房地產(chǎn)基礎知識培訓課程

1、,房地產(chǎn)基礎知識篇,目錄,第一章 ：房地產(chǎn)基本概念,區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。 房地產(chǎn) : 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。（如住宅、大廈、學校） 地產(chǎn)： 即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。,地產(chǎn)類型： 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉

2、庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。,地產(chǎn)類型： 市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。 商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。 教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、

3、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產(chǎn)。 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。 軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。,土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。 土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。,房產(chǎn)的分類 住宅建筑物：可細分為普

4、通住宅、高級公寓、花園別墅等。 生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等 辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和從事社會經(jīng)濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。,房產(chǎn)所有權的分類 占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。 使用權：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 收益權：指憑借所有權而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。 處分

5、權：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權。,房地產(chǎn)市場的分類 是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場 （1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。 （2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。 （3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權或所有權再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。,什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權？

6、 是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利。 什么是土地使用權？ 土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用,什么是期房？ 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當

7、前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 什么是現(xiàn)房？ 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。,、“五證”與“兩書” 五證：a.建設用地規(guī)劃許可證；b建設工程規(guī)劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； 兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書；,房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時應符合什么條件？ （1） 土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書； （2） 取得建筑許可證和開工許可證； （3） 除付

8、清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資； （4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議； （5） 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。 符合上列條件的，經(jīng)主管機關核準后，發(fā)給商品房預售許可證。,向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費 抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費 契稅：90以下為個人居住首套房繳納為1.5%，為家庭唯一住房繳納1%。90-140的全部是1.5%。140以上的3%。二套房全部3%。,第二章 ：房屋建筑常識,1，住宅平面分類,平面,平面,其他分類,復式,躍層,錯層,2，建筑結構常識,建筑結構的特

9、性,建筑結構的構成材料,構成材料： 鋼筋、混凝土等。可以由一種材料構成，也可以由兩種或多種材料構成。,建筑結構的組成,建筑結構組成： 基礎、柱、梁、板、墻等。,建筑結構的分類,備注： 一般4層以下有磚木結構的房屋，比較少見。 47層一般為磚混 高層多為框架,如何判別承重墻,框架結構 主要是靠板-次梁-主梁-柱-基礎-地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。 磚混結構 墻體是承受荷載的。,3，基本知識常識,樓層描述 多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6） 小高層建筑（811層，配電梯） 高層建筑（11層以上） 超高層建筑（100米以上）,朝向知識,朝向 以主臥室窗戶所對應的方向為準,

10、朝向與通透,衛(wèi)生間能直接采光、通風即可（西向除外）廚房一般來說不選北向為宜防止由于朝向不好外面風壓太大，引起油煙的倒灌,一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。,以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標準。臥室以南向為佳，不要靠外墻。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。,面積知識,公攤面積,分攤的公用建筑面積包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。,不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室,第三章 房屋建筑基本概念,土地交易出讓年限,70年,居住用地,50年,教科文衛(wèi)體育用地（商住）,50年,工業(yè)用地,商業(yè)、旅游、娛樂,40年,基礎,容積率:項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值