物業(yè)管理法律常識(shí)講座

物業(yè)管理法律法規(guī)講座廣東銘致律師事務(wù)所律師張強(qiáng)88885926與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章制度一、各職能部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)：指導(dǎo)協(xié)助協(xié)調(diào)糾紛具體方式1作為籌備組成員參與業(yè)主大會(huì)籌備組。2處理糾紛

行政指導(dǎo)行為

1．行政指導(dǎo)是非權(quán)力行政活動(dòng)。不以國(guó)家權(quán)力為后盾。2．行政指導(dǎo)是一種事實(shí)行為。3．行政指導(dǎo)是行政機(jī)關(guān)單方面的意思表示，屬于單方行為。4．行政指導(dǎo)一般適用于有較大幅度彈性的管理領(lǐng)域。5．行政指導(dǎo)適用法律優(yōu)先的原那么。6．行政指導(dǎo)是一種外部行為。行政指導(dǎo)行為非強(qiáng)制性表象特征：示范、倡導(dǎo)、咨詢、建議、訓(xùn)導(dǎo)行政指導(dǎo)行為的“不可訴性〞反之違法要求履行義務(wù)不履行行政指導(dǎo)的法定職責(zé)主觀成心或重大過(guò)失而作了行政誤導(dǎo)建議在指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的過(guò)程中，多使用建議的指導(dǎo)性意見。防止使用強(qiáng)制性的語(yǔ)言。物業(yè)管理區(qū)域de劃分劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖

2、公用設(shè)施設(shè)備是否可分割

3、社區(qū)建設(shè)因素舊城區(qū)、城中村

征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域三、業(yè)主物業(yè)管理權(quán)的來(lái)源業(yè)主權(quán)利專有權(quán)〔獨(dú)立性：1、構(gòu)造2、使用，3、登記〕1、內(nèi)部權(quán)利 共有權(quán)2、外部權(quán)利:管理權(quán)〔業(yè)主成員權(quán)的范疇〕?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用

法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋??最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用

法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第三條

除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有局部：

〔一〕建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部；

〔二〕其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。其他合法占有買賣贈(zèng)與所有權(quán)人業(yè)主四、籌備業(yè)主大會(huì)1、成立的條件：A、50%〔已交付使用的物業(yè)建筑面積到達(dá)物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的〕B、20%〔百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求?！吵闪⒌臈l件：50%20%交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十的聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。）2、籌備組的成立：A、人數(shù)7～15人〔業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成〕B、60%〔業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十〕C、7日〔業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告〕D、3個(gè)月〔業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！?、建設(shè)單位的義務(wù)：A、書面報(bào)告B、參與籌備組C、協(xié)助籌備組工作4、物業(yè)公司的義務(wù)人力支持第十四條建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的根本資料〔包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等〕、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。5、籌備組職責(zé)：籌備組職責(zé)時(shí)間其他候選人產(chǎn)生辦法以及名單業(yè)主身份議事規(guī)則草案管理規(guī)約草案內(nèi)容形式地點(diǎn)籌備組職責(zé)五、投票權(quán)

第二十二條業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照以下方式確定：〔一〕專有局部面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有局部面積之和計(jì)算?！捕辰ㄔO(shè)單位已經(jīng)出售的專有局部的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有局部按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。六、業(yè)主大會(huì)的議事程序。七、前期物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的認(rèn)定定價(jià)權(quán)交付2、逾期收樓八、物業(yè)管理用房物業(yè)效勞用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)效勞用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)效勞用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理效勞工作，不得挪作他用。第四十條建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)效勞用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。九、物業(yè)、設(shè)施設(shè)備以及資料的移交保密義務(wù)：刑法修正案九【2021年11月1日施行】十、新舊業(yè)主產(chǎn)權(quán)交易前后各自承擔(dān)物業(yè)效勞費(fèi)

第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)效勞企業(yè)結(jié)清物業(yè)效勞費(fèi)用。十一、酬金制包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。十六、實(shí)行酬金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支情況。十二、公用水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?、按約定分?jǐn)偅?、約定不明按面積分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。十三、物業(yè)效勞合同期限按約定期限屆滿的處理。物業(yè)效勞合同期滿前三個(gè)月物業(yè)公司以及業(yè)主大會(huì)對(duì)是否續(xù)簽續(xù)聘應(yīng)當(dāng)各自表態(tài)。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)效勞企業(yè)的，原物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)效勞合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

十九、事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系，以業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司之日終止。〔物業(yè)效勞合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)效勞企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供效勞的，物業(yè)效勞合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止?！匙罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋十四車位?物權(quán)法?第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋

第六條

建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位車位種類

1、規(guī)劃車位2、非規(guī)劃的車位規(guī)劃車位：A、不得預(yù)售B、首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人C、外租合同不得超過(guò)6個(gè)月D、公開出售，透明交易E、不得多拿多占〔擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)置一個(gè)車位、車庫(kù)。〕最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋

第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要〞的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。?廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記前方能出售車位、車庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫(kù)一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)置一個(gè)車位、車庫(kù)。非規(guī)劃車位：

使用經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。收益歸全體業(yè)主支配。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋

第七條

改變共有局部的用途、利用共有局部從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有局部，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第〔七〕項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)〞。

?廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記前方能出售車位、車庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫(kù)一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)置一個(gè)車位、車庫(kù)。十五、禁止行為以及處理〔裝修以及生活起居〕

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止以下行為：〔一〕損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；〔二〕違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；〔三〕將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室〔廳〕、書房和廚房的上方；〔四〕破壞或者擅自改變房屋外觀；〔五〕違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

〔六〕損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；〔七〕損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；〔八〕損毀樹木、園林；〔九〕存放不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；〔十〕亂丟垃圾，高空拋物；〔十一〕發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；〔十二〕法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。十六、物業(yè)的維修業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。第五十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。第六十一條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。十七，業(yè)主出租轉(zhuǎn)讓物業(yè)的告知義務(wù)

十八、維修資金1、籌集以及管理第五十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原那么。

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋第十四條

建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有局部、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理本錢之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)本錢的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位