深圳城市更新（舊改）操作流程整理2018

1、深圳城市更新（舊改）流程梳理,三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊,相關(guān)政府機構(gòu),市領(lǐng)導小組： 市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導小組，負責全市統(tǒng)籌和重大事項決策 主管部門： 深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機構(gòu)（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督 區(qū)政府及其相關(guān)職能部門： 如區(qū)城市更新辦,組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規(guī)劃編制、初審和申報，確認改造實施主體；,基本概念,拆除重建類城市更新,條件： 符合基礎(chǔ)設施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟發(fā)展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的 按實施主體分類： 1、權(quán)利主體自行實施，單一權(quán)利主體自行實

2、施，或者多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個權(quán)利主體后由其實施。 2、市場主體單獨實施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場主體后由其實施。 3、合作實施，城中村改造項目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實施。 4、政府組織實施，政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構(gòu)直接實施,基本概念,城市更新單元,拆除重建城市更新單元： 為拆除重建活動劃定的相對成片區(qū)域 基本單位： 落實目標和責任的基本管理單位 多個項目： 一個城市更新單元可包含一個或多個更新項目,流程：四大階段,第一階段：報計劃 第二階段：報規(guī)劃 第三階段：確定實施

3、主體 第四階段：取得土地使用出讓合同和建設用地規(guī)劃許可證,第一階段：申報城市更新單元計劃,前提 全市城市更新專項規(guī)劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元 確定申報主體，由其組織展開申報： 權(quán)利主體（如村委會等）/權(quán)利主體委托的單一市場主體（個人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門 改造意愿征集： 單一權(quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積； 申報材料準備： 申報表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書/照片； 審批過程： 區(qū)更新辦核對資料（5個工作日）區(qū)更新辦資格認定、核查、綜合判斷（20個工作日）報送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新

4、計劃草案，并公示不少于10天報市政府審批審批通過后5個工作日內(nèi)公示,流程,第一階段：申報城市更新單元計劃,流程,第一階段目的與成功標志,第二階段：申報城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費12年),流程,準備工作：申請核查土地及建筑物信息 申報主體向主管部門申請核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門20個工作日內(nèi)將結(jié)果函復申報主體，并形成地塊和建筑物信息匯總 編制規(guī)劃方案并報批： 申報主體委托具備相應資質(zhì)的機構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計劃 主管部門審查： 申報材料符合內(nèi)容和技術(shù)

5、要求的，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標及方向、配建責任、實施分期等方面意見意見，涉及產(chǎn)業(yè)的應征求市產(chǎn)業(yè)部門關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對應機構(gòu)10個工作日內(nèi)書面回復主管部門； 草案公示： 主管部門收到相關(guān)部門意見10個工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個工作日內(nèi)推動審議，涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容的還應報市政府批準 單元規(guī)劃公示： 經(jīng)批準后，主管部門5個工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新單元規(guī)劃的批準視為已完成法定圖則相應內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù),第二階段：城市更新單元規(guī)劃,流程,第二階段成果,第三階段：確

6、定單一實施主體,流程,區(qū)政府組織制定更新單元實施方案，并落實實施 包括更新單元內(nèi)項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容 形成單一主體： 1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。 2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。 3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購 4、合作項目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議 5、舊住宅區(qū)改造項目，區(qū)政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體 實施主體資格認證： 單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請實施主體資格確認，區(qū)政府城市更新職能部門10個工作日內(nèi)完成審查，并進行

7、不少于7天的公示，發(fā)放實施主體確認文件 項目實施監(jiān)管協(xié)議： 區(qū)城市更新職能部門與實施主體簽訂，明確公建配套義務、搬遷義務、進度安排及時限、資金監(jiān)管等事項,注：搬遷補償安置協(xié)議相關(guān) 1、搬遷補償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補償方式/補償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點和登記價格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協(xié)議生效的時間和條件等相關(guān)事項。 2、應當在協(xié)議中約定相應房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應當提交相應的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書 3、公證機構(gòu)進行公證/搬遷人報區(qū)城市

8、更新職能部門備案,第三階段：確定單一實施主體,第二階段主要成果： 通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體 確定單一實施主體,第四階段：建筑物拆遷并取得建設用地規(guī)劃許可證,建筑物拆除 搬遷人被確認為項目實施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時向區(qū)城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認 房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷： 建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的注銷登記 申請建設用地審批： 建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實施主體進行開發(fā)建設的用地及地下空間，向主管

9、部門申請建設用地審批 交地價，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設用地規(guī)劃許可證： 主管部門在批準項目建設用地后與實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。項目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應當辦理轉(zhuǎn)用報批手續(xù),地價計收 1、 拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價 2、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。 3、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按