天津地鐵一號線沿線物業(yè)發(fā)展研究-開發(fā)模式、戰(zhàn)略和策略47P

天津地鐵一號線沿線物業(yè)開展研究天津地鐵一號線沿線物業(yè)開展研究開發(fā)模式、戰(zhàn)略和策略開發(fā)模式、戰(zhàn)略和策略研究單位：世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔深圳〕研究單位：世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔深圳〕目錄地鐵是使城市充滿活力的發(fā)動機——天津地鐵沿線物業(yè)開展模式1歷史回眸地鐵百年5地鐵投資巨大政府負(fù)擔(dān)沉重6地鐵商業(yè)運作開展沿線物業(yè)8開展沿線物業(yè)統(tǒng)籌是大前提16統(tǒng)籌職責(zé)明確物業(yè)開展成功16◆主要職責(zé)18◆工作內(nèi)容和流程19◆融資方式20◆政策扶持地鐵沿線物業(yè)提升城市生活質(zhì)素——天津地鐵一號線沿線物業(yè)開展戰(zhàn)略和策略21沿線物業(yè)開展目標(biāo)21工程SWOT分析22指導(dǎo)思想22開展戰(zhàn)略24開展策略21世紀(jì)全新、時尚的地鐵文化——天津地鐵一號線沿線物業(yè)營銷戰(zhàn)略和策略36營銷目標(biāo)36SWOT分析37指導(dǎo)思想38營銷戰(zhàn)略39營銷策略歷史回眸地鐵百年自從十九世紀(jì)人類發(fā)現(xiàn)了電這種能源，人類的生活發(fā)生了巨大的變化。電不僅解決了照明問題，而且很快產(chǎn)生了軌道交通運輸。最先修建的軌道交通是地鐵，不久就出現(xiàn)了有軌電車，到了二十世紀(jì)七十年代又提出了一種中容量的輕軌交通。地鐵是一種載客量大、快速準(zhǔn)點、舒適平安、環(huán)保的軌道交通。有軌電車在20世紀(jì)初曾經(jīng)是城市交通的主要方式，但它的運載量較小，而且由于是在市區(qū)街道上與其他交通方式混合行駛，運速很難保證。因此世界上許多大都市很早就開始建設(shè)和使用地鐵。倫敦地鐵140年巴黎地鐵100年紐約地鐵100年東京地鐵75年莫斯科地鐵70年……漢城地鐵30年北京地鐵35年香港地鐵25年天津地鐵近20年盡管在二十世紀(jì)五十年代，隨著汽車工業(yè)的開展，城市交通的私人交通比重不斷增加，軌道交通由于技術(shù)上和經(jīng)濟上跟不上客觀要求，開始萎縮。但人們不久便發(fā)現(xiàn)，私人汽車的迅猛開展，造成城市道路交通堵塞，大氣污染嚴(yán)重，對城市的生活質(zhì)量和經(jīng)濟開展帶來不可估量的惡果。因此許多國際化大都市一直都沒有停止過地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和開展。近年來，許多新興的大都市也紛紛開始大規(guī)模修建地鐵交通網(wǎng)線。地鐵線就象城市的大動脈早在二次世界大戰(zhàn)時期，當(dāng)?shù)聡婈牴サ桨屠璩窍聲r，巴黎的地鐵也依然在營運，以疏散四處逃亡的人流。今年發(fā)生在美國的“9.11〞事件使華盛頓的地鐵營運受到影響，導(dǎo)致半個城市癱瘓。在21世紀(jì)坐地鐵已是在大都市生活的時尚。地鐵成為城市生活重要的組成局部，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點以及居住地，同時地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動的場所。地鐵使城市間的距離消失目前，東京地鐵的客運量是全世界最高的，到達(dá)平均每日700萬人次。香港地鐵的客運強度居世界第一，到達(dá)每公里5.5萬人次。地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以開展得越來越大。地鐵與機場、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，人們居住在城郊，工作和購物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實。“請大家坐地鐵吧〞這是韓國搖滾音樂劇?地鐵一號線?的主題歌，是在漢城修建地鐵一號線時創(chuàng)作的。這部音樂劇以搭乘地鐵為線索，生動描述了途中所見所聞，反映了整個時代的生活氣息。今天漢城已經(jīng)有了九條地鐵線，而這部音樂劇依然深受人們的喜愛，這首“請大家坐地鐵吧〞的主題歌也在世界各地廣為傳播。在許多城市，地鐵已是如此的深入了人們的日常生活。清早，人們陸續(xù)的出門，搭乘地鐵方便而快捷的到達(dá)上班、上學(xué)的地方；深夜，年輕白領(lǐng)們在和朋友歡聚之后，可以搭乘地鐵最后一班車返回城郊的居所。甚至不久前，香港舉辦了一個名為“情緣地鐵〞的活動。一百對在搭乘地鐵途中相識相知的新人在地鐵公司的主持下，舉行了結(jié)婚典禮。地鐵投資巨大政府負(fù)擔(dān)沉重地鐵建設(shè)耗資巨大，建設(shè)周期很長。作為一種公共效勞設(shè)施，由于車費必須是群眾可以接受的價格，因此車費收入無法抵償建設(shè)本錢。不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費用、資金利息和維修費用。很久以來，世界各大城市的地鐵營運都是無法營利的，必須由政府每年給予財政補貼。多數(shù)城市的財務(wù)狀況決定了給地鐵的預(yù)算是有限的資金規(guī)模，傳統(tǒng)的?？钫哂捎趯φ傮w預(yù)算管理產(chǎn)生的負(fù)面影響，不具有可持續(xù)性。然而地鐵一旦投入營運，就很難停止運作，就象一臺不斷吃錢的老虎機，甚至永遠(yuǎn)也不會吐出利潤，成為政府極為沉重的負(fù)擔(dān)。另一方面，花費巨資的地鐵由于缺乏穩(wěn)定、平安的資金用于維護、更新和改良，地鐵營運的效果也大打折扣。難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢線嗎？事實上，香港地鐵公司2000年利潤已經(jīng)到達(dá)41億港元，是世界上唯一經(jīng)營獲利的地鐵公司。為什么呢？這是因為香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業(yè)原那么運作。從修第一條地鐵開始，建立了一套成功、獨特的商業(yè)模式，在結(jié)合地鐵營運與開展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。國內(nèi)正在修建地鐵的城市，深圳、廣州都擬向香港的運作模式借鑒、學(xué)習(xí)。但目前，它們均由于在地鐵一號線沿線缺乏可開發(fā)土地，而暫時無法實現(xiàn)。從修建地鐵二號線開始，均有方案實施地鐵沿線物業(yè)開展。地鐵商業(yè)運作開展沿線物業(yè)案例1香港香港地鐵沿線物業(yè)開展帶來的收入主要包括：物業(yè)開展利潤、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。沿線物業(yè)開展所得收益，有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。地鐵營運各類收入的比率2000年經(jīng)營利潤來源沿線物業(yè)開展收入比率案例2廣州廣州已建成的地鐵一號線沿線由于已經(jīng)沒有可開發(fā)的土地，目前其物業(yè)開展收益來源于車站商鋪的租金收入。2001年，沿線物業(yè)出租率保持100%，年收入近7000萬元。地鐵營運預(yù)計虧損兩三千萬元，扣除折舊后，首次出現(xiàn)盈余。而今年廣州地鐵營運車費收入并未增加，反而設(shè)備維修費增加，政府也未給財政補貼。廣州地鐵公司準(zhǔn)備在明年開始房地產(chǎn)開發(fā)，而且非常有信心隨著地鐵新線的持續(xù)建設(shè)和投入使用，物業(yè)開展的資源和收益將不斷增加，會成為地鐵彌補營運虧損的重要來源。結(jié)論：只有地鐵建設(shè)、地鐵運營與沿線物業(yè)開展形成聯(lián)動機制，才能建立起持續(xù)穩(wěn)定的資金供給鏈，促進(jìn)地鐵網(wǎng)絡(luò)的良性開展，從而大大提高城市的運行效率，加速改善城市空間形態(tài)，增強城市吸引力。天津地鐵建設(shè)也應(yīng)該采用這種先進(jìn)的商業(yè)運作模式，進(jìn)行地鐵沿線物業(yè)開展。開展沿線物業(yè)統(tǒng)籌是大前提城市：香港沿線物業(yè)開展方式從建設(shè)第一條地鐵開始，就采用地鐵建設(shè)與地鐵站點〔車廠〕上蓋大型物業(yè)聯(lián)動開展的方式。地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(車廠)上蓋物業(yè)開展。地鐵公司負(fù)責(zé)所有地塊開展的統(tǒng)籌，包括確定用地規(guī)劃指標(biāo)，制定開展方案和物業(yè)方案，通過招標(biāo)選擇開展商，對屬下的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。物業(yè)開展案例位置：九龍灣站工程：德?；▓@〔第一個地鐵物業(yè)，建成使用近二十年〕地鐵站出口香港地鐵公司大廈德福商場首層架空與巴士站、的士站接駁位置：中環(huán)站工程：環(huán)球大廈大廈主入口地鐵站出口位置：柴灣站工程：新翠花園第三層為地鐵站新翠商場位置：太古站工程：康怡花園〔局部是微利住房〕住宅外立面設(shè)有住戶專車〔因為離巴士站遠(yuǎn)〕位置：杏花村工程：杏花村住宅區(qū)出站口和小區(qū)商場〔圖右〕位置：青衣站工程：青衣城青衣城內(nèi)部青衣城入口出站口站點大廳位置：東涌站工程：東堤灣畔〔在建工程，已經(jīng)完成一期〕出站口站前廣場住宅外立面小區(qū)公共建筑住宅區(qū)環(huán)境住宅塔樓與裙樓的連接城市：廣州沿線物業(yè)開展方式目前已經(jīng)建成和使用的是一號地鐵線。由于是在城市建成區(qū)，沿線已經(jīng)沒有可開發(fā)的地塊，因此站點〔車廠〕都沒有開展上蓋物業(yè)。即將開始建設(shè)的二號地鐵線，將會采用地鐵建設(shè)與站點(車廠)上蓋物業(yè)聯(lián)動開展的方式，并且形成以房地產(chǎn)開展為龍頭的商業(yè)經(jīng)營。物業(yè)開展案例位置：體育中心站位置：長壽路站位置：體育西站位置：花地灣站城市：上海沿線物業(yè)開展方式沿線地塊由政府按工程分別批租，沒有統(tǒng)一的征用土地。地鐵站點和車廠均單獨設(shè)置，與城市面貌很難融合。地鐵公司也有下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，但是不是開展與地鐵站點和車廠聯(lián)系緊密的上蓋物業(yè)，與地鐵營運無直接的關(guān)聯(lián)。物業(yè)開展案例位置：人民廣場站位置：東方路站位置：徐家匯站位置：陸家嘴站城市：北京沿線物業(yè)開展方式地鐵沿線的地塊也是由政府按工程批租給開發(fā)商，與地鐵營運沒有直接的聯(lián)動關(guān)系。站點和車廠的設(shè)置也根本是獨立的。也有少數(shù)開發(fā)商認(rèn)識到地鐵上蓋物業(yè)的價值，與地鐵出站口進(jìn)行有機聯(lián)系〔例如東方商廈〕，但只是自發(fā)性的，沒有統(tǒng)籌開展。物業(yè)開展案例位置：前門站位置：復(fù)興門站位置：西單站位置：蘋果園站結(jié)論：城市地鐵沿線物業(yè)的開展如果沒有統(tǒng)籌，土地的價值沒有最大化的表達(dá)，是對城市資源的極大浪費；城市地鐵沿線物業(yè)的開展如果沒有統(tǒng)籌，地鐵站點的建設(shè)只考慮了交通出入口的功能，設(shè)置孤立、缺乏連續(xù)性，破壞城市景觀；城市地鐵沿線物業(yè)的開展如果沒有統(tǒng)籌，物業(yè)管理與地鐵的后續(xù)建設(shè)較難協(xié)調(diào)，公眾得不到優(yōu)質(zhì)效勞，地鐵工程質(zhì)量也缺乏保障。統(tǒng)籌職責(zé)明確物業(yè)開展成功負(fù)責(zé)地鐵沿線物業(yè)開展統(tǒng)籌工作的可以稱為地鐵物業(yè)開展統(tǒng)籌商。它的主要職責(zé)有：與政府協(xié)商，統(tǒng)一征用沿線開展地塊沿線土地是指可以與地鐵站點或者車場結(jié)合開展的地塊。如果商業(yè)、辦公以及住宅等各類物業(yè)與地鐵車站、車廠的設(shè)置緊密結(jié)合，并形成一定規(guī)模，就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來的城市資源的經(jīng)濟。另一方面，繁榮的地鐵沿線物業(yè)，也為地鐵帶來更多的乘客。物業(yè)開展權(quán)是由政府授予的一種土地使用權(quán)利，目的是使獲得者通過物業(yè)開展獲得經(jīng)營收益，并且投資新地鐵工程的建設(shè)，或者補償已建成的地鐵工程的營運本錢。當(dāng)然，根據(jù)我國土地使用的法律法規(guī)，此等開展權(quán)需要支付一定的地價。協(xié)調(diào)地鐵站點出口與上蓋物業(yè)的關(guān)系通過主動與政府相關(guān)管理機構(gòu)的合作研究，既考慮城市建設(shè)的需要，又緊密結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求，為各開展工程的物業(yè)設(shè)計以及規(guī)劃制定適合時宜及創(chuàng)新的解決方案，以便進(jìn)行持續(xù)開展。參與地塊開展一般市場風(fēng)險小的，或者對建設(shè)企業(yè)品牌具有標(biāo)志性意義的開展工程，適合獨立開展。具有一定市場風(fēng)險，又具備開展規(guī)模，影響力較大的開展工程，適合聯(lián)合開展。而市場風(fēng)險大，公司資源不具備實力開展的工程，最好委托開展。對于需要聯(lián)合開展，或者委托開展的工程，慎擇適當(dāng)?shù)臅r機向合格的開展商招標(biāo)。目的是要以市場機制，挑選最具實力和誠信的合作伙伴，同時也是將開展風(fēng)險降至較低的水平，確保工程開展的順利和成功。沿線物業(yè)開展的統(tǒng)一品牌營銷不管地塊開展采用何種方式，物業(yè)開展的營銷均以統(tǒng)籌商的形象統(tǒng)一進(jìn)行工程營銷。這樣最終可以形成地鐵沿線物業(yè)開展的產(chǎn)品品牌，創(chuàng)造品牌價值沿線屬下物業(yè)的管理物業(yè)開展完成后，屬下的物業(yè)可能包括辦公樓、商場、城市停車場及居住小區(qū)的配套設(shè)施，物業(yè)管理除負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維護和管理，還包括物業(yè)出租。良好的物業(yè)管理，不僅能很好的維護城市面貌，而且使物業(yè)延長使用壽命，具有較強的增值能力。同時，有利于協(xié)調(diào)物業(yè)建設(shè)與地鐵施工，確保地鐵工程質(zhì)量的維護。統(tǒng)籌商工作內(nèi)容及流程取得沿線的土地，獲得物業(yè)開展權(quán)取得沿線的土地，獲得物業(yè)開展權(quán)統(tǒng)籌安排項目發(fā)展統(tǒng)籌安排項目發(fā)展制定工程實施方案和細(xì)那么制定工程營銷戰(zhàn)略和策略制定工程開展戰(zhàn)略和策略確定地塊用途及規(guī)劃指標(biāo)制定工程實施方案和細(xì)那么制定工程營銷戰(zhàn)略和策略制定工程開展戰(zhàn)略和策略確定地塊用途及規(guī)劃指標(biāo)發(fā)展項目發(fā)展項目委托開展聯(lián)合開展獨立開展委托開展聯(lián)合開展獨立開展新地鐵建設(shè)地鐵營運新地鐵建設(shè)地鐵營運物業(yè)管理物業(yè)管理融資方式啟動期工程的啟動期，銀行授信融資為主?？梢砸缘罔F沿線物業(yè)開展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)開展的利潤預(yù)期，向銀行申請信用貸款。開展期工程開展期，當(dāng)沿線物業(yè)開展到具有一定的品牌，工程開展具有相當(dāng)?shù)内A利性時，建議采取入干股的方式，即不投入實際資金，以工程開展權(quán)獲得收益分配，這樣可以防止資金運作的各種風(fēng)險。同時，工程開展形成良性循環(huán)后，物業(yè)的經(jīng)營收入及物業(yè)管理收入也可以用于新工程的開展。政策扶持延交地價，提前預(yù)售這可以一定程度的緩解工程開展的資金壓力，減少資金運作本錢。獲得沿線土地的地價優(yōu)惠物業(yè)開展權(quán)須按市值繳付地價，但其中不包括地鐵開通后的土地增加的附加值。一方面是政府對地鐵建設(shè)的間接出資，一方面可以降低物業(yè)開展的土地本錢，一定程度上增強了開展物業(yè)的市場競爭力。協(xié)調(diào)舊城區(qū)拆遷工作，行政輔助政策涉及城市舊區(qū)改造的地塊，適用更靈活的拆遷安排及補償政策。融資優(yōu)惠政策在為物業(yè)開展籌措資金時，可以獲得低息貸款。與政府緊密合作制定運輸方案，加強地鐵車站的接駁效勞包括泊車以后轉(zhuǎn)乘地鐵的停車場、及為接駁地鐵而改建的公共大、小巴和的士站等設(shè)施。使城市的交通網(wǎng)絡(luò)更高效，從而吸引更多的地鐵乘客和地鐵沿線開展物業(yè)的使用者。

沿線物業(yè)開展目標(biāo)把地鐵沿線建設(shè)成城市標(biāo)志性主體景觀線使地鐵沿線開展成為中心城繁榮、高效的商貿(mào)經(jīng)濟帶通過沿線物業(yè)開發(fā)建立起持續(xù)穩(wěn)定地與地鐵開展相連的資金保障鏈條工程SWOT分析優(yōu)勢〔S〕沿線物業(yè)所處的地段位置優(yōu)越；沿線物業(yè)用地的類型和所占的比重與市場需求吻合；沿線物業(yè)用地地價低；沿線物業(yè)用地臨近城市主干道；劣勢〔W〕邊緣成片地塊無根底配套設(shè)施，前期投入大；舊城區(qū)地塊有一定的拆遷量，增加開發(fā)難度；建筑環(huán)境、居住環(huán)境比擬差；區(qū)域商業(yè)效勞設(shè)施落后；時機〔O〕地鐵建設(shè)將提升沿線物業(yè)價值；地鐵建設(shè)將使沿線物業(yè)成為房地產(chǎn)市場新熱點；天津的房地產(chǎn)市場正處于起步開展階段；天津分設(shè)北京奧運會分會場，增加未來有效需求；中國參加WTO，加快外資企業(yè)的進(jìn)駐速度；威脅〔O〕地鐵沿線輻射帶以外新開發(fā)的中高檔物業(yè)有一定的競爭威脅已成規(guī)模的成片開發(fā)區(qū)對地鐵沿線物業(yè)構(gòu)成一定的競爭威脅指導(dǎo)思想發(fā)揮優(yōu)勢開展戰(zhàn)略戰(zhàn)略之一：建立沿線物業(yè)的產(chǎn)品品牌目前由于地鐵物業(yè)的價值和增值潛力還沒有被廣泛認(rèn)識，而且地鐵沿線物業(yè)的開展不僅是在短期內(nèi)收回資金，而且要收獲長期回報，因此必須從物業(yè)開發(fā)到物業(yè)管理都要創(chuàng)立地鐵沿線物業(yè)的品牌。戰(zhàn)略之二：物業(yè)開展注重物業(yè)的不斷增值制定具競爭力的物業(yè)開展方案，包括進(jìn)行環(huán)保設(shè)計。同時，對于屬下的物業(yè)根據(jù)市場的變化和開展，不斷進(jìn)行改建或者調(diào)整，以提高競爭力，從而使物業(yè)由于便利、繁榮、環(huán)保而不斷增值。戰(zhàn)略之三：城市市區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)開展，注重與市內(nèi)各種交通工具的便利接駁地鐵的開通，城市市區(qū)的住宅物業(yè)由于與地鐵站點的密切聯(lián)系，使喜歡都市生活的人群可以更便利的使用和享受城市化的各種資源。因此，是否可以最快捷、最平安的出行成為最重要的選擇依據(jù)。站區(qū)上蓋的住宅物業(yè)與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)、各種交通工具的接駁，比方大、小巴士及的士站等必須緊密。戰(zhàn)略之四：城市邊緣區(qū)的住宅物業(yè)開展，形成社區(qū)規(guī)模，注重環(huán)保由于地鐵的開通，使城市中心區(qū)與城市邊緣的距離拉近，城市化的各種資源分配變得更加均衡。因此在城市邊緣區(qū)形成大型的住宅區(qū)成為可能。而且，城市邊緣區(qū)由于遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的擁擠、喧囂和日益污濁的空氣，也更具有適宜居家的環(huán)境。通過住宅大社區(qū)的建設(shè)，可以在欠開展的邊緣區(qū)域形成人群規(guī)模效應(yīng)，增強認(rèn)同感和經(jīng)濟性。而注重環(huán)保的設(shè)計，將使“住在城郊〞的優(yōu)勢更加突顯，并使開展的物業(yè)始終具有不可替代的吸引力而深具增值潛力。戰(zhàn)略之五：商業(yè)物業(yè)開展，注重吸引交通過往人流商業(yè)經(jīng)營講究“人氣旺〞，因此在開展與地鐵交通緊密結(jié)合的商業(yè)物業(yè)時，無論是城市商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，還是住宅區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)，都要緊緊抓住過往人流可能帶來的商機，甚至要創(chuàng)造新的商機。在人流出入地鐵的過程中，商業(yè)成為一種賞心悅目的展示，也是唾手可及的消費場所。戰(zhàn)略之六：城市商務(wù)區(qū)物業(yè)開展，更注重對外交通的便利接駁在商務(wù)活動中，出行的方便、平安和效率非常重要。在國際大都市的商務(wù)區(qū)辦公的企業(yè)，其工作人員由于企業(yè)經(jīng)營的全球化要求，經(jīng)常性的商務(wù)差旅，因此還非常關(guān)注諸如與長途汽車站、火車站及航空站的便利接駁。戰(zhàn)略之七：其他配套設(shè)施開展，注重提供完善的效勞而使物業(yè)增值諸如城市停車場、小區(qū)配套的幼兒園、會所等設(shè)施，都會因為其提供的效勞而具有商業(yè)價值。同時，與其相關(guān)的物業(yè)開展也因此而更具價值。開展策略策略之一：以海光寺站和小白樓站為核心區(qū)域，集中主要的商務(wù)商業(yè)建筑，形成標(biāo)志性建筑群1、集中主要高層建筑，構(gòu)成以建筑群為主體的城市建筑空間形態(tài)城市標(biāo)志性空間形態(tài)是象征城市的標(biāo)示和符號，集中表達(dá)城市開展的水平，對外傳達(dá)現(xiàn)代文明程度和城市的根本特征。應(yīng)以地鐵建設(shè)為契機，集中在海光寺站與小白樓站段的南京路周邊，以高層商務(wù)寫字樓構(gòu)成主體空間，酒店、大商業(yè)建筑組成附屬建筑群，結(jié)合大型文化建筑和城市廣場、道路交叉口街景形成城市核心建筑空間形態(tài)。2、以高藝術(shù)、高技術(shù)為首要標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制建筑質(zhì)量核心區(qū)建筑群表達(dá)城市主體景觀，建筑的體量、造型、色彩屬城市公共藝術(shù)，一定要以高超的城市設(shè)計技巧，進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計，提出符合城市公共群眾審美觀并有相對永恒藝術(shù)魅力的設(shè)計方案，以高藝術(shù)、高技術(shù)為首要標(biāo)準(zhǔn)，將城市設(shè)計思想和原那么貫徹到更新改造的整個過程。3、商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)做適當(dāng)?shù)墓δ軇澐脂F(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)主要以金融、貿(mào)易、商務(wù)交流、商務(wù)辦公、行政辦公等公務(wù)工作為主，不僅需要舒適的條件、快捷的交流，同時，也需要相對安靜的辦公環(huán)境；而中心商業(yè)區(qū)主要以商業(yè)零售、商品展示、中心劇場、音樂廳、大型中心多功能廳、高級俱樂部等購物娛樂為主，不僅需要高質(zhì)量的景觀環(huán)境、便捷的交通，更需要持續(xù)聚集和疏散大規(guī)模的人流。因此，做適當(dāng)?shù)墓δ軇澐?，可減少不同職能區(qū)的相互干擾，有利于中心區(qū)綜合開展。海光寺站至營口道站以商業(yè)建筑為主；營口道站至小白樓站以商務(wù)建筑為主。重要節(jié)點形成開敞空間中心區(qū)的重要節(jié)點，南京路與衛(wèi)津路、賓江道、營口道、新華路、馬場道等道路交叉口，是構(gòu)成城市景觀的主要要素，是車流、人流的集中交織點，表達(dá)城市的特色風(fēng)貌。因此，不僅要交通組織合理，提高通行效率，還要特別重視交叉口的建筑景觀。在平面布局上考慮人流聚集廣場、街頭綠地與商業(yè)建筑、地鐵出入口的有機結(jié)合；在建筑造型、色彩處理上應(yīng)重視識別性與標(biāo)志性，以增強城市印象和方位感。案例示意以商務(wù)建筑為主體的標(biāo)志性核心區(qū)緊鄰商務(wù)中心的商業(yè)中心大型商業(yè)建筑前廣場的交通組織提高城市環(huán)境質(zhì)量的重要景觀要素——現(xiàn)代雕塑高藝術(shù)、高技術(shù)相統(tǒng)一的現(xiàn)代商務(wù)建筑高質(zhì)量的中心區(qū)的景觀藝術(shù)城市的重要節(jié)點——文化廣場城市的重要節(jié)點——人流集散廣場城市節(jié)點標(biāo)志建筑城市節(jié)點標(biāo)志建筑策略之二：以西站為次中心區(qū)域，形成以交通組織與商業(yè)效勞相統(tǒng)一的二級商業(yè)中心1、建設(shè)商業(yè)副中心，提升交通效勞的綜合職能西站是天津市重要的城市內(nèi)外交通樞紐，鐵路客運站、汽車長途客運站、多路市內(nèi)公交總站和未來一號、二號地鐵站集中交匯于此，同時也是城市北部地區(qū)的中心。應(yīng)充分利用自身的有利條件強化綜合效勞職能，集中城市局部商業(yè)建筑，形成商業(yè)副中心；2、地面商業(yè)與地下商城有機結(jié)合，形成立體化、多層次的商業(yè)綜合體利用多種交通交匯的優(yōu)勢，建設(shè)與地鐵站直接接駁的多層地下商城，通過自動扶梯、樓梯、通道長廊與地面商業(yè)建立有機聯(lián)系，以火車站前廣場、汽車交通廣場和地鐵地下廣場為節(jié)點，大商業(yè)與小商業(yè)〔小商鋪〕結(jié)合，商業(yè)零售與飲食、商務(wù)、文化交流、娛樂消遣效勞結(jié)合，形成多層次的現(xiàn)代立體化大型商業(yè)綜合體。3、優(yōu)化交通組織，形成高效快捷的互通交通網(wǎng)西站的交通種類多，交通組織復(fù)雜，由火車站前廣場、長途汽車客運廣場、公交總站交通廣場、地上地下商業(yè)廣場組成人流集散節(jié)點。采用地下通道、架空通廊等方式，形成與機動車互不干擾的人流聚集分流步行系統(tǒng)，使商業(yè)設(shè)施與地鐵交通、巴士交通、長途客運交通、鐵路交通、公共停車場、自行車停車場便利接駁，形成高效、平安、快捷的互通交通網(wǎng)；4、居住與中心商業(yè)形成兩個互不干擾的功能區(qū)域；西站副商業(yè)中心的建筑容量比擬大，居住建筑群與商業(yè)建筑群結(jié)為一體，有利于形成統(tǒng)一完整的空間形態(tài)，但兩個區(qū)域的使用功能不同，在平面布局上應(yīng)分成兩個互不干擾的完整區(qū)域。商業(yè)建筑與中心商業(yè)廣場、對外交通廣場緊密結(jié)合，居住建筑形成圍合式小區(qū)，以小區(qū)公園或中心綠地為核心連接外部城市道路。案例示意依托交通樞紐建設(shè)城市次中心次中心區(qū)的立體交通組織城市次中心區(qū)的立體步行系統(tǒng)與次中心地鐵站接駁的公交總站城市中心區(qū)的高層居住建筑次中心區(qū)地鐵站上蓋物業(yè)策略之三：充分利用城市土地級差效應(yīng)，適時開發(fā)地鐵兩端城市邊緣大社區(qū)1、城市邊緣建成低密度、低容積率、環(huán)境優(yōu)美的集中居住大社區(qū)從歐洲和美國以及香港、上海等興旺國家和地區(qū)開展軌道交通的經(jīng)驗來看，城市郊區(qū)或城市邊緣地區(qū)是軌道交通的最大受益地。沒有軌道交通以前，邊緣地帶與市中心區(qū)的距離比擬遠(yuǎn)，商業(yè)設(shè)施差，生活、出行不方便，人們不大愿意去??；軌道交通開通后，由于地鐵的高效率，到市中心的時間大大縮短〔大約20分鐘〕，房價也低〔相對于市中心區(qū)〕，吸引大量中低收入階層。因此，城市邊緣地區(qū)，土地本錢少，適宜于開發(fā)容量小，建造本錢低、社區(qū)環(huán)境好的低層、多層住宅，但一號線地鐵兩端地域面積大，可在中心區(qū)域建設(shè)少局部小高層〔9～12層〕和中高層住宅〔15～18層〕，以豐富城市空間和市場的多層次需要。2、建設(shè)三級城市效勞中心和郊區(qū)娛樂購物城，帶動新城區(qū)及周邊地區(qū)開發(fā)地鐵一號線兩端的大社區(qū)能容納30多萬居民，外圍還有與城市松散聯(lián)系的、商服設(shè)施配置比擬落后的大郊區(qū)。商業(yè)效勞設(shè)施和公益性效勞設(shè)施是集中居住大社區(qū)居住質(zhì)量和居民生活的可靠保障，是吸引市內(nèi)居民來此置業(yè)的重要條件，同時，也為周邊地區(qū)的開展創(chuàng)造良好的效勞環(huán)境。因此，結(jié)合一號線的地鐵站建設(shè)，在居住區(qū)中心形成郊區(qū)化大型娛樂、公園與購物相結(jié)合的三級城市效勞中心，不僅滿足邊緣地區(qū)居民的生活需要，還能為中心城區(qū)居民提供周末休憩度假效勞。3、采取與地鐵建設(shè)同期并進(jìn)的策略，先期配置根底設(shè)施和公益效勞設(shè)施依上海地鐵終端的物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，邊緣地區(qū)的地價、房價隨著地鐵建設(shè)施工進(jìn)度逐漸上漲，地鐵竣工開通前，漲到階段性最高值，隨后有一定幅度的下跌回落。天津地鐵一號線與上海地鐵一號線有相同的特點，都是疏散舊城區(qū)人口，連接郊區(qū)和與對外交通接駁。地鐵建設(shè)期只有五年，兩端是在空地上建大社區(qū)，根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施配置，形成根本規(guī)模，至少也需要五年時間。因此，采取與地鐵建設(shè)同期并進(jìn)的策略，有助于及早提升邊緣區(qū)的土地價值。4、充分利用地域周邊自然生態(tài)植被，形成高質(zhì)量的生活居住環(huán)境天津市的城市綠化覆蓋率比擬低，大面積的綠地主要集中在是市內(nèi)公園、沿市區(qū)主要有較大面積的自然景區(qū)和苗圃綠地，應(yīng)結(jié)合邊緣大社區(qū)物業(yè)開發(fā)，創(chuàng)立生態(tài)社區(qū)，協(xié)調(diào)人工環(huán)境和自然環(huán)境，形成高質(zhì)量的能持續(xù)開展的綠地大系統(tǒng)。案例示意：城市邊緣大社區(qū)地鐵終點站城市邊緣新型休閑購物中心以多層住宅為主的城市邊緣大社區(qū)城市邊緣大社區(qū)休閑效勞中心優(yōu)美的城市邊緣自然景觀城市邊緣大社區(qū)街景策略之四：合理設(shè)置地鐵站進(jìn)出口和連接通道，形成與地鐵站緊密結(jié)合的沿線商服帶1、商業(yè)中心區(qū)、次中心區(qū)地鐵站以多向地下通道連通中心區(qū)主要商業(yè)設(shè)施商業(yè)中心區(qū)是城市的核心區(qū)域，集中大量的高容量商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)，地面以主干道和交叉口廣場組織疏導(dǎo)交通，人流的聚集量，機動車的聚集量都比擬大，地鐵開通后交通容量進(jìn)一步增加，如何有效疏導(dǎo)人流，又能保證中心商業(yè)的集聚性、流通性和可達(dá)性呢？借鑒香港、北京、上海、廣州地鐵成功的經(jīng)驗和吸取失敗的教訓(xùn)，應(yīng)該采用一站多通道連接和地下地上商業(yè)業(yè)態(tài)連續(xù)的方式。一組通道在地面與交叉口人流聚集廣場以地下出口的方式連接，另一組通道延伸至地下商業(yè)或與地面商業(yè)商務(wù)建筑連通，形成商業(yè)人流與交通人流相統(tǒng)一的高效步行系統(tǒng)。2、沿線商業(yè)街與地鐵站結(jié)合，以地下或地面等連接方式形成新型商服帶地鐵是城市效率最高、最有生機、最舒適的現(xiàn)代新型交通工具，在興旺國家和國內(nèi)幾個已有地鐵的大城市，已成為上班一族的通勤首選，社區(qū)地鐵站變成了工作與生活的交接點，并已形成社區(qū)的商業(yè)效勞中心和區(qū)域公交巴士接駁口。天津地鐵一號線大局部地鐵站周圍都是居民的主要集聚地，目前商業(yè)效勞設(shè)施根本都比擬差，已有的商業(yè)業(yè)態(tài)也不連續(xù)。因此，應(yīng)把地鐵站的建設(shè)與社區(qū)商業(yè)的改造更新結(jié)合起來，形成地鐵營運與沿線商業(yè)一體化的經(jīng)營模式，不僅能徹底改善沿線城市景觀，為居民提供高質(zhì)量的現(xiàn)代化商業(yè)娛樂等便利效勞，還能為地鐵開展提供連續(xù)穩(wěn)定的收益。3、擴大居住大社區(qū)地鐵效勞面，多點設(shè)置地鐵站進(jìn)出口，有效聚集人流地鐵建成后，為了保證良性營運和持續(xù)增長的收益，必須聚集更多的人流。但目前的地鐵站設(shè)計方案，幾乎全部是在道路兩側(cè)各開兩個進(jìn)出口，這種落后的設(shè)置方式，只適應(yīng)于與附近的公交站接駁，與集中大社區(qū)的居民還有很遠(yuǎn)的距離，出行很不方便。應(yīng)借鑒香港比擬好的方式設(shè)置，在人流量特別大的集中大社區(qū)或綜合居住區(qū)設(shè)置多點進(jìn)出口以地下通道的方式結(jié)合商業(yè)設(shè)施與地鐵站連接，既提供舒適的交通條件又提供便利的商業(yè)效勞。案例示意：策略之五：以新帶舊，逐步更新和改造舊城居住區(qū)1、注重歷史的延續(xù)性，協(xié)調(diào)和保護區(qū)域特征天津市的舊居住區(qū)大概分四大類，第一類是解放以前的文化特征鮮明的古建筑，主要集中在中心商業(yè)區(qū)附近，以保護和維護為主；第二類是解放前后的破舊平方，分布在中心商業(yè)區(qū)外圍，建筑質(zhì)量低劣、結(jié)構(gòu)破損、居住面積特別小，大局部沒有衛(wèi)生間，設(shè)施短缺；第三類是七十年代前后建設(shè)的多層住宅，結(jié)合傳統(tǒng)國營工業(yè)企業(yè)布置，建筑已經(jīng)嚴(yán)重老化；第四類是八十年代初期的多層住宅，建筑質(zhì)量一般，設(shè)施配置落后。這四類居住建筑只有第一類設(shè)計水平建筑質(zhì)量比擬高，應(yīng)重點保護并進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S護和內(nèi)部改造，其他三類應(yīng)逐步改造更新。2、以低密度、高容積率，小高層和高層相結(jié)合的策略進(jìn)行更新開發(fā)舊住宅區(qū)建筑容量不高，但由于居住面積小，聚集的居民人數(shù)特別多，按天津市的有關(guān)規(guī)定，拆遷后的補償一定要夠買一套普通住宅，因此，舊區(qū)改造要進(jìn)行商業(yè)化運作，提高居住環(huán)境質(zhì)量，必須提高建筑容積率、以低密度、小高層和中高層相結(jié)合的策略進(jìn)行開發(fā)，才能保證合理的收益和循序漸進(jìn)的更新改造。3、品質(zhì)領(lǐng)先，營造高水平的小區(qū)景觀環(huán)境天津的房地產(chǎn)市場總體開展水平還比擬低，地鐵沿線物業(yè)開發(fā)是引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)更上一個新臺階的大好時機，舊城區(qū)的市場又有一定的根底。因此，新改造工程應(yīng)緊緊抓住這個時機，以全新的理念，開發(fā)出品質(zhì)領(lǐng)先、景觀環(huán)境一流的高水平樓盤。案例示意與舊居住區(qū)協(xié)調(diào)開展的新建居住建筑品質(zhì)領(lǐng)先、景觀環(huán)境優(yōu)美、小高層和高層相結(jié)合的舊城區(qū)居住區(qū)營銷目標(biāo)建立產(chǎn)品品牌使人們認(rèn)識地鐵沿線物業(yè)具有的增值潛力SWOT分析S〔優(yōu)勢〕：物業(yè)的開展可以與地鐵的站區(qū)或者車場形成密切聯(lián)系；優(yōu)惠的土地價格；開展資源的強強聯(lián)合W〔劣勢〕：步行和騎車占交通出行比例的88%，地鐵缺乏對人流的吸引；地鐵還只是一種交通工具，對沿線物業(yè)的增值缺乏影響力。O〔時機〕：地鐵沿線物業(yè)持續(xù)、一定規(guī)模的良好開展，有可能形成的品牌效應(yīng)；可能培育出獨特的客戶群—“地鐵一族〞，并帶來無限的商機，促進(jìn)沿線物業(yè)繁榮。T〔威脅〕地鐵沿線500米范圍外所有同質(zhì)產(chǎn)品；結(jié)論：充分發(fā)揮優(yōu)勢，引導(dǎo)轉(zhuǎn)化劣勢，緊緊把握時機指導(dǎo)思想地鐵營運的成功與沿線物業(yè)開展的成功息息相關(guān)平安、可靠及高效率的地鐵效勞，使地鐵的沿線物業(yè)更具吸引力，而地鐵沿線的物業(yè)，也為地鐵帶來更多的乘客，從而提高鐵路的投資回報。地鐵營運與物業(yè)開展成功的十條平安、可靠及高效的交通運輸效勞地鐵車費合理，具有一定競爭力地鐵與其他交通工具緊密接駁地鐵與開展物業(yè)的良好規(guī)劃地鐵搭乘途中可以獲得日常生活的小便利地鐵搭乘途中可以感受文化氣氛地鐵搭乘途中可以方便的逛街購物“地鐵一族〞形成并有自己的組織和活動有關(guān)地鐵的資訊有高效的途徑傳播10、