房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價程序考試試題》考試題含答案

房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價程序考試試題》考試題含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價程序中，明確估價基本事項的首要工作是（）。A.確定估價對象范圍B.明確估價目的C.確定價值類型D.選定估價時點(diǎn)答案：B2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價委托合同中不必載明的內(nèi)容是（）。A.估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級B.估價服務(wù)費(fèi)用及支付方式C.估價報告的交付時間和方式D.委托方與估價機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)答案：A3.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）。A.實(shí)地查勘應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師參加B.查勘記錄需由查勘人員和委托人簽字確認(rèn)C.對于已滅失的房地產(chǎn)，可僅依據(jù)書面資料完成估價D.查勘時應(yīng)拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況的影像資料答案：C4.估價作業(yè)方案中“估價方法選用”的核心依據(jù)是（）。A.估價師的經(jīng)驗(yàn)偏好B.估價對象的類型和資料可獲取性C.委托方的要求D.行業(yè)慣例答案：B5.某住宅房地產(chǎn)估價中，若委托方要求將裝修價值與房屋主體價值分別測算，估價師應(yīng)首先（）。A.直接采用成本法分別計算B.明確估價目的是否需要分體估價C.告知委托方分體估價需額外費(fèi)用D.拒絕分體估價要求答案：B6.估價報告審核的重點(diǎn)不包括（）。A.估價依據(jù)的合法性B.估價方法的適用性C.估價師的簽字是否規(guī)范D.估價結(jié)果的市場合理性答案：C（注：簽字規(guī)范是形式審核，重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)內(nèi)容）7.估價資料歸檔的最短保存期限是（）。A.5年B.10年C.15年D.20年答案：C（依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，自估價報告出具之日起不少于15年）8.下列不屬于估價所需資料的是（）。A.估價對象的權(quán)屬證明B.周邊類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例C.委托方的財務(wù)報表D.估價對象的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)答案：C9.確定估價時點(diǎn)時，若估價目的為司法鑒定，則估價時點(diǎn)應(yīng)（）。A.由法院指定B.與委托方協(xié)商確定C.以現(xiàn)場查勘日為準(zhǔn)D.以估價報告出具日為準(zhǔn)答案：A10.估價結(jié)果確定時，對同一估價對象采用兩種以上方法測算的結(jié)果出現(xiàn)差異，正確的處理方式是（）。A.選擇其中一種方法的結(jié)果作為最終值B.對差異原因進(jìn)行分析，綜合確定最終值C.采用算術(shù)平均法計算最終值D.以估價師主觀判斷為準(zhǔn)答案：B二、多項選擇題（每題3分，共15分，每題至少2個正確選項）1.房地產(chǎn)估價程序的作用包括（）。A.規(guī)范估價行為B.提高估價效率C.防范估價風(fēng)險D.增強(qiáng)估價報告的公信力答案：ABCD2.受理估價委托前，估價機(jī)構(gòu)需審查的內(nèi)容有（）。A.估價目的的合法性B.估價對象的權(quán)屬是否清晰C.自身是否具備相應(yīng)估價能力D.委托方的支付能力答案：ABC3.制定估價作業(yè)方案時，需明確的內(nèi)容包括（）。A.估價項目的人員分工B.各階段的時間節(jié)點(diǎn)C.需搜集的資料清單D.估價方法的具體計算公式答案：ABC4.實(shí)地查勘記錄應(yīng)包含的信息有（）。A.查勘日期和天氣情況B.估價對象的實(shí)物狀況描述C.周邊環(huán)境的觀察記錄D.查勘人員的專業(yè)資格答案：ABC5.估價報告交付后，估價機(jī)構(gòu)需保存的資料包括（）。A.估價委托合同原件B.實(shí)地查勘記錄C.估價測算過程的草稿D.委托方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件答案：ABCD三、判斷題（每題2分，共10分，正確劃“√”，錯誤劃“×”）1.估價業(yè)務(wù)來源只能是委托方主動委托，估價機(jī)構(gòu)不得主動招攬業(yè)務(wù)。（）答案：×（估價機(jī)構(gòu)可通過合法方式招攬業(yè)務(wù)）2.估價對象的范圍由委托方確定，估價師無需核實(shí)。（）答案：×（估價師需核實(shí)估價對象范圍的合法性和真實(shí)性）3.若估價對象為已出租的房地產(chǎn)，實(shí)地查勘時無需與承租人溝通。（）答案：×（需了解租賃情況對價值的影響）4.估價報告審核可由未參與該項目的注冊房地產(chǎn)估價師完成。（）答案：√5.估價資料歸檔后，委托方要求查閱時，估價機(jī)構(gòu)可拒絕提供。（）答案：×（應(yīng)按規(guī)定提供查閱，法律另有規(guī)定除外）四、簡答題（每題8分，共32分）1.簡述房地產(chǎn)估價程序的主要步驟。答案：主要步驟包括：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價委托；（3）確定估價基本事項（估價目的、對象、時點(diǎn)、價值類型）；（4）制定估價作業(yè)方案；（5）搜集估價所需資料；（6）實(shí)地查勘估價對象；（7）選用估價方法進(jìn)行測算；（8）確定估價結(jié)果；（9）撰寫估價報告；（10）審核估價報告；（11）交付估價報告；（12）保存估價資料。2.確定估價基本事項時，“價值類型”需考慮哪些因素？答案：價值類型的確定需考慮：（1）估價目的（如抵押、征收、轉(zhuǎn)讓等不同目的對應(yīng)不同價值類型）；（2）估價對象自身狀況（如是否存在租賃、查封等權(quán)利限制）；（3）相關(guān)法律法規(guī)和估價規(guī)范的要求（如市場價值、抵押價值、征收補(bǔ)償價值等）；（4）委托方的特殊要求（需在合法前提下）。3.實(shí)地查勘估價對象時，估價師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些實(shí)物狀況？答案：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：（1）建筑結(jié)構(gòu)（如鋼筋混凝土、磚混等）；（2）設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防系統(tǒng)）；（3）裝飾裝修（如裝修材料、新舊程度）；（4）完損狀況（是否存在裂縫、滲漏等）；（5）空間布局（如戶型、朝向）；（6）土地開發(fā)程度（如三通一平、七通一平）。4.簡述估價報告審核的主要內(nèi)容。答案：審核內(nèi)容包括：（1）估價依據(jù)的完整性和合法性（如是否引用有效法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)）；（2）估價方法的適用性（是否與估價對象類型、資料條件匹配）；（3）參數(shù)選取的合理性（如可比實(shí)例的修正系數(shù)、收益法中的報酬率）；（4）測算過程的準(zhǔn)確性（如公式應(yīng)用、數(shù)據(jù)計算）；（5）估價結(jié)果的合理性（是否符合市場行情、不同方法結(jié)果是否協(xié)調(diào)）；（6）報告內(nèi)容的完整性（是否涵蓋規(guī)范要求的所有要素）。五、案例分析題（23分）【背景資料】2023年5月10日，甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接到乙公司委托，要求對其位于某市A區(qū)的一棟辦公大樓（建筑面積12000㎡，2018年建成，鋼混結(jié)構(gòu)）進(jìn)行抵押估價，估價時點(diǎn)為2023年5月31日。甲機(jī)構(gòu)當(dāng)日受理委托，簽訂了包含估價目的、對象、時點(diǎn)、價值類型（市場價值）、費(fèi)用支付方式的委托合同。5月12日，估價師張某單獨(dú)前往查勘，因大樓正在裝修，僅拍攝了外觀照片，未進(jìn)入內(nèi)部。5月15日，張某搜集到2021年該區(qū)域3個辦公大樓的交易案例，直接作為可比實(shí)例。5月20日，張某采用比較法測算，未考慮裝修對價值的影響，得出評估值8000萬元。5月25日，甲機(jī)構(gòu)未審核直接出具報告并交付乙公司，資料僅保存了估價報告原件?！締栴}】指出上述估價過程中存在的錯誤，并說明理由。答案：（1）錯誤1：估價師張某單獨(dú)查勘。理由：實(shí)地查勘應(yīng)至少有2名注冊房地產(chǎn)估價師參加（《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求）。（2）錯誤2：未進(jìn)入內(nèi)部查勘，僅拍攝外觀照片。理由：抵押估價需全面了解實(shí)物狀況，裝修中的內(nèi)部狀況影響價值，應(yīng)詳細(xì)記錄（如裝修進(jìn)度、已投入成本）。（3）錯誤3：選用2021年的交易案例作為可比實(shí)例。理由：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近估價時點(diǎn)（一般不超過1年），2021年距今2年，市場可能發(fā)生變化，需進(jìn)行期日修正或更換近期案例。（4）錯誤4：未考慮裝修對價值的影響。理由：抵押估價中，正在裝修的房地產(chǎn)需評估其現(xiàn)狀價值，裝修投入可能增加價值，也可能因未完成存在不確定性，需在報告中說明。（5）錯誤5：未審核直接出具報告。理由：估價報告需經(jīng)至少一名未參與項目的注冊房地產(chǎn)估價師審核，確保內(nèi)容準(zhǔn)確