2012年南京句容碧桂園鳳凰城項目商業(yè)市場調(diào)研分析

1、,碧桂園 COUNTYR GARDEN,南京句容碧桂園鳳凰城項目 商業(yè)市場調(diào)研分析,2012年3月,句容碧桂園鳳凰城調(diào)研分享：,一】、 項目基本參數(shù)及概況 二】、句容市區(qū)域狀況簡析 三】、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析 四】、市場調(diào)研分析 五】、鳳凰城商業(yè)SWOT分析 六】、項目業(yè)態(tài)定位,項目區(qū)位 鳳凰城位于南京和湯山新城的門戶核心區(qū)域，將成為新城“推進同城同建，打造南京副城”的樣板區(qū)。從和南京、湯山共同發(fā)展的角度來說，地理位置相當優(yōu)越，商業(yè)總面積超過150000平方米，通過對用地的規(guī)劃、改造、提升、創(chuàng)新，本項目將建造成集文化、休閑、娛樂和社交等功能為一體的大型城邦級商業(yè)休閑娛樂中心，主要招商內(nèi)容涉及長江

2、三角洲地區(qū)的各種商業(yè)業(yè)態(tài)，同時又包容了句容的當?shù)靥匦?，此地塊即將成為南京東的又一重要商業(yè)中心。,一、項目基本參數(shù)及概況,鳳凰城,項目規(guī)劃 碧桂園鳳凰城作為一個大型城市綜合體，是以商業(yè)、休閑為驅(qū)動，以居住為核心，以自然景觀及配套完善為基礎(chǔ)，延伸南京的城市生命線，拓展句容的城市文化，突出高端休閑人文生活為目標，將規(guī)劃區(qū)打造成融居住、商業(yè)、文化、休閑為一體的高端精品城中城。,一、項目基本參數(shù)及概況,*注：以上數(shù)據(jù)由項目提供,一、項目基本參數(shù)及概況,*注：以上數(shù)據(jù)由項目提供,句容碧桂園鳳凰城調(diào)研分享：,一】、 項目基本參數(shù)及概況 二】、句容市區(qū)域狀況簡析 三】、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析 四】、市場調(diào)研分析

3、五】、鳳凰城商業(yè)SWOT分析 六】、項目業(yè)態(tài)定位,地理位置 句容距離南京47公里，至上海只有2.5小時，滬寧高速、寧杭公路近在咫尺。滬寧鐵路橫穿境內(nèi)（其中貫穿句容北端的滬寧高鐵、滬寧城際鐵路項目已經(jīng)啟動正在緊張建設(shè)之中,貫穿句容西部郭莊的寧杭城際鐵路也已經(jīng)啟動正在緊張建設(shè)之中），滬寧高速、312國道、寧杭國道橫貫東西南北。西去南京祿口國際機場行程僅29公里，東到上海虹橋機場也僅2個半小時。,二、句容市區(qū)域狀況簡析,經(jīng)濟發(fā)展 2010年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值243.09億元，人均GDP39366元。地方財政一般預(yù)算收入14.58億元。句容已跨入中國綜合實力百強縣（市）之列。句容也是中國最早對外開放的地

4、區(qū)之一。開放型經(jīng)濟、個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅猛。據(jù)統(tǒng)計，到2011年底，全市歷年累計批準落戶三資企業(yè)389家，協(xié)議利用外資10.32億美元，實際利用外資4.32億美元。,二、句容市區(qū)域狀況簡析,句容市未來發(fā)展 句容市地處蘇南，緊鄰南京,是南京的東南門戶“同城意味著句容突破了金陵后花園的角色定位，突破了被動承接南京輻射的發(fā)展思路”。句容市委書記童國祥說，“借用南京科教優(yōu)勢，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就很自然地成為句容科學(xué)發(fā)展的重要訴求?！?二、句容市區(qū)域狀況簡析,【城市布局】形成“兩環(huán)、三軸、二楔”格局 全市規(guī)劃按照全面對接南京的要求，與南京城市規(guī)劃實現(xiàn)對接，為推進同城同建創(chuàng)造條件。積極

5、推動區(qū)域合作，完善邊界地區(qū)規(guī)劃，加快寶華與仙林龍?zhí)?、下蜀與龍?zhí)堆亟?、開發(fā)區(qū)與湯山、郭莊與湖熟等重點交界板塊規(guī)劃對接。破除行政壁壘，建立長效協(xié)調(diào)機制，探索與南京接壤地區(qū)聯(lián)合開發(fā)的發(fā)展模式，積極推進區(qū)域空間布局、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施一體化。構(gòu)建“兩環(huán)”（建設(shè)環(huán)、生態(tài)環(huán)）、“三軸”（寧鎮(zhèn)軸、滬寧軸、寧杭軸）、“二楔”（寶華山綠楔、赤山湖綠楔）的市域空間組織結(jié)構(gòu)和“中心城區(qū)新市鎮(zhèn)新社區(qū)”三級城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。,二、句容市區(qū)域狀況簡析,【交通發(fā)展】構(gòu)建區(qū)域城市交通體系 規(guī)劃明確指出，加快交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以高鐵、城際軌道、高速公路等多種區(qū)域大交通建設(shè)為契機，加強鐵路、公路、水路等多種運輸方式整合，積極融入長三角地

6、區(qū)以及南京都市圈、寧鎮(zhèn)揚區(qū)域綜合交通網(wǎng)絡(luò)，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供“便捷、快速、高效、安全”的交通運輸服務(wù)，初步構(gòu)筑一體化的結(jié)構(gòu)均衡的市域綜合交通體系。公路：盡快實現(xiàn)與南京市區(qū)和重要對外交通樞紐的快速公路銜接，按10車道快速路標準改造S122句容段，完成S337（湯山至寶華段）一級公路改造工程，實現(xiàn)句容市區(qū)與龍?zhí)陡蹍^(qū)、寶華樞紐的快速聯(lián)系；按一級公路標準拓寬改造G104、S340、S358（寧茅線）、S266（句茅路）句容段、122省道句容至白兔段，完成疏港一級公路建設(shè)，開通滬寧高速大卓道口。,二、句容市區(qū)域狀況簡析,【城市規(guī)劃】借力南京 句容市地處蘇南，緊鄰南京,是南京的東南門戶“同城意味著句容突破

7、了金陵后花園的角色定位，突破了被動承接南京輻射的發(fā)展思路”。句容市委書記童國祥說，“借用南京科教優(yōu)勢，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就很自然地成為句容科學(xué)發(fā)展的重要訴求?！?按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展要求，實行新型工業(yè)化與城市現(xiàn)代化相結(jié)合，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加大建設(shè)力度，優(yōu)化空間布局，提升城市內(nèi)涵，加快同城同建，打造南京副城 大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。加快推進電子信息、新材料、新能源、新醫(yī)藥、軟件等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，迅速擴大新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 加快發(fā)展旅游、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展信息服務(wù)、現(xiàn)代物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，促進服務(wù)業(yè)規(guī)模擴大、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、層次提升。力爭到2015年，服務(wù)業(yè)成為

8、我市第一大產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達到12萬人，占全社會從業(yè)人員數(shù)的30%以上。,二、句容市區(qū)域狀況簡析,句容、湯山區(qū)域主要人口分布圖,二、句容市區(qū)域狀況簡析,句容區(qū)域 約14.85萬人,湯城匯 約4000,城開湯山公館 約2500,湯山逸品 4500,黃梅新村約3萬,鳳凰城,世茂花園 約5000,香江麗景 約5000,臺灣小鎮(zhèn) 1500,黃梅中學(xué) 約1000,湯山一品 約3000,湯山鎏園 4000,湯城東郡 8000,養(yǎng)龍山莊 約500,湯山新城安置房 約5000,5公里,湯山區(qū)域 約2.4萬人,茅山鎮(zhèn) 3.5萬人 人均月入2000,后白鎮(zhèn) 6萬人 人均月入1100,邊城鎮(zhèn) 3.5萬人 人均月

9、入1200,白兔鎮(zhèn) 4萬人 人均月入2000,郭莊鎮(zhèn) 7萬人 人均月入1000,天王鎮(zhèn) 5萬人 人均月入1100,下蜀鎮(zhèn) 4.5萬人 人均月入1300,寶華鎮(zhèn) 4萬人 人均月入1500,鄉(xiāng)鎮(zhèn)圖片,14,大潤發(fā)超市,天一商城,元豐商城,華聯(lián)商廈,萬象城,湯山55萬方商業(yè) 含15萬奧萊 距項目約9公里,世茂花園,明發(fā)濱江新城，區(qū)域近10萬人入住，目前1F60元/月，4F40元/月。免租期3-12月。KFC、超市、影院已開業(yè)。,鼓北財智廣場，市區(qū)項目，金盛集團開發(fā)，目前租金未定，免租期6-12月。,萬尚城，江寧中心區(qū)項目，旗下同曦鳴城已開業(yè)2年，品牌商家 如必勝客、金店、KFC免租期1-2年。,宋都

10、美域、中泰國際、環(huán)球貿(mào)易，奧體中心區(qū)項目，2008年區(qū)域比我司項目為佳，分別招商散客、紅星美凱龍，酒店免租期1-2年。,湯城東郡 14萬平方商業(yè)體 距項目約8公里,本案泛區(qū)域內(nèi)各主要商業(yè)項目比較分布圖,距項目約10公里,湯山奧萊信息舉例,湯山奧萊信息舉例,湯山奧萊信息舉例,句容碧桂園鳳凰城調(diào)研分享：,一】、 項目基本參數(shù)及概況 二】、句容市區(qū)域狀況簡析 三】、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析 四】、市場調(diào)研分析 五】、鳳凰城商業(yè)SWOT分析 六】、項目業(yè)態(tài)定位,區(qū)域消費情況,黃梅鎮(zhèn)沒有可以借助的人文景觀資源，鎮(zhèn)上現(xiàn)有商業(yè)為滿足居民基本生活需求的社區(qū)型商業(yè)為主，中低檔次，商業(yè)業(yè)態(tài)和種類有限，居民的中高檔消費目

11、的地為句容和南京。 湯山自然資源和人文景觀資源十分豐富，尤其是湯山溫泉自漢代至今廣為人知，當?shù)亟?jīng)濟以旅游及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)為支柱，輻射范圍包括南京及蘇南地區(qū)及上海市，具有鮮明地方特色。當?shù)仄渌粘Ｉ虡I(yè)以中低檔為主，中高檔商業(yè)消費客流只能流向為南京。 句容自西漢設(shè)縣至今已有二千多年歷史，自然資源及人文景觀資源豐富，尤其是近年來通過大力宣傳開發(fā)道教圣地茅山及律宗第一名山寶華山，吸引了南京及周邊地區(qū)眾多游客前來，極大促進了當?shù)芈糜谓?jīng)濟的發(fā)展。句容市商業(yè)結(jié)構(gòu)較為完整，基本滿足居民生活需求，但大型中高端購物、娛樂消費沒有去處，此類需求只能流向南京。2011年1-8月句容城鎮(zhèn)居民人均消費支出9701元。,三、

12、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,黃梅鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀 黃梅鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)為當?shù)刈园l(fā)形成的低檔次社區(qū)型商業(yè)，商業(yè)規(guī)模、種類和結(jié)構(gòu)方面幾近空白。 黃梅新村安置小區(qū)規(guī)劃商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施建筑面積8.1萬，主要配套設(shè)施包括沿街底商及會所、幼兒園等。,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,湯山區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)沒有核心商圈，以溫泉旅游酒店為主。 現(xiàn)狀商業(yè)以沿街底商為主，種類少、檔次低，主力商家有蘇果超市和蘇寧電器，尚無大型百貨。只能滿足村、鎮(zhèn)居民基本生活需求，商業(yè)環(huán)境雜亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，大型商業(yè)和中高端商業(yè)缺失。,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 句容區(qū)域商業(yè)以中小規(guī)模為主，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)。大部分為獨立街鋪，零售為主，主要包括便利店、

13、專賣店、集中專營店和百貨店、小型超市。 核心商業(yè)主要為大潤發(fā)、蘇果兩大型超市以及華聯(lián)商廈、元豐商城等百貨商店，體量小，檔次低。 1、東大街（華陽名街）：句容市典型的老城街，目前主要是獨立商業(yè)設(shè)施，經(jīng)營商品類別以服裝鞋帽居多，還有新華書店、鐘表、百貨等。道路較為狹小，商品檔次較低，人流量大，但多為過路人流。 2、步行街：獨立商業(yè)設(shè)施，經(jīng)營小餐廳、服飾為主，店鋪規(guī)模小，比較雜亂。 3、帕提亞:以天一商場為主力店的步行街，經(jīng)營內(nèi)容涵蓋餐飲娛樂、美容美發(fā)、小型餐飲等。,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,（商業(yè)步行街）,中影星光影院,華聯(lián)商廈,世貿(mào)花園 (在建),大潤發(fā)超市,東大街,天一商城,鳳凰城,8公里,元豐

14、商城,句容商業(yè)網(wǎng)點分布情況,（電影院）,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容代表商業(yè)情況分析,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容代表商業(yè)情況分析,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容代表商業(yè)情況分析,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容代表商業(yè)情況分析,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容代表商業(yè)情況分析,句容東大街租金水平,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,句容代表商業(yè)情況分析,句容碧桂園鳳凰城調(diào)研分享：,一】、 項目基本參數(shù)及概況 二】、句容市區(qū)域狀況簡析 三】、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析 四】、市場調(diào)研分析 五】、鳳凰城商業(yè)SWOT分析 六】、項目業(yè)態(tài)定位,三、鳳凰城商業(yè)現(xiàn)狀分析,（本次調(diào)研針對在句容、湯山、黃梅居住或

15、工作的消費者，采用問卷形式在塘廈各購物中心、商業(yè)街、廣場、企業(yè)隨機取樣調(diào)查，共1500份有效問卷） 根據(jù)市場調(diào)研得知： 句容人口年齡段分布均勻，受訪者中26-40歲占65%，其中年人占大多數(shù) ； 家庭結(jié)構(gòu)中，以已婚為主，占56%，并有1個子女； 43%受訪消費者為高中學(xué)歷，大專以上學(xué)歷為43%，教育程度較高；,市場調(diào)研分析,教育程度,年齡結(jié)構(gòu),家庭結(jié)構(gòu),市場調(diào)研分析, 受訪者中，個人月收入2000-4000元以下的占47%，家庭月收入10000以下的占79%，收入較穩(wěn)定； 句容本地人口為主，60%受訪者自有一套房居住，僅13%受訪者沒有自有房產(chǎn)，供房壓力較少； 本項目應(yīng)針對本地的大眾消費為主。,個人月收入,家庭月收入,住房情況,市場調(diào)研分析, 受訪者更傾向于大潤發(fā)與步行街等中等檔次消費； 超過12%消費者選擇購物場所時關(guān)注交通方便、距離居住地近，說明周邊居民是主要消費群；另外，停車方便、服務(wù)態(tài)度好、商品質(zhì)量好、商品種類齊全也是消費者關(guān)注的因素； 大部分受訪者在娛樂、餐飲、購物這三個業(yè)態(tài)上采取的交工具均是的士及私家車、摩托車，說明要吸引居民消費，必需完善項目周邊的硬件配套設(shè)施。,最常去的購物場所,各業(yè)態(tài)交通工具,消費關(guān)注要素,市場調(diào)研分析,交通距離可承受時間,購物客單價,餐飲客單價,娛樂客單價, 對購物消費的場所要求近，大多數(shù)在30分鐘路程內(nèi)，說明項目交通一定要便利； 本地與