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柳州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判2021年11月12日1、柳州商業(yè)開展現(xiàn)狀如何?2、柳州商業(yè)開展前景如何?商業(yè)開展往往都與城市及經(jīng)濟(jì)開展有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,要弄清一個(gè)城市商業(yè)開展的狀況,首先就要從城市和經(jīng)濟(jì)開展進(jìn)行宏觀分析。柳州城市概況柳州北部灣經(jīng)濟(jì)圈華南西南中南柳肇鐵路線湘桂鐵路線貴桂鐵路線桂柳南高速公路柳州市對(duì)外交通興旺,是西南地區(qū)重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市柳州,又稱龍城,是廣西重要的區(qū)域中心城市,廣西第二大城市,廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。柳州,是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。境內(nèi)高速公路及國(guó)道縱橫交錯(cuò)。水路可上溯貴州,下航港澳。柳州還是西部的重要商品集散地,素有“桂中商埠〞的美稱。

柳東新區(qū):總面積約103.1平方公里,2020年規(guī)劃總?cè)丝?2萬(wàn)。魚峰區(qū):總面積約122平方公里,總?cè)丝?2萬(wàn)人。舊機(jī)場(chǎng)片區(qū):面積7平方公里,居住人口5萬(wàn)人,流動(dòng)人口3萬(wàn)人。城中區(qū):總面積為125平方公里,人口12萬(wàn)。柳南區(qū):總面積為162平方公里,人口30萬(wàn)。柳北區(qū):總面積282平方公里,人口36.21萬(wàn)。柳州市行政區(qū)分布:全市轄6縣4區(qū),總面積1.8萬(wàn)平方公里,總?cè)丝?72萬(wàn)〔2021年〕市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括城中區(qū)、柳南區(qū)、魚峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū);另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。柳州城市概況柳州市地區(qū)市場(chǎng)總值〔GDP〕快速增長(zhǎng),將商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶入高速開展的軌道初步核算,2021年,柳州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1571.05億元,年增長(zhǎng)率11%;與2006年比,全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了2.5倍,年均增長(zhǎng)22.2%

小于4%4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

數(shù)據(jù)來(lái)源:2006-2012年柳州市政府工作報(bào)告柳州經(jīng)濟(jì)開展概況柳州經(jīng)濟(jì)開展概況人均GDP和商業(yè)開展?fàn)顩r的關(guān)系2,000-3,00012,000以上0-1000US$6000-10,000百貨商店為主導(dǎo)大型綜合商業(yè)主導(dǎo)專業(yè)商業(yè)為主導(dǎo)大型購(gòu)物中心為主導(dǎo)數(shù)據(jù)來(lái)源:2006-2021年柳州市政府工作報(bào)告產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主,第二產(chǎn)業(yè)的快速開展推動(dòng)柳州經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)2021年第一產(chǎn)業(yè)增加值136.21億元,增長(zhǎng)5.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1016.18億元,增長(zhǎng)12.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值418.66億元,增長(zhǎng)7.8%2021年末期,三次產(chǎn)業(yè)比重由2006年的10.8:560:33.2開展為8.6:64.6:26.6,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。柳州經(jīng)濟(jì)開展概況數(shù)據(jù)來(lái)源:2006-2021年柳州市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源:2006-2021年柳州市政府工作報(bào)告柳州經(jīng)濟(jì)開展概況柳州市近幾年人口平穩(wěn)增長(zhǎng),“十二五〞規(guī)劃末期,柳州市常住人口將到達(dá)230萬(wàn)人。人口快速增長(zhǎng)為商業(yè)需求乃至房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐;柳州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年增長(zhǎng),在廣西穩(wěn)居前二位,說(shuō)明柳州市民的購(gòu)置力相對(duì)較強(qiáng)。這是商業(yè)乃至房地產(chǎn)快速開展的有利保障。人口平穩(wěn)快速增長(zhǎng),居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng),為柳州市商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展提供了有利保障柳州經(jīng)濟(jì)開展概況柳州市加快構(gòu)建廣西超大城市,不僅要求商業(yè)朝高端開展,更為商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展空間創(chuàng)造了良好的先天條件。城市定位:根據(jù)?柳州市(2021-2021年)建設(shè)規(guī)劃?,柳州將建設(shè)成為西南地區(qū)綜合交通樞紐,區(qū)域性工業(yè)基地與效勞中心,桂中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市,區(qū)域性文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)中心。至2021年末,柳州市中心城區(qū)人口將到達(dá)145萬(wàn)人,建設(shè)用地規(guī)模為150平方公里,人均建設(shè)用地為103.5㎡。在“十二五〞期著力開展成為超大城市,即市區(qū)人口超過230萬(wàn)人、建成區(qū)面積超過230平方公里的大城市。柳州城市規(guī)劃概況“一心兩城、沿江開展、重點(diǎn)向東〞的城市開展方向適時(shí)將柳江、鹿寨兩縣撤縣建區(qū),盡快形成構(gòu)建超大城市的框架。規(guī)劃東擴(kuò)至鹿寨,南拓至柳江,向北打造柳北區(qū)與柳城縣之間的柳北城鎮(zhèn)帶,加快建設(shè)柳江縣城、鹿寨縣城、柳城縣城三個(gè)衛(wèi)星城。柳州城市規(guī)劃概況柳州城市開展重點(diǎn)向東,城市開展空間得到擴(kuò)展,為商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)提供有力的土地保證。柳州市區(qū)官塘新區(qū)自治區(qū)政府出臺(tái)了對(duì)柳州提出了新的定位,要求柳州在“十二五〞期間開展成為超大城市,即市區(qū)人口超過230萬(wàn)人、建成區(qū)面積超過230平方公里的大城市,同時(shí)建設(shè)成為西江經(jīng)濟(jì)帶龍頭城市,具有國(guó)際水平的廣西柳州汽車城,先進(jìn)制造業(yè)基地,現(xiàn)代商貿(mào)物流中心,以及國(guó)內(nèi)綜合交通運(yùn)輸樞紐等,把柳州建設(shè)成為以工業(yè)為主、全面開展的中心城市。柳州城市規(guī)劃概況柳州加快交通路網(wǎng)改造和建設(shè),為城市商業(yè)開展創(chuàng)造了良好的外部條件柳州交通建設(shè)概況總結(jié)分析宏觀結(jié)論:柳州市宏觀環(huán)境良好,支持商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康開展“十二五〞的新規(guī)劃將推動(dòng)城市有序開展,舊城改造運(yùn)動(dòng)將極大地推動(dòng)市區(qū)房地產(chǎn)的需求;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,人均可支配收入進(jìn)一步提高,說(shuō)明柳州市民的購(gòu)置力越來(lái)越強(qiáng),是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展的根底;“十二五〞規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預(yù)計(jì)將達(dá)230萬(wàn)以上,人口基數(shù)不斷擴(kuò)大,將全面帶動(dòng)柳州商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。過去一年柳州商業(yè)供需情況比照分析數(shù)據(jù)來(lái)源:柳州市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)柳州商業(yè)地產(chǎn)供求分析過去一年來(lái),柳州商業(yè)體量供給較大,到達(dá)137.28萬(wàn)㎡,銷量約為82.35萬(wàn)㎡,市場(chǎng)剩余量約54.93萬(wàn)㎡,市場(chǎng)存量亟待消化。柳州在開發(fā)商業(yè)總體量大,剩余存量亟待消化,新開發(fā)供給增加,市場(chǎng)消化嚴(yán)峻。柳州商業(yè)總供給量估計(jì)到達(dá)318.2萬(wàn)㎡,按四大城區(qū)常住人口103萬(wàn)人來(lái)計(jì)算,人均商業(yè)面積達(dá)3.09㎡/人,商業(yè)面積供給較大,商業(yè)面積亟待消化。數(shù)據(jù)來(lái)源:柳州市柳房網(wǎng)柳州商業(yè)地產(chǎn)供求分析年柳州市經(jīng)營(yíng)性用地成交匯總一覽表序號(hào)地塊編號(hào)宗地位置出讓面積(平方米)土地用途成交價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得人1P(2012)1號(hào)桂中大道3號(hào)市10891.73

城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地27190柳州沃海置業(yè)有限公司2P(2012)2號(hào)市東環(huán)路東側(cè)、友誼馨苑南側(cè)14972.93

城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地14700柳州福銀投資發(fā)展有限公司3P(2012)3號(hào)柳州市市龍屯路3號(hào)市沿江路西側(cè)(A地塊)11064.36

文體娛樂(體育)、商服(商業(yè))用地7750柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有限公司4P(2012)4號(hào)市沿江路西側(cè)(B地塊)11190.12

文體娛樂(體育)、商服(商業(yè))用地6715柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有限公司5P(2012)

5號(hào)柳東新區(qū)柳東大道南面L-11-05地塊96521.93城鎮(zhèn)住宅、商服用地32460柳州廣投置業(yè)有限公司6P(2012)

6號(hào)市文惠橋北端東側(cè)及東臺(tái)路以南15624.66

商服(旅館業(yè)、商業(yè))用地10310柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司數(shù)據(jù)來(lái)源:柳州市國(guó)土資源局2021年1-6月,土地成交719.25畝,成交金額31.35億元,一級(jí)市場(chǎng)非?;顫姟A萆虡I(yè)地產(chǎn)供求分析商服用地成交統(tǒng)計(jì)表一年柳州市經(jīng)營(yíng)性用地成交匯總一覽表序號(hào)地塊編號(hào)宗地位置出讓面積(平方米)土地用途成交價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得人1P(2011)

38號(hào)市柳東新區(qū)柳東大道南面L-11-01A地塊146731.92商服用地〔展覽用地(會(huì)展中心)16954.2924柳州東城開發(fā)有限公司2P(2011)

39號(hào)市柳東新區(qū)柳東大道南面L-11-02A地塊15546.25商服用地(旅館業(yè)、商業(yè)、辦公)4915.5688柳州東城開發(fā)有限公司3P(2012)

7號(hào)市高新二路北側(cè)海關(guān)路西側(cè)6810.1商服用地(商業(yè)、辦公、旅館業(yè)、文化)7330廣西松博投資集團(tuán)有限公司4P(2012)12號(hào)柳州市高新三路至高新五路沿江路東側(cè)150218.22城鎮(zhèn)住宅用地、商服185140廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司5P(2012)13號(hào)市柳邕路二區(qū)9號(hào)5544.02城鎮(zhèn)住宅、商服(商業(yè))用地————6P(2012)14號(hào)市榮軍路(原金地市場(chǎng))27662.23城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地————7P(2012)15號(hào)市城中區(qū)牛車坪片區(qū)21903.63城鎮(zhèn)住宅、商服(商業(yè))用地————2021年1-6月,土地成交719.25畝,成交金額31.35億元,一級(jí)市場(chǎng)非?;顫?。數(shù)據(jù)來(lái)源:柳州市國(guó)土資源局柳州商業(yè)地產(chǎn)供求分析商服用地成交統(tǒng)計(jì)表二柳州商業(yè)地產(chǎn)供求總結(jié)柳州商業(yè)地產(chǎn)存量大,且后續(xù)供給加大,大體量的商業(yè)面積亟待市場(chǎng)消化;商服用地一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)活潑,說(shuō)明柳州未來(lái)商業(yè)開展仍普遍被看好。柳州有“桂中商埠〞之稱,始見于近代。柳州商業(yè)伴隨城市工業(yè)、經(jīng)濟(jì)的開展,走過了以貨易貨-街邊攤點(diǎn)-集貿(mào)市場(chǎng)-傳統(tǒng)商鋪-專業(yè)市場(chǎng)-市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)-社區(qū)商業(yè)中心-大型商業(yè)中心mall的歷程。改革開放前的柳州現(xiàn)在的柳州柳州商業(yè)地產(chǎn)開展歷程2000年之前,隨著交通的開展,柳州“桂中商埠〞的地位開始動(dòng)搖2001年,五星步行街、新時(shí)代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城的開發(fā),掀開了柳州商業(yè)地產(chǎn)第一頁(yè)2005年,商業(yè)地產(chǎn)供過于求,局面比較被動(dòng)2006年,以陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)開發(fā)為起點(diǎn),柳州確立了“五星〞、“飛鵝〞、“河?xùn)|〞三大商圈鼎足的局面,商業(yè)地產(chǎn)重新開始復(fù)蘇2021年至今,風(fēng)情港、地王國(guó)際財(cái)富中心、保利·大江郡、雙漁匯、秀品天地、恒隆匯、新風(fēng)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)等一大批高端商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入蓬勃開展時(shí)期。關(guān)鍵詞:沒落—崛起—低迷—回暖—提升柳州商業(yè)地產(chǎn)開展歷程初步形成“1+6〞的商業(yè)形態(tài)布局;五星商圈和魚峰商圈位列廣西重點(diǎn)開展十大商圈柳州商業(yè)開展格局區(qū)域商圈各有特色,但五星、飛鵝、河?xùn)|三大城市級(jí)商圈鼎力,引領(lǐng)著柳州商業(yè)地產(chǎn)的開展。區(qū)域代表業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所商圈點(diǎn)評(píng)城中區(qū)賓館、娛樂、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)(工貿(mào)、聚寶、中百等);柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等;好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂場(chǎng)所。柳州市零售商業(yè)消費(fèi)的集中點(diǎn)柳州市商業(yè)核心商圈魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)谷埠國(guó)際商業(yè)街、駕鶴市場(chǎng)、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈(工貿(mào)收購(gòu))、白云交易市場(chǎng)與城中區(qū)相連,集中城市零售商業(yè),屬于城中區(qū)的外延,同時(shí)也承擔(dān)著城市零售業(yè)集中地向城市批發(fā)業(yè)集中地過渡的作用河?xùn)|區(qū)銀行、高級(jí)商務(wù)辦公、酒店陽(yáng)光100、王座、居上V8、潭中金融一條街、華信國(guó)際發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金融中心區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng)柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)(柳邕路段)機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng)成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)柳州商業(yè)開展格局柳州商業(yè)地產(chǎn)開展現(xiàn)狀按照開展歷史、商業(yè)規(guī)模及市場(chǎng)影響力和輻射力,在地理上可以將柳州的商業(yè)分為五星商圈、飛鵝-谷埠街商圈和河?xùn)|商圈,三大商圈商業(yè)功能、業(yè)態(tài)各有不同,形成“三足鼎立〞之勢(shì)。柳州商業(yè)開展日新月異,老商業(yè)圈進(jìn)行全面改造,重新煥發(fā)新生,新商圈逐步崛起,形成三足鼎立之勢(shì)。商圈功能定位業(yè)態(tài)組成規(guī)模及影響力面臨的問題發(fā)展?jié)摿ξ逍鞘屑?jí)商業(yè)核心、綜合消費(fèi)區(qū)域中高端餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂、百貨超市、大型商場(chǎng)規(guī)模體量最大,輻射全市,柳州商圈龍頭交通擁堵、停車?yán)щy、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)半島外拓空間有限,需差異競(jìng)爭(zhēng)飛鵝城市次商業(yè)中心傳統(tǒng)批零、特色餐飲、休閑、百貨批零發(fā)達(dá),輻射柳州地區(qū)、其他消費(fèi)業(yè)態(tài)豐富舊有批零商場(chǎng)亟待升級(jí)、缺乏大型商業(yè)mall,不能與五星相比舊有批發(fā)市場(chǎng)的改造是重大機(jī)遇河?xùn)|新CBD、新中央商務(wù)區(qū)、中央行政區(qū)、中央辦公區(qū)時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、養(yǎng)生、娛樂、中高端寫字樓初具規(guī)模、首席時(shí)尚消費(fèi)區(qū)主干道過寬,不易于聚攏商氣,人氣有待增加發(fā)展條件極好,未來(lái)前景光明柳州商業(yè)開展日新月異,老商業(yè)圈進(jìn)行全面改造,重新煥發(fā)新生,新商圈逐步崛起,形成三足鼎立之勢(shì)。柳州商業(yè)開展格局柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈五星商圈位于城中區(qū),是柳州市的政治、商貿(mào)、文化、教育、醫(yī)療、休閑娛樂中心,具有百年歷史和商貿(mào)傳統(tǒng),是柳州的商業(yè)核心。城市商業(yè)開展的龍頭,主要承擔(dān)起柳州市專業(yè)百貨、酒店效勞、精品購(gòu)物和商務(wù)辦公的作用,輻射整個(gè)柳州市,是全市的商業(yè)核心。五星商圈,開展悠久,商業(yè)底蘊(yùn)深厚,商業(yè)輻射柳州乃至周邊五星商圈以解放南路、龍城路、中山路為主骨架,加上公園路、曙光路、中山路、連塘路、五星街、羅池路等臨街商業(yè)街道,共同構(gòu)成了商圈的商業(yè)路網(wǎng),商業(yè)成熟,可新開發(fā)的商業(yè)地塊稀缺。商業(yè)局限于各大商業(yè)路網(wǎng),土地稀缺,未來(lái)拓展空間受限柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈高中低端商業(yè)并存,商業(yè)處在升級(jí)換代和改造中,現(xiàn)商業(yè)〔辦公、酒店、百貨、超市等〕開發(fā)體量大,供給亟待消化。在建項(xiàng)目商業(yè)面積(萬(wàn)㎡)地王國(guó)際財(cái)富中心約10.6萬(wàn)錦業(yè)·錦城約3.1萬(wàn)風(fēng)情港約8.9萬(wàn)金沙角約8.6萬(wàn)正菱大廈約8.2萬(wàn)合計(jì)39.4萬(wàn)五星商圈商業(yè)總供給量估計(jì)到達(dá)69.4萬(wàn)㎡,按城中區(qū)12萬(wàn)人來(lái)計(jì)算人均商業(yè)面積,達(dá)5.78㎡/人,商業(yè)面積供給過大,未來(lái)商業(yè)面積亟待消化。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈城市級(jí)的商業(yè)核心地位,商業(yè)工程集中,門類繁多,高端業(yè)態(tài)較少龍城路、中山路、映山路、解放路一帶聚集了眾多的商業(yè)工程,以龍城路為中心,周邊150米范圍之內(nèi)聚集了諸如五星商廈、工貿(mào)大廈、龍城大廈、建佳廣場(chǎng)和銀座百貨等眾多營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。從業(yè)態(tài)比例上可以看出,商圈內(nèi)服裝、日雜煙酒、小餐飲占據(jù)了一半比例,其他的是化裝品、精品、文體文具、通信效勞、銀行、皮具、醫(yī)藥等類別。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)代表經(jīng)營(yíng)品牌陳列(件/立方米)價(jià)格(元/件)檔次五星商業(yè)大廈五星特色商品超市、精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、女士用品、內(nèi)衣、精品男裝、飲食中心、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器材、數(shù)碼產(chǎn)品、高檔文具、家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、書畫藝術(shù)、VIP娛樂城依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國(guó)名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈?duì)?、九牧王、杰克瓊斯、李寧、Lee、阿迪達(dá)斯、匹克、耐克、皮爾·卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯(lián)想、索尼精品:15-20300-2000中高檔化妝品:15-2040-380男女服裝:10-1578-2000鞋包:8-18100-2000電器:21200-8000數(shù)碼產(chǎn)品:10900-4000床上用品:155-3700銀座百貨鞋包、精品、男女服裝、內(nèi)衣、飾品、皮具、運(yùn)動(dòng)裝、香水香奈兒、adidas、nike、李寧、Puma、Kappa、菲圖皮具、威路皮具、米奇女裝、皮爾卡丹、老爺車、威廉鞋包:5-10150-600中高檔精品:40-45600-3000服裝:10-2069-1000飾品:40-6020-50香水:15-20500-700五星商圈業(yè)態(tài)門類繁多,中上下業(yè)態(tài)皆有,但高端業(yè)態(tài)較少各主要商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)環(huán)境比照〔表一〕柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)代表經(jīng)營(yíng)品牌陳列(件/立方米)價(jià)格(元/件)檔次東都百貨化妝品、手機(jī)、鞋包、精品、服裝、玩具、床上用品時(shí)尚女裝、職業(yè)女裝、淑女裝、箱包、內(nèi)衣泳衣、休閑女裝、童裝、女裝、精品化妝品:150250-800中檔手機(jī):25-30500-1500飾品:30-40200-400鞋包:6-10150-500服裝:25-30150-600玩具:10-15地王大廈精品、飾品、日雜、女裝、女性時(shí)尚個(gè)性服飾、鞋包皮具、電玩城伊莉莎白、奈兒、米奇飾品:30-4015-50中低檔包:6-8個(gè)150-200鞋:6-10300-400精品:30-35300-1000女裝:15-20145-300龍城大廈兒童服飾、精品、運(yùn)動(dòng)裝卡帕、耐克、阿迪、領(lǐng)跑、美國(guó)蘋果、彪馬、安踏、鴻星爾克、361度、特步、匹克、米奇運(yùn)動(dòng)服裝:15-25150—500中檔運(yùn)動(dòng)鞋:8—10300-1000童裝:45-50100—300各主要商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)環(huán)境比照〔表二〕五星商圈業(yè)態(tài)門類繁多,中上下業(yè)態(tài)皆有,但高端業(yè)態(tài)較少柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈商業(yè)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)代表經(jīng)營(yíng)品牌陳列(件/立方米)價(jià)格(元/件)檔次興隆大廈飾品、服裝、冷飲、藥品、精品、鞋飾品:30-3515-50中檔服裝:25-30150-450精品:30-35300-600鞋:6-10150-300金運(yùn)來(lái)大廈服裝、餐飲、婚紗、酒店、私人會(huì)所卓雅女裝、芝柏淑女裝、喬丹、柏麗英、燕之屋、金虎珀女裝專賣15-20180-2000中檔柳州工貿(mào)大廈床上用品、工藝禮品、精品超市、飾品、黃金珠寶、女裝、精品小家電、化妝品、體育用品、男裝、鞋包夢(mèng)特嬌、金利來(lái)、袋鼠、皮爾·卡丹內(nèi)衣、三槍、阿迪、特步、彪馬、鴻星爾克、喬丹、匡威、紅雙喜、愛步、雅樂士、卡帝樂、鱷魚、賓度、貴之步、安家英、公牛、花花公子女裝:20-25200-1300中檔鞋包:8-12150-1500建佳名店廣場(chǎng)飾品、皮具、鞋子、服裝、兒童裝茉莉閣、個(gè)性、男與女、魔言、小旺角個(gè)性鞋子:2250-380中低檔飾品:7520-48衣服:15-6040-250星河商業(yè)廣場(chǎng)通訊、餐飲、服裝、飾品、鞋子、美容美發(fā)、銀行、床上用品中低檔各主要商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)環(huán)境比照〔表三〕五星商圈業(yè)態(tài)門類繁多,中上下業(yè)態(tài)皆有,但高端業(yè)態(tài)較少柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈路段經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層高(m)面積(㎡)租金(元/㎡·月)轉(zhuǎn)讓費(fèi)(萬(wàn)元/間)保證金備注一層二層龍城路星河商業(yè)廣場(chǎng)服裝620-170300120兩個(gè)月租金五一路手機(jī)銷售3.5453003個(gè)月租金租金季度交,3年以后遞增8%地王商業(yè)廣場(chǎng)服裝、飾品等175-1801352個(gè)月租金租金按月交,每年一簽,租金每年根據(jù)市場(chǎng)的進(jìn)行調(diào)整。建佳名店廣場(chǎng)服裝、飾品2.8281436.55000元合同2年一簽公園路服裝、精品3.550-200100-180立華路餐飲325208123個(gè)月租金五年一簽,合同期內(nèi)無(wú)遞增商圈內(nèi)局部商業(yè)工程及路段租金〔表一〕業(yè)態(tài)主要以服裝和飾品為主,餐飲和精品為輔的一個(gè)市場(chǎng)格局。一層鋪面的租金100-510元/㎡·月,二層租金100-135元/㎡·月租金跨越的幅度較大,且局部商鋪連年看漲,商家經(jīng)營(yíng)壓力大柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈路段經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層高(m)面積(㎡)租金(元/㎡·月)轉(zhuǎn)讓費(fèi)(萬(wàn)元/間)保證金備注一層二層友誼國(guó)際服裝、銀行等5.550-150200100中山西路土特產(chǎn)小吃2.54-155102-42個(gè)月租金一年一簽,年遞增8%曙光路除餐飲外均可357100三個(gè)月租金瑞泰大廈餐館4.51400100三個(gè)月租金共4層,逐層減10元租金文惠路花店3151022個(gè)月租金五星街服裝(淑女裝)3.52523062個(gè)月的租金商圈內(nèi)局部商業(yè)工程及路段租金〔表二〕租金跨越的幅度較大,且局部商鋪連年看漲,商家經(jīng)營(yíng)壓力大柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈各主要商業(yè)工程人流量〔表一〕場(chǎng)地時(shí)間段平均五分鐘人流量合計(jì):平均日五分鐘人流量東都百貨早8:30-9:0031人66人中12:00-12:3073人晚6:00-6:3096人工貿(mào)大廈迎賓門早8:30-9:0033人115人中12:00-12:30133人晚6:00-6:30180人建佳名店廣場(chǎng)早8:30-9:0045人81人中12:00-12:3087人晚6:00-6:30113人銀座百貨早8:30-9:0042人81人中12:00-12:3077人晚6:00-6:30125人東都百貨花旗店早8:30-9:0033人49人中12:00-12:3050人晚6:00-6:3065人五星商業(yè)大廈早8:30-9:0035人75人中12:00-12:3085人晚6:00-6:30115人五星商圈人流量大,配套完善、購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適、商品種類齊全的商場(chǎng)最具吸引消費(fèi)者

柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈場(chǎng)地時(shí)間段平均五分鐘人流量合計(jì):平均日五分鐘人流量銀龍百貨早8:30-9:0035人65人中12:00-12:3070人晚6:00-6:3090人星河大廈早8:30-9:0025人52人中12:00-12:3053人晚6:00-6:3070人地王大廈早8:30-9:0020人35人中12:00-12:3032人晚6:00-6:3051人龍城大廈早8:30-9:0023人34人中12:00-12:3034人晚6:00-6:3045人金運(yùn)來(lái)大廈早8:30-9:0028人46人中12:00-12:3037人晚6:00-6:3075人興隆大廈早8:30-9:0025人42人中12:00-12:3033人晚6:00-6:3068人各主要商業(yè)工程人流量〔表二〕五星商圈人流量大,配套完善、購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適、商品種類齊全的商場(chǎng)最具吸引消費(fèi)者

柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈商業(yè)項(xiàng)目名稱商業(yè)面積(㎡)商業(yè)總層數(shù)硬件配套裝修電梯中央空調(diào)停車場(chǎng)五星商業(yè)大廈2900084個(gè)電梯、2個(gè)扶梯有有中檔銀座百貨500062臺(tái)扶梯有有中檔東都百貨500052臺(tái)扶梯有有普通地王大廈600034臺(tái)扶梯有有中檔龍城大廈300031臺(tái)扶梯有無(wú)中檔興隆大廈500042臺(tái)扶梯有無(wú)普通金運(yùn)來(lái)大廈1000052臺(tái)扶梯有無(wú)普通柳州工貿(mào)大廈2000052臺(tái)扶梯有有中檔建佳名店廣場(chǎng)300022部走梯、2單向無(wú)無(wú)中檔星河商業(yè)廣場(chǎng)1500047個(gè)電梯、雙向扶梯3個(gè)、2個(gè)貨梯無(wú)無(wú)普通主要商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)環(huán)境商圈內(nèi)主要以中、大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)為主,但局部商場(chǎng)的硬件設(shè)施不夠完善,停車位非常緊張,根本無(wú)法滿足停車需求。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈大批量的商業(yè)工程提升片區(qū)商業(yè)檔次,但大體量的商業(yè)供給亟待消化商圈代表工程——金沙角柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈商圈代表工程——地王國(guó)際財(cái)富中心大批量的商業(yè)工程提升片區(qū)商業(yè)檔次,但大體量的商業(yè)供給亟待消化柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈商圈代表工程——風(fēng)情港大批量的商業(yè)工程提升片區(qū)商業(yè)檔次,但大體量的商業(yè)供給亟待消化柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈大批量的商業(yè)工程提升片區(qū)商業(yè)檔次,但大體量的商業(yè)供給亟待消化工程地址:原柳州市八一路小廣場(chǎng)開發(fā)企業(yè):廣西錦業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程簡(jiǎn)況:占地面積26417.56㎡,建筑面積114598㎡工程進(jìn)度:拆外架商業(yè)規(guī)劃:地上四層商業(yè)裙樓,商業(yè)廣場(chǎng)面積30001.8㎡,擬引進(jìn)超市、健身場(chǎng)所等商圈代表工程——錦業(yè)·錦城柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈分析及總結(jié)商圈是柳州傳統(tǒng)的繁華區(qū)域,商賈云集、人流量大,商業(yè)的開展得天獨(dú)厚;隨著城市的開展和消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高,五星商圈也在經(jīng)歷由量到質(zhì)的變化,購(gòu)物場(chǎng)所不斷增多、商場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、商品檔次逐步向中高端提升;但是,應(yīng)該看到,五星受制于地理限制,越來(lái)越難以容納不斷增加的消費(fèi)人群,隨之而來(lái)的道路擁堵、環(huán)境嘈雜、停車?yán)щy等問題直接影響了商圈的購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)感受;片區(qū)的改造升級(jí)為風(fēng)情港、地王國(guó)際財(cái)富中心、金沙角、錦業(yè)·錦城、正菱大廈為代表的大中工程開展高端商業(yè)創(chuàng)造了時(shí)機(jī),但大體量的商業(yè)供給更需消化。另外,商圈內(nèi)幾個(gè)大商場(chǎng)貨品相似,競(jìng)爭(zhēng)劇烈,同質(zhì)化嚴(yán)重,也是五星商圈面臨的一大課題。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—五星商圈柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈在專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的根底上開展起來(lái)的集商貿(mào)、批零、餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物為一體的城市次商業(yè)中心。飛鵝商圈素有桂中商貿(mào)批發(fā)中心之稱,服裝批發(fā)、商貿(mào)等效勞業(yè)異常興旺,輻射整個(gè)桂中地區(qū)。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈以商貿(mào)、批零為根底開展起來(lái)的飛鵝商圈,集中了日用品小商品批零、餐飲、休閑、購(gòu)物、娛樂等業(yè)態(tài),成為柳州次商業(yè)中心,具有較大的影響力;商圈以低檔的服飾批零為主,其客戶大多為批發(fā)商戶及局部品味較低的消費(fèi)者。但雖然如此,由于飛鵝批發(fā)市場(chǎng)成行成市,具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力,總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。桂中商貿(mào)批發(fā)中心,歷史悠久,總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳,但以低檔的服裝批發(fā)為主的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈在建項(xiàng)目商業(yè)面積(萬(wàn)㎡)經(jīng)營(yíng)門類飛鵝商場(chǎng)10萬(wàn)服裝、百貨、紡織品、鞋帽、布匹、倉(cāng)儲(chǔ)等新時(shí)代商業(yè)港19萬(wàn)服裝批發(fā)、布匹谷埠街國(guó)際商城22萬(wàn)餐飲、娛樂、超市、百貨溫州商貿(mào)城2.7萬(wàn)服裝、銀行、藥店潤(rùn)和·時(shí)代廣場(chǎng)3萬(wàn)通訊、家電、家居金鵝福地5萬(wàn)副食品、小精品新風(fēng)時(shí)代廣場(chǎng)21萬(wàn)超市、家居、百貨潤(rùn)和苑窗簾·布藝市場(chǎng)0.2萬(wàn)窗簾、布匹華豐商廈0.5萬(wàn)床上用品、服裝、窗簾榮興大廈0.1萬(wàn)服裝批發(fā)、鞋帽金弘大廈0.2萬(wàn)皮具、服裝批發(fā)新佳華大廈0.7萬(wàn)皮包、鞋帽文筆商住樓0.1萬(wàn)餐飲、服裝、通訊合計(jì)84.5萬(wàn)商圈內(nèi)商業(yè)體量大,以低檔的服裝批發(fā)為主的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈,供給過大,開展空間小。飛鵝商圈商業(yè)總供給量估計(jì)超過84.5萬(wàn)㎡,按柳南區(qū)區(qū)常住人口33萬(wàn)人來(lái)計(jì)算人均商業(yè)面積達(dá)2.56㎡/人,商業(yè)面積供給較大,同類商業(yè)開展空間有限。在開發(fā)工程名稱柳州谷埠街國(guó)際商城所屬商業(yè)街區(qū)飛鵝商圈地理位置柳州市魚峰路和柳江大橋西側(cè)商業(yè)類型商住綜合體硬件設(shè)施臨街商鋪物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容負(fù)一層南城百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家、電器城首層深圳華強(qiáng)電子、化妝品、精品男女鞋男士正裝、商務(wù)休閑裝、時(shí)尚休閑、針織、家居服、銀行、建材二層百迪樂、優(yōu)越百貨、餐飲、KTV娛樂三層運(yùn)動(dòng)城、運(yùn)動(dòng)器材、床上用品、童裝項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)22萬(wàn)平方米的商場(chǎng)面積投入市場(chǎng)對(duì)柳州的商業(yè)格局造成較大的影響。飛鵝商圈充足的商業(yè)體量(新時(shí)代商業(yè)港19萬(wàn)㎡、溫州商貿(mào)城2.7萬(wàn)㎡),促使其從開發(fā)起就花了5年左右時(shí)間消化其商業(yè)。體量大的商業(yè)工程消化時(shí)間長(zhǎng),開展值得深思,需謹(jǐn)慎柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈商圈代表工程——谷埠街國(guó)際商城名稱新時(shí)代商業(yè)港所屬商業(yè)街區(qū)飛鵝商圈地理位置柳州市飛鵝路53號(hào)商業(yè)類型綜合批發(fā)市場(chǎng)硬件設(shè)施臨街商鋪和內(nèi)鋪,鋪位約5000個(gè),商鋪約2000個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容首層餐飲、品牌服裝、品牌鞋類和皮包二層針織小百貨、布匹、休閑服飾體育用品、童裝玩具

三層窗簾布藝、床上用品、干花仿真花

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)19萬(wàn)㎡的商業(yè)體量,促使其從開發(fā)起就花了5-7年左右時(shí)間消化其商業(yè)。體量大的商業(yè)工程消化時(shí)間長(zhǎng),開展值得深思,需謹(jǐn)慎柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈商圈代表工程——新時(shí)代商業(yè)港名稱溫州商貿(mào)城所屬商業(yè)街區(qū)飛鵝商圈地理位置柳州市飛鵝路與飛鵝二路交匯處商業(yè)類型綜合市場(chǎng)硬件設(shè)施臨街商鋪,商業(yè)27125㎡,原鋪面約600個(gè),停車位約300個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容首層服裝、美發(fā)、銀行、上島咖啡等二層空置

三層空置

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)商業(yè)體量雖不特別大,但以前南寧夢(mèng)之島進(jìn)駐之時(shí),市場(chǎng)培育都花上5年左右時(shí)間,商業(yè)培育期較長(zhǎng)。體量大的商業(yè)工程消化時(shí)間長(zhǎng),開展值得深思,需謹(jǐn)慎柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈商圈代表工程——溫州商貿(mào)城柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—飛鵝商圈商圈分析及總結(jié)飛鵝片區(qū)是傳統(tǒng)的批發(fā)商貿(mào)中心,隨著批零越做越大,人流聚集效應(yīng)十清楚顯,在此根底上開展起來(lái)的餐飲、購(gòu)物、休閑等業(yè)態(tài)日益集中,但商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模整體偏小,多為中低端商業(yè),其影響力和總體形象不能與五星商圈相媲美;隨著柳州城市的開展,飛鵝商圈面臨著業(yè)態(tài)亟待升級(jí)的難題,批發(fā)商貿(mào)在柳州建設(shè)超大城市的要求下,需要改善面貌、提升形象,原有的老舊商場(chǎng)必然拆遷、重建,這既是對(duì)飛鵝商圈的考驗(yàn),也是其開展的一個(gè)重大機(jī)遇。縱觀以往,飛鵝商圈商業(yè)體量之大,消化多在5年左右?,F(xiàn)開發(fā)的金鵝福地和新風(fēng)時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)總量約26萬(wàn)㎡,大體量供給亟待時(shí)間消化,同類商業(yè)和低端商業(yè)接近飽和,再開展大型商業(yè)工程更需深思和謹(jǐn)慎。商圈地理上分布有桂中大道、潭中東路、東環(huán)路和文昌路幾條主要干道。大的商業(yè)主要集中于潭中東路、文昌路、東環(huán)大道圍繞的2.1平方公里的區(qū)域內(nèi)。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈片區(qū)范圍概況行政辦公用地:主要布置在高新一路、高新二路兩側(cè)及潭中東路沿線;商業(yè)金融用地:主要在潭中東路一側(cè)、桂中大道兩側(cè)布置,包括購(gòu)物廣場(chǎng)、超市、風(fēng)情餐飲店、酒店、旅館等綜合性現(xiàn)代化商業(yè)效勞設(shè)施;文化娛樂用地:沿桂中大道及東堤路結(jié)合商業(yè)效勞中心布置文化娛樂設(shè)施,形成開放的、高檔次的、成規(guī)模的群眾文化娛樂場(chǎng)所。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈片區(qū)商業(yè)分布概況河?xùn)|片區(qū)李寧體育館馬鹿山公園奇石館軍事博物館工業(yè)博物館東堤旅游碼頭市政廣場(chǎng)牛車坪改造重點(diǎn)工程及城市開展的傾斜,將使河?xùn)|區(qū)迎來(lái)新的開展機(jī)遇,商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值將得到更大挖掘。這里是柳州市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域,柳州東擴(kuò)開展的主戰(zhàn)場(chǎng);一大批重點(diǎn)建設(shè)工程:李寧體育館、奇石館、馬鹿公園改造、東堤旅游碼頭、工業(yè)博物館、軍事博物館、牛車坪改造等;柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈河?xùn)|商圈的崛起,打破了原商業(yè)格局,眾多高端商業(yè)逐步齊聚河?xùn)|,助推河?xùn)|商業(yè)開展。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈經(jīng)過10多年的開發(fā),繼城中傳統(tǒng)五星商圈和飛鵝商圈之后,高端商業(yè)樓盤扎堆河?xùn)|,該區(qū)域正在形成時(shí)尚高端消費(fèi)的又一商圈。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈市政建設(shè)的傾斜和高端定位,吸引更多高端商業(yè)進(jìn)駐,大型商業(yè)工程聚集扎堆,商業(yè)影響力逐步提升,未來(lái)開展?jié)摿薮?。?xiàng)目名稱商業(yè)體量(㎡)雙漁匯40000勝通大廈4223.85東方國(guó)際大廈7111.3東通大廈71356.58恒隆匯46894.99嘉逸國(guó)際中心50925.17九洲國(guó)際100000窯埠TOWN200000明琛·香榭麗500盛豐國(guó)際66829大唐人家1500文昌苑5600樂和·廣場(chǎng)107000中央美地5000紫京城35000項(xiàng)目名稱商業(yè)體量(㎡)友誼大廈2187.85華展華園20000碧園·大城小院15000東郡42392.51陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)125000中房·文化產(chǎn)業(yè)大廈41602.9秀品天地104356萬(wàn)和·新希望10558恒江源商業(yè)小區(qū)76704東堤春曉7473高新明珠1013.59中房·世紀(jì)廣場(chǎng)9300合計(jì)1197528.74柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈河?xùn)|商業(yè)開發(fā)體量大,但需消化時(shí)間長(zhǎng),開發(fā)大項(xiàng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大,更需謹(jǐn)慎。柳州片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—河?xùn)|商圈河?xùn)|可開發(fā)土地較多,商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)所需的土地較充足,片區(qū)交通路網(wǎng)、配套的改造升級(jí)和完善為商業(yè)開展創(chuàng)造良好的外部條件;河?xùn)|高端商業(yè)正處于初步開展階段,受城市和經(jīng)濟(jì)開展影響,其前景普遍被看好,但開發(fā)現(xiàn)存體量大,整個(gè)市場(chǎng)有待一定時(shí)間的消化??偨Y(jié)分析長(zhǎng)期以來(lái),城中區(qū)一直是柳州的商業(yè)中心,但是受到柳江的阻隔,城中區(qū)的五星與飛鵝、谷埠街、河?xùn)|片區(qū)等區(qū)域商業(yè)各自割裂,五星的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)對(duì)外輻射一直受到較大的限制,各商圈之間缺少聯(lián)動(dòng)、交融。從現(xiàn)狀來(lái)看,柳州已經(jīng)初步形成了五星、飛鵝、河?xùn)|三足鼎立的商業(yè)格局,其中五星是龍頭,占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì),飛鵝為次商業(yè)中心,正在不斷的升級(jí)換代,但是開展?jié)摿涂臻g最大的是河?xùn)|,其前景最為看好;從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看,五星大型商場(chǎng)扎堆,同質(zhì)化嚴(yán)重,競(jìng)爭(zhēng)劇烈,高端購(gòu)物場(chǎng)所沒有成形;飛鵝那么缺乏大型的超級(jí)購(gòu)物中心,商業(yè)品質(zhì)有待提升;河?xùn)|片區(qū)的商業(yè)氣氛正在形成,目前那么缺乏成熟商業(yè)區(qū)所具備的足夠的商氣和人氣。三大商業(yè)片區(qū)商業(yè)分析總結(jié)三大商業(yè)片區(qū)的未來(lái)變化

五星片區(qū),2021年前將完成廣雅大橋、文惠橋、廣雅下穿通道等根底設(shè)施建設(shè);完成風(fēng)情港、金沙角、地王國(guó)際財(cái)富中心等工程的建設(shè);飛鵝片區(qū),老舊的批發(fā)商城在逐漸拆遷改造,如原來(lái)的金鵝市場(chǎng)正在改造成金鵝福地,其中含4萬(wàn)㎡的商業(yè),1900間商鋪,隨著舊有市場(chǎng)的陸續(xù)改造,飛鵝商圈將甩掉臟、亂、舊的固有形象;河?xùn)|片區(qū),柳州今后重點(diǎn)開展的中心區(qū)域,包括城中村改造、靜蘭-古亭山片區(qū)開發(fā)、水上運(yùn)動(dòng)中心建設(shè)等,河?xùn)|一直走在開發(fā)建設(shè)的快速通道上。本區(qū)域未來(lái)的商業(yè)開展將以完善商業(yè)布局、為消費(fèi)者提供更便利的消費(fèi)體驗(yàn)為特點(diǎn),打造全柳州的時(shí)尚、高檔辦公生活中心。柳州其他片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析—柳北、柳南、魚峰片區(qū)注:長(zhǎng)期以來(lái),柳北、柳南和魚峰片區(qū)都以建材、機(jī)電、副食品、農(nóng)貿(mào)批發(fā)、汽車銷售及配件等專業(yè)市場(chǎng)為主,未形成集中型的大規(guī)模商業(yè),居民區(qū)多分布小型的社區(qū)型商業(yè),因此該局部?jī)H做簡(jiǎn)略分析。據(jù)統(tǒng)計(jì),柳北、柳南、魚峰片區(qū)現(xiàn)開發(fā)商業(yè)存量約為129.95萬(wàn)㎡,且多數(shù)規(guī)模較小且分散,未能形成規(guī)模集聚的商圈。按三大城區(qū)人口常住人口90萬(wàn)人來(lái)計(jì)算,人均商業(yè)面積達(dá)1.44㎡/人,商業(yè)面積供需較平衡。酒店業(yè)開展緩慢,目前五星級(jí)酒店僅有一家,供求不平衡,未來(lái)開展空間極大名稱地址總房間數(shù)最低價(jià)格(元/日)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配套柳州飯店友誼路1號(hào)280620五星20個(gè)大小會(huì)議室、中西式餐廳、室內(nèi)外網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳池、桑拿、夜總會(huì)、美容美發(fā)京都賓館躍進(jìn)路40號(hào)176208四星商務(wù)、會(huì)議、旅游、涉外麗晶大酒店龍城路32號(hào)205268四星3個(gè)會(huì)議室、娛樂、健身、商場(chǎng)、美容美發(fā)華天世紀(jì)酒店解放北路5號(hào)228238三星餐飲、客房、娛樂、商務(wù)為一體柳州賓館龍城路356198三星餐飲、娛樂、購(gòu)物、美容美發(fā)、桑拿、按摩延安大酒店飛鵝路79號(hào)225168三星餐飲、娛樂、健身南疆賓館飛鵝路304號(hào)288110三星會(huì)議室、中西餐廳、豪華包廂、商場(chǎng)、舞廳、桑拿、酒吧、商務(wù)中心、健身房、美容美發(fā)中心及停車場(chǎng)京都賓館躍進(jìn)路40號(hào)176230三星會(huì)議室、餐飲、娛樂、健身、100多個(gè)車位瑞通大酒店文筆路3號(hào)170110三星會(huì)議室、酒樓、咖啡吧、商務(wù)中心、小型商場(chǎng)、美容美發(fā)廳中山大廈中山路35號(hào)60118三星豪華包廂、中餐廳、商務(wù)中心、豪華夜總會(huì)澤豐大酒店連塘路23號(hào)168128三星商務(wù)中心、歌舞廳、美容美發(fā)廳、商場(chǎng)、會(huì)議室東方大酒店屏山大道72118三星停車場(chǎng)、酒樓、客房、會(huì)議及商務(wù)中心、歌舞茶苑、咖啡廳、美容、桑拿浴足西江賓館東環(huán)路2號(hào)110138三星中西餐廳、豪華包廂、泰式桑拿、多功能會(huì)議室、商務(wù)中心及大型停車場(chǎng)沃頓時(shí)尚酒店解放路250180三星商務(wù)中心柳州商業(yè)現(xiàn)狀分析—酒店業(yè)未來(lái)幾年內(nèi)柳州市酒店業(yè)將步入快速增長(zhǎng)期,商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢(shì)待發(fā)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址星級(jí)建筑面積項(xiàng)目簡(jiǎn)介陽(yáng)光100·麗苼酒店柳州市桂中大道南端2號(hào)五星4.5萬(wàn)陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)引進(jìn)的是全球排名第9的美國(guó)卡爾森(Carlson)酒店集團(tuán)旗下五星級(jí)酒店Radisson。酒店總建筑面積4.5萬(wàn)平米,共有客房262間(含總統(tǒng)套間)。酒店定位為高檔五星級(jí)商務(wù)酒店,配備大型會(huì)議室、多功能廳、行政酒廊等。并擁有1200平米的中、西餐廳,以及一個(gè)屋頂半露天式咖啡吧。此外酒店還有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、水療室、卡拉OK娛樂場(chǎng)所等配套休閑娛樂設(shè)施。柳州地王國(guó)際財(cái)富中心·超五星級(jí)柳州八一路東側(cè)(原市人民醫(yī)院舊址)五星14萬(wàn)該項(xiàng)目采用國(guó)際最先進(jìn)的“地標(biāo)型城市復(fù)合空間”構(gòu)建模式,由香港地王國(guó)際企業(yè)集團(tuán)有限公司計(jì)劃投資40個(gè)億構(gòu)建。該超高層地標(biāo)預(yù)計(jì)建筑高度超過300米,總建筑面積50萬(wàn)平方米,計(jì)劃5年內(nèi)建成。是一條集辦公、商務(wù)、酒店、居住、購(gòu)物、文化、娛樂、社交、休閑、游憩為一體的“城市價(jià)值鏈”。柳州金沙角酒店柳州文惠橋北端東側(cè)五星2.2萬(wàn)項(xiàng)目面臨柳江,江對(duì)岸有蟠龍山公園及亞洲最大的人工瀑布群,充分發(fā)揮土地的綜合價(jià)值,成為集居住、休閑、商業(yè)、觀光為一體的柳州市新的地標(biāo)。項(xiàng)目總建設(shè)面積390915平方米,其中計(jì)算容積率地上建筑面積共計(jì)314715平方米,包括住宅23000平方米,商業(yè)62135平方米及酒店22000平方米,估算總投資約147265.12萬(wàn)元。柳州風(fēng)情港酒店柳州市五星步行街五星4.3萬(wàn)位于柳州老城區(qū)半島地區(qū),總用地面積4.16萬(wàn)平方米,總建筑面積約26.8萬(wàn)平方米,包括住宅、媒體信息中心、蠟像館、國(guó)際節(jié)慶墟、電影院等,以及7萬(wàn)平方米突破性三層架空城市空間改造。酒店高26層,頂部設(shè)置餐飲、娛樂、休閑及室內(nèi)恒溫泳池,柳江美景一覽無(wú)余,氣勢(shì)非凡。九洲天龍大廈柳州市桂中大道東側(cè)五星2.6萬(wàn)五星級(jí)大酒店,建筑面積2.6萬(wàn)平方米,高21層,配置大堂、餐廳、酒吧、醫(yī)務(wù)室、圖書室、商店、商務(wù)中心、健身房等附屬設(shè)施。柳州商業(yè)現(xiàn)狀分析—酒店業(yè)柳州泛寫字樓物業(yè)和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)的分布區(qū)域主要集中在商業(yè)密集的城中區(qū),少數(shù)分布在河?xùn)|區(qū),柳南區(qū),柳北區(qū)

華僑大廈、瑞泰大廈、財(cái)富大廈、聚寶大廈、中環(huán)大廈等,新建項(xiàng)目地王財(cái)富中心、柳州風(fēng)情港等溫州商貿(mào)城、谷埠街國(guó)際商城、新天地商廈等匯金國(guó)際保利·大江郡華信國(guó)際、東方百盛大廈中央美地二期寫字樓項(xiàng)目、南寧碧園寫字樓待建項(xiàng)目陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)麗園大廈寫字樓面臨升級(jí)換代,擁有廣闊的開展前景,由城中區(qū)向河?xùn)|重點(diǎn)開展柳州商業(yè)現(xiàn)狀分析—寫字樓【柳州市地王財(cái)富中心】物業(yè)類型:二期工程為商務(wù)寫字樓商務(wù)規(guī)模:廣西第一商務(wù)大樓,全高303米,二期商務(wù)群樓辦公樓建筑面積30萬(wàn)㎡。動(dòng)態(tài)消息:二期工程內(nèi)容為商務(wù)辦公樓群,預(yù)計(jì)新建5棟商務(wù)辦公樓,高度150m,方案施工期為2021年~2021年,預(yù)計(jì)工期為2年,目前已開挖地基?!疚逍侵协h(huán)大廈】物業(yè)類型:住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。商務(wù)規(guī)模:占地3300㎡,1600平米全層商務(wù)休閑會(huì)所,共擁有300多車位。分住宅、商業(yè)及商務(wù)公寓,商務(wù)公寓40~60平方米的精致小單元?!粳F(xiàn)代收獲大廈】物業(yè)類型:住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。商務(wù)規(guī)模:占地13000㎡,總建30110㎡。LOFT公寓層高4.45米,購(gòu)房者可以利用這個(gè)層高自由搭建二層閣樓,靈活的組合空間。LOFT產(chǎn)品面積從37-64㎡不等,一期約200多套。寫字樓、辦公公寓供給量很大,需求量大,或?qū)⒊蔀榱萆虅?wù)辦公第一場(chǎng)所柳州商業(yè)現(xiàn)狀分析—寫字樓城中片區(qū)柳州商業(yè)現(xiàn)狀分析—寫字樓名稱占地面積/總體建筑面積停車位配套層數(shù)電梯數(shù)量每層總間數(shù)單位面積租金進(jìn)駐客戶空置率備注辦公智能化樓宇自動(dòng)化通訊傳輸智能化消防智能化安保智能化瑞泰大廈1300㎡28——√——√——17層2個(gè)14間10-100㎡28-30元/㎡建材裝飾類公司,教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu),廣告?zhèn)髅焦荆蓭熓聞?wù)所,旅行社30%物業(yè)1元/㎡、1-5層商場(chǎng)花旗大廈600㎡16——√——√——17層2個(gè)10間60-80㎡20-25元/㎡美容美發(fā),裝飾公司70%2-4層商場(chǎng),3層白領(lǐng)公寓方東大廈900㎡————√——√√15層2個(gè)1間500-600㎡32元/㎡金融保險(xiǎn),美容美發(fā)、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)60%不售、層租華僑大廈900㎡8——√——√√16層3個(gè)14間30-200㎡23元/㎡教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu),裝飾公司,房地產(chǎn)開發(fā)公司10%一層商鋪,物業(yè)3元/㎡五星中環(huán)大廈1600㎡500——√————26層3個(gè)15間40-80㎡30元/㎡————商務(wù)公寓,1-4層商場(chǎng)興隆大廈1600㎡10——√——√15層2個(gè)7間70-155㎡25元/㎡美容美發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)公司,房地產(chǎn)評(píng)估公司50%物業(yè)1元/㎡盛華財(cái)富大廈3000㎡60——√——√√24層2個(gè)10間58-185㎡27-30元/㎡裝飾公司,商貿(mào)公司30%物業(yè)1.5元/㎡地王大廈10410㎡220——√——√√24層100-200㎡21元/㎡擔(dān)保公司、康體健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)20%城中片區(qū)片區(qū)內(nèi)多為第二代寫字樓,外立面較新穎、時(shí)尚,但形象檔次一般,商務(wù)功能配套一般

寫字樓、辦公公寓供給量較少,需求量不大,整體來(lái)看乏善可陳柳州商業(yè)現(xiàn)狀分析—寫字樓魚峰柳南柳北片區(qū)名稱占地面積/總體建筑面積停車位配套層數(shù)電梯數(shù)量

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