上海市產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理辦法

上海市產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理辦法?一、引言在上海市城市建設(shè)與發(fā)展的進(jìn)程中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為一種重要的資源配置和權(quán)益調(diào)整方式，廣泛應(yīng)用于城市更新、土地開發(fā)、房屋征收等多個(gè)領(lǐng)域。為了規(guī)范產(chǎn)權(quán)調(diào)換行為，保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)秩序，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及上海市的實(shí)際情況，特制定本管理辦法。本辦法旨在為上海市范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)提供明確的操作指引和規(guī)范準(zhǔn)則，確保產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)合法、公平、有序地進(jìn)行。二、適用范圍與基本原則（一）適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)，包括但不限于國有土地上房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。涉及特殊行業(yè)或特定領(lǐng)域的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（二）基本原則1.合法性原則：產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國家和上海市的法律法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求。任何違反法律法規(guī)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換行為均屬無效。2.公平公正原則：在產(chǎn)權(quán)調(diào)換過程中，應(yīng)當(dāng)充分保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保交易公平、公正。交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理確定，不得損害國家、集體和他人的利益。3.自愿協(xié)商原則：產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)基于當(dāng)事人的自愿，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫他人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，通過協(xié)商達(dá)成產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議。4.等價(jià)有償原則：產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)脑瓌t，按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和結(jié)算。對(duì)于被調(diào)換的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償或置換。三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的主體與條件（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換主體1.出讓方：指擁有合法產(chǎn)權(quán)并愿意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一方，可以是自然人、法人或其他組織。出讓方應(yīng)當(dāng)對(duì)其出讓的產(chǎn)權(quán)擁有完整的處分權(quán)，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛或其他權(quán)利限制。2.受讓方：指愿意接受產(chǎn)權(quán)調(diào)換并具備相應(yīng)條件的一方，可以是自然人、法人或其他組織。受讓方應(yīng)當(dāng)具備履行產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的能力和條件。（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件1.產(chǎn)權(quán)清晰：出讓方的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)清晰明確，具有合法的產(chǎn)權(quán)證書或其他有效證明文件。產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議或糾紛的，不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.符合規(guī)劃：產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求。涉及土地用途變更的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。3.無權(quán)利限制：出讓的產(chǎn)權(quán)不存在抵押、查封、凍結(jié)等權(quán)利限制情況。如有權(quán)利限制，應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換前解除相關(guān)限制。4.其他條件：根據(jù)不同類型的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，可能還需要滿足其他特定條件，如企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換可能需要經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)等。四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的程序（一）申請(qǐng)與受理1.出讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)共同向產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理部門提出產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請(qǐng)，并提交以下材料：-產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請(qǐng)書；-雙方當(dāng)事人的身份證明文件；-產(chǎn)權(quán)證書或其他有效產(chǎn)權(quán)證明文件；-產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，包括調(diào)換的方式、價(jià)格、期限等；-其他相關(guān)證明材料。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。對(duì)于符合受理?xiàng)l件的，予以受理；對(duì)于不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人并說明理由。（二）評(píng)估與定價(jià)1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理部門應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓和受讓的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和上海市的相關(guān)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。2.雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估報(bào)告協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格。協(xié)商不成的，可以按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。（三）協(xié)議簽訂1.雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議。產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：-雙方當(dāng)事人的基本信息；-調(diào)換產(chǎn)權(quán)的基本情況，包括位置、面積、用途等；-調(diào)換的方式和價(jià)格；-付款方式和期限；-產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的辦理時(shí)間和責(zé)任；-違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式；-其他需要約定的事項(xiàng)。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并由雙方當(dāng)事人簽字蓋章。（四）審批與備案1.涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照國家和上海市的相關(guān)規(guī)定報(bào)經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將協(xié)議報(bào)產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理部門備案。產(chǎn)權(quán)調(diào)換管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)備案材料進(jìn)行審核，對(duì)于符合規(guī)定的，予以備案。（五）產(chǎn)權(quán)過戶1.雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的約定，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：-產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議；-產(chǎn)權(quán)證書或其他有效產(chǎn)權(quán)證明文件；-雙方當(dāng)事人的身份證明文件；-完稅證明；-其他相關(guān)證明材料。2.產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，對(duì)于符合規(guī)定的，予以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，頒發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。五、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的監(jiān)督與管理（一）監(jiān)督管理部門上海市產(chǎn)權(quán)調(diào)換的監(jiān)督管理部門為上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市規(guī)劃和自然資源局等相關(guān)部門。各部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)的監(jiān)督管理。（二）監(jiān)督管理內(nèi)容1.合法性監(jiān)督：監(jiān)督產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)是否符合國家和上海市的法律法規(guī)，是否存在違法違規(guī)行為。2.程序監(jiān)督：監(jiān)督產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)是否按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括申請(qǐng)、評(píng)估、協(xié)議簽訂、審批、備案、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)。3.價(jià)格監(jiān)督：監(jiān)督產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格是否合理，是否存在價(jià)格欺詐等行為。4.資金監(jiān)管：對(duì)于涉及資金支付的產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)，監(jiān)督資金的流向和使用情況，確保資金安全。（三）違規(guī)處理1.對(duì)于違反本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換行為，監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。2.對(duì)于在產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)中存在違法犯罪行為的，依法追究其刑事責(zé)任。六、法律責(zé)任（一）出讓方責(zé)任1.出讓方隱瞞產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議無效或無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2.出讓方未按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）受讓方責(zé)任1.受讓方未按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的約定支付價(jià)款或履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.受讓方采取欺詐、脅迫等手段簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的，該協(xié)議無效，受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）中介機(jī)構(gòu)責(zé)任1.評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換活動(dòng)中提供虛假評(píng)估報(bào)告或其他虛假證明文件的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償