餐飲招商技術(shù)要點

1、餐飲招商 技術(shù)要點 介紹,2011年9月,餐飲業(yè)的分類和常見商家資源,餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)選址要求,餐飲招商的策略和方法,前言,知識點,前 言,“民以食為天”，中國人無疑是世界上最講究美食的民族。隨著生活節(jié)奏的加快，居民消費觀念與消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，餐飲業(yè)更獲得了迅速擴張的動力。,前言,火熱的餐飲市場，必然引來商業(yè)地產(chǎn)商的青睞。餐飲與購物、娛樂已經(jīng)三分天下，許多項目的餐飲比例達到40甚至更高。,餐飲商家對于商業(yè)地產(chǎn)意義重大,開發(fā)商對餐飲行業(yè)越來越重視，歸根結(jié)底在于業(yè)態(tài)本身具備的若干優(yōu)勢。 餐飲面積往往是一個商業(yè)項目最容易出手的部分。能做餐飲的鋪位空間利用率比較高，技術(shù)標準也最高，投資客非常喜歡購買

2、餐飲商鋪。 一般來說，能做餐飲的商鋪比不能做餐飲的價格每平米貴500元甚至更高。如果是持有型物業(yè)，餐飲也是很適合的業(yè)態(tài)，它招租比較容易，承租面積大，生存能力強，租金相對來說也并不低。 更重要的是，對于商業(yè)項目來說，生存的關(guān)鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間。 餐飲、娛樂業(yè)無疑是讓顧客留下來的法寶。,招商的成敗在一定程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)項目的成敗。 作為絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項目的必備業(yè)態(tài)餐飲，其招商顯得尤其重要，僅次于主力店。無論是旅游地產(chǎn)還是大型購物中心，社區(qū)商業(yè)還是步行街，餐飲都扮演著非常重要的角色，甚至是一些商業(yè)項目的特色和競爭力。,餐飲招商的成功就是重

3、中之重!,餐飲的招商，因為有很多的不確定性因素，導(dǎo)致餐飲招商給人難度大的印象。與百貨超市相比，大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標準化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差很遠。加上地域因素帶來的飲食習慣和文化差異，導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，店鋪的標準化和復(fù)制都相對較難。,前言,餐飲業(yè)的分類和常見商家資源,餐飲業(yè)的分類和常見商家資源,餐飲業(yè)的分類和常見商家資源,餐飲是個龐大的門類，按照餐飲商家自身的特點和商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃影響，我們可以把餐飲分為：,快速 餐飲,正餐,洋快餐,中式快餐,快速飲品店,整體品牌影響力大,肯德基、麥當勞、必勝客等,發(fā)展較慢，逐步突破的趨勢,大娘水餃、老娘舅、永和大王,小資一族的

4、鐘情去處,星巴克、哈根達斯、costa,中餐,異國餐飲,咖啡/茶館/酒吧,各地方特色的餐廳,形成連鎖大規(guī)模發(fā)展的不多,得到了長足發(fā)展，涌現(xiàn)大批連鎖企業(yè),俏江南、蘇浙匯、西湖春天,日韓料理、港澳臺餐廳,上島、兩岸、真鍋、名典、 老樹、迪歐,餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)選址要求,餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)選址要求,品牌快餐,快速飲品店,中餐商務(wù) 正餐,異國風情 餐廳,咖啡/茶館/酒吧,一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購物中心，最好是臨近大型賣場（百貨/超市/家電/家居等）出入口位置和十字街口。,一般為繁華商業(yè)街區(qū)或者特色餐飲街區(qū)的1樓，對人流量的要求較高，對物業(yè)的要求相對較低，一般以外賣為主。,一般選

5、擇在高檔的酒店、寫字樓等商務(wù)區(qū)、少數(shù)高檔住宅社區(qū)。對層高要求比較高，單層面積要求比較大。一般店面規(guī)模200 2000M2。 （層高4.5M，單層面積2000M2）,外國人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。, 集中點，也就是所謂的咖啡/茶館/酒吧一條街，或者是附近的地方。 文化層次較高，居民又較為集中的地段，可經(jīng)營一些類似休閑場所， 消費不宜太高。 臨近旅游及商務(wù)往來頻繁的賓館附近，客源穩(wěn)定，并且方便住店客人 選擇。 高檔住宅區(qū)及通往商業(yè)區(qū)的路段。 外事機構(gòu)較為集中的地段，最好是大使館附近。,餐飲招商的策略和方法,餐飲招商的策略和方法,針對項目，我們要

6、“量體裁衣”，按照餐飲商家出現(xiàn)的地方，我們且把它分成三大類：,商業(yè)街、食街或者特色街區(qū),大型賣場或者購物中心,一般住宅或者寫字樓底商,商業(yè)街、食街或者特色街區(qū),商業(yè)街或者特色街區(qū)的特點是人群流動量大，但駐留時間短。因此，最合適的餐飲類型也是快捷、方便、大眾化的，以宴請聚會為主題的正餐廳不一定適合。,這里的餐飲招商的對象最為復(fù)雜和零亂。一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費對象以普通大眾和外來人員為主。,針對的經(jīng)營者多為初次創(chuàng)業(yè)或者小投資為主，所以才扎堆選擇食街，看中的是旺場和人氣，跟在別人身后賺錢或者看著別人賺了錢去搶一份額的心理突出。,餐飲招商的策略和方法,從招商策略上，最好

7、先招一兩家有一定知名度和實力的快餐品牌商家，大的商家有一定的帶動作用，同時也是這條街的標桿企業(yè)，是檔次和顧客定位的象征。,大型賣場或者購物中心,組合大型賣場或者購物中心的餐飲商家招商的任務(wù)量比較大。 特別是購物中心，餐飲娛樂的比例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動商場的人氣和消費。,除中餐外，還需要一些商務(wù)茶餐廳、快餐廳，可據(jù)周邊環(huán)境調(diào)整其配比。 肯德基、麥當勞、必勝客、星巴克、永和大王、哈根達斯是快餐類商戶的標準配備，一茶一座、塔可鐘、仙蹤林、棒約翰、巴西烤肉、日本料理等加以補充，再加上一些地方特色的商家進駐。,餐飲招商的策略和方法,購物中心一定要有一個大眾中餐的組合

8、，其面積要大于西餐和快餐，以家庭和宴請為主。其中，一定要引進一家當?shù)刈钣杏绊懥Α⒁?guī)模最大、發(fā)展得最好的中餐！,開發(fā)商可以犧牲部分租金，并通過一些有力的招商策略，吸引這一“最好”的餐飲主力店，它的品牌知名度帶給項目的支持，它的影響力對招商工作的推進是非常大的。其余的幾家可以拉開檔次、風味的差距，實現(xiàn)差異化競爭。,一般住宅或者寫字樓底商,一般情況下，這些底商的餐飲招商承租戶會要求較長的免租培育期。,相對前面兩者來講，寫字樓和裙樓底商的餐飲招商難度最大，特別是新建小區(qū)的底商。 一是商家沒有太多的想象空間，顧客群體基本是可以確定的，就是本物業(yè)小區(qū)的住戶和租戶； 二是商家菜系和價格定位難，再加上各種物業(yè)

9、條件的制約，交通和停車不便利的更不敢輕易在社區(qū)開店。,對于這類物業(yè)的招商，要先做一下顧客群體的分析，找準定位，然后再找相應(yīng)檔次的目標商家。,餐飲招商的策略和方法,餐飲招商的策略和方法,餐飲招商的成功必須講究方法和策略，有些需要在正式招商之前做好鋪墊，有些則是根據(jù)招商的情況隨時靈活的調(diào)整，這對招商人員是很大的挑戰(zhàn)。,這些挑戰(zhàn)來自于： 項目初期對前期策劃理解后的整合； 與開發(fā)商的長期磨合；（租金的微調(diào)、免租期的微調(diào)等等） 面對各種商家的談判技巧。 ,避免產(chǎn)品“先天不足”,餐飲業(yè)態(tài)對于物業(yè)條件的要求是最苛刻的，硬件達不到要求，一家餐飲企業(yè)就無法正常經(jīng)營。 這方面的例子不勝枚舉。 某個商業(yè)項目，因為挑

10、高不夠，所有的餐飲商家都拒絕進入； 某個商家想進駐項目，但因為該項目沒有隔油池，最終只能作罷。 因此，開發(fā)商必須在建設(shè)之前，就規(guī)劃好餐飲的位置，并按照相應(yīng)的物業(yè)標準建造。,餐飲招商的策略和方法,幫助商家實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營,大中型餐飲商家與商業(yè)項目簽訂的租約一般在5年以上，“如果租期在5年以下，餐飲商家一般收不回成本。”因此，餐飲商家在選址時，最關(guān)心的就是“能否保證未來35年穩(wěn)定的經(jīng)營期”。 目前阻礙餐飲商家發(fā)展最主要的瓶頸就是：租金太高。一般餐飲業(yè)正常的生命周期是：裝修期三個月（一般也是商業(yè)物業(yè)提供的免租期），養(yǎng)店期三個月到半年，此后才能進入正常運轉(zhuǎn)。如果在養(yǎng)店期承付不起高額租金，商家往往只能關(guān)門了

11、事。自然，這也是開發(fā)商不愿意看到的。 與降低租金相比，餐飲商家更關(guān)心未來的投資回報，因此，商業(yè)項目的開發(fā)者必須增加自身項目的吸引力，通過餐飲業(yè)態(tài)的布局、設(shè)計、品牌組合讓商戶認可。,餐飲招商的策略和方法,知識點,知識點,知識點,經(jīng)濟指標介紹,上水:半徑不小于25毫米 排水:直徑不下于125毫米 隔油池:不小于1立方 供電:不小于150千瓦 電壓:380伏 排風:不小于15000立方/小時 新風:不小于8000立方/小時,大中型餐飲,知識點,經(jīng)濟指標介紹,面館,宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。 面積：80200平米。租期一般為5年以上。,火鍋店,選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域

12、或、區(qū)域型、都市型商圈。 廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一。 面積：120500平米。租期一般為5年以上。,茶坊、咖啡館,其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境。 茶坊、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術(shù)化要求，但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求。 面積：50400平米。租期一般為5年以上。,知識點,大型中餐選址技術(shù)標準（店鋪：便宜坊）,一般租賃面積：2000平米左右 層高：4.2 4.5米 其他要求：在門臉上方提供招牌安裝位置 土建結(jié)構(gòu)：無餐飲要求 空調(diào)系統(tǒng)：不少于150Rt冷凍水供應(yīng)，分散配置，并提供新增量不少于 30Rt的預(yù)留 廚房通風：提供2000X900或等同截面積之廚房排風管道預(yù)留于租區(qū)

13、邊緣 供電系統(tǒng)：不少于520KW 給水系統(tǒng)：供水管徑不少于80 排水系統(tǒng)：DN200排水管 天然氣供應(yīng)量：110m3/h 消防系統(tǒng)：按國家標準 弱電系統(tǒng)：按國家標準 電話系統(tǒng)：提供兩條電話線路,知識點,輕便餐飲選址技術(shù)標準（店鋪：星巴克）,總面積：150 400平米 層高：不低于4米 租金水平：按區(qū)域的不同確定（大型連鎖品牌的租金要求例外） 樓層分布：一層 供電系統(tǒng)：不小于25千瓦 給水系統(tǒng)：1升/秒，店內(nèi)留一個閥門 排水系統(tǒng)：有上下水 排風排煙系統(tǒng)：一般標準 消防系統(tǒng)：按國家標準 其他要求：有明顯的廣告位,知識點,大型餐飲選址技術(shù)標準（店鋪：漢拿山燒烤）,總面積：700 1500平米 層高：

14、不低于4.5米 租金水平：2.5 4.5元/天/平米 土建結(jié)構(gòu)：無餐飲要求 空調(diào)系統(tǒng)：不低于225Rt 廚房通風：排風達到45m3/S 供電系統(tǒng)：800KW，應(yīng)急30KW 給水系統(tǒng)：流量5.5L/S 排水系統(tǒng)：提供隔油池，容積不小于6立方米 天然氣：高峰容量200m3/h 消防系統(tǒng)：按國家標準 弱電系統(tǒng)：按國家標準 電話系統(tǒng)：提供四條電話線路,知識點,人氣餐飲品牌介紹,哈根達斯,基本信息 品牌名稱：哈根達斯 公司名稱：上海哈根達斯食品有限公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：美國 品牌簡介 享譽全球的著名冰淇淋貴族品牌。 聯(lián)系電話：021-3423 4517 8008201380 網(wǎng)址：www

15、.haagen- 聯(lián)系地址：上海市淮海中路381號中環(huán)廣場10F郵編：200020,基本信息 品牌名稱：一茶一坐 公司名稱：臺灣一茶一坐餐飲有限公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：臺灣 品牌簡介 以此一杯茶、一份心代表人與人真實的瞬間有最大的真誠與感動。 聯(lián)系電話網(wǎng)址 聯(lián)系地址：上海虹許路408號虹欣大廈602室,基本信息 品牌名稱：味千拉面 公司名稱：上海領(lǐng)先餐飲管理公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：日本 品牌簡介 “味千拉面”在日本、香港、新加坡、臺灣、中國大陸等各地區(qū)擁有300多家連鎖店，是日本第二大拉面連鎖店。 聯(lián)系電話網(wǎng)址

16、：.hk 聯(lián)系地址：上海淮海中路98號金鐘廣場31樓,基本信息 品牌名稱：星巴克Starbucks 公司名稱：上海統(tǒng)一星巴克咖啡有限公司 經(jīng)營類型： 美食餐飲 品牌發(fā)源地：美國 品牌簡介 1971年4月，位于美國西雅圖的星巴克創(chuàng)始店開業(yè)。目前，星巴克是惟一一個把店面開遍四大洲的世界性咖啡品牌。 聯(lián)系電話：800-820-5180 網(wǎng)址： 聯(lián)系地址：上海市遵義路107號安泰大樓2樓,知識點,人氣餐飲品牌介紹,基本信息 品牌名稱：俏江南 公司名稱：北京俏江南餐飲有限公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：四川 品牌簡介 “俏江南成功確定了“中餐西吃”的模式，樹立了川菜頂極品格。 聯(lián)系電話：010-8

17、8760 網(wǎng)址： 聯(lián)系地址：北京市東城區(qū)朝陽門北大街6,基本信息 品牌名稱：季諾意式休閑餐飲 公司名稱：臺灣季諾意式休閑餐飲連鎖有限公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：臺灣 品牌簡介 臺灣大成長城集團在滬投資的全資子公司，目前季諾旗下?lián)碛小凹局Z咖啡”“季諾面包坊”等品牌。 聯(lián)系電話網(wǎng)址： 聯(lián)系地址：上海中山西路800弄57號紫虹大廈8樓A座,基本信息 品牌名稱：九佰碗 公司名稱：杭州九佰碗連鎖餐飲食品有限公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：杭州 品牌簡介 “九佰碗”以其特有的設(shè)計裝修風格，為消費者創(chuàng)造的精致用膳環(huán)境，顯示其獨有的品位。 聯(lián)系電話：0571-851

18、96803網(wǎng)址： 聯(lián)系地址：杭州市環(huán)城北路167號11號樓二樓,基本信息 品牌名稱：鼎泰豐 公司名稱：北京鼎泰豐美食有限公司 經(jīng)營類型：美食餐飲 品牌發(fā)源地：臺灣 品牌簡介 鼎泰豐餐廳素來以極品小籠包聞名天下。受到海內(nèi)外各大媒體一致好評，全球已有共計30余家。 聯(lián)系電話：01064624502 網(wǎng)址： 聯(lián)系地址：北京市東城區(qū)胡家園22號北樓,知識點,在整個招商的過程中，最主要的是招商人員必須事先參與前期策劃工作。好處有以下三點：,參與前期策劃時，可以充分了解項目的優(yōu)勢、劣勢、威脅、機會，市場發(fā)展趨勢、更好地從宏觀上加深概念。 理解策劃人員是如何從整體上整合項目的規(guī)劃，設(shè)置出優(yōu)越的人流動線，創(chuàng)造合理的分割，吸引主要商家有更強的進駐意愿，能對項目起到一定的帶動作用。 在以后找商家的過程中，可以更為精準的推薦給商家，使招商工作有條不紊的推進。,參與前期策劃,知識點,位置的重要性, 對于良好的位置，盡量以國際知名品牌商家為主。以便聚集人氣，提升商場檔次，形成一個亮點。 對于一般的位置，可以引進一些進駐國內(nèi)、但未完全