(wèi)生間。污水管材：建筑物的污水管道采用建筑排水用UPVC排水管道，承插式膠圈連接。室外污水管道采用UPVC中空雙壁波紋管(P=10kN/m2),承插式膠圈連接。(2)雨水系統(tǒng)根據(jù)XX市暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式：P——設(shè)計(jì)重現(xiàn)期(取P=2年)t——降雨歷時(shí)(分鐘)F——匯水面積(m2)根據(jù)地形特點(diǎn)，在本小區(qū)東南部商業(yè)區(qū)的東側(cè)規(guī)劃了管徑1.2米的雨水管，將原上游2平方公里城市匯水，通過(guò)自流方式經(jīng)雨水管導(dǎo)入下游水系；小區(qū)內(nèi)的雨水收集整治進(jìn)行清淤改造，設(shè)計(jì)水位定為31.0米；建立小區(qū)水體與江河的循環(huán)系統(tǒng)，充分根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》,本工程室外消火栓給水管網(wǎng)與生活給水管網(wǎng)合用，室外消防管網(wǎng)布置成環(huán)，環(huán)網(wǎng)上適當(dāng)位置設(shè)室外消火栓，按間距不大于120米設(shè)置。消火栓距道路邊小于等于2.0米，距建筑物外墻大于等于5.0米。房?jī)?nèi)(水泵房另建)。一用一備，互為備用。在單層建筑面積大于1,500平方米或總建筑面積大于3,000平方米的商鋪及公共走道上設(shè)噴頭，在主立管進(jìn)水端前設(shè)濕式報(bào)警閥，并可直接啟動(dòng)加壓泵，加壓泵設(shè)在地下水泵房?jī)?nèi)，加壓泵與濕式報(bào)警閥連接的管網(wǎng)設(shè)置成環(huán)網(wǎng)。屋頂消防水箱引一條DN100的管與濕式報(bào)警閥前端管道相接。在每層每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)水流指示器和電觸點(diǎn)信號(hào)閥，每個(gè)報(bào)警閥所帶的最不利噴頭處，設(shè)末端試水裝置，其他每個(gè)水流指示器所帶的最不利噴頭處，均設(shè)DN25的試水閥。管材和接口要求承壓1.6MPa。除屋頂水箱間得管道采用厚度為50mm得泡沫橡塑管殼保溫，其他管道均不做保溫。室外設(shè)兩套SQ100型水泵結(jié)合器，與室內(nèi)自噴管網(wǎng)連通，供消防車(chē)加壓之用。4.5電氣設(shè)計(jì)(1)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(2)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》(3)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(4)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(5)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》(7)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2、設(shè)計(jì)范圍設(shè)計(jì)范圍包括配電、照明等。本工程基本上都是兩層建筑，負(fù)荷等級(jí)基本為三級(jí)負(fù)荷，用電負(fù)荷比較分散，采用戶外10KV廂式變配電所供電的方式。高壓供電系統(tǒng)引入。采用單位建筑面積負(fù)荷密度計(jì)算法對(duì)規(guī)劃區(qū)按照建筑性質(zhì)進(jìn)行負(fù)荷預(yù)測(cè)，并考慮一定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展容量，本次規(guī)劃設(shè)計(jì)按40VA/平方米進(jìn)行負(fù)荷預(yù)測(cè)，需要變壓器安裝容量為6400KVA,設(shè)8臺(tái)800KVA廂式變壓器負(fù)責(zé)各區(qū)域供電。4、住宅電氣設(shè)計(jì)(1)供電電源及電壓等級(jí)一期工程分別采用二路10kV電源供電，本工程擬向供電局申請(qǐng)從市政區(qū)域城市電網(wǎng)引二路(一路專線+一路非專線)10kV電力電纜，穿管埋地引入本工程設(shè)在小區(qū)(2)負(fù)荷等級(jí)A、計(jì)算機(jī)、電信系統(tǒng)電源、消防用電設(shè)備(消防控制室等)、安全防范系統(tǒng)、應(yīng)(3)應(yīng)急備用電源與低壓配電系統(tǒng)信系統(tǒng)電源、消防用電設(shè)備(社區(qū)綜合服務(wù)中心、地下室內(nèi)和高層住宅的消防設(shè)備、區(qū)高層建筑地下室總變配電所(XZB)內(nèi)設(shè)置一臺(tái)800kW柴油發(fā)電機(jī)組，負(fù)責(zé)整個(gè)小(4)照明系統(tǒng)A、光源變配電所、消防控制室、電信機(jī)房、水泵房、樓梯間、(合用)前室、商場(chǎng)(鋪)、公共服務(wù)及配套房、大堂等場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明，采用220V電源供電，應(yīng)急時(shí)能迅速疏散指示(采用區(qū)域集中式供電應(yīng)急照明系統(tǒng)，其連續(xù)供電時(shí)間不小于90分鐘),采用220V電源供電，光源為壽命長(zhǎng)的節(jié)能燈管。(4)電纜、導(dǎo)線的選型護(hù)套銅芯電力電纜，工作溫度：90℃。C、消防設(shè)備配電電纜采用NH-YJV-0.6/1kV礦物絕緣銅芯耐火電力電纜，工作溫度：90℃。4.6弱電設(shè)計(jì)(1)《智能建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB/T50314-200(2)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB/T50311-2000)(3)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50116-98)(4)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(2002年版)(GB50180-93)(5)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程規(guī)范》(GB50198-94)(6)國(guó)家相關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范一期工程的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；商場(chǎng)(鋪)、社區(qū)綜合服務(wù)中心、住宅的(寬帶網(wǎng))綜合布線系統(tǒng)；住宅的可視對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)安保防盜及緊急求助系統(tǒng)；小區(qū)監(jiān)控管理系統(tǒng)。3、設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程所需的市政有線電視、電話、寬帶網(wǎng)數(shù)據(jù)線均由市政通信井引入。本設(shè)計(jì)擬每戶設(shè)置一個(gè)多媒體布線箱，以滿足寬帶社區(qū)智能家居布線系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音、視頻等出入線端口的統(tǒng)一管理要求。(1)設(shè)備用房的設(shè)置為解決本區(qū)的電信服務(wù)，分別在小區(qū)高層建筑物地下室內(nèi)設(shè)置1個(gè)電信模塊局。電信來(lái)源由市政通信管道引入。交接間附設(shè)于建筑物的首層，把電信交接箱、有線電視電視光節(jié)點(diǎn)設(shè)備等集中在一起。電信接線間之間孔數(shù)不小于4孔。(2)有線電視系統(tǒng)A、視信號(hào)從城市有線電視網(wǎng)采用同軸電纜或光纜接入。B、各個(gè)電信交接間內(nèi)設(shè)有線電視進(jìn)線放大器。傳輸系統(tǒng)采用分配分支結(jié)合的方式引至各層，住宅和公寓接至用戶電視插座，其他公共場(chǎng)所預(yù)留信號(hào)電纜，供用戶需要時(shí)接出。(3)電話系統(tǒng)A、共用房只預(yù)留電話管線的通路。B、層住宅、低層住宅按每戶2部電話計(jì)；公建按每30m2建筑面積一部電話計(jì)。(4)商場(chǎng)(鋪)、社區(qū)綜合服務(wù)中心、住宅的(寬帶網(wǎng))綜合布線系統(tǒng)A、設(shè)計(jì)采用光纖+全5類(lèi)綜合布線系統(tǒng)，可支持本建筑內(nèi)數(shù)據(jù)系統(tǒng)傳輸?shù)男枨螅驹O(shè)計(jì)僅提供綜合布線的通路，組網(wǎng)由專業(yè)公司完成。B、商場(chǎng)(鋪)、社區(qū)綜合服務(wù)中心、住宅設(shè)置綜合布線系統(tǒng)。系統(tǒng)為二級(jí)星型結(jié)構(gòu)，一級(jí)星型結(jié)構(gòu)的中心為數(shù)據(jù)通訊主機(jī)房，二級(jí)星型結(jié)構(gòu)的中心為各單元配線間。數(shù)據(jù)通訊主機(jī)房設(shè)在會(huì)所弱電主機(jī)房?jī)?nèi)。C、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，住宅按每戶2個(gè)計(jì)；公共建筑物按20m2建筑面積一個(gè)計(jì)。(5)住宅可視對(duì)講系統(tǒng)A、住宅的每棟設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)，每戶設(shè)置可視對(duì)講分機(jī)，可實(shí)現(xiàn)住戶與訪客，住戶與管理處(消防控制室)、住戶與住戶以及不同門(mén)樓的住戶間相互呼叫和通話。B、各住宅單元的主機(jī)設(shè)在一層門(mén)廳，用戶持電子感應(yīng)卡即可方便出入。(6)安保防盜及緊急求助系統(tǒng)A、本小區(qū)的安防監(jiān)控系統(tǒng)控制室和消防控制室合建在社區(qū)綜合服務(wù)中心一樓。B、閉路電視監(jiān)控：住宅在大堂、各主要出入口及區(qū)內(nèi)重要區(qū)域設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，同時(shí)作為周邊防護(hù)的輔助手段，通過(guò)與周界防越報(bào)警系統(tǒng)間的聯(lián)動(dòng)進(jìn)一步提高安全防范C、利用住宅的可視對(duì)講系統(tǒng)的可視對(duì)講分機(jī)帶有的設(shè)防功能，實(shí)現(xiàn)住戶安保防(7)管網(wǎng)規(guī)劃電信管道的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：主干線按1000—1500線╱孔，用戶配線按200—250線/孔計(jì)算管道數(shù)。另外，考慮有線電視占用1孔，租用管道1孔。電信接線箱之間孔數(shù)不小于4孔，區(qū)內(nèi)通信管道在生態(tài)型地下室沿吊掛橋架敷設(shè)，或沿路網(wǎng)布置，與電力(1)本工程的建筑物除33層的高層建筑按第二類(lèi)防雷措施設(shè)防外，其他建筑物(2)在屋頂設(shè)避雷帶作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引(1)本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S系統(tǒng)。(2)其中性線和保護(hù)地線(PE)在接地點(diǎn)后要嚴(yán)格分開(kāi)，凡正常不帶電而當(dāng)絕(3)防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地及電氣設(shè)備保護(hù)接地等共用統(tǒng)一的接地裝置。(1)強(qiáng)弱電共用聯(lián)合接地裝置，要求接地電阻應(yīng)小于1歐姆。(2)電梯機(jī)房、消防控制室、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、電訊機(jī)房、安防控制室等弱電設(shè)備用房的接地利用建筑物統(tǒng)一接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，獨(dú)立設(shè)引下線，采用BV-1×25/PC32。1、國(guó)家及吉林省辦公、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)技術(shù)要求2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134、《吉林省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》BJB43/006、《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB/7、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB9、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ141、建筑物的引入管、公共建筑物內(nèi)需計(jì)量的水量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。各戶用水均設(shè)水表計(jì)量，公共部分單獨(dú)設(shè)表計(jì)量，避免浪費(fèi)。2、采用節(jié)能型衛(wèi)生器具及配件。衛(wèi)生間坐便器采用6L沖洗水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥，水龍頭采用陶瓷片密封水龍頭。3、給水配件采用符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在工程設(shè)計(jì)、施工及設(shè)備采購(gòu)中，應(yīng)選用符合國(guó)家或行業(yè)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并優(yōu)先選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用和節(jié)能的成套設(shè)備和定型產(chǎn)品，(1)本項(xiàng)目系列水泵均為變頻式，酒店大堂空調(diào)采用VIV智能控制主機(jī)，有效(2)建筑屋頂采用太陽(yáng)能吸熱裝置，供應(yīng)熱水，室外路燈照明采用太陽(yáng)能照明(4)采用環(huán)保節(jié)能型變壓器，選用非環(huán)氧樹(shù)脂澆鑄、級(jí)紙(杜邦)絕緣、低噪音、卷鐵芯干式變壓器；(5)熒光燈選用稀土三基色T5或T8直管熒光燈，選用電子鎮(zhèn)流器；(6)樓梯間、走道吸頂燈選用緊湊型電子熒光燈。1、住宅滿足《吉林省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定；2、購(gòu)物公園滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定；3、采用合理的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比；4、建筑單體設(shè)計(jì)充分考慮吉林的氣候特點(diǎn)，通過(guò)平面組合的方式改善微環(huán)境，減少對(duì)空調(diào)的依賴；6、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失；7、室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施；8、建筑選材盡量選用可循環(huán)使用的建材，減少固廢的排放；9、建筑屋頂采用太陽(yáng)能吸熱裝置，供應(yīng)熱水，室外路燈照明采用太陽(yáng)能照明系6.1編制依據(jù)1、《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》2、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》4、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》6.2環(huán)境現(xiàn)狀XX市位于吉林省中部平原地區(qū)，地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?！笆濉逼陂g，由于省內(nèi)各級(jí)政府大力開(kāi)展熱化、氣化、綠化、型煤化、道路硬化等五化和實(shí)施“藍(lán)天工程”,積極治理大氣重點(diǎn)工業(yè)污染源，逐步推行清潔生產(chǎn)、堅(jiān)決取締關(guān)閉“十五小”、“新五小”企業(yè)等措施，較為明顯地減少了污染物對(duì)大氣環(huán)境的污染，為全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效的環(huán)境支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去的五年里，我省共投入專項(xiàng)治理資金17億元，完成大氣污染防治項(xiàng)目20個(gè)，治理各類(lèi)窯爐4681臺(tái)。特別是XX市以創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城為動(dòng)力，共投入3.8億元治理大氣污染，截止目前，XX市城市熱化率和氣化率分別達(dá)到45%和95%。使XX市城區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量每年有340天達(dá)到優(yōu)良以上，居?xùn)|北省會(huì)城市之首。6.3項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)期可能對(duì)周邊環(huán)境影響較小，主要是施工過(guò)程中的粉塵給周?chē)斐傻奈邰邸洞髿馕廴疚锞C合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002①建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類(lèi)污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和XX市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。①污水治理本項(xiàng)目室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水、污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水體制為污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。供水泵均設(shè)隔振基礎(chǔ)減振；水泵進(jìn)出水管上設(shè)柔性減振接頭；泵房?jī)?nèi)管道采用減振彈簧支架和吊架。冷水機(jī)組、空調(diào)水泵、平時(shí)用風(fēng)機(jī)落地安裝時(shí)，一律設(shè)置減振臺(tái)座，吊裝時(shí)一律設(shè)置彈簧吊架，進(jìn)出口一律設(shè)軟接頭，與之相連的管道采用彈簧吊架，以減少振動(dòng)沿樓板和梁柱的傳播。③固體廢物治理主要為日常生活，設(shè)置垃圾分類(lèi)箱，經(jīng)分類(lèi)、收集、袋裝后，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)定期回收和清除外運(yùn)。以科學(xué)發(fā)展觀與構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主、綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。除電氣外，項(xiàng)目不存在其他危及人身安全的不安全源，電氣安全防護(hù)采用架空線路入戶及終端桿線加重復(fù)接地裝置，配電箱開(kāi)關(guān)均采用觸電保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)，插座保護(hù)接地單獨(dú)走線與零線共用，所有動(dòng)力設(shè)備采用接零保護(hù)。7.3職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過(guò)程的安全，從源頭上消除事故隱患；②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，使重大事故隱患得到有效治理；③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管裝備水平和能力；④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系；7.4消防設(shè)計(jì)2、建筑防火設(shè)計(jì)(1)建筑耐火等級(jí)及防火間距位置設(shè)室外消火栓，按間距不大于120米設(shè)置。消火栓距道路邊小于等于2.0米，距建筑物外墻大于等于5.0米。級(jí)。低層建筑物山墻間距均大于6米、聯(lián)排住宅南北長(zhǎng)邊距離大于12米，高層住宅之間距離大于13米，高層與多層(低層)住宅之間距離大于13米。(2)消防車(chē)道規(guī)劃本項(xiàng)目各級(jí)道路均為消防車(chē)道，道路的盡端布置消防回車(chē)場(chǎng)(高層為15×15米或直徑21.22米，低層、多層為12×12米或直徑16.98米),消防車(chē)道的寬度和凈空高度均大于或等于4米，高層消防通道寬度為6米，供消防車(chē)停留的空地，其坡度小于3%。消防車(chē)道通行要求和撲救登高面均符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范。(3)建筑消防設(shè)計(jì)及防火分區(qū)社區(qū)綜合服務(wù)中心樓高兩層，建筑內(nèi)局部設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)。低層住宅樓高三層，室內(nèi)樓梯疏散滿足相應(yīng)要求。多層住宅樓高四層，室內(nèi)樓梯疏散滿足相應(yīng)要求。高層住宅(33層)平面單元內(nèi)設(shè)置防煙剪刀樓梯和消防電梯。高層住宅(17層、11層)平面單元內(nèi)設(shè)置一座防煙樓梯和消防電梯。3、滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》。在商場(chǎng)等其它公共部位、住宅每層樓梯間處設(shè)置一定數(shù)量的手提式干粉滅火器(每個(gè)消火栓箱下均配置2具M(jìn)F/ABC2手提式干粉滅火器)。本項(xiàng)目建設(shè)由吉林XX名牌折扣城有限公司負(fù)責(zé)管理與組織，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置合理，實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)，下設(shè)建發(fā)中心、合同預(yù)算部、營(yíng)策中心、財(cái)務(wù)部、行政部及董事會(huì)秘書(shū)等部門(mén)。組織結(jié)構(gòu)圖如下：董董事會(huì)秘書(shū)行政部財(cái)務(wù)部營(yíng)策中心合同預(yù)算部建發(fā)中心董事長(zhǎng)總經(jīng)理吉林XX名牌折扣城有限公司現(xiàn)有各類(lèi)專業(yè)技術(shù)人員40多人，大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。9.1項(xiàng)目進(jìn)度安排原則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資金額巨大，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過(guò)程在需要配備專門(mén)的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。2、分片分批開(kāi)發(fā)貫徹“分片開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展、建成一片、完善一片、管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷(xiāo)售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)。采用一次性規(guī)劃設(shè)計(jì)，分期開(kāi)發(fā)的模式。本項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)的第一期，包括購(gòu)物公園與住宅兩部分，初步計(jì)劃15個(gè)月內(nèi)完成一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。住宅和相應(yīng)的公建配套和商業(yè)配套工程同步既可以避免不同步開(kāi)發(fā)造成的先期入住居民受干擾的問(wèn)題，同時(shí)又給居民一個(gè)完整的生活空間。高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額、降低成本，同時(shí)又能用確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位，是項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。通過(guò)合理安排分期工程的先后順序，將先期工程的銷(xiāo)售收入用于后期工程的投資中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、開(kāi)發(fā)商資金情況、當(dāng)?shù)亟ㄖ┕l件及營(yíng)銷(xiāo)入市時(shí)機(jī)等因素，可以預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備、主體建筑工程施工、裝飾及安裝工程施工到竣工完成需要15個(gè)月左右。9.3項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門(mén)設(shè)置工作小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查，并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析，找出影響進(jìn)度的原因，做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種：(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說(shuō)話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體系，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出客戶滿意的工程。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤績(jī)效。10項(xiàng)目招投標(biāo)本項(xiàng)目建設(shè)本著公開(kāi)、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項(xiàng)目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購(gòu)均為招標(biāo)的范圍。對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購(gòu)采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。根據(jù)不同的標(biāo)的物，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求分別采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，招標(biāo)詳細(xì)情根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法及吉林省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》辦法，擬在省、市級(jí)媒體或其它公開(kāi)刊物上公開(kāi)招標(biāo)信息。整個(gè)項(xiàng)目投資估算總額為65,000.00萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本61,077.22萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用3,922.78萬(wàn)元。其中：土地費(fèi)用25,052.27萬(wàn)元，前期工程費(fèi)3,055.78萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3,230.17萬(wàn)元，建安工程費(fèi)27,223.39萬(wàn)元，其他費(fèi)用736.23萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1,778.95萬(wàn)元；管理費(fèi)用1,221.54萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用1,081.24萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用(貸款利息)1,620.00萬(wàn)元，詳見(jiàn)表11-1。單價(jià)(元)合計(jì)(萬(wàn)元)一1土地費(fèi)用土地出讓金(或轉(zhuǎn)讓費(fèi))畝萬(wàn)元交易服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元2前期工程費(fèi)用規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)工程勘察、測(cè)繪費(fèi)三通一平費(fèi)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)(1)商業(yè)(2)住宅3含照明及管線含綠化照明45其他費(fèi)用招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)竣工測(cè)量費(fèi)消防、環(huán)境等檢測(cè)費(fèi)竣工入住及產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元1～5項(xiàng)和的3%二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用1管理費(fèi)用萬(wàn)元2銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元3財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元1年利息計(jì)成本三萬(wàn)元2固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元11.4用款計(jì)劃金額(萬(wàn)元)一1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用345其他費(fèi)用6二項(xiàng)目