物業(yè)房屋公司管理辦法

物業(yè)房屋公司管理辦法一、引言親愛的各位同事，我們在物業(yè)房屋管理這個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)共同奮斗多年，深知這份工作對于業(yè)主生活品質(zhì)以及公司長遠(yuǎn)發(fā)展的重要性。為了讓我們的工作更加規(guī)范、有序，更好地服務(wù)業(yè)主，同時(shí)確保公司穩(wěn)健運(yùn)營，特制定本管理辦法。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并遵守，讓我們攜手為打造更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)房屋管理服務(wù)而努力。二、適用范圍本辦法適用于公司全體員工，涵蓋公司所承接的各類物業(yè)項(xiàng)目的房屋管理相關(guān)工作，包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、工業(yè)園區(qū)等。三、管理職責(zé)劃分（一）管理層1.制定戰(zhàn)略與目標(biāo)公司高層領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制定物業(yè)房屋管理的長期戰(zhàn)略規(guī)劃和年度目標(biāo)，確保公司業(yè)務(wù)發(fā)展與市場需求相契合，引領(lǐng)公司朝著優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)方向前進(jìn)。我們鼓勵管理層在制定目標(biāo)時(shí)，充分考慮市場動態(tài)和業(yè)主實(shí)際需求，使目標(biāo)既具挑戰(zhàn)性又切實(shí)可行。2.資源調(diào)配與決策負(fù)責(zé)調(diào)配公司人力、物力、財(cái)力等資源，以保障各項(xiàng)房屋管理工作的順利開展。對于重大事項(xiàng)，如大型維修項(xiàng)目決策、新業(yè)務(wù)拓展等，需進(jìn)行充分的市場調(diào)研和可行性分析后做出決策。希望管理層在決策過程中，廣泛聽取基層員工和業(yè)主的意見，讓決策更貼合實(shí)際情況。（二）項(xiàng)目管理部門1.項(xiàng)目整體把控各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的房屋管理工作全面負(fù)責(zé)，包括但不限于人員安排、工作進(jìn)度跟進(jìn)、質(zhì)量監(jiān)督等。要確保項(xiàng)目的日常運(yùn)營符合公司標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主期望，積極協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目中出現(xiàn)的各類問題。我們希望項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能夠主動關(guān)注項(xiàng)目動態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問題并提前做好應(yīng)對措施。2.業(yè)主溝通協(xié)調(diào)建立與業(yè)主良好的溝通機(jī)制，定期收集業(yè)主意見和建議，及時(shí)反饋業(yè)主關(guān)心的房屋管理問題，并跟進(jìn)處理結(jié)果。鼓勵項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)主動與業(yè)主互動，通過舉辦業(yè)主活動等方式增強(qiáng)業(yè)主對公司的認(rèn)同感和歸屬感。（三）工程維修部門1.房屋設(shè)施維護(hù)負(fù)責(zé)對物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢、保養(yǎng)和維修工作。制定詳細(xì)的維護(hù)計(jì)劃，確保房屋結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。在維修工作中，要嚴(yán)格按照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程進(jìn)行，保證維修質(zhì)量。希望工程維修人員不斷提升自身專業(yè)技能，以更高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)滿足業(yè)主需求。2.應(yīng)急維修處理建立應(yīng)急維修響應(yīng)機(jī)制，對于突發(fā)的房屋設(shè)施故障，如水管爆裂、電路短路等，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，最大限度減少對業(yè)主生活的影響。同時(shí)，定期對應(yīng)急維修設(shè)備和物資進(jìn)行檢查和更新，確保應(yīng)急時(shí)能夠正常使用。（四）客戶服務(wù)部門1.業(yè)主咨詢與投訴處理熱情接待業(yè)主的咨詢和投訴，對業(yè)主提出的問題進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交給相關(guān)部門處理。跟進(jìn)處理進(jìn)度，及時(shí)向業(yè)主反饋處理結(jié)果，確保業(yè)主滿意度。我們鼓勵客服人員以耐心、細(xì)心、熱心的態(tài)度對待業(yè)主，將業(yè)主的每一個(gè)問題都當(dāng)作重要事項(xiàng)來處理。2.資料管理負(fù)責(zé)收集、整理和保管與房屋管理相關(guān)的各類資料，包括業(yè)主檔案、維修記錄、合同文件等。確保資料的完整性和準(zhǔn)確性，便于隨時(shí)查閱和使用。希望客服人員認(rèn)真做好資料管理工作，為公司的運(yùn)營決策提供有力的數(shù)據(jù)支持。四、房屋日常管理（一）房屋巡查1.巡查頻次與內(nèi)容制定詳細(xì)的房屋巡查計(jì)劃，定期對物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的房屋進(jìn)行巡查。巡查內(nèi)容包括房屋外觀、門窗、墻面、地面、屋頂?shù)炔课皇欠翊嬖趽p壞、滲漏等情況；房屋附屬設(shè)施設(shè)備如電梯、消防設(shè)施、水電表等是否正常運(yùn)行。一般情況下，住宅小區(qū)每周至少巡查一次，商業(yè)辦公區(qū)域和工業(yè)園區(qū)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加巡查頻次。希望巡查人員認(rèn)真履行職責(zé)，不放過任何一個(gè)可能存在的問題。2.巡查記錄與報(bào)告巡查人員要對每次巡查情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括巡查時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題等。如發(fā)現(xiàn)重大問題，應(yīng)立即向上級報(bào)告，并及時(shí)采取臨時(shí)措施防止問題進(jìn)一步惡化。我們鼓勵巡查人員在記錄時(shí)盡量詳細(xì)準(zhǔn)確，為后續(xù)的維修和處理工作提供可靠依據(jù)。（二）房屋檔案管理1.檔案建立在物業(yè)項(xiàng)目接管時(shí)，要及時(shí)建立房屋檔案，包括房屋基本信息（如地址、面積、戶型等）、業(yè)主信息、房屋產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)計(jì)圖紙等。確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性，為后續(xù)的管理工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。希望檔案管理人員認(rèn)真核對每一份資料，保證檔案質(zhì)量。2.檔案更新與維護(hù)隨著房屋使用情況的變化，如業(yè)主變更、房屋改造等，要及時(shí)對房屋檔案進(jìn)行更新和維護(hù)。定期對檔案進(jìn)行整理和備份，防止數(shù)據(jù)丟失。我們鼓勵各部門及時(shí)將與房屋相關(guān)的最新信息反饋給檔案管理部門，共同做好檔案的動態(tài)管理。（三）裝修管理1.裝修申請與審批業(yè)主進(jìn)行房屋裝修前，需向公司提出裝修申請，提交裝修方案、施工單位資質(zhì)等相關(guān)資料。公司對裝修申請進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查裝修方案是否符合房屋結(jié)構(gòu)安全要求、是否違反物業(yè)管理規(guī)定等。對于符合要求的申請予以批準(zhǔn)，不符合要求的及時(shí)告知業(yè)主并說明原因，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行修改。希望業(yè)主在裝修前充分了解裝修管理規(guī)定，積極配合公司的審批工作。2.裝修過程監(jiān)管在業(yè)主裝修期間，安排專人對裝修現(xiàn)場進(jìn)行定期巡查，監(jiān)督施工單位是否按照審批后的裝修方案進(jìn)行施工，是否存在違規(guī)行為，如破壞承重墻、私自改變水電線路等。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為要及時(shí)制止，并要求業(yè)主和施工單位限期整改。希望裝修監(jiān)管人員嚴(yán)格履行職責(zé)，保障房屋結(jié)構(gòu)安全和小區(qū)整體環(huán)境。五、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備分類與登記1.分類對物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，如電梯、消防設(shè)施、給排水設(shè)備、供電設(shè)備、智能化設(shè)備等。根據(jù)不同類型設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)和管理要求，制定相應(yīng)的管理措施。2.登記建立設(shè)施設(shè)備臺賬，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、購置時(shí)間、安裝位置、維修保養(yǎng)記錄等信息。確保每臺設(shè)施設(shè)備都有唯一的標(biāo)識和詳細(xì)的檔案資料，便于管理和追溯。希望設(shè)施設(shè)備管理人員認(rèn)真做好登記工作，為設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理奠定基礎(chǔ)。（二）設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)與保養(yǎng)1.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用說明書和實(shí)際運(yùn)行情況，制定年度、季度和月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等，確保各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備得到定期、有效的維護(hù)保養(yǎng)。我們鼓勵維護(hù)保養(yǎng)人員嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行，保證設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。2.維護(hù)保養(yǎng)記錄對每次維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、內(nèi)容、更換的零部件、維修人員等信息。維護(hù)保養(yǎng)記錄要妥善保存，作為設(shè)施設(shè)備管理和評估的重要依據(jù)。希望維護(hù)保養(yǎng)人員認(rèn)真填寫記錄，做到有據(jù)可查。（三）設(shè)施設(shè)備維修與更新1.維修管理設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，使用部門或巡查人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告給工程維修部門。工程維修部門接到報(bào)告后，應(yīng)立即組織人員進(jìn)行故障診斷和維修。對于重大故障或復(fù)雜維修項(xiàng)目，要制定詳細(xì)的維修方案，并組織相關(guān)專家進(jìn)行論證。維修完成后，要進(jìn)行驗(yàn)收，確保設(shè)施設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。希望維修人員不斷提升維修技能，提高維修效率，減少設(shè)施設(shè)備故障對業(yè)主生活和工作的影響。2.更新決策當(dāng)設(shè)施設(shè)備達(dá)到使用壽命或因技術(shù)落后、性能下降等原因無法滿足使用需求時(shí)，要進(jìn)行更新決策。由工程維修部門提出更新建議，包括更新的必要性、可行性分析、預(yù)算等內(nèi)容。經(jīng)公司管理層審批后，組織實(shí)施設(shè)施設(shè)備更新工作。希望在更新決策過程中，充分考慮成本效益和技術(shù)發(fā)展趨勢，確保更新后的設(shè)施設(shè)備能夠更好地服務(wù)業(yè)主。六、安全管理（一）消防安全管理1.消防設(shè)施配備與維護(hù)按照相關(guān)法律法規(guī)和消防標(biāo)準(zhǔn)，配備齊全的消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)等。定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。希望全體員工都能關(guān)注消防設(shè)施設(shè)備的狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告。2.消防安全宣傳與培訓(xùn)定期組織業(yè)主和員工參加消防安全宣傳活動和培訓(xùn)，提高大家的消防安全意識和自防自救能力。宣傳內(nèi)容包括火災(zāi)預(yù)防知識、火災(zāi)報(bào)警方法、逃生技巧等。培訓(xùn)要注重實(shí)用性和操作性，通過模擬演練等方式讓參與者親身體驗(yàn)。希望大家積極參與消防安全活動，共同營造安全的居住和工作環(huán)境。3.消防通道與疏散標(biāo)識管理確保消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道上堆放雜物。設(shè)置明顯的疏散標(biāo)識，并定期檢查其是否完好、清晰。如發(fā)現(xiàn)疏散標(biāo)識損壞或不清晰，要及時(shí)更換或修復(fù)。希望大家自覺遵守規(guī)定，不占用消防通道，共同維護(hù)消防安全。（二）治安安全管理1.人員與車輛出入管理在物業(yè)項(xiàng)目出入口設(shè)置崗?fù)ぃ瑢θ藛T和車輛進(jìn)行出入登記和檢查。業(yè)主和租戶憑有效證件進(jìn)出，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)或登記相關(guān)信息后方可進(jìn)入。加強(qiáng)對出入口的秩序維護(hù)，防止出現(xiàn)擁堵和混亂現(xiàn)象。希望大家積極配合出入口管理工作，共同維護(hù)小區(qū)和辦公區(qū)域的治安秩序。2.巡邏防控制定巡邏制度，安排保安人員定時(shí)對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行巡邏。巡邏內(nèi)容包括小區(qū)或辦公區(qū)域內(nèi)的人員活動情況、門窗關(guān)閉情況、是否存在安全隱患等。巡邏過程中要保持警惕，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理并報(bào)告。我們鼓勵保安人員增強(qiáng)責(zé)任心，提高巡邏質(zhì)量，為業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。3.監(jiān)控系統(tǒng)管理確保監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，監(jiān)控?cái)z像頭覆蓋物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的主要區(qū)域。安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的日常管理和維護(hù)，定期查看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄和處理。監(jiān)控資料要妥善保存一定期限，以備查閱。希望監(jiān)控管理人員認(rèn)真履行職責(zé)，充分發(fā)揮監(jiān)控系統(tǒng)的作用。（三）房屋結(jié)構(gòu)安全管理1.定期檢測評估委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行定期檢測評估，特別是對于老舊房屋和存在安全隱患的房屋。檢測評估內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)的承載能力、抗震性能、裂縫情況等。根據(jù)檢測評估結(jié)果，制定相應(yīng)的處理措施，如加固維修、拆除重建等。希望大家重視房屋結(jié)構(gòu)安全，積極配合檢測評估工作。2.日常巡查與監(jiān)測在日常房屋巡查過程中，重點(diǎn)關(guān)注房屋結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)異常變化，如墻體裂縫擴(kuò)大、地基沉降等。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的監(jiān)測措施，如設(shè)置觀測點(diǎn)、定期測量等。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，及時(shí)調(diào)整處理方案，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。希望巡查人員提高對房屋結(jié)構(gòu)安全問題的敏感度，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。七、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)制定詳細(xì)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)，明確不同區(qū)域（如公共樓道、電梯間、小區(qū)道路、停車場等）的清掃頻次、質(zhì)量要求等。如公共樓道每天至少清掃一次，電梯間每天擦拭消毒，小區(qū)道路保持無垃圾雜物等。希望保潔人員嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)，為業(yè)主創(chuàng)造整潔舒適的環(huán)境。2.垃圾收集與處理合理設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，配備足夠數(shù)量的垃圾桶，并定期進(jìn)行清理和消毒。按照垃圾分類的要求，引導(dǎo)業(yè)主正確投放垃圾。將收集的垃圾及時(shí)運(yùn)輸至指定的垃圾處理場所進(jìn)行處理，確保垃圾日產(chǎn)日清。希望全體業(yè)主積極配合垃圾分類工作，共同維護(hù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。3.衛(wèi)生檢查與監(jiān)督建立衛(wèi)生檢查制度，定期對物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容包括清掃保潔質(zhì)量、垃圾收集處理情況、公共區(qū)域衛(wèi)生狀況等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)督促整改，并對整改情況進(jìn)行復(fù)查。希望大家共同參與衛(wèi)生監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)環(huán)境衛(wèi)生問題及時(shí)向公司反映。（二）綠化管理1.綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)在物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃階段，要充分考慮綠化布局和植物配置，根據(jù)不同區(qū)域的功能和特點(diǎn)，選擇適宜的植物品種。綠化設(shè)計(jì)要注重美觀性和實(shí)用性相結(jié)合，營造舒適宜人的居住和工作環(huán)境。希望綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)人員充分了解業(yè)主需求和當(dāng)?shù)貧夂驐l件，打造具有特色的綠化景觀。2.綠化養(yǎng)護(hù)管理制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作內(nèi)容。定期對綠化植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保植物生長良好、景觀效果美觀。加強(qiáng)對綠化養(yǎng)護(hù)人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)技能和養(yǎng)護(hù)水平。希望綠化養(yǎng)護(hù)人員用心呵護(hù)每一株植物，為小區(qū)和辦公區(qū)域增添綠色生機(jī)。3.綠化保護(hù)與宣傳加強(qiáng)對綠化區(qū)域的保護(hù)，設(shè)置明顯的保護(hù)標(biāo)識，嚴(yán)禁業(yè)主和外來人員隨意踐踏草坪、攀折花木等。通過宣傳活動，提高業(yè)主對綠化保護(hù)的認(rèn)識，引導(dǎo)業(yè)主共同愛護(hù)綠化環(huán)境。希望大家都能自覺愛護(hù)身邊的綠化植物，共同維護(hù)美麗的家園。八、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)物價(jià)部門備案，并向業(yè)主公示。希望在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分考慮業(yè)主的承受能力和公司的運(yùn)營成本，做到公平合理。2.收費(fèi)方式與時(shí)間明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式，如現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等，方便業(yè)主繳費(fèi)。同時(shí)，規(guī)定收費(fèi)時(shí)間，一般按季度或年度收取。提前通知業(yè)主繳費(fèi)時(shí)間和金額，提醒業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)。希望業(yè)主能夠按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以保障公司各項(xiàng)服務(wù)工作的正常開展。3.欠費(fèi)催繳對于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，要及時(shí)進(jìn)行催繳。催繳方式包括電話通知、短信提醒、上門催繳等。對于長期欠費(fèi)且經(jīng)多次催繳仍不繳納的業(yè)主，可通過法律途徑解決。希望欠費(fèi)業(yè)主能夠理解公司的工作，盡快補(bǔ)繳費(fèi)用，避免不必要的法律糾紛。（二）維修資金管理1.維修資金的歸集與使用按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，協(xié)助業(yè)主歸集房屋專項(xiàng)維修資金。維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。建立維修資金使用管理制度，明確使用范圍、申請程序、審批流程等。維修資金的使用要經(jīng)過業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意，并進(jìn)行公示。希望大家共同監(jiān)督維修資金的使用，確保資金安全、合理、透明。2.維修資金賬目管理設(shè)立專門的維修資金賬目，對維修資金的收支情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。定期向業(yè)主公布維修資金的使用情況和賬目余額，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。希望賬目管理人員認(rèn)真做好賬目管理工作，保證賬目清晰、準(zhǔn)確。（三）其他費(fèi)用管理1.水電費(fèi)代收代繳如受業(yè)主委托代收代繳水電費(fèi)，要按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，準(zhǔn)確抄表計(jì)費(fèi)，并及時(shí)將費(fèi)用上繳給供水、供電部門。同時(shí)，向業(yè)主提供水電費(fèi)繳費(fèi)明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。希望大家積極配合水電費(fèi)代收代繳工作，如有疑問及時(shí)與公司溝通。2.其他經(jīng)營性收入管理公司在物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)開展的其他經(jīng)營性活動，如場地租賃、廣告位出租等所產(chǎn)生的收入，要進(jìn)行規(guī)范管理。建立收入臺賬，詳細(xì)記錄收入來源、金額、時(shí)間等信息。經(jīng)營性收入要用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足或?qū)ｍ?xiàng)用于物業(yè)項(xiàng)目的改善和維護(hù)，并向業(yè)主公示。希望大家共同關(guān)注公司的經(jīng)營性活動，為公司的發(fā)展出謀劃策。九、員工培訓(xùn)與考核（一）員工培訓(xùn)1.培訓(xùn)計(jì)劃